lTASACION DE BIEN INMUEBLE. CHICLAYO

ANGEL E.
GONZALES SECLEN
Ing° Civil – REG. CIP 40873
Av. Nazaret 232 .Chiclayo
Telef. 978421298
INFORME TECNICO
TASACIÓN COMERCIAL DE INMUEBLE
CALLE 15. MZ. N LOTE 1. HABILITACION URBANA LOS

SAUCES. PIMENTEL.
NOVIEMBRE 2018
ANGEL E. GONZALES SECLEN
Telef. 978421298
CONTENIDO
 MEMORIA DESCRIPTIVA
 VALORIZACION COMERCIAL
 DATOS REGISTRALES
 PLANOS
 ANEXOS
Telef. 978421298
MEMORIA DESCRIPTIVA
Telef. 978421298
MEMORIA DESCRIPTIVA
1) UBICACIÓN:
Av. Country N°190, Urb. Buenos Aires, Distrito de Chimbote, Provincia del
Santa, Departamento de Ancash.
2) USO
Casa-habitación, actualmente desocupada.
3) TERRENO:
 Linderos: Por el frente con la Av. Huascaran, con 23.00 ml

Lado Por la con el Lote N°3, con 21.00 ml
izquierda
Por la derecha con la Av. Country, con 21.00 ml
Por el fondo con el Lote N°15 de la misma manzana,
con 23.00 ml.
 Perímetro : 88.00 mts.

 Área terreno : 483.00 m2
 Area construida : 172.00 m2
 Zonificación : Se encuentra dentro de la zonificación urbana.
4) EDIFICACIONES:
a) ESPECIFICACIONES CONSTRUICTIV AS TÍPICAS:
- Edificaciones de una sola planta.

- Cimientos y sobre cimientos de concreto.
- Muros de ladrillo revestidos con mortero.
- Columnas de concreto.
- Techo de concreto aligerado o de madera.
- Pisos de parquet y cemento.
- Puertas y ventanas de estructura metálica.
- SSHH con WC tanque bajo, ducha, lavatorio.
b) ÁREAS CONSTRUIDAS:
b.1 Sala comedor

b.2 Cocina
b.3 Hall de distribución
b.4 SS HH
b.5 Dormitorios (03)
b.6 Patio
b.7 Dormitorio de servicio
b.8 Baño de servicio
Total área construida: 172.00 m2
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c) OTRAS INSTALACIONES:
c.1 Cochera.
c.2 Jardín exterior.
c.3 Jardín interior
c.4 Piscina.
d) INSCRIPCIÓN:
Asiento 01, de la partida electrónica N° P0905608380, de la copia literal

obtenida de la Zona Registral N°VII, Sede Huaraz.
Telef. 978421298
TASACION COMERCIAL
CASA HABITACION UBICADA EN CALLE LUIS NEGREIROS N°129
P.J SAN FRANCISCO. CHICLAYO

Telef. 978421298
1 . Memoria Descriptiva
1.1. Propietario
1.2. Solicitante
1.3. Objeto de la Tasación
1.4. Metodología Empleada
1.5. Fecha de la Tasación
1.6. Ubicación
1.7. Zonificación y Uso Actual
1.8. Infraestructura de Servicios Urbanos
1.9. Linderos y Medidas Perimétricas
1.10. Perímetro
1.11. Áreas de Terreno y Edificación.
1.12. Descripción y Distribución.
1.13. Descripción de la edificación.
1.14. Estado de Conservación y Antigüedad
1.15. Características del Entorno del Predio
1.16. Gravámenes
1.17. Observaciones.
1.18. Anexos
2. Valorización
2.1. Tasación Directa
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TASACION COMERCIAL DE INMUEBLE
1. MEMORIA DESCRIPTIVA
1.1. PROPIETARIO
A nivel de contrato privado de compra venta adjunta señala a :
Sra. FANNY DE LA CRUZ LOPEZ.
1.2. SOLICITANTE
Sra. FANNY DE LA CRUZ LOPEZ ( DNI N° 16483537).
1.3. OBJETO DE LA TASACION

Determinar el valor comercial del inmueble que ocupa actualmente la vivienda, con la finalidad de
realizar la venta de dicho inmueble.
1.4. METODOLOGIA EMPLEADA

Para la valuación comercial del inmueble se a empleado el Reglamento Nacional de Tasaciones del
Perú, vigente.
1.5. FECHA DE TASACION
16 de Enero del 2019. Hora: 5.45 p.m
1.6. UBICACIÓN
El inmueble se ubica en la Calle Luis Negreiros N°129 , signado como Sub Lote 6A Mz. 3 P.J San
francisco. Distrito y Provincia de Chiclayo. Departamento de Lambayeque
1.7. ZONIFICACION Y USO ACTUAL
De acuerdo a Parámetros Urbanísticos y Edificatorios ,de edificaciones existentes colindantes en la

zona, tenemos que,
Zonificación: Urbana. Residencial de Densidad Media-RDM.
Uso Actual : Vivienda
1.8. INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS

La zona urbana donde se ubica el inmueble, cuenta con
Pistas de carpeta asfálticas, buen estado de conservación y ancho de vía de 6.60 m.
Veredas de concreto, buen estado de conservación, con dimensión de ancho de 1.20 m
Servicios, cuenta con infraestructura de Agua potable, alcantarillado, alumbrado público y
domiciliario de forma permanente.
Cuenta con redes telefónicas, cable, etc.
1.9. LINDEROS Y MEDIDAS PERIMETRICAS

De acuerdo a planos de la Municipalidad provincial de Chiclayo y Cofopri, presenta los siguientes
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linderos y medidas perimétricas:

Por el Frente: Con calle Luis Negreiros, con 4.85 ml.
Por la Derecha Entrando: Con Lote 7, con 8.30 ml.
Por la Izquierda Entrando: Con lote 5 , con 6.80 ml.
Por el Fondo: Con Sub lote 6 , con 4.30 ml..
1.10. PERIMETRO
La poligonal que encierra el área descrita, tiene una longitud de 24.25 m.l.
1.11. AREAS DE TERRENO y EDIFICACION
Las medidas y área constatadas in situ al realizar la inspección ocular, y corroboradas además por
los planos de la Municipalidad provincial se tiene que,
El área del terreno encerrada dentro del perímetro, es de 33.75 m2. Respecto a las áreas de la
edificación. Las áreas techadas en cada nivel son:
Primer Piso : Área Techada: 33.75 m2
Segundo Piso : Área Techada: 33.75 m2
Azotea : Área Techada: -------- m2 Área Libre : 33.75 m2
Área Techada Total : 67.50 m2
1.12. DESCRIPCION Y DISTRIBUCION
La topografía del terreno es plana.

Naturaleza del terreno: es de forma irregular.
Al momento de realizar la inspecci0n ocular, la construcción del inmueble es de dos pisos + azotea
Construcción de material noble; y presenta la siguiente distribución:
*Primer Piso: Sala-Comedor, Cocina, SS.HH, Patio, y escalera de concreto con acceso al segundo
piso.
* Segundo Piso: Llegada de escalera del primer piso, dos Dormitorios y escalera de madera
artesanal con acceso a la azotea, .
*Azotea: Llegada de escalera de madera del segundo piso y Tendal..
1.13. DESCRIPCION DE LA EDIFICACION

De la inspección ocular realizada, el inmueble presenta las siguientes características técnicas:
Muros: De ladrillo de arcilla en aparejo de cabeza y de soga, con columnas y vigas de amarre.
Techos: Losa de concreto armado horizontal.
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Pisos: de loseta.
Puertas y Ventanas : Puertas y ventanas metálicas con vidrio transparente.
Revestimientos: Tarrajeo : frotachado, pintura latex.
Aparatos Sanitarios: De losa vitrificada blanco y nacional.
Instalaciones Eléctricas: Empotradas, corriente monofásica..
Instalaciones Sanitarias: Empotradas..
Otros: azotea cercada perimetralmente hasta una altura de 2.20 m.
Fachadas de segundo piso y azotea, sin tarrajeo
1.14. ESTADO DE CONSERVACION Y ANTIGÜEDAD.
Estado de conservación es Regular y la antigüedad de la misma es de 24 años, Por tanto el
porcentaje para el calculo de la Depreciación por antigüedad y estado de conservación según el
material estructural predominante de ladrillo del inmueble, es de 32 %.
1.15. CARACTERISTICAS DEL ENTORNO DEL PREDIO.

Edificios de vivienda multifamiliar, viviendas unifamiliares, Locales comerciales
Se determina los siguientes aspectos:
*Consolidación Urbana de la zona.
*Entorno constituido por viviendas unifamiliares y multifamiliares de hasta cuatro pisos.
*Inmueble ubicado a 60 metros de Av. Santa Victoria y a 100 m de Garcilazo de la Vega
*El entorno del inmueble, lo constituyen el Banco BCP de Santa Victoria, IPAE -Zegel, Hospital
Naylamp, Autoservicios Metro y otros..
1.16 GRAVAMENES.
No cuenta con partida registral, y el inmueble es parte de un terreno de mayor extensión.
1.17. Observaciones
El inmueble no se encuentra saneado mi técnico ni legal, por tanto es necesario realizar la subdivisión
de terreno y fabrica e independización respectiva.
Se a tenido a la vista, el Contrato privado de compra venta solamente , por tanto no cuenta con Copia
Literal de Dominio de SUNARP-Chiclayo.
Al presente informa se adjunta el plano de distribución que cuenta la solicitante.
1.18. Anexos.
Panel Fotográfico.
Copia de contrato privado.
copia Plano de Arquitectura.
2. VALORIZACION
2.01 Valor del Terreno (VT)

De acuerdo al mercado inmobiliario de la zona, los valores de terreno más
cercanos encontrados in situ, y colindantes indican en promedio de $300 /m2. por tanto:
Valor del Terreno: 33.75 m2 * $ 300.00/m2 = $ 10,125.00
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2.02 Valor de la Edificación (VE)

Para el valor de la construcción no se ha tomado en cuenta la depreciación, por ser una obra nueva.
De acuerdo a la evaluación de precios en el entorno, el perito considera que el valor calculado, por
metro cuadrado refleja adecuadamente el valor comercial a la fecha que tiene el inmueble en el
mercado inmobiliario de la zona es de US$ 460 dólares americanos.
Al tomar en cuenta la Depreciación del inmueble del orden del 32 % , entonces el
Valor por metro cuadro de construcción depreciado es :
US$ 460 (1.00- 0.32)= US$ 460 (0.68) = US$ 312 .80 dólares americanos
Por tanto;
* Valor de la Edificación = 67.50 m2 * US$ 312.80/m2 = US$ 21,114
2.03 Valor de Obras Complementarias (VOC)

Como obras complementarias tenemos el cerco de muro de ladrillo en azotea de 20 m.l y cuyo costo
es de US$ 1000 dólares.
2.04 Valor Total de Tasación Comercial

V = VT + VE+ VOC
V = US$ 10,125+ US$ 21,114 + US$ 1000
V = US$ 32,239.00 = US$ 32,200 DOLARES AMERICANOS
Considerando Valor cambio dolar ; V.C= S/ 3.30, temenos que:
Valor Tasacion Comercial : US$ 32,200 x S/ 3.30 = S/ 106,260.00 SOLES
Son: CIENTO SEIS MIL DOSCIENTOS SESENTA Y 00/100 SOLES
3.00 CONCLUSION
El perito determina que a efectos de proceder al saneamiento fisico-legal del inmueble, se debe reservar
la cantidad de US$ 1500.
Chiclayo, 17 de Enero 2019

Telef. 978421298
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Valor de la Tasación Directa

Ð Tasación Directa = Valor del Terreno + Valor de la Edificación
= 28,980 + 21,129 = $ 50,109
2.1. TASACION POR LA OFERTA Y LA DEMANDA
Se ha encontrado que hay poca oferta y poca demanda en el mercado inmobiliario de Chimbote,
obteniendose
Ð Tasación Oferta y Demanda = 62.85 * 483 + 110 * 172

= $49,276
Telef. 978421298
2.2. TASACION INDIRECTA
De los costos de alquiler encontrados en las zonas cercanas al inmueble materia de esta
tasación, se ubicó un inmueble de 160 m2 cuyo propietario indicó un costo de alquiler de US$
250 mensuales.
Ð Tasación Indirecta (*) =

Ð (Ingreso Medio Anual Probable)/(Tasa de Beneficio Neto)
($ 250 x 10) / 0.07 = $ 35,714
(*) Fórmula del Valor de Rentabilidad según Marnston y Agg.
2.3. TASACION DEFINITIVA
La Tasación Definitiva, es un promedio ponderado de la Tasación Directa, Tasación por la Oferta

y la Demanda y la Tasación Indirecta. Se le da un mayor peso a la Tasación Indirecta por
representar un valor más fidedigno de la realidad inmobiliaria de la zona en que se encuentra el
Inmueble.
Ð Tasación Definitiva = (50,109 + 49,276 + 2(35,714)) /4

= $ 42,703
Chiclayo, 21 de Noviembre del 2018.

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DATOS REGISTRALES
Telef. 978421298
PLANOS
Telef. 978421298
ANEXOS
Telef. 978421298
FOTO N° 01
FOTO N° 02
Telef. 978421298
FOTO N° 03 ENTORNO DE LA EDIFICACION
FOTO N°4
¿
Telef. 978421298
Telef. 978421298
Telef. 978421298
FOTO N°6: piscina en patio interior
FOTO N° 07: piscina en patio interior

Telef. 978421298
FOTO N°8
FOTO N° 09
Telef. 978421298
FOTO N°10
FOTO N° 11
Telef. 978421298
FOTO N°12
FOTO N° 13
Telef. 978421298
FOTO N°14
FOTO N° 15: Propiedades adyacentes al inmueble en evaluación

Telef. 978421298
FOTO N°16: Propiedades adyacentes al inmueble en evaluación
FOTO N° 17: Propiedades adyacentes en venta al inmueble en evaluación

Telef. 978421298
FOTO N°18: Propiedades adyacentes en venta al inmueble en evaluación

:

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ANGEL E.

CALLE 15. MZ. N LOTE 1. HABILITACION URBANA LOS

 Linderos: Por el frente con la Av. Huascaran, con 23.00 ml

 Perímetro : 88.00 mts.

a) ESPECIFICACIONES CONSTRUICTIV AS TÍPICAS:

- Edificaciones de una sola planta.

b.1 Sala comedor

Asiento 01, de la partida electrónica N° P0905608380, de la copia literal

CASA HABITACION UBICADA EN CALLE LUIS NEGREIROS N°129

P.J SAN FRANCISCO. CHICLAYO

TASACION COMERCIAL DE INMUEBLE

Sra. FANNY DE LA CRUZ LOPEZ.

Sra. FANNY DE LA CRUZ LOPEZ ( DNI N° 16483537).

1.3. OBJETO DE LA TASACION

1.4. METODOLOGIA EMPLEADA

1.5. FECHA DE TASACION

16 de Enero del 2019. Hora: 5.45 p.m

1.7. ZONIFICACION Y USO ACTUAL

De acuerdo a Parámetros Urbanísticos y Edificatorios ,de edificaciones existentes colindantes en la

1.8. INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS

1.9. LINDEROS Y MEDIDAS PERIMETRICAS

linderos y medidas perimétricas:

1.11. AREAS DE TERRENO y EDIFICACION

Primer Piso : Área Techada: 33.75 m2

Segundo Piso : Área Techada: 33.75 m2

Azotea : Área Techada: -------- m2 Área Libre : 33.75 m2

Área Techada Total : 67.50 m2

1.12. DESCRIPCION Y DISTRIBUCION

La topografía del terreno es plana.

1.13. DESCRIPCION DE LA EDIFICACION

1.15. CARACTERISTICAS DEL ENTORNO DEL PREDIO.

No cuenta con partida registral, y el inmueble es parte de un terreno de mayor extensión.

2.01 Valor del Terreno (VT)

2.02 Valor de la Edificación (VE)

* Valor de la Edificación = 67.50 m2 * US$ 312.80/m2 = US$ 21,114

2.03 Valor de Obras Complementarias (VOC)

2.04 Valor Total de Tasación Comercial

Chiclayo, 17 de Enero 2019

Valor de la Tasación Directa

2.1. TASACION POR LA OFERTA Y LA DEMANDA

Ð Tasación Oferta y Demanda = 62.85 * 483 + 110 * 172

2.2. TASACION INDIRECTA

Ð Tasación Indirecta (*) =

2.3. TASACION DEFINITIVA

La Tasación Definitiva, es un promedio ponderado de la Tasación Directa, Tasación por la Oferta

Ð Tasación Definitiva = (50,109 + 49,276 + 2(35,714)) /4

Chiclayo, 21 de Noviembre del 2018.

FOTO N° 03 ENTORNO DE LA EDIFICACION

FOTO N°6: piscina en patio interior

FOTO N° 07: piscina en patio interior

FOTO N° 15: Propiedades adyacentes al inmueble en evaluación

FOTO N°16: Propiedades adyacentes al inmueble en evaluación

FOTO N° 17: Propiedades adyacentes en venta al inmueble en evaluación

FOTO N°18: Propiedades adyacentes en venta al inmueble en evaluación

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