1/15/19

EL MÉTODO “In”

queremos conocerte

Cristian Abratte - Valencia

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queremos conocerte

Cristian Abratte - Valencia

activa cámara y pon en

mute el micrófono

por favor, activa cámara y

pon en mute el micrófono

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como aprovechar este curso

FACEBOOK.COM/GROUPS/
2045560928866781

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Más vale tinta débil que memoria fuerte

La parte de imagen con el identificador de
relación rId3 no se encontró en el archivo.

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aplicar lo aprendido a la brevedad

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horarios
• 10hs inicio 1ª
• 11:30 café
• 11:40 reinicio
• 13:30 comida
• 14hs Inicio 2ª
• 16hs café
• 16:15 reinicio
• 18hs cierre

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Urgencias: +34616186438

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¿qué puedes esperar de

El Método In?

¿qué puedes esperar de

El Método In?

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¿Quién me conoce?

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www.clubderiqueza.com

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EL MÉTODO “In”
• I de inmigrante
Inteligente Internacional Integral
• I de inteligente
• I de intrépido
• I de
Intrépido Inmigrante

Ingenioso Increible

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AMAT VICTORIA CURAM

¿quién quiere ser inversionista?

¿qué es ser inversionista?

Dicho de una persona natural o jurídica:

“Que hace una inversión de caudales”

Real Academia Española

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¿por qué no Invierte la gente?

Top 10 de miedos

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u$s385 Curso de Fin de

Semana en 1973

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Todo Lo Grande, Inició Pequeño

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¿Por qué Invertir en

Bienes Raíces?
¿Cual es tu motivación?
¿Por que quieres comprar Bienes Raíces?
¿Que es lo que quieres conseguir?

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¿Recuerdas esta película?

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Ingreso inmediato y frecuente por alquiler: La posibilidad de obtener

una renta constante al alquilarlo nos permite una rentabilidad entre el
5% – 8% anual.
Ingreso a largo plazo por el aumento de su valor: Además de la renta
frecuente, el dueño de un inmueble se beneficia del aumento del valor
de los inmuebles a largo plazo.
Cobertura contra la inflación: Los inmuebles preservan el valor de la
inversión protegiendo contra los efectos de la inflación. Sus costos de
construcción se incrementan acorde a la evolución de los precios. Por
esto aumenta su valor de venta más allá de la oferta y demanda.
Rentabilidad más segura: Un inmueble es más difícil de comprar y
vender que una acción. Esta menor liquidez, lo hace menos sujeto a la
especulación y a que los precios fluctúen abruptamente.
Menor efecto contagio ante crisis internacionales: En el Mercado
Bursátil una caída en una Bolsa en cualquier rincón del mundo afecta al
resto de los países. En el Mercado Inmobiliario su valorización o
desvalorización depende más de efectos locales, como la zona donde
se construye y el mercado de inmuebles de la zona.

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MITO 1: DEBES SER RICO PARA

INVERTIR EN BIENES RAÍCES
• SOLO NECESITAS UNA
BUENA OPORTUNIDAD
– GANANCIA POTENCIAL
– FINANZAS SÓLIDAS
• NO TE GUSTAN LOS
SOCIOS?
– BANCO
– PRIVADOS
– INVERSORES

MITO 2: PUEDES ESPECULAR Y

LOGRAR RIQUEZA SIN ANTICIPO
• CUANTO MÁS GRANDE
LA DEUDA, MÁS
GRANDE LA CUOTA
• LA ESPECULACIÓN TIENE
LAPSOS DE TIEMPO
• LA ESPECULACION TE
HARÁ, QUIZÁ,
ADINERADO, PERO NO
TE HARÁ RICO

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MITO 3: ALGUNOS TIENEN “EL

TOQUE DE MIDAS”… PERO YO NO
• TODOS APRENDIERON
DESDE CERO, NADIE
NACE SABIENDO
• APRENDIERON
• EN OPORTUNIDADES,
LO IMPORTANTE ES EL
SENTIDO COMUN Y LA
SOLIDEZ DE TU
PROYECTO

un proyecto es
MUY distinto
de una idea.

“Las ideas se
venden a
centavos la
docena”

MITO 4: SE NECESITA TENER

MUCHA CONFIANZA
• TODOS TENEMOS DOS
VOCES:
– LA RAZÓN
– LA DUDA
• LA CONFIANZA SE GANA
– CON ACCIONES
– CON APOYO
– CON APRENDIZAJE
• DE ACIERTOS
• DE ERRORES

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MITO 5: NECESITO MUCHO

TIEMPO
• NECESITAS PRIORIZAR
• NECESITAS DECIDIR
• NECESITAS METAS REALES
• NECESITAS FECHAS LÍMITE
• NORMALMENTE HACEMOS
LO QUE NORMALMENTE HACEMOS
Y ESO NO NOS SACA DE LA
ZONA DE CONFORT

MITO 6: NECESITO TENER

BUENOS CONTACTOS
• NECESITAS CREAR UN
EQUIPO
• NECESITAS CONOCER
A LAS PERSONAS
CORRECTAS
• NECESITAS UN PLAN
• NECESITAS
ENCONTRAR UNA
BUENA OPORTUNIDAD

SI TIENES UNA BUENA OPORTUNIDAD, EL

DINERO LLEGARÁ

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MITO 7: NECESITO SER

EMPRESARIO Y NEGOCIADOR
• EL PODER Y LA
CONFIANZA VIENEN
DE UNA SÓLIDA
OPORTUNIDAD Y
DEL CONOCIMIENTO
• A NEGOCIAR SE
APRENDE
• EN EMPRESARIO TE
TRANSFORMAS

MITO 8: NECESITO SABER

MUCHO DE INMUEBLES
• LO QUE APRENDERÁS EN
ESTE CURSO TE PONDRÁ
DENTRO DEL 10% DE
QUIENES MÁS SABEN
• EL CONOCIMIENTO ES
ACUMULATIVO
• PUEDES APOYARTE EN EL
CONOCIMIENTO DE OTROS
– UN GRUPO
– UN MENTOR

MITO 9: NO DEBO TEMER AL

FRACASO

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MITO 10: NECESITO CONOCER

LOS TRUCOS DEL OFICIO
1. NECESITAS METAS
2. NECESITAS
PERSEVERANCIA
3. NECESITAS
APRENDIZAJE
4. NECESITAS
EQUIPO Y QUIZÁ
UN MENTOR

INVERTIR ES COMO VIAJAR

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INVERTIR ES COMO VIAJAR

• DESTINO
• DINERO
• VEHICULO
• TRAYECTO
• EQUIPAMIENTO

INVERTIR ES COMO VIAJAR

• DESTINO = META
• DINERO = RECURSOS
• VEHICULO = TIPO DE INVERSION
• TRAYECTO = PLAN DE ACCIÓN
• EQUIPAMIENTO = EQUIPO

EL DESTINO 0 META

SI NO TIENES
METAS…
NO TE METAS

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LAS METAS NO SON

OPCIONALES

• MEDIBLE
• ESPECIFICA
• TIEMPO DE
LOGRO
• ALCANZABLE

“No hay metas

imposibles sino
plazos imposibles
para cumplir metas”

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 1/15/19

COMO CUMPLIR METAS

• COMINICAR
• PLANEAR
• PERSEVERAR
• ENFOCARSE

COMUNICAR
• DEBES DECIRLO A TODOS
–AMIGOS
–INMOBILIARIAS
–ABOGADOS
–COMPAÑEROS
–FACEBOOK
–COACH
–MENTOR

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PLANEAR

• CUAL ES EL CAMINO?
• CUALES LOS HITOS?
• CUALES SERÁN LAS
ACTIVIDADES?
• CUALES LOS RECURSOS?
• COMO SABRÉ QUE VOY
BIEN ENCAMINADO?

PERSEVERAR

DEBES TENERLO CLARO:

FRACASARÁS
PORQUE ASÍ ES LA VIDA Y
SOLO LO LOGRARÁN LOS
QUE PERSEVEREN

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 1/15/19

ENFOCARSE

LA CLARIDAD ENGENDRA
PODER
DEBES TENER CLARO LO
QUE QUIERES Y
ENFOCARTE EN ESO Y
SOLO EN ESO

¿QUIERES ACELERAR EL PROCESO?

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LA RENDICIÓN DE CUENTAS ES EL PEGAMENTO

QUE UNE EL COMPROMISO CON LOS RESULTADOS

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• Los sueños
grandes requieren
de mucho dinero
• Buscamos atajos
hacia la riqueza
para lograr
nuestros sueños
• Los inmuebles han
sido y serán una
fuente de riqueza

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¿SOBREVIVIR O PROSPERAR?

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¿SOBREVIVIR O PROSPERAR?

¿quién quiere ser Inversionista?

para ser inversionista debes

conocer el número mágico

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¿quién quiere ser inversionista?

R.O.I.
El retorno sobre la inversión (RSI o ROI,
por las siglas en inglés de return on
investment) es una razón financiera que
compara el beneficio o la utilidad obtenida
en relación a la inversión realizada, es
decir,
«representa una herramienta para analizar
el rendimiento que un negocio tiene desde
el punto de vista financiero»

Para ser Inversionista debes conocer

el mejor vehículo de Inversión para ti

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PERSONA VS. SOCIEDAD

¿CUÁL ES TU PLAN?

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IMPUESTOS Y GASTOS
• VIVIENDA NUEVA: I.V.A.
• VIVIENDA USADA: I.T.P.
• IMPUESTOS DE ACTOS JURÍDICOS DOCUMENTADOS
• IMPUESTO SOBRE EL INCREMENTO DEL VALOR
• IMPUESTO A LA RENTA PERSONAS FISICAS IPRF
• IMPUESTO DE BIENES INMUEBLES
• NOTARÍA
• REGISTRO DE LA PROPIEDAD
• TASACIÓN
• INTERESES DE DEUDA
• REFORMAS Y MEJORAS

Comprendiendo los Impuestos

• Que podemos deducir de Impuestos?
• Restar la devaluación del edificio/vivienda
• Restarle los gastos de intereses de la hipoteca
• Restarle gastos de mantenimiento y reparaciones
• Restarle gastos de seguros y otros impuestos
•Si se conocen las leyes impositivas se puede evitar
pagar por ítems que no sería necesario
•Un buen método es usar un plan de pago a plazos,
difiriendo el pago de impuestos con cada cuota
•Hay que apoyarse en un gestor/contador acreditado
pues las leyes varían continuamente y en distintos
estados

Comprendiendo los Impuestos

• Plan de Pago a Plazos (PPP)
• Ayuda a que acepten tus ofertas
• Permite ahorrar impuestos
• Permite que los vendedores ganen intereses y difieran
el pago de los impuestos mes a mes
• ¿Qué hacen los Ricos con los Impuestos?
• Reducen los impuestos usando la devaluación del
edificio
• Usan empresas para no pagar impuestos en su persona
• Pagan bien a sus asesores y ganan más de lo que les
pagan en honorarios

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Comprendiendo los Impuestos

• ¿Cómo nos ayudan los impuestos?
• Normalmente el gobierno cobra impuestos del 35% de las
ganancias en las ventas al contado
• Palabras clave: al contado
A tener muy en cuenta:
• Desde la vista impositiva, la venta a plazos es casi lo contrario a
la venta de contado
• Con la venta a plazos, el vendedor gana más dinero si vende sin
anticipo con él
• En el ejemplo anterior, el dueño podrá ganarse $100.000 si
sabes como explicarle estas ventajas impositivas
• ¡Habla con un gestor/contador especializado y hazte rico!

LO QUE DEBES TENER

Herramientas que no deben faltarte
• Formulario de análisis de propiedad
• Información del vendedor
• Información de la propiedad
• Respuestas a las preguntas al vendedor
• Contrato de Compra-Venta
• Pagarés
• Tarjetas de Presentación
• Referencias de otros vendedores
• Formularios de contratos de alquiler
• Planillas de amortización de prestamos
• Calculadora, lápiz, pluma, block de papel, etc

LO QUE DEBES TENER

MIEMBROS DE TU EQUIPO
• Pareja - Familia
• Mentor
• Gestor / Contador
• Abogado
• Administrador de Viviendas
• Agente de Seguros
• Agente de Préstamos
• Banquero
• Agente Inmobiliario
• Tasador
• Arquitecto/inspector de Viv.
• Home Stager

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EL PRIMER EQUIPO
• Pareja - Familia • Mentor
• Gestor / Contador • Banquero
• Abogado • Agente Inmobiliario

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LA MEJOR ASESORIA…
ES LA QUE PAGAS

Factores de Éxito
Formar equipo de Asesores
Mentor
Asesor Inmobiliario
con experiencia
Abogado Gestor/Contador Notario/Escribano

Arquitecto Equipo de Trabajo

o Albañilería
Profesional Construcción Plomería
Electricista
Agente de Seguro Carpintero
Home Stager

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Factores de Éxito

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Factores de Éxito

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Método Kiyosaki

LA BUSQUEDA

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A 30-45 MINUTOS

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A 60-90 MINUTOS

A 3 ó 4 HORAS

CONOCER MERCADO Y
SUB-MERCADO

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DEFINE TU MERCADO

¿A QUE MERCADO IRÉ?

• ALQUILER TRADICIONAL

• ALQUILER VACACIONAL

• ALQUILER A ESTUDIANTES

• ALQUILER X HABITACIONES

• ALQUILER A EXPAT

Lo ideal: oferta baja y demanda alta

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Buscando la Propiedad
Ubicación Relevamiento Inmobiliario
Ubicación y Ubicación

3 Niveles

1
Estudio Preliminar

2
Reuniones Cara a Cara

3
Confirmación para sentirse
Cómodo con la Inversión

Buscando la Propiedad
Ubicación Relevamiento Inmobiliario

1
Estudio Preliminar
Buscando la Zona de
Inversión

Busquemos Una Propiedad

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Busquemos Una Propiedad

Protocolo de Búsqueda
1. Poner la dirección exacta
en Google y ver todos los
resultados
2. Miremos la zona con el
Street View
3. Miremos sección de
noticias
4. Pidamos Tasación On Line
1. Gratis
2. Paga
5. Pidamos cita para visitar

Buscando la Propiedad
Ubicación
Relevamiento Inmobiliario
2
Reuniones Cara a Cara en Inmobiliarias de la zona
Lugar de Inversión Oficinas Estatales

Comerciantes de la zona

Inversionistas

Empresarios
Comenzando Armar Equipo
de Asesores
Prestamistas

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Buscando la Propiedad
Relevamiento Inmobiliario

Ubicación

3
Confirmación de
Información con Equipo de
Asesores

Buscando la Propiedad
Ubicación

MERCADO

TIP

”El mercado es mas importante

que la propiedad a invertir.” ”

Buscando la Propiedad
Empleos

Mercado

Población

Ubicación

Los 3 Indicadores de una

gran Renta

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Buscando la Propiedad
Empleos
Mercado
1 ° PRINCIPIO
La gente se muda
cerca de sus empleos
o negocios.

2 ° PRINCIPIO
Los empleos y
negocios son los que
generan el pago de
alquileres
Los 3 grandes
Indicadores de una gran 3 ° PRINCIPIO
Renta A mayor empleos en
la zona menor riesgo
de inversión

Buscando la Propiedad
Población
Mercado
1 ° PRINCIPIO
Buscar lugares donde todo el mundo
desea mudarse.

2 ° PRINCIPIO
Buenos Indicadores
Planes de Promoción Comercial
Universidades o Extensiones Universidades
Casinos, Shoppings o Centros Comerciales
Bases Militares
Desarrollo zonas Oficinas
Los 3 grandes
Indicadores de una gran 3 ° PRINCIPIO
Renta A mayor cantidad de personas en la zona menor
riesgo de inversión y menor porcentaje de
desocupación

Buscando la Propiedad
Ubicación
Mercado
1 ° PRINCIPIO
Buscar propiedades con buena visibilidad para
carteles publicitarios

2 ° PRINCIPIO
Buscar ubicaciones de propiedades que tengan
una cualidad única.
Ej.: Parking para 2 coches.

Los 3 grandes
Indicadores de una gran
3 ° PRINCIPIO
Renta Buscar ubicaciones donde hay
gran demanda.

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 1/15/19

Buscando la Propiedad
1. Internet: San Google
2. Anuncios de periódicos locales
3. Revistas locales de circulación gratuita
4. Caminar y mirar
5. Preguntar a amigos y familiares
6. Llamar a todas las puertas
7. Preguntar en edificios
8. Preguntar a vecinos
9. Visitar casas con letreros de alquiler
10. Visitar a agentes inmobiliarios
11. Conseguir información en locales comerciales de la zona
12. Buscar propiedades muy descuidadas
13. Abogados, contadores, bancos, financieras, etc.

Buscando la Propiedad
14. Juzgados
15. Registros públicos
16. Oficinas de Impuestos
17. Oficinas de administración edilicia
18. Oficinas de Planificación Inmobiliaria:
• proyectos de construcción con problemas
• Subdivisiones nunca terminadas
• Anota y guarda siempre los teléfonos
• Deja siempre tu teléfono
• Investiga y practica
• Establecer contactos es la clave!
• Deberás colaborar con quienes te ayuden

Mi Tarjeta de Presentación

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Explorando Posibilidades
• La cacería de inmuebles debe ser divertida y
educativa aprendiendo en cada interacción.
• Descubrir posibles clientes es una de las claves
• Hay que adoptar el hábito cotidiano de “buscar”
• Mantener la actitud: conocer el juego de números
• Venta de Calcetines – SIMSA
• Relación de ventas: ¿cuanto vale cada no?
• Calcular la cantidad de casas a ver x día
• Aprender a hacer ofertas exitosas
• Hablar con las personas indicadas
• Calificar al Cliente con preguntas
• Identificar sus PROBLEMAS

NUEVO HÁBITO: BUSCAR

NUEVO HÁBITO: BUSCAR

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Calificar al Vendedor
• ¿Qué hará con las ganancias de la venta?
• ¿Por qué vende?
• ¿Tiene deudas? ¿De cuanto son?
• ¿Quién es el prestamista? ¿Un Banco o privado?
• ¿Tiene problemas financieros?
• ¿A nombre de quien está la escritura?
• ¿Cuántas ofertas le han hecho? ¿Por qué no las aceptó?
• ¿Tiene otras propiedades en venta?
• ¿Qué cambios se han hecho en la propiedad?
• ¿Qué reparaciones se han hecho?
• ¿Por qué contrató o no contrató a un agente inmobiliario?
• ¿Por cuanto tiempo ha sido dueño de la propiedad?

Más Preguntas
• ¿Ha habido nuevas construcciones en la zona?
• ¿Están incluidos los muebles y electrodomésticos?
• ¿El vecindario ha mejorado o empeorado?
• ¿Cómo es la zonificación? (planeación urbana)
• ¿Hay buen transporte público en la zona?
• ¿Hay oportunidades de trabajo en la zona?
• ¿Cómo son las escuelas de la zona?
• ¿Dónde se puede ir de compras?
• ¿Cómo son los alquileres?
• ¿Podrán aumentar los alquileres en breve?
• ¿Cuáles son los costos de renovación?
• ¿Representa un problema el ruido?

Y Más Preguntas
• ¿Cómo es el ambiente por la noche?
• ¿Qué clase de personas hay en la zona?
• ¿Hay algún problema con la propiedad?
• ¿Cuáles son los límites de la propiedad?
• ¿Cuál es el costo de los impuestos?
• ¿Hay goteras?
• ¿Tiene pagos de hipoteca atrasados?
• ¿Todo funciona sin problemas?
• ¿Tuvo mascotas dentro de la casa?
• ¿Qué es lo peor de ser propietario?
• ¿Hay que hacer alguna reparación de inmediato?
• ¿Por cuánto tiempo ha tenido la propiedad en venta?

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El Vendedor
estilos de personalidad

• Es necesario conocer el estilo de personalidad para

adaptar las técnicas de venta y negociación
• 4 estilos básicos (aproximaciones y combinaciones)
• El Eficiente:
• les gustan las cosas rápidas y eficientes
• Se viste con formalidad
• No le gusta abandonar la conversación de negocios
• No debemos abandonar los HECHOS e ir sin palabrería
• El Emotivo
• Todo es un evento social
• Caluroso y amable
• No es organizado
• Le encanta hablar sin cesar
• Tomará decisiones impulsivas

El Vendedor
estilos de personalidad

• El Rutinario:
• Amable
• Hace pocas preguntas
• Hace las cosas despacio
• Es una persona de hábitos
• Algo desorganizado
• Se ofende con facilidad
• Hay que ganarse su confianza con paciencia
• El Detallista
• Le gustan los hechos concretos y los cálculos
• Rodeado de aparatos electrónicos
• Atento a los detalles
• Hay que ser puntual en los temas a tratar
• Hablar de temas de su interés para lograr acercarse
• Evitar el entusiasmo

El Vendedor
4 tipo de vendedores
• El Desesperado:
• El que más ayuda a comprar Bienes Raíces
• Está necesitado
• Es irracional
• Está harto de ser dueño del inmueble
• Aceptará pagarés, automóviles, etc.
• Acepta ventas sin anticipo con facilidad
• Quiere actuar de inmediato
• Muy dispuesto a hacer negocios
• Su necesidad de vender supera su necesidad de recibir un
anticipo
• Entre el 1% y el 3% de los vendedores serán DESESPERADOS
• Sus problemas no son tan serios como él cree
• Antes de comprar, revisar el problema a fondo y ofrecer varias
soluciones

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El Vendedor
4 tipo de vendedores

• El Avaro:
• Venderá pues ofreces un precio más alto
• No se molestará porque le des un pagaré con una tasa de
interés por debajo del mercado o sin interés
• Permitirá que tomes el control de su propiedad por muy
poco dinero como en el caso del alquiler con opción a
compra
• Hay que negociar muy despacio
• Empezar ofreciendo el precio total y luego tomando
pedacitos de los términos y condiciones que hacen que el
contrato sea rentable

El Vendedor
4 tipo de vendedores
• El Hombre de Impuestos:
• No sabe nada de impuestos
• Al entender los ahorros impositivos, accederá a una venta
a plazos y hasta que no haya anticipo
• Por lo general debería de pagar al estado entre un 30% y
un 40% de la plusvalía que obtenga por venta al contado
• Habrá que explicarle a sus asesores contables
• Hay que conocer acerca de sus necesidades para ver si la
estrategia a plazos cubre sus problemas y como está en
términos de impuestos

El Vendedor
4 tipo de vendedores

• El Buscador de Ingresos:
• Tiene una amplia cartera de inversiones
• El inmueble que tiene a la venta representa solo una
pequeña parte de sus activos
• Para negociar con él habrá que mostrarle las ventajas
en pagos mensuales nuestros versus el rendimiento
bancario, de la bolsa o de otras inversiones
• Debemos mostrarle que somos menos riesgosos que
esas inversiones
• No les interesa el dinero en si, sino la ganancia de éste

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Callejeros: Urge Venta

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EL MÉTODO “In”

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queremos conocerte

Cristian Abratte - Valencia

El Vendedor
Comprender cómo son las cosas en realidad
• Error muy común: creer que los demás piensan como yo
• El modo de pensar de la gente pobre es MUY distinto del
de la gente rica
• Siempre preguntar: “¿Qué es lo que hará con el dinero?”
muchas veces responde que lo que busca es rentabilidad
y entonces podemos ofrecerle algo más beneficioso
• Hay que apurar la venta una vez que tienes el precio,
pero primeramente DEBE COMPROMETERSE con un
precio
• Recuerda consultar con “tu socio” antes de cerrar el trato
• Si es inflexible con el precio, negociar términos
• El silencio es una GRAN herramienta

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La Negociación
El Arte de Conseguir lo que Quieras
• Las personas de Actitud Positiva suelen
salir ganando
• Siempre pide más de lo que esperas
obtener (“pide y se te ….”)
• Abrir espacios para negociar hace que el
vendedor esté dispuesto a regatear y
retirarse como ganador luego
• ¿Para que sirven las tácticas de
negociación?
• Para averiguar las necesidades reales del
vendedor
• Para ganar confianza en la oferta

La Negociación
El Arte de Conseguir lo que Quieras
• En los buenos tratos, los números
cuadran; en los malos tratos, no.
• El precio de venta es irrelevante
pues tu determinas el valor de la
propiedad y esa será tu oferta.
• Debes tener una estimación
razonable del rendimiento sobre tu
inversión, el cash-on-cash, que es el
cashflow neto como porcentaje de
tu inversión.

La Negociación
iniciar la negociación

• Ofrecer comprar con Carta de

Intención que contenga:
• OFERTA
• PUNTOS BÁSICOS DE ACUERDO
• PAGO INICIAL
• DILIGENCIA DEBIDA
• DEPOSITO DE GARANTÍA
• FINANCIAMIENTO Y CONTINGENCIAS
• Sirven para “abrir negociaciones
formales”
• Se entregan en mano al comprador
• No es mandataria, solo es “intención”

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La Negociación
ampliar la negociación
• Hacer una reserva formal
• ARRAS o COMPRAVENTA
• DE DECIR, ENTRE OTRAS COSAS
• CUAL ES EL PAGO INICIAL Y LA GARANTÍA
• CUANDO SE HARÁ DILIGENCIA DEBIDA
• CUANDO SE FIRMARÁ EN NOTARÍA
• CUALES SERÍAN LAS CONTINGENCIAS
• FINANCIACIÓN BANCARIA
• CARGAS O ENAJENACIONES
• Se deja claro TODO lo que debe pasar
para cerrar el trato
• Se aclaran fechas y motivos de
reembolso del monto de reserva
• Es mandatorio, no es solo “intención”

La Negociación
avanzar en la negociación

• Hacer la Diligencia Debida

• NECESITAMOS AVERIGUAR TODO LO
IMPORTANTE ANTES DE CERRAR EL
TRATO
• Dos Areas
• LEGAL (PAPELES)
• ESTRUCTURAL (CONSTRUCCIÓN)
• ITI: Inspección Técnica de
Inmuebles

La Negociación
LA DILIGENCIA DEBIDA

• Hacer la Validación Jurídica

• LA NOTA SIMPLE REGISTRAL
• EL CERTIFICADO DE LA COMUNIDAD
• EL IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles)
• EL ACTA DE LA COMUNIDAD DE PROP.
• COMPROBAR SUMINISTROS
• LA NOTA DE ENCARGO (A LA A.P.I.)
• Hacer la validación Técnica
• INICIALMENTE, LA I.T.I.
• CÉDULA DE HABITABILIDAD
• I.T.E. (EN EDIFICIOS DE + 45 AÑOS)
• CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGÉTICA
• ITI: Profesional con un arquitecto

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La Negociación
LOS GASTOS A CONSIDERAR

• Gastos de Notaría
• Gastos de Registro
• Impuesto a las
Transmisiones
Patrimoniales
Onerosas
• Gastos de gestoría

Cierre de la Negociación

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La Negociación
distintas formas de comprar
• De contado
• 100% financiado (o hasta el 100%)
• PROPIETARIO
• BANCO O FINANCIACIÓN PRIVADA
• Pago a plazos
• Financiación privada
• Financiación bancaria
• Alquiler con Opción a Compra
• Permuta
• OTRO INMUEBLE
• OTROS OBJETOS DE INTERÉS PARA EN VENDEDOR
• Nuda propiedad

La Negociación
no solo negociar precio
• No solo debe negociarse en precio
• Los números que hagas te dirán hasta
donde ofertar
• Es importante negociar
• PLAZOS
• CONDICIONES
• AÑADIDOS
• Muchas veces, la mejor negociación es
no negociar el precio
• Un buen negocio es aquel en que todos
salen ganando y contentos

La Negociación
obtener lo mejor
• La información es poder, ¿la tenemos?
• Conocer el precio de mercado
• VALORACIONES
• TASACIONES
• Conocer nuestras posibilidades financieras
• Debemos crear el “clima adecuado”
• Debemos tratar con quien tenga el ADN
• AUTORIDAD
• DINERO
• NECESIDAD
• Debemos tener una oferta estructurada y por
escrito
• Debemos poner fecha de caducidad a la oferta

78
 1/15/19

Pide Una Tasación Formal

79
 1/15/19

Evaluar la Propiedad
¿Cuáles son los tres
aspectos más
importantes en la
compra de los
bienes raíces?

UBICACIÓN,
UBICACIÓN,
UBICACIÓN.

Aprender a Hacer una

Evaluación Financiera

80
 1/15/19

Evaluar la Propiedad
Financieramente en 5 pasos
1. Verifica los Ingresos
2. Verifica los Gastos
3. Determina el Ingreso
Operativo Neto (NOI o ION)
4. Encuentra la Tasa de
Capitalización y Valuación
5. Calcula el Pago del Préstamo
y el Rendimiento sobre Tu
Inversión

para ofertar
solo debes
ver los
números y
estimar el
cashflow
futuro

Verificar el Ingreso
• Ingreso Actual: lo
que ha generado los
últimos 12 meses
• Ingreso Potencial
Futuro: el total que
se hubiera
generado sin
vacancias y
aprovechando todas
las oportunidades

81
 1/15/19

“Confía pero
verifica”
Ronald Reagan

Pide lo
necesario para
tener certeza de
que los ingresos
declarados han
sido reales

Verificar los Gastos

todo de los últimos 12 meses

• Impuestos
• Servicios
• Reparaciones y
Mantenimiento
• Seguros
• Vacancia

Primero:
aprende que se
requiere para
administrar la
propiedad.
Segundo:
busca formas
de bajar gastos

82
 1/15/19

Verificar el Ingreso Operativo Neto

Es un indicador del
flujo de efectivo
neto y no incluye el
pago de la hipoteca
+ Total Ingresos
- Total Gastos
= NOI

Encontrar la Tasa de
Capitalización
Tasa de NOI
Capitalización=
Precio de Compra

Encontrar la Tasa de
Capitalización

83
 1/15/19

Encontrar la Tasa de
Capitalización

Encontrar la Tasa de
Capitalización

Encontrar la Tasa de Valuación

Permite determinar
el precio real de
una propiedad, o
sea su valuación

Valor de la NOI
propiedad =
Tasa de Capitalización

84
 1/15/19

Encontrar la Tasa de Valuación

De nuestro ejemplo
anterior tenemos

Valor de la $6290
propiedad => = $40.000,63
15,7%

Encontrar la Tasa de Valuación

¿Y si conseguimos
una mejor tasa de
capitalización?

Valor de la $6290
propiedad => = $157.250
4%

ESTA ES TU MÁXIMA OFERTA

Valor de la $6290
propiedad => = $157.250
4%

85
 1/15/19

Calcular el Préstamo y el ROI

El último paso es
encontrar la
ganancia restando
el pago de la
hipoteca al Ingreso
Operativo Neto
Ganancia = NOI Pago Hipoteca
Retorno NOI
=
Cash-on-Cash Pago Inicial

Calcular el Préstamo y el ROI

Calcular el Préstamo y el ROI

De nuestro ejemplo
anterior tenemos

Ganancia => $6290 $3828 = $2462

Retorno $6290
=> = 157,25%
Cash-on-Cash $4000

86
 1/15/19

Evaluar la Propiedad
• Los factores emocionales no
tienen lugar en tu decisión de
comprar bienes raíces
• Concéntrate únicamente en
inversiones provechosas (ROI)
• Evita vecindarios caros: serán
alquileres caros
• La diferencia entre comprar una
casa e invertir en Inmuebles: el
propósito de ganar dinero

Evaluar la Propiedad
Reconocer una oferta
1. La propiedad está subvaluada
2. El vendedor necesita vender con urgencia
3. La propiedad tiene financiamiento existente favorable
4. La propiedad está libre de gravámenes
5. La propiedad tiene potencial de ser mejorada
6. La propiedad está ubicada donde los alquileres son altos
7. La propiedad está ubicada donde los gastos son
demasiado altos
8. La propiedad está ubicada en un acceso cómodo
9. La propiedad se puede comprar con poco dinero
10. La propiedad tiene cualidades únicas

87
 1/15/19

Transformarse en
Inversionista

APLICAR LO APRENDIDO

88
 1/15/19

PRIMERO LO PRIMERO

OPCION A

89
 1/15/19

Avanza con pasitos de bebé

“Si en lo poco has sido fiel…

90
 1/15/19

“… sobre mucho te pondré” Mateo 25.21

VS.

91
 1/15/19

• Las Sociedades Cotizadas Anónimas de

Inversión en el Mercado Inmobiliario
(Socimis) son la versión española de los REIT,
un vehículo de inversión nacido en Estados
Unidos en la década de los 60.
• Deben contar con una cartera de inmuebles
de los que al menos el 80% se dedique al
alquiler.

• ESPAÑA: SOCIMIS
• USA: REIT
• MEXICO: FIBRAS
• ARGENTINA: FIIBRAS
• COLOMBIA: FONDOS INVERSION COLECTIVA

92
 1/15/19

• Repartirán el 80% de los beneficios

obtenidos por rentas de alquiler, el
50% de las ganancias por ventas de
activos
• Están exentas del pago del
Impuesto de Sociedades y tienen
una fuerte bonificación (95%) en el
Impuesto sobre Transmisiones
Patrimoniales y Actos Jurídicos
Documentados

• Se accede con poco • Se invierte desde la

dinero bolsa
• Liquidez inmediata • No se pueden hacer
• Diversificación en la mejoras
misma industria • No eliges las
• Menor riesgo de propiedades
impagos • Mercado nuevo
• Mejor fiscalidad • Participadas por
• No hay gestión inversores foraneos

93
 1/15/19

http://bit.ly/DEGIRO

Abrir Una Cuenta de Brokerage

94
 1/15/19

Es una participación fiduciaria en un fondo

integrado por muchos inversionistas que permite
que cada inversor obtenga la propiedad sobre una
pequeña porción de un solo activo inmobiliario.

95
1/15/19

96
 1/15/19

http://bit.ly/HOUSERS

97
 1/15/19

MIS INVERSIONES EN HOUSERS

98
 1/15/19

BrickFunding

99
 1/15/19

a tener en cuenta:
- No todas están registradas en CNMV
- Verificar tipo de participación
- Analizar cada proyecto a fondo

ANÁLISIS

• Se accede a grandes • Mercado cambiante

proyectos con poco
• Cantidades limitadas
dinero
de aportación.
• Liquidez casi
inmediata • No eliges las
• Inversión y resultados propiedades
a corto plazo • Mercado nuevo
• Avaladas por CNMV • Falsedad en
• Facilidad de predicciones de
participación venta

100
 1/15/19

Compra Conjunta

Estrategia del Negocio

101
 1/15/19

¿Por Qué la Compra Conjunta?

¿Qué es la Compra Conjunta?

Método Flipping: Compra-Mejora-(Alquiler)-Venta

¿Qué es la Compra Conjunta?

Contamos con Asesores Profesionales para la Gestión
• Búsqueda
• Valoración
• Reforma
• Alquiler
• Venta
• Re-Compra
• Tributación
• Administración

102
 1/15/19

¿Qué horizonte temporal tiene?

Tenemos Un Objetivo de Mediano Plazo (5-7 años)

proyectos

103
1/15/19

104
 1/15/19

CALLE DAMA DE ELCHE 13 SUPERFICIES VIVIENDA

P.01 SALÓN - COMEDOR

CONST.

69,14
UTILES

61,69
14,85
vivienda reformada P.02 COCINA 6,37
P.03 BAÑO 3,09
VALENCIA P.04 HABITACIÓN DOBLE 10,04
P.05 HABITACIÓN INDIVIDUAL 8,16
P.06 HABITACIÓN INDIVIDUAL 5,82
P.07 DISTRIBUIDOR 2,78
P.08 ACCESO 3,95
P.09 ARMARIO 2,59
P.10 BALCÓN 4,04

P.01 P.04
P.06

P.03

P.08 P.07 P.02

P.07

P.09

P.05 P.10

VIVIENDA PLANTA 3ª
superficie útil: 61,69m² ESCALA 1/100
precio: 136.000 € + iva

Toda la información contenida en este folleto, es meramnete orientativa, sin carácter contractual. Tanto las especificaciones de materiales como los planos pueden sufrir modificaciones a lo largo de la ejecución de la obra, por razones técnicas, jurídicas o comerciales, respetando siempre el nivel de calidad
reflejado.

105
1/15/19

106
 1/15/19

C/ DAMA DE ELX (VLC)

Piso en 3ª planta de 71 m², salón comedor exterior, cocina

independiente, tres dormitorios y baño completo.

COMPRA: 75.000.-€

REFORMA: 30.000.-€

VENTA: 130.000.-€

107
 1/15/19

AVENIDA DEL PUERTO 209 (VLC)

Piso en 3ª planta. Tres dormitorios. Un baño.

COMPRA: 88.000.-€

REFORMA: 22.000.-€

VENTA: 140.000.-€

108
 1/15/19

SUPERFICIES VIVIENDA
3.92

PLANTA BAJA UTILES CONSTRUIDA 3.77 3.68

81,12 107,00 1.60 3.82

P.01 SALÓN COMERDOR/COCINA 22,34

P.02 HABITACIÓN 01 DOBLE 13,28

2.14
P.03 HABITACIÓN 02 DOBLE 12,18
1.13
P.04 ACCESO 5,52 5.87

P.05 ESTUDIO 9,74

4.01
P.06 HABITACIÓN SENCILLA 6,13
2.68 2.68
P.07 BAÑO 6,82

P.08 DITRIBUIDOR 2,71

2.30 3.12 3.63 2.81
P.09 BALCON 50% 2,40

1 0.5 0 1 2
metros

VIVIENDA CALLE ISLAS CANARIAS 189 Es:1 Pl:01 Pt:01 - ESCALA 1/100

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 1/15/19

C/ ISLAS CANARIAS 189 (VLC)

Primera planta en una finca de un piso por planta, ideal para
licencia turística. 4 habitaciones y un baño completo

COMPRA: 97.000.-€

REFORMA: 33.000.-€

VENTA: 155.000.-€

¿cuál fue el % de crecimiento en 2018?

• Dama de Elx
• 23%
• Av. Del Puerto
• 27%
• Islas Canarias
• 20%

• TOTAL: 70%

110
 1/15/19

Compra Conjunta 2019

111
 1/15/19

Compra Conjunta
http://bit.ly/CompraConjunta

112
 1/15/19

¿quieres ser inversionista y/o

quieres tener inmuebles?

OPCION B

113
 1/15/19

¿tienes un plan?

ATAJOS

114
 1/15/19

3 conceptos y 1 requisito

1er concepto (Atajo a la Riqueza):

• 1er Atajo a la Riqueza: la Palanca
• Palanca: usar un poco de dinero para
controlar grandes bienes de capital
Palanca: usar un poco de dinero para
controlar grandes bienes de capital

Comprender el
Apalancamiento
apalancarse: hacer más con menos

ESTA PODRIA SER TUYA…

115
 1/15/19

Apalancamiento

116
 1/15/19

Apalancamiento
• Costo 65.000€

• Inicial 5.000€

• Hipoteca 60.000€

• Cashflow 160€

RSI => 160€ x 12 meses = 0,38 x 100 = 38%

5.0000€

117
 1/15/19

3 conceptos y 1 requisito
2º concepto (Atajo a la Riqueza)
La Capitalización: Ganancias sobre las Ganancias

Comprender la
Capitalización

118
 1/15/19

3 conceptos y 1 requisito
3º concepto (Atajo a la riqueza):
Negocio vs Propiedad: ¿Que es lo que
buscas?

119
 1/15/19

¿Que negocio hay detrás?

¿Que negocio hay detrás?

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 1/15/19

LOFT DE NEW YORK EN VALENCIA

121
 1/15/19

¿cuánto podrías ganar?

www.escueladeriqueza.org/airbnb

Único Requisito:
el deseo ardiente
de ser rico para
salir a buscar
bienes raíces

122
 1/15/19

¿Estás Suficientemente
Motivado?
Sin la motivación
adecuada, no hay
entusiasmo
Sin entusiasmo no hay
acción
Sin acción, no hay
resultados

123
 1/15/19

¿estás motivado para conseguir

lo que realmente quieres?

¿Estás
Suficientemente
Motivado?

124
 1/15/19

Ejercicio:
En 5 minutos…
Llamar a 10
conocidos para
verificar si tienen
propiedades en venta
o alquiler o si saben
de alguien a quien
podrían referirte

125
 1/15/19

Tus sueños definirán tus

elecciones de cada día

¿Estás Suficientemente
Motivado para Invertir?

126
 1/15/19

5 FORMAS DE CONSEGUIR
FINANCIACIÓN HASTA 100%
1. EXCELENTE PERFIL FINANCIERO
2. HIPOTECAS Y PISOS DEL MISMO
BANCO
3. CONSEGUIR UN BROKER
INMOBILIARIO INTERMEDIARIO
4. TASACIÓN MÁS ALTA QUE EL VALOR
DE COMPRA
5. APORTAR DOBLE GARANTÍA

127
1/15/19

128
1/15/19

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1/15/19

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 1/15/19

Blog del Banco Sabadell

131
1/15/19

132
 1/15/19

El Vendedor

La Gran Pregunta
¿Qué Hará con el Dinero
de la Venta?

133
1/15/19

134
1/15/19

135
 1/15/19

Buscando la Propiedad
MERCADO

TIP

”El mercado es mas importante

que la propiedad a invertir.”
”

Casos de Exito

136
 1/15/19

OPORTUNIDADES DEL
MOMENTO ACTUAL

137
1/15/19

138
1/15/19

139
1/15/19

140
 1/15/19

OPORTUNIDADES DEL
MOMENTO ACTUAL

141
1/15/19

142
1/15/19

143
1/15/19

144
1/15/19

145
1/15/19

146
 1/15/19

Y DE ESA FORMA LO HACEMOS

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1/15/19

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 1/15/19

SECRETOS DEL NEGOCIO

INMOBILIARIO

#1 PLANEA TU INVERSIÓN
• SIN ESTRATEGIA NO HAY VISIÓN
• CUANTO DINERO INVERTIRÉ?
• CUANTOS RECURSOS INVERTIRÉ?
• CUANTO TIEMPO INVERTIRÉ?
• QUE RETORNO PRETENDO GANAR?
• LO QUE COMPRARÉ… PORQUÉ LO COMPRARÉ?
• QUE ESPERO EN 10 AÑOS, 5 AÑOS, 3 AÑOS?
• QUIEN ME AYUDARÁ?

158
 1/15/19

#2 NO NECESITAS COMPRAR UN
INMUEBLE PARA GANAR
DINERO CON INMUEBLES
• NO NECESITAS COMPRAR INMUEBLES
PARA…
– VIVIR DE RENTAS
– REMODELARLO Y VENDERLO
– GANAR PLUSVALÍAS
• TU PUEDES
– ASOCIARTE EN PARTICIPACIÓN
– HACERTE ADMINISTRADOR
– HACERTE INTERMEDIARIO

#3 NO NECESITAS DINERO PARA

GANAR DINERO CON INMUEBLES
• PUEDES EMPEZAR CON LO QUE
TIENES
• PUEDES EMPEZAR CON SOCIOS
• PUEDES EMPEZAR BUSCANDO
BUENAS OPORTUNIDADES
• PUEDES PARTICIPAR COMO
SOCIO DE UN NEGOCIO
DESCUBIRTO POR TI

YO EMPECÉ CON UNA

HABITACIÓN EN MI CASA

159
 1/15/19

#4 CUALQUIERA PUEDE
HACERLO
• NO NECESITAS ESTUDIOS
• NO NECESITAS DINERO
• NO NECESITAS CONTACTOS
• NO NECESITAS SER RICO
NECESITAS:
ØACTITUD MENTAL POSITIVA
ØGANAS DE BUSCAR INMUEBLES
ØPERSISTENCIA
ØCONOCIMIENTO Y GUÍA

#5 PUEDES Y DEBES USAR EL

DOP
PUEDES APALANCARTE EN EL
D.O.P. CUANDO:
üTIENES UNA BUENA
OPORTUNIDAD
üCONOCES BIEN EL MERCADO
üTIENES UN BUEN EQUIPO
üTIENES UN PLAN SÓLIDO
üTIENES EL TIEMPO QUE OTROS
NO TIENEN

OTRAS FORMAS DE
EMPRENDER INMOBILIARIA

160
 1/15/19

#1 - INTERMEDIAR
SI ESTÁS EN EL MERCADO,
SI HABLAS CON TODO EL
MUNDO, SI TE DAS A
CONOCER, SI ESTÁS EN
BÚSQUEDA CONSTANTE…
ENTONCES TIENES
CONTACTOS QUE
QUERRÁN VENDER Y
OTROS QUE QUERRÁN
COMPRAR

#2 – REMODELAR Y VENDER
SI ESTÁS BUSCANDO Y
MOVIÉNDOTE HABRÁS
ENCONTRADO
OPORTUNIDADES PARA
PRESENTAR EL NEGOCIO
DE REMODELAR PARA
LUEGO VENDER Y
COMPARTIR LA
PLUSVALÍA

#3 – INGRESOS PASIVOS SIN LA

PROPIEDAD
SI ESTÁS BUSCANDO Y
MOVIÉNDOTE HABRÁS
ENCONTRADO
OPORTUNIDADES PARA
ARRENDAR CON
CONTRATO DE
SUBARRIENDO A MAYOR
VALOR

161
 1/15/19

#4 – PRESTAR DINERO CON

GARANTIA PROPIETARIA
SIEMPRE HAY QUE
NECESITA DINERO Y SI
TIENE UNA PROPIEDAD
PARA GARANTIZAR,
PODRÁS ENCONTRAR
INVERSIONISTAS
DISPUESTOS A PONERLO
Y QUEDARTE CON UN %

#5 – LOTEAR Y VENDER SIN

COMPRAR EL TERRENO
SI ENCUENTRAS UN BUEN
SOLAR Y TIENES UNA
GRAN OPORTUNIDAD SI…
1. HACES CONTRATO DE
ASOCIACIÓN EN
PARTICIPACIÓN
2. TIENES PERMISO DE
SUBDIVISIÓN
3. GENERAS UN BUEN
MARKETING

#6 – CONSTRUIR Y VENDER SIN

COMPRAR EL TERRENO
SI ENCUENTRAS UN BUEN
TERENO PARA UNA
VIVIENDA FAMILIAR…
1. HACES CONTRATO DE
ASOCIACIÓN EN
PARTICIPACIÓN
2. HACES UN CONTRATO
CON TU EQUIPO
3. BUSCAS INVERSION
4. VENDES

162
 1/15/19

#7 – PARTICIPAR EN SUBASTAS

TEN EN CUENTA QUE EN

SU MAYORÍA
1. NO SON PARA
AMATEURS
2. SI APRENDES,
PUEDES USAR DOP

#1 – APRENDE A VENDER

163
 1/15/19

#2 – INVIERTE EN MARKETING

#3 – BUSCA MENTORÍA

Administración Inmobiliaria
• Los apartamentos
• Tienen mayor rotación
• Son más inestables
• En caso de ser propietario de un edificio, se atomiza
• El costo por unidad es menor que en las casas
• Normalmente lo peor de ser dueño es la administración
• El dinero ahorrado en la administración marca la
diferencia entre un cashflow positivo y el negativo
• Debes encontrar propiedades con bajo desempeño para
darle una vuelta con buena gestión
• La propiedad debe mostrarte el dinero. Si no ves como
aumentar ingresos… quizá no sea ”tu” propiedad

164
 1/15/19

Administración
Inmobiliaria
• Tips:
• para que los inquilinos paguen a tiempo, sube $100 y
ofrécelo como descuento a los que paguen a tiempo
• Asegurate de recibir todos los alquileres el mismo día
• El depósito debería ser de un monto distinto del alquiler
• Nunca hacer un favor sin consultarlo con tu “socio”
• Realizar un check list de entrega y firmarlo y adjunta
fotos o filmaciones que apoyen
• No alquiles a amigos y familiares
• No cambies alquileres por trabajos en la propiedad
• Pide y chequea referencias de dueños anteriores

Administración
Inmobiliaria
• Tips:
• Consigue un historial de crédito del inquilino
• En lo posible firma un acuerdo de desalojo o incluye una
cláusula de terminación del contrato con 30 días de aviso
• Para protegerte de la inflación, deja el tema previsto en
el acuerdo
• En tus principios, contrata los servicios de un abogado
• No permitas mascotas
• Inspecciona las propiedades frecuentemente

Administración Inmobiliaria
• Aumentando el cashflow:
• Alquilarle el garage a un vecino
• Convertir el garage en un apartamento o estudio
• Subdividir una casa grande en dos pequeñas
• Cambiar el uso de la propiedad
• Alquilar x habitaciones y/o vacacional
• Reducir los gastos de mantenimiento
• Subir el “multiplicador de alquiler bruto” de un edificio
de apartamentos
• Realizando mejoras
• Subiendo el alquiler
• Bajando los gastos

165
 1/15/19

¿ME HARÍAS UN REGALO?

VIDEO-SELFIE X WHATSAPP

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 1/15/19

cristianoabratte@gmail.com

TE HARÉ UN REGALO

Inspección Técnica de Inmuebles

167
 1/15/19

Factores de Éxito
Focalización del Objetivo Sueño Motivador

Compromiso

Perseverancia para superar

obstáculos

Confianza en tu equipo de
asesores

Saber que los números no

mienten

Factores de Éxito

AMAT VICTORIA CURAM

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 1/15/19

¿quieres resultados rápidos?

Te ofrezco un
atajo… el de mi
experiencia

Si tuvieras que subir al

Himalaya…¿lo harías solo o
con un Sherpa?

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 1/15/19

¿estás preparado?

1 AÑO DE MENTORÍA Y ENTRENAMIENTO

PERSONALIZADO PARA QUE LOGRES TUS
OBJETIVOS INMOBILIARIOS SI O SI

WHATS APP AL +34 616 186 438

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