SEMINARIO DE PRACTICA PROFESIONAL

MARTILLERO, CORREDOR PÚBLICO Y CORREDOR

INMOBILIARIO

NOMBRE: Beatriz del Carmen Jadue Riquelme

LEGAJO: TMCI16951
TUTOR: ESTEBAN PABLO CARDOZO
ENTREGA 2
CONSIGNA

Has sido contratado por “TRUST Corredores y Martilleros” donde como primera tarea te ha encomendado
lo siguiente: En la empresa, te han solicitado identificar un terreno fiscal vacío de tu ciudad de más de
1000 m2, a través de Google Earth u otro programa similar, medirlo a través del mismo, tomar
imágenes mediante este programa.

Este terreno fiscal que pertenece a la Dirección Nacional de Vialidad y se encuentra enclavado en una
importante área residencial de alta densidad habitacional, próxima al centro de la ciudad, perteneciente
dentro de lo que se ha constituido en uno de los espacios verdes más importantes que cientos de ciudadanos
disfrutan diariamente, llamado Parque Central.

Se adjuntan fotos de las vistas de calle Bartolomé Mitre y Juan A. Maza:

Medidas:

Calle Bartolomé Mitre y Vendimiadores= 158,81 m

Calle Maza= 127,40 m

Fondo galpones – Nave Cultural= 189,52 m

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Al ser un terreno fiscal, tomé el avalúo fiscal multiplicándolo por cuatro. Generalmente el Avalúo representa
el 25% del valor del terreno= $ 5.550.784,00. No es un valor que sea representativo del mercado en el
momento actual para la zona en estudio.

1. Busca en tu ciudad terrenos o lotes similares e informa las características y valor del mismo.

Uso del Método de Comparación en la Tasación de Inmuebles del Presente Informe

Introducción:

Los lotes propuestos en el informe se encuentran ubicados dentro de la 1° Sección de la Ciudad de

Mendoza denominada Parque Central:

http://ckan.ciudaddemendoza.gov.ar/sv/dataset/seccionales

Esta zona puesta en valor hace unos años con la construcción de este gran espacio verde que le da
nombre a la zona, circundado por una alta densidad poblacional y enclavado en un área residencial de
alta densidad habitacional, próxima al centro de la ciudad, hace uno de los espacios verdes más
importantes de la Ciudad, funcionando como pulmón verde de un enorme valor estratégico para el
desarrollo urbano, recreativo y cultural de la ciudad, gracias a la puesta en valor y Re funcionalización
también de los galpones ferroviarios.

El que en la zona se desarrollen actividades recreativas y culturales, hace que la misma convoque a una
gran cantidad de personas de tránsito y estadía ocasional, haciendo de ésta propicia para la instalación de
comercios. El paisaje, un hipermercado, escuelas, club, la gran afluencia de transporte público y la
cercanía al microcentro de la ciudad, la hace muy interesante para también la construcción de edificios
de uso habitacional.

Se destaca dentro de la tradición paisajística argentina por integrar las actividades recreativas y
culturales propias de la vida urbana contemporánea, a la plasticidad de un lenguaje arquitectónico
moderno, que además incorpora la historia del ferrocarril e imágenes de la memoria colectiva
mendocina, vinculada a sus parques.

En el año 2010 el municipio de la Ciudad de Mendoza estableció una nueva zonificación en el nuevo
código de edificación y para el área del Parque central, asignó la categoría “Residencial 5”.

Este cambio determinó la función residencial como predominante para la zona a los fines de estimular el
desarrollo de torres de gran altura, que otorgan mayor rentabilidad a proyectos inmobiliarios.

La zona del Parque Central viene siendo jerarquizada por el Municipio y ha atraído millonarias
inversiones público / privadas. Allí se ha construido el Parque Central, la Nave Cultural, el Centro
Universitario UNCuyo, el hipermercado Coto, el Metro tranvía, entre otras obras de importancia.

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Accesos: Mapa de calles y Avenidas

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 Lote 1: Mejor vista frente, calle Vendimiadores.

Terreno de 8629,95 m2, circundado entre calles Maza al sur, 25 de Mayo al oeste, Chile en su límite este
y Vendimiadores al norte, rodeado en su entorno más cercano por viviendas unifamiliares de tipología
baja y el Parque Central de la Ciudad.

Su frente norte, el de mayor longitud, es el que le otorga un gran potencial al mismo, ya que cuenta con
la especular vista al Parque Central, donde pueden contemplarse el paisaje, que integra espacios verdes y
el encuentro social, este último reúne gran caudal de personas, el cual lo convierte en un predio de
importantes posibilidades comerciales. Suma también valor al mismo la cercanía a centros culturales y
educacionales, centro comercial, a los cuales llegan una gran cantidad de transporte público, ya sean
colectivos, trolebuses y el recientemente inaugurado Metro tranvía, convocando también el tránsito de
vehículos particulares y bicicletas que llegan a estos centros antes mencionados.

La zona en la que se emplaza es, además de una alta densidad poblacional y habitacional, lo que lo hace
muy propicio para el uso habitacional en altura.

Servicios básicos: energía eléctrica, gas, cloacas y agua potable.

Vista general al Parque Central

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 Vista Calle Juan A. Maza Vista Calle Chile

Vista Calle Juan A. Maza Vista Calle Vendimiadores

Vista Calle Vendimiadores

Zona Comercial 1 – C1

FOS FOT Retiro Retiro Retiro Separación

SUPERFICIE Altura
LOTE ZONA 2
Frontal Lateral Posterior entre Torres
+1.251 m Máx. m
Torre m (Mín. 3 m) (Mín. 6 m) (Mín. 6 m)
Mín m2 Máx m2 Mín m2 Máx m2

0,4 0,6 1,8 7

1 C1 8.629,95 69 9 15% de h 30% de h 20% de h
3451,98 5177,97 15533,91 60409,65

Medidas:

Vendimiadores = 103,07 m

Cale 25 de Mayo = 80,30 m

Calle Chile = 84,60 m

Calle Juan A. Maza = 97,80 m

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Lote 2: Mejor vista frente Avenida España

Terreno de 10521,33 m2, ubicado en las intersecciones de calles Maza, Av. España y 9 de Julio, cuenta
con un entorno cercano de algunos comercios y viviendas unifamiliares de construcciones bajas sobre
calle 9 de Julio, y sobre calle Maza y Av. España con terrenos baldíos, los cuales al estar ubicados en
zona de uso residencial, muy posiblemente en un futuro, sean utilizados para la construcción de
viviendas en altura y posicionando aún más la zona en su uso residencial, que, si bien la Nave Cultural
se encuentra muy cercana, en su límite noroeste, las reglamentaciones municipales en el uso del suelo
limitarían su aprovechamiento orientado hacia el ámbito comercial. En resumen, uso predominante
residencial con usos complementarios vinculado a equipamiento a escala urbana, metropolitana y
regional. Servicios básicos: energía eléctrica, gas, cloacas y agua potable.

Vista Avenida España Vista calle Juan A. Maza

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 Zona Residencial – R5

Medidas:

Avenida España = 100,72 m

Calle Juan A. Maza = 97,37 m

Calle 9 de Julio = 134,10 m

Fondo limite = 103,68 m

Lote 3: Mejor vista frente Calle Maza

Terreno irregular de 8692,24 m2, emplazado en las intersecciones de calles Coronel Plaza, Av. España y
Maza, calles de importante tránsito de vehículos particulares, teniendo una importante afluencia del
transporte público a unos 200m del mismo, con un entorno cercano de viviendas bajas, una escuela técnica
y algunos pocos comercios de reducida afluencia, haciendo de este predio una buena oportunidad, además
por el uso de la zona, para la construcción de un edificios residenciales.

Sus vistas hacia el norte de la recientemente puesta en valor de los edificios de arquitectura ferroviaria, a lo
lejos el puente sobre calle Mitre que vincula las áreas verdes de uso recreativo, con las áreas construidas de
uso cultural, le dan al mismo la gran posibilidad de la construcción de edificios de uso residencial de
importante jerarquía para la Ciudad.

Zona destinada a la incorporación al tejido urbano de terrenos fiscales en desuso por reconversión del destino
original y que por su buena accesibilidad y conexiones puede admitir equipamiento de carácter urbano,
metropolitano y regional.

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 FOS FOT Retiro Retiro Retiro Separación
SUPERFICIE Altura
LOTE ZONA Frontal Lateral Posterior entre Torres
+1.251 m2 Máx. m
Torre m (Mín. 3 m) (Mín. 6 m) (Mín. 6 m)
Mín m2 Máx m2 Mín m2 Máx m2

- 0,4 - 3,6

3 R5 8692,24
3476,90 31292,06 48 9 20% de h 30% de h 20% de h

Medidas:

Calle J. A. Maza = 144,54 m

Calle España = 69,44 m

Calle Coronel Plaza = 69,44 m

Fondo Estado Nacional Argentino = 105,49 m

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 2. TASARLO y fundamenta.

El método de tasación utilizado en el presente informe es el Directo – Comparativo, es el más utilizado

para la valoración de toda clase de inmuebles en el mercado de esta provincia, donde se describen las
cualidades y características de los inmuebles a tasar que influyan, para obtener un valor económico de
los lotes testigos, infiriendo la hipotética venta del terreno fiscal elegido, el cual se encuentra en la zona
de uso del suelo Residencial 5.

valor promedio TTN Método

Homogenización
SUPERFICIE del lugar es de 12.3 Ingeniero Precio Unitario Precio Unitario Valor Total del
LOTE ZONA Precio Unitario
+1.251 m2 $/m². Lote 300 Lote a Valdano Coef. $/m². U$D/m².
U$D/m². Lote U$D
m2 Bloque Esquina

1 C1 8.629,95
3000 0,3478 1,14 7566,36 164,49 164,49 1419506,13

2 R5 10521,33
2700 0,3670 1,16 6342,20 137,87 1790916,23

170,22

3 R5 8692,24
3500 0,3478 1,08 9317,83 202,56 1479572,80

Valor inferido en la hipotética venta del terreno fiscal elegido es = UDS 1.751.539,78 (cotización $ 46,00 =
1 UDS)

2. Confecciona un volante FICTICIO de REMATE, e incorpóralo al documento.

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