Tasa de capitalización de propiedades

Los inversionistas de bienes raíces confían en diferentes tipos de

información en las negociaciones de propiedades que producen
ingresos, por ejemplo, la conveniencia de la ubicación de la
propiedad y/o cualquier cambio futuro en el vecindario, son los dos
factores más comunes. Una información crucial que ayuda a los
inversionistas a tomar su decisión se llama tasa de capitalización.
La tasa de capitalización (expresada como “la relación de los
ingresos netos de la propiedad con su precio de compra”) permite a
los inversionistas comprar propiedad evaluando la tasa de retorno
en la inversión hecha en la propiedad. Consulta el paso 1 para
¡calcular la tasa de capitalización de tu hogar!
Parte

Calcula la tasa de capitalización

Calcula el ingreso bruto anual de las inversiones inmobiliarias. El

ingreso bruto de una propiedad de inversión será principalmente por
alquileres. En otras palabras, cuando un inversionista de bienes
raíces compra una casa, él/ella generalmente gana dinero
principalmente por alquilarla a inquilinos. Sin embargo, esta no es la
única fuente de ingreso posible, los ingresos varios pueden
acumularse en la propiedad en forma de máquinas dispensadoras o
lavadoras, etc.

Por ejemplo, digamos que acabamos de comprar una casa que

pensamos alquilarla a inquilinos por el monto de $750 por mes. Con
esta tarifa, podemos esperar ganar esos 750 por 12 veces = $9,000
por año en ingreso bruto por la propiedad.
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Resta los gastos de operación asociados con la propiedad de

ingreso bruto. Una parte de bienes raíces viene con costos
operativos. Usualmente, estos son por mantenimiento, seguro,
impuestos y administración de la propiedad. Usa aproximaciones
precisas para estos números y réstalos del ingreso bruto que
encontraste anteriormente. Esto te dará el “ingreso neto” de la
propiedad.

Por ejemplo, digamos, luego de tener valuada nuestra propiedad en

alquiler, encontramos que podemos esperar pagar $900 por
administración de la propiedad, $450 en mantenimiento, $750 en
impuestos y $650 en seguro por año por nuestra propiedad. 9,000 -
900 - 450 - 710 - 650 = $6,290, el “ingreso neto” de nuestra
propiedad.

Toma nota que la tasa de capitalización “NO” se toma en cuenta

para los gastos de negocio de la propiedad, incluyendo el costo de
comprar la propiedad, pagos hipotecarios, cargos, etc. Debido a que
estos elementos reflejan la posición del inversionista con el
prestamista tienen una naturaleza variable, ellos afectan
negativamente la comparación neutral que la tasa de capitalización
tiene que dar.

Divide el ingreso neto por el precio de compra de la propiedad. La

tasa de capitalización es la relación entre el ingreso neto de la
propiedad y su precio original de compra o costo de capital. La tasa
de capitalización es expresada como un porcentaje.

Asumamos que compramos la propiedad por 40,000. Dada esta

información, tenemos ahora lo que necesitamos para calcular
nuestra tasa de capitalización. Observa a continuación:

$9000 (ingreso bruto)

-$900 (administración de la propiedad)

-$450 (mantenimiento)
-$710 (impuestos)

-$650 (seguro)

=$6290 (ingreso neto) / $40000 (precio de compra) = 0.157 = 15.7%

tasa de capitalización

Parte

Usa las tasas de capitalización sabiamente

Usa las tasa de capitalización para comparar rápidamente dos

oportunidades de inversión similares. La tasa de capitalización
básicamente representa el porcentaje aproximado de retorno que
un inversionista pueda obtener en una compra completamente en
efectivo de la propiedad. Debido a esto, la tasa de capitalización es
una buena estadística que usar cuando se compara adquisiciones
potenciales con otras oportunidades de inversión de similar
naturaleza. Las tasas de capitalización permiten comparaciones
rápidas y difíciles del potencial de ganancia al invertir en
propiedades y puede ayudarte a reducir tu lista de opciones.

Por ejemplo, digamos que estamos pensando comprar dos

propiedades en el mismo vecindario. Una tiene una tasa de
capitalización de 8% mientras que la otra tiene una tasa de
capitalización del 13%. Esta comparación inicial favorece a la
segunda propiedad, se espera ganar más dinero por cada dólar que
inviertes en ella.

No uses la tasa de capitalización como único factor al determinar si

la inversión será buena o no. Mientras que la tasa de capitalización
ofrece la oportunidad de hacer comparaciones sencillas, rápidas
entre dos o más propiedades, está “lejos” de ser el único factor que
debes considerar. Los inversiones en bienes raíces pueden ser muy
difíciles, inversiones aparentemente similares pueden estar sujetas
a fuerzas del Mercado y eventos imprevistos que van más allá del
punto de vista de un simple cálculo de la tasa de capitalización. Por
último, también desearás considerar el crecimiento potencial del
ingreso por tu propiedad como algún cambio en el valor mismo de la
propiedad.

Por ejemplo, digamos que compramos una propiedad por

$1,000,000 y esperamos ganaran $100,000 al año por ella, esto nos
da una tasa de capitalización del 10%. Si el mercado local de
vivienda cambia y el valor de la propiedad aumenta a $1,500,000,
de repente, tenemos una tasa de capitalización menos lucrativa del
6.66%. En este caso, puede ser bueno vender la propiedad y usar
la ganancia para hacer otra inversión.

Usa la tasa de capitalización para justificar el nivel de ingreso de la

propiedad. Si sabes la tasa de capitalización de las propiedades en
el área de la propiedad en la que invertiste, puedes usar esta
información para determinar cuánto ingreso neto necesitarás
obtener para hacer que la inversión “valga la pena”. Para hacerlo,
simplemente multiplica el precio que se está pidiendo por la
propiedad por la tasa de capitalización de propiedades similares en
el área para encontrar tu nivel de ingreso neto “recomendado”.
Toma en cuenta que esto se realiza resolviendo la ecuación
(Ingreso Neto/Inicial) = tasa de capital para “ingreso neto “.

Por ejemplo, si compramos una propiedad por $400,000 en un área

donde la mayoría de propiedades similares tienen una tasa de
capital de 8%, tal vez encontremos que nuestro nivel de ingresos
“recomendado” al multiplicar 400,000 por 08 = $32,000. Esto
representa la cantidad de ingreso neto que la propiedad deberá
generar por año para tener una tasa de capitalización de 8%, para
poder determinar las tarifas de alquiler de acuerdo a esto.

Consejos

Verifica siempre el ingreso que se pretende obtener de la

propiedad, así como los gastos, si es posible. Una condición
asociada con una oferta de comprar la propiedad debe incluir la
inspección de los acuerdos de alquiler para verificar las tarifas de
alquiler. Los gastos se pueden verificar contactando a los otros
proveedores.

Al considerar el valor de una propiedad, los tasadores verán ventas

comparables, el valor de reemplazo de la propiedad así como tomar
un enfoque de alquiler de la propiedad. El enfoque de alquiler
considera el rendimiento requerido de capital y deuda.

Advertencias

La tasa de capital no refleja riesgos futuros. El inversionista no

puede confiar en la tasa de capitalización para asumir que la
propiedad mantendrá su ingreso o el valor actual. La propiedad y
alquileres asociados con ella se pueden depreciar o apreciar. Los
gastos pueden incrementarse simultáneamente. La tasa de
capitalización no ofrece ninguna predicción sobre riesgos futuros.