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procedimiento
La jurisprudencia ha definido la litis sobre derechos registrados como aquella que pone en
juego el derecho sobre la propiedad inmobiliaria o algún derecho real sobre la misma
registrado, y es que una consecuencia de hechos producidos entre las partes después del
primer registró. Cas. 5 de abril de 1957. B. J. 561, pag. 689.
Nuestra Suprema Corte de Justicia, actuando como Corte de Casación ha sustentado que
para los fines de las litis sobre derecho registrado el terreno se considera registrada desde el
momento que ha intervenido la sentencia final del saneamiento. Aun cuando la operación
material del Registro no se haya efectuado, esto no quiere decir que para la redacción de los
acto que realicen estos adjudicatarios rijan ya las formalidades del articulo 189 de la Ley de
Registro de Tierras (hoy son los artículos 38 y 39 del Reglamento General de Registro de
Títulos), pues esas formalidades están previstas específicamente para el caso en que se haya
efectuado materialmente el registro. Cas. Octubre de 1969, B. J. 707, pag. 5061.
El procedimiento para interponer una litis sobre derechos registrado por ante los Tribunales
de la Jurisdicción Inmobiliaria, se inicia de la siguiente manera:
Se introduce mediante una instancia motivada sobre los hechos que se pretenden probar y el
derecho que debe ser aplicado, por ante la Secretaria del Despacho Judicial del Tribunal de
Jurisdicción Original territorialmente competente. Este apoderamiento es diferente a la
materia civil ordinaria, ya que las demandas por ante esa jurisdicción se interpone mediante
un acto de emplazamiento en la octava franca de la ley y no mediante instancia.
Una vez depositada la instancia por ante la Secretaria del Tribunal de Jurisdicción Original,
la parte demandante debe notificar en el plazo de la octava franca, es decir dentro de diez
días a partir de la fecha de deposito de la demanda en la secretaria del tribunal apoderado
de la litis, la constancia de que ha notificado al demandado por acto de alguacil la instancia
introductoria de la demanda depositada en este tribunal.
El juez o tribunal llamado a conocer una litis sobre derechos registrados, no fijara
audiencia, ni realizara ningún tipo de tramite procesal hasta tanto del demandante haya
depositado en la Secretaria del Despacho Judicial la notificación de la demanda a la contra
parte por acto de alguacil.
Es preciso destacar que cuando se produce esta caducidad por negligencia de la parte
demandante al no dar cumplimiento al mandato de la ley, los derechos que tiene este no se
extingue lo que indica que el demandante puede pedir el desglose de todos los documento
que acompañaron la instancia que ha quedado sin efecto e introducir nueva instancia.
Es obligación del juez o Tribunal apoderado de una litis sobre derechos registrados, una vez
sea depositada la notificación de la demanda a la contra parte, informar al Registro de
Títulos y a la Dirección Regional de Mensura Catastral correspondiente, la existencia de la
misma.
Es necesario destacar que el incumplimiento a esta disposición imperativa del articulo 135
del citado Reglamento, constituye una negligencia por parte del órgano llamado a darle
cumplimiento, y en el caso eventual de que dicho incumplimiento afecte a tercero, pues es
el órgano encargado en darle cumplimiento compromete sus responsabilidad, que aquellas
personas que fueron afectada en sus derechos sin negligencia de su parte y actuando de
buena fe, hayan sido perjudicadas con la aplicación de la ley, pueden acudir al fondo de
garantía de inmuebles registrados, en virtud de lo dispuesto por el articulo 39 de la Ley de
Registro Inmobiliario el cual dispone que es la garantía establecida a los fines de
indemnizar aquellas personas que sin negligencia de su parte y actuando de buena fe, hayan
sido perjudicadas con la aplicación de la presente ley.
Una vez anotada la litis sobre derecho registrado por ante el Registro de Títulos
correspondiente, conforme a las disposiciones preestablecidas en el Reglamento de los
Tribunales, los terceros adquirientes son de mala fe, pues no pueden ignorar la oposición
inscrita.
De conformidad con las disposiciones del artículo 53 del Reglamento de los Tribunales
Superiores de Tierra y de Jurisdicción Original, las audiencias son fijadas, a solicitud de la
parte interesada o de oficio, por el Juez o tribunal. De donde se infiere que el juez
apoderado para conocer de una litis sobre derechos registrados, desde el momento en que el
demandante deposite en la Secretaria del Tribunal, el acto de notificación de la instancia o
demanda, conforma a lo dispuesto por el articulo 30 de la Ley de Registro Inmobiliario, el
cual ha sido citado precedente, puede fijar la audiencia sobre el sometimiento de pruebas, la
cual deber ser celebrada en un plazo no menor de veinticinco días (25) ni mayor a sesenta
(60) días posteriores al apoderamiento del Juez o Tribunal.
Para la audiencia de sometimiento de pruebas las partes deberán ser citadas de conformidad
con lo expresado por el artículo 61 de la Ley de Registro Inmobiliario el cual dispone que
las partes deban ser citadas para la audiencia mediante acto de alguacil conforme a lo que
establece el Código Procedimiento Civil. En virtud de dicho texto legal se coligen los
siguiente criterios: a) este texto manda a que sean citadas las partes es decir quien
promueva la fijación de la audiencia, no necesariamente tiene que ser notificada por el
demandante, es por ello que si el Juez o Tribunal la fijada, deberá notificarle al demandante
mediante acto de alguacil la citación para la audiencia, o en consecuencia el juez no puede
conocerla en ausencia del demandante; b) el articulo 61 de la citada ley, no es limitativo en
el sentido que no distingue a cual audiencia es que deben ser citadas la parte, es decir que si
el demandado no comparece a la audiencia de sometimiento de pruebas a la cual fue citado
legalmente, el mismo debe ser citado nuevamente la la audiencia del fondo; y c) la citación
deben hacerse tal y como lo consagran los artículos 63 al 74 del Código de Procedimiento
Civil, y en estos artículos esta establecido el procedimiento para las citaciones prevista por
la Ley de Registro Inmobiliario.
La Ley de Registro Inmobiliario en la parte in-mide del párrafo 1 del articulo 60, consagra
la posibilidad de que el Juez apoderado de la litis requiera cualquier prueba que les resulte
inaccesible a la partes y que la misma deba ser ponderada. Este pedimento deberán hacerlo
las partes en la audiencia de sometimiento de pruebas, pero para ello es necesario que la
parte que hace el pedimento le pruebe al juez o tribunal que ha hecho las gestiones para
obtenerla en tiempo oportuno y no ha sido posible, pudiendo el tribunal que ha hecho las
gestiones para obtenerla en tiempo oportuno y no ha sido posible, pudiendo el Tribunal
requerida en manos de cualquier persona física o moral, o institución publica o privada, y
en este sentido el párrafo del articulo 63 del Reglamento de los Tribunales de la
Jurisdicción Inmobiliaria dispone que aquellas pruebas que habiendo las podido conseguir
el interesado, no las haya obtenido por no realizar los tramites en el tiempo y forma
requeridos, no se reputaran inaccesibles.
En esta audiencia de sometimiento de pruebas, las partes podrían hacer uso del peritaje
como medio de pruebas, previsto por los artículos 65 de la Ley de Registro Inmobiliario y
87 del Reglamento de los Tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria, así como las
disposiciones previstas por los artículos 302 al 323 del Código de Procedimiento Civil
relativo a los informes de peritos.
Es oportuno destacar el hecho de que hay muchos litigantes que pretenden que si las partes
se ponen de acuerdo en concluir al fondo en la audiencia de prueba pueden hacerlo, bajo el
alegato de que la litis sobre derecho registrado son de interés privado y de que las
pretensiones del legislador son que las litis sobre derechos registrado sean conocidas en dos
audiencias, atreviéndose a señalar solo es solo una de las pretensiones del legislador,
nosotros estamos en desacuerdo con ese criterio, toda vez que la Ley de Registro
Inmobiliario es una ley de procedimiento, la cual ha consagrado dos tipos diferentes de
audiencias para las litis que se encaminan por ante los tribunales de la jurisdicción
inmobiliaria, que son la audiencia del sometimiento de prueba y la audiencia de fondo,
pretender que por un acuerdo de las parte se pueda suprimir una de estas audiencias, se
estaría violando el principio de inmediación del proceso, ya que el juez no puede sustituir el
procedimiento, puesto que si bien es cierto que la litis sobre derechos registrado es de puro
interés privado, no es menos cierto que el procedimiento instituido y reglamentado por la
ley de registro inmobiliario es de orden publico, ya que siendo las leyes de procedimiento
de aplicación de interpretación restrictiva, no es posible que un acuerdo de parte pueda
sustituir una fase del proceso, y en ese sentido el principio V de la citada ley establece que
en relación con derechos registrados ningún acuerdo entre partes esta por encima de la Ley
de Registro Inmobiliario.
Cuando el legislador sostiene que en la audiencia sobre el fondo las partes presentaran sus
alegatos, de esta expresión se desprende que los alegatos de las partes deberán ir en torno a
las pruebas depositadas en la audiencia celebrada para esos fines, es decir, en la primera
audiencia; documentos que no hayan sido depositados en esa fase del proceso, los mimo no
pueden ser ponderado por el juez o tribunal.
Es necesario destacar que por los resultados que se desean obtener al dictar una sentencia se
establece su naturaleza, esto es, si es una sentencia preparatoria o interlocutoria. Y de dicho
fin perseguido se puede o no interponer el recurso de apelación correspondiente, ya que las
medidas provisionales dictadas por los jueces de los tribunales de la jurisdicción
inmobiliaria son recurribles conjuntamente con la sentencia definitiva por ante el Tribunal
Superior de Tierras correspondiente; en cambio las medidas interlocutorias son recurribles
independiente mente de la sentencia definitiva.
Además de presentar sus alegatos las partes deberán depositar sus conclusiones escritas ye
n caso de que el tribunal le otorgue plazos a las partes que han concluido en esta audiencia
para que produzcan escritos sustentativos de las misma, deberán hacerlo de conformidad
con lo contemplado por el articulo 67 del Reglamento de los Tribunales Superiores de
Tierra y de Jurisdicción Original, el cual dice que las partes en los escritos ampliatorios
solo podrán desarrollar las conclusiones vertidas en audiencia, siendo requisitos para su
recepción en la Secretaria del Despacho Judicial correspondiente, que se anexe al mismo el
acto de notificación del escrito producido a la contraparte.
Del referido texto legal se infiere que las conclusiones que el juez o tribunal tomara en
cuanta son las producidas en la audiencia, puesto que los debates quedan cerrados el día en
que se le dieron lectura a las conclusiones sobre el fondo, ya que si una de las partes
pretende ampliar esas conclusiones debe hacerlo en base a los motivos, pero nunca en
cuanto al dispositivo, ya que los debates tanto por ante los Tribunales de la Jurisdicción
Inmobiliarias, como por ante los tribunales de la jurisdicción ordinaria, quedan cerrados
cuando las partes han concluido al fondo.