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Situación
Inmobiliaria 2017
Diciembre 2017
Situación Inmobiliaria 2017 / Perú
Contenido
Mensajes principales
Situación Inmobiliaria 2017 / Perú
1.1 Ventas
Las ventas de departamentos en Lima se reactivaron en la segunda mitad del año, cuando se disipa la
incertidumbre sobre (i) el resultado de las elecciones de 2016 y (ii) las medidas que eventualmente
implementaría el nuevo Gobierno en el mercado inmobiliario. Además, la economía empezó a mostrar
algunos signos de recuperación a partir del tercer trimestre.
En este contexto, estimamos que las ventas de departamentos se ubicarán en 2017 entre 12 500 y
13 000 unidades, por encima de las del año pasado, pero aún muy alejadas de los niveles que se
alcanzaron en los años del auge inmobiliario (2011-2012).
El mayor incremento en el número de unidades vendidas en 2017 se dio en el segmento de precio medio
(S/ 144 mil - S/ 370 mil) y en distritos de la zona norte de Lima, Jesús María, Callao, Chorrillos y Barranco.
Con el aumento del ritmo de las ventas, disminuyó a nueve meses el tiempo para agotar los
departamentos disponibles para ser adquiridos. Hay, sin embargo, algunos distritos en los que tomaría
más de un año agotar la oferta disponible, como por ejemplo en Surco (15 meses), Pueblo Libre (15),
Chorrillos (19), y La Molina (26).
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Situación Inmobiliaria 2017 / Perú
1.2 Oferta
El número de departamentos disponibles para la venta en la ciudad de Lima se incrementó
moderadamente (4%) y se ubicó en 25 mil unidades.
Características de la oferta: los edificios son cada vez más altos, los departamentos son cada vez más
pequeños y, en esa misma línea, tienden a tener menos dormitorios.
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Situación Inmobiliaria 2017 / Perú
1.5 Financiamiento
En un contexto de mayores ventas de departamentos y precios, los créditos hipotecarios aumentaron
levemente en 2017. La morosidad continuó subiendo y la dolarización sigue disminuyendo.
Los hogares que acceden a créditos hipotecarios suelen tener un nivel alto de ingresos y un jefe de
hogar con educación superior.
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Situación Inmobiliaria 2017 / Perú
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Situación Inmobiliaria 2017 / Perú
1. Evolución del
mercado
inmobiliario
en 2017
Situación Inmobiliaria 2017 / Perú
Precios Financiamiento
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Situación Inmobiliaria 2017 / Perú
Ventas
Situación Inmobiliaria 2017 / Perú
4.583
2016
2017
+19%
-5%
1.947
+58% 1.642 1.528 1.453
920
583
Participación
de mercado (%) 9%
1 57%
2 19%
3 14%
4
Lima Norte
Lima Norte
Jesús María Jesús María
San Miguel San Miguel
Breña Breña
Lince Lince
Callao Callao
Surquillo Surquillo
Barranco Barranco
Ate Ate
Pueblo Libre Pueblo Libre
Miraflores Miraflores
Magdalena del Mar
Chorrillos Magdalena del Mar
Cercado de Lima Chorrillos
Lima Este y Sur Cercado de Lima
Santiago de Surco Lima Este y Sur
San Isidro Santiago de Surco
Carabayllo San Isidro
San Borja Carabayllo
La Molina San Borja
La Molina
0 200 400 600 800 1000 1200
2016 2017 0 5 10 15
1/ Comprende 26 distritos. Con información acumulado al tercer trimestre (tanto para el 2016
y 2017) . 1/ Comprende 26 distritos. Con información acumulado al tercer trimestre de 2017.
Lima Norte: Comprende los distritos de Comas, Los Olivos, Puente Piedra y Rímac. Lima Norte: Comprende los distritos de Comas, Los Olivos, Puente Piedra y Rímac.
Lima Este y Sur: Chaclacayo, Villa El Salvador, San Juan de Lurigancho y el Agustino. Lima Este y Sur: Chaclacayo, Villa El Salvador, San Juan de Lurigancho y el Agustino.
Fuente: TINSA y BBVA Research Fuente: TINSA y BBVA Research
Con el aumento del ritmo de ventas, disminuye el tiempo para agotar los
departamentos disponibles para ser adquiridos
Lima. Meses para agotar la oferta Lima. Meses para agotar la oferta
disponible(1) disponible según distrito(1)
(número) (número)
Oferta
Situación Inmobiliaria 2017 / Perú
25.471
24.519
22.225
18.159
15.719
7.261
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
(1) Comprende 49 distritos, 43 de Lima y 6 del Callao. El 99% corresponde a la oferta de departamentos; lo restante son casas y lotes. La información para cada año abarca datos desde
agosto del año previo hasta julio del año en curso. La oferta incluye el stock al final del año anterior, el ingreso de departamentos nuevos en el año en curso, y se restan las ventas.
Fuente: CAPECO y BBVA Research
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Situación Inmobiliaria 2017 / Perú
7.339 7.487
6.430
6.222
2016
2017 4.920
4.471
4.223
3.828
2.724
2.346
Participación Hasta 150 000 150 -240 240-350 350 -600 más de 600
de mercado (%) 9% 18% 29% 29% 15%
(1) Comprende 49 distritos, 43 de Lima y 6 del Callao. El 99% corresponde a la oferta de departamentos; lo restante son casas y lotes. La información para cada año abarca datos desde agosto
del año previo hasta julio del año en curso. La oferta incluye el stock al final del año anterior, el ingreso de departamentos nuevos en el año en curso, y se restan las ventas.
Fuente: CAPECO y BBVA Research
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Situación Inmobiliaria 2017 / Perú
2500
2000
1500
1000
500
0
Ate
Punta Hermosa
Ancón
San Borja
San Luis
Barranco
Jesús María
Lince
Breña
Pueblo Libre
Puente Piedra
Ventanilla
Magdalena
Chorrillos
Cómas
San Isidro
San Martín
Surco
Miraflores
Carabayllo
El Agustino
La Perla
Chaclacayo
S.J. Miraflores
Villa el Salvador
Santa Rosa
San Miguel
Cercado de Lima
La Victoria
Los Olivos
Callao
Lurigancho
San Bartolo
2016 2017
(1) Comprende 49 distritos, 43 de Lima y 6 del Callao. El 99% corresponde a la oferta de departamentos; lo restante son casas y lotes. La información para cada año abarca datos desde
agosto del año previo hasta julio del año en curso. La oferta incluye el stock al final del año anterior, el ingreso de departamentos nuevos en el año en curso, y se restan las ventas.
Fuente: CAPECO y BBVA Research
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Situación Inmobiliaria 2017 / Perú
Lima. Número de pisos que tendrán los edificios en proceso de construcción (1)
(promedio)
18
Lima Moderna
16 16
Lima Centro
14
12 12 Lima Top
10
9 Lima Norte
8 8 Lima Este
7 Lima Sur
6
0
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
(1) Lima Top: Miraflores, San Isidro, La Molina, Santiago de Surco, San Borja, y Barranco. Lima Moderna: Jesús María, Lince, Magdalena del Mar, Pueblo Libre, San Miguel y Surquillo. Lima
Sur: Chorrillos, Lurín, Pachacamac, San Juan de Miraflores, Villa El Salvador, Villa María del Triunfo, Pucusana, Punta Hermosa, Punta Negra, San Bartolo, Santa María del Mar. Lima Este:
Ate, Cieneguilla, Chaclacayo, S. J. Lurigancho, Santa Anita, El Agustino. Lima Norte: Carabayllo. Comas, Independencia. Los Olivos, Puente Piedra, San Martín de Porres, Ancón, Santa
Rosa. Lima Centro: Cercado de Lima, Breña, La Victoria, Rímac y San Luis.
Fuente: CAPECO y BBVA Research
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Situación Inmobiliaria 2017 / Perú
88 Lima 85
89 Moderna 73
86 Lima Norte 67
84 68
Lima Sur 80
68
Lima Este 68
78 66
Lima Centro 69
65
Callao 63
62
(1) Comprende 49 distritos, 43 de Lima y 6 del Callao. El 99% corresponde a la oferta de departamentos; lo restante son casas y lotes. La información para cada año abarca datos desde
agosto del año previo hasta julio del año en curso. La oferta incluye el stock al final del año anterior, el ingreso de departamentos nuevos en el año en curso, y se restan las ventas.
(2) Lima Top: Miraflores, San Isidro, La Molina, Santiago de Surco, San Borja, y Barranco. Lima Moderna: Jesús María, Lince, Magdalena del Mar, Pueblo Libre, San Miguel y Surquillo. Lima
Sur: Chorrillos, Lurín, Pachacamac, San Juan de Miraflores, Villa El Salvador, Villa María del Triunfo, Pucusana, Punta Hermosa, Punta Negra, San Bartolo, Santa María del Mar. Lima Este:
Ate, Cieneguilla, Chaclacayo, S. J. Lurigancho, Santa Anita, El Agustino. Lima Norte: Carabayllo. Comas, Independencia. Los Olivos, Puente Piedra, San Martín de Porres, Ancón, Santa
Rosa. Lima Centro: Cercado de Lima, Breña, La Victoria, Rímac y San Luis.
Fuente: CAPECO y BBVA Research
20
Situación Inmobiliaria 2017 / Perú
74
66
64
60
58
52
32
29 28
25
23
20
15
9 11 11
5 9
Interés de compra
Situación Inmobiliaria 2017 / Perú
10.071 vivienda?
726
Participación
de mercado (%) 28%
Hasta 150 38%
150-240 28%
240-350 5%
350-600 0,4%
más de 600
(1) Según CAPECO, se denomina demanda efectiva a los hogares que desean adquirir un departamento y cuentan con la capacidad económica para adquirirlo. En este informe tomamos esta
demanda efectiva como interés de compra de un departamento.
Fuente: CAPECO y BBVA Research
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Situación Inmobiliaria 2017 / Perú
Precios
Situación Inmobiliaria 2017 / Perú
(1) Comprende 10 distritos: Jesús María, La Molina, Lince, Magdalena, Miraflores, Pueblo (1) Promedio acumulado en el año a setiembre (tanto para 2016 como para 2017). Estos
Libre, San Borja, San Isidro, San Miguel y Surco. Información disponible a setiembre. distritos concentran cerca de 50% del total de la oferta.
Fuente: BCRP Fuente: BCRP
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Situación Inmobiliaria 2017 / Perú
Financiamiento
Situación Inmobiliaria 2017 / Perú
30 9.500
9.000
25
8.500
20
8.000
7.686
15
7.500
7.206
10
7.000
6
5 4
6.500
0 6.000
T116
T113
T313
T114
T314
T115
T315
T316
T117
T317
T315
T216
T117
T312
T213
T114
T414
Oct.17
2,3 45
1,8 40
35
1,4
1,0 30
0,8
25 23
20
20
15
2012 2013 2014 2015 2016 2017 (1)
Moneda 10
Nacional 0,8 1,0 1,3 1,5 1,9 2,4 2012 2013 2014 2015 2016 2017 (1)
Extranjera 0,8 1.1 1,6 2,9 3,6 4,1
62% 40%
Quintiles 4 y 5 tiene educación
de ingresos superior (1)
(16% tiene ese nivel
(los más altos) (2) educativo en Perú) (2)
(1) Estadísticas basadas en los Jefes de Hogar (JH). Se considera a los hogares que afirman que el JH u otro miembro ha obtenido un crédito para comprar una casa o departamento (23 mil hogare
respondieron que sí accedieron dentro de un total de 8,6 millones de hogares en Perú).
(2) Los quintiles 4 y 5 son los ingresos más altos. En promedio, el Q5 tiene un ingreso mensual (por miembro del hogar) de 6,5 mil soles; el Q4, de 2,9 mil soles. Además, cerca del 70% de los
hogares que respondieron que sí accedieron a un crédito hipotecario tienen un ingreso mensual (por miembro del hogar) mayor a 2 mil soles.
Fuente: Enaho 2016
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Situación Inmobiliaria 2017 / Perú
2. Perspectivas
del mercado
inmobiliario
Situación Inmobiliaria 2017 / Perú
Interés de compra de un
departamento
Préstamo hipotecario
(evaluación crediticia y ahorro de la cuota inicial) Nuestras estimaciones encuentran
que existe una correlación positiva
entre el IICDG y las ventas.
Además, el IICDG se anticipa a la
realización de las ventas en tres
Compra / Venta trimestres
3. Mercado de
oficinas prime
Situación Inmobiliaria 2017 / Perú
Lima. Inventario de oficinas prime (1) Lima. Inventario de oficinas prime según
(miles de metros cuadrados) zona en 2017 (miles de metros cuadrados)
+12% N° de Miles Participación
Zona edificios de m2 (%)
1.149
+21% Sanhattan (1) 28 417 36
1.026
+37% Nuevo Este (2) 16 259 23
845
Miraflores 11 135 12
+22%
Magdalena 8 132 11
+25% 618
+15% San Isidro Golf (3) 18 126 11
505
+17%
403 San Borja 5 61 5
351
300
Surquillo 1 19 2
(1) Zona alrededor de Saga Falabella de la calle Las Begonias en San Isidro.
(2) Surco y La Molina.
(1) Cantidad de metros cuadrados de oficinas terminadas y operativas en el (3) Zona alrededor del Centro Empresarial Real de la avenida Jorge Basadre en San
mercado. Mercado prime está compuesto por edificios de oficinas A+ y A. Isidro.
(2) Con información al 3T17. Con información disponible al 3T del 2017
Fuente: Colliers Fuente: Colliers
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Situación Inmobiliaria 2017 / Perú
250
200
150
100
50
0
2009 2011 2013 2015 2017 (2)
Absorción neta (1) Nueva oferta
(1) Se refiere a la ocupación y desocupación de edificios disponibles dentro del mismo periodo. No considera cambios de ubicación.
(2) Información al 3T17.
Fuente: Colliers
35
Situación Inmobiliaria 2017 / Perú
35
Magdalena
30
30
26 Surquillo
25
Sanhattan
20
Nuevo Este
15
Miraflores
10
San Isidro Golf
5
San Borja
0
(2)
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 0 10 20 30 40 50 60 70
(1) La tasa de vacancia es el porcentaje de metros cuadrados del inventario (o stock (1) La tasa de vacancia es el porcentaje de metros cuadrados del inventario (o stock de
de oficinas) que se encuentran disponibles para ser vendidos o alquilados. oficinas) que se encuentran disponibles para ser vendidos o alquilados.
(2) Información al 3T17. Información al 3T17.
Fuente: Colliers Fuente: Colliers
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Situación Inmobiliaria 2017 / Perú
Lima. Alquiler mensual promedio de las Lima. Alquiler mensual promedio de las
oficinas prime (1) oficinas prime según zona en 2017
(USD/m2/mes) (USD/m2/mes)
24
Zonas A A+ Total
San Isidro Golf (1) 21.00 20.86 20.86
22
Sanhattan (2) 18.50 17.65 18.29
20
Miraflores 18.42 19.24 18.98
12
10
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
(2)
(1) También se le denomina precio de lista para renta. Los precios están referidos a (1) Zona alrededor del Centro Empresarial Real de la avenida Jorge Basadre en San Isidro.
oficinas sin implementación y sin mobiliario. Los precios de renta no incluyen (2) Zona alrededor de Saga Falabella de la calle Las Begonias en San Isidro.
estacionamiento. No incluye impuestos. (3) Nuevo Este: Surco y La Molina.
(2) Con información disponible al 3T17. Con información disponible al 3T17
Fuente: Colliers .Fuente: Colliers
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Situación Inmobiliaria 2017 / Perú
Anexo
Situación Inmobiliaria 2017 / Perú
Anexo 1
Las viviendas se venden más rápido, algo que se observa sobre todo
en la segunda mitad del año
2017 2016
Lima. Velocidad de las ventas (1) Lima.Velocidad de las ventas2017
por distrito (1)
2016
(unidades vendidas al mes) (unidades vendidas al mes)
Jesús María
Lima Norte
Jesús María
1 466 Breña
Lima Norte
San Miguel
Breña
Callao
San Miguel
Lince
1 034 1 091 Callao
Barranco
979 Lince
911 1 018 Ate
Barranco
Pueblo Libre
Ate
915 Miraflores
839 Pueblo Libre
856 Surquillo
Miraflores (2)
Chorrillos
Surquillo 2017
Magdalena del Mar
Chorrillos 2017 2016
Cercado de Lima
Magdalena del Mar
Lima EsteJesús
y Sur María
Cercado de Lima
Lima Norte
Surco
Jesús
Lima María
Este y Sur
San Isidro Breña
3T15 1T16 3T16 1T17 3T17 (2)
Lima Norte Surco
San San
Borja
San IsidroMiguel
Breña
Carabayllo Callao
San Borja
San Miguel
La Molina
Carabayllo Lince
Callao
La Molina
Barranco
Lince 0 50 100 150
Barranco 0 Ate 50 100 150
(1) Comprende 26 distritos. Con información al 3T17. Pueblo Libre
(1) Comprende 26 distritos.
(2) Con información disponible al 3T17.
Ate
(2) Información disponible al 3T17.
Fuente: TINSA y BBVA Research .Fuente:Pueblo
Colliers Libre
Miraflores
39
Surquillo
Situación Inmobiliaria 2017 / Perú
Anexo 2
Política nacional de vivienda
Estrategias
1 2 3
Planificación urbana y Generación de suelo Financiamiento de la
territorial urbano vivienda y su entorno
• Política nacional • Suelo público • Programa de vivienda
• Programa y planes • Suelo privado urbanos y rurales
regionales y locales • Suelo de comunidades • Promotores privados
Fuente: Presentación del Ministro de Vivienda y Construcción y Saneamiento “ Diagnóstico y perspectivas del sector vivienda” (descargar aquí )
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