AGENTE INMOBILIARIO.

CONTEXTO DEL AGENTE INMOBILIARIO.

El agente inmobiliario experto en habilidades sociales es un hábil negociador, un vendedor muy

efectivo y un profesional con el cual todos en la agencia inmobiliaria quieren trabajar. Genera sinergias
positivas en su entorno y es un activo valioso para la agencia inmobiliaria.
 Empatía: sabe escuchar y es muy paciente
 Valores: dice siempre la verdad. Es transparente, claro y riguroso. Es honrado. Es
humano
 Profesionalidad: tiene inquietud por formarse constantemente. Conoce exhaustivamente el
producto, el mercado, la situación micro y macroeconómica y la legislación vigente. Realiza
planes de marketing personalizados. Asesora al cliente antes, durante y después de la
operación. Tiene buenos y efectivos hábitos que le ayuden a planificar su agenda. Es
responsable. Es organizado. Es resolutivo.
 Pasión: ama la profesión. Disfruta con su trabajo. Es entusiasta y dedicado.
 Dominio tecnológico: manejar un crm y tiene una base de datos y sistema de archivos
impecable. Y, por supuesto, está muy presente en las redes sociales
 Capacidad de comunicación y de negociación: es un orador persuasivo, se comunica
fluidamente y domina el arte de la negociación
 Especialización: es un experto en su zona de actuación. Está focalizado. Busca ser diferente
 Seguridad en sí mismo y asertividad: tiene una alta autoestima y una gran capacidad
resolutiva
 Perseverancia: es constante, muy constante
 Compromiso: está comprometido con la profesión, con la comunidad, con el producto y con el
cliente
 Capacidad de adaptación y resiliencia: está abierto al cambio. Es flexible
 Generosidad: sabe competir adecuadamente y colaborar eficazmente con el resto de
profesionales del entorno. Sabe trabajar en equipo y compartir
 Dinamismo: atiende al cliente con rapidez. Está volcado a la acción. Tiene agilidad mental
 Confianza: tiene una buena reputación. Genera confianza
 Prioridad: sabe que el cliente es lo primero. Y tiene vocación de servicio
 Optimismo: su actitud es siempre positivo
 Psicología emocional: tiene habilidades sociales
 Proactividad y valentía: es capaz de mirar lejos. Los detalles no le ocultan el conjunto de la
situación. Arriesga
 Creatividad: tiene imaginación para buscar el beneficio del cliente. Es innovador
 Saber estar: tiene una buena imagen personal y modales. Tiene una buena presencia.
Demuestra seguridad y seriedad
LA EMPRESA INMOBILIARIA.

Las compañías inmobiliarias se dedican a desarrollar proyectos determinados según el espacio

geográfico, demográfico y las facilidades de crecimiento de la locación. Son los encargados del
concepto y la venta de cada una de estas propiedades. Este servicio es de gran utilidad, ya que la
empresa inmobiliaria se dedica a las distintas gestiones relacionadas con las operaciones de compra-
venta, gestiones que posiblemente una persona no sepa hacer. Otra de sus funciones es asesorar
sobre las condiciones técnicas del inmueble y las diversas circunstancias que se relacionen con este,
como, por ejemplo, los servicios de una zona, la topografía, los cambios relacionados con el clima,
entre otros.
Algunas de estas compañías se encargan también de la construcción de los proyectos inmobiliarios
que dirigen. Estas compañías se hacen llamar “constructora e inmobiliaria”. Dichas empresas no se
dedican a vender inmuebles ajenos, es decir, no pueden actuar como intermediarios entre un vendedor
civil y un comprador; sino se dedican a la obra desde antes de su concepción. Por lo tanto, evalúan el
terreno, realizan los planos, eligen los materiales y construyen la obra desde sus cimientos. Las
compañías constructoras e inmobiliarias conocen su trabajo mejor que nadie, el cual es la venta total
de todos sus inmuebles.

PROMOTOR INMOBILIARIO.

El promotor inmobiliario es la persona física o jurídica, pública o privada, que, individual o

colectivamente, toma la iniciativa de promover viviendas para su compraventa. Es decir, entre sus
responsabilidades principales está la decisión, programación y financiación de las obras de edificación
con recursos propios o ajenos.
Del promotor. Es obligación y responsabilidad del promotor:
1. Demostrar que el terreno elegido para la edificación de vivienda, cuenta con los estudios
necesarios, avalados por un profesionista certificado, quien debe comprobar las condiciones de
seguridad y de aptitud estructural y geológica para soportar el uso previsto en dicho terreno y, en
su caso, proporcionar estos estudios al proyectista y al DRO.
2. Contar con el proyecto ejecutivo, mismo que, en su caso, observe las indicaciones derivadas de
los estudios de geotecnia.
3. Recabar y resguardar la documentación de obra ejecutada o cualquier otro documento solicitado
por el CEV. Al finalizar la obra debe entregarla al propietario.

*REVISAR CEV.
PROYECTO INMOBILIARIO.

En cualquier proyecto que involucre una obra de construcción sobre un bien raíz, destinado a usos
civiles que no sean de infraestructura. La compra de un terreno y la construcción de sus instalaciones
industriales, es un proyecto inmobiliario. La compra de un terreno para construir un edificio y destinar
las unidades a la venta o a la renta, es un proyecto inmobiliario.
Mirado desde la Teoría de los Procesos, un Proyecto Inmobiliario es un Proceso, compuesto de cuatro
etapas.

ETAPA 1. Evaluación del Proyecto.

Esta es la etapa en que a usted analiza que quiere hacer, que le conviene hacer y donde conviene
hacerlo. Que necesita, cómo sueña su nuevo proyecto, donde le gustaría que se ubicara y trabajar en
post de ellos.
- Definición del Producto.
 Estudio de mercado. ¿Qué le conviene hacer?
 Definición conceptual del producto. ¿Qué quiere hacer?
 Definición de las plazas o ubicación. ¿Dónde le conviene emplazar el producto?

- Antecedentes Preliminares.
Son todos los antecedentes que usted debe revisar antes de tomar una decisión de compra
por un terreno, tales como:
 Factibilidad técnica de los terrenos.
Certificado de informe previos (CIF).
Factibilidades de servicios.
Aprobación de un anteproyecto en la DOM, si corresponde
 Factibilidades antecedentes legales.
Estudio de títulos.
 Otros estudios relevantes.
Topografía.
Mecánica de suelos.
Otros.
- Pre Factibilidad Económica.
Son los antecedentes necesarios que usted requiere para determinar preliminarmente los
costos, plazos, rentabilidad y otros indicadores que le permitan tomar la decisión de invertir,
tales como:
 Evaluación económica del proyecto inmobiliario.
 Análisis de las opciones y costos del financiamiento.
Estos son los antecedentes finales que le llevará a la decisión de invertir o de rechazar la
alternativa en estudio y comenzar a buscar otra que se adecue mejor a sus pretensiones.
ETAPA 2. PROYECTO TÉCNICO.
Es el conjunto de antecedentes técnicos, necesarios y suficientes que permiten que la dirección de
obra (DOM) autorice la construcción de las obras mediante un permiso de edificación (PE) y que
además permita que un tercero, contratista general de construcción, pueda ejecutar las obras según
fueron concebidas en el Proyecto Inmobiliario.
Debe tenerse en cuenta que un buen proyecto conlleva a una buena obra y un mal proyecto conlleva
a problemas y mayores costos.
- Ingeniería Básica.
Es esta fase se validan los diseños de arquitectura a modo de anteproyecto y de acuerdo a la
definición del producto de la etapa anterior y permita elaborar un primer presupuesto
estimativo de la construcción.
De ser necesario se deberá considerar el desarrollo de estudios previos necesario para el
proyecto, tales como:
 Levantamientos topográficos
 Mecánica de suelos.
 Otros estudios especiales.
Se deberá realizar los siguiente:
 Antecedentes previos.
 Ante proyecto de arquitectura.

- Ingeniería de detalles.
Considera el desarrollo de los detalles de arquitectura para completar el diseño de la
ingeniería básica y la elaboración de todos los proyectos de especialidades, tales como:
 Calculo estructural
 Movimiento de tierra y socalzados.
 Pavimentación y agua lluvias.
 Agua potable y alcantarillados.
 Electricidad y corrientes débiles.
 Calefacción y climatización.
 Paisajismo y riego.
 Entre otros.
Esta etapa concluye con la aprobación del PE en la DOM y el expediente completo para
construcción. Aquí se obtiene los siguientes aspectos:
 Arquitectura de detalles.
 Proyecto de estructuras.
 Proyecto de especialidades.
 Permiso de edificación
ETAPA 3. PROYECTO DE CONSTRUCCIÓN.
El proyecto de construcción es la parte más sensible de todo proyecto inmobiliario ya que involucra
más del 60% del costo de la inversión y del plazo de éste. Errores en esta etapa pueden acarrear
importantes costos no previstos. Así también la elección del contratista, la modalidad de contratación
y la fiscalización del proceso de construcción, son fundamentales para tener controlada esta etapa.
- Adjudicación de las obras.
 Selección técnico económica de los contratistas.
 Definición de la modalidad de contratación.
 Elaboración de bases administrativas especiales y generales (BAE y BAG), para la
presentación de las ofertas y ejecución de las obras.
 Elaboración del contrato de construcción.
 Llamado a presentar ofertas o licitación.
 Adjudicación de las obras.

- Construcción de las obras.

 Control del programa del constructor.
 Control de los reclamos por mayores obras u obras extraordinarias que formule el
constructor de acuerdo a las BAE, BAG y contrato.
 Atención a las consultas técnicas del constructor.
 Control del cumplimiento de hitos.
 Control del proceso de obtención de certificados para la RM.

- Recepción Municipal de las obras.

La recepción municipal (RM) de las obras, es el certificado de conformidad, que entrega la
autoridad municipal, de que todas las obras y sus proyectos de especialidades han sido
ejecutados conforme al PE y a las normas que los regulan.
Esto permite constituir una hipoteca sobre la propiedad, en el caso de haber usado
financiamiento bancario, y en el caso de proyectos conformado por unidades como casas,
departamentos y oficinas, poder inscribir los roles de las unidades en el conservador de Bienes
Raíces (CBR) para poder enajenar en favor de un tercero.
La RM la solicita el arquitecto patrocinante y debe adjuntar todos los antecedentes de la obra,
del constructor, calidad de materiales, certificado de las especialidades y otros necesarios
según cada caso.
 Certificado de recepción municipal.
 Inscripción en el CBR.

ETAPA 4. PUESTA EN SERVICIO.

Corresponde al uso para el cual el Proyecto Inmobiliario fue concebido. Si es su casa unifamiliar, poder
habitarla e hipotecarla cuando corresponda. Si es su industria poder obtener su patente comercial
definitiva e hipotecarla si corresponde. Si es un proyecto para la venta de las unidades habitacionales,
poder enajenar e inscribir en el CBR, para recuperar el dinero de la venta y generar las utilidades
esperadas.