LOS CONTRATOS LLAVE EN MANO

I.- INDICE

1. Introducción
2. Concepto
3. Partes del contrato
3.1. Naturaleza de los equipos de trabajo
3.2. El papel de cada actor
3.3. Tipos de Equipos
3.4. Contrato de Llave en Mano
4. Ventajas y Desventajas
5. Características
6. Clasificaciones
7. Etapas
8. Sustento Legal
9. Riesgos

CONCLUSIÓN
BIBLIOGRAFIA
ANEXOS
 1. INTRODUCCION
Actualmente el mundo empresarial está dando giros importantes respecto al
crecimiento o expansionismo que busca cada empresa, por ello tratan de acoplar
ciertos contratos empresariales más activos y puestos para el ejercicio de la
actividad empresarial. Uno de ellos es el Contrato de Llave en Mano conocido
también bajo la palabra de “turnkey contract”, dicho contrato no es nuevo o recién
practicado por nuestros empresarios, sino que este viene dándose desde nuestros
mucho tiempo atrás.

Resaltando que vivimos en un mercado global tan competitivo, las empresas no

han querido quedarse atrás ahora que se encuentra de gran ayuda los avances
de la tecnología, ni mucho menos las empresas financieras que han saltado a la
vista ofreciendo los servicios de asesorías en dichos campos respectivos al sector
inmobiliario y aun con la legislación de Leasing inmobiliario en nuestro congreso
pronta de aprobarse no sería raro que ambas figuras contractuales se unan para
dar inicio a una etapa inmobiliaria corta pero fructífera para muchos Peruanos.

El planeamiento de las contrataciones es un proceso que empieza con la

conformación de un Equipo de trabajo (también denominado Organización o
Sistema de entrega del proyecto) en el cual se determina el grupo de especialistas
necesarios para llevar a cabo el proyecto, luego se elige la modalidad de
contratación de cada uno de ellos; y finalmente se establece la forma o mecanismo
de pago (tipo de contrato) de mayor conveniencia para estas condiciones.

Pero de lo todo lo expuesto lo que se busca con este trabajo, es revisar, captar y
entender cuidadosamente los medios alternativos de solución empresarial que no
ofrece otros contratos tan específicos a las necesidades del sector inmobiliario
para la responsabilidad recíproca y el cumplimiento de los mismo, es decir la
seguridad jurídica de las partes.
 2. CONCEPTO
El contrato “llave en mano” o “turnkey contract” (en términos del derecho
anglosajón), es aquel en virtud del cual un contratista se obliga frente al cliente o
contratante (en derecho público ante la entidad estatal contratante), a cambio de
un precio, a concebir, construir y poner en funcionamiento una obra o proyecto
determinado.

La dinámica de la realización de grandes obras y proyectos conlleva

necesariamente a que la contratación de las mismas deba ser adecuada y
concomitante con estas nuevas realidades. Las nuevas técnicas de construcción,
los avances de la tecnología y demás descubrimientos que enriquecen al mundo
contemporáneo hacen que la contratación en estas materias adopten formas
igualmente novedosas y actuales, que si bien tienen origen en la misma fuente –
la voluntad de las partes- rompen esquemas tradicionales de contratación y dan
surgimiento a nuevas estipulaciones contractuales. La muestra de ello lo
constituye en materia de obras civiles y de infraestructura el denominado “contrato
llave en mano”, en donde una de las partes (el contratista ) asume la obligación
de ejecutar todo tipo de actividades (diseños, obras, suministros, transporte,
equipos, personal especializado, financiación) y de incorporar materias o áreas
involucradas (ingeniería civil, hidráulica, mecánica, etc), en la ejecución de un
“gran proyecto”, respondiendo a su vez por las mismas y entregando en un plazo
determinado la totalidad del mismo, “listo para funcionar”.

Sobre el origen o surgimiento del contrato llave en mano, refiere Enrique Daniel
Butlow: “La idea rectora del "CONTRATO LLAVE EN MANO", nació en realidad
en el ámbito de los contratos de ingeniería donde se exigía algo más que un
proyecto, dirección y construcción. Éste "algo más" era ni más ni menos que el
perfeccionamiento y entrenamiento para poder hacer funcionar correctamente un
emprendimiento complejo, como podría serlo por ejemplo una planta de
tratamiento de agua, un sistema de comunicaciones o un complejo habitacional
con su infraestructura urbana.”

De acuerdo con José Roberto Barriere Ayala, “hay que diferenciar entre la clase
de contrato, la modalidad de contratación y la forma de elegir al contratante. En
cuanto al primer punto, el ámbito natural de la modalidad de contratación “llave en
mano” es el contrato de obras, entonces esa será la clase de contrato: de obra,
en oposición a otras clases como suministro, servicios, etc. La modalidad es la
“llave en mano”; y en cuanto a la forma de elegir al contratista ésta será
independiente de los factores anteriores, pudiendo usarse los de la licitación, libre
gestión, etcétera. Con respecto a este último aspecto, habrá de ceñirse en forma
particular al estatuto o legislación del respectivo país que señale el procedimiento
de selección correspondiente, dada la tipificación que exista en cada uno de ellos
sobre la manera de adjudicar determinadas clases de contratos.

3. PARTES DEL CONTRATO

3.1. Naturaleza de los equipos de trabajo

Morledge reconoce que los integrantes del equipo de trabajo son el cliente, los
diseñadores, contratistas y demás proveedores, y que, la posibilidad de que
trabajen juntos de manera coordinada, depende en gran medida de la estrategia
de contratación y del tipo de contrato entre los participantes y el cliente.
Sin embargo, también menciona que dependiendo del grado de complejidad del
proyecto, puede intervenir una gerencia que se encargue del manejo del mismo.
Por su parte, Winch menciona que a raíz de un decaimiento en la calidad de la
mano de obra especializada y la aparición de proyectos de construcción
complejos, se vienen empleando numerosas variantes de criterios de selección
para formar los equipos de trabajo, los cuales pueden estar conformados por
diversas combinaciones entre el cliente, los proyectistas de cada especialidad, la
supervisión, la gerencia de proyectos, los contratistas generales o especializados
y los subcontratistas.
Según Morledge cada equipo de trabajo se diferencia de los demás en los
siguientes aspectos:
- El riesgo financiero al que quedará expuesto el cliente al adoptarlos
- El alcance y tipo de competencias inherentes a la estrategia seleccionada
- El nivel de control que puede tener el cliente en las fases de diseño y de
construcción
- El tipo y cantidad de información que se requiere para iniciar los trabajos de
construcción
- El grado de participación del contratista en la fase de diseño y la posibilidad de
asegurar la constructabilidad del proyecto
- La forma de organizar el proyecto en cuanto a la distribución de
responsabilidades y riesgos
- La secuencia natural del proceso.

3.2. El papel de cada actor

“Un proyecto de construcción exitoso es producto del esfuerzo de un equipo, y
como tal, cada miembro debe tener plenamente identificado el rol que ocupa
dentro del mismo”. Es evidente que tanto el cliente como el contratista y los demás
involucrados en un proyecto de edificaciones deben tener muy claros sus deberes
y derechos al momento de contratar.
Jacobsen, en el artículo “The roles we play during construction” presenta las
principales obligaciones y derechos del cliente, proyectistas y contratista, los
cuales se presentan a continuación.
El papel del Cliente:
- Proporcionar la información necesaria al contratista para que éste pueda realizar
su trabajo (memorias descriptivas, planos, especificaciones, estudios de diversas
especialidades, etc.)
- Realizar los pagos relacionados con la ejecución de los trabajos
- Derecho de terminar el contrato de darse las condiciones necesarias
- Derecho de sustituir al contratista si es que se termina el contrato
- Derecho de ejecutar trabajos de construcción por sus propios medios, debiendo
coordinar previamente con el contratista
- Derecho de mantener limpia la zona de trabajo si es que el contratista no se
ocupa de hacerlo, teniendo la potestad de cobrarle por los gastos incurridos.

El papel de los proyectistas:

- Realizar los diseños arquitectónicos, estructurales y de las diferentes

especialidades necesarias de acuerdo a los requerimientos del cliente y los
reglamentos vigentes
- Representar al cliente o propietario protegiendo sus intereses en los temas
especificados en el contrato
- Supervisar los trabajos realizados en obra para asegurar su realización de
acuerdo a lo especificado
- Revisar las órdenes de pago al contratista
- Realizar las modificaciones al contrato en cuanto a cambios en la extensión y
monto de los trabajos
- Interpretar los términos del contrato para verificar su cumplimiento e intervenir
como mediador en caso de disputas
- Realizar la inspección final para la entrega de la obra.

El papel del contratista:

- Revisar los documentos del contrato y las condiciones reales del terreno
- Supervisar los procedimientos constructivos para garantizar un trabajo de calidad
- Realizar los pagos por materiales y servicios involucrados en la construcción
- Encargarse del pago de los impuestos relacionados al trabajo
- Obtener los permisos y licencias necesarias
- Encargarse de la compra de seguros para cuidar los intereses del cliente y del
proyecto en general
- Efectuar y correr con los gastos de pruebas de materiales e inspecciones de
acuerdo a las normas
- Garantizar la calidad de los productos y servicios empleados
- Preparar y manejar un cronograma de avance de obra
- Mantener la documentación del proyecto y las muestras dentro de la obra
- Revisar y aprobar los planos complementarios
- Asegurar la limpieza del lugar de trabajo
- Proteger la integridad de las personas y de las propiedades aledañas
- Indemnizar al cliente en caso de ser requerido
- Obtener y contratar a los subcontratistas, salvo que la estructura de trabajo
adoptada indique lo contrario
- Presentar valorizaciones al cliente para su respectiva aprobación y cancelación
- Preparar la documentación necesaria para el cierre de obra
- Realizar las correcciones de trabajo rechazado por el cliente o la supervisión.

En cuanto al papel del contratista, en el Texto Único Ordenado (TUO) de la Ley

de Contrataciones y Adquisiciones del Estado, se plantean tres artículos que
establecen claramente los derechos y obligaciones del contratista:

Artículo 49°.- Reconocimiento de intereses.-

En caso de incumplimiento del pago por parte de la Entidad7, salvo que el atraso
se deba acaso fortuito o fuerza mayor, ésta reconocerá el pago de intereses
conforme a lo establecido por el Código Civil. Igual derecho corresponde a la
Entidad en el caso que ésta sea la acreedora.

Artículo 50°.- Cumplimiento de lo pactado.-

Los contratistas están obligados a cumplir cabalmente, con lo ofrecido en su
propuesta y en cualquier manifestación formal documentada, que hayan aportado
adicionalmente, en el curso del proceso de selección o en la formalización del
contrato, así como a lo dispuesto en los incisos 2) y 3) del Artículo 1774° del
Código Civil.

Artículo 51°.- Responsabilidad del contratista.-

El contratista es el responsable por la calidad ofrecida y por los vicios ocultos de
los bienes o servicios ofertados por un plazo no menor de un año contado a partir
de la conformidad otorgada por la Entidad. El contrato podrá establecer
excepciones para bienes fungibles o que por su naturaleza no puedan adecuarse
a este plazo. En el caso de obras el plazo de responsabilidad no podrá ser inferior
a siete años.
Adicionalmente, el Reglamento de la Ley de Contrataciones y Adquisiciones del
Estado, establece lo siguiente:

Artículo 212.- Responsabilidades del contratista

Los tributos y gravámenes que correspondan al contratista, así como las
responsabilidades de carácter laboral y por el pago de aportaciones sociales de
su personal, son de su exclusiva responsabilidad y no son transferibles a la
Entidad. Asimismo, corresponde al contratista la contratación de todos los seguros
necesarios para resguardar la integridad de los bienes, los recursos que se utilizan
y los terceros eventualmente afectados, de acuerdo con lo que establezcan las
Bases.

El papel de la gerencia de proyectos:

Smith (2002 p.358) plantea el siguiente:
- Participar en la determinación de los objetivos del proyecto
- Realizar la evaluación de las estrategas de contratación a adoptar
- Controlar la evolución y ejecución del proyecto cuidando los intereses del cliente
- Coordinar las actividades de manera eficiente, reconociendo su responsabilidad
en su desarrollo.

El papel de la Supervisión:

Respecto al papel del proyectista planteado por Jacobsen, se puede apreciar que
tanto la supervisión de los trabajos, como la revisión de los pagos al contratista y
la modificación de los documentos del contrato constituyen labores propias de la
Supervisión, pero que al adoptar un equipo de trabajo separado, el proyectista
podrá actuar como encargado de estas tareas, salvo se contemple en el contrato
la inclusión de una Supervisión.

Respecto a las funciones de la Supervisión, el Reglamento de la Ley de

Contrataciones y Adquisiciones del Estado establece lo siguiente:

Artículo 250.- Funciones del inspector o supervisor

La Entidad controlará los trabajos efectuados por el contratista a través del
inspector o supervisor, según corresponda, quien será el responsable de velar
directa y permanentemente por la correcta ejecución de la obra y del cumplimiento
del contrato. El inspector o el supervisor, según corresponda, tiene como función
controlar la ejecución de la obra y absolver las consultas que le formule el
contratista según lo previsto en el Artículo siguiente. Está facultado para ordenar
el retiro de cualquier subcontratista o trabajador por incapacidad o incorrecciones
que, a su juicio, perjudiquen la buena marcha de la obra; para rechazar y ordenar
el retiro de materiales o equipos por mala calidad o por el incumplimiento de las
especificaciones técnicas; y para disponer cualquier medida generada por una
emergencia.
No obstante lo señalado en el párrafo precedente, su actuación debe ajustarse al
contrato, no teniendo autoridad para modificarlo. El contratista deberá brindar al
inspector o supervisor las facilidades necesarias para el cumplimiento de su
función, las cuales estarán estrictamente relacionadas con ésta.

3.3. Tipos de Equipos

Jacobsen, en el artículo “The many ways to do a construction job: Project
Delivery”, dice que los equipos de trabajo se basan en el sistema de entrega del
proyecto, el cual considera todo el proceso de construcción, desde el
planeamiento del mismo hasta la entrega final al cliente y que depende de los
objetivos perseguidos por el cliente.
Por su parte, Smith (2002 p.188) señala que el equipo de trabajo constituye la
forma en que se organiza el proyecto.
Winch menciona la existencia de tres tipos de Equipos de trabajo:
- Equipos separados, los cuales se caracterizan por adoptar concursos de
anteproyectos para la elección de los diseñadores y concursos de licitación para
la contratación de la construcción
- Equipos Integrados, que se caracterizan por la firma de un solo contrato para el
diseño y la construcción del proyecto bajo concurso de licitación, también
conocidos como “llave en mano”
- Equipos Mediados, en los que se designa una gerencia de construcción que
coordina los trabajos de diseño y construcción.

Por su parte, el Reglamento de la Ley de Contrataciones y Adquisiciones del

Estado, en:

Artículo 58
Establece dos tipos de modalidad de ejecución contractual: por el Financiamiento
del Contrato y por el Alcance del Contrato. La primera modalidad contempla tres
posibilidades de financiamiento: de parte de la Entidad, de parte del contratista y
de parte de terceros. En cuanto a las modalidades de ejecución por el Alcance del
Contrato, el citado reglamento contempla dos: Llave en mano y Concurso oferta,
las cuales son definidas de la siguiente manera:
a) Llave en mano: En esta modalidad el postor oferta en conjunto la ingeniería,
construcción, equipamiento y montaje hasta la puesta en servicio de
determinada obra. En el caso de adquisición de bienes el postor oferta,
además de éstos, su instalación y puesta en funcionamiento.

b) Concurso oferta: En esta modalidad el postor concurre ofertando

expediente técnico, ejecución de la obra y, de ser el caso terreno. Esta
modalidad sólo podrá aplicarse en la ejecución de obras que se convoquen
bajo el sistema de suma alzada y siempre que el valor referencial
corresponda a una Licitación Pública.

Respecto a las modalidades contempladas por la Ley de Contrataciones y

Adquisiciones del Estado, podemos señalar que la definición presentada como
“llave en mano” corresponde a lo que los diversos autores de la literatura
consultada llaman “Equipo Integrado” (ver 2.3.2), mientras que la modalidad de
“concurso oferta” puede establecerse como una variante de lo que los autores
consultados reconocen como “Contratación General”, una de las formas de
“Equipos Separados”, ya que en este caso se tiene un contratista que ejecuta la
construcción, por lo que presenta el mismo funcionamiento que lo que se plantea
en la Ley.

3.4. Contrato De Llave En Mano (Equipos integrados).

Smith (2002 p.188) define a este equipo de trabajo como el arreglo contractual
más simple, en el que un único contratista es responsable de desarrollar todos los
trabajos necesarios para culminar el proyecto, desde las etapas iniciales hasta la
entrega del trabajo final al promotor o cliente. En cuanto al pago, nos dice que se
hace en base a contratos de suma alzada o también del tipo reembolsable,
dividiéndose éste entre varias etapas de trabajo.
Morledge lo define como una estrategia bajo la cual “un único contratista asume
el riesgo y la responsabilidad por el diseño y construcción del proyecto a cambio
de un pago efectuado a suma alzada”
Adicionalmente señala que este equipo funciona bajo el sistema fast-track, en el
que la construcción puede desarrollarse antes de que el diseño haya sido
completado.
Al transferir el riesgo al contratista, nos dice, el cliente pierde el control sobre el
proyecto, por lo que cualquier requerimiento que éste tenga y que no se encuentre
especificado en los documentos de la licitación constituirá una variación al
contrato, las cuales representan adicionales al monto del mismo.
El Reglamento de la Ley General de Contrataciones y Adquisiciones del Estado,
en:
Artículo 58, define al llave en mano como:
“…una modalidad de ejecución contractual por el alcance del contrato bajo la cual
el postor oferta en conjunto la ingeniería, construcción, equipamiento y montaje
hasta la puesta en servicio de determinada obra. En el caso de adquisición de
bienes el postor oferta, además de éstos, su instalación y puesta en
funcionamiento…”

En lo que refiere a su uso o aplicación, Smith señala que “…el contrato de llave
en mano puede ser usado cuando la edificación es de naturaleza repetitiva, como
por ejemplo viviendas, almacenes, depósitos o bloques de oficinas, y también
cuando los contratistas ofrecen experiencia especial en diseño/construcción para
un proyecto particular.
También se aplica cuando se busca comenzar la ejecución más rápido. Cuando
el cliente y sus asesores tienen pocos recursos en cuanto al manejo del proyecto,
o cuando el cliente desea contratar con una sola organización, este equipo de
trabajo se vuelve muy efectivo…”
Winch señala que su aplicación es favorable para clientes que buscan transferir la
mayor cantidad de riesgo al contratista.
Así mismo menciona (p.105) que debido a la naturaleza integrada del equipo, la
elección del contratista debe hacerse en las fases iniciales del proyecto, por lo que
no es conveniente aplicarlo cuando éstos tienen altos niveles de incertidumbre en
su misión, sino que por el contrario, se adaptan mejor a proyectos modulares y
repetitivos.

4. VENTAJAS Y DESVENTAJAS

Morledge reconoce las siguientes ventajas:

- Al tener un único contratista, se puede reducir el costo del proyecto y los recursos
del cliente
- Se logra la compatibilidad de especialidades y se asegura la constructabilidad
del proyecto pues una sola organización se encarga de ambas fases.
- Se puede tener una buena aproximación del costo del proyecto al inicio del
mismo ya que se conocen los requerimientos del cliente o promotor
- Se acorta el tiempo de ejecución debido a que se permite el traslape de
actividades, es decir se permite emplear el sistema fast-track

Además de los anteriores, Smith menciona los siguientes beneficios:

- La integración del diseño se hace con mayor facilidad
- La organización del proyecto mejora debido a que el cliente solo tendrá trato con
una organización encargada de todas las etapas
- El cliente o promotor no necesita destinar muchos recursos para el proyecto,
disminuyendo su responsabilidad de administrar y coordinar
- Los trabajos defectuosos no constituyen motivos de disputa
Por su parte, Levy reconoce las siguientes ventajas:
- El número y tipo de órdenes de cambio disminuye considerablemente
- Se evitan las disputas y demandas que normalmente se producen al emplear
equipos separados
- Se disminuye el costo del proyecto, se reduce el tiempo de ejecución y se logra
una mejor calidad que al emplear los otros equipos.

Desventajas de este equipo:

Smith (2002 p.189) establece que las debilidades que presenta la aplicación de
este equipo
están relacionadas principalmente al cliente, y constituyen las siguientes:
- El contratista no siempre podrá cubrir las expectativas del cliente o promotor, y
la capacidad del cliente para controlar el trabajo que éste desempeña será
relativamente baja, requiriéndose gran habilidad de parte del cliente o promotor
para hacer un seguimiento a sus trabajos
- El cliente tendrá poco o casi nada de contacto con los subcontratistas
- El cliente tendrá una posición relativamente débil para negociar cambios
- Se reduce el nivel de competencia de parte del contratista debido a que hay un
reducido número de empresas que realmente manejan las dos actividades
Por su parte, Morledge (2002 p.193) presenta las siguientes:
- El cliente ya no tiene la posibilidad de contar con los proyectistas como
administradores del contrato, porque éstos forman parte del equipo del contratista
- En proyectos con alta incertidumbre no es recomendable usar esta estructura de
Trabajo
-El cliente debe realizar pagos antes de que la fase de diseño sea culminada,
exponiéndolo a riesgos económicos en caso de darse la terminación del contrato
- Los cambios del cliente en el proyecto pueden llegar a ser muy costosos
- Las ofertas presentadas en la licitación son difíciles de comparar debido a que
en cada una se presenta un diseño, programa y presupuesto diferentes.
5. CARACTERISTICAS

En principio, puede decirse que las características principales que distinguen esta
modalidad contractual, frente a otros de confección o locación de obra, la
constituyen:

La fusión, en una sola persona -el contratista- de la concepción y ejecución de la

obra.

La obligación global asumida por el contratista frente al cliente, de entregar una

obra completamente equipada y en perfecto estado de funcionamiento.

La invariabilidad del precio pactado

De las anteriores características principales, se desprenden las siguientes

connotaciones:

“(….)

El contrato “llave en mano” a diferencia del contrato tradicional implica la

celebración de un solo y único contrato realizado entre el cliente y el contratista.
Generalmente, en la selección de este tipo de contratos ejerce una influencia
decisiva la tecnología implicada en el proyecto que se pretende realizar y que se
va a manifestar no sólo en los planos y especificaciones técnicas sino también en
los derechos de propiedad industrial implicados en el proceso de producción y, en
determinados casos, en la formación de personal y en la asistencia técnica
proporcionada por el contratista.
El hecho de que en los contratos “llave en mano”, el contratista asuma la
concepción y la ejecución de la obra condiciona no solo el procedimiento de
adjudicación del contrato, generalmente un procedimiento restringido o
negociado, sino también la determinación del objeto y la función del cliente o de
su ingeniero. -interventor, supervisor, etc.- (Entre guiones, adicionado)

A diferencia de los contratos tradicionales de construcción, en los contratos “llave

en mano” la elaboración detallada del proyecto tiene lugar una vez concluido el
contrato, circunstancia ésta que justifica conceder al contratista un derecho a
introducir modificaciones en sus planos, a su propio coste y riesgo y siempre que
se respeten los parámetros contractuales acordados (calidad, cantidades de
materias primas, rendimientos) sin que sea necesaria a tal efecto la propia
aprobación del cliente.

Esta estructura sobre la que descansa el contrato “llave en mano”, y que ha

revolucionado ciertamente la industria de la construcción, implica a su vez una
pérdida de control sobre el proyecto por parte del cliente y una reducción
considerable en las funciones del ingeniero que en este tipo de contratos actúa
generalmente como representante del cliente, siendo posible incluso en los casos
más extremos que se prescinda de su participación.

Finalmente, la obligación global que se deriva de los contratos “llave en mano”

para el contratista influye de manera decisiva en la determinación del precio, que
no puede ser, más que un precio alzado.”

Adicionalmente a lo anterior, debe decirse que también adquiere especial

importancia en estos contratos, la responsabilidad general que asume el
contratista frente al contratante, dado el protagonismo y la asunción de
obligaciones que éste adquiere desde la concepción, hasta la terminación del
proyecto, pues en los casos más extremos de esta modalidad, el cliente o
contratante no interviene en la ejecución del mismo.

Caracteriza igualmente al contrato llave en mano, en su concepción clásica u

original derivada de la obligación general del contratista de entregar una obra lista
para funcionar, el suministro de materiales, maquinaria y equipos, su movilización;
la realización de las obras civiles; la instalación, montaje, la financiación, y la
puesta a punto y en funcionamiento de la obra proyectada.

De otra parte, la modalidad “llave en mano” implica especialización del contratista

así como la obligación de éste de entregar un producto terminado, normalmente,
de una obra o proyecto de altísima complejidad que implica la integración de un
sinnúmero de actividades y de disciplinas. La utilización de esta modalidad para
obras que comúnmente se ejecutan bajo modalidades de contratos de obra o de
locación de obra, culmina simplemente en la celebración de un contrato aprecio
global o alzado pues es de la esencia de este tipo de contratos la complejidad y
la amalgama de trabajos y servicios especializados.
El profesor Daniel Enrique Butlow, señala sobre el particular:

“Cuando la expresión "LLAVE EN MANO" se traspasa al ámbito de la arquitectura

se está hablando en realidad de un contrato de ajuste alzado que significa una
obra cuyo precio se fija a un tanto global y requiere, por lo tanto una invariabilidad
de la obra que corresponda a esa invariabilidad en el precio. Señala así el Código
Civil en su artículo 1633 que " Aunque encarezca el valor de los materiales y de
la obra de mano, el locador bajo ningún pretexto puede pedir aumento en el precio,
cuando la obra ha sido contratada por una suma determinada."
Compartimos esta posición, cuando se trata de contratos que comúnmente
pueden ejecutarse a través de procesos tradicionales de contratación como las
obras de infraestructura o las civiles que no demandan mayor complejidad y que
a través del tiempo han sido ejecutadas con éxito sin la aplicación de esta
novedosa modalidad. La necesidad de realizar un contrato llave en mano conlleva
obligatoriamente a que haya un proyecto completamente definido y preciso que
sea lo que determine el alcance y la finalidad del mismo y que correlativamente
incide en la posibilidad de que se pueda establecer un precio determinado e
invariable de carácter global (precio alzado) que no se verá afectado por las
disminuciones o aumentos de las obras a cargo del contratista.

Dejándolo para el final, pero no por ello aminorar su importancia, es también de la

esencia -en nuestro parecer- de esta modalidad contractual, la transferencia de
tecnología, la asistencia técnica y la capacitación de personal por parte del
contratista al contratante.

6. CLASIFICACIONES

No existe una legislación que estipule en forma expresa la forma o el contenido

de un contrato “llave en mano” y menos aún que haga una diferenciación o
clasificación de los mismos; sin embargo es dable bajo la premisa que orienta la
contratación como lo es la voluntad contractual de las partes, éstas puede
considerar distintas configuraciones contractuales integrando diversas
modalidades. Sobre esta base, podrán estructurarse distintas modalidades como
lo advierte Barriere.

" Cuando se utilizan en un mismo proyecto:

Contratos “llave en mano” Mixtos
Cuando una parte del proyecto es tradicional y la otra es llave en mano.
Contratos “llave en mano” parciales
Cuando se contrata de forma tradicional todo el proyecto pero se subcontrata una
parte llave en mano.
Contratos semi “llave en mano”
Cuando el contratante celebra varios contratos siendo uno de ellos llave en mano
y encarga a este último contratista la coordinación de los demás contratos.
Con base en la diferencia de contenidos en la práctica:
Contratos “llave en mano” simples o parciales
Cuando el contratista concibe la obra, suministra bienes de equipo y materiales y
pone en funcionamiento la obra de conformidad a lo estipulado en el contrato
mientras que el contratante realiza la instalación bajo la supervisión y asistencia
del primero.
Contratos “llave en mano” completos o clásicos
Cuando el contratista concibe, construye y pone en funcionamiento del proyecto.
Contratos “llave en mano” amplios
Cuando junto a las prestaciones del clásico el contratista asume otras
obligaciones complementarias relativas a la formación del personal local o
asistencia técnica para el funcionamiento.”

Refiere sobre este mismo tema, Enrique Butlow:

“siendo entonces el contrato “llave en mano” un contrato de locación de obra por

precio alzado, participa de sus características y es por eso que el “llave en mano”,
puede ser mixto, parcial, completo o de cualquier otra forma que lo conciban las
partes..”
7. ETAPAS

En términos generales, y tal y como sucede en la contratación tradicional de obras

por parte de las entidades gubernamentales, existen, en nuestra opinión, tres
etapas: Precontractual, Contractual y Postcontractual:

Etapa Precontractual: Corresponde a aquella en que la entidad contratante

prepara el proyecto, y que incluye la estructuración técnica, financiera y legal del
mismo y del proceso de selección, obedeciendo a las necesidades públicas
(cuando se trata de contratación estatal) y los programas de gobierno.
Dependiendo de la legislación particular de cada país habrá la etapa o la fase de
negociación de algunas cláusulas contractuales y ajustes del proyecto,
dependiendo de la complejidad de éste y la necesidad de aquellos, pues resulta
en algunos casos tan complejos que necesariamente la adjudicación del mismo
debe basarse en parámetros generales buscando “aterrizar” el objeto del contrato
y los presupuestos establecidos. Podría decirse que tal selección se asemeja a la
de los consultores o interventores cuya escogencia en países como Colombia se
hace a través de concursos de méritos en donde el factor de selección se da con
base en las calidades o “méritos” del proponente, dejando a la postre la definición
y ajuste económico del contrato

Etapa Contractual: Comprende la materialización del proyecto y la ejecución de la

obra en todas sus fases hasta su terminación y recibo por parte del contratante.
Dentro de ésta, igualmente se deben definir al inicio del contrato los ajustes
definitivos y específicos del proyecto sobre los cuales el contratista se hace
responsable de su ejecución tanto técnica como económica siendo de su entera
responsabilidad los vacíos o indefiniciones o indeterminaciones en tales aspectos.
Juega papel especial la participación de los equipos de control de calidad del
contratista y el de supervisión del contratante a fin de contar con una adecuada
construcción o culminación del proyecto..

Etapa Postcontractual: Comprende el “cierre” del contrato, su liquidación y el

seguimiento de las pólizas o garantías de calidad o estabilidad de las obras, dentro
de los plazos y términos que éstas señalen

8. SUSTENTO LEGAL

Algunas legislaciones como la Argentina y Boliviana hacen referencia en sus

codificaciones civiles o de adquisiciones y compras estatales al contrato “llave en
mano”, sin entrar a definirlo o estipular las cláusulas que debe contener o que lo
distinguen de los demás. En casos como Colombia, ni la legislación civil, ni la
pública hacen referencia especial a esta modalidad contractual como un contrato
típico. Bajo el Principio del Principio de la autonomía de la voluntad de las partes
y por especial remisión que hace la ley 80 de 1,993 (estatuto contractual del
Estado) a las normas civiles y comerciales para que se apliquen a la contratación
estatal ante la ausencia o vacíos de regulación especial en materia contractual,
esta modalidad contractual, tiene cabida en la legislación colombiana..

Así mismo, en virtud de la facultad reglamentaria de tipo general señalada en el

ordenamiento constitucional colombiano (artículo 189), el Presidente de la
República puede expedir un decreto reglamentario que, dentro de esas
atribuciones constitucionales, le permita “desarrollar características especiales
para los contratos llave en mano como modalidades del contrato de obra o de
construcción de bienes inmuebles.”

En la legislación salvadoreña, por ejemplo, la Ley de Adquisiciones y Compras

Estatales, regula un poco más el tema del contrato llave en mano señalando que
esta modalidad puede usarse siempre y cuando se comprueba sus ventajas frente
a otro tipo o modalidad contractual o que se trate de proyecto complejos
“en los que fuere evidente la ventaja de consolidar en un solo contratista todos los
servicios de ingeniería, provisión de equipo y construcción, teniendo en cuenta las
ventajas de esta modalidad respecto a los costos que puede tener el proyecto de
celebrarse la contratación en la forma ordinaria”, agregando además, la
obligatoriedad de incorporar cláusulas que establezcan la forma de vigilancia y
control del contrato. Y va más allá, al disponer en forma perentoria que “se prohíbe
en esta clase de contratos la introducción de órdenes de cambio y ajuste de
precios; así como el plazo de ejecución no será sujeto a modificaciones salvo en
los casos de fuerza mayor.”

Recoge esta norma las características de un contrato bajo la modalidad “llave en

mano” como lo son, la concentración en un solo contratista de la totalidad de las
actividades necesarias para poner en funcionamiento un proyecto, y la
inamovilidad de las condiciones de ejecución, del precio y del plazo contractual

9. RIESGOS

Diversos son los riesgos que pueden presentarse en la ejecución de un contrato.

Desde los más generales que tienen que ver con situaciones políticas,
macroeconómicas, sociales e institucionales, hasta los más específicos como son
los relacionados con los aspectos técnicos o tecnológicos. Cada contrato tiene su
riesgo y como tal, cada uno de ellos debe tratarse en forma independiente y
particular, por lo que no podría decirse que existe una tabla o un estatuto que
puede señalar cuáles son los riesgos que se asumen en toda contratación; sin
embargo, hay algunos principales y que fundamentalmente son los que en forma
general se identifican en todo proyecto de obras, más aún cuando las mismas
tienen la posibilidad de ser desarrolladas por contratistas extranjeros. Se pueden
mencionar, los siguientes:.

Riesgo político: Tiene que ver fundamentalmente con las condiciones políticas y
sociales en las que se desenvuelve el país en el que se desarrolla el contrato; su
estabilidad política y social, su institucionalidad y su seguridad, tanto interna como
externa. Un ejemplo del riesgo social por ejemplo, es el que tiene que ver con la
afectación de las comunidades y la gestión predial

Riesgo Legal: Hace referencia a la estabilidad e invariabilidad de la legislación

interior, en particular en aspectos con incidencia directa en las obras, como el
tributario (por variación o modificación de impuestos, tasas, contribuciones
durante la vigencia del contrato), financiero (restricciones de efectivo, de
transferencias, encajes, inflación) y laboral; de igual manera, se relaciona con la
existencia de garantías judiciales y procesales a las cuales pueda acudir el
contratista

Riesgo cambiario: Corresponde a la fluctuación de la moneda interior del país en

el que se desarrolla el proyecto, por afectaciones internas o externas que inciden
en la tasa de cambio internacional.

Riesgo de construcción: Lo constituyen todas aquellas circunstancias técnicas, de

mano de obra, de equipos, de materiales, de transporte, etc. que afectan la
correcta ejecución del proyecto y que inciden en el retraso en la entrega de las
obras. Los aspectos geológicos, geotécnicos y ambientales, por ejemplo

Riesgo tecnológico: Corresponde a la vigencia, compatibilidad, recursos

tecnológicos, actualizaciones que permitan el servicio constante bajo los
estándares pactados del proyecto. Aplica fundamentalmente en contratos llave en
mano que conlleven la entrega u operación de equipos o maquinaria,

Riesgos por fuerza mayor: Corresponde a los efectos que sobre las obra o
proyecto puedan ejercer situaciones extraordinarias imprevistas o imprevisibles,
ajenas a las partes contratantes, que afectan la ejecución y desarrollo de aquellos.

Ahora bien, es claro que, identificados los riesgos generales y particulares que
pueden incidir en la adecuada ejecución del contrato, es pertinente y necesario
que los mismos sean asignados entre las partes, a través de adecuada gestión
del riesgo y haciendo una distribución de los mismos. Habrá Países en los cuales
los riesgos identificados deberán ser asumidos en su mayoría por la entidad
contratante como representante del Estado, y otros en los que tal proporción
corresponderá al contratista, pues cada país goza en el mundo de una calificación
sobre estos y dependerá de ello el cómo se distribuyen.

El riesgo es un evento constante y presente en toda actividad constructiva y por

lo tanto, en vez de dejarlo al arbitrio o la definición de los tribunales, debe ser
previamente analizado y distribuido, Existen riesgos previsibles y riesgos
imprevisibles y por lo tanto, sobre los primeros deberán extenderse todas las
salvaguardas que las partes tengan a su bien para mitigarlos.

En Países como Colombia, la distribución del riesgo antes de la reforma de la ley

de contratación pública ocurrida en el 2,007, no estaba regulada. Con ocasión de
la expedición de la ley 1150 de 2,007, se hizo obligatorio para las entidades
estatales, definir, en la etapa precontactual de los procesos de selección, la
identificación y la asignación de los riesgos que inciden en cada uno de ellos. Así,
existe una etapa y una audiencia en la cual el Estado y los proponentes resuelven
y convienen esta distribución estableciendo la matriz que será elemento esencial
y parte del contrato respectivo

CONCLUSIONES

La modalidad del contrato “llave en mano” se constituye en una opción válida para
que a través de éste, las entidades estatales puedan desarrollar algunos de los
proyectos u obras a su cargo. Presenta ventajas y desventajas. Las ventajas que
se pueden destacar radican, por ejemplo, en la concentración, en un solo
contratista de todas las obligaciones inherentes y necesarias para la ejecución y
total terminación de la obra, así como la responsabilidad en aquél, sobre la
totalidad de la misma. Ello conlleva igualmente a que exista un solo interlocutor
válido que dialogue con la entidad sobre el contrato; Se eliminan o minimizan las
órdenes de cambio o modificaciones contractuales que generan mayores gastos
y se asegura la existencia de un solo valor fijo que regirá durante el desarrollo y
hasta la terminación del contrato. “El contrato llave en mano ofrece ventajas
cuando integra previamente tecnología, permite la desagregación tecnológica y la
asimilación de tecnología”.

Como desventajas puede decirse que normalmente este tipo de contratos eleva
el costo de las obras y proyectos por la misma inamovilidad e invariabilidad del
proyectoo, lo que conlleva a que el contratista deba asumir los vacíos u omisiones
no detectadas o no contempladas al momento de la definición del objeto y el
alcance contractual debiéndose asegurar económicamente frente a tales
eventualidades; De la misma manera, la responsabilidad global por la ejecución
del contrato influye en el precio por los costos en que ha de incurrir para asegurar
y reasegurar el proyecto frente a las eventualidades o riesgos que asume. Es
evidente que bajo un examen y análisis de “costo-beneficio” deberán sopesarse
estos eventuales sobrecostos, circunstancia que necesariamente deberá ser
contemplada con anterioridad al inicio del proceso de selección respectivo, como
parte de los estudios de conveniencia y viabilidad respectivos.

De igual manera, en algunos tipos de contrato bajo la modalidad “llave en mano”

(los que conllevan construcción y operación, p.ejm,), si no se establecen
condiciones de transferencia de tecnología, participación de la tecnología nacional
y se exigen compatibilidades con otras tecnologías, puede resultar cuestionable
esta modalidad, pues se puede caer en una dependencia total con el contratista
operador, en un incremento desmesurado de los costos por ser único proveedor.
En ocasiones el costo de capacitación de personal local resulta excesivo y
oneroso para que éste pueda estar a la par del contratista. Es definitivo igualmente
hacer compatible la tecnología aportada por le contratista, con otras
concomitantes o futuras

La expresión “llave en mano”, no encierra por sí misma una categorización o una

regulación particular o específica de un contrato típico que se encuentre plasmado
en la regulación de un país, tal y como sucede con contratos como el de
compraventa, arrendamiento, mutuo, comodato y demás figuras que el legislador
local ha plasmado en sus códigos civiles o comerciales o en los que regulan la
actividad contractual del Estado.

Por el contrario, dicho convenio corresponde a la órbita de lo atípico; es decir a

aquellos que surgen de la propia y pura manifestación de la voluntad de las partes
contratantes que requiere de la definición y acuerdos claros y específicos sobre
su ejecución en cada caso, pues su aplicación en materia de obras y proyectos
es muy genérica y no existe sustento legal o soporte legislativo que defina los
derechos y deberes de las partes en un contrato llave en mano debiéndose acudir
necesariamente al texto mismo del contrato y a las consideraciones que las
mismas partes tuvieron en cuenta al definir sus compromisos
BIBLIOGRAFIA
ANEXOS