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de obra y servicio
Derecho
Privado III
1
Locación de cosas.
Obras y servicios
Locación de cosas
El contrato de locación está regulado en el Capítulo 4, del Título IV (“Contratos
en particular”), del Libro Tercero (“Derechos personales”) del Código Civil y
Comercial de la Nación, en los artículos 1.187 a 1.226. Luego, en el Capítulo 5
se regula el régimen para el contrato de obras y servicios, artículos 1.251 a
1.279.
“El Código unificado sólo considera el régimen locativo respecto de las cosas,
efectuando una corrección necesaria al escindir las obras y los servicios,
regulados como contratos diferentes. De aquí en adelante solo pueden
alquilarse cosas, nunca haceres humanos” (Carnaghi, 2015).
1
Arts. 1.197-1.199 de la Ley N° 26.994 (2014). Código Civil y Comercial de la Nación. Honorable Congreso de la
Nación Argentina.
2
Art. 1.188 - Ley N° 26.994 (2014). Op. cit.
3
personal. Sin embargo, tiene algunas características propias de los derechos
reales. Por ejemplo, en el caso de enajenación de la cosa locada, la locación
“subsiste durante el tiempo convenido, aunque la cosa locada sea enajenada”3;
el tenedor cuando es turbado, posee acciones para mantener la tenencia (art.
2.242).
Con el comodato: en el comodato también se entrega una cosa para que la otra
parte se sirva de ella, pero este contrato necesariamente es gratuito. El
comodatario no debe pagar precio al comodante por el uso de la cosa. El
comodatario no tiene derecho a los frutos.
Plazos
Plazo máximo4: en el caso de contratos de locación, cualquiera sea su objeto,
se pactan plazos máximos de duración del contrato. Los contratos son
renovables si las partes lo pactan expresamente, por períodos que no pueden
exceder los plazos máximos establecidos (art. 1.197).
3
Art. 1.189, inc. b. - Ley N° 26.994 (2014). Op. cit.
4
Se amplía considerablemente el plazo máximo de duración de 10 años previsto en el art. 1.505 del Código
Civil, derogado por Ley N° 26.994.
4
se ocuparía el inmueble. (…) se exige la tenencia de la cosa para
que el locatario pueda renunciar válidamente al plazo mínimo,
como recaudo para evitar las renuncias sistemáticas y
anticipadas. (Leiva Fernández, 2014, p. 59).
Los plazos mínimos se constituyen a favor del locatario, por eso es que todo
contrato celebrado por un plazo inferior, o sin determinación del plazo, debe
ser considerado hecho por el término mínimo de dos años.
Locaciones excluidas del plazo mínimo legal: conforme el art. 1.199 del Código,
no se aplica el plazo mínimo legal a los contratos de locación de inmuebles o
parte de ellos destinados a:
5
Art. 1.199 - Ley N° 26.994 (2014). Op. cit.
5
apropiado para su destino, excepto los defectos que el locatario conoció
o pudo haber conocido”.6
2) Conservación de la cosa:
3) Pago de las mejoras: “El locador debe pagar las mejoras necesarias
hechas por el locatario a la cosa locada, aunque no lo haya convenido, si
el contrato se resuelve sin culpa del locatario, excepto que sea por
destrucción de la cosa”.7
6
Art. 1.200 - Ley N° 26.994 (2014). Op. cit.
7
Art. 1.202 - Ley N° 26.994 (2014). Op. cit.
8
Art. 1.203 - Ley N° 26.994 (2014). Op. cit.
6
luego es desviado o clausurado, el caso de que el inmueble se
sujete a la ocupación temporánea anormal de la ley 21.499. En
cambio, no se encuentra comprendida la mudanza del locatario
por haber cambiado su destino laboral Vg. [sic] (ejecutivo, militar
o diplomático), ni el establecimiento cercano de un negocio del
mismo que disminuye las ganancias del locatario. (pp. 61- 62).
9
Art. 1.204 - Ley N° 26.994 (2014). Op. cit.
10
El art. 1.605 del Código Civil fue sustituido por art. 1.204 de la Ley Nº 26.994 (2014). Op. cit.
11
Art. 1.205 - Ley N° 26.994 (2014). Op. cit.
12
Art. 1.194 - Ley N° 26.994 (2014). Op. cit.
7
2) Conservación de la cosa en buen estado:
3) Reparaciones a la cosa:
Asimismo, el art. 1.224 prevé las facultades sobre las mejoras útiles o
suntuarias, establece que:
13
Art. 1.206 - Ley N° 26.994 (2014). Op. cit.
14
Art. 1.207 - Ley N° 26.994 (2014). Op. cit.
15
Art. 1.211 - Ley N° 26.994 (2014). Op. cit.
16
Art. 1.212 - Ley N° 26.994 (2014). Op. cit.
8
cosa.17
Al respecto, se sostiene:
17
Art. 1.224 - Ley N° 26.994 (2014). Op. cit.
18
Art. 1.208 - Ley N° 26.994 (2014). Op. cit.
19
Art. 1.209 - Ley N° 26.994 (2014). Op. cit.
9
7) Obligaciones de restituir la cosa:
20
Art. 1.210 - Ley N° 26.994 (2014). Op. cit.
21
Ley N° 23.091 (1984). Locaciones urbanas. Beneficios impositivos. Honorable Congreso de la Nación Argentina.
22
Art. 1.196 - Ley N° 26.994 (2014). Op. cit.
10
Si el destino es habitacional, previamente a la demanda de
desalojo por falta de pago de alquileres, el locador debe intimar
fehacientemente al locatario el pago de la cantidad debida,
otorgando para ello un plazo que nunca debe ser inferior a diez
días corridos contados a partir de la recepción de la intimación,
consignando el lugar de pago.23
Conclusión de la locación
Enumeramos los modos en que se extingue la locación:
23
Art. 1.222 - Ley N° 26.994 (2014). Op. cit.
11
b) La resolución anticipada.
“b. en los casos del artículo 1199 [excepciones al plazo mínimo legal],
debiendo [el locatario] abonar al locador el equivalente a dos meses de
alquiler”.26
Procedimiento de desalojo:
24
Art. 1.221 - Ley N° 26.994 (2014). Op. cit.
25
Art. 1.221 - Ley N° 26.994 (2014). Op. cit.
26
Art. 1.221 - Ley N° 26.994 (2014). Op. cit.
27
Art. 1.219 - Ley N° 26.994 (2014). Op. cit.
28
Art. 1.220 - Ley N° 26.994 (2014). Op. cit.
12
Al extinguirse la locación debe restituirse la tenencia de la cosa
locada.
El procedimiento previsto en este Código para la cláusula
resolutoria implícita no se aplica a la demanda de desalojo por
las causas de los artículos 1217 y 1219, inciso c).
El plazo de ejecución de la sentencia de desalojo no puede ser
menor a diez días.29
Facultad de retención:
29
Art. 1.223 - Ley N° 26.994 (2014). Op. cit.
30
Art. 1.225 - Ley N° 26.994 (2014). Op. cit.
13
cosa produzca. Si lo hace, al momento de la percepción debe compensar
ese valor con la suma que le es debida”.31
31
Art. 1.226 - Ley N° 26.994 (2014). Op. cit.
32
Art. 1.636 - Ley N° 26.994 (2014). Op. cit.
14
la oposición del locador, o con apartamiento de los términos que se le
comunicaron, viola la prohibición de variar el destino de la cosa locada.
Relaciones entre sublocador y sublocatario (art. 1.325):
Acción directa del locador contra el sublocatario: sin perjuicio de sus derechos
respecto al locatario, el locador tiene acción directa contra el sublocatario para
cobrar el alquiler adeudado por el locatario, en la medida de la deuda del
sublocatario. También puede exigir de este el cumplimiento de las obligaciones
que la sublocación le impone, inclusive el resarcimiento de los daños causados
por uso indebido de la cosa.
Acción directa del sublocatario contra el locador: el sublocatario tiene acción
directa contra el locador para obtener a su favor el cumplimiento de las
obligaciones asumidas en el contrato de locación.
Obras y servicios
El capítulo 6 del Título IV, del Libro Tercero del Código regula el contrato de
obras y servicios, estableciendo una Sección 1a en la que se regulan
disposiciones comunes a los contratos de obras y de servicios. Luego, en la
Sección 2a, se prevén disposiciones particulares para las obras. Y, por último,
en la Sección 3a se fijan normas para los servicios.
Concepto
El art. 1.251 brinda una definición. Así,
15
Hay contrato de obra o de servicios cuando una persona, según
el caso el contratista o el prestador de servicios, actuando
independientemente, se obliga a favor de otra, llamada
comitente, a realizar una obra material o intelectual o a proveer
un servicio mediante una retribución.
El contrato es gratuito si las partes así lo pactan o cuando por las
circunstancias del caso puede presumirse la intención de
beneficiar. [Se entiende entonces, que como regla el contrato es
oneroso].33
“Las disposiciones de este Capítulo se integran con las reglas específicas que
resulten aplicables a servicios u obras especialmente regulados”.34
33
Art. 1.251 - Ley N° 26.994 (2014). Op. cit.
34
Art. 1.252 - Ley N° 26.994 (2014). Op. cit.
35
Art. 1.252 - Ley N° 26.994 (2014). Op. cit.
16
materia principal (artículo 1629) y por eso la ley los denomina
adecuadamente “servicios” (conf. por ej. ley 23.696). De modo
que el servicio puede caracterizarse como una actividad, que
involucra una obligación de hacer. La fabricación de bienes y la
transmisión de derechos reales, aunque puedan darse, son
accesorios de la finalidad principal. El servicio es actividad
intangible. Desde el punto de vista del receptor, la actividad es
intangible, se agota con el consumo inicial y desaparece. Este
dato ha sido puesto de relieve para justificar la inversión de la
carga de la prueba, porque quien recibe el servicio tiene
dificultades probatorias una vez que la actividad se prestó
(propuesta directiva de la CEE, 18-1-91). La obra es resultado
reproducible de la actividad y susceptible de entrega En la obra
se pretende la obtención de un resultado, y no sólo la actividad
de trabajo. El trabajo es un medio y el objeto propio es la utilidad
abstracta que se puede obtener. En los servicios, el trabajo es un
fin, y el objeto del contrato es la utilidad concreta que se deriva
del trabajo. En los servicios se contrata a la persona en cuanto
productora de utilidad; en la obra se contrata a la utilidad y la
persona sólo es relevante en los supuestos en que sea intuitu
personae. En el contrato de obra se contrata la utilidad de la
persona y no a la persona en cuanto es útil. Este “producto” de
la actividad tiene una característica en nuestro Derecho: debe
ser reproducible. Lo que interesa para calificar a la obra es la
posibilidad de reproducirla con independencia de su autor. El
servicio, por el contrario, es intangible, desaparece al primer
consumo, y es necesario que concurra el autor para hacerlo
nuevamente. (Comisión para la elaboración del proyecto de Ley
de reforma, actualización y unificación de los Códigos Civil y
Comercial de la Nación, 2012, pp. 180-181).
17
Al respecto de lo anterior:
Efectos
37
Art. 1.256 - Ley N° 26.994 (2014). Op. cit.
18
cualidades para realizarlo personalmente en todo o en parte. En
cualquier caso, conserva la dirección y la responsabilidad de la
ejecución.38
El art. 1.257, por su parte, establece las obligaciones del comitente: “a) pagar la
retribución; b) proporcionar al contratista o al prestador la colaboración
necesaria, conforme a las características de la obra o del servicio; c) recibir la
obra si fue ejecutada conforme a lo dispuesto en el artículo 1256”.39
Otros efectos
Desistimiento unilateral:
38
Art. 1.254 - Ley N° 26.994 (2014). Op. cit.
39
Art. 1.257 - Ley N° 26.994 (2014). Op. cit.
40
Art. 1.259 - Ley N° 26.994 (2014). Op. cit.
41
Art. 1.260 - Ley N° 26.994 (2014). Op. cit.
42
Art. 1.261 - Ley N° 26.994 (2014). Op. cit.
19
estableciendo que el mismo puede hacerlo por su propia
voluntad, vale decir, que no se requiere la existencia de una
causa, pudiendo hacerlo efectivo, aunque la ejecución se haya
iniciado, imponiendo la obligación de indemnizar al prestador
por todos los gastos, trabajos y las utilidades que hubiera podido
obtener por el contrato. (Lovece, 2014, p. 92).
43
Ley N ° 11.723 (1933). Propiedad Intelectual. Régimen legal. Honorable Congreso de la Nación Argentina.
44
Ley N° 24.240 (1993). Defensa del consumidor. Régimen legal. Honorable Congreso de la Nación Argentina.
20
contratos hay numerosas disposiciones propias de los servicios
profesionales. El profesional tiene discrecionalidad técnica, por
ello puede elegir los medios a utilizar conforme con la ciencia y
conocimientos que pone en juego en cada prestación. El proyecto
propone en el art 1253 que “el contratista o prestador de los
servicios elige libremente los medios de ejecución del contrato”.-
La obligación puede ser contratada “intuitu personae”,
atendiendo a las condiciones personales insustituibles del
profesional. En el caso en que no sea así, el profesional puede
requerir la cooperación de terceros.- El proyecto dispone que (art
1254) que “el contratista o prestador de servicios puede valerse
de terceros para ejecutar el servicio, salvo que de lo estipulado o
de la índole de la obligación resulte que fue elegido por sus
cualidades para realizarlo personalmente en todo o en parte. En
cualquier caso, conserva la dirección y la responsabilidad de la
ejecución”. (Comisión para la elaboración del proyecto de Ley de
reforma, actualización y unificación de los Códigos Civil y
Comercial de la Nación, 2012, pp. 182-183).
Sistemas de contratación
Retribución
45
Art. 1.262 - Ley N° 26.994 (2014). Op. cit.
46
Art. 1.263 - Ley N° 26.994 (2014). Op. cit.
21
Variaciones del proyecto convenido
Luego, se:
47
Art. 1.264 - Ley N° 26.994 (2014). Op. cit.
48
Art. 1.265 - Ley N° 26.994 (2014). Op. cit.
49
Art. 1.266 - Ley N° 26.994 (2014). Op. cit.
22
A saber:
Derecho a verificar
Aceptación de la obra
“La obra se considera aceptada cuando concurren las circunstancias del artículo
747”.53
Plazos de garantía
Por otra parte, “el constructor, los subcontratistas y los profesionales que
intervienen en una construcción están obligados a observar las normas
administrativas y son responsables, incluso frente a terceros, de cualquier daño
producido por el incumplimiento de tales disposiciones”.58
55
Art. 1.272 - Ley N° 26.994 (2014). Op. cit.
56
Art. 1.273 - Ley N° 26.994 (2014). Op. cit.
57
Art. 1.274 - Ley N° 26.994 (2014). Op. cit.
58
Art. 1.277 - Ley N° 26.994 (2014). Op. cit.
24
conforme al art. 1.275. “Toda cláusula de exclusión o limitación de la
responsabilidad por los daños que comprometen la solidez de una obra
realizada en inmueble destinada a larga duración o que la hacen impropia para
su destino, se tiene por no escrita”.59 El efecto es la nulidad, conforme al art.
1.276.
Se dispone una norma particular para el caso de los servicios continuados, los
que “pueden pactarse por tiempo determinado. Si nada se ha estipulado, se
entiende que lo ha sido por tiempo indeterminado. Cualquiera de las partes
puede poner fin al contrato de duración indeterminada”60; pero poniendo en
cabeza de quien decide culminar el contrato, el deber de dar preaviso con
razonable anticipación (art. 1.279).
59
Art. 1.276 - Ley N° 26.994 (2014). Op. cit.
60
Art. 1.279 - Ley N° 26.994 (2014). Op. cit.
25
Referencias
Ley N° 24.240 (1993). Defensa del consumidor. Régimen legal. Honorable Congreso de la
Nación Argentina.
26