¿Cómo se mide una casa?

Si has decidido vender tu casa quizá tengas una idea de precio

en la cabeza o habrás mirado cómo están las viviendas similares
a la tuya en el mercado. Pero no debes olvidar que para saber
cuánto vale tu casa es clave medirla correctamente. Ese dato es
vital para que el comprador se haga idea del tamaño pero
también del precio. Si el precio de tu casa es atractivo dependerá
de los euros por metro cuadrado que pidas por el inmueble

Conocer la superficie de tu vivienda no siempre es fácil.

Desgraciadamente algunos vendedores inflan los datos sobre el
tamaño de su casa para obtener un precio por metro cuadrado
más económico y a priori, más atractivo. Es una práctica que
debes evitar porque finalmente todo se descubre y puedes perder
la operación en el último momento. Ningún comprador hará una
operación sin ver la casa así que no intentes “sumar” metros
cuadrados a la vivienda si no los tiene porque tarde o temprano el
comprador verá la casa.

Lo más lógico al publicar el anuncio de tu vivienda es utilizar la

superficie que figura en el catastro o el que figura en las
escrituras. Sin embargo, existe un problema en las casas
antiguas, que no tienen computados todos los metros o se omiten
elementos de la vivienda, como las terrazas, patios, altillos…

En el siguiente dossier te vamos a enseñar cómo debes medir

una vivienda correctamente
Diferencias entre superficie útil y
construida

Lo primero que tienes que conocer es la diferencia entre ambos

conceptos y sus variantes

Superficie útil (metros útiles): una definición sencilla es que

superficie útil es toda aquella que puedas pisar dentro de la casa.
En este concepto entra todo el interior de una vivienda (incluso
los armarios), pero quedarían excluidas todas las partes que aún
estando dentro de la casa no son útiles, como el espacio de los
tabiques, pilares y falseados

La información de la superficie útil es de gran importancia porque

proporciona una idea al comprador del espacio del que dispondrá
para vivir. Sin embargo, a no ser que se tenga el plano de la
vivienda original o la escritura es difícil de conocer, por lo que
necesitarías la ayuda de un arquitecto para obtenerla con
fiabilidad o medir muy bien la casa para no llevarte sorpresas

A) superficie construida (metros construidos): en esta superficie

se incluirán todos los metros cuadrados que estén dentro del
perímetro de la vivienda. Si se compartieran paredes con algún
vecino, el perímetro se medirá desde la mitad de esas
medianeras. Se suelen computar también los tabiques, galerías,
conductos de ventilación e instalaciones. En uso residencial, no
se considera superficie construida los espacios de altura inferior a
1,50 metros
B) superficie construida con elementos comunes (metros
construidos con comunes): es la superficie que realmente refleja
el catastro y la que utilizan los tasadores a la hora de valorar un
inmueble. En los edificios y urbanizaciones es muy diferente a la
superficie útil e incluso a la construida simple ya que aquí
se incluyen los pasillos y las zonas comunes

Cada vivienda tendrá un coeficiente de participación en estos

elementos comunes que viene reflejado en el catastro y en las
escrituras y que sumada a la superficie construida da la superficie
construida con elementos comunes

El catastro muestra normalmente como superficie este dato, pero

también desagrega qué parte pertenece a elementos comunes y
qué parte a vivienda

El eterno problema de las terrazas o

patios

Las mayores quejas de compradores y vendedores son siempre

cómo deben medirse las superficies de las terrazas o patios en
pisos, áticos y bajos con jardín. Es una polémica que lejos de
apagarse se va encendiendo con el tiempo ya que cada vez hay
más tipologías de este tipo en las nuevas urbanizaciones

Lo más honesto, si eres el vendedor, es que muestres claramente

la superficie de la vivienda y de la terraza por separado. Sólo así
te protegerás contra equívocos y malos entendidos
desagradables. idealista.com tiene un apartado de observaciones
y es ahí donde puedes detallar claramente los metros tanto de tu
vivienda como el espacio de la terraza o el patio

Según el catastro las terrazas, porches o balcones que estén

cubiertos computan al 50%, es decir, si tiene una terraza de 20
metros cuadrados sólo contarán como 10 metros cuadrados a la
hora de obtener la superficie utilizada por el catastro. Sin
embargo, si la terraza está cerrada por tres de sus cuatro
paredes, computará al 100%. Esta norma es utilizada para pagar
impuestos y sacar datos registrales de la vivienda pero no
termina de explicar la realidad del inmueble y resulta confusa a la
hora de hacerse idea de cómo es la vivienda

Si a estas complicaciones le añadimos que en los casos de vpo la

superficie computable de una terraza no puede superar el 10%
del total de la vivienda, es decir, que si tenemos una casa de 80
metros cuadrados con una terraza de 50 metros cuadrados sólo
la podremos computar por 8 metros cuadrados (el 10%) como
máximo, tenemos que la norma elegida por el catastro no es útil a
la hora de hacernos una idea de cómo es una casa

Por todo ello, te recomendamos que siempre dejes muy claro en

tu anuncio cuál es la superficie de tu vivienda y aparte, cuál es la
superficie de tu terraza ya que como el comprador al final va a ver
tu vivienda es mejor que tenga claro qué va a ver y no que se
lleve una desilusión si has añadido a la vivienda los metros de tu
terraza

Obtener información del catastro

La información del catastro es pública y puede ser consultada en
cualquier momento por Internet, por lo que es muy útil a la hora
de ver la superficie de una vivienda. Además, cuenta con una
gran ventaja, que es gratuita

Sólo tienes que entrar en la página web del catastro

(http://www.catastro.meh.es/) y buscar la vivienda con su
localizador de inmuebles. El catastro tiene una gran cantidad de
información y mapas de todas las viviendas, ya sean chalets
aislados, adosados o pisos en bloque

Una vez dentro del localizador puedes insertar directamente la

referencia catastral (un código de cifras y letras que es único para
cada inmueble) y obtener de forma inmediata los datos que
buscas

Si no tienes ese dato será también sencilla la localización de la

vivienda por la oficina virtual del catastro
(http://www.sedecatastro.gob.es/ *) rellenando los datos básicos
de la vivienda como provincia, municipio, calle, número de la
calle, piso y puerta podremos acceder a la información. Si
desconoces algún dato puedes buscar la vivienda por satélite y
obtener sus datos de forma sencilla

Errores comunes a la hora de medir una

vivienda
Confundir metros útiles con construidos: ambos datos son
diferentes y varían de una vivienda a otra, incluso en bloques de
pisos con características similares

Incluir toda la superficie de la terraza: las terrazas normales

deben computar en las superficie útil al 50% y sólo se podrá
registrar al 100% si está cerrada por tres de sus cuatro
orientaciones. En tu anuncio puedes explicar este hecho y poner
en el campo observaciones la superficie de tu terraza, el
comprador agradecerá tu transparencia y valorará positivamente
la explicación

Que el comprador trate de valorar la vivienda en función de

los metros útiles: los tasadores valoran las viviendas según el
precio del metro cuadrado construido con comunes, por lo que
tratar de obtener un precio en función de la superficie útil es
mezclar churras con merinas. Si tienes el precio por metro
cuadrado de una zona y quieres obtener un precio aproximado de
una casa, debes multiplicarlo por sus metros construidos con
comunes

Meter los trasteros y garajes en la superficie: no debes meter

esos datos dentro de la superficie de la vivienda y siempre tienes
que ponerlos aparte

Calcular los metros construidos a ojo: muchos vendedores

cogen los metros útiles y les aportan un porcentaje (un 15% suele
ser normal) o los redondean al alza. En ambos casos es un error,
ya que cada vivienda es un mundo y no hay regla matemática
que asegure obtener un dato correcto