EXTINCION DE LA HIPOTECA

Formas de Extinción. La hipoteca, lo mismo que la fianza y la prenda, se extingue por vía
principal o directa, y por vía consensual o indirecta.

a) Extinción de la hipoteca por vía de consecuencia.

La hipoteca se extingue por vía consensual o indirecta, cada vez que se extingue la obligación
principal por cualquiera de los modos generales de extinguirse las obligaciones (art. 2153 p.1).

En cuanto a la extinción de la hipoteca por el pago es necesario agregar:

1) Si el pago es por consignación, la hipoteca se extingue solo en cuanto esa consignación

tenga fuerza de pago (art. 2115), es decir, cuando el Juez declara firme o bien hecha la
consignación y manda cancelar la obligación (art. 1458)
2) Si el pago es hecho por un tercero subrogado a los derechos del acreedor, la hipoteca no
se extingue (art. 2160). Esto es así porque conforme al 1493 "La subrogación transfiere
al subrogado el crédito con los derechos a él anexos, ya contra el deudor, ya contra los
terceros, sean fiadores o poseedores de las hipotecas". De manera que la hipoteca solo
se extinguirá por el pago cuando este se haga por el deudor al acreedor hipotecario o al
subrogado en el crédito garantizado por la hipoteca.
3) Si el pago es declarado nulo la hipoteca renace, y de cualquier manera que renazca la
hipoteca, debe inscribirse nuevamente para que continúe produciendo sus efectos (art.
2162 y 2163).

Si la obligación garantizada con la hipoteca es declarada absolutamente nula, la hipoteca se

extingue; pero si esa obligación es declarada insubsistente por adolecer de nulidad relativa, la
hipoteca sustituida por un tercero en garantía de esa obligación es válida porque tal nulidad
solo puede ser alegada por las personas que en cuyo favor la ha establecido la ley o por sus
herederos, cesionarios o representantes (art. 1590 y 2131).

b) Extinción de la hipoteca por la vía principal o directa. Por esta vía, la hipoteca se
extingue por las siguientes causas:
1) Por la resolución del derecho del que la constituyo (art. 2153 p.2 y 2134). Por ejemplo,
una persona que adquirió un inmueble bajo una condición resolutoria, lo hipoteca y
después dicha condición se cumple. Entonces el derecho de dominio del hipotecante
sobre inmueble hipotecado se resuelve, y, en consecuencia, la hipoteca se extingue.
2) Por el evento de la condición resolutoria (art. 2153 p. 2). Como según el art. 2122, la
hipoteca puede constituirse bajo cualquier condición, si se constituye bajo una
condición resolutoria, al cumplirse esa condición la hipoteca se extingue.
3) Por la llegada del día hasta el cual fue constituida (art. 2153 p.3). Como según el mismo
art. 2122, la hipoteca puede constituirse hasta un día cierto, si se ha constituido con tal
 modalidad, al llegar ese día la hipoteca se extingue.
4) Por la cancelación que el acreedor otorgue por escritura pública, de que se tome razón
al margen de la inscripción respectiva en el Registro de Hipotecas (art. 2153 p. 4). Esta
cancelación puede hacerla el acreedor hipotecario al serle pagado el crédito, otorgando
la cancelación en escritura pública autorizada por el Notario en su protocolo, o en un
acta de pago, extendida al pie del testimonio de la escritura principal y en papel sellado
de primera clase, autorizada como los instrumentos públicos por un Notario y firmada
por el acreedor y dos testigos (art. 2366). Pero el codeudor o coherederos del deudor
que hubiese pagado su cuota en la hipoteca no podrá exigir la cancelación de la
hipoteca, mientras la deuda no esté totalmente pagada. El coacreedor o coheredero del
acreedor, a quien se hubiese pagado su cuota, tampoco podrá hacer cancelar la
hipoteca, mientras los otros coacreedores o coherederos no sean enteramente pagados
(art. 2159). Esta es una consecuencia de la indivisibilidad de la hipoteca.
5) Por el transcurso de diez años de inscripción en el Registro de Propiedad (art. 2154).
Pero las hipotecas registradas a favor del Estado y las instituciones centralizadas o
descentralizadas solo se extinguen por los 30 años desde si inscripción, si antes no se
renovaren (art. 2137 y 2154 reformados). No se trata de una prescripción del derecho
de hipoteca, y por lo mismo, el curso de ese tiempo no se interrumpe por ninguna
causa.
6) Por renuncia del acreedor, declarada en escritura pública; el deudor, en tal caso, tendrá
derecho a pedir que así se anote en el registro hipotecario y en la matriz y primera copia
de la escritura de la deuda (art. 2156).
7) Por confusión de los derechos del acreedor hipotecario y dueño, es decir, cuando una
misma persona llegue a ser a la vez el acreedor hipotecario y el dueño del inmueble
hipotecado, pues ningún propietario puede tener derecho de hipoteca sobre su propio
inmueble. En este caso, para que la confusión tenga efecto, basta que al inscribirse la
escritura pública o título que la produce, se anote en el lugar correspondiente que la
confusión se ha verificado (art. 2157).
8) Por remate del inmueble hipotecado. dice el art. 2158: "la hipoteca se extingue, aunque
no esté cancelada en el Registro de la Propiedad, respecto del que hubiese adquirido la
finca hipotecada en remate publico ordenado por el Juez, con arreglo a lo preceptuado
en el párrafo tercero de art. 2141, desde que el comprador consigno el precio de la
venta a la orden del Juez". O sea, que para que la hipoteca se extinga, por esta causa es
necesario que ocurran los siguientes requisitos:
a. Que la venta del inmueble hipotecado se haga en subasta pública ordenada por
el Juez, es decir, que debe tratarse de una venta forzada, como consecuencia de
un litigio. No queda extinguida la hipoteca si la venta es voluntaria, aunque se
verifique ante el Juez en subasta voluntaria.
b. Que la subasta se haga con citación personal de los acreedores hipotecarios, ya
 sean de inferior o superior grado de preferencia el acreedor rematante. Y para
hacer esta citación el Juez deberá previamente ordenar que el Registro de la
Propiedad certifique las inscripciones de las hipotecas que afecten la propiedad
que se pretende subastar, y;
c. Que le comprador consigne el precio de la venta a la orden del Juez.
9) Por la prórroga del plazo. conforme al art. 1498, cuando el acreedor, sin el
consentimiento expreso del constituyendo de la hipoteca, da al deudor una prórroga del
plazo para el pago de la deuda garantizada con la hipoteca, esta se extingue.
10) Por expropiación, por causa de utilidad pública, del inmueble hipotecado. el expropiante
adquiriente el inmueble libre de gravámenes y el acreedor hipotecario tiene el derecho
de exigir del deudor una nueva hipoteca o que se le pague su crédito con el valor de la
cosa expropiada (art. 2115 C. Civil y 1090 C. de Proc.)