Antes de comprar un predio, tenga en cuenta: En la actualidad existe medios

informativos y de consulta tanto a nivel público como privado, que permiten

obtener información necesaria con el fin de analizar la conveniencia o no al
comprar un inmueble y evitar en muchos de los casos ser estafado. Por lo que
hemos querido brindarles unos tips para que tenga si está en la búsqueda de la
casa de sus sueños o invertir en el mercado inmobiliario:
1. Verifique el derecho de la propiedad. Para tal efecto con el número de
folio o de matrícula inmobiliaria del inmueble, dírijase a la Oficina de
Registro de Instrumentos Públicos y allí solicite un certificado de
tradición y libertad, en este documento podrá encontrar el derecho real a
título de que persona está, las afectaciones, embargos o restricciones
que tiene el predio. Recuerde que la vigencia de éste documento es de
(1) mes.
2. 2o. Tips.
Infórmese sobre la norma que tiene asignada el predio, lo puede
consultar en la Secretaria de Planeación o Curadurías Urbanas de cada
municipio donde se ubique el lote que desea comprar, o bien puede
asesorarse de profesionales idóneos y que conozcan la norma del lugar.
La norma es establecida a través de los Planes de Ordenamiento
Territorial (POT) de cada municipio e indica entre otros aspectos: Los
usos permitidos, las alturas máximas a construir, los aislamientos
(antejardín-patio), el índice de ocupación y el índice de construcción, las
afectaciones (viales, ronda hídrica..etc.), voladizos, retrocesos, entre
otros. Bajo éstos parámetros normativos podrá analizar si lo que tiene en
mente construir lo puede llevar a cabo o no, ya que para construir no
sólo basta con la solicitud de la licencia de construcción que también se
realiza con la Secretaria de Planeación o Curadurías Urbanas, sino que
a su vez las Secretarias de Planeación realizan el control urbano durante
y después de las obras con el fin de verificar el cumplimiento de la
norma. En el caso específico de Fusagasugá la Secretaria de
Planeación vienen realizando un exhaustivo programa de Control urbano
que en el peor de los casos inicia con procesos de contravención
urbanística; terminando con multas costosas y demoliciones. Si una vez
verificada la norma del lote determina que no le permite construir lo que
desea o ha soñado, lo mejor es seguir buscando el sitio apropiado y
evitarse problemas y dolores de cabeza.
3. Antes de comprar un predio…3er. Tips. Una vez tiene certeza que el
predio es el indicado en cuanto a norma y a la persona que lo vende,
entonces debe analizar y verificar el precio del mismo. En el precio de un
inmueble influye variables como: Si es urbano o rural (se verifica en la
norma que le expide Planeación o la Curaduría), los usos permitidos, la
norma asignada, las amenazas a las que está expuesto y si son
mitigables, la ubicación, el clima, la topografía, el estrato del sector, si
cuenta o no con servicios públicos, si el predio es un lote en un
desarrollo urbanístico saber si éste cuenta con su licencia de urbanismo.
Si tiene dudas sobre el precio indague con los vecinos del sector sobre
otras ofertas con similares características que exista en la misma zona o
mejor aún solicite un avalúo comercial a un profesional idóneo y
certificado con Registro Nacional de Avaluadores, ya que la elaboración
de un avalúo de un inmueble no se elabora a ojo o bajo criterio personal,
 sino aplicando técnicas valuatorias y metodologías estandarizadas por el
Instituto Geográfico Agustín Codazzi, las cuales están normatizadas a
nivel nacional para tal efecto.

4. Antes de comprar un predio 4º. Tips……..Notaria y Registro.

Cuando ha decido comprar el inmueble que desea y negociado con el

vendedor, lo conveniente es elaborar un documento denominado promesa de
compraventa. Con la firma de este documento también se deben consignar,
como mínimo, los datos de las personas entre las que se hace el acuerdo, la
ubicación y los linderos del bien, el precio y la forma de pago, y la fecha de
firma de escritura. Adicionalmente, se debe tener en cuenta la cláusula que
compromete al vendedor a entregar los pagos de servicios al día; allí también
se deja constancia de que el inmueble no tiene ningún tipo de embargo u otro
compromiso.
Para realizar la minuta, el notario exige:
 La promesa de compraventa
 Copia de la escritura vigente
 Certificado de Tradición y Libertad
 Certificación del pago de valorización del IDU (para el caso de Bogotá) o
paz y salvo de tesorería en otros municipios.
 Licencia de construcción. En este paso debe tener en cuenta que si el
inmueble no cuenta con licencia de construcción, se requiere de un
tiempo que es definido por las entidad competente que expide dichos
documentos. Para el caso de las licencias de construcción es
recomendable estipular en las cláusulas de la promesa de compraventa
un plazo no inferior a (45) días hábiles, esto con el fin de realizar el
respectivo trámite ante las Curadurías u Oficinas de Planeación, éste
plazo puede llegar a ser mayor en caso que se presente congestión en
las entidades en cuestión.
 Boletín de nomenclatura (en algunos municipios).
 El último impuesto predial cancelado.
 Fotocopias de las cédulas de compradores y vendedores, copia del
reglamento de propiedad horizontal-si el bien está sometido al régimen y
paz y salvo del administrador.
 En caso de que se compre con hipoteca se requiere el certificado de
Cámara y Comercio de la financiera.

Con la documentación completa, las partes deben firmar la minuta

simultáneamente, previa lectura de todas las páginas. Esto, con el fin de que
posteriormente no se puedan hacer modificaciones.

Definida, firmada y autenticada la promesa de compraventa y vencidos los

plazos allí establecidos, debe proceder a elevar a escritura pública la
transacción. En Colombia usted se hace dueño de la propiedad solamente
cuando se eleva a escritura pública la compra y se registra en la Oficina de
Registro de Instrumentos Públicos. Para tal efecto tenga en cuenta que en la
Notaria hay unos gastos que deben ser cancelados, siendo:
Derechos notariales. El vendedor y el comprador pagan los derechos
notariales por mitades, mientras que la retención en la fuente queda a cargo del
vendedor. Los gastos ante Notaria son los siguientes y se aplican sobre el valor
total de la venta (Recuerde que el valor de venta que declara en la escritura no
puede ser inferior al valor del avalúo catastral que aparece en el recibo de
impuesto predial):

Retención del 1%
Beneficiencia 1%
Registro 0,5%
Boleta fiscal 0,05%
Derechos notariales 0,71% aprox.

Con la factura del impuesto de Registro, la copia de la entidad financiera (si es

del caso) y la escritura, el interesado se debe dirigir a la oficina de Registro que
corresponda según la ubicación del bien.

Para pagar los derechos de Registro, se hace otra liquidación. En el mismo

momento se recomienda cancelar el certificado de Tradición y Libertad para
confirmar que el proceso llegue a feliz término. Claro que estas cifras varían
frecuentemente -al igual que en Notariado e impuesto de Registro- porque el
Gobierno tiene preferencias con casos como la vivienda subsidiada y las
familias afectadas por la violencia y el desplazamiento forzoso (en la
calculadora de gastos notariales podrá calcular con mayor precisión según el
costo de la vivienda y valor de la hipoteca).

Ocho días hábiles después se pueden recoger la escritura legalizada y el

certificado que indican quién es el nuevo dueño del predio.

Cómo se acostumbra a negociar los costos con el vendedor.

Cuando la vivienda es nueva el constructor -generalmente- no asume ni
negocia ningún gasto.

Cuando se trata de vivienda usada así se acostumbran a negociar y dividir los

gastos*:

a. Pagos en partes iguales:

 Los gastos de escrituración relacionados solo con la compra (no con la
hipoteca)
 El impuesto de Registro (Rentas Departamentales - Beneficencia), que
es del 0,1 por ciento.
b. Pagos a cargo solo del Vendedor:
 La Retención en la Fuente, que es del 1 %del valor del inmueble.
 Los certificados de Tradición y de Valorización.

c. Pagos a cargo solo del Comprador:

 Los gastos de escrituración correspondientes a la hipoteca.
 El derecho de Registro, que es del 0,5 por ciento del negocio.
*Las condiciones que se pacten deben quedar consignadas en el contrato de
compraventa.

Recomendaciones para no pagar más de lo necesario y evitar que lo

estafen.
a. Por más tedioso que le parezca el proceso, recuerde que no hay necesidad
de pagar intermediarios ni aceptar chantajes de funcionarios, ya que el costo
de todo trámite está incluido en la liquidación.
b. Antes de firmar cualquier papel es importante que el comprador solicite un
certificado de Tradición y Libertad, donde le indicarán quién es el verdadero
dueño.
c. Estado fiscal (Recibo de predial)
d. Boletín catastral (Para verificar áreas, linderos del predio).