INFORME DE VALUACION

DE INMUEBLE .

UBICACIÓN :
Dirección: P.J. CONTRUCCION CIVIL K-1.
Distrito : SANTIAGO.
Provincia : CUSCO.
Departamento : CUSCO.
REGION : CUSCO.

PROPIETARIO : NATIVIDAD CUBA FLORES.

FELIX CUBA FLORES.
NOEMI CUBA FLORES.
LUISA CUBA FLORES.
JUANA SONIA CUBA FLORES.

Fecha de Valuación : 04 de Febrero del 2019.

Perito : Ruben Dario MAMANI PUMA.

Ingeniero Civil.
CIP N°88226.
habilitación Vigente.

Cusco, Febrero del 2019.

 CONTENIDO

1. RESUMEN.

2. MEMORIA DESCRIPTIVA.

3. VALUACION.

4. ANEXOS.

4.1.- Fotos.
 RESUMEN DE VALUACION DEL INMUEBLE.

Propietario. : NATIVIDAD CUBA FLORES.

FELIX CUBA FLORES.
NOEMI CUBA FLORES.
LUISA CUBA FLORES.
JUANA SONIA CUBA FLORES.
Solicitante : LOS PROPIETARIOS.

Fecha de Asig Valor. : 04 de Febrero del 2019.

Ubicación. : P.J. Construccion Civil K-1 del Distrito de Santiago, Provincia de Cusco,
Departamento y Región Cusco.

Tipo de Predio : Urbano.

Categoría : Residencial de Densidad Media.

Área del Terreno : 167.72 m2

Perimetro : 57.14 ml

VALUACION DEL INMUEBLE.

VALOR COMERCIAL DEL TERRENO : US$ 173,185.60 S/. 576,604.14

VALOR DE REALIZACION : US$ 162,448.09 S/. 540,854.68

TIPO DE CAMBIO : US$ 1.00 = S/. 3.3294 (SBS)

Perito : Ruben Dario MAMANI PUMA.

Ingeniero Civil.
CIP N°88226.
habilitación Vigente.

Cusco, Febrero del 2019.

 MEMORIA DESCRIPTIVA.
1.- DATOS GENERALES.

1.1.- INTRODUCCION PARA LA VALUACION.

1.1.1 Objetivo de la Valuación.

El objetivo es determinar el valor comercial del terreno sin considerar la edificación existente debido
a la antigüedad de la misma de acuerdo a la oferta y demanda actual para la zona.

1.2.- UBICACION DEL INMUEBLE.

El predio se encuentra ubicado en el P.J. Construccion Civil K-1), del Distrito de Santiago, Provincia
de Cusco, Departamento y Región Cusco.
 1.3.- DESCRIPCION DETALLADA.

1.3.1 Propietario.: NATIVIDAD CUBA FLORES.

FELIX CUBA FLORES.
NOEMI CUBA FLORES.
LUISA CUBA FLORES.
JUANA SONIA CUBA FLORES

1.3.2 Establecimiento. : VIVIENDA.

1.3.3 Cliente. : Los propietarios.

1.4.- INFORME DE LA LABOR REALIZADA.

La labor de Valuación del terreno se realizó de acuerdo a la visita realizada en campo con presencia
de los interesados.

.
1.5.- ALCANCES Y LIMITACIONES DEL TRABAJO.
El Peritaje, es con fines que el propietario estime conveniente, para venta, hipoteca, permuta u otros
fines; no se presenta ningún tipo de limitante.

1.6.- FECHA DE ASIGNACION DEL VALOR.

04 de Febrero del 2019.

1.7.- POLIZA DE SEGUROS.

El Inmueble no cuenta con seguro, contra Siniestros.

2.- VERIFCACIONES EFECTUADAS.

2.1.- INSPECCION OCULAR DEL BIEN INMUEBLE.

El entorno, donde se ubica el predio, cuenta con todas las obras de infraestructura Urbana tales
como: redes de agua, desagüe, alumbrado público, redes de telefonía fija, señales de telefonía celular
Claro, Movistar, Bitel y Entel, Internet, redes de televisión por cable; vías pavimentadas, veredas.

El entorno está compuesto por hoteles, restaurantes, así mismo existen edificios destinados a usos
de comercio y vivienda los mismos que están próximos a un centro de salud y centro educativo estatal.

Debo concluir indicando que el Inmueble se encuentra en una zona que cuenta con todos los Servicios
necesarios, para el bienestar y desarrollo del ser Humano.

Área del Terreno : 167.72 m2

Perimetro : 57.14 ml

ZONIFICACION y USO ACTUAL DEL PREDIO.

Esta determinada como R4, zona residencial de densidad media, compatible con zona de comercio
vecinal.
USO ACTUAL:
El uso actual que le dan a la edificación es de vivienda.
INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS QUE AFECTEN AL PREDIO:
Predio materia de la tasación se encuentra inmerso dentro de los servicios urbanos como agua,
Desagüe, Energía eléctrica, teléfono, televisión por cable, señal de celulares tanto de Claro, Movistar,
Bitel y Entel, internet, y equipamiento urbano cercano al Centro de Salud del Ministerio de Salud,
centro educativo, restaurantes, parques recreacionales y grifos.
CARACTERISTICAS DEL ENTORNO DEL PREDIO :
El entorno del inmueble está constituido por lo siguiente:
VIAS DE ACCESO:
Al inmueble se llega por el pasaje sin nombre paralelo a la carretera Cusco – Abancay.

PREDIOS CIRCUNDANTES:
Se encuentran frente al grifo Rep Sol y a una cuadra del centro educativo estatal Construccion Civil
y circundado de hotelesy restaurantes.
USO URBANO:
Comercial y de Servicios Privados y Públicos
EQUIPAMIENTO URBANO:
Adyacente a locales comerciales de servicio, ventas, hospedaje, restaurantes.
USO:
El uso actual de la edificación es de Vivienda.
INSCRIPCION DEL PREDIO:
El inmueble se encuentra inscrito en la partida electrónica N° 02033856 de la Superintendencia
Nacional de los Registros Públicos (SUNARP), de la X Zona Registral Sede Cusco.

DESCRIPCION DE LA DISTRIBUCION DE LA PLANTA:

El inmueble se encuentra construido de adobe sin embargo por la antigüedad no se considera el precio
de la misma a efectos de esta valuación.
ÁREA DE LA FÁBRICA:
El área techada de vivienda es de:
Área total es de 167.72 m2

Elementos que conforman la edificación.

Muros y Columnas Muros de Abode.

Techos Techo de Teja colonial sobre torta de barro.

Pisos Los ambientes como son Sala, comedor, dormitorios y cocina son
de madera machihembrada.

Puertas y Ventanas. La puerta principal como las de interiores son de madera Aguano,
mientras que las ventanas son de fierro negro con vidrios
trasparentes..
 Revestimiento. Tarrajeados en la parte inferior de muros con cemento arena al
frotacho y el resto en base a yeso con pintura lavable.
,
Baño. No cuenta con SS. HH.

Inst. Eléctrica y Sanitaria. Instalaciones eléctricas monofásicas, así como instalaciones de

Agua fría y teléfono.

ESTADO DE CONSERVACION DEL INMUEBLE.

EL estado de la construcción a nivel de casco habitable es mala.

2.2.- Vigencia de Inscripción de Gravámenes en Registros Públicos.

El Propietario no ha Proporcionado el CRI actual del Inmueble, por lo que él Valuador del presente
informe, considera regularizar en el anexo correspondiente.

Gravámenes.
El Bien Inmueble se encuentra libre de Gravámenes.

Servidumbre.
La edificación cuenta con áreas de servidumbre, como son el hall de acceso al interior de la vivienda.

3.- METODOLOGIA APLICADA.

3.1.- Bases para su desarrollo.

Se ha realizado una vista de inspección al lugar del predio y su entorno con la finalidad de determinar
las características de la edificación.

3.2.- Descripción de Metodología Utilizada.

Se usará para este trabajo el Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú, aprobado según R. M.
N° 172 – 2016- Vivienda de fecha 19/07/2016, publicada el 23/07/2016, y el Cuadro de Valores
Unitarios Comerciales de Edificaciones para la Sierra, vigentes a la fecha, aplicando el método de
valuación directa.

3.3.- Valores Comerciales de Referencia.

Valuación de acuerdo a las tasas aprobadas por el Ministerio de Vivienda Saneamiento y

Construcción.

Conclusión.
De acuerdo a la ubicación del Predio Materia de Valuación y las características de construcción de
acuerdo a la Inspección efectuada se aprecia una regular demanda por este tipo de bienes por la
ubicación estratégica, cercana a servicios de Comercio, Salud y Educación, lo que nos permite
determinar razonablemente el precio comercial por cada metro cuadrado de terreno.
Valor Arancelario.
Los interesados no cuentan con recibo de autoevaluó los mismos que serán regularizados por los
mismos.

3.4.- Análisis y mejor uso del Bien.

Dada la ubicación del bien inmueble es adecuado el uso de vivienda.
3.5.- Deducciones Aplicables.
Para el caso de realización del inmueble consideraremos las siguientes deducciones:
 Gastos por deterioro 1.00 %
 Gastos de Valuación para Realización 0.20 %
  Deprecación Durante la Ejecución. 1.00 %
 Mantenimiento 1.00 %
 Guardianía 1.00 %
 Sub total 4.20 %
 Otros, para efectos de realización de Inmueble por un
Período de 90 días, viendo la demanda del tipo de edificación
Se llega a un ajuste de: 2.00 %
 Total deducciones. 6.20 %

3.6.- Sustentación.
La documentación y el análisis efectuado sobre el inmueble, nos permite indicar que las apreciaciones
indicadas son las más razonables para determinar el valor de un ben.

Cusco, Febrero del 2019.

 V A L U A C I O N.
4.0 CALCULOS EFECTUADOS.
4.1 DESARROLLO.
4.1.0 VALOR DE REPOSCION DEL INMUEBLE. (VR)
4.1.1 VALOR DEL TERRENO. (VT)
No es materia de la presente tasación
4.1.2 VALOR DE LA EDIFICACION. (VE)

4.2 VALOR DEL TERRENO

Se ha realizado la cotización correspondiente a terrenos circundantes a la propiedad

determinanadose que el valor del metro cuadrado de terreno en la zona es de $ 980.00

N° DESCRIPCCION. Nomencaltura. Valor.

1 Valor de Terreno VT 173,185.60
2 Valor de EDIFICACION. VE
3 Valor de INSTALACIONES FIJAS. VI -
Valor de REPOSICION. 173,185.60

VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE.

De acuerdo al entorno donde está ubicado el Predio:
Valor Comercial del Terreno es con factor de 1.0 Veces.
Valor Comercial de la Edificación es con Factor de 1.0 Veces.
Valor Comercial de las Instalaciones Fijas y Permanentes es 1.00 Veces.

N° DESCRIPCCION. Nomencaltura. Valor. Incremento V. Comercial.

1 Valor de Terreno VT 173,185.60 1 173,185.60
2 Valor de EDIICACION VE 1 -
2 Valor de INSTALACIONES FIJAS. VI - 1 -
VALOR COMERCIAL. 173,185.60

CONCLUSION:

El VALOR COMERCIAL del INMUEBLE asciende a la Suma de S/. 576,604.14 Soles, que en
dólares americanos será:

Tipo de Cambio 1 dólar = S/. 3.3294 Soles. (SBS )

Valor Comercial (VC) = $ 173,185.60 Dólares Americanos.

4.3 VALOR DE REALIZACION RESULTANTE.

4.3.1 VALOR DE REALIZACION EN EL MERCADO (VRM)

(Resolución de SBS. N° 808 – 2003)

El Valor de Realización en el mercado es aquel valor que se espera obtener como

consecuencia de una eventual venta del Bien, en la situación como y donde este, aplicando
las deducciones por castigos, cargos y otros, por los conceptos indicados en el punto 3.4
Las Deducciones aplicables son el 6.2% del Valor Comercial, por lo que se aplicara el factor
0.938 de acuerdo al (ítem 3.4)
  Valor Comercial (VC) = S/. 576,604.137 Soles.
 Porcentaje de Deducciones = 6.20. % (Item 3.4)

 VALOR DE REALIZACION EN EL MERCADO A LA FECHA.

VRE = VC x 0.938

 VRE = 576,604.14 x 0.938 = S/. 540,854.68

VRE = 540,854.68 Soles. Valor recomendado.

VRE = US $ 162,448.09

 Son: Ciento sesenta y dos mil cuatrocientos cuarenta y ocho con09/100 de

Dólares Americanos.

Tipo de Cambio US $ 1.00 = S/. 3.3294

ANALISIS DE CONSISTENCIA.

La secuencia seguida en la determinación del valor, así como la sustentación, aplicada nos
muestra claramente la obtención del Valor de Realización.

5.0 OPINION INTEGRAL DEL PERITO VALUADOR.

5.1 La presente valuación se ha efectuado con total Independencia de criterio aplicando la

normatividad vigente.

5.2 La presente valuación obedece a la aplicación de la normatividad vigente, los mismos

que se hacen referencia para su total reconocimiento.

5.3 El periodo de vigencia de la presente valuación podrá ser para un periodo de 90 días de
no surgir imponderables, variaciones del mercado, y Variaciones económicas muy drásticas.

5.4 RECOMENDACION.
Se recomienda demoler la edificación para realizar la venta de la propiedad.

6.0 DOCUMENTACION SUSTENTATORIA.

6.1 De Carácter Legal.

Se contó con la información suministrado por el Propietario del Inmueble, así como
documentación legal de la Propiedad.

6.2 De Carácter Técnico.

Se con cotizaciones..

6.3 De Carácter Estadístico.

valores estadísticos de compra venta de inmuebles.

6.4 De Carácter Económico.

Tipo de cambio SBS.

Cusco, Febrero del 2019.

 ANEXO

- FOTOGRAFIAS
- DOCUMENTOS VARIOS
Frontis principal de edificación y vista panorámica desde el interior de la vivienda