Está en la página 1de 105

EL DEFICIT HABITACIONAL Y LOS LIMITANTES DEL SISTEMA FINANCIERO PARA SU RESOLUCIÓN. ALEJANDRO BANZAS Y LORENA FERNANDEZ

1

EL DEFICIT HABITACIONAL Y LOS LIMITANTES DEL SISTEMA FINANCIERO PARA SU RESOLUCIÓN. 1 ALEJANDRO BANZAS Y LORENA FERNANDEZ

1. INTRODUCCIÓN

La falta de oportunidades en el acceso a la vivienda para un gran número de

habitantes de los países en desarrollo se constituye en un derecho aún postergado y de

compleja resolución, surgiendo como resultado -entre otras cuestiones- de una desigual

distribución del ingreso. Argentina no es la excepción y entre las deudas pendientes en

materia social aparece la necesidad de satisfacer la demanda de viviendas que ubica a

nuestro país, según el Censo Nacional de Población y Vivienda (2001), con un déficit

estimado de más de 2.600.000 viviendas (26,2% del total de hogares). A esta situación

debe adicionarse el incremento anual en la demanda de unas 120.000 viviendas, aspecto

que agrega mayores complicaciones a la resolución del problema habitacional. A su vez,

dicho déficit se desagrega en aspectos cualitativos y cuantitativos, resultando necesario

trabajar sobre ambos aspectos a fin de lograr reducir la brecha estructural señalada.

La política de vivienda en los últimos treinta años se asentó en dos pilares: el

Banco Hipotecario Nacional (BHN), como líder del financiamiento hipotecario y del

sector de la construcción, y el Fondo Nacional de la Vivienda (FONAVI), los cuales

cobraron distinto protagonismo en la evolución de la política de vivienda según el

período de que se trate. En la década del setenta y ochenta las políticas públicas se

canalizaron por el lado de la oferta a través de un mayor impulso a las construcciones

con destino a los sectores de menores recursos mientras que por el lado de la demanda

se estimuló el financiamiento otorgado a través del BHN. El desarrollo sostenido de

estas acciones se vio limitado por causa de la volatilidad macroeconómica, resultando

en las altas tasas de interés y la inflación que caracterizaron a ese período. En la década

de los noventa, si bien se logró atenuar el impacto inflacionario característico de la

década precedente, se observaron cambios en las políticas de vivienda como

consecuencia del debilitamiento del rol estatal activo, generándose las condiciones que

favorecieron una mayor participación del sector privado. El BHN fue privatizado y se

destacó en el otorgamiento de financiamiento a sectores de medianos y altos ingresos,

perdiendo el Estado una herramienta clave para el fomento de la política de

1 El presente artículo se basa en el Trabajo de Investigación N° 18 del Cefid-ar cuyos autores son los investigadores Alejandro Banzas y Lorena Fernandez.

2

financiamiento de los sectores de menores recursos. Por otro lado, el FONAVI puso el énfasis en el otorgamiento de viviendas que debían ser destinadas a sectores ubicados en la base de la pirámide social y que en los hechos -debido a las circunstancias socioeconómicas imperantes, filtraciones e ineficiencias de gestión- fueron otorgados a segmentos de los niveles medios de la población. En tal sentido, este organismo formó parte de una política orientada desde el gobierno central a la descentralización operativa en los institutos provinciales aunque sin los recursos suficientes como para ampliar razonablemente su cometido, que no era otro que el de incrementar la oferta de vivienda social y paliar el déficit habitacional estructural del país. En consecuencia, el modesto desempeño histórico del sector de la vivienda, fruto de las debilidades en la instrumentación de las diversas políticas aplicadas, junto a un contexto macroeconómico desfavorable, plantea la necesidad de revisar las políticas públicas con el fin de incrementar la eficacia y la eficiencia de la gestión habitacional. Un aspecto esencial es el desarrollo de instrumentos que permitan al sistema bancario dinamizar el financiamiento y extenderlo. Otro aspecto complementario y vinculante es el aporte sustantivo y sustentable de recursos que debe proveer el Estado de modo de poder alcanzar mayores niveles de financiamiento para la vivienda con destino a los sectores de menores ingresos. Asimismo, es importante clarificar y precisar los objetivos de los programas habitacionales en función de las carencias objetivas que se presentan y apuntar a una mayor complementación entre las políticas habitacionales y aquellas políticas sociales tendientes a aliviar la pobreza y lograr una más justa distribución de la riqueza.

2. EL CASO ARGENTINO

Antes de adentrarnos en las necesidades habitacionales que padece nuestro país conviene introducir algunos conceptos relacionados con la definición misma de déficit habitacional, que permita entender los dos enfoques que son parte de un mismo problema a la hora del diseño de las políticas públicas por parte del Estado. Si bien la definición más simple de déficit habitacional remite a la diferencia entre la demanda y la oferta de viviendas en un momento y espacio determinados, existen otras definiciones, tanto por el lado de su componente físico como demográfico, que dan lugar a una gran diversidad de estimaciones. El de mayor uso y costumbre entre los

3

diversos países es el que identifica un enfoque cualitativo y uno cuantitativo 2 , siendo la sumatoria de ambos lo que constituye el déficit habitacional total de un país (Arraigada Luco, 2003). A pesar de las dificultades de orden metodológico por parte de los distintos censos de vivienda (1960,1980 y 1991), que impiden realizar una comparación homogénea de los resultados, se han podido establecer algunos comportamientos relevantes para destacar. En los años transcurridos entre 1960 y 1980 avanzó fuertemente en la Argentina el proceso de urbanización. Las viviendas en las ciudades pasaron a representar del 77% al 84% del total de unidades censadas, lo que representa un alto grado de asentamiento poblacional en ciudades y pueblos en detrimento del rural. De la información comparativa entre ambos censos surge que la habitabilidad de la vivienda, medida por la cantidad de personas que la ocupan evidenció una mejora en dicho lapso. Las viviendas con dos o más personas por cuarto disminuyeron del 33% al 19%, en tanto que aquellas que tenían en promedio un número superior a tres personas, disminuyeron del 16% al 9% (Censo Nacional de Población y Vivienda 1980, INDEC). De la información que surge del cuadro 8 y a pesar que los datos censales no permiten una comparación del todo homogénea, la década del noventa no contribuyó a reducir el déficit habitacional estructural, apenas por encima de los sesenta y cinco mil hogares deficitarios, correspondiéndole parte de dicha contracción a las viviendas irrecuperables.

Cuadro 8. Cuadro comparativo del déficit habitacional en Argentina (1991 y 2001)

     

Variación

Variación

1991

2001

absoluta

porcentual

Total de Hogares

 

8.927.289

10.073.625

1.146.336

12.8

Hogares

en

viviendas

       

irrecuperables (a)

651.766

534.037

-117.729

-18.1

Hogares

en

viviendas

1.573.804

1.646.965

73.161

4.6

2 El déficit cuantitativo estima la cantidad de viviendas que la sociedad debe construir o adicionar al parque existente para absorber las necesidades acumuladas. Se trata de estimar las nuevas unidades necesarias para que exista una relación uno a uno entre viviendas adecuadas y familias que necesitan alojamiento. En tanto que el déficit cualitativo se refiere a viviendas particulares que deben ser mejoradas en sus atributos de materialidad, servicios y/o espacio y su cómputo se refiere a viviendas en situaciones recuperables e irrecuperables. Existen discusiones metodológicas en el plano de la medición del déficit habitacional respecto a las variables utilizadas para detectar carencias cuantitativas, cuya medición exige seleccionar información relativa a viviendas que permitan distinguir cuales son inadecuadas o que deben ser repuestas. Otra cuestión metodológica relevante es la interacción que se establece entre ambos déficit dado que muchas veces existe superposición de ambos tipos de carencia (Arraigada Luco, 2003).

4

recuperables (b)

       

Hogares con hacinamiento por cuarto en viviendas buenas (c)

479.960

459.869

-20.091

-4.2

Subtotal de Hogares deficitarios

2.705.530

2.640.871

-64.659

-2.4

Hogares con hacinamiento de hogar en viviendas buenas (d)

424.200

s/d (e)

s/d

s/d

Total de Hogares deficitarios

3.129.730

s/d

s/d

s/d

Fuente: Dirección Nacional de Políticas Habitacionales. Subsecretaría de Desarrollo

Urbano y Vivienda.

(a)

Hogares que residen en: “ranchos”, “casillas”, “locales no construidos para fines habitacionales” y “viviendas móviles”.

(b)

Hogares que residen en: casas “B” (vivienda que no cuentan con baño con descarga de agua y “piezas de inquilinato”.

(c)

Hogares que residen en: casas “A” y “departamentos” y que presentan una relación superior a 2,00 personas por cuarto, produciendo situaciones de hacinamiento y promiscuidad.

(d)

Hogares que residen en casas “A” y “departamentos” y que comparten la vivienda con otro u otros hogares.

(e)

El censo del 2001 no relevó el número de viviendas por lo tanto no puede ser calculado el hacinamiento de hogares, a diferencia del censo de 1991 que relevó separadamente el número de viviendas y hogares.

A lo largo de la historia económica argentina, la política de vivienda estuvo

condicionada por la insuficiencia de recursos presupuestarios -gran parte de ellos

tuvieron como destino el pago de la deuda externa- y por los límites que significaron la

obtención de créditos internacionales, aplicados a programas específicos de solución

parcial del problema de la falta de vivienda. Por otra parte, la inflación, que soportó por

años la economía argentina, contribuyó a impactar negativamente tanto en el desarrollo

de mecanismos de financiamiento como en la capacidad de ahorro de las familias. A

consecuencia de esto, los sectores de menores ingresos se vieron obligados a

incrementar el mecanismo de autoconstrucción en asentamientos, muchos de ellos

ilegales, con carencia de la infraestructura necesaria (agua, luz, gas, etc.). Este es un

fenómeno que nació y se desarrolló con marcada presencia en la provincia de Buenos

Aires, en la Ciudad de Buenos Aires y en algunas ciudades del interior del país. Entre

las razones que explicaron el desplazamiento poblacional del campo a la ciudad se

destacan la búsqueda de empleo y el acceso a un mejor nivel de vida a partir del

desarrollo de la infraestructura que brindan las grandes ciudades. El crecimiento de

estos asentamientos de emergencia no tuvo ninguna planificación dado que sus

moradores, procedentes en su mayoría del interior del país o de países limítrofes,

5

tomaban este hábitat como transitorio. La realidad política, económica y social determinó que esta modalidad se constituyera en algo permanente. Planteado el problema de la vivienda y de las condiciones de vida en general que debieron afrontar estos sectores sociales, las políticas públicas encaradas por el Estado tuvieron etapas bien diferenciadas en los últimos treinta años. En efecto, bajo el gobierno militar (1976/1983) la lógica dominante fue la erradicación de los asentamientos (redujo su población en la Ciudad de Buenos Aires de 224.335 habitantes a 40.533) hacia otras ciudades del interior, sin alcanzar una solución sustentable. El gobierno democrático de 1983 toleró su regreso y comenzó a desplegar una política de relocalización consensuada y la urbanización de algunos asentamientos, pero con resultados insuficientes. La década del noventa se caracterizó en este sentido por poner de relieve la importancia de la propiedad privada privilegiando el régimen de tenencia y la legalización de las tierras ocupadas, entregando escrituras de dominio a los habitantes de los asentamientos con resultados incompletos 3 . La situación de estos sectores refleja un estado habitacional deficitario, concentrándose casi un 80% en los quintiles de ingresos más bajos de la estructura social (ver cuadros 9 y 10). En la misma dirección, un trabajo de Info-hábitat indica que en los últimos 5 años casi se triplicaron los asentamientos de emergencia en los 24 distritos que integran el cordón del conurbano bonaerense. De 385 villas de emergencia (registradas durante el censo 2001) pasaron a 1.000, ubicadas en su mayoría en el sur del conurbano lindando con la Capital Federal 4 . Esta situación es un fenómeno de escala mundial como resultado del avance de los procesos de urbanización en el que predominan poblaciones de escasos recursos, poco calificadas y mayoritariamente desempleadas o subempleadas. Según un informe de Naciones Unidas, para el año 2020 unos 1.400 millones de personas vivirán en un asentamiento precario, con una población mundial proyectada del orden de los 8.000 millones de habitantes. El problema es mucho más

3 Según lo estipulado por la ley 24.464/95 se iniciaron procedimientos de escrituraciones masivas de vivienda a fin de regularizar la propiedad. A pesar de ello, hacia fines de la década, la evolución del proceso había sido muy lento de manera que el número de unidades no escrituradas había seguido creciendo. Los datos del censo del 2001 mostraron que las situaciones de “propietario de la vivienda solamente” habían disminuido del 6,7% al 4,3% en el último periodo intercensal (Lentini, 2004).

4 Durante el censo 2001, se registraron 638.657 personas viviendo bajo tales condiciones, quedando muchos asentamientos de emergencia sin registrar, y pasando a totalizar en el 2006 una cifra de casi el doble, 1.144.500. El conurbano bonaerense concentra el 85% de los asentamientos totales de la República Argentina, mientras que en la Ciudad de Buenos Aires la cifra supera los 100.000 habitantes, en más de 15 barrios (Infohabitat, 2006).

6

notorio en economías como las latinoamericanas, en donde el 31,9% de la población

urbana vive en esas condiciones.

Cuadro 9. Situación Habitacional Deficitaria por Quintil de ingreso. (En valores absolutos)

           

Total de

   

Viviendas

Viviendas

Hacinamiento por

Hogares

Total de Hogares No Deficitario

Total de

Irrecuperables (a)

Recuperables

(b)

Hacinamiento por cuarto en vivienda

buena (c)

Hogar

Total

Deficitarios

(a+b+c)

Hogares

Quintil 1

307.507

831.258

225.290

27,43%

48,01%

1.364.054

650.671

2.014.725

Quintil 2

118.780

461.861

145.424

31,56%

28,82%

726.065

1.288.660

2.014.725

Quintil 3

60.241

216.599

57.310

17,74%

13,24%

334.150

1.680.575

2.014.725

Quintil 4

30.524

111.645

22.250

15,65%

7,14%

164.419

1.850.306

2.014.725

Quintil 5

16.986

25.601

9.595

7,61%

2,78%

52.182

1.962.543

2.014.725

Total

534.037

1.646.965

459.869

100,00%

100,00%

2.640.871

7.432.754

10.073.625

Fuente: Datos elaborados por la Dirección Nacional de Políticas Habitacionales en base al Censo 2001 Cuadro 10. Situación Habitacional Deficitaria por Quintil de ingreso (en %)

           

Total de

 

Viviendas

Hacinamiento por cuarto en vivienda

Total de Hogares Deficitarios / Total de Hogares

Viviendas

Hacinamiento por

Hogares

Irrecuperables (a)

Recuperables

Hogar

Total

Deficitarios

(b)

buena (c)

(a+b+c) %

Quintil 1

57,58%

50,47%

48,99%

27,43%

48,01%

51,65%

67,70%

Quintil 2

22,24%

28,04%

31,62%

31,56%

28,82%

27,49%

36,04%

Quintil 3

11,28%

13,15%

12,46%

17,74%

13,24%

12,65%

16,59%

Quintil 4

5,72%

6,78%

4,84%

15,65%

7,14%

6,23%

8,16%

Quintil 5

3,18%

1,55%

2,09%

7,61%

2,78%

1,98%

2,59%

Total

100,00%

100,00%

100,00%

100,00%

100,00%

100,00%

26,22%

Fuente: Datos elaborados por la Dirección Nacional de Políticas Habitacionales en base al Censo 2001

En consecuencia, el resultado de la política de vivienda en la década del noventa

se tradujo en leves disminuciones tanto de los aspectos cualitativos como cuantitativos

de la cuestión habitacional en nuestro país sin poder resolver el problema de la vivienda

para los sectores de menores recursos, ya que el mismo toma características propias que

no lo hacen susceptible de ser resuelto bajo los mecanismos que utilizan las familias de

ingresos medios y altos. Los sectores que se encontraban en el segmento más bajo de la

pirámide social no sólo han enfrentado a las dificultades propias de no poder acceder al

financiamiento bancario, sino –peor aún- al insuficiente resultado de las políticas activas

por parte del Estado que, por diversos motivos, contribuyeron a paliar mínimamente el

déficit habitacional.

7

3. EJERCICIO DE SIMULACIÓN

A fin de evaluar qué factibilidad puede tener, en la actualidad, el mercado de financiamiento hipotecario y a modo de mensurar los sectores de la pirámide social a los que les resultaría muy difícil acceder al mecanismo de mercado, se efectuó un ejercicio de simulación (ver Cuadros 17 y 18). Los supuestos vinculados a los fines de su elaboración se resumen a continuación:

Se consideró la encuesta permanente de hogares del primer trimestre de 2007

(INDEC) -último dato disponible- seleccionando de la misma el cuadro que agrupa a los hogares según escala de ingreso total familiar, sobre un total de 31 aglomerados urbanos. Debido al sustantivo grado de informalidad que presenta la economía Argentina -al igual que muchas economías del mundo- en el cuadro 17 se efectuó el ejercicio de simulación contemplando como supuesto que en cada uno de los conjuntos de hogares por decil se subdeclaran ingresos dado el alto grado de informalidad de nuestra economía. En consecuencia, se utilizó como herramienta de ajuste para cada decil de ingresos, los coeficientes correctores elaborados por Santiere y Gómez Sabaíni (1999) 5 aplicados a los ingresos del

año 1997, suponiendo que no sufren modificaciones sustantivas en la actualidad. Respecto al valor del metro cuadrado se utilizó una serie de Reporte Inmobiliario (ver cuadro 9 del anexo), seleccionando un promedio del valor del metro cuadrado (US$ 633) correspondiente a los cinco barrios de la Ciudad de Buenos Aires que observan el menor valor. Se estableció como dimensión para la habitabilidad los siguientes parámetros:

Hogares Unipersonales viviendas entre 29 y 31m 2 , Hogares para matrimonios sin hijos entre 38 y 41m 2 y Hogares para matrimonios con un hijo desde 50m 2 . Se tomó una relación cuota ingreso del 30%, que resulta la más utilizada del mercado y las condiciones de acceso al préstamo hipotecario del banco que ofrecía las mejores condiciones. No se consideró el descuento correspondiente al pago de los impuestos nacionales, provinciales y/o municipales en el valor de la

5 Primer y segundo decil: 23%, tercero y cuarto: 28%, quinto y sexto: 32%, séptimo y octavo:

42%, noveno: 51% y décimo: 81%

8

cuota mensual del préstamo. Financiamiento por el 100% del valor de la propiedad a adquirir, por ser el más favorable. Para la determinación del monto de crédito asignado según la cuota a pagar mensualmente se utilizó el sistema francés, para un plazo de 30 años, Tasa Nominal Anual Fija: 9,50%, Costo Financiero Total en TEA: 12,23% - Incluye:

Interés, Seguro de Vida, Seguro de Incendio, Gastos de administración, Caja de Ahorro, Tasación, Cargos de otorgamiento, más el IVA sobre gastos y comisiones. Por considerar que es una de las propuestas del mercado más convenientes para el tomador del préstamo. Un valor en la cotización del dólar de $3,20.

9

81

Cuadro 17. Ejercicio de simulación de adquisición de una vivienda con un préstamo hipotecario bajo condiciones favorables de mercado

 

Escala

Hogares

Hogares

Población

Población

Ingreso

Ingreso

Relación

Máximo

Máximo

Máximo

Decil

de

Miles

%

Miles

%

medio

medio

Cuota/ingreso

Crédito

Crédito

de M 2

Ingresos

$

US$

30% en Pesos

a

a valor

a

otorgar

dólar

comprar

en pesos

1

5-500

721

10

1.969

8.2

337

105

101

9.650

3.016

5

2

500-750

721

10

2.010

8.4

624

195

187

17.900

5.594

9

3

750-

719

10

2.229

9.3

863

270

259

24.750

7.734

12

1.000

4

1.000-

721

10

2.263

9.5

1.085

339

325

31.100

9.719

15

1.200

5

1.200-

721

10

2.352

9.8

1.372

429

412

39.350

12.297

19

1.500

6

1.500-

719

10

2.509

10.5

1.671

522

501

47.900

14.969

24

1850

7

1.850-

721

10

2.601

10.9

2.064

645

619

59.200

18.500

29

2.300

8

2.300-

721

10

2.623

11.0

2.659

831

798

76.250

23.828

38

3.000

9

3.000-

719

10

2.707

11.3

3.547

1.108

1.064

101.700

31.781

50

4.300

10

4.300-

720

10

2.644

11.1

6.678

2.087

2.003

191.450

59.828

95

60.500

Fuente

:

Elabor

ación

propia

en

base a

Indec

y

datos de información del valor del metro cuadrado de Reporte Inmobiliario. Nota: El resultado correspondiente a la cantidad de metros cuadrados a poder comprar ha sido redondeado.

cantidad de metros cuadrados a poder comprar ha sido redondeado. En este rango podrían ubicarse hogares

En este rango podrían ubicarse hogares unipersonales.

En este rango podrían ubicarse matrimonio sin hijos   Escala Hogares Hogares Población Población

En este rango podrían ubicarse matrimonio sin hijos

 

Escala

Hogares

Hogares

Población

Población

Ingreso

Ingreso

Relación

Máximo

Máximo

Máximo

Decil

de

Miles

%

Miles

%

medio

medio

Cuota/ingreso

Crédito

Crédito

de M 2

Ingresos

en

US$

30%

a

a valor

a

pesos

en pesos

otorgar

dólar

comprar

en pesos

1

6-615

721

10

1.969

8.2

415

130

124

11.900

3.719

6

2

615-922

721

10

2.010

8.4

768

240

230

22.020

6.681

11

3

960-

719

10

2.229

9.3

1.105

345

331

31.700

9.906

16

1.280

4

1.408-

721

10

2.263

9.5

1.389

434

417

39.820

12.444

20

1.536

5

1.584-

721

10

2.352

9.8

1.811

566

543

51.920

16.225

26

1980

6

1.980-

719

10

2.509

10.5

2.206

689

662

63.250

19.766

31

2.442

7

2.627-

721

10

2.601

10.9

2.931

916

879

84.050

26.266

41

3.266

8

3.266-

721

10

2.623

11.0

3.776

1.180

1.133

108.270

33.834

53

4.260

9

4.530-

719

10

2.707

11.3

5.356

1.674

1.607

153.550

47.984

76

6.493

10

7.783-

720

10

2.644

11.1

12.087

3.777

3.626

346.550

108.297

171

109.505

En

este

rango

podría

n

ubicar

se

matri

monio

con un

hijo

Cuad

ro 18.

Ejerci

cio de

simul

ación

de

adqui

sición

de

una vivienda con un préstamo hipotecario bajo condiciones favorables del mercado corregido por coeficientes de subdeclaración de ingresos de cada decil.

11

Fuente: Elaboración propia en base a Indec y datos de información del valor del metro cuadrado de Reporte Inmobiliario. Nota: El resultado correspondiente a la cantidad de metros cuadrados a poder comprar ha sido redondeado.

En este rango pod rían ubicarse hogare s unipersonales.

En este rango podrían ubicarse hogares unipersonales.

En este rango podrían ubicarse matrimonio sin hijos.

En este rango podrían ubicarse matrimonio sin hijos.

En este rango pod rían ubicarse hogare s unipersonales. En este rango podrían ubicarse matrimonio sin

En este rango podrían ubicarse matrimonio con un hijo.

12

4.

CONCLUSIONES PRINCIPALES DEL EJERCICIO DE SIMULACIÓN

Del análisis del cuadro 17 surge que del total de hogares con ingreso (7.203.000), aproximadamente el 65% (4.680.000), correspondientes a los primeros 6 deciles y una parte del séptimo decil, no tendrían posibilidad de acceder al financiamiento hipotecario, dada las condiciones actuales del mercado. Este conjunto, que queda excluido del financiamiento bancario, abarcaría a más 61% de la población (14.600.000 habitantes), quedando en manos del Estado la satisfacción de este universo de la demanda. Del análisis del cuadro 18, que contempla la debida corrección por subdeclaración de ingresos, se destaca que el sistema bancario no podría brindar financiamiento para la adquisición de una vivienda a la población ubicada del 1° al 5° decil. También quedaría excluida una porción del 6° decil, que si bien lograría adquirir una mayor cantidad de metros cuadrados respecto a la situación planteada en el cuadro 17, sólo podría satisfacer a los hogares unipersonales. Por otra parte, se observa que los deciles que van del 1° al 5° accederían a una mayor cantidad de metros cuadrados (entre un 20% y un 37% mas) en tanto que, los deciles que van del 6° al 10° el incremento en la superficie a adquirir se establecería en un rango entre un 29% a un 80% más. Se destaca además que entre el decil más rico y el más pobre la diferencia en la cantidad de metros cuadrados posibles de ser adquiridos es de diecinueve veces, en tanto que para el caso sin subdeclaración de ingresos la brecha se extiende a veintiocho veces, lo cual manifiesta el grado de regresividad que existe entre los diferentes sectores sociales. Por lo tanto, utilizando cualquiera de los dos escenarios, el Estado deberá contemplar al menos los primeros seis deciles y una porción del séptimo decil para poder atender sus necesidades habitacionales. Por último, cabe señalar que los cuatro primeros deciles corresponden a sectores que mantienen sus niveles de ingresos por debajo de la línea de pobreza (La canasta básica total que mide el límite de la pobreza según el INDEC durante el mes de julio de 2007 se situó entre $930 para un hogar tipo 2 -matrimonio con dos hijos- y $1.011 para un hogar tipo 3, resultando en consecuencia los más postergados.

La experiencia internacional sugiere diversos caminos transitables para intentar alcanzar el objetivo de disminuir sustancialmente el déficit habitacional. Todos contemplan la necesidad de mayores recursos financieros y presupuestarios, pero -fundamentalmente- de una decidida participación del Estado, junto al sector privado, en la organización de las políticas de vivienda. Ha quedado claramente demostrado que el mercado no puede resolver por sí solo las dificultades de acceso al financiamiento para la compra de vivienda, pues no alcanza a dar respuesta a vastos sectores de la población, en particular aquellos de más bajos ingresos. Los países en desarrollo, comparten características que dificultan el acceso al crédito hipotecario tales como: niveles de ingresos insuficientes en relación al costo de una vivienda, alto grado de informalidad de la economía, y carencia de ahorro previo. Adicionalmente, los mercados financieros encuentran en estos países dificultades de fondeo a largo plazo, descalces de plazos y, en algunos períodos, entornos macroeconómicos de alta inflación y desempleo. En consecuencia el Estado debe ofrecer algún mecanismo de resolución al problema habitacional, que con el tiempo se ha convertido en estructural. Las políticas públicas encaradas por los países de la región muestran diversas modalidades: los programas sociales de Brasil, destinados principalmente a la ampliación, reparación y reconstrucción de viviendas sociales; las políticas de Chile, que articularon el subsidio estatal y el ahorro de las familias; y las de México, que se caracterizaron por un sustantivo aporte de los diversos organismos de vivienda. A su vez los tres países mencionados han desarrollado los instrumentos de titulización vinculados al mercado de capitales, que les han permitido dotar de mayor liquidez al sistema financiero y ampliar los plazos del financiamiento. Bajo similares condiciones de desarrollo la experiencia argentina atravesó por distintas etapas, con mayor o menor protagonismo estatal y privado. Se ha asentado principalmente en dos pilares: el BHN y el FONAVI. En la década del noventa y en el marco de una política de reducción del Estado, el primero fue privatizado, con lo cual el Estado resignó una importante herramienta de regulación. Si bien el crédito hipotecario alcanzó un grado de desarrollo significativo, en términos relativos respecto a la década precedente, el crédito bancario estuvo limitado a los sectores medios y medios altos de la población, una política que fue compartida en los hechos por el BHN. El entorno de la política macroeconómica de los noventa, de fuerte sesgo hacia la dolarización de los préstamos, contribuyó al despegue de estas líneas crediticias, en “moneda dura” aún a costa de mayores descalces por parte de las entidades y de los propios tomadores de crédito, los que tuvieron que enfrentar a la salida de la crisis insostenibles niveles de endeudamiento en dólares (dado que percibían ingresos en moneda

local). Como resultado de ello, el Poder Ejecutivo y el Legislativo se vieron obligados a intervenir para evitar los impactos esperables de una masiva ejecución hipotecaria. El FONAVI resultó además insuficiente para paliar el alto déficit habitacional y los cambios introducidos en las modalidades del origen de recursos -de carácter pro cíclico- y en su aplicación. Esto ha debilitado al sistema dado que en algunas ocasiones los fondos obtenidos fueron desviados a la cobertura de gastos corrientes y no a sus fines específicos, presentándose además filtraciones que se tradujeron en una menor oferta de viviendas y cuyos destinatarios no fueron los sectores de más bajos ingresos. A la salida de la crisis (2001-2002) el país encontró en materia de política económica, la contracara de la década del noventa, como consecuencia de un tipo de cambio real más alto y una notable recuperación en el nivel de empleo, de la actividad económica y del salario. El sistema financiero alcanzó en un tiempo corto además una moderada recuperación y en tres años retornó a niveles de intermediación aceptables, aunque todavía bajos en relación al PIB. El repunte del crédito hipotecario comenzó a hacerse visible a partir de mediados del año 2004, de la mano de una sensible baja en las tasas de interés que incluso se ubicaron -sin alcanzar aún volúmenes sustantivos- por debajo de las evidenciadas durante la convertibilidad. A pesar de la reacción registrada en el sector de la construcción de viviendas, éste se concentró fuertemente en los demandantes provenientes del exterior, con fines especulativos, y los del segmento ABC1 local, que se volcaron a la adquisición de viviendas en detrimento de los activos financieros habituales e impulsaron hacia arriba el precio de las propiedades. Como consecuencia de ello, una creciente brecha entre los salarios y el valor de las propiedades en pesos dificultó aún más la probabilidad de acceso de vastos segmentos de la población al financiamiento bancario. Bajo este escenario, el BCRA dispuso flexibilizar las normas para facilitar el acceso a un mayor número de potenciales demandantes de préstamos hipotecarios y además el gobierno junto a las entidades bancarias, incentivó el lanzamiento de líneas crediticias destinadas a inquilinos. A pesar de estas medidas la evolución de los préstamos hipotecarios ad hoc resultó muy moderada, como consecuencia principalmente de la brecha subsistente entre el valor de la cuota del préstamo hipotecario y el valor mensual del alquiler. Con el objetivo de hacer un “mapeo” de la probabilidad de asistencia financiera a los sectores demandantes de viviendas, a través de un ejercicio de simulación, se estableció que del total de hogares (7.203.000) aproximadamente un 65% de los hogares que muestran menores ingresos -correspondientes a los primeros 6 deciles y a una porción del séptimo decil- no tendría posibilidad de acceder al financiamiento hipotecario, a pesar de las

condiciones relativamente más favorables que ofrece el mercado bancario. Este conjunto en principio excluido, que involucra a más de 14.600.000 habitantes, debe ser el objeto entonces del alcance de las políticas públicas orientadas por los Estados nacional y provinciales. De un ejercicio de simulación realizado (corregido el precedente por coeficientes estimados de subdeclaración de ingresos), dado el sustantivo grado de informalidad de nuestra economía, surgió que el mercado financiero no podría atender el segmento de familias comprendido entre el primer y el quinto decil más un segmento de la población ubicada en el sexto decil, debiendo contemplar entonces el Estado la asistencia habitacional al resto de dicho decil, y a los cinco primeros de la escala de ingresos corregida. Un dato adicional que ilustra las dificultades de acceso a la vivienda de estos sectores de la sociedad, es que la población que está ubicada por debajo de la línea de pobreza se encuentra ubicada en los primeros cuatro deciles de ingreso. A pesar de los limitantes señalados y de la pérdida de una importante herramienta de regulación como fue el Banco Hipotecario Nacional (hoy en manos privadas), existen mecanismos que podrían ayudar a consolidar un horizonte de crecimiento para este mercado. La adopción de políticas tendientes a una mayor integración entre el mercado de capitales y el sistema financiero, a través de los procesos de titulización resulta un pilar a considerar para el desarrollo del financiamiento a la vivienda dirigido a los sectores medios y medios altos de la escala de ingresos. Este instrumento no ha sido suficientemente explotado aunque ha tenido una mayor preponderancia en algunos países de Latinoamérica, una mayor presencia en los fondos administrados por las AFJP y en la articulación de fideicomisos destinados a la construcción de viviendas. En tal sentido, para alcanzar un grado de desarrollo avanzado en materia de vivienda a través del crédito hipotecario resultaría necesario disponer de un entorno macroeconómico sostenible que se caracterice por bajos niveles de inflación, mayor crecimiento de la actividad económica con una equitativa distribución de la riqueza y menores niveles de informalidad y mayor calidad en el nivel de empleo. A pesar de ello, la Argentina, al igual que otras economías latinoamericanas, padece un déficit habitacional estructural que sobrepasa ampliamente las posibilidades de resolución a través de los mecanismos tradicionales de mercado empleados en los países desarrollados. Por lo tanto, resultaría conveniente planificar e instrumentar por parte del Estado las políticas activas adecuadas que permitan ir resolviendo esta necesidad contemplando en el corto plazo aquellas medidas destinadas a la generación de recursos presupuestarios orientadas a satisfacer la demanda habitacional por encima del crecimiento vegetativo de la población. Al mismo tiempo, se debería tender a disminuir el

déficit cualitativo utilizando algunas de las herramientas aquí expuestas de modo de ampliar la oferta de financiamiento para aquellos sectores medios de la población que sí podrían resolver sus demandas a través de la solución de mercado.

EL MERCADO INMOBILIARIO DE LA CIUDAD DE BUENOS AIRES, ¿EXISTE?: UN CASO PARADIGMÁTICO DE DESCONEXIÓN ENTRE OFERTA Y DEMANDA. FERNANDO ALVAREZ DE CELIS, JULIÁN INSUA, MELINA LÓPEZ CALVO, Y ALEJANDRO ROBBA

EL MERCADO INMOBILIARIO DE LA CIUDAD DE BUENOS AIRES, ¿EXISTE?: UN CASO PARADIGMÁTICO DE DESCONEXIÓN ENTRE OFERTA Y DEMANDA 6 . FERNANDO ALVAREZ DE CELIS, JULIÁN INSUA, MELINA LÓPEZ CALVO, Y ALEJANDRO ROBBA

1.INTRODUCCIÓN

Desde hace mucho tiempo el mercado inmobiliario porteño ha sido un buen negocio para los actores que operan del lado de la oferta. La gran cantidad de operadores (inmobiliarias, avisos clasificados, escribanos, bancos, etc.) que aseguran entradas y salidas rápidas, permiten valorizaciones incrementales de rentabilidad. Esta situación continuó luego de la obligada y tardía salida de la convertibilidad, en la que los valores de las propiedades se pesificaron. En los noventa, la rentabilidad promedio se calculaba en 20% en dólares. Actualmente, ése es el piso de las inversiones, alcanzando hasta el 40% para una importante cantidad de operaciones. A fines del 2001, la profunda crisis que atravesó el país se llevó consigo el modelo de valorización financiera que surgiera a mediados de los setenta y que tuvo a la reforma financiera de 1977 como su mejor aliado. En la crisis la actividad económica quedó prácticamente paralizada. Entre los sectores que más sufrieron el revés, se cuenta el sector de la construcción y el mercado inmobiliario, que ya venían deteriorándose desde antes del 2001. La devaluación y las medidas económicas que se tomaron durante los años siguientes, comenzaron a desarmar el modelo anterior y conformaron un modo de acumulación donde la producción y el mercado interno han sido los motores del crecimiento. En lo que respecta específicamente a lo que podemos denominar “mercado inmobiliario”, las señales durante la crisis no eran para nada positivas: por un lado pocas operaciones y, por otro la construcción en su punto más bajo en décadas. No obstante, posteriormente la velocidad de su recuperación ha sido sorprendente. En efecto, en seis años, su situación cambió radicalmente y el precio promedio del m 2 de un terreno pasó de valer U$S 555 en 2001 a U$S 1.000 en 2007. El excelente comportamiento estuvo asociado, en parte, a la posibilidad de adquisición de inmuebles con certificados de depósitos bancarios a partir de abril del 2002, pero lo que realmente impulsó el desarrollo del sector fue la caída de

6 Miembros de la Comisión de Economía de FETyP (Fundación Estado, Trabajo y Producción) (www.fetyp.org.ar). Agradecemos los comentarios de Fabiola Vela Velásquez, Horacio Rovelli y Alejandro Barrios, también miembros de la citada Fundación.

la renta financiera y el proceso que, en trabajos anteriores, hemos denominado el paso “del plazo fijo al ladrillo”. Es muy difícil definir al “mercado inmobiliario” –y muy especialmente al porteño- en pocas palabras, por lo que se intentará establecer una caracterización a lo largo del presente trabajo. No obstante, se puede adelantar que en realidad no se está hablando de “un solo” mercado, tal como se enseña en los libros de microeconomía neoclásica donde existe “una” oferta, “una” demanda y “un” precio. Estamos en presencia esencialmente de varias ofertas (unidades nuevas, o usadas habitadas o desocupadas) cuyo destino principal es la especulación inmobiliaria (es decir, construir y vender a quienes quieran invertir y acrecentar excedentes financieros). A estas operaciones especulativas, se le deben sumar aquellas ofertas que intentan satisfacer primariamente y en el corto plazo las necesidades de viviendas y de locales para actividades económicas. Paradójicamente, la existencia de esta sobreoferta no implica que los precios de los inmuebles bajen (como lo establece la teoría económica neoclásica), sino que, en realidad, suben (¿Otra paradoja?). Este incremento, además, no ha sido provocado por un empuje de demanda, ya que todos los indicadores consultados establecen que –por el contrario- la demanda efectiva (personas con capacidad de compra) es muy baja, dejando como saldo un alto déficit habitacional. Para explicar la actividad inmobiliaria en la Argentina pos-2001, y la de la ciudad de Buenos Aires en particular, se debe analizar entonces, cómo, por un lado, en una sociedad que atraviesa un fuerte boom inmobiliario, un 20% de la población tiene problemas de vivienda y, por otro, cómo en situaciones donde la corriente del crédito hipotecario es mínima, la oferta de vivienda y los precios aumentan exponencialmente. A grandes rasgos, las características peculiares del mercado inmobiliario (y se lo seguirá llamando así, “mercado”), permiten inferir la alta influencia que representa la valorización futura como perspectiva de renta y / o resguardo del capital invertido (valor de cambio del bien), más que como valor de uso (es decir, la compra para su efectiva utilización).

2.LAS VARIABLES DEL CRECIMIENTO MACROECONÓMICO. DE LA CRISIS A LA RECUPERACIÓN

La evolución del PBI remite a un crecimiento de la economía que contrasta con la marcha oscilante de la década precrisis. Concretamente, el PBI creció a una tasa promedio del

9 % anual durante 5 períodos consecutivos, ubicándose actualmente un 25 % por encima al

pico máximo de los ´90 (año 1998).

Gráfico 1. PBI en miles de millones de $ a precios constantes de 1993.

400 350 300 250 200 150 100 50 0 a precios constantes de 1993 desest
400
350
300
250
200
150
100
50
0
a precios constantes de 1993
desest
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007

Fuente: en base a INDEC Nota: último dato III trimestre 2007

Entre los factores que contribuyen a este resultado, cabe destacar aquellos ligados

directamente a la salida de la convertibilidad y la competitividad creciente de ciertos sectores

productivos. Por un lado, el auge exportador de productos primarios –favorecido doblemente

por el nuevo tipo de cambio y el alza de los precios internacionales- significa un aporte

inédito de divisas. A ello se suma, una evolución más lenta de las exportaciones industriales y

a su vez, un incremento de los gastos realizados por los turistas extranjeros. Todo ello

determina una de las anclas del modelo: el superávit comercial de 10.000 millones de dólares.

Por otra parte, la novedad proviene de una mayor competencia frente a la producción externa,

con el consiguiente crecimiento que experimenta la industria manufacturera local; una

recomposición (menos generalizada pero auspiciosa) de las economías regionales en conjunto,

y la recomposición del mercado interno en general. A diferencia de los otros sectores

mencionados, que incluso en coyunturas diferentes tuvieron evoluciones positivas, en estos

casos nos encontramos con agentes que venían acumulando décadas de deterioro. El sector de

crecimiento más tardío es el financiero (epicentro principal de la crisis) que, contrariamente,

había crecido de manera ininterrumpida durante décadas, y sólo a partir del crecimiento del

superávit fiscal del año 2003 empieza a acompañar al consumo y la inversión. Relacionado a

esto, un tercer aspecto destacable, la segunda ancla del modelo, es el superávit fiscal, lo que

otorga un mayor margen de maniobra, negociación y potencial autonomía a las decisiones políticas. El empleo y el consumo aparecen así como impulsores del crecimiento nacional en el nuevo modelo de acumulación. La recomposición del empleo y de los ingresos representan un alivio para los sectores medios asalariados respecto a su situación previa. En cambio, en el extremo inferior de la pirámide social, se aprecia todavía la injusticia heredada del régimen de valorización financiera anterior, que llevará más tiempo revertir.

3.LA CONSTRUCCIÓN

La actividad de la construcción representa la corporización de la oferta en el proceso de valorización financiera de los activos reales, resultado y motor al mismo tiempo de las formas de funcionamiento del mercado inmobiliario actual. Para proceder al estudio y análisis de estas formas particulares, se ha tomado como insumo de investigación a los permisos de obra privada solicitados en las distintas jurisdicciones. La cuantificación de la construcción a partir del número de permisos y de las superficies que se detallan sintetiza varios de estos aspectos. Desde una perspectiva temporal, se advierte la caída en 2002 y el crecimiento que le precedió. Ante la situación de 2002 (descapitalización, inexistencia de crédito, incertidumbre acerca de los niveles de la demanda potencial, incrementos de los costos, etc.), las empresas constructoras limitaron fuertemente su actividad. Sin embargo, varias de estas condiciones negativas se modificaron en pocos meses, en especial lo que refiere a la demanda, por la nueva capacidad de pago de los compradores, que permitió una recuperación netamente superior a la verificada en otras actividades. Siguiendo las estadísticas oficiales publicadas por el INDEC, para la muestra de los 42 municipios principales del país (Ciudad de Buenos Aires, GBA, Córdoba, Salta, Tucumán), la superficie permisada cayó un 40 % entre 2001 y 2002; y entre 2002 y 2003 creció un 65 %, recuperando prácticamente su nivel anterior. A partir de ese momento la superficie permisada se incrementa a un ritmo de 24 % anual, hasta llegar a 9.5 millones de m 2 en 2006 (91% superior a los niveles de 2001). En este conjunto, la Ciudad de Buenos Aires tuvo una evolución similar pero con variaciones más pronunciadas, en especial en lo que se refiere a su crecimiento luego de 2002. Así, su importancia pasó de 21 % al 33 % de la superficie total permisada en el año 2006. Este comportamiento hace que Buenos Aires muestre, entre 2002 y 2006, un ritmo de construcción

inédito en la historia reciente. Recién en el año 2007 se observa un cambio en la tendencia y

una mínima variación negativa (0,5%). Como se presentará más adelante, se entiende que esta

situación es resultado de cambios en la modalidad de la oferta, más que de una merma

generalizada de la actividad y sus motores de crecimiento.

Gráfico 2. Superficie permisada total. 42 municipios y Ciudad de Buenos Aires. 2001 – 2007

12.000.000

10.000.000

8.000.000

6.000.000

4.000.000

2.000.000

0

35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007
35%
30%
25%
20%
15%
10%
5%
0%
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
Ciudad
42 municipios
% Ciudad / Total

Fuente: en base a INDEC

El impulso constructivo está basado principalmente en los destinos residenciales. Este

tipo de construcciones representa actualmente más del 80 % de las obras privadas, mientras

que en 2001 participaba con el 60 %. Es preciso destacar que el incremento de la superficie

para construcción de viviendas superó ampliamente los destinos para actividades económicas.

En efecto, los datos de 2007 muestran que se permisaron viviendas que cuadriplican los

niveles de 2001, mientras que en el mismo período, los destinos no residenciales fueron, en

comparación, sólo un 52 % mayores.

4.LA RECUPERACIÓN DE LOS PRECIOS

En el ámbito de la Ciudad de Buenos Aires, las transformaciones adquirieron una

mayor relevancia. Así como el impacto de la crisis fue aquí particularmente severo –afectando

sectores clave de la economía porteña como las finanzas y los servicios-, también fue notable

la rapidez de la recuperación posterior. La Ciudad no sólo recobra su protagonismo

económico, sino que se revela como un área de “fertilidad” relativamente más sólida para los

excedentes financieros nacionales y extranjeros que buscan cuasi rentas rápidas y seguras.

Esta característica se evidencia al analizar el valor material de la Ciudad, como

portadora de una renta potencial cristalizada en el valor de su suelo. Así es que, como se

puede observar en el Gráfico 3, los precios de los terrenos ofrecidos en venta reflejan en parte

este proceso, cayendo en 2002 y recuperándose rápidamente (incluso a un ritmo mayor que el

resto de la economía). En sólo dos años, los valores en dólares alcanzaron el promedio de

diciembre de 2001.

Las estadísticas históricas de oferta del suelo porteño, entonces, permiten cuantificar

este proceso. Siguiendo el mismo gráfico, el precio medio del suelo de la Ciudad, previo a la

devaluación, era de U$S 555 el m 2 , como ya fue mencionado. Este valor desciende a la mitad

en sólo tres meses, para continuar cayendo un trimestre más (U$S 272 y U$S 213 el m 2 en

marzo y junio de 2002, respectivamente). A partir del ascenso posterior, ya a fines del año

2004 los valores generales habían recuperado su nivel en dólares. Posteriormente, continuó el

incremento hasta prácticamente duplicar, a fines del 2007, el último registro pre-crisis. En

dicho registro, el valor medio alcanza los U$S 1.038 el m 2 , siendo un 87 % superior al de

diciembre de 2001 y un 387 % mayor al punto más bajo de 2002.

Sin embargo, no está de más recordar que, medida en moneda nacional, esta evolución

tuvo variaciones positivas de manera ininterrumpida. Modificación del tipo de cambio

mediante, el promedio actual sextuplica en pesos a la media del año 2001.

Gráfico 3. Valor del suelo (U$S/m 2 ). Ciudad de Buenos Aires. Diciembre 2001-2007 1.500
Gráfico 3.
Valor del suelo (U$S/m 2 ). Ciudad de Buenos Aires. Diciembre 2001-2007
1.500
60%
42%
1.000
35%
40%
38%
25%
500
1.038
20%
905
722
555
534
15%
388
274
-
0%
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
-500
-20%
-1.000
-40%
-51%
-1.500
-60%
U$S/m2
Variación interanual (%)

Fuente: en base USIT Subsecretaría de Planeamiento – MDU, GCBA

En este contexto general, si se observa la localización geográfica de las ofertas, es

posible verificar que los ascensos más fuertes se producen en las zonas ya valorizadas de la

Ciudad, donde además es necesario tener presente que las caídas en la crisis fueron menores.

Por su parte, las zonas históricamente menos valorizadas mostraron no sólo un ascenso mucho

menor, sino también una recuperación más tardía.

En cuanto a la temporalidad de la recuperación, los barrios de la zona Norte (Recoleta,

Palermo), ya a fines de 2003, tenían promedios similares a diciembre de 2001. En cambio los

barrios del Oeste lo alcanzaron un año después, y los del Sur, recién en el año 2006. Por su

parte, las diferencias en la evolución implican una ampliación de la brecha entre los valores

del suelo para los barrios de la Ciudad que actualmente se mantiene de manera palpable. Esto

implica que la ciudad agudizó las disparidades norte – sur en términos de valor del suelo, es

decir que los propietarios del Sur de la ciudad están cada vez más lejos en términos de

patrimonio de sus pares del Norte y se hacen menos visibles las dos ciudades que conviven

dentro del mismo destino.

Gráfico 4. Valor del suelo (U$S/m 2 ) en barrios seleccionados. Ciudad de Buenos Aires. Diciembre 2001-2007

seleccionados. Ciudad de Buenos Aires. Diciembre 2001-2007 3.500 3.000 2.500 2.000 1.500 1.000 500 - 2001
3.500 3.000 2.500 2.000 1.500 1.000 500 - 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007
3.500
3.000
2.500
2.000
1.500
1.000
500
-
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
BOCA
CABALLITO
MATADEROS
PALERMO
RECOLETA
VILLA CRESPO
Fuente: en base USIT – Subsecretaría de Planeamiento – MDU, GCBA

En términos de precios de viviendas, también las estadísticas históricas del mercado

residencial son ilustrativas de una valorización general en términos cronológicos, pero

diferencial en cuanto a la distribución territorial de las ofertas.

El precio medio de los departamentos ofrecidos en venta en la Ciudad experimentó

variaciones positivas desde el año 2003 (mostrando una recuperación similar a la de los

terrenos). En dólares, los departamentos recuperaron valores precrisis en 2005. Actualmente

el promedio es un 46 % superior al del 2001, con una tendencia de crecimiento más lento en

2007 (el precio medio de 2007 fue un 16 % superior al de 2006).

De manera similar al caso de los terrenos, el análisis para el caso de los departamentos

evidencia que los barrios ya valorizados se recuperaron más rápido; barrios que hoy exhiben

una importante diferencia con los valores pre-crisis. Así, el precio promedio de Recoleta es un

63 % superior a 2001, y de Palermo lo es en un 60 %. En cambio, para barrios del Sur de la

Ciudad las diferencias, si bien son positivas, muestran valores menos significativos (24 %

para la Boca; 38 % para Mataderos).

Gráfico 5. Precio de departamentos (U$S/m 2 ) en barrios seleccionados. Ciudad de Buenos Aires. Diciembre 2001-2007

1.800 1.600 1.400 1.200 1.000 800 600 400 200 - 2001 2002 2003 2004 2005
1.800
1.600
1.400
1.200
1.000
800
600
400
200
-
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
CABALLITO
LA BOCA
MATADEROS
PALERMO
RECOLETA
VILLA CRESPO

Fuente: en base USIT – Subsecretaría de Planeamiento – MDU, GCBA

Otra tipología de vivienda a analizar está representada por las casas. Observando las

variaciones en el precio, en este caso, se advierte la caída y la recuperación posterior, pero con

un impulso mucho menor que en el caso de los departamentos. En efecto, en el año 2007 las

casas tenían un precio medio sólo 17 % superior al de 2001. Asimismo, en el último registro

se reconoce una diferencia positiva del 7 % con respecto a 2006.

Este incremento menos extremo de los precios en las casas resulta uno de los ejemplos

de las características particulares del mercado inmobiliario actual, es decir, la alta influencia

que representa la valorización como perspectiva de renta y / o resguardo de valores (valor de

cambio), más que como bien de uso (valor de uso). De esta manera, los precios de los

departamentos resultan en incrementos más significativos que los de las casas, y esas

diferencias relativas explican la voracidad del mercado por convertir casas en edificios de

propiedad horizontal, particularmente en las zonas de valorización tradicional.

Pero más allá de las expectativas y motivaciones que impulsan los valores, los precios

de las casas también ilustran las diferencias territoriales de valorización: en los barrios del

Norte, entre el año 2001 y el 2007 los precios ascendieron al ritmo de los departamentos (48

% en Recoleta y 60 % en Palermo). En los barrios del Sur y del Oeste los ascensos resultaron

relativamente más modestos (21 % en Mataderos; 22 % en Caballito y 40 % en Villa Crespo).

En el caso de los terrenos, vale la misma reflexión que en el de la vivienda, en el

sentido que las diferencias entre las propiedades del Norte y del Sur se profundizan.

Gráfico 6. Precio de casas (U$S/m 2 ) en barrios seleccionados. Ciudad de Buenos Aires. Diciembre

2001-2007

seleccionados. Ciud ad de Buenos Aires. Diciembre 2001-2007 2.000 1.800 1.600 1.400 1.200 1.000 800 600
2.000 1.800 1.600 1.400 1.200 1.000 800 600 400 200 - 2001 2002 2003 2004
2.000
1.800
1.600
1.400
1.200
1.000
800
600
400
200
-
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
CABALLITO
LA BOCA
MATADEROS
PALERMO
RECOLETA
VILLA CRESPO
Fuente: en base USIT – Subsecretaría de Planeamiento – MDU, GCBA

Gráfico 7.

Superficie permisada según destino. Ciudad de Buenos Aires. Diciembre 2001-2007

3.000.000 2.500.000 2.000.000 1.500.000 1.000.000 500.000 0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 Residencial
3.000.000
2.500.000
2.000.000
1.500.000
1.000.000
500.000
0
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
Residencial
No residencial

Fuente: en base a DGEyC. GCBA

Claramente, la diferencia de la oferta representa la predilección de los inversores por obras residenciales, y más específicamente, multiviviendas, como se puede observar en el Gráfico 8. Mientras que la construcción de univiviendas evidencia un leve crecimiento (incluso durante 2002), en multiviviendas es donde se advierte el crecimiento más pronunciado de la construcción total. Relacionado a esto, los activos fijos no residenciales entraron en profunda crisis tras el 2001, provocando una fuerte vacancia de locales comerciales y de oficinas. Los inversores dieron preferencia al mercado de la vivienda, históricamente más desfasado entre la oferta y la demanda por el componente “especulación”. Es decir, comparativamente, en los ´90 la mayoría de las inversiones son de carácter no residencial, como por ejemplo shopping centers y oficinas; en la presente década, la mayor inversión es para viviendas multifamiliares. Se podría reflexionar acerca de que la construcción porteña de los 90 tuvo un componente menos especulativo que en los años 2003-2007, basado en el hecho de que prevalecieron las construcciones no residenciales. Pero no está de más apuntar que ese proceso de construcciones en grandes superficies dio lugar a otros procesos que arruinaron el tejido barrial porteño con la concentración del consumo y la extinción del consumo minorista barrial.

Gráfico 8.

Superficie permisada residencial según destino. Ciudad de Buenos Aires. Diciembre

2001-2007

3.000.000 2.500.000 2.000.000 1.500.000 1.000.000 500.000 0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 Univivienda
3.000.000
2.500.000
2.000.000
1.500.000
1.000.000
500.000
0
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
Univivienda
Multivivienda

Fuente: en base a DGEyC. GCBA

En la etapa de mayor crecimiento de la construcción se observa un aumento de la

participación de las multiviviendas dentro de los destinos residenciales. Pasando de un piso

del 80.6 % en 2002, alcanzaron su mayor influencia en el año 2006, totalizando el 97.4 % de

la actividad. Por otra parte, también se puede observar que la construcción de univiviendas, si

bien tiene un ritmo menor, también es mucho más estable, como se puede observar en el

período 2006 – 2007, donde continúa el ascenso (al igual que los destinos no residenciales),

mientras las multiviviendas tienen una variación negativa.

Cuadro 1. Superficie permisada residencial según destino. Ciudad de Buenos Aires. Diciembre

2001-2007

 

Univivienda

%

Multivivienda

%

2001

56.814

9,3

551.578

90,7

2002

41.430

19,4

172.614

80,6

2003

72.319

6,8

994.378

93,2

2004

76.760

6,6

1.089.376

93,4

2005

69.218

3,9

1.726.794

96,1

2006

70.156

2,6

2.599.641

97,4

2007

79.068

3,2

2.396.678

96,8

Fuente: en base a DGEyC. GCBA

Un segundo aspecto para destacar es la tendencia a orientar la construcción de

multiviviendas hacia aquellas de alta categoría, como respuesta a una demanda que sostiene

precios y exigencias. En este punto se puede reconocer una inclinación por las viviendas

“suntuosas” 7 (con un crecimiento del 24 al 41 % entre 2003 y 2005), en claro detrimento de

las “confortables” (44 a 21 % en el mismo período). Posteriormente la evolución se modifica

en parte, con una disminución de la construcción de “suntuosas”, y un aumento leve de las

“confortables” entre 2005 y 2007. Sin embargo, entre los años 2003 y 2007 se puede

reconocer una tendencia al aumento continuo en la participación de las categorías “lujosa”

(del 6 al 11 %) y “sencillas” en menor medida (del 25 al 29 %). Aquí se observa como el

mercado se va adaptando a las nuevas exigencias de los inversores, que en una primera etapa

contaban con una mayor liquidez, en particular de aquellos que mantuvieron sus excedentes a

salvo del “corralito” y que ahora no obtienen alta rentabilidad en el mercado financiero;

mientras que, pasado el 2005, ingresan al mercado inversores más pequeños, que diversifican

la inversión.

Gráfico 9. Tipología de multiviviendas nuevas. 2003-2007 50% 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15%
Gráfico 9.
Tipología de multiviviendas nuevas. 2003-2007
50%
45%
40%
35%
30%
25%
20%
15%
10%
5%
0%
2003
2004
2005
2006
2007
Sencilla
Confortable
Lujosa
Suntuosa

Fuente: en base a DGEyC. GCBA

En términos absolutos, entre los años 2003 y 2007 se construyeron casi 82.000 nuevos

departamentos. En detalle, se puede observar que en la disminución que se observaba en

2007, es la categoría “suntuosos” la que impacta mayormente en esa variación, mientras que

los confortables continuaron creciendo.

Cuadro 2.

7 Categorías de vivienda: sencilla: vestíbulo, comedor, dormitorios, baño, cocina, lavadero, garaje, depósito, agua caliente, calefacción; confortable: lo anterior, más ante-comedor, habitación y baño de servicio, cuarto de planchar; lujosa: lo anterior más ascensor con acceso privado, ascensor de servicio, hasta tres habitaciones y baños de servicio, living-comedor que exceda los 42 m 2 de superficie; suntuosa: lo anterior más pileta de natación, cuerpo independiente para vivienda de servicio, etc.

Multiviviendas nuevas según categoría de confort. Ciudad de Buenos Aires. 2003-2007

 

Sencilla

%

Confortable

%

Lujosa

%

Suntuosa

%

Total

%

2003

2.181

25,4

3.767

44,0524

 

6,1

2.099

24,5

8.571

100,0

2004

2.284

24,4

3.321

35,4736

 

7,9

3.033

32,4

9.374

100,0

2005

4.076

27,1

3.508

 

23,31.224

8,1

6.217

41,4

15.025100,0

 

2006

7.064

28,7

5.850

 

23,82.448

9,9

9.267

37,6

24.629100,0

 

2007

7.014

28,8

6.280

 

25,82.664

 

10,98.412

34,5

24.370100,0

 

Fuente: en base a DGEyC. GCBA

En tercer lugar, también se puede reconocer una tendencia general a la preferencia por

unidades de menor tamaño. En su participación porcentual, entre 2003 y 2007 fueron los

monoambientes la construcción que más creció, representando el 30% de las viviendas

construidas en 2007. Con altibajos, también se incrementó la participación de departamentos

de 2 ambientes, y descendió progresivamente la participación de los 3 ambientes. Las

unidades de mayor tamaño (4 y más de 5 ambientes) tuvieron una participación menor, y en

descenso.

El carácter sintomático de este proceso se verifica en el último registro, en el cual las

cantidades absolutas de multiviviendas de todos los tamaños disminuyen; el único tipo que

aumenta fue el de los monoambientes (de 3.770 a 7.365 unidades). Esto explica la

disminución de la superficie permisada que se observa en el año 2007, hecho que no impacta

sobre el dinamismo de la actividad.

Gráfico 10. Multiviviendas según cantidad de ambientes. Ciudad de Buenos Aires. 2003-2007

50% 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 2003* 2004 2005 2006
50%
45%
40%
35%
30%
25%
20%
15%
10%
5%
0%
2003*
2004
2005
2006
2007
1 amb
2 amb
3 amb
4 amb
5 am b y m as

Fuente: en base a DGEyC. GCBA

Un cuarto punto que caracteriza la construcción de multiviviendas es su distribución territorial, con áreas de gran concentración en pocos barrios. La mayor participación en la distribución de los metros cuadrados permisados corresponde a los barrios más valorizados. En parte, la localización particular se asocia con la perspectiva de los compradores de que allí

no se desvalorizará su capital. Es decir, existe expectativa ante la posibilidad de realización de

la renta, teniendo en cuenta un alto componente especulativo referido a la condición de

activos inmobiliarios que revisten estas multiviviendas. Durante el 2007, los barrios preferidos fueron Caballito (10.1 %), Palermo (9.9 %), Villa Urquiza (6.8 %) y Belgrano (6.2 %). A grandes rasgos, se trata de los barrios que venían concentrando la mayor parte de la superficie permisada en los últimos años. Sin embargo, comparando esta situación con el mapa de 2001 se adquiere una perspectiva histórica donde resaltan otros aspectos interesantes. En principio la disminución de la participación de Puerto Madero, barrio que en 2001 se encontraba en su fase inicial de construcción, y que pasó de

significar el 14.5 % al 2.8 % en 2007. Ese barrio se caracteriza por el alto valor de los terrenos

y de las unidades terminadas, una infraestructura y características urbanísticas que lo

singularizan del resto de la Ciudad, y quizá es el ejemplo más claro del efecto valorizante de

la segregación diferencial que ejerce el mercado actual.

Entre los otros barrios, continúa siendo fundamental la concentración en Palermo, y la presencia más modesta de otros barrios del eje Norte (Belgrano, Recoleta). También se puede reconocer la ampliación de las zonas preferidas por la construcción hacia Villa Urquiza, Núñez, y últimamente Saavedra. Estos barrios aparecen como opciones más recientes, como una extensión territorial del eje Norte. Por otro lado se encuentra el Centro geográfico de la Ciudad, con Caballito a la cabeza, y un entorno más difuso hacia Flores, Almagro y Parque Chacabuco. Si bien son zonas que hasta 2001 mostraban una valorización más moderada, se transforman en áreas de importancia al reconocer un interés por parte de la demanda, sumado a la posibilidad de encontrar suelo más barato que en el Norte, pero con condiciones y potencialidades similares. También se puede advertir que, a medida que el suelo en las zonas clásicas se fue valorizando, los constructores comenzaron a buscar barrios alternativos. En este sentido se dan permisos importantes, aunque con localizaciones muy puntuales, en forma de enclaves, que no significan una valorización general de los barrios. Existen casos de este tipo en barrios como Barracas, Villa Crespo y Chacarita. Sobre esta cuestión es dable suponer que para los compradores existe la expectativa que los inmuebles de cierta categoría resguardan su valor, más allá de la localización. Así, la edificación del tipo torre con servicios comunes, aun en

entornos poco valorizados, se torna en posibilidades alternativas para emprendimientos de

mayor riesgo por parte de las constructoras y compradores 8 .

La concentración territorial sigue siendo alta, pero desde el año 2005 se aprecia la

expansión de la frontera inmobiliaria. Así como en el sector primario, la suba de los precios

internacionales de la soja posibilita que áreas tradicionalmente volcadas a la producción de

otros cultivos, a la ganadería o a la producción lechera, se destinen a la producción sojera (en

un fenómeno conocido como “sojización” del agro), el incremento sostenido del precio del

suelo urbano en la Ciudad de Buenos Aires genera una valorización diferencial que, a la vez

que acrecienta los montos en zonas históricamente valorizadas, produce un “efecto derrame”

sobre áreas aledañas e incluso, bajo nuevas modalidades y asumiendo nuevas formas, en

puntos específicos del territorio que configuran los enclaves recientemente valorizados.

Mapa 1. Superficie permisada total. Participación según barrios. Ciudad de Buenos Aires. 2001-

2007

según barrios. Ciudad de Buenos Aires. 2001- 2007 Fuente: en base a DGEyC (GCBA) En el

Fuente: en base a DGEyC (GCBA)

En el gráfico siguiente se distingue con mayor claridad la evolución histórica de

ciertos barrios. A partir del punto de inflexión que significó el 2002, resaltan los incrementos

en Palermo y en especial, en Caballito. A diferencia del aumento de la superficie permisada

total que se analizó anteriormente, el resto de los barrios creció en forma más mesurada,

8 Torre jardín: se trata de una torre habitacional en la ciudad consolidada, que conserva varios metros de

separación con respecto a la línea municipal, con jardines de uso privado ( seguridad y personal de vigilancia (Welch Guerra y Valentini, 2005:87).

sistemas de

)

y usos adicionales (

)

incluso algunos que, como Recoleta, gozan de alto valor y prestigio. Cabe señalar que quizá,

esta misma perspectiva, traducida en incrementos muy rápidos en el valor del suelo, limita las

posibilidades constructivas a proyectos muy específicos.

Gráfico 11. Superficie permisada total (m 2 ). Ciudad de Buenos Aires. 2003-2007

total (m 2 ). Ciudad de Buenos Aires. 2003-2007 500.000 450.000 400.000 350.000 300.000 250.000
500.000 450.000 400.000 350.000 300.000 250.000 200.000 150.000 100.000 50.000 0 2001 2002 2003 2004
500.000
450.000
400.000
350.000
300.000
250.000
200.000
150.000
100.000
50.000
0
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
CABALLITO
PALERMO
VILLA CRESPO
MATADEROS
BOCA
RECOLETA
Fuente: en base a DGEyC. GCBA

5. LAS CONTRADICCIONES DEL MODELO RENTÍSTICO

Observando el fenómeno del notable crecimiento de la construcción, y en especial de

la edificación de departamentos, se puede suponer un aumento consecuente de la oferta de

viviendas y de la superficie residencial de la Ciudad. A partir de los permisos de construcción,

entre el 2002 y el 2007 se contabilizaron 85.587 viviendas nuevas, dentro de las cuales,

84.576 corresponden a departamentos. Aun restando a esta cifra la cantidad de viviendas

demolidas para construir las nuevas, seguiría siendo un balance de saldo positivo, que

permitiría dar lugar a nuevos habitantes.

En segundo lugar, la Ciudad se caracteriza por tener una cantidad nada despreciable de

viviendas sin utilizar. Según el Informe sobre la Situación Habitacional de la Dirección

Nacional de Políticas Habitacionales, ya en 2001 se habían censado 126.956 viviendas

desocupadas, entendiendo esto como “viviendas para alquiler”, “desocupadas por otras

razones” o “abandonadas”. En otra categoría también se relevaron 201.301 viviendas

“ocupadas en las que no se aplicó la cédula censal”, debido a las siguientes razones:

“moradores ausentes”, se trataba de viviendas destinadas “para veraneo” o “con fines no

habitacionales”. Esto da una idea de la magnitud de viviendas disponibles, vacantes y

subutilizadas, magnitud que superaría ampliamente no sólo el crecimiento demográfico

estimado, sino la cantidad (relativamente incierta) de viviendas para satisfacer las necesidades

habitacionales actuales.

Sobre esta cuestión interesa resaltar otros aspectos del mercado, más ligados a la

demanda y a las necesidades aparentes del mercado residencial, es decir: el crecimiento

demográfico, la magnitud misma de la adquisición de viviendas (demanda efectiva), y las

dificultades de financiamiento y acceso concreto a la vivienda por parte de los sectores que no

cuentan con ahorros previos (demanda insatisfecha).

Para el análisis comparativo con el crecimiento demográfico se presenta la dificultad

de carecer de cifras precisas y actualizadas. Sin embargo, según proyecciones de la Dirección

General de Estadística y Censos del GCBA, se estima un crecimiento demográfico muy bajo

(menos del 0.2 % anual) desde la fecha del último censo (2001). A partir de ello se calcula

que en el año 2007 la población porteña debería haber alcanzado los 3.034.161 habitantes; un

1.3 % más que en el 2001. En este sentido, durante seis años se habrían incorporado sólo

38.764 habitantes. Comparado con el incremento de las viviendas (de 85.587 unidades),

entonces, el crecimiento demográfico estimado resulta muy inferior.

Por otro lado, analizando la cantidad de compras (que remite a la dinamización

completa del mercado), y tomando como indicador la cantidad de operaciones de compra –

venta, es decir, las escrituras registradas en el ámbito de la Ciudad, se observa que desde el

2002 muestran un crecimiento mucho más modesto que la dinámica constructiva. Desde dicho

año, la cantidad de escrituras creció a un ritmo promedio de 3.6 % anual, contabilizando

98.001

operaciones en el año 2007. Esto significa un mercado sólo un 22.6 % superior al

2001.

A su vez, se observa una participación mucho menor de las escrituras hipotecarias. Así

como en el 2001 este tipo de escrituras representaba el 25.5 % del total, a partir de la debacle

financiera, pasaron a representar sólo el 3.9 % en el 2002. Si bien su participación fue

creciendo, lo hizo muy lentamente, de manera que en el año 2007 sumaron el 8.7 % del total,

con 8.566 operaciones registradas. Esto significa que la mayor parte de las operaciones que

motorizan la actividad la realizan compradores capitalizados, que prescinden claramente del

crédito hipotecario para adquirir inmuebles, incluso aquellos que venden su propiedad para

adquirir otro inmueble.

Gráfico 12. Escrituras totales e hipotecarias. Ciudad de Buenos Aires. 2001-2007

120.000 25.000 100.000 20.000 80.000 15.000 60.000 10.000 40.000 5.000 20.000 0 0 2001 2002
120.000
25.000
100.000
20.000
80.000
15.000
60.000
10.000
40.000
5.000
20.000
0
0
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007
Escrituras totales
Escrituras hipotecarias

Fuente: en base a DGEyC. GCBA

Siguiendo este análisis, corresponde la referencia a un cuarto aspecto, que es la

cuestión del crédito hipotecario. Este tipo de préstamo tradicionalmente permitió a los

sectores no capitalizados adquirir viviendas a plazos. Analizando el stock de préstamos

hipotecarios, se puede observar un balance negativo desde el año 2001 hasta el 2005. Recién

en el 2006 se observa un cambio de tendencia firme; entre 2005 y 2007 el stock aumentó 54

%, aunque todavía se encuentra 20 % por debajo de los niveles del año 2001. Por otra parte,

cabe recordar que esta comparación realizada a valores corrientes, seguiría indicando que los

préstamos no involucran un volumen suficiente como para facilitar la compra de viviendas

para otros sectores sociales, es decir, no se ha recuperado la relación cuota / ingreso.

Gráfico 13. Stock de préstamos hipotecarios (en millones de $ corrientes). Ciudad de Buenos Aires.

2001-2007

250 2000 200 1500 150 1000 100 500 50 0 0 2001 2002 2003 2004
250
2000
200
1500
150
1000
100
500
50
0
0
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
CVS (INDEC)
IIM (EPH)

Fuente: en base a datos del BCRA

Desde las entidades bancarias, a partir del 2004 se comenzaron a ofrecer diversas

líneas de préstamos hipotecarios, que en algunos casos mejoraron las condiciones con

respecto a años anteriores. Sin embargo, estas condiciones fueron variando rápidamente,

siendo especialmente sensibles a las fluctuaciones del mercado financiero. La ampliación de

la diferencia entre el salario real medio y el valor de las viviendas continúa siendo tan alta,

que impide el acceso incluso a través del crédito.

A continuación se presentan dos indicadores de variación salarial: el Coeficiente de

Variación Salarial generado por el INDEC, y la Medición del Ingreso Individual Mensual a

partir de la Encuesta Permanente de Hogares. En esta evolución se distingue un incremento,

en especial desde el 2003. Sin embargo, en comparación con el incremento del precio de las

viviendas (en pesos), resulta mucho menor. Sin entrar en grandes detalles, queda en evidencia

el retraso de los ingresos, que se hace mucho más severo en los sectores menos favorecidos, y

los aleja aun más del acceso a la vivienda.

Gráfico 14. Coeficiente de Variación Salarial (base 100=2001) e Ingreso Individual Mensual ($

50% 17.000 42% 40% 12.000 30% 7.000 20% 14% 10% 2.000 0% 0% 2001 2002
50%
17.000
42%
40%
12.000
30%
7.000
20%
14%
10%
2.000
0%
0%
2001
2002
2003
2004 -7%
2005
2006
2007
-3.000
-10%
-21%
-20%
-8.000
-28%
-30%
-13.000
-40%
Stock de prestamos hipotecarios
Variación interanual (%)
-18.000
-50%

corrientes). Ciudad de Buenos Aires. 2001-2007

Fuente: en base a INDEC y DGEyC, GCBA

6.LA CIUDAD COMO TERRITORIO DE ESPECULACIÓN

Anteriormente se observó que el ritmo de la construcción en la Ciudad de Buenos Aires presenta una evolución más acelerada y singular que el resto de las localidades del país. Esto no invalida, sino que da más sentido aún, a la consideración que detrás de esta movilización existen intenciones meramente especulativas. Significa que, en términos de inversión (o especulación) inmobiliaria, en la Ciudad se produjo una profundización mayor que en el resto de las ciudades argentinas. Como ámbito residencial, aun cuando desde hace aproximadamente 20 años que estudiosos plantean la tendencia de las clases altas a movilizarse a áreas suburbanas, la Ciudad no ha dejado de resultar atractiva. Es más, en el pasado cercano se han multiplicado los polos de atracción residencial para las elites, por no hablar directamente de verdaderos procesos de gentrificación 9 . Esto resulta válido tanto si pensamos que la demanda actual responde a quienes buscan su propia vivienda, como a quienes compran en la perspectiva de su venta futura o alquiler (a este mismo grupo) que ciertos agentes están adquiriendo propiedades y motorizando el mercado.

9 Se entiende a la gentrificación (en inglés, literalmente, “aburguesamiento”) como un proceso de segregación socioespacial con fines especulativos. Se trata básicamente del desplazamiento de clases populares a consecuencia de los incrementos en el valor del suelo.

Por otra parte, no hace falta enumerar las condiciones que hacen a Buenos Aires una ciudad con grandes atractivos, tanto para compradores argentinos como extranjeros, que cabe señalar, esta última no es tan significativa. También es interesante resaltar que en la visión de perspectiva futura en la que se valorizan las propiedades, el propio incremento de los precios resulta en sí mismo un motor de valor. En un contexto donde la Ciudad y en particular ciertos barrios, se hacen formalmente inaccesibles para la mayor parte de la población, sectores de altos ingresos con intenciones de exclusividad encuentran condiciones más que óptimas. En este sentido, la propia segregación urbana que genera la dinámica del mercado residencial actual, “re- valoriza” los barrios más caros, pero también empuja las perspectivas de los propietarios en zonas intermedias. Se da forma así a un espiral de valorización– segregación– revalorización que no sólo profundiza las condiciones en una zona limitada, sino que tiende a expandirse territorialmente con menor fuerza, y con mayor choque entre expectativas y realidades. Es en este sentido que puede comprenderse la presión inmobiliaria y la expansión del eje Norte como área valorizada hacia barrios aledaños (Saavedra, Villa Urquiza, Colegiales, Palermo, Villa Crespo), proceso que se podría denominar como de “extensión de la frontera inmobiliaria” haciendo alusión al proceso de expansión de la frontera agraria que se percibe en el campo a partir (sacar a partir de devaluación el proceso empieza antes, además venimos hablando sólo de precios) del aumento de los precios internacionales de los granos, proceso que favorece el cultivo de cereales y oleaginosas (básicamente, soja) frente a la ganadería y cultivos industriales, tanto en la región Pampeana como en otras regiones del país. Como asiento de actividades económicas, es también palpable que la Ciudad ha recuperado el vigor de años anteriores, y que incluso hoy ostenta una mayor diversidad de actividades. En otras palabras, la Ciudad pos-crisis mantiene una potente atracción de actividades que revalorizan las propiedades existentes y a construirse, es decir, al suelo urbano en términos generales. Gran parte del mercado, entonces, se encuentra fundado en perspectivas futuras; en especial si se toma en consideración que se trata de un mercado de bienes de alto valor, directamente dolarizados y de largos plazos de amortización. En este sentido, para los demandantes, la compra de inmuebles (y su derecho a percibir renta), sin duda resulta mucho más atractiva que otras formas de resguardo de valores, inversión o especulación. Asimismo hay que considerar a los agentes extranjeros, beneficiados por el tipo de cambio, que también resultan en un aporte a la valorización descripta y son ilustrativos de la perspectiva y realidad que Buenos Aires presenta desde un punto de vista inmobiliario.

Por otra parte, se habla de valorización, segregación y percepciones futuras en términos generales. Sin embargo, el mercado inmobiliario actual adquiere mayor complejidad territorial, considerando que estos procesos distan de ser homogéneos para todos los barrios de la Ciudad. En un paneo general, las zonas valorizadas del Norte, Puerto Madero e incluso Caballito, aparecen como protagónicos del mercado, lo cual demuestra que el resto, (en especial el Sur de la Ciudad), tiene perspectivas menos alentadoras, si se consideran los plazos de valorización que la demanda actual soporta. Esto no quiere decir que allí no existan emprendimientos que resulten comercialmente exitosos, o que las zonas carezcan de futuro, simplemente, parecería que la demanda aun encuentra posibilidades en barrios en los que siente que su valor está a mayor resguardo, y los valores de su terreno y vivienda entre las “dos ciudades” se siguen alejando, como se señalara anteriormente.

7.EL ROL REGULADOR DEL ESTADO.

Hasta aquí sólo se fue describiendo el mercado y las acciones del sector privado, el Estado sólo apareció como la fuente de relevamiento estadístico. Sin embargo, a lo largo del trabajo, difusamente el potencial rol del Estado en relación al mercado inmobiliario se va configurando en el análisis. En este sentido, uno de los rectores más potentes con que se cuenta es la normativa urbanística, que no sólo regula el potencial constructivo, sino indirectamente también las zonas de oportunidades. La Ciudad de Buenos Aires cuenta con un Código de Planeamiento Urbano, norma que establece zonas de acuerdo a usos y densidades deseables. En línea con la noción de un mercado guiado por las perspectivas, se observa que las zonas “industriales” o mixtas presentan una garantía de valor mucho menor. Así, la postura de gobiernos favorables a la “reindustrialización” o la “residencialización” de estas zonas influirían en los procesos de especulación. En este sentido, si se adelanta la intención de residencializar zonas industriales, este solo hecho ofrece un guiño a los constructores, ya que los potenciales compradores supondrán que el valor futuro será mayor, favoreciendo la especulación. Parte de eso ocurrió en la Ciudad, pero con efectos negativos. A partir de los cambios normativos impulsados por la última dictadura militar se segregó la actividad económica y a parte de los sectores de menores ingresos, sin responder con políticas de atracción para los otros sectores. En este proceso quedaron zonas vacantes, improductivas, con un (relativamente) alto valor del suelo, pero sin dinamizar siquiera la construcción. Esta situación comienza a revertirse a partir de la aprobación de la Ley Nº 2.216/06, denominada “Ciudad Productiva”,

en un intento de modificar la situación planteada que significó prácticamente la eliminación de la industria en el ámbito porteño. En efecto, en estos treinta años, la cantidad de unidades industriales en la ciudad de Buenos Aires se redujo en un 31,9% y en un 19% la participación de la Ciudad en el empleo total. Con la nueva Ley se busca revertir desindustrialización de la ciudad permitiendo no sólo la regularización de las industrias ya existentes, sino también la instalación de aquellas nuevas que obtengan un certificado de impacto ambiental. Los datos proporcionados por el Índice Ciudad 10 permiten apreciar el crecimiento del sector industrial tras la devaluación. Así, en 1999 la industria participaba del 17,3% del PBG y en 2007 representa el 18,6 % colocándola en una de las actividades más importantes de la Ciudad, superando incluso la participación del sector servicios financieros, que pasó del 19,0% en 1999 a 12,5%. Algo similar ocurre cuando se incorpora más potencialidad constructiva a una zona a través de la normativa. En los casos en que esto ocurrió, si no existió la perspectiva de un incremento de valor a futuro, no se generó el efecto deseado. Los propietarios especularon e “inflaron” los precios, lo cual a su vez, resultó menos atractivo para los constructores. Éstos, por su parte, contrapusieron un costo mayor al que imaginaban, con una perspectiva de comercialización que no resultaba tan sólida, y las zonas quedaron con grandes expectativas y sin comercializarse. Sin embargo, también es posible que en entornos poco “amigables” (según los estándares del mercado actual), los constructores desarrollen inmuebles con características intrínsecas de alto valor que contrarresten el efecto “desvalorizador” del contexto. En estos casos, puede existir una cantidad de especuladores que acepten el riesgo (siempre que los precios de compra no sean tan altos) a cambio de una mayor renta (garantizada por unos valores suficientemente bajos como para sostener la hipótesis de valorización futura del entorno). En los casos en que se dio este proceso, quedaron como “enclaves” de valor (con perspectiva fluctuante), que no siempre tienen el efecto derrame sobre el entorno, pero que asimismo pueden llegar a generar algún tipo de segregación hacia los sectores de menores ingresos.

8.CONCLUSIONES

10 Elaborado por la FETyP

Como se apreció a lo largo del trabajo, la magnitud del crecimiento de la economía nacional, y de la porteña en particular, con ausencia del Estado local como orientador, genera condiciones para la existencia de un mercado inmobiliario segmentado y basado más en la especulación que en la utilización productiva de las propiedades. Es decir, se generan ofertas que no conectan con la demanda real de viviendas y actividad económica. Principalmente, porque crea una capa de riqueza concentrada, que en este contexto resulta la única posible de convertirse en demanda de bienes dolarizados con precios crecientes. Se observa que los precios de los inmuebles recuperaron su valor en dólares con respecto a los años previos a la crisis, mientras que el valor del suelo se duplicó. Esto mismo da una idea del largo aliento del proceso, que valoriza la potencialidad constructiva futura a un ritmo mayor que las propiedades existentes. En especial, se propulsaron mayormente los precios de los inmuebles ubicados en los barrios que ya tenían preponderancia en el mercado previo a la crisis del 2001. Asimismo, aparecieron nuevos barrios atractivos para la construcción y la oferta inmobiliaria, que mantienen un similar patrón constructivo, y orientados a segmentos de la demanda con menor disponibilidad de capital. En el otro extremo, quedaron barrios inaccesibles para los estratos medios y bajos, donde aparecen con fuerza fenómenos de segregación social. En cuanto a las tipologías predilectas por la construcción, el análisis permitió inferir la importancia de las propiedades como resguardo de valor y / o renta futura, que prefirió los departamentos a las casas, y a través de los años, incluso los de menor tamaño. Estos resultan más acordes con las perspectivas a futuro debido a su mayor posibilidad como renta, y a la mayor rapidez de su venta. Algunos analistas, refiriéndose a estas cualidades de los departamentos chicos de la Ciudad, llegan a considerarlos directamente como commodities. Por su parte, como la recuperación de los ingresos en los sectores medios de la sociedad ha sido menor que la evolución de los precios de las viviendas, dicha recuperación no es suficiente para hacer frente a un mercado orientado casi exclusivamente a los sectores de mayores ingresos. La regulación de la tierra por parte del Estado propicia el desarrollo de este tipo de emprendimientos, el cambio de normativa de 1977 y las posteriores modificaciones, alentaron la construcción rentística como forma de funcionamiento de la economía argentina. Se propició un cambio de modelo en donde se intentó limitar la industria en la Ciudad en beneficio de la construcción residencial y de algunas actividades de equipamiento, a través de la aplicación de un Código de Planeamiento fuertemente restrictivo de los usos productivos. Sin embargo, treinta años después de aprobada esta normativa, se puede comprobar que no

sólo no se generó ninguna vivienda para los sectores medios y altos en las áreas para las que se estableció el cambio de norma, sino que al mismo tiempo se fueron cerrando muchos establecimientos (especialmente en el Sur de la Ciudad), lo que provocó una gran cantidad de terrenos que aún hoy en día, en el contexto que ha sido analizado en este artículo, están vacantes y a la espera de mecanismos que, especulación mediante, impacten de manera positiva en su valorización diferencial. Siguiendo con el papel del Estado, en la actualidad la ciudad de Buenos Aires está viviendo un proceso combinado de inversión pública y privada que está modificando drásticamente la renta del suelo. En este sentido, el tema tributario se vuelve central para reasignar recursos desde el Estado. La extensión de una línea de subterráneo (Villa Urquiza, Flores o Parque Patricios), en una Ciudad que tiene un shock de inversión privada inmobiliaria e insuficiencia de tierra, altera drásticamente la demografía de esos barrios. Es así que estas intervenciones urbanas, ponen en valor los terrenos y cambian la situación general de las personas que ahí habitan, porque existe la posibilidad que ante el aumento del valor del suelo, el espacio físico en el cual moran o del cual son propietarios, pueda ser vendido para un nuevo proyecto, tanto inmobiliario como comercial. Lo mismo ocurre cuando la Ciudad se inserta en ventajas comparativas que han surgido al calor de los nuevos precios relativos. El caso más emblemático es el de San Telmo, donde se ha invertido en mantenimiento urbano, principalmente en alumbrado, adoquinado, refacciones de veredas, etc., lo cual ha traído como consecuencia la puesta en valor del casco histórico de la Ciudad. Una de las herramientas del Estado para realizar este tipo de intervenciones es el impuesto inmobiliario. Éste debe ser redistributivo, y desde el punto de vista de la infraestructura y de la inversión inmobiliaria, debería apuntar a reformas que regulen la renta del suelo, que permitan condiciones de equidad genuinas, así como articular lo público y lo privado de un modo virtuoso y puntual por zonas de la Ciudad de Buenos Aires que lo requieran. Un segundo punto en cuanto al rol del Estado es la inversión pública, orientada a través de un trabajo de planificación que abarque los siguientes puntos básicos:

1. Generación de obras nuevas con el fin de favorecer la competitividad integral de la ciudad.

2. Establecimiento de un plan plurianual que oriente el mantenimiento urbano en reemplazo

del trabajo por demanda parcial.

3. Intervención urbana para revitalizar barrios y / o sectores degradados.

El caso de la zona Sur de la Ciudad de Buenos Aires resulta paradigmático en este sentido, ya que las obras públicas que se proyecten e implementen deben estar orientadas por el objetivo de alcanzar una recuperación de su destino productivo real, de manera tal que pueda revertirse la ampliación de la histórica brecha con el Norte de la ciudad. Es decir, se deben sumar: inversión privada + inversión pública + destino productivo. Sólo así dejaremos de vivir en dos ciudades separadas por la Avenida Rivadavia.

9. BIBLIOGRAFÍA

ÁLVAREZ DE CELIS, F.: “Cambios de normativa, renta y usos del suelo en el Sur de la Ciudad de Buenos Aires. La tensión entre los usos residencial e industrial” Tesis de Maestría, Universidad Torcuato di Tella, 2008. FELLETI, R.: “Modelos de gestión público - privado para un desarrollo sustentable” Exposición presentada en el Seminario realizado por la Comisión de Inversión Pública y Desarrollo Urbano de la Fundación Estado, Trabajo y Producción, Auditorio "Santa María de los Buenos Aires" del Banco Ciudad de Buenos Aires, 2005. FETYP: “Evolución de la construcción nacional en el período 1991 – 2006”, Fundación Estado, Trabajo y Producción, 2007, www.fetyp.org.ar FETYP: “Del plazo fijo al ladrillo: el boom de la construcción en la Ciudad de Buenos Aires”, Fundación Estado, Trabajo y Producción, 2006, www.fetyp.org.ar FETYP: “El rol de la inversión en la economía argentina”, Fundación Estado, Trabajo y Producción, 2005, www.fetyp.org.ar GCBA: “Mercado Inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires” Precio de oferta de departamentos y casas en venta, 2001-2007”, Unidad de Sistemas de Inteligencia Territorial – Subsecretaría de Planeamiento, Ministerio de Desarrollo Urbano, 2008. GCBA: “Mercado Inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires” Precio de oferta de terrenos y locales, 2001-2007”. Unidad de Sistemas de Inteligencia Territorial – Subsecretaría de Planeamiento, Ministerio de Desarrollo Urbano, 2008. GCBA: “Mercado Inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires” Precio de oferta de locales en venta y alquiler”. Unidad de Sistemas de Inteligencia Territorial – Subsecretaría de Planeamiento, Ministerio de Desarrollo Urbano, 2008. GCBA – Estadísticas de Edificación. Dirección General de Estadística y Censos. MARTÍNEZ, O.: “Las nuevas viviendas en Buenos Aires”, artículo publicado en Clarín, 1/02/2008 en base a datos e índices elaborados por la Fundación Estado, Trabajo y Producción, 2008, www.fetyp.org.ar WELCH GUERRA, M. y VALENTINI, P.: “Torres jardín en Buenos Aires. Proyecciones de una tipología habitacional”, en: Max Welch Guerra (editor): Buenos Aires a la deriva. Transformaciones urbanas recientes, Editorial Biblos, 2005

LA ECONOMÍA SOCIAL COMO PROYECTO DE INCLUSIÓN SOCIAL DE LOS JÓVENES. JORGE TIRENNI Y ESTEFANÍA FRANCIONI

LA ECONOMÍA SOCIAL COMO PROYECTO DE INCLUSIÓN SOCIAL DE LOS JÓVENES. JORGE TIRENNI 11 Y ESTEFANÍA FRANCIONI 12

1. INTRODUCCIÓN

El deterioro de los indicadores económicos, sociales y laborales del último cuarto de siglo, han sido tan pronunciados e inéditos, que a pesar de la reactivación productiva de la economía, la generación de nuevos puestos de trabajo y la implementación de masivos planes sociales, seguimos observando la persistencia de un cuadro social preocupante, con una inmensa población de argentinos con necesidades primarias insatisfechas, ingresos por debajo de las líneas de pobreza e indigencia y serias dificultades para insertarse o reinsertarse laboralmente en condiciones dignas. Una situación particularmente evidente en el caso de los jóvenes, que en lugar de ser una prioridad para nuestra sociedad, son quienes tienen mayores probabilidades de sufrir algún tipo de carencia y vulneración. En este sentido, se encuentran a merced de un intenso proceso de desafiliación social y a un creciente deterioro de las principales instancias de contención y socialización (familia y escuela) que otorgan sentido de pertenencia y continuidad a sus vidas. La situación demográfica del presente nos está brindando a los países latinoamericanos una gran oportunidad para el desarrollo de nuestros pueblos, por varios años tendremos una importante generación de jóvenes y una relación entre activos y pasivos claramente ventajosa desde el punto de vista del desarrollo. Sin embargo, se notará hacia mediados de este siglo un problema del envejecimiento de la población, lo que significará un desafío para los integrantes de la tercera edad y consecuencias en términos económicos, sociales y provisionales. (Rodríguez, E; 2003). De allí la necesidad de aprovechar esta coyuntura favorable e instrumentar las medidas necesarias para acelerar los procesos de inclusión que permitan frenar este proceso de deterioro social y cimentar las bases de una sociedad más justa y con mayores oportunidades para todos. En este marco, el artículo se estructura de la siguiente manera: una primera parte en la que hablaremos de las características de la juventud y de las dificultades que encuentran para

11 Docente e investigador de la UBA

12 Investigadora de la UBA.

vivir en plenitud su juventud y lograr un exitoso tránsito hacia la condición adulta; una segunda parte en la que presentaremos la Economía Social, reflexionaremos acerca de sus bondades y limitaciones como proyecto y estrategia de inclusión social de jóvenes y finalmente esbozaremos algunas conclusiones. 2. JUVENTUD: ALGUNAS DEFINICIONES BÁSICAS.

Se denomina juventud al período del ciclo de vida, en que las personas transitan de la niñez a la condición adulta y durante el cual se producen importantes cambios biológicos, psicológicos, sociales y culturales inherentes al proceso de formación de la propia identidad, de emancipación y de creciente interacción con la sociedad, característico de este período. (Rodríguez, E; 2003). Durante esta etapa se produce la transición de la indeterminación a la determinación, de la total dependencia/ heteronomía de la infancia a la plena autonomía, junto a una mayor interacción con el mundo adulto, generalmente muy poco predispuesto a facilitar estas nuevas incorporaciones. En términos hegelianos, la etapa de juventud remite al segundo momento dialéctico del sujeto: el del particular/negativo (para sí), en el que la persona para ser alguien y realizarse (ser sujeto), necesita salir de su abstracción, romper con las limitaciones impuestas desde el exterior y auto limitarse, es decir, darse un contenido particular a partir del cual, lo envuelto se desenvuelve y entra en la existencia, se pone. Este proceso implica cambio de roles y asunción de nuevas responsabilidades, que además de satisfacciones, pueden generar tensiones, temores, incertidumbre e incomodidad. Es evidente que la juventud no es conjunto homogéneo, coherente e integrado, sino que es un sector heterogéneo 13 y en consecuencia, los jóvenes transitan y resuelven estas tensiones de diferentes maneras según la sociedad, cultura, etnia, clase social y género al que pertenecen. Ahora bien, es prudente interrogarse, en el contexto actual, ¿cuál es el momento se podría decir que dejamos de ser niños para pasar a ser jóvenes? ¿Y cuándo es que dejamos de ser jóvenes? La respuesta a estas preguntas está dada por la franja etaria establecida, que es

13 Ernesto Rodríguez (2003), identifica cuatro grupos juveniles claramente diferenciables: 1.Los estudiantes universitarios, que son el prototipo de la juventud y el único sector que en el pasado participó del escenario social y político en calidad de actor, a través de movimientos estudiantiles, 2. la juventud popular urbana excluida del acceso a la educación media y superior que habita en zonas marginales y a menudo se organiza en grupos de esquina y pandillas juveniles que ejercen la violencia como expresión de rechazo a esa sociedad de la que no forman parte, 3. los jóvenes rurales que constituyen un grupo minoritario en transformación y 4. las mujeres jóvenes afectadas por una doble exclusión (de género y etaria).

variable según los países y regiones, conforme fueron modificándose los usos y costumbres

de los pueblos.

En el establecimiento de la edad de ingreso a la juventud, existe un considerable

consenso en priorizar los criterios derivados de enfoques biológicos y psicológicos que hacen

hincapié en las transformaciones físicas, biológicas y psicológicas que acompañan al

desarrollo de la funciones sexuales y reproductivas, mientras que la determinación de la edad

límite, suele asociarse al cierre del ciclo educativo formal, el ingreso en el mercado de trabajo

y la formación de un hogar propio (Rodríguez, E; 2003). En el caso de Argentina, el INDEC

ha fijado este período entre los 18 y los 29 años de edad.

2.1.

JÓVENES.

EN EL PROCESO DE INTEGRACIÓN SOCIAL DE LOS

DIFICULTADES

Este complejo proceso de transición al que hiciéramos referencia, se da en todos la

mayoría de los jóvenes, teniendo en cuenta el contexto general y particular en el que se

encuentra inserto.

En nuestro país, las problemática vinculadas a la juventud no sólo se asocian a

aspectos de tipo sociales, económicos y laborales que afectan a la sociedad en su conjunto,

sino que tienen menores posibilidades de influir en su destino y participar en la toma de

decisiones que el mundo adulto se reserva para sí, subestimando las potenciales

contribuciones de los jóvenes.

En el país tenemos una considerable población de jóvenes de 18 a 29 años (más de 7

millones de personas que representan el 19,7% de la población total) 14 . Es una situación

demográfica propicia para el desarrollo económico, dado que la población joven ha

aumentado su participación en la población total y tenemos una relación activos- pasivos

claramente favorable, que se irá diluyendo con el correr del tiempo.