Agradezco mucho la invitación de la U-ERRE hecha por el el Arq. Hugo Gutiérrez Gaona y la Lic.

Bertha Alicia Solis Martínez, Directora de Programas académicos de ingeniería civil y arquitectura,
quienes tan amablemente me invitaron a participar en este Foro.

He venido hoy con ustedes, a hablarles un poco de una de las vertientes de la sustentabilidad que
menos se mencionan cuando hablamos de arquitectura: la Sustentabilidad Social. Y es que en
términos generales, la sustentabilidad es la habilidad de diversos sistemas de la tierra,
incluyendo las economías y los sistemas culturales, de sobrevivir y adaptarse
INDEFINIDAMENTE a las condiciones ambientales cambiantes. Y en este concepto, se
considera al aspecto social porque sin bienestar social, no puede darse la bonanza económica; así
mismo, el bienestar social está limitado por el nivel tecnológico de su sociedad (grado de
civilización), los recursos ambientales (que le aportan alimento, bebida, trabajo) y la resiliencia del
medio ambiente a las actividades humanas que le permitan desarrollarse sin catástrofes como
inundaciones, sequías, derrumbes, etc.

Todos sabemos que la sustentabilidad urbana tiene tres ejes principales: el medioambiental, el
económico y el social. Estos tres ejes se interrelacionan entre sí de un modo muy directo pero del
que se habla poco: las ciudades se gestaron en los sitios donde están, debido a la presencia de algún
recurso natural que permitiera la subsistencia ó que fuera rentable económicamente y dicho
recurso fue el atractor de una fuerza de trabajo que requirió satisfacer sus necesidades básicas de
alimento y cobijo principalmente.

Con el tiempo y conforme la tecnología permitió controlar los efectos del clima en los asentamientos
humanos, aumentó el grado de “civilización” y disminuyó la dependencia de los recursos naturales
disponibles, los cuales podían ser transportados desde sitios más lejanos; de este modo, la razón
principal que originó la ciudad fue reemplazada por otras oportunidades económicas no primarias.

El aumento en la diversificación del trabajo, particularmente a partir de la Revolución Industrial, la

ciudad demandó mayor cantidad de mano de obra, lo que impulsó el proceso de urbanización, es
decir, la transformación de suelo agrícola a suelo urbano.

Los servicios fueron ganando relevancia como satisfactores de necesidades humanas cada vez más
complejas; las ciudades requirieron mejores medios de comunicación, aumentaron su espacio
económico y los servicios públicos se convirtieron en una demanda social indispensable para la vida.

La ciudad es un producto social, que a la vez debe propiciar la “Reproducción” social (es decir,
mantener el sistema social que apoye el sistema político y el estatus quo de las cosas y así se
mantenga el orden económico funcionando. Sin reproducción social, los sistemas políticos y
económicos pueden colapsar; de ahí la importancia de que las condiciones de vivienda deban tener
cierto nivel de calidad, para asegurar la satisfacción de los ciudadanos.

Las distintas clases sociales son interdependientes entre sí; cada una tiene su función y para que el
sistema funcione es necesario que exista la “movilidad social”… y no me refiero a la movilidad física,
sino a la posibilidad de que una persona que nació en una clase social se mueva a otra distinta en el
transcurso de su vida.

Esta lucha por “mejorar” socialmente, es la base del emprendedurismo, de la búsqueda del
mejoramiento económico y de una calidad de vida creciente. Pero a su vez, la ciudad necesita ser
un espacio más justo y equitativo que proporcione mejores servicios, mejor calidad de vida para
todos sus habitantes y mantenga la esperanza humana de seguir avanzando y seguir creciendo.

Una ciudad más ordenada, mejor comunicada y más equitativa proporcionará elementos de justicia
social: igual acceso al equipamiento de salud, de educación, de recreación y mayores oportunidades
de trabajo. A mayor calidad de vida en la ciudad, mayor cantidad de personas e inversiones buscan
aprovecharse de esta ventaja competitiva, lo que va expendiendo el tamaño de la ciudad y
desarrollando el mercado inmobiliario, que aprovecha la necesidad de espacio físico para ofrecer
suelo urbanizado.

Sin embargo, el Mercado Inmobiliario, y me da pena decirlo… (de hecho, no soy yo quién lo dijo,
nomás lo estoy repitiendo)… el mercado Inmobiliario no nació para para decidir una ciudad
ordenada, sustentable, digna, equitativa… sino para generar ganancias.

El mercado inmobiliario es una de las actividades más rentables que si bien tiene la ventaja de ser
precisamente el que construye la ciudad, es también el que determina si una ciudad es incluyente
o excluyente.

El mercado inmobiliario de desarrolla en varios niveles: desde el que repara una vivienda para
mejorarla y venderla a un mejor precio, hasta el que transforma una gran cantidad de terreno en
breña y lo convierte en ese espacio de ensueño que todos quieren habitar, un concepto para vivir,
trabajar, recrearse y moverse.

Al decir de los expertos, estudiosos de “Lo Urbano”, los grandes desarrolladores inmobiliarios
“tienen una relación muy estrecha con el capital financiero, por lo que son ellos quienes
crean las condiciones, relacionados con los gobiernos a través de la legislación de la
normatividad, de los incentivos para crear el mercado inmobiliario típicamente urbano”1.
Sin embargo este mercado, que a través del valor del suelo y de su formalidad o informalidad
construye la ciudad con asentamientos humanos regulares o irregulares, va creando “islas” de
desarrollo, generalmente inconexas, que fragmentan la ciudad, segregan a los habitantes según su
poder adquisitivo, en el mejor de los casos crean infraestructura urbana (aunque también a veces
la sobreexplotan y provocan problemas de desabasto y tráfico) y desgraciadamente, enfatizan la
brecha entre las clases sociales, “los pudientes” de los que no lo son, poniendo aún más barreras a
esa “movilidad social” de la que se habló anteriormente.

Los grandes desarrolladores inmobiliarios, aquellos que “crean” distintos tipos de ciudad dentro de
una misma ciudad, tienen un mayor impacto urbano que el desarrollador de menor escala, no sólo
en el margen de ganancias, sino porque generalmente “no se hacen cargo de las consecuencias de
los espacios públicos y el sector social”2 en contra de la justicia social y mermando el acceso al
equipamiento público.

De este modo, tenemos grandes sectores de la ciudad que carecen de parques recreativos y/o
deportivos, escuelas, centros comunitarios, clínicas de salud, etc… tanto en sectores urbanos que
nacieron de la formalidad (Cumbres por ejemplo, donde abunda el equipamiento privado en

1
Alfonso Iracheta Cenecorta en la entrevista dentro del proyecto “Ciudad al vuelo de imagen”.
2
Mtro. Carlos Morales Schechinger, ibid.
ausencia del público, obligando a sus habitantes a consumir servicios más caros) como en sectores
informales donde no existen áreas municipales donde construir equipamiento urbano, lo que
provoca que tengan que moverse grandes distancias a los distritos centrales. En el peor de los casos,
estos asentamientos humanos irregulares se instalan en zonas de riesgo: cañadas, derechos de vía
de arroyos, barrancos, zonas inundables, etc. Situaciones que a su vez, en los casos de emergencia,
repercuten en la calidad de vida de toda la ciudad y en sus ventajas competitivas para atraer
inversión… ya que el gobierno, en lugar de invertir en la ciudad “regular” debe invertir en
salvaguardar a esos sectores de la población “irregular” que se asentaron en sitios inadecuados,
simplemente porque sus necesidades de vivienda no están previstas en el mercado formal.

Cabe señalar, como una nota al margen, que el mercado inmobiliario informal es quién aprovecha
la exclusión que propician los grandes desarrollos inmobiliarios, al capturar a toda esa población
que requiere suelo urbano y que no tienen posibilidad de acceder a los créditos de vivienda de
prestación social, como ISSSTE o INFONAVIT. Allí hay un gran potencial para un desarrollador
creativo e inteligente, que sepa cómo apoyar lo que se denomina la construcción de “Vivienda
social” para los sectores de población más desfavorecidos.

En el mercado inmobiliario, como seguramente ya lo saben, tiene tres tipos de ganancia: La primera
se genera cuando el gobierno, conforme la normatividad urbanística, autoriza al desarrollador a
cambiar el uso de suelo. No sólo a transformar un suelo urbano de agrícola a urbano, sino cuando
cambia de densidad y aumenta la edificabilidad, por ejemplo, de dos a diez niveles. Segundo, la
ganancia comercial generada por la construcción misma; y tercero, la ganancia generada por el
mercado financiero por contratación de deuda para posibilitar la compra de los bienes inmuebles.

Estos tres tipos de ganancia, deberían ser aprovechados por el gobierno como un mecanismo de
redistribución de la riqueza… deberían reportar para la ciudad una utilidad social a través de la
inversión privada en la construcción de mejores condiciones de vida, no sólo para sus compradores,
sino para su entorno inmediato que finalmente, también incidirá en la plusvalía futura de los bienes
inmuebles: para que la plusvalía sea sostenible, el entorno también debe mejorar en plusvalía, la
cual es gravemente afectada por factores sociales como la inseguridad, el vandalismo, el
ambulantaje o el deterioro urbano, por ejemplo.

Cuando el mercado inmobiliario genere además una ganancia social, no sólo gana legitimidad
política, sino también el que las inversiones en suelo urbano sean sostenibles.

Yo vengo a instarlos a que ustedes, tanto los que ya forman parte del mercado inmobiliario, como
a los que estarán en contacto con el capital financiero que lo hace posible, calculen dentro de sus
costos de proyecto, la inversión social en espacio público de calidad.

La ciudad la construimos todos, propietarios o no de la tierra, con nuestros comportamientos

sociales.

El urbanismo y la arquitectura pueden ser preciosos… pero si quedan en medio de la lucha social
por el espacio, pueden convertirse en una zona de guerra. Una lucha por el espacio que rara vez es
violenta, pero siempre es inexorable, por ejemplo, aquí en México tenemos colonias donde ni
siquiera la policía entra… o los edificios de vivienda para minorías en Estados Unidos, donde la lucha
por el poder fomentó el pandillerismo y llevó finalmente a la destrucción planeada de esos
inmuebles.

El Estado es quién debería actuar como regulador de toda esta problemática y equilibrar las
ganancias particulares en beneficio de la comunidad. De hecho, la normatividad urbanística
contempla distintos mecanismos para desmotivar la especulación inmobiliaria y otros para
recuperar las ganancias por aumento en la plusvalía por obra pública.

Sin embargo, lamentablemente en nuestro país, la corrupción motiva la desconfianza en la

administración pública y las ganancias fiscales que genera el mercado inmobiliario no siempre llegan
a la ciudad.

En este sentido, reitero mi propuesta, de que el Desarrollo inmobiliario, para ser Sustentable,
requiere:

1) Tener una comprensión de la importancia de invertir en espacio público de calidad y en

apoyar el mejoramiento de las condiciones de vida de los barrios a su alrededor.
2) Promover la inversión pública en conectividad a través del transporte público, tanto para
desmotivar el uso del vehículo particular (y los problemas de congestionamiento vial y
contaminación ambiental), como para mejorar la accesibilidad a los servicios que proveen
estos desarrollos.
3) Promover que el gobierno asuma su responsabilidad pública en la creación de patrones de
conducta de respeto, de cuidado al patrimonio público y los derechos y obligaciones de la
ciudadanía.
4) Gestar nuevos productos inmobiliarios que de forma creativa, permitan el acceso a una
vivienda digna “regular” a grandes sectores de la población que no cuentan con
posibilidades de acceder a los créditos tradicionales.
5) Promover la teoría de “polos de desarrollo” en el mercado inmobiliario, los cuales inicien
con la creación del polo incentivado por el gobierno para así generar “la demanda” que
atraiga a otros inversionistas, con un mecanismo de control de ganancias privadas en pro
de ganancias sociales para el sector, de modo que el desarrollo se vuelva incluyente,
participativo y justo y ambientalmente sustentable.