Dirección técnica de obra

UT1 UD1

Profesores: Arq. Antonio Bizzotto

Arq. Carlos Risso

Pedagogo: Mag. Marcelo I. Dorfsman

FADU (Facultad de Arquitectura Diseño y Urbanismo) - UBAnet S.A.

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Dirección técnica de obra

Unidad Temática 1: Los preliminares de proyecto, costeo y especificaciones
Unidad Didáctica 1: Los roles y los referentes principales de una obra

Introducción al curso

La unidad de Proyecto y la Dirección de Obra

Para iniciar esta Unidad Temática, lo invitamos a leer con nosotros las siguientes citas, tomadas de la Revista
CPAU, Nº 3 - año 2000.

“...El presente escenario desarrollado bajo una moneda estable y con comitentes que a partir de la globalización
han definido necesidades y aspiraciones y centrado la atención en la disminución de costos y plazos de obra y
en el cumplimiento de normas de gestión de calidad y de control de resultados, ha llevado a la implementación
de nuevas modalidades para la realización de las obras de arquitectura...”

“...En este contexto, resulta necesario revalorizar y actualizar el sentido y trascendencia de las tareas profesio-
nales definidas como Proyecto y Dirección de Obra...”

“...En primer lugar, es necesario recalcar que la experiencia de separar estas dos tareas ha tenido malos resulta-
dos para profesionales y comitentes. Los primeros ven sus obras desvirtuarse y desdibujarse sin poder participar.
Los segundos permanecen sin la referencia de un árbitro cuya preocupación profesional es siempre la de lograr
las mejores condiciones para la obra que han concebido en función de las necesidades del comitente. Sin duda
lo expuesto lleva a considerar la Dirección de Obra como la tarea profesional imprescindible para materializar
exitosamente el proyecto producido por el Arquitecto...”

“....Resulta entonces de vital importancia en estos momentos incorporar metodología y procedimientos avala-
dos por normas e instrumentos que aseguren la calidad de los resultados obtenidos con una actualización pro-
fesional continua y sistematizada, donde también debería existir un espacio para el intercambio de las diversas
experiencias profesionales para aportar e intercambiar propuestas e ideas que contribuyan a lograr un afianza-
miento de la unidad de proyecto y la dirección de obra como forma natural de nuestro ejercicio profesional...”
Extracto Editorial Revista CPAU 3 - 2000.

Estos conceptos, así como otros vertidos en diferentes medios de divulgación y en otros ámbitos académicos y
profesionales, no hacen más que poner de relieve la discusión acerca de la división “eterna” que ponía en un
lado a los “designer” y en el otro a los “constructores”.

Según nuestro criterio, el oficio del arquitecto incluye tomar todas las decisiones de proyecto necesarias y
suficientes, esto es, en lo funcional, formal y tecnológico incluyendo tiempo y costos, para que la Dirección de
Obra sea una consecuencia natural y eficiente de las decisiones tomadas a priori.

Es esta unidad conceptual la que definimos como el oficio para ejercer la Arquitectura.

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Introducción a la UD 1
El objetivo de está unidad es presentar un marco de
referencia para el rol del Director de Obra, del comi-
tente y de la Empresa Constructora. No es motivo
del presente curso todo el marco legal de contratos
derechos y obligaciones de cada una de las partes,
los cuales, por su extensión, llevarían a otro curso
de una duración similar al presente. Por lo tanto,
aquí sólo los enumeraremos y haremos una breve
descripción general con el fin de comenzar a ordenar
la información.
1 El director de obra
El Director de Obra es la persona de existencia visible
y jurídica que representa técnicamente al Comitente,
y tiene autoridad para actuar en su nombre dentro
de los términos de la documentación contractual. La
definición precedente corresponde al CPAU; la reali-
dad es que el Director de Obra es una de las patas de
la mesa, conformada, además, por el Comitente y por
la Empresa. La ecuanimidad y la independencia de cri-
terio son las características básicas sobre las que se
asienta su accionar.
La asociación de dos de estos roles, en términos reales
significa lisa y llanamente la desaparición o la ruina
del tercero.
Dentro de los modelos alternativos de contratación
de la Dirección de Obra, podemos ver los siguientes:
1.a Dirección de Obra
Es el servicio profesional clásico; trabaja en forma
independiente y ejecuta las tareas profesionales de
programación, organización, controles, cumpliendo
fielmente lo definido en la etapa de proyecto.
Cuando decimos controles nos referimos a los siguien-
tes:
LOS DE TIEMPO: Son regulados por el programa de
obra que indispensablemente debe estar contenido en
los anexos técnicos del contrato. La función del Direc-
tor de Obra consiste en vigilar que el avance de la obra
se realice como lo establece el citado programa. En
caso contrario, en primer término se debe proceder e
informar al Comitente, y en segundo término, obligar
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al contratista a adoptar las medidas adecuadas con el
fin de corregir la desviación hasta constatar que se ha
enmendado la anomalía.
LOS DE CALIDAD: Estos controles son regulados por
las especificaciones así como por las normas técnicas
reglamentarias, tradicionales y expedidas por los fabri-
cantes de materiales o equipos.
LOS DE COSTO: El parámetro comparativo para efec-
tuar el control de los costos de obra lo proporcionan
los presupuestos y los planes de inversión previstos.
La base sobre la cual se inicia la labor de revisión es el
presupuesto, cuyo importe total se corresponde con el
monto total del contrato de obra.
LOS CERTIFICADOS DE OBRA (que veremos más ade-
lante)
1.b Dirección de Obra Ejecutiva
Al servicio profesional de DO se le suma la administra-
ción de la obra (ver más adelante obra por Adminis-
tración)
Por esta tarea, el profesional actuante recibe un hono-
rario suplementario, porque a las tareas especificadas
anteriormente se les suman los controles que general-
mente corren por cuenta de la Empresa Constructora.
Por ejemplo:
Personal de obra: será necesario supervisarlo y estar
pendiente de sus rendimientos.
Coordinación de los trabajadores, para que no se pro-
duzcan tiempos improductivos.
Control de los pagos que deben efectuarse.
1.c Inspección de Obra
Es un servicio profesional puntual de asesoramiento y
supervisión externa para controlar y verificar la cali-
dad de los trabajos ejecutados o en ejecución y los
materiales provistos o incorporados a la obra por con-
tratistas y proveedores. A diferencia de la dirección de
obra, se contrata en forma horaria de acuerdo con las
necesidades y posibilidades de cada cliente.
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1.d Contratos vinculantes
El Director de Obra como tal, establece con el Comi-
tente un contrato de locación de obra vinculante con
la tarea profesional a desarrollar. Los tipos de contrato
más usuales entre Comitente y Arquitecto son:
Por un porcentual del total de la obra que se
abonará de acuerdo con el avance de aquella.
Por un monto fijo que se subdividirá en cuotas
iguales o no, y que estará condicionado por un
plan de trabajos para su cobro efectivo.
Este contrato definirá expresa y taxativamente los
límites de la tarea profesional a desarrollar, indicando
aquellas que no estén directamente indicadas en el
Contrato Base y que sean objeto de honorarios adicio-
nales. Asimismo, las partes fijarán sus domicilios lega-
les, la forma de pago, el plazo de la obra y el ámbito
en el que dirimirán sus diferencias (juzgado, Consejo
Profesional, otros).
Por último, cabe agregar que la presencia del Director
de Obra en términos contractuales se deberá espe-
cificar en el Contrato con la Empresa o Contratista,
indicando allí mismo el rol que ocupará en la obra:
supervisión de trabajos, inspección de calidad, canti-
dad y forma de los materiales y/o trabajos entregados
por la Empresa o Contratista, controlar las medicio-
nes, certificaciones, recepciones de obra u otros actos
inherentes a su función específica. Se deberá también
especificar si se designa a un representante para llevar
adelante la tarea.
2 El comitente
El Comitente es el que encarga la supervisión de las
tareas profesionales de Dirección de Obra al Arqui-
tecto, y la ejecución de las tareas a la Empresa o Con-
tratista.
Con respecto a la primera de ellas, el Comitente esta-
blecerá las condiciones para la elección del profesio-
nal interviniente; en relación con la ejecución de las
tareas, normalmente la adjudicación es resultado de
una compulsa de precios y/o antecedentes. En este
proceso, es importante el asesoramiento profesional.
La relación que establece el Comitente con cada una
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de las partes deberá ser equilibrada y conducente a
un fin común.
A los fines de garantizar el buen funcionamiento de la
relación entre el Comitente y el Profesional, creemos
importante definir la figura del interlocutor válido. Al
respecto, es importante indicar los diferentes tipos de
Comitentes con quienes el Profesional deberá actuar.
¿Quiénes son los interlocutores válidos?
La relación a establecer con el Comitente deberá ser
clara en lo profesional, e indicará, por los medios que
se estimen convenientes, el lugar que ocupará en la
obra el Director como autoridad de ésta, como con-
sultor necesario y suficiente y como árbitro de las
situaciones de conflicto con terceros.
Las Personas
En este caso, el interlocutor está claramente
definido. Las decisiones que se tomen serán uni-
personales y con tiempos muy acotados, ya que
no implican consultas.
El modo de comunicar las decisiones podrá ser
oral o escrito. Se recomienda como criterio gene-
ral este último, y de la forma más acotada posi-
ble.
Las Empresas
La Empresa, dentro de su estructura, deberá
indicar claramente el interlocutor designado. Es
imposible - dentro de la dinámica de la obra -
el estado deliberativo que atenta normalmente
sobre los costos, el tiempo y la calidad.
El interlocutor deberá ser la voz autorizada de
las decisiones de la Empresa y tratará de que
éstas tengan la fluidez de la relación personal.
De cualquier modo, siempre es importante acotar
los tiempos, para lograr la definición de lapsos de
procedimiento.
El modo de comunicación, por lo tanto, será nece-
sariamente escrito, con copia para cada una de las
partes.
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Las Instituciones
Tienen un funcionamiento similar al de la
Empresa, pero con tiempos mucho más lentos ya
que, generalmente, su estructura es no empre-
sarial y sin fines de lucro.
Los organismos públicos
Son las más complejas de todas las organizacio-
nes.
El carácter burocrático de la toma de decisiones,
con manuales de procedimiento, control y estruc-
turas jerárquicas verticalistas impiden normal-
mente la definición de un interlocutor que pueda
resolver con fluidez las situaciones o conflictos
planteados. Siempre es necesario consultar a
“alguien más”...
El interlocutor siempre es, por lo tanto, una
dependencia de esa estructura.
Los tiempos son lentos y el modo de vinculación
debe ser por escrito en forma excluyente.
Por ejemplo:
El comitente decide la compra - por su cuenta y riesgo
- de los pisos que van a ser colocados por la empresa
constructora..
Una vez colocados, se producen rajaduras en dichos
pisos.
La empresa constructora aduce que el material pro-
visto por el comitente es de mala calidad.
El comitente aduce que la empresa hizo una mala
colocación del material.
El director de obra debe actuar en los siguientes
aspectos:
a. como consultor necesario y suficiente para
resolver este problema, pues no se puede acudir
a terceros.
b. como árbitro para resolver esta situación de
conflicto.
c. en su rol de autoridad de la obra, tomará la
decisión acerca de quién se hará cargo de los
costos de los trabajos.
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3 La empresa o contratista
Es la persona física o jurídica habilitada para presen-
tarse en calidad de oferente ante una tarea precisa. Es
importante que, para una obra determinada, se con-
voque a la oferta a Empresas o Contratistas del mismo
nivel de antecedentes y capacidad técnico-financiera.
3.1 Los oferentes
Definimos tres tipos básicos de oferentes:
Personas
Para tareas de pequeña envergadura, con equi-
pos mínimos de trabajo, sin estructura técnica de
apoyo, con situación patrimonial de subsistencia
y con compromisos fiscales mínimos.
Normalmente con alto riesgo en la contratación,
sobre todo en situaciones de conflicto (acciden-
tes, tareas mal ejecutadas, falta de cumplimiento
en tiempo y forma, y similares).
Por ejemplo, la remodelación de un baño, locales
de equipamiento chicos.
Pequeñas o Medianas Empresas (PYMES)
Pueden competir en obras medianas o grandes,
con equipos de trabajo reglamentarios y en buen
estado, personal en regla, con capacidad técnico-
financiera que les permitirá ejecutar obra pública
(de acuerdo con el certificado emitido por el Ente
que corresponda).
Son básicamente confiables en el cumplimiento
de normas legales (aportes y otros) y en normas
de seguridad e higiene. Tienen una posibilidad
acotada al acceso de crédito, lo que las limita
para encarar obras de nivel alto o de gran
aliento.
Por ejemplo, pueden encarar este tipo de obras:
Vivienda Unifamiliar o multifamiliar completa
y edificios de equipamiento chicos y medianos,
obras de infraestructura pequeñas, pavimentos.
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Grandes Empresas
Básicamente, su nivel es resultado de su capa-
cidad de acceso al crédito para la ejecución de
obras de gran envergadura, con alta capacidad
tecnológica derivada de equipos de ultima gene-
ración propios o con capacidad de uso. Poseen
personal de alto nivel de capacitación profesio-
nal y técnica..
La relación con estas Empresas es dificultosa
desde el ejercicio individual de la profesión, por
lo que se hace imprescindible el concurso de un
equipo de Dirección con diversos asesoramien-
tos permanentes.
Por ejemplo, pueden encarar este tipo de obras:
conjuntos de viviendas o edificios de equipa-
miento o infraestructura medianos o grandes.
Para aplicar los conceptos desarrollados hasta
ahora, en la versión interactiva le proponemos
que resuelva la Actividad Nº 1.
3.2 Los contratos vinculantes
Las empresas o contratistas tendrán que contratar la
obra por medio de diferentes sistemas, de acuerdo con
el tipo de obra y de condiciones establecidas en los
pliegos de especificaciones:
Por unidad de medida
La oferta en este tipo de contrato es por precio
unitario determinado por rubro. Se deberá contar
con un cómputo métrico propio para poder efec-
tuar la comparativa de precios.
La tarea profesional es compleja ya que es nece-
saria la medición mensual o quincenal de la tarea
ejecutada, además de las tareas de control de
calidad y procedimiento específicos.
Esta medición se hace conforme a las normas
vigentes por gremio o por acuerdo de partes libre
y expresado de modo escrito.
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Por ejemplo: Gremios en edificios de vivienda
(colocaciones, yesería), edificios de equipamiento
con pocos ítem de mucho desarrollo, obras de
infraestructura simple (movimiento de suelos,
pavimentos, cordones).
Por ajuste alzado
El ajuste alzado es una contratación por precio
único de acuerdo con la documentación recibida
y las consultas aclaratorias solicitadas. El des-
glose por rubros, cantidades y precios unitarios se
realiza con el único fin de controlar, de manera
comparativa, si se ha producido un grueso error
de cómputo o concepto, y para poder certificar
las tareas de acuerdo con su avance.
La tarea profesional del Director de Obra es certi-
ficar el porcentaje de obra ejecutada, en calidad,
tiempo y forma.
Es el sistema más conveniente para efectuar una
comparativa, no sólo total sino parcial de pre-
cios.
Sintetizando, la Empresa Constructora entrega
una determinada obra construida de acuerdo con
las reglas del arte, a cambio de un precio total
acordado con el comitente
Dentro de este sistema están las acciones de
ajuste alzado relativo que permiten una cierta
cantidad de cambios de obra sin modificar el
contrato primitivo, y las de ajuste alzado rigu-
roso que no contemplan la posibilidad de cam-
bios de ninguna índole.
Por coste y costas
Definimos “coste” por el precio y gasto que tiene
una cosa sin ganancia (Diccionario Real Acade-
mia)
Se entiende por “coste” el importe completo de
la mano de obra, seguros, materiales, subcontra-
tos y todo otro gasto que resulte necesario para
la ejecución de los trabajos contratados aunque
no hayan sido expresamente especificados.
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A su vez, se entiende por “costas” los gastos
generales, prestación de equipos y beneficios.
En la práctica, se trata de un contrato en el cual
los costos están totalmente abiertos y se fija un
porcentaje sobre ellos como beneficio.
Con el fin de aplicar los conocimientos adquiridos
lo invitamos a realizar la Actividad Nº 2, en la ver-
sión interactiva.

La tarea la lleva adelante la Empresa, en cuyo Síntesis:

caso el Director de Obra actúa controlando el
costo de obra a partir de montos topes prefi-
jados por rubro o por cualquier otro sistema
de contención del gasto. El Director de Obra,
dentro de la modalidad de Dirección de Obra
Ejecutiva, puede gerenciar el gasto y que corra
por cuenta del Comitente el riesgo empresario.
Por ejemplo: obra no definida por falta de pro-
grama, que inevitablemente va ha sufrir modi-
ficaciones en su desarrollo; edificio de vivienda
por consorcio.
A lo largo de esta primera Unidad, Usted se ha
puesto en contacto con los tres “pilares” de un
proyecto de obra: El Director de Obra, el o los
comitentes, y el contratista.
En la próxima Unidad Didáctica comenzaremos
el estudio acerca de la documentación necesaria
para la obra.

Por Administración

Sin contrato, sin mediación de empresa y sin

precio total, sin intermediarios que lucren en
virtud de su mediación, la administración del
coste está en manos del propietario.

Contratos Mixtos

Se trata de una combinación de dos o más

sistemas de los anteriormente expuestos. Con
seguridad, este ejemplo le aclarará esta moda-
lidad contractual:

En una obra, el estudio previo de suelos ha detec-

tado importantes irregularidades por capas de
relleno existentes. El proyectista ha determi-
nado que la cota de fundación y dimensionado
de la base final se realizará con las excavaciones
abiertas al llegar en cada excavación al suelo
resistente

En este caso algunas tareas de obra son incier-

tas, tales como las excavaciones, las bases de
hormigón tronco de columnas; por lo tanto,
estos trabajos se podrán realizar por unidad de
medida o por otro sistema abierto, y el resto de
la obra con contrato por Ajuste Alzado riguroso.

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