Documentos de Académico
Documentos de Profesional
Documentos de Cultura
TESIS
Carné 92026106
TESIS
Por:
Autoridades de la Facultad de
Ciencias Jurídicas y Sociales
Subdirector de Integración
Universitaria Msc. P. José María Ferrero Muñiz S. J.
Asesora
Revisora de Fondo
CAPITULO IV
ANÁLISIS JURÍDICO-DOCTRINARIO DEL SANEAMIENTO EN LA
LEGISLACIÓN CIVIL MEXICANA…………………………………………………… 68
1. Saneamiento……..……………………………………………….………….. 68
1.1. Consideraciones Generales………..………………….……………………. 68
1.2. Responsabilidad Civil………………………………………………..………. 69
2. Saneamiento por Evicción…………………………...……………..………. 69
2.1. Saneamiento en Caso de Evicción Total…………………..……………… 69
2.2. Elementos de la Evicción…………………………….……………..………. 70
2.3. Casos Específicos de Evicción……………………………………………… 71
2.4. Formas en las que se Perturba la Posesión del Comprador o
Adquirente…………………………………………………………………….. 72
2.5. Casos en los que no Procede la Evicción………………..………………… 75
2.6. Reclamación del Saneamiento……………………….………..……………. 75
2.7. Pleito de Evicción o Denuncia del Pleito de Evicción…………………….. 75
2.8. Pleito de Evicción……………………………………………………………. 76
2.9. Efectos de la Evicción……………………………………………………… 78
2.10. Irresponsabilidad del Enajenante………………………………………….. 80
2.11. Venta en Remate……………………………………………………………… 81
2.12. Saneamiento en Caso de Evicción Parcial………………………………… 81
2.13. La Evicción Parcial Puede Producirse de Diversas Formas…………… 82
2.14. Casos en los que no Procede el Saneamiento…………….……………… 82
2.15. Descubrimiento de una Carga no Declarada……….…………………..… 83
2.16. Modificaciones Convencionales de los Efectos de la Evicción..…………. 83
2.17. Jurisprudencia, Evicción y Saneamiento…….………………………...….. 84
3 El Saneamiento por Defectos Ocultos de la Cosa Enajenada…………..…. 85
3.1. Los Defectos de la Cosa…………………………………………….……..… 85
3.2. Responsabilidad por Vicios Ocultos de la Cosa Enajenada…………… 85
3.3. Condiciones de la Responsabilidad del Enajenante..….……………..… 86
3.4. Caso de Excepción…………………………………..………..…………….. 86
3.5. Efectos……………………………………..……..………….……...………… 87
3.6. Acciones que Nacen en el Caso de Vicios Ocultos……………………… 87
3.7. Prescripción de las Acciones Redhibitoria y Estimatoria…………………. 88
3.8. Reglas Especiales a la Enajenación de los Animales……………………. 89
3.9 Pérdida o Mudanza de la Naturaleza de la Cosa………………................ 90
3.10. Cosas que Rápidamente se Descomponen……………………………… 90
3.11. Vicios en las Cosas Subastadas…………………………………………… 90
3.12. Modificación Convencional de la Responsabilidad………..……………. 91
CAPITULO V
ANÁLISIS JURÍDICO COMPARATIVO DEL SANEAMIENTO CIVIL EN EL
CONTRATO DE COMPRAVENTA, EN GUATEMALA, ESPAÑA Y MÉXICO…… 92
1 Similitudes y Diferencias del Saneamiento Civil en el Contrato de
Compraventa en Guatemala, España y México…………………………… 92
1.1. Clases de Saneamiento……………………..………………………………. 93
1.2. Saneamiento por Evicción…………………………………………………… 93
1.3. Clases de Evicción………………………………...….……………………… 94
1.4. Efectos de la Evicción……………………………….………………………. 94
1.5. Juicio de Evicción…………………………………….………………………. 95
1.6. Saneamiento por Vicios Ocultos………………….………………………… 96
1.7. Acciones……………………………………………………………………….. 96
1.8. Elementos para que Surjan los Vicios Ocultos….……………………….. 97
1.9. Excepciones…………………………………….…………………………….. 97
1.10. Ventas Judiciales…………………………….………………………………. 98
1.11. Vicios Ocultos en Animales……………….………………………………… 98
1.12. Reclamación del Saneamiento………….…………………………………. 98
1.13. Formas en que se Perturba la Posesión …………………………………. 99
1.14. Venta Realizada en Feria……………………………….………………….. 99
1.15. Servidumbre no Aparente………………………………………………….. 99
1.16. Renuncia al Saneamiento………………………………………………….. 100
2 Deficiencias Entre el Saneamiento Civil en el Contrato de
Compraventa, en Guatemala, España y México………………………….. 100
2.1. Deber de Garantizar la Posesión Pacífica…………………………………. 100
2.2. Los Frutos……………………………………………………………………. 101
CONCLUSIONES………………………………………………………………………. 102
RECOMENDACIONES………………………………………………………………… 104
REFERENCIAS…….………………………………………………………………….. 105
ANEXO…………………………………………………………………………………… 107
Resumen
El Derecho Civil dio sus inicios en el Derecho Romano siendo este derecho la base
de toda legislación existente en la actualidad siendo el caso que en Guatemala,
España, México y otros países del mundo tienen sus antecedentes en el Derecho
Romano, por lo cual en ambas legislaciones encontramos los contratos traslativos de
dominio a título oneroso siendo uno de estos el contrato de compraventa, en virtud
que este contrato es un acuerdo de voluntades entres dos personas que convienen
en la entrega de un determinado bien a cambio de una suma de dinero, siendo así
que el Vendedor dentro de sus obligaciones esta la entrega del bien, y el comprador
deberá dar el precio pactado, pero el vendedor además de entregar el bien está en la
obligación de garantizar la posesión pacífica y útil de la cosa, pero sí en virtud de una
sentencia firme el comprador se ve perturbado de la posesión del bien, este puede
reclamar del vendedor el saneamiento por evicción, debido a que se ve desposeído
del bien por un tercero que viene a ser el legítimo propietario del bien, y si este fuere
el caso el vendedor deberá pagar restituir en favor del comprador el precio de la cosa
más los daños y perjuicios que le hubiere ocasionado. Ahora bien, si el bien
enajenado tuviere un vicio oculto, que lo hiciere inútil para lo que se le destina, el
comprador podrá ejercitar el saneamiento por vicios ocultos o redhibitorios,
mediantes dos acciones ya sea la acción redhibitoria, mediante la cual se rescinde el
contrato o la acción estimatoria, debido a que en esta acción el comprador decide
quedarse con el bien, pero el vendedor deberá devolver una parte del precio. Pero no
se debe dejar de mencionar que una vez ejercida una de las dos acciones o se
puede ejercitar la otra, y se debe tener en cuenta los plazos, en virtud que si estos se
llegaren a vencer el vendedor ya no estaría obligado a sanear el vicio existente.
1
En el tercer capítulo se analiza el saneamiento civil dentro del contrato de
compraventa según la legislación española, iniciando con sus antecedentes,
consideraciones generales, definición, clases de saneamiento analizando cada una
por separado, las condiciones que deben de existir para que se dé el saneamiento
por evicción quien es el que tiene derecho a ejercerlo, las excepciones que el
vendedor pueda ejercer en contra del comprador y viceversa, un estudio minucioso a
cerca del juicio de evicción, el saneamiento por vicios o defectos ocultos, acciones
que se pueden ejercer, la renuncia al saneamiento, tomando lo más importante para
posteriormente realizar el análisis jurídico doctrinario comparativo objetivo principal
de la investigación y así determinar las similitudes, diferencias y en su caso las
deficiencias que pueda poseer el Derecho Civil guatemalteco frente al Derecho Civil
español.
2
las similitudes diferencias y deficiencias que pueda llegar a presentar en el Derecho
guatemalteco, estableciendo así con la presente investigación ofrecer un estudio
concreto y trascendental sobre el tema “El Saneamiento Civil en el Contrato de
Compraventa, análisis comparativo Guatemala, España y México” con la finalidad de
que la sociedad, y específicamente los profesionales de Derecho, puedan orientar a
sus clientes en la realización de contratos y las ventajas que pueden tener al no
renunciar al saneamiento debido a que de esta manera el comprador evitaría ser
defraudado en su patrimonio por la mala fe del vendedor. Asimismo este estudio
puede representar una herramienta de consulta para otros investigadores, quienes
encontrarán información jurídica y doctrinaria para trabajar otro estudio similar en
cuanto al tema del saneamiento civil guatemalteco.
3
CAPITULO I
La forma del Contrato Verbal- Verbis, a pareció en forma de estipulación que basaba
su obligatoriedad de cumplimiento en una simple ceremonia; en que bastaba una
interrogación del acreedor y una respuesta del deudor, pero en forma solemne así: El
acreedor dice: Me prometes diez, Spondesne decem y el deudor: contestaba:
Prometo diez spondesne decem. La armonía de estas dos declaraciones constituye
un formalismo necesario por el que el acreedor impone al deudor el vínculo jurídico
para cuya eficacia se recurría a la costumbre religiosa y a la autoridad.
4
1.2. Definición.
Para poder encontrar una exacta definición de lo que es el contrato es necesario
primero definir lo que es convenio, debido a que es un acuerdo de voluntades para
crear, transmitir, modificar o extinguir obligaciones y derechos reales o personales” y
de acuerdo con esta definición es necesario llegar a la conclusión de que contrato;
Es un acuerdo que surge entre dos o más personas para transferir, crear, modificar o
extinguir algún tipo de obligación1. Además el Código Civil guatemalteco en su
artículo 1517, lo define así: “Hay contrato cuando dos o más personas conviene en
crear, modificar o extinguir una obligación”.
En virtud de lo anterior se puede entender que en todo contrato deben existir dos o
más personas para que se pueda dar, ya sea una obligación de dar, hacer o no
hacer determinado acto, se debe expresar el consentimiento libre de vicios, de
manera que tenga validez dicho contrato.
1
1. Sanchéz Medal, Ramón, De los Contratos Civiles, México, Editorial Porrúa, 8ª. Edición, 1986, pág.4
5
c. Objeto lícito: el objeto del contrato debe de encontrarse dentro del comercio por lo
cual no se puede contratar con objetos contarios a la ley y a las buenas costumbres.
De acuerdo con el artículo 1538 del Código Civil guatemalteco que establece:
“Objeto del Contrato. No sólo las cosas que existen pueden ser objeto de los
contratos, sino las que se esperan que existan; pero es necesario que las unas y las
otras estén determinadas, a lo menos en cuanto a su género.
La cantidad puede ser incierta con tal que el contrato fije reglas o contenga datos que
sirvan para determinarla. Los hechos han de ser posibles, determinados y en su
cumplimiento han de tener interés los contratantes”.
Entre el objeto lícito existen dos clases los cuales son: Objeto del contrato, el cual
deber ser determinable o determinado y dentro del comercio lícito. Y el Objeto de
Hecho, cuando se habla de esta clase de objeto se hace referencia a una obligación
de dar, hacer o no hacer determinado acto el cual debe ser cierto y lícito
6
elementos constitutivos del negocio, son consecuencias que el acto está destinado a
producir”.2 Ejemplo: El Saneamiento.
Aquellos contratos que sean solemnes o que tengan que inscribirse en los registros
públicos, cualquiera que sea el valor que tengan deberán de constar en escritura
pública. Al igual que aquellos en los cuales tengan como requisito esencial constar
en escritura pública.
Según el autor Contreras Ortiz, Rubén A. “La forma de los contratos es la siguiente:
a. Oral: para que se dé este tipo de contrato es necesario que no exceda de
trescientos quetzales y que no necesite su anotación o inscripción en algún Registro.
b. Escrito: se puede realizar de las siguientes formas: escritura pública, documento
privado o mediante acta notarial levantada ante el Alcalde del lugar.
Validez o Prueba: en el artículo 1576 del Código Civil guatemalteco establece, “los
contratos que tengan que inscribirse o anotarse en los registros, cualquiera que sea
su valor, deberán constar en escritura pública. Sin embargo, los contratos serán
2. Navarro Orozco, Baudio Napoleón, El Saneamiento por Evicción y por Vicios Ocultos según la legislación Guatemalteca,
Quetzaltenango, Guatemala. 1983, Licenciatura en Ciencias Jurídicas y Sociales, Universidad San Carlos de Guatemala. Pág.
69.
3
Contreras Ortiz, Rubén Alberto, Obligaciones y Negocios Jurídicos Civiles (Parte General), Guatemala, Editorial Instituto de
Investigaciones Jurídicas, 1ra. Edición, 2007. Pág. 238.
7
válidos y las partes pueden compelerse recíprocamente al otorgamiento de escritura
pública si se establecieran sus requisitos esenciales por confesión judicial del
obligado o por otro medio de prueba escrita”.
En esté tipo de contrato no se estudia la formalidad que porta el mismo, sino que se
hace énfasis a que por el hecho de estar por escrito sirve de prueba de que
realmente se ha celebrado un contrato o pacto.
a. Documento Privado. Es aquel documento celebrado por las mismas partes o por
un tercero, el cual ellos mismos lo celebran y lo firman.
b. Acta ante el Alcalde del lugar. La ley reconoce la autoridad que posee el Alcalde.
c. Contrato ante el Juez. Es una manera excepcional que otorga la ley para la
celebración de un contrato. Por ejemplo; el mandato o la transacción.
d. Correspondencia. Se debe entender que son las cartas o todo tipo de escritura por
la cual se pueden constatar las firmas de los contratantes o por cualquier otra forma
de tecnología, en la actualidad se está dando comúnmente el contrato electrónico.
4
3 Ibíd. Pág. 236
8
necesario que se den los presupuestos siguientes: en relación a los sistemas
contractuales.
a. “Sistema Consensualista.
Cuando se hace referencia a este sistema se habla que para que el mismo surja,
solo es necesario expresar el consentimiento de las partes, es un sistema sencillo,
rápido, flexible, económico, y útil.
b. Sistema Formalista.
Este tipo de sistema no solo es necesario el consentimiento, si no que para su
existencia es necesario de elementos tangibles, exteriores, comprobables para la
validez del contrato. Entre los cuales se puede mencionar que para su validez es
necesario que sea redactado en escritura pública o que sea necesaria su inscripción
en los registros públicos.
Bilaterales: se da cuándo intervienen dos personas y las obligaciones que surgen del
contrato son recíprocamente, aquí surge lo que comúnmente se llama cumplimiento
simultáneo de lo cual surgen dos reglas que son:
5
3 Ibíd. Pág. 237
9
excepción de falta de cumplimiento de la condición a que estuviere sujeta la
obligación o el derecho que se haga valer, y consiste en que, si la parte que no ha
cumplido todavía su prestación demanda judicialmente a la otra pretendiendo que
cumpla la suya, la parte demandada puede interponer como defensa procesal, con
carácter de excepción de contrato no cumplido, que equivale a decir: si usted no ha
cumplido no puede obligarme a hacerlo, puesto que ambos tenemos que cumplir al
mismo tiempo.
Real: para que surja la perfección de este tipo de contrato se debe realizar la entrega
material de la cosa.
10
Gratuito: es el contrato en que una de las partes es la que tiene el provecho o
ganancias, y en donde la otra parte sólo tiene pérdida o detrimento, debiéndose
tomar en cuenta que la persona que transfiere determinado beneficio o bien no se
encuentra obligado al saneamiento por vicios ocultos o por evicción.
Absoluto: es el tipo de contrato que tiene propia existencia y que para su finalización
no se encuentra vinculado a ningún tipo de condición.
Condicional: para que se dé este tipo de contrato, las partes conviene en que debe
surgir cierto acontecimiento futuro para que el mismo pueda surtir sus propios
efectos.
11
artículo 1600 “Las cláusulas oscuras, ambiguas o contradictorias de un contrato,
insertas en modelos o formularios preparados de antemano por uno de los
contratantes, se interpretarán en favor del otro contratante”.
12
Aunque existen tres excepciones entre las cuales están:
a. Que el contrato sea constituido con la condición intuito personae o sea que la
satisfacción por parte del acreedor depende del deudor.
b. Que el efecto principal del contrato ya haya concluido.
c. Que exista un acuerdo entre las partes en la cual quede expreso la prohibición de
la cesión del contrato.
13
1.13. Terminación de los Contratos.
a. “Frustración del Contrato.
Se llega a frustrar el contrato cuando falta alguno de los elementos de existencia del
contrato: consentimiento y objeto, se trata de un contrato inexistente.
a. La Nulidad.
Según el Código Civil guatemalteco en el artículo 1301 hace referencia a: “Hay
nulidad absoluta en un negocio jurídico, cuando su objeto sea contrario al orden
público o contrario a leyes prohibitivas expresas, y por la ausencia o no concurrencia
de los requisitos esenciales para su existencia”. Es importante resaltar los requisitos
esenciales entre los cuales están: el consentimiento libre de vicios, la capacidad de
10
1. Sanchez Medal, Ramón. Op. Cit. Pág. 123
14
las partes o bien que el objeto sea ilícito por lo cual el negocio jurídico o el contrato
nunca nacerá a la vida jurídica. En los casos anteriormente citados se está frente a
una nulidad absoluta pero también puede darse la nulidad relativa de la cual hace
mención el artículo 1310 del mismo cuerpo legal que establece: “la nulidad que se
funde en vicios del consentimiento de las partes o de una de ellas, solamente se
podrá intentar por las parte cuyo consentimiento está viciado o por quien resultare
directamente perjudicado”. Es tipo de nulidad puede revalidarse subsanándose los
errores que hagan el negocio jurídico anulable.
El derecho que se tiene para pedir la nulidad relativa es de 2 años contados a partir
del momento en que se contrajo la obligación o de 1 año cuando se fundare la
nulidad en violencia o temor grave a partir del momento en que se produjera la
violencia.
b. La Compensación.
En virtud de lo establecido en artículo 1469 del Código Civil guatemalteco, “La
compensación tiene lugar cuando dos personan reúnen la calidad de deudores y
acreedores recíprocamente y por su propio derecho”. Se da la extinción del contrato
por que tanto el deudor como el acreedor reúnen la misma calidad por lo cual se
compensa la obligación de ambos y esto hace que la misma deje de tener efectos
jurídicos para ambos.
a. Características:
a.1 La compensación se verifica de pleno derecho, por la sola fuerza de ley.
a.2 Solo actúa en el punto de concurrencia de las obligaciones.
a.3 Que las obligaciones que se compensan pertenezcan a personas que por
derecho propio sean, recíprocamente acreedoras y deudoras unas de otras.
15
c. La Novación.
En el artículo 1478 del Código Civil guatemalteco se establece: “Hay novación
cuando deudor y acreedor alteran sustancialmente la obligación sustituyéndola por
otra”. Cuando se hace referencia a la novación se quiere dar a entender que surge
una nueva obligación que sustituye a la anteriormente existente, o sea que la primera
obligación deja de existir y la nueva viene a crear nuevas obligaciones para las
partes.
d. Prescripción.
“El transcurso del tiempo ha sido y es una circunstancia que produce diversos y
determinantes efectos jurídicos”.11 Llegado el tiempo establecido dentro del contrato,
se da por terminado debido a que ya ocurrió el vencimiento del plazo.
En el artículo 1501 del Código Civil guatemalteco, se establece “la prescripción
extintiva, negativa, o liberatoria, ejercitada como acción o como excepción por el
deudor, extingue la obligación”.
e. La Rescisión.
De acuerdo con el Código Civil guatemalteco, en su artículo 1579, “Los contratos
válidamente celebrados pendientes de cumplimiento, pueden rescindirse por mutuo
consentimiento o por declaración judicial en los casos que se establece en esté
código”. Con esto se quiere decir que los contratantes deben de ponerse de acuerdo
11
5. Brañas, Alfonso, Manual de Derecho Civil, Guatemala, 2007, Editorial Estudiantil Fenix, 6ta. Edición, Pág. 510.
16
para que el contrato deje de surtir efectos o mediante una declaración judicial la cual
se realizará en vía sumaria según lo establecido en el Código Procesal Civil y
Mercantil guatemalteco, y el artículo 1581 del mismo cuerpo legal citado establece.
“la condición resolutoria convenida por los contratantes deja sin efecto el contrato
desde el momento en que se realiza, sin necesidad de declaración judicial”, esta
condición debe de establecerse dentro del contenido de las cláusulas del contrato
por lo cual es indispensable establecer el momento en que puede surgir esta
resolución.
2 La Compraventa.
2.2 Generalidades.
La legislación guatemalteca regula el contrato de compraventa como traslativo de
dominio, cuyo efecto inmediato es la transferencia del dominio de una cosa o
derecho. Otras legislaciones le dan enfoques diferentes como el Derecho Civil
Italiano, en el que transferir el dominio de la cosa no es el efecto inmediato sino su
objeto.
12
6. Rojina Villegas Rafael, Derecho Civil Mexicano (los contratos I), Vol. 6, México, Editorial Porrúa, 1985. Pág. 131
17
2.3. Definición.
Cuando se hace referencia al contrato de compraventa cabe definirla como: Es el
contrato por el cual una persona (vendedor) le transfiere a otra (comprador) la
propiedad de un bien ya sea mueble o inmueble a cambio de un precio. Y el Código
Civil guatemalteco en su artículo 1790, lo define de la siguiente manera: “Por el
contrato de compraventa el vendedor transfiere la propiedad de una cosa y se
compromete a entregarla, y el comprador se obliga a pagar el precio en dinero”.
De acuerdo con lo anterior se puede analizar, que para la perfección de este tipo de
contrato es necesario convenir en la cosa o bien objeto de la compraventa y en el
precio que se recibirá a cambio, se está frente un contrato bilateral debido a que las
dos partes se obligan entre sí.
Doctrinariamente se define la compraventa como: “el contrato por virtud del cual una
parte, llamada vendedor, transmite la propiedad de una cosa o de un derecho a otra,
llamada comprador, mediante el pago de un precio cierto y en dinero”. 13
El artículo 1445 del Código Civil español establece: “Por el contrato de compra y
venta uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a
pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente”. No cabe duda
que en todo tipo de legislación se da la trasferencia de la cosa, debiendo resaltar que
en España se podría dar el trueque, debido a que hace mención a que se puede
pagar en dinero o en un signo que lo represente.
13
6. Ibíd. Pág. 130.
18
La cesión de derechos y la compraventa, crean obligaciones recíprocas entre las
partes al igual que derechos, de lo cual cabe resaltar que ambas instituciones
pueden utilizar las mismas modalidades para su perfeccionamiento.
Es importante resaltar el artículo 1853 del Código Civil guatemalteco, “si la cosa que
se entrega se ha de pagar parte en dinero y parte en otros bienes, el contrato será de
permuta siempre que la porción estipulada en dinero no llegue a la mitad del precio”.
Frente a esta disposición legal se encuentra lo que doctrinariamente se conoce como
permuta con ribete, pero para que se dé este tipo de permuta es necesario que la
parte que se paga en dinero no llegue a la mitad del precio convenido, porque de ser
así se estaría en una compraventa.
c. Arrendamiento: de acuerdo con el artículo 1880 del Código Civil guatemalteco, “El
arrendamiento es el contrato por el cual una de la partes se obliga a dar el uso o
goce de una cosa por cierto tiempo, a otra que se obliga a pagar por ese uso o goce
un precio determinado”. Este tipo de contrato es muy fácil diferenciarlo del contrato
de compraventa debido a que en la compraventa no solo se transfiere el uso o goce
de la cosa sino que también se transfiere la propiedad de la cosa a cambio de un
precio, pero el precio que se menciona en el arrendamiento se le llama renta y se
paga de forma periódica.
19
b. Que del contrato nace la obligación del vendedor de entregar la cosa; y
c. Que del contrato también surge la obligación del comprador de pagar el precio”.
d. De las características anteriores cabe mencionar que el elemento real del
contrato es la entrega de la cosa y el precio convenido, lo cual se estudiará más
adelante.
e. Según las diferentes doctrinas las características de la compraventa son las
siguientes:
f. Bilateral, porque crea derechos y obligaciones para ambas partes, tales como la
entrega de la cosa por parte del vendedor y la entrega del precio por parte del
comprador;
g. Oneroso, porque se paga un precio, lo cual crea gravámenes para ambas partes;
h. principal, debido a que existe por sí mismo y no depende de otro contrato para su
existencia;
i. Instantáneo, por que al momento de entregar el dinero, se entrega la cosa; o de
tracto sucesivo si se paga de forma periódica;
j. Puede ser aleatorio, cuando la compraventa se realiza hacia frutos futuros;
k. Real y consensual, debido a que para su perfeccionamiento es necesario el libre
consentimiento de las partes y la entrega material de la cosa y el precio.
l. Traslativo de dominio, es su efecto natural transferir la propiedad a la otra parte;
m. Conmutativo: porque las partes inmediatamente pueden percibir el beneficio o la
pérdida obtenida en la celebración de este tipo de contrato;
n. Solemne, debido que para que surja su perfeccionamiento es necesario que el
mismo se constituya en escritura pública y se dé su respectiva inscripción en el
registro público correspondiente;
o. Sinalagmático Perfecto: desde el inicio crea obligaciones para las partes, debido
que ambos se llegan a considerar acreedor y deudor entre sí; y
p. De ejecución instantánea: tiene efecto instantáneo debido a que se da la
transferencia de la cosa en el mismo momento, salvo en la compraventa de
bienes a futuro o que este sujeto algún tipo de condición.
20
2.6 Elementos de la Compraventa.
Los elementos que conforman la compraventa son tres, entre los cuales están: el
elemento personal, el elemento real y el elemento formal, los cuales se describirán a
continuación.
a. Elemento Personal.
Se ha llegado a establecer que la compraventa es un contrato bilateral del cual
nacen derechos y obligaciones para ambas partes por lo cual es necesario el estudio
por separado de cada una de las partes.
Según el artículo 8 del Código Civil guatemalteco, “la capacidad para el ejercicio de
los derechos civiles se adquiere por la mayoría de edad.
Son mayores de edad los que han cumplido dieciocho años. Los menores que han
cumplido catorce años son capaces para algunos actos determinados por la ley”.
Teniendo como base el artículo citado se puede llegar a estudiar de una forma
amplia la capacidad de las partes para contratar.
Los elementos personales son el comprador y el vendedor, estas partes puede ser
personas individuales o jurídicas, unipersonales o multilaterales.
21
mujer ni ésta de aquél, aunque haya separación de bienes. No quedan incluidas en
la prohibición las adjudicaciones en pago entre los cónyuges por razón de liquidación
de la sociedad conyugal” y 1793 el cual establece lo siguiente: no pueden comprar
por si ni por interpósita persona:
b) El vendedor: para poder vender es importante destacar lo del artículo 8 del citado
cuerpo legal y es necesario hacer mención a las circunstancias especiales:
Menores e Incapaces: no tienen capacidad para disponer de sus bienes, excepto que
las ventas sean ínfimas, pero si en ocasiones se puede establecer la necesidad del
menor para la venta de bienes en base al artículo 1795 del Código Civil
guatemalteco. “Los representantes de menores, incapaces o ausentes y los
depositarios, administradores, interventores, o liquidadores, no pueden vender los
bienes que tengan a su cargo sin llenar previamente las formalidades que para cada
caso señala la ley” siempre y cuando se establezca realmente la necesidad y
22
urgencia para vender de conformidad con los casos establecidos en el Código
Procesal Civil y Mercantil guatemalteco.
b. Elemento Real.
I. El objeto. La cosa objeto del contrato debe ser lícita, cierta, determina y
determinable. De acuerdo con el artículo 1538 del Código Civil guatemalteco. “Objeto
del Contrato. No solo las cosas que existen pueden ser objeto de los contratos, sino
las que se espera que existan; pero es necesario que las unas y las otras estén
determinadas, a lo menos en cuanto a su género. La cantidad puede ser incierta con
tal que el contrato fije reglas o contenga datos que sirvan para determinarla.
Los hechos han de ser posibles, determinados y en su cumplimiento han de tener
interés los contratantes.
Toda cosa objeto del contrato es necesaria que sea lícita dentro del comercio y que
no sea contraria a las buenas costumbres. Entre las cuales se puede mencionar:
a. Presente o futura, incluyendo cosas esperadas y esperanza. “la venta de cosas
presentes, o sea las que existen en el momento de celebrarse el contrato, no
presentan dificultad alguna, si la cosa es identificada debidamente y es entregada al
comprador”.14
14
7. Ibíd., Pág. 148.
23
c. Corpórea e incorpórea. Las cosas corpóreas son aquellas que ocupan un lugar en
el espacio; y cuando hablamos de objetos o cosas incorpóreas, son todas aquellas
cosas que no se pueden tocar físicamente tales como los derechos o títulos
onerosos.
d. Cosas en Tránsito. De acuerdo con el artículo 1802 del Código Civil guatemalteco,
establece “En la venta de cosas que están en tránsito, el comprador podrá resolver el
contrato si no llegaren en buen estado y en el tiempo convenido. Con este tipo de
objeto depende demasiado del transporte en que viajen los objetos del contrato
debido que depende mucho de calidad en que se encuentran y el tiempo establecido
para la entrega de los mismos, debido a que si se llegare a tratar de comida está se
podría descomponer y ya no serviría de nada.
e. Derechos litigiosos y cosas litigiosas; cosas con gravámenes. Son todos aquellos
derechos que tiene el actor sobre plantear cualquier demanda en algún proceso
judicial. En cuanto a las cosas litigiosas son aquellas sobre las cuales versa un litigio.
Cuando se hace referencia a la venta de cosas con gravámenes se hace referencia a
los inmuebles que se encuentren gravados con hipoteca, debido a que este tipo de
venta es lícita siempre y cuando el comprador se encuentre enterado de la situación
jurídica del inmueble, por lo cual dicho gravamen o limitación debe constar dentro de
las cláusulas del contrato.
15
7. Ibíd., Pág. 155.
24
prohíbe todo contrato sobre el derecho de suceder en los bienes de una persona que
no ha fallecido, o cuyo fallecimiento se ignora”. Es importante resaltar que para
poder vender los derechos hereditarios es necesario que el causante se encuentre
fallecido.
g. Inmuebles y Muebles. Puede ser objeto de la venta todos los bienes ya sean estos
muebles o inmuebles, pero para que se dé este contrato debe de celebrarse en
escritura pública e inscribirse en el registro público respectivo, aunque si no se
celebrare en escritura pública no será objeto de nulidad.
II. El Precio.
El artículo 1796 del Código Civil guatemalteco, establece “Que no hay compraventa
si los contratantes no convienen en el precio, o en la manera de determinarlo”.
El precio al igual que el objeto es un elemento principal dentro de este contrato
porque si no se estableciera el precio se estaría frente una donación y no una
compraventa, debido a que el comprador debe entregar el dinero a cambio de objeto.
25
2.7 Efecto del Contrato de Compraventa.
El principal efecto de la compraventa es la transferencia del dominio de la cosa por
parte del vendedor hacia el comprador.
En el artículo 1791 Código Civil guatemalteco, establece claramente que: “El contrato
de compraventa queda perfecto entre las partes desde el momento en que convienen
en la cosa y en el precio, aunque ni la una ni el otro se hayan entregado. Queda
prohibido el pacto de retroventa”.
16
7. Ibíd. Pág. 185.
26
c.2 Entrega Simbólica: cuando se emplea alguna fórmula o figura por la cual el
comprador se da por recibido de la cosa; y
c.3 Entrega Legal: cuando la ley considera recibida la cosa por el comprador, sin
estar materialmente entregada.
El Código Civil español establece lo siguiente en su artículo 1461, “El vendedor está
obligado a la entrega y saneamiento de la cosa objeto de la venta”.
17
6. Rojina Villegas, Rafael. Op. Cit. Pág. 259.
27
b) Obligaciones del Comprador.
Entre las obligaciones del comprador se encuentran: a. pagar el precio, b. recibir la
cosa, y c. cubrir los gastos de la escrituración.
A pesar de las obligaciones enumeradas la más importante es: el pago del precio, el
artículo 1825 del Código Civil guatemalteco, “La obligación principal del comprador
es pagar el precio en el día, lugar y forma estipulados en el contrato. A falta de
convenio, el precio debe ser pagado en el lugar y momento en que se hace la
entrega de la cosa”. Dentro de las cláusulas del contrato se debe de especificar la
forma en que se debe pagar el precio si el mismo se paga de forma diferida o al
contado, y el lugar donde se debe realizar el pago.
En el Código Civil español de acuerdo con su artículo 1500 “El comprador está
obligado a pagar el precio de la cosa vendida en el tiempo y lugar fijados por el
contrato. Si no se hubieren fijado, deberá hacerse el pago en el tiempo y lugar en
que se haga la entrega de la cosa vendida, además el artículo 2293 del Código Civil
mexicano indica: “El comprador debe cumplir todo aquello a que se haya obligado, y
especialmente pagar el precio de la cosa en el tiempo, lugar y forma convenidos.
Si se analizan las tres legislaciones, se puede llegar a la conclusión de que la
obligación principal del comprador ante todo es pagar el precio de la cosa en el lugar
y forma convenida dentro de las cláusulas del contrato.
28
obligación, rehusando o demorando injustificadamente la recepción de la cosa,
provoca, además de la traslación al comprador del riesgo de la cosa y de los gastos
de conservación de la misma.
Otra de las obligaciones del comprador está cubrir con los gastos de escrituración,
esta obligación surge debido, a que el vendedor tiene la obligación de costear todos
los trámites procedentes a la entrega de la cosa, razón por la cual el comprador
deberá costear todo lo relacionado con el pago de la escrituración y tributos.
29
b. Compraventa con Reserva de Dominio. Esta modalidad consiste “en que la
propiedad de la cosa no se transferirá al comprador, sino hasta que se realice un
acontecimiento futuro o incierto, que consiste generalmente, en el pago posterior del
precio”.18
18
6. Ibíd. Pág. 361.
30
si éste no aceptare dentro de dicho término, se le tendrá por desistido del contrato”.
En éste tipo de modalidad el comprador todavía no ha dado el consentimiento de
querer comprar y por tal motivo tiene que pasar el tiempo establecido y decidir si
desea comprar o no.
19
7. Viteri Echeverría, Ernesto R. Op. Cit. Págs. 221 y 222.
20
6. Rojina Villegas, Rafael. Op. Cit. Pág. 396.
31
CAPITULO II.
1. El Saneamiento.
1.2 Definición.
Se puede definir como. “La obligación que por imperativo legal corresponde a quien
transfiere a otro la propiedad, la posesión, el uso de determinado bien, a título
oneroso, de garantizarle la posesión pacífica y útil de la cosa, indemnizarle si tiene
vicios ocultos que la hagan inútil para el uso al que se le destina, o en el caso de que
la pierda, en todo o en parte, por sentencia judicial firme que declare con lugar la
demanda instaurada por una tercera persona con derecho anterior”22. Con la anterior
definición se puede llegar a la conclusión que el saneamiento lo que busca es
reparar e indemnizar al comprador por haberle causado un daño en virtud de
transferirle un bien que posee vicios ocultos o que pierda dicho bien por sentencia
judicial.
21
Ojeda Salazar Federico, Exposición de Motivos del Código Civil decreto Ley 106, Guatemala, 1963. Pág. 146
22
3. Contreras Ortiz, Rubén A. Op. Cit. Pág. 250
32
El Código Civil guatemalteco en su artículo 1543 establece: “El enajenante está
sujeto al saneamiento por evicción o por vicios ocultos, en todo contrato oneroso en
que se transfiere la propiedad, la posesión, el uso, goce o disfrute de una cosa”. En
virtud del artículo anteriormente citado se llega a la siguiente definición: El
saneamiento es la indemnización que el enajenante debe prestar por imperativo legal
al adquirente en caso de existir en la cosa, en que se transfiere la propiedad, la
posesión, el uso, goce o disfrute, vicios ocultos o defectos que la hagan inútil para el
uso a que se le destina, o por haber sido privado el adquirente, de la cosa, en virtud
de sentencia firme amparada por un derecho anterior a la enajenación.
Y el artículo 1544 establece: “Los contratantes pueden ampliar o restringir por pacto
expreso los efectos del saneamiento y aún convenir en que éste no se preste; pero la
renuncia al saneamiento no será válida si hubiere mediado mala fe por parte del
enajenante”.
Es importante resaltar que para que tenga efecto el saneamiento es necesario que el
contrato sea oneroso como es el caso del contrato de compraventa debido a que en
ese contrato se trasfiere la propiedad a título oneroso.
“El doctor Cruz, manifiesta que el saneamiento "se refiere a dos extremos,
principalmente: a responder por los vicios ocultos de la cosa objeto del contrato, que
no se hubieren considerado al tiempo de la contratación; y a sostener al adquirente
en el dominio o posesión pacífica de la cosa, e indemnizarle cumplidamente.
33
(Instituciones, tomo III, pág. 162.)... en ese orden de ideas, el doctor Machado en sus
comentarios al Código Civil argentino (tomo V, pág. 408), sostiene que el
saneamiento por evicción o por vicios ocultos, constituye una condición natural de
todo contrato a título oneroso, puesto que si una parte recibe el equivalente de la
cosa en una prestación cualquiera, debe, a su vez, asegurar al adquirente la
posesión tranquila de la cosa entregada en cambio."23
34
Primero la venta se hacía en forma de mancipación, el comprador tenía contra el
vendedor una actio auctoritatis por el doble precio, la acción tenía carácter penal y
duraba dos años. Posteriormente la venta se hacía con doble estipulación, se
acostumbraba que el vendedor pagará el doble precio en caso de evicción. Y por
último cuando la venta fue un contrato consensual en el cual el comprador tenía una
doble acción en contra del vendedor, la primera era que la venta producía el pleno
derecho y la segunda era la indemnización en caso de daño ocasionado.
2.2 Definición.
“Es la pérdida o turbación que sufre el adquiriente de un bien, o de un derecho real
sobre esté, por vicios de derechos anteriores a la adquisición; siempre que ésta fuere
onerosa, el transmisor de los derechos en cuestión será responsable por los
perjuicios o turbaciones causados”24.
24
8. Evicción, Diccionario para ciencias jurídicas, políticas y sociales, Editorial Heliasta, Argentina, 2001, 28ª. Edición, pág. 408.
25
2. Navarro Orozco, Baudio N., Op. Cit. Pág. 99.
35
2.4 Elementos de la Evicción.
a. Se debe producir la pérdida total o parcial de la cosa adquirida,
b. El Comprador se debe ver privado de la cosa en virtud de una sentencia firme,
c. El derecho del reclamante debe ser anterior a la enajenación, y
d. No debe existir pacto de renuncia del saneamiento.
36
evicción, tendrá derecho el adquirente a exigir del enajenante, además de la
restitución del precio, lo siguiente:
26
2. Navarro Orozco, Baudio N. Op. Cit. Pág. 89.
37
determinado juicio se debe de aplicar lo regulado en el Código Procesal Civil y
Mercantil guatemalteco para determinados casos específicos.
a) Tercería.
Es aquel tipo de pluralidad de las partes que se producen cuando los diversos
litigantes aparecen situados en un mismo plano, pero no unidos, sino enfrentados en
su actuación procesal.
38
a.2 Emplazamiento a terceros.
Cuando se emplaza a terceros se deberá realizar de acuerdo con lo que el Código
Procesal Civil y Mercantil guatemalteco en su artículo 553 establece: “Llamamiento
de Terceros, de conformidad con el artículo 57, se oirá por veinticuatro horas al
emplazado. Si hubiera controversia acerca de si esté debe o no salir al proceso, se
tramitará y resolverá como incidente, sin que se interrumpa el curso del proceso
principal. Si el emplazado se apersonare en el proceso, será tenido como
coadyuvante de la parte con quien esté vinculado el interés que él tenga. Si asume la
responsabilidad del proceso, se le tendrá como parte principal”. Es importante
resaltar que este artículo hace referencia a que el proceso principal no se
interrumpirá, mientras se resuelve el emplazamiento de terceros, y sí el tercero es
aceptado deberá actuar como principal.
39
apoyando la acción o derecho de alguno de los litigantes, bien sea el del ejecutante o
el del ejecutado. Por tener algún interés común.
I. Actitudes Procesales.
a. Artículo 1551 del Código Civil guatemalteco, “Si el enajenante comparece y quiere
tomar la defensa, se seguirá contra él sólo el procedimiento pero el adquirente podrá
intervenir como parte para la conservación de sus derechos”. El enajenante deberá
intervenir dentro del proceso para auxiliar al adquirente.
40
El allanamiento en el juicio de evicción, se entiende que es la acción de prestar el
demandado o emplazado su consentimiento a lo solicitado y perdido por el acto, o
sea el saneamiento por vicios ocultos. De lo anterior se puede deducir que “si el
enajenante se allana, el adquirente puede continuar a su riesgo el procedimiento y si
es vencido, no tendrá derecho a exigir el reembolso de los gastos del juicio, ni el de
los frutos percibidos durante el mismo”.27
De acuerdo con el artículo 1555 del Código Civil guatemalteco, “si el juicio terminare
por sentencia absolutoria en favor del adquirente, no estará obligado, el que enajenó,
a indemnizarle los perjuicios y gastos que el proceso le hubiere causado, sino
cuando fuere imputable a hecho o culpa del enajenante”. Con la sentencia
absolutoria el emplazado queda exento de indemnizar los perjuicios y los gastos del
proceso, salvo que el hecho fuera culpa suya.
27
2. Ibíd. Pág. 95.
41
consentimiento del enajenante, transige, desiste del juicio o lo somete a juicio de
árbitros; 3o.- Si habiéndose hecho cargo de la defensa, la descuida, se deja
condenar por rebeldía o abandona el juicio; 4o.- Si no hace uso de los recursos
legales contra las resoluciones que afectan directamente al negocio principal; 5o.- Si
a sabiendas no opone la excepción de prescripción; 6o.- Si no emplea en la defensa
los documentos que le haya suministrado el enajenante; 7o.- Si comete dolo en el
juicio en que fue vencido, o se prueba colusión entre él y el demandante; y 8o.- Si a
sabiendas adquirió cosa ajena o litigiosa.
3.2 Definición.
“Derechos ocultos de la cosa cuyo dominio, uso o goce se transmita por el título
oneroso, existentes al tiempo de la adquisición, que la haga impropia para su
destino, si de tal manera disminuye el uso de ella que, de haberlos conocido el
adquirente, no la habría adquirido o hubiera dado menos por ella”28.
28
8. Diccionario de Ciencias Jurídicas, Políticas y Sociales, Op. Cit. Pág.
42
El Código Civil guatemalteco la describe en su artículo 1559 como: “El enajenante
está obligado al saneamiento por los vicios o defectos ocultos de la cosa enajenada
que la hagan impropia o inútil para el uso a que se le destina, o que disminuya este
uso de tal modo que, de haberlos conocido el adquiriente, no hubiera aceptado la
cosa o el precio convenido. No se debe vender algo que no sirva o que impida su
utilización, por tal motivo el legislador previno esta circunstancia, y creó el
saneamiento por vicios ocultos, para resarcir el daño ocasionado al adquirente.
Los Vicios Ostensibles. Según el artículo 1560 del Código Civil guatemalteco, “el
enajenante no es responsable de los defectos o vicios manifiestos o que están a las
vista, ni tampoco de los que no lo están si el adquirente, por razón de su oficio o
profesión, debe fácilmente conocerlos, salvo el caso en que el enajenante haya
declarado que la cosa la entregaba sin ningún defecto”.
3.3 Acciones.
De los vicios ocultos se derivan dos acciones de las que puede hacer uso el
adquirente y de las cuales, puede elegir la que más le convenga entre estas están:
La acción estimatoria y la acción redhibitoria. El Código Civil guatemalteco hace
referencia en su artículo 1561 de la siguiente manera: “Por los vicios ocultos de la
cosa tiene el adquirente derecho de ejercitar, a su elección, la acción redhibitoria
para que se rescinda el contrato, o la acción estimatoria para que se le devuelva del
precio lo que la cosa vale menos”.
43
Esta acción deja subsistente el contrato, pero obliga al enajenante a devolver del
precio lo que la cosa vale de menos. Como opción a favor del enajenante la ley
establece que si por razón del saneamiento estuviere obligado el enajenante a pagar
una cantidad que exceda de la mitad del precio que recibió, podrá rescindir el
contrato satisfaciendo el valor que tenga la cosa al tiempo de la rescisión, más los
gastos y perjuicios ocasionados. Según los artículos 1561 y 1547 del Código Civil
guatemalteco.
b) Acción Redhibitoria.
“Es la ejercida por el comprador contra el vendedor para que rescinda el contrato,
admitiendo la cosa vendida con alguna tacha, defecto o vicio oculto, con restitución
del precio abonado más los daños y perjuicios, si el vendedor hubiera obrado
dolosamente”29
Para Contreras Ortiz, la acción redhibitoria “Es una acción cuya finalidad es rescindir
el contrato”30. Si se llegare a rescindir el contrato el enajenante entregará el dinero al
adquirente y este devolverá la cosa, y si se llegaré a comprobar que el enajenante
conocía la existencia de dichos vicios deberá indemnizar los daños y perjuicios
resultantes, pero si los ignoraba no pagará nada, excepto los gastos del contrato si
se hubieren causado.
44
4. Que el vicio sea preexistente.
a. Redhibición total: “Tiene lugar cuando, con ocasión del vicio, se produce la
inadecuación absoluta de la cosa para su uso o la disminución de este en tal
intensidad, que de haberlo conocido el comprador, no lo hubiere adquirido o lo
hubiere hecho en menos valor”.31 De acuerdo con esta definición se dan dos tipos de
modalidades: la mala fe del vendedor, debido a que ya conocía la existencia de los
vicios ocultos y no advirtió al comprador y la buena fe del vendedor que no sabía la
existencia de dichos vicios y por no conocer su existencia no tiene que pagar ningún
tipo de indemnización.
31
2. Navarro Orozco, Baudio N. Op. Cit. Pág. 104.
45
3.4. Ventas judiciales.
En el artículo 1564 del Código Civil guatemalteco, se establece: “En la ventas
judiciales no habrá lugar a la responsabilidad por daños y perjuicios, pero si a todo lo
demás dispuesto en los artículos anteriores”. No se debe indemnizar si se trata de
ventas judiciales debido a que los que ejecutan la venta son los acreedores y ellos
solo hacen uso de su derecho de garantía y por lo tanto no conocen realmente el
estado de los bienes sean estos bienes muebles o inmuebles.
Además el artículo 1568 de dicho Código indica que: “No serán objeto de contrato los
ganados y animales que padezcan enfermedades contagiosas. Cualquier contrato
que se hiciere respecto de ellos será nulo. También será nulo el contrato de
46
enajenación de los ganados y animales, si expresándose en el mismo contrato el
servicio o uso para que se adquieren, resultaren inútiles para prestarlo”. En la
primera parte de este artículo, hace referencia a la nulidad debido que se está
celebrando un contrato con un objeto ilícito.
32
2. Ibíd. Pág. 111.
47
3.9 Garantía de la posesión útil.
El Código Civil guatemalteco en su artículo 1571 establece: “Si el enajenante ha
garantizado el buen funcionamiento de la cosa por un tiempo determinado y
resultare, durante su transcurso defecto en el funcionamiento, debe el adquirente
hacerlo saber a aquél dentro de los quince días siguientes al descubrimiento del
defecto; y si el enajenante no procede a su inmediata reparación, podrá exigir el
saneamiento”. Se da por tiempo determinado y específicamente se da más en el
contrato de compraventa.
33
3. Contreras Ortiz, Rubén A. Op. Cit. Pág. 257.
48
CAPITULO III
1. Consideraciones Generales.
“En el contrato de compraventa, el vendedor no cumple sólo con entregar la cosa
objeto del contrato, sino que también debe garantizar al comprador la posesión
pacífica y útil de la misma”.34 La finalidad de todo contrato es el de garantizar la
posesión pacífica y útil de la cosa dada en compraventa, y no tendría ningún caso
que el comprador se vea perturbado del bien que adquirió, por lo cual es importante
que el adquirente tenga derecho a exigir la garantía de mantener la posesión pacífica
y útil de la cosa por medio del saneamiento, ya sea este por evicción o por vicios
ocultos.
1.1 Definición.
El saneamiento es la obligación que contrae el que transfiere, a título oneroso o
gratuito, la propiedad, la posesión o el uso de un bien, cuando por sus propios
hechos, la evicción de un tercero o la existencia de vicios ocultos se priva al
adquirente de su derecho de destinar dicho bien a la finalidad para la cual fue
adquirido.
De acuerdo con lo regulado en el artículo 1474 del Código Civil español, “En virtud
del saneamiento a que se refiere el artículo 1461, el vendedor responderá al
comprador:
49
1.2 Garantía o Saneamiento.
“El comprador adquiere la cosa con la finalidad de poder disfrutarla y, por tanto, si
ese disfrute no puede tener lugar, bien porque se ve privado total o parcialmente de
la cosa misma, bien porque ésta adolezca de determinados vicios o defectos ocultos
que no se pudieron advertir en el momento de la compra, resultará frustrado el fin de
adquirir la cosa y poder servirse de ella. En ambas hipótesis se impone al vendedor
una responsabilidad especial llamada de garantía o de saneamiento, que por tanto
alcanza la evicción o vencimiento en juicio y los vicios o defectos ocultos”35.
La obligación de saneamiento del enajenante por sus hechos propios, por evicción y
por vicios ocultos es objetiva, puesto que responde prescindiendo de su culpabilidad,
por el solo hecho de que el adquirente no puede destinar el bien a la finalidad de la
adquisición. El dolo o la culpa del enajenante solamente agrava su responsabilidad
haciéndola extensiva al resarcimiento de los daños por haber conocido o estado en
35
Espín Canovas, Diego, Derecho Civil Español, España 1961, Editorial Revista de derecho Privado Madrid, Segunda edición,
pág. 506.
36
Valverde y Valverde, Calixto. Tratado de derecho Civil, España, Editorial Talleres Tipográficos, Cuesta Macillas, Cuarta
Edición, Pág. 372.
50
la posibilidad de conocer que no le pertenece el derecho que transfiere o que el bien
cuyo derecho transfiere adolece de vicios ocultos”37.
2.1 Concepto.
Evicción, de evincere, vencer, significa vencimiento en juicio, y es la privación al
comprador, por sentencia firme, y en virtud de un derecho anterior, a la compra de
todo o parte del derecho de propiedad transmitido con la venta.
2.2 Definición.
Es el despojo al adquirente del bien adquirido por efecto de una resolución judicial o
administrativa firme dictada en el proceso judicial de evicción o en el respectivo
proceso administrativo. Y de acuerdo con el artículo 1475 del Código Civil español
que establece: “Tendrá lugar la evicción cuando se prive al comprador, por sentencia
firme y en virtud de un derecho anterior a la compra, de todo o parte de la cosa
comprada. El vendedor responderá de la evicción aunque nada se haya expresado
en el contrato. Los contratantes, sin embargo, podrán aumentar, disminuir o suprimir
está obligación legal del vendedor”. Para que se pueda utilizar el saneamiento por
evicción es importante que perturbe la posesión a favor del comprador y la misma
sea mediante una sentencia firme. Para hacer uso del saneamiento el mismo no
puede estar manifiesto dentro del contenido del contrato.
En una primera etapa, del Derecho Romano, este tipo de obligación era accidental
dentro del contrato, por lo cual no tenía vida jurídica si las partes no lo habían
verificado y lo que estipulaban era que se pagará el precio doble de la cosa si se
37
Obligaciones del Saneamiento, Torres Vásquez, Las Obligaciones del Saneamiento, España,
www.etorresvasquez.com.pe/pdf/SANEAMIENTO.pdf, 5 de junio de 2011.
51
establecía que había evicción. En una segunda etapa, esta obligación se convierte
en un elemento natural del contrato, por lo que tiene una exigibilidad propia siempre
y cuanto no la hubiesen eliminado en virtud de acuerdo recíproco. “Este criterio en el
Derecho Romano posterior y el de la mayoría de las legislaciones modernas. En
alguna, más que un elemento natural, es un elemento legal, surgiendo la obligación
del vendedor no ex contractu, sino ex lege”38.
38
9. Ibíd. Pág. 595.
39
Obligaciones del Saneamiento, Op Cit.
52
d. Que se notifique al vendedor del juicio de evicción, de acuerdo con lo regulado en
el Código Civil español, en su artículo 1481 el cual establece: “El vendedor está
obligado al saneamiento que corresponda, siempre que resulte probado que se le
notificó la demanda de evicción a instancia del comprador, faltando la notificación, el
vendedor no estará obligado al saneamiento”. Si faltaré la notificación, el vendedor
no estará obligado al saneamiento. Y el artículo 1482 del mismo cuerpo legal
establece: “El comprador demandado solicitará, dentro del término que la Ley de
Enjuiciamiento Civil señala para contestar a la demanda, que esta se notifique al
vendedor o vendedores en el plazo más breve posible. La notificación se hará como
la misma Ley establece para emplazar a los demandados.
53
De acuerdo con lo indicado el pleito de evicción se ventilará mediante un Juicio
Verbal según lo establecido anteriormente, por lo cual es importante lo siguiente:
Artículo 439 de la Ley de Enjuiciamiento Civil español. “Inadmisión de la demanda en
casos especiales 1. No se admitirán las demandas que pretendan retener o recobrar
la posesión si se interponen transcurrido el plazo de un año a contar desde el acto de
la perturbación o el despojo…”.
Una vez notificado el adquiriente del juicio verbal deberá de avisar al enajenante para
que este acuda a defenderlo y si procediera el caso que en la sentencia se llegará a
establecer que él no es el poseedor del bien el enajenante estará obligado al
saneamiento y al pago de daños y perjuicios si hubiere procedido de mala fe.
54
Artículo 442. “Inasistencia de las partes a la vista. 1. Si el demandante no asistiese a
la vista, y el demandado no alegare interés legítimo en la continuación del proceso
para que se dicte sentencia sobre el fondo, se le tendrá en el acto por desistido a
aquel de la demanda, se le impondrán las costas causadas y se le condenará a
indemnizar al demandado comparecido, si éste lo solicitare y acreditare los daños y
perjuicios sufridos.
2. No producirán efectos de cosa juzgada las sentencias que pongan fin a los juicios
verbales sobre tutela sumaria de la posesión…”.
55
hacer cesar la causa de esta; e indemnizar al comprador cuando no haya podido
impedir la perturbación, o cuando se haya consumado la evicción.
c. Cuando se declara que la cosa comprada estaba sujeta a una carga pasiva. De
acuerdo con el artículo 1483 del Código Civil español, “Si la finca vendida estuviese
gravada, sin mencionarlo la escritura, con alguna carga o servidumbre no aparente,
de tal naturaleza que deba presumirse no la habría adquirido el comprador si la
56
hubiera conocido, podrá pedir la rescisión del contrato, a no ser que prefiera la
indemnización correspondiente. Durante un año, a contar desde el otorgamiento de
la escritura, podrá el comprador ejercitar la acción rescisoria, o solicitar la
indemnización. Transcurrido el año, sólo podrá reclamar la indemnización dentro de
un período igual, a contar desde el día en que haya descubierto la carga o
servidumbre”.
57
pactado sobre este punto, si la evicción se ha realizado, tendrá el comprador derecho
a exigir del vendedor:
3º Las costas del pleito que haya motivado la evicción, y, en su caso, la del seguido
con el vendedor para el saneamiento.
58
para el caso de evicción, llegado que sea este, deberá el vendedor entregar
únicamente el precio que tuviere la cosa vendida al tiempo de la evicción, a no ser
que el comprador hubiera hecho la renuncia con conocimiento de los riesgos de la
evicción y sometiéndose a sus consecuencias”. Este tipo de renuncia llega a
exonerar al vendedor de reparar el daño, salvo que no existiera enriquecimiento
indebido, debido a que la cosa que vendió ya no era de su propiedad.
Pero en otros casos especiales se podrá pedir la rescisión del contrato entre los
cuales tenemos: 1ro. “Hace referencia al caso de que la cosa comprada que se haya
perdido a consecuencia de la evicción, sea de vital importancia, con relación al todo,
que sin dicha parte no la hubiere comprado”40; 2do. Este caso surge cuando
vendiéndose dos o más cosas a precio alzado o particular para cada una de ellas, si
constare claramente que el comprador no habría comprado la una sin la otra; y 3ro.
Que sobre el bien exista una carga o servidumbre no aparente de tal naturaleza, que
deba presumirse que no la habría adquirido si la hubiere conocido.
40
9. Ibíd. Pág. 608.
59
3. Saneamiento por vicios ocultos o redhibitorios.
“Se debe tener en cuenta que el vendedor no debe responder de todos los vicios,
sino de los esenciales o absolutos, dado el fin de la cosa, no de los personales en
relación con la comodidad del adquirente, pues entonces pocas ventas serian
seguras”41. Y el vendedor sólo es responsable de la utilidad que tenga la cosa y que
la misma tenga la utilización para la cual se le destina.
3.2 Definición.
“Es aquella situación que se produce cuando después de verificada la entrega, se
observa en la cosa vendida que tiene vicios ocultos que la hacen impropia para los
usos a que se destina o disminuyen de tal modo su utilidad, que de haberlos
conocido el comprador no la hubiese, adquirido o habría dado menos precio por ella”.
Dicha definición se encuentra establecida en el artículo 1484 del Código Civil
español.
“La obligación del vendedor es transmitir y entregar la cosa sin vicios jurídicos y sin
vicios materiales, pues en uno y otro caso, el fin económico del contrato no se
obtiene. El vendedor no puede conocerlos, y si los conoció, manifestarlos o no: en
todo caso responde, aunque varié la extensión de la responsabilidad, pues en todos
ellos no cumple lo que le compete para el fin de la venta”.42
41
De Diego, Felipe Clemente, Instituciones de Derecho Civil (Derecho de Obligaciones, Contratos y derecho de familia),
España, 1959, pág. 207.
42
Ibíd.
60
3.3 Elementos de los vicios ocultos o redhibitorios.
a. Que la cosa adolezca de un vicio;
b. Que el vicio sea grave, debido a que no pueda usarse la cosa para la que se le
destina o que de cierto modo no se pueda utilizar y que de haberlos conocido el
comprador no lo hubiera adquirido.
c. Que el vicio sea oculto, no se encuentre a la vista;
d. Que sea preexistente a la venta.
b. Desconocidos del comprador: si el comprador conoce los vicios del objeto vendido
se da por entendido que el comprador renuncia al saneamiento.
61
3.6 Deber de garantía posesión útil.
a. Vicios ocultos en general: “Si una vez verificada la entrega de la cosa, se
demuestra el incumplimiento por parte del vendedor de garantizarle la plena
posesión de la cosa vendida, el comprador tiene a su favor una pretensión de
redhibición”.43 Por lo cual es importante analizar la acción redhibitoria en sus faces
total o parcial y la acción estimatoria.
43
Puig Peña Federico. Op. Cit. Pág. 609.
62
2º. Supuesto de buena fe del vendedor.
Solo se hará efectiva la rescisión del contrato y efectos que la misma produce, el
vendedor deberá pagar el precio de la cosa que tenga en el momento en que se
dieron a conocer los vicios ocultos y no estará obligado a pagar daños y perjuicios.
b. Ventas judiciales.
De acuerdo a lo regulado en el artículo 1489 del Código Civil español que establece:
“En las venta judiciales no habrá lugar a la responsabilidad por daños y perjuicios;
pero sí a todo lo demás expuesto en los artículos anteriores”. No se puede solicitar la
indemnización, debido a que el vendedor, en realidad no es el propietario legítimo del
bien debido a que el mismo solo está ejecutando una garantía y en realidad se está
frente a un acreedor del legítimo propietario, y por tal circunstancia el mismo no
conoce la verdadera situación en la que se encuentra el objeto de la venta, por lo
cual no se puede aludir que actuó de mala fe.
3. El pacto en contrario siempre que no haya mala fe por parte del vendedor;
Se da cuándo a pesar del vicio, la cosa sigue sirviendo para el uso que se le destina,
pero a pesar de su utilidad da paso a la obligación de resarcir los daños
ocasionados.
63
b. Ventas conjunta de varias cosas.
Se produce cuando se venden dos o más cosas o animales, según el artículo 1491
del Código Civil español estable: “Vendiéndose dos o más animales juntamente, sea
en un precio alzado, sea señalándolo a cada uno de ellos, el vicio redhibitorio de
cada uno dará solamente lugar a su redhibición, y no a la de los otros, a no ser que
parezca que el comprador no habría comprado el sano o sanos sin el vicioso.
Se presume esto último cuando se compra un tiro, yunta, pareja o juego, aunque se
haya señalado un precio separado a cada uno de los animales que lo componen”.
64
a. Si la cosa vendida se perdiere por efecto de los vicios ocultos, conociéndolos el
vendedor, sufrirá éste la pérdida y deberá restituir el precio y abonar los gastos del
contrato, con los daños y perjuicios (Artículo 1487);
b. Si la cosa vendida tenía algún vicio oculto al tiempo de la venta, y se pierde
después por caso fortuito o por culpa del comprador, podrá éste reclamar del
vendedor el precio que pagó, con la rebaja del valor que la cosa tenía al tiempo de
perderse. Si el vendedor obró de mala fe, deberá abonar al comprador los daños e
intereses. (Artículo 1488).
c. En las ventas judiciales nunca habrá lugar a la responsabilidad por daños y
perjuicios; pero sí a todo lo demás dispuesto en los artículos anteriores, (Artículo
1489).
d. Las acciones que emanen de lo dispuesto en los cinco artículos precedentes se
extinguirán a los seis meses, contados desde la entrega de la cosa vendida,
(Artículo 1490).
65
3.8 Saneamiento por vicios ocultos en los animales.
De acuerdo con el artículo 1493 del Código Civil español establece: “El saneamiento
por los vicios ocultos de los animales y ganados no tendrá lugar en las ventas
hechas en feria o en pública subasta, ni en la de caballerías enajenadas como de
desecho, salvo el caso previsto en el artículo siguiente”. Y el artículo 1494 del mismo
cuerpo legal establece: “No serán objeto del contrato de venta los ganados y
animales que padezcan enfermedades contagiosas. Cualquier contrato que se
hiciere respecto de ello será nulo. También será nulo el contrato de venta de los
ganados y animales, si, expresándose en el mismo contrato el servicio o uso para
que se adquieren, resultaren inútiles para prestarlo”.
De acuerdo con el Código Civil español en su artículo 1495, “Cuando el vicio oculto
de los animales, aunque se haya practicado reconocimiento facultativo, sea de tal
naturaleza que no basten los conocimientos periciales para su descubrimiento, se
reputará redhibitorio. Pero si el profesor, por ignorancia o mala fe, dejara de
descubrirlo o manifestarlo, será responsable de los daños y perjuicios”. Se debe de
tomar en cuenta la experiencia del perito que toma parte dentro del contrato debido a
que si actuara de mala fe, el deberá de responder por los daños y perjuicios
ocasionados, porque su dictamen fue vinculante para la contratación.
El artículo 1496 del Código Civil español establece: “La acción redhibitoria que se
funde en los vicios o defectos de los animales, deberá interponerse dentro de
cuarenta días, contados desde el de su entrega al comprador, salvo que, por el uso
en cada localidad, se hallen establecidos mayores o menores plazos. Está acción en
las ventas de animales sólo se podrá ejercitar respecto de los vicios y defectos de los
mismos que estén determinados por la ley o por los usos locales”. Es de vital
importancia tener en cuenta los plazos establecidos dentro del ordenamiento jurídico
en virtud de que si el comprador dejará de observar los plazos perdería su derecho
de reclamar el saneamiento por vicios ocultos.
66
Tanto el comprador como el vendedor deben de cumplir con sus obligaciones
respectivas en cuanto al articulado siguiente:
Artículo 1497, “si el animal muriese a los tres días de comprado, será responsable el
vendedor, siempre que la enfermedad que ocasionó la muerte existiera antes del
contrato, a juicio de los facultativos”.
Artículo 1498, “resuelta la venta, el animal deberá ser devuelto en el estado en que
fue vendido y entregado, siendo responsable el comprador de cualquier deterioro
debido a su negligencia, y que no proceda del vicio o defecto redhibitorio”.
Artículo 1499, “en las ventas de animales y ganados con vicios redhibitorios, gozará
también el comprador de la facultad expresada en el artículo 1486; pero deberá usar
de ella dentro del mismo término que para el ejercicio de la acción redhibitoria queda
respectivamente señalado”.
67
CAPITULO IV
1. Saneamiento.
44
Rojina Villegas, Rafael, Derecho Civil Mexicano (Obligaciones parte dos), Volumen 5, México, Editorial Porrúa, 1985, Quinta
Edición. Pág. 393.
68
1.2 Responsabilidad civil.
El que enajena una cosa se obliga a trasmitir la propiedad de ella al adquirente y en
consecuencia a procurar la posesión pacífica de la misma. Y según lo estipulado en
Código Civil mexicano en su artículo 2120 el cual establece: “Todo el que enajena
está obligado a responder de la evicción, aunque nada se haya expresado en el
contrato”.
45
Rojina Villegas Rafael, Compendio de Derecho Civil (Teoría General de las Obligaciones), Vol.3, México, Editorial Porrúa,
1986. Pág. 404
69
pacífica de la cosa, mediante una sentencia firme y ejecutoriada, en el cual se hace
valer un derecho de un tercero.
46
Rojina Villegas Rafael, Op. Cit. Pág. 394.
70
I.- Las que no admitan ningún recurso;
II.- Las que, admitiendo algún recurso, no fueren recurridas, o, habiéndolo sido, se
haya declarado desierto el interpuesto, o haya desistido el recurrente de él, y
III.- Las consentidas expresamente por las partes, sus representantes legítimos o sus
mandatarios con poder”.
47
Borjano Soriano, Manuel. Teoría General de las Obligaciones, México, Editorial Porrúa S.A., 1985. 10ª Edición, Pág. 512.
48
Ibíd.
71
Para poder comprender de manera más amplía la evicción es necesario mencionar
los siguientes casos que se asimilan a ésta:
b. Acciones de Derecho.
Es cuando el perturbador acude ante los órganos de justicia a demandar al
adquirente, alegando un derecho sobre la cosa objeto del contrato, dando forma
jurídica a su pretensión.
72
medio de una resolución que no juzga la propiedad”49. De lo cual se puede
establecer lo siguiente:
Artículo 2.6.- “Acción plenaria de posesión. Compete acción al adquirente con justo
título y de buena fe, para que se le restituya el bien con sus frutos y accesiones en
términos del Código Civil. El actor también debe acreditar que tenía la posesión, o la
tenía quien le transmitió el bien, aun cuando no se hubiere consumado la usucapión.
49
Rojina Villegas, Rafael, Vol. 5. Op. Cit. Pág. 395.
73
Se da esta acción contra el poseedor de mala fe, o que teniendo título de igual
calidad ha poseído por menos tiempo que el actor”.
74
clandestinamente, por la fuerza o a ruego, pero sí contra el propietario o despojante
que transfirió el uso y aprovechamiento del bien por medio de contrato”.
50
Borja Soriano, Manuel, Op. Cit. Pág. 514.
75
En los artículos 2128, 2132, 2137 y 2140 del Código Civil mexicano se establece lo
relativo a la denuncia del pleito de evicción y precisando algunas consecuencias
importantes para el caso de que el enajenante no tenga intervención en el juicio, o
reconozca que carece de medios de defensa, o bien éste admita el derecho de
alguien que reclama. Y dichos preceptos se entenderán de la siguiente manera:
Artículo 2128, “Si el que enajena no sale sin justa causa al pleito de evicción, en
tiempo hábil, o si no rinde prueba alguna o no alega, queda obligado el saneamiento
en los términos del artículo anterior”.
Artículo 2132, “Si el que enajena, al ser emplazado, manifiesta que no tiene medios
de defensa, y consigna el precio por no quererlo recibir el adquirente, queda libre de
cualquier responsabilidad posterior a la fecha de consignación”.
Artículo 2137, “Si al denunciarse el pleito o durante él, reconoce el que enajenó el
derecho del que reclama, y se obliga a pagar conforme a las prescripciones de este
capítulo, sólo será responsable de los gastos que se causen hasta que haga el
reconocimiento, y sea cual fuere el resultado del juicio”.
76
Artículo 2.261.- “Tiempo para interponer tercerías coadyuvantes. Las tercerías
coadyuvantes, pueden oponerse en cualquier estado del juicio, mientras no se haya
dictado sentencia”.
77
Artículo 2.274.- “Llamamiento de terceros a juicio. Las partes podrán pedir que un
tercero sea llamado a juicio para que le pare perjuicio la sentencia en los siguientes
casos:
Es importante resaltar que lógicamente hay dos tipos de juicios: el primero es el juicio
de evicción y el segundo se llevará a cabo si el vendedor no paga voluntariamente el
cual es denominado juicio de saneamiento, es decir, aquel que entabla el comprador
para exigir al vendedor el pago de todas estas prestaciones, que le debe por el daño
causado.
78
d. El valor de las mejoras útiles y necesarias, siempre que en la sentencia no se
determine que el vendedor satisfaga su importe.
b) Los Frutos.
De acuerdo con los artículos 2130 y 2131 del Código Civil mexicano que establecen:
“Si el adquirente fuera condenado a restituir los frutos de la cosa, podrá exigir del que
enajenó la indemnización de ellos o el interés legal del precio que haya dado”, y “Si
79
el que adquirió no fuere condenado a dicha restitución, quedarán compensados los
intereses del precio con los frutos recibidos”.
80
e. Si el adquirente, luego de ser emplazado, no cumple con su deber denunciando el
pleito de evicción al que le enajenó;
f. Si el adquirente y el que reclama transigen o comprometen el negocio en árbitros
sin consentimiento del que enajenó; y
g. Si la evicción tuvo lugar por culpa del adquirente”.51
En el artículo 2123 del Código Civil mexicano, se hace referencia a la renuncia del
saneamiento por parte del adquirente, pero cuando se renuncia expresamente a
todas las consecuencias que pueden darse en virtud de la evicción y se adquiere la
cosa corriendo los riesgos inherentes, no habrá lugar en ningún momento al
saneamiento.
51
Ibíd. Pág. 515 y 516.
81
En el caso de que el adquirente decida rescindir el contrato, éste queda obligado a
devolver la cosa libre de gravámenes si se los hubiera impuesto. Según lo regulado
en el artículo 2136 que indica: “En el caso de los dos artículos anteriores, si el que
adquiere elige la rescisión del contrato, está obligado a devolver la cosa libre de los
gravámenes que le haya impuesto”.
52
Rojina Villegas, Rafael Vol. 5. Op. Cit. Pág. 398.
82
a. “Si el inmueble objeto de la enajenación estaba gravada con una servidumbre
legal;
83
únicamente el precio de la cosa, conforme a lo dispuesto en los artículos 2126,
fracción I y 2127, fracción I; pero aún de esta obligación quedará libre si el que
adquirió lo hizo con conocimiento de los riesgos de evicción y sometiéndose a sus
consecuencias”.
Este tipo de renuncia tiene dos interpretaciones en el derecho, según los términos en
que se haga. “Si es lisa y llana, se entiende que no se renuncia al precio, sino a
todas las prestaciones accesorias. Se ha considerado por equidad, aunque parezca
ilógico, que la renuncia del saneamiento no es al precio, sino a los daños, perjuicios
u gastos accesorios originados con motivo de la evicción. Pero puede renunciarse de
una manera absoluta, diciendo que en el caso del comprador sufra evicción, renuncia
de manera total al saneamiento, porque acepta el riesgo consiguiente, entonces el
comprador no tendrá derecho ni a la devolución del precio”55.
55
Rojina Villegas, Rafael. Compendio de derecho Civil (Contratos), Vol. 4, México, Editorial Porrúa S.A. 1980, Pág. 128.
84
3 El Saneamiento por defectos ocultos de la cosa enajenada.
De acuerdo con el Código Civil mexicano en su artículo 2142 establece: “En los
contratos conmutativos, el enajenante está obligado al saneamiento por los defectos
ocultos de la cosa enajenada que la haga impropia para los usos a que se le destina,
o que disminuya de tal modo este uso, que a haberlo conocido el adquirente no
hubiere hecho la adquisición o habría dado menos precio por la cosa”.
56
Ibíd. Pág. 120.
85
3.3 Condiciones de la responsabilidad del enajenante.
Para que el enajenante sea responsable de los efectos de la cosa enajenada, se
necesita la reunión de varias condiciones:
86
3.5 Efectos.
El adquirente tiene la elección entre dos procedimientos: la indemnización o la
rescisión del contrato. Según lo establecido en el artículo 2146 del Código Civil
mexicano, “en los casos en que el adquirente pueda elegir la indemnización o la
rescisión del contrato, una vez hecha por él la elección del derecho que va a
ejercitar, no puede usar del otro sin el consentimiento del enajenante”.
a) La acción redhibitoria.
Para comprender la acción redhibitoria es necesario analizar lo regulado en el
Código Civil mexicano para lo cual se hace referencia a lo siguiente:
Artículo 2144.- En los casos del artículo 2142, puede el adquirente exigir la rescisión
del contrato y el pago de los gastos que por él hubiere hecho, o que se le rebaje una
cantidad proporcionada del precio, a juicio de peritos. Si se opta por rescindir el
contrato se le abonará los gastos que ya hubiere hecho sobre la cosa”.
Artículo 2145.- “Si se probare que el enajenante conocía los defectos ocultos de la
cosa y no los manifestó al adquirente, tendrá éste la misma facultad que le concede
el artículo anterior, debiendo, además, ser indemnizado de los daños y perjuicios si
prefiere la rescisión”.
Artículo 2146.- “En los casos en que el adquirente pueda elegir la indemnización o la
rescisión del contrato, una vez hecha por él la elección del derecho que va a
ejercitar, no puede usar del otro sin el consentimiento del enajenante”.
87
Artículo 2154.- “Si la enajenación se declara resuelta, debe devolverse la cosa
enajenada en el mismo estado en que se entregó, siendo responsable el adquirente
de cualquier deterioro que no proceda del vicio o defecto oculto.
b) La acción estimatoria.
Para analizar la acción estimatoria se hace mención a lo establecido en los 2144 y
2145 del Código Civil mexicano. En cuanto a que si el adquirente decide no rescindir
el contrato y quedarse con la cosa, el enajenante está en la obligación de rebajarle el
precio debido a que la cosa se encuentra con defectos. Pero si el enajenante actuará
de mala fe, está en la obligación de pagar al enajenante los daños y perjuicios
ocasionados.
88
debido a que si se equivoca no podrá optar por otra, la acción una vez iniciada no se
podrá utilizar otra.
Artículo 2151.- “Se presume que el adquirente no tenía voluntad de adquirir uno solo
de los animales, cuando se adquiere un tiro, yunta o pareja, aunque se haya
señalado un precio separado a cada uno de los animales que los componen”.
Artículo 2152.- “Lo dispuesto en el artículo 2150 es aplicable a la enajenación de
cualquiera otra cosa”.
Artículo 2153.- “Cuando el animal muere dentro de los tres días siguientes a su
adquisición, es responsable el enajenante, si por juicio de peritos se prueba que la
enfermedad existía antes de la enajenación”.
Artículo 2154.- “Si la enajenación se declara resuelta, debe devolverse la cosa
enajenada en el mismo estado en que se entregó, siendo responsable el adquirente
de cualquier deterioro que no proceda del vicio o defecto ocultado”.
Artículo 2155.- “En el caso de enajenación de animales, ya sea que se enajenen
individualmente, por troncos o yuntas, o como ganados, la acción redhibitoria por
causa de tachas o vicios ocultos, sólo dura veinte días, contados desde la fecha del
contrato”.
Se debe de tomar en cuenta cada una de las reglas enumeradas, debido a que para
cada caso en específico se debe tomar en cuenta lo regulado en dicho cuerpo legal.
89
3.9 Pérdida o mudanza de la naturaleza de la cosa.
De acuerdo con la pérdida o mudanza de la cosa se establece lo relativo al mismo
dentro de los siguientes artículos del Código Civil mexicano. Artículo 2147.- “Si la
cosa enajenada pereciere o mudare de naturaleza a consecuencia de los vicios que
tenía, y eran conocidos del enajenante, éste sufrirá la pérdida y deberá restituir el
precio y abonar los gastos del contrato con los daños y perjuicios”.
Artículo 2148.- “Si el enajenante no conocía los vicios, solamente deberá restituir el
precio y abonar los gastos del contrato, en el caso de que el adquirente los haya
pagado”.
Artículo 2160.- “Si la cosa enajenada con vicios redhibitorios se pierde por caso
fortuito o por culpa del adquirente, le queda a éste, sin embargo, el derecho de pedir
el menor valor de la cosa por el vicio redhibitorio”.
90
Se debe de tomar en cuenta que en las adjudicaciones judiciales el que vende el
bien no es el verdadero dueño o propietario de la cosa, en virtud que dicho bien se
vende para cubrir las deudas del dueño.
91
CAPITULO V
Ahora bien se hace mención de las obligaciones existentes en este contrato, siendo
la principal obligación la del vendedor, que es el de garantizarle al comprador la
posesión útil y pacífica de la cosa o bien objeto de la compraventa, y si está garantía
llegaré a faltar ya sea por la mala o buena fe del vendedor, el comprador tiene
derecho a reclamar el saneamiento del bien, ya sea por los vicios ocultos que pueda
poseer, o porque el comprador se vea perturbado de la posesión del bien en virtud
de una sentencia judicial que ampare un derecho anterior a la compraventa.
Estableciendo así los resultados de este estudio jurídico-doctrinario los cuales
responden a la siguiente pregunta de investigación: ¿Cuál es la regulación del
Saneamiento en el contrato de Compraventa en Guatemala y que deficiencias
presenta al compararla con la legislación española y mexicana?
92
está garantía hacia el comprador el contrato no cumpliría con el objeto de su
celebración, debido a que se defraudaría al comprador en su patrimonio por la mala
fe del vendedor. Además es importante mencionar que el saneamiento para que
nazca a la vida jurídica dentro del contrato de compraventa, no es necesario que se
establezca dentro de las cláusulas del contrato, salvo que exista renuncia al
saneamiento y para que se dé la renuncia no debe mediar mala fe por parte del
vendedor de acuerdo a lo estudiado en los capítulos anteriores y debe ir estipulado
en el contrato la renuncia absoluta o parcial.
93
Es importante mencionar la diferencia existente entre la legislación guatemalteca y la
legislación mexicana, debido a que en el Derecho Civil guatemalteco el saneamiento
por evicción es uno solo juicio, en el cual el comprador ejerce la garantía, de que el
vendedor le restituya el precio que pago por el bien, del cual se le ha privado del uso,
goce y disfrute en virtud de una sentencia firme y en el Derecho Civil mexicano, no
es así, debido a que el juicio de evicción es la acción que inicia el comprador en
contra del vendedor, para que esté devuelva el precio del bien, y el saneamiento es
el juicio que inicia posteriormente el comprador en contra del vendedor, debido a que
no tiene la buena fe de devolver el precio, es decir que en la legislación mexicana se
ejercitan dos tipos de juicios, que siempre están a favor del comprador.
94
precio deberá restituir, los frutos a que esté obligado, y deberá pagar las mejoras
necesarias y útiles que se hubieren realizado más los gastos del juicio a que estuvo
sometido el comprador incluyendo también los gastos del contrato de compraventa,
son los mismos efectos que produce la evicción en el caso del Derecho Civil de
España y México.
95
fuere menor al que tenía, deberá devolver el precio que él recibió al momento en que
vendió el bien.
En Guatemala los vicios ocultos tienen su aplicación en todos los bienes sean estos
muebles, inmuebles o semovientes, no siendo así para el caso de España, debido a
que los vicios ocultos solo se refieren a los bienes muebles o inmuebles y en el caso
de los animales se establece que se está frente a los defectos ocultos.
1.7 Acciones.
Las acciones dentro de los vicios ocultos tanto en la legislación civil guatemalteca,
española y mexicana son iguales debido a que solo existen dos tipos de acciones
que el comprador puede ejercer en contra del vendedor las cuales son: la acción
estimatoria o la acción redhibitoria, el comprador puede ejercer cualquiera de las dos
acciones pero una vez ejercida una de las acciones no se podrá ejercer la otra,
tomando en cuenta que en la acción estimatoria el comprador decide quedarse con
el bien, entonces el vendedor tiene la obligación de devolver parte del precio que
recibió en virtud de que el bien vale menos; y en la acción redhibitoria es mediante la
cual se rescinde totalmente el contrato, no siendo así para la legislación civil
mexicana debido a que el comprador puede ejercer cualquiera de las dos acciones y
una vez ejercitada una puede hacer uso de la otra si así lo estimare conveniente, es
96
importante resaltar los plazos en los cuales se pueden ejercer dichas acciones
tomando en cuenta que es de seis meses para el caso de Guatemala, España y
México, pero si se trata de animales el plazo es de quince días en Guatemala, sin
dejar de mencionar que en España el plazo en el caso del descubrimiento de una
servidumbre no aparente es de un año contado a partir del momento en que se
celebra el contrato.
1.9 Excepciones.
Del estudio comparativo realizado se llega a la conclusión que el vendedor tiene
derecho a ejercitar las siguientes excepciones de acuerdo con el Derecho Civil
guatemalteco, español y mexicano:
97
Si se llegaré a probar estas tres excepciones que son indispensables para el
vendedor, quedará libre de responsabilidad frente al comprador. En virtud de su
buena fe para contratar.
98
1.13 Formas en que se perturba la posesión.
El Derecho Civil guatemalteco solo hace referencia que se perturba la posesión por
razones de derecho, es decir en virtud de una sentencia firme, pero el Derecho Civil
mexicano hace mención a la perturbación mediante acciones de hecho en las cuales
un tercero va a inquietar o a molestar al comprador, pero éste, no deberá acudir con
el vendedor para que lo ayude debido a que la perturbación no le es imputable salvo
a que tuviera alguna responsabilidad se estaría frente a una acción de derecho, en la
cual el vendedor tienen la obligación de defender al comprador en el juicio
respectivo.
99
a una evicción parcial por lo que le es aplicable lo regulado al saneamiento por
evicción estudiado y analizado anteriormente.
100
hipotecaria, puede llegar a suspender el pago del precio hasta que el vendedor haga
cesar la perturbación o el peligro, a no ser que se estipule la devolución del precio en
su caso, o se haya estipulado que, no obstante cualquiera contingencia de aquella
clase, el comprador estará obligado a verificar el pago. Ahora bien en el Derecho
Civil guatemalteco no hace referencia en el Código Civil acerca de que proceda la
perturbación al momento de realizar los pagos correspondientes a la venta como lo
indica el Derecho Civil español por lo cual, sería importante regular ésta modalidad
dentro del ordenamiento jurídico guatemalteco de modo que el comprador se
encuentre realmente protegido contra un posible fraude que pudiere existir por parte
del vendedor.
101
CONCLUSIONES.
102
5. A pesar que el contenido normativo del Saneamiento es poco, mediante el análisis
comparativo se llega a reforzar el conocimiento que se tiene y en el caso de que se
llegaré a tener lugar su aplicabilidad sería más efectiva.
103
RECOMENDACIONES
2. Que los futuros profesionales no solo se queden con lo que se imparte en las
aulas, sino que también sientan esa necesidad de ampliar el conocimiento que los
profesionales del Derecho brindan al momento de impartir sus clases y en este caso
en particular dar mayor énfasis al saneamiento civil, debido a que es una garantía en
favor del comprador, y de la cual no se hace el estudio necesario para su
comprensión.
3. Que los profesionales del Derecho como a los estudiantes es indispensable que
realicen estudios jurídicos al momento de estudiar el Código Civil y el Código
Procesal Civil y Mercantil guatemalteco, también se estudie la doctrina existente
debido a que el contenido en el Código es muy poco y es importante conocer las
instituciones o modalidades existentes para poder llegar a una mejor comprensión.
4. Que los Abogados, como los estudiantes pongan el esfuerzo debido para poder
comprender las condiciones que pueden surgir en los contratos más ahora que
existen tantas modalidades de contratos y que en todos se puede dar la evicción.
104
REFERENCIAS.
a. Bibliografía:
1. Aguilar Guerra, Vladimir Osman, Derecho de Obligaciones, Guatemala, 2007.
2. Berjano Sánchez, Manuel; Obligaciones Civiles, México, Editorial Oxford. 2002.
3. Borja Soriano, Manuel, Teoría General de la Obligaciones, México, Editorial
Porrúa, 1985, Décima Edición.
4. Contreras Ortiz, Rubén Alberto, Obligaciones y Negocios Jurídicos Civiles (Parte
General), Guatemala, 2007.
5. De Diego, Felipe Clemente, Instituciones de Derecho Civil (Derecho de
Obligaciones Contratos Derechos de Familia), Madrid España, 1959. Última
Edición.
6. Espín Canovas, Diego, Derecho Civil Español, Madrid España, 1961, Editorial
Revista de Derecho Privado Madrid, Segunda Edición.
7. Ojeda Salazar, Federico, Exposición de Motivos Decreto Ley 106 Guatemala,
1965.
8. Orellana Donis, Eddy Giovanni. Derecho Civil Sustantivo III, IV, V. Guatemala.
Orellana Alonzo & Asociados, 2007.
9. Planiol, Marcel, Tratado Elemental de Derecho Civil, México, Editorial José M.
Cajica, 1947.
10. Puig Peña Federico, Compendio de Derecho Civil Español, Obligaciones y
Contratos, Tomo III, España, Editorial Arandi Pamplona, 1979.Segunda Edición.
11. Rojina Villegas Rafael, Derecho Civil V Obligaciones II, México, Editorial Porrúa
S. A. República de Argentina, 1985, Quinta Edición, Segunda parte.
12. Rojina Villegas Rafael, Derecho Civil VI Contratos I, México, Editorial Porrúa S. A.
República de Argentina, 1985, Quinta Edición, Primera parte.
13. Sánchez Medal, Ramón, De Los Contratos Civiles, México, Editorial Porrúa, 1986.
14. Saneamiento, Diccionario de ciencias jurídicas, políticas y sociales, Argentina,
Editorial Heliasta, Vigésima Octava Edición.
105
15. Valverde y Valverde, Calixto. Tratado de Derecho Civil Español, Parte Especial
derechos Personales u Obligaciones. Valladolid España. Talleres Tipográficos
Ciesta. 1937.
16. Vásquez Ortiz Carlos, Derecho Civil IV Obligaciones II, Guatemala, Editorial
Crockman, 2000.
17. Viteri Echeverría, Ernesto R. Los Contratos en el Derecho Civil Guatemalteco.
Guatemala. Instituto de Investigaciones Jurídicas. 2007. Segunda Edición.
b. Normativas.
1. Código Civil Federal Mexicano. 26 de mayo, 14 de julio, 3 y 31 de agosto de
1928.
2. Código Civil Guatemalteco, Decreto Ley 106;
3. Código de Procedimientos Civiles mexicano, decreto número 77.
4. Código Procesal Civil y Mercantil, decreto ley 107
5. Ley de Enjuiciamiento Civil, español. Ley 1/2000, de 7 de enero, de
Enjuiciamiento Civil.
6. Real Decreto, Código Civil Español, 24 de julio de 1889.
c. Electrónicas.
1. Lex Jurídica. Sevilla, José Manuel. Saneamiento de Vicios, España. 2001-
2010,http://www.lexjuridica.com/doc.php?cat=23&id=77, 10de enero de 2011.
2. Grupo CTO Hacienda. Derecho Civil, Tema 8 La Compraventa, España.
http://www.grupocto.es/tienda/pdf/gh_temsderciv_capm.pdf de Otras.
1. Navarro Orozco, Baudio Napoleón, El Saneamiento por Evicción y por Vicios
Ocultos según la legislación Guatemalteca, Quetzaltenango, Guatemala. 1983,
Licenciatura en Ciencias Jurídicas y Sociales, Universidad San Carlos de
Guatemala.
106
ANEXOS:
ANTEPROYECTO DE TESIS.
1. Título de trabajo de tesis:
El Saneamiento Civil en el Contrato de Compraventa, análisis comparativo
España y México.
2. Modalidad de Trabajo de Tesis:
Monografía
3. Objetivos.
a. Objetivo General.
Determinar cuál es la regulación del saneamiento en el contrato de compraventa en
Guatemala y que deficiencias presenta al compararla con la legislación española y
mexicana.
b. Objetivos Específicos.
b. 1. Establecer las similitudes y diferencias entre la legislación civil guatemalteca
con la legislación civil española en cuanto al tema del saneamiento en el contrato de
compraventa.
b. 2. Determinar las deficiencias existentes en el saneamiento civil guatemalteco.
b.3. Estudiar jurídica y doctrinariamente el saneamiento civil guatemalteco para darle
una mayor aplicabilidad en el contrato de compraventa.
b.4. Reforzar el conocimiento que se tiene sobre el saneamiento en el contrato de
compraventa para facilitar la enmienda de los vicios que se den dentro de este
contrato.
b.5. Analizar la aplicabilidad del saneamiento por Evicción o por Vicios Ocultos, en el
contrato de compraventa civil.
4. Marco Teórico y Planteamiento del Problema.
Cuando se llega a estudiar el Derecho Civil Guatemalteco, siendo este un derecho
privado que abarca una serie de instituciones como el Saneamiento se puede llegar
a determinar que no se ha profundizado lo suficiente sobre el tema debido a que es
una de las instituciones que ayuda a la reparación y satisfacción de algún daño que
107
pudiere sobrevenir en determinados actos o contratos dentro de la legislación vigente
en Guatemala. Teniendo en el saneamiento dos clases que son: el saneamiento por
evicción y el saneamiento por vicios ocultos, los cuales se pueden entender de la
siguiente manera: Saneamiento por Evicción es una situación jurídica que se
caracteriza por la privación total o parcial de una cosa, sufrida por su adquirente, en
virtud de una sentencia judicial, "esta puede ser derivada de una acción
reivindicatoria" dictada sobre la base de derechos alegados por terceros cuya causas
son anteriores al título de adquisición del primero. En cuanto al Saneamiento por
Vicios Ocultos se debe tener en cuenta que es la responsabilidad a cargo del
enajenante respecto del adquirente por haber enajenado una cosa que presenta
defectos de tal naturaleza que no le permite a esté ultimo tener posesión útil de la
cosa, en base a lo anterior se puede decir que el saneamiento es una acción que
ayuda a resarcir un daño que pude surgir dentro de un contrato u obligación, la cual
se puede dar de dos formas, como ya se indicó anteriormente y dentro del Código
Civil guatemalteco se encuentra regulado el saneamiento dentro de las obligaciones
provenientes de contratos, en la cual explica la forma de como reparar el daño que
haya surgido, ahora bien es un institución de la cual se tiene un conocimiento
reducido pero que no deja de ser importante y por lo cual hace que sea objeto de
estudio y análisis .
Para emplear el saneamiento existe “la acción redhibitoria que fue creada en el
derecho romano y servía para rescindir la venta. Cuando un objeto tenía defectos se
debía devolver el bien con sus frutos y accesorios, el vendedor tenía que reintegrar el
importe que había recibido. En el caso de vicios ocultos es un defecto del que
adolece el objeto de la venta y que no puede apreciarse a simple vista o bien se
requieren conocimientos técnicos para advertirlo. Defectos de este tipo traen consigo
otro al mismo tiempo, pero en caso de estar viciado el consentimiento, se entiende
que se exteriorizó la voluntad dirigida a la aceptación de comprar, sobre un bien en
aparente buen estado, que no revelaba daños manifiestos”57.
57
Buenas Tareas, Roberto Rubio, El Saneamiento Civil, Guatemala, 2010,
www.buenastareas.com/sanemientoporevicciónoporviciosocultos, 04/06/10
108
Es de interés saber cómo se emplea el saneamiento civil en otras legislaciones
teniendo como base la de España y México, para poder comprender la aplicabilidad
que tiene el Saneamiento civil en estos países por lo cual es necesario hacer
referencia a lo siguiente: Que el saneamiento en sus dos clases se le da mayor
énfasis en el Contrato de compraventa, debido a que en este contrato no solo se
transfiere la propiedad, sino que también se transfiere el uso, goce y disfrute de la
cosa, tomando en cuenta que en el ordenamiento guatemalteco se establece: para
recurrir al saneamiento civil es necesario que dentro de las cláusulas del contrato se
establezca el mismo, no siendo así en la legislación española debido a que no debe
importar si establece dentro del contrato o no debido a que es una obligación del
vendedor resarcir el daño en el cual se incurrió de mala fe.
De modo que se ven claramente tres tipos de remedios posibles, según el origen de
la queja del comprador: Si se puede convencer al juez de que hubo un error, podrá
tratar de obtener la nulidad del contrato por vicio de su consentimiento; a no ser que
los dos se hubiesen equivocado. Desde un punto de vista teórico, la situación es
clara: las tres posibilidades son distintas y a cada una le corresponde su propio
58
Pontificia Universidad Católica de Chile“El Saneamiento En La Compraventa De Bienes”Revista Chilena Scielo de Derecho,
Vol. 35, Chile, Diciembre 2008, pág. 605 y 606.
109
remedio. Sin embargo, de hecho y en el terreno práctico, las diferencias no son tan
pronunciadas y a veces se puede dudar; y para que esto no suceda se debe tener en
cuenta la solución para cada tipo de problema que se dé, de tal forma se considera
que es necesaria una comparación jurídica del saneamiento civil guatemalteco con la
legislación española y mexicana por lo que se llega al siguiente planteamiento del
problema. ¿Cuál es la regulación del saneamiento en el contrato de compraventa en
Guatemala y que deficiencias presenta al compararla con la legislación mexicana y
española?
5. Alcances de la Investigación.
Se llevará a cabo un análisis jurídico comparativo entre las legislaciones de España,
México y Guatemala, sobre el Saneamiento Civil en el Contrato de Compraventa,
debido a que pertenece al Área Privada del Derecho y dicho tema se desarrollará en
el contexto actual.
6. Límites de la Investigación.
Dentro de los limitantes de esta investigación, se encuentra la falta de referencia
bibliográfica a cerca de la legislación guatemalteca, española y mexicana debido a
que es un área poco estudiada, pero estas limitantes se superarán, buscando
diferentes fuentes de investigación acerca del saneamiento civil guatemalteco,
español y mexicano.
7. Aporte.
Con la investigación del Saneamiento Civil en el Contrato de Compraventa, se
pretende dejar un amplio conocimiento a los estudiantes de derecho, y a la sociedad
civil en general, debido a que el Saneamiento es un tema que tiene poca
información, y que es indispensable que se tenga conocimiento sobre este tipo de
tema debido a que puede ayudar a sanear cualquier vicio que se encuentre dentro de
los contratos traslativos de dominio o en aquellos en los que se transfiera el uso,
goce o disfrute de cualquier bien.
110
8. Tipo de Investigación.
Jurídico-Comparativa.
9. Sujetos.
No aplica.
10. Unidades de Análisis.
Constitución Política de la República de Guatemala
Código Civil Guatemalteco Dto. Ley 106
Código Civil Federal Mexicano.
Real Decreto, Código Civil Español
11. Instrumentos.
Esta etapa no aplica debido a que se trata de una investigación comparativa.
12. Índice Esquemático Preliminar.
CAPITULO I
LOS CONTRATOS EN GENERAL.
1.1 Los Contratos.
1.1.1 Definición.
1.1.2 Forma.
1.1.3 Clasificación.
1.1.4 Legitimación.
1.1.5 Interpretación.
1.1.6 Efectos.
1.1.7 Recisión
1.2 De los contratos en Particular. “La Compraventa”
1.2.1 Definición.
1.2.2 Elementos.
1.2.3 Figuras Afines.
1.2.4 Clasificación.
1.2.5 Efectos del Contrato.
1.2.6 Modalidades de la Compraventa.
1.2.7 Obligaciones y Derechos de los Otorgantes.
111
CAPITULO II
EL SANEAMIENTO CIVIL GUATEMALTECO.
2.1 El Saneamiento en General.
2.1.1 Antecedentes históricos del Saneamiento en Guatemala
2.1.2 Definición.
2.1.3 Clases.
2.2 El saneamiento por Evicción.
2.2.1 Significado de la palabra Evicción
2.2.2 Definición.
2.2.3 Clases de Saneamiento por Evicción.
2.2.4 Garantías.
2.2.5 En que contratos se aplica.
2.3 Saneamiento por vicios Ocultos.
2.3.1 Definición.
2.3.2 Casos en que se aplica.
2.3.3 Garantías.
2.3.4 Acción Redhibitoria
CAPITULO III
ANÁLISIS JURÍDICO-DOCTRINARIO DEL SANEAMIENTO EN LA LEGISLACIÓN
CIVIL ESPAÑOLA.
3.1 El Saneamiento Civil Español.
3.1.1 Saneamiento por Evicción
3.1.1.1 Definición.
3.1.1.2 Clases de Saneamiento por Evicción.
3.1.1.3 Garantías.
3.1.1.4 En que contratos se aplica.
3.1.2 Saneamiento por Vicios Ocultos.
3.1.2.1 Definición.
3.1.2.2 Clases.
3.1.2.3 Garantías.
112
3.1.2.4 En que contratos se aplica.
CAPITULO IV
ANÁLISIS JURÍDICO DOCTRINARIO DEL SANEAMIENTO EN LA LEGISLACIÓN
FEDERAL CIVIL MEXICANA.
4.1 El Saneamiento Civil Mexicano.
4.1.1 Saneamiento por Evicción
4.1.1.1 Definición.
4.1.1.2 Clases de Saneamiento por Evicción.
4.1.1.3 Garantías.
4.1.1.4 En que contratos se aplica.
4.1.2 Saneamiento por Vicios Ocultos.
4.1.2.1 Definición.
4.1.2.2 Clases.
4.1.2.3 Garantías.
4.1.2.4 En que contratos se aplica.
CAPITULO V
5.1 Análisis Jurídico-Comparativo del Saneamiento en el Contrato de Compraventa
Guatemala, España, México.
5.2 Diferencias entre el saneamiento por evicción y saneamiento por vicios ocultos
dentro del contrato de Compraventa. Guatemala, España, México.
5.3 Similitudes entre el saneamiento por evicción y saneamiento por vicios ocultos
dentro del contrato de Compraventa. Guatemala, España, México.
5.4 Deficiencias entre el saneamiento por evicción y saneamiento por vicios ocultos
dentro del contrato de Compraventa. Guatemala, España, México.
113
5.5 Aportes a la legislación civil guatemalteca para una mejor ampliación y aplicación
del Saneamiento dentro del ordenamiento jurídico en el contrato de Compraventa.
CAPITULO VI
6.1 Presentación y Discusión de Resultados.
Este tipo de tesis no ha sido realizada debido a que es un tema que tiene poca
información y que no deja de ser importante dentro del ordenamiento jurídico
guatemalteco y es importante realizar una investigación comparativa de este tipo,
debido a que de esta forma se puedee ayudar a la mejor aplicabilidad del
Saneamiento ya sea por evicción o por vicios ocultos dentro de la legislación
guatemalteca y así tomar como base otras legislaciones siendo en este caso los
países de España y México.
14. Conclusiones
15. Recomendaciones
16. Referencias.
d. Bibliografía:
18. Berjano Sánchez, Manuel; Obligaciones Civiles, México, Editorial Oxford. 2002.
19. Orellana Donis, Eddy Giovanni. Derecho Civil Sustantivo III, IV, V. Guatemala.
Orellana Alonzo & Asociados, 2007.
20. Puig Peña Federico, Compendio de Derecho Civil Español, Obligaciones y
Contratos, Tomo III, España, Editorial Arandi Pamplona, 1979.Segunda Edición.
21. Rojina Villegas Rafael, Derecho Civil V Obligaciones II, México, Editorial Porrua
S. A. República de Argentina, 1985, Quinta Edición, Segunda parte.
114
22. Saneamiento, Diccionario de ciencias jurídicas, políticas y sociales, Argentina,
Editorial Heliasta, Vigésima Octava Edición.
23. Valverde y Valverde, Calixto. Tratado de Derecho Civil Español, Parte Especial
derechos Personales u Obligaciones. Valladolid España. Talleres Tipográficos
Ciesta. 1937.
24. Vásquez Ortiz Carlos, Derecho Civil IV Obligaciones II, Guatemala, Editorial
Crockman, 2000.
25. Viteri Echeverría, Ernesto R. Los Contratos en el Derecho Civil
Guatemalteco. Guatemala. Instituto de Investigaciones Jurídicas. 2007. Segunda
Edición.
e. Normativas.
7. Código Civil Federal. 26 de mayo, 14 de julio, 3 y 31 de agosto de 1928.
8. Código Civil Guatemalteco, decreto ley 106
9. Código Procesal Civil y Mercantil, decreto ley 107
10. Real Decreto, Código Civil Español, 24 de julio de 1889.
f. Electrónicas.
3. Buildyourown FREE website at Tripod.com, Saneamiento, España,
2009.fhttp://unslgderechoquinto.es.tripod.com/DerechoObligacionesContratos3/do
c3_5.htm, 10 de enero de 2011.
4. Iuris Civilis, Blog Jurídico de Derecho Civil. Editor Aranzadi. Derecho
Contractual, El Saneamiento por Evicción. España. 2009,
http://www.iuriscivilis.com/2009/01/el-saneamiento-por-eviccion.htm, 10 de enero
de 2011.
5. Lex Jurídica. Sevilla, José Manuel. Saneamiento de Vicios, España. 2001-
2010,http://www.lexjuridica.com/doc.php?cat=23&id=77,
6. de enero de 2011.
g. Otras.
2. Exposición de Motivos Decreto Ley 106.
3. Ríos Aguilar, Leslie Miriam. Diferencia del Saneamiento por Evicción y el
Saneamiento por Vicios de Ocultos en el Contrato de Arrendamiento. Guatemala,
115
2003, Tesis de Licenciatura en Ciencias Jurídicas y Sociales, Universidad Rafael
Landívar.
17. Modelo de Instrumentos.
No aplica.
116