Historia

En roma es la etapa originaria sólo puede reconocerse una señoría o poder efectivo sobre las
cosas y no se distinguen éstas de los derechos sobre ellas mismas. Los poderes personales se
manifestaban en actos de apoderamiento de cosas que debían seguir los ritos establecidos en
el derecho.
ERRAZURIZ EGUREN “La importancia que se daba a la propiedad en la antigua Roma era tan
grande, que en caso de deuda no se permitió que el acreedor confiscare la propiedad a su deudor
para pagarse. El deudor, en los primeros tiempos, responde con su cuerpo, con su persona de
la deuda, no su tierra, pues la tierra no puede separarse de la familia. Tan inviolable era el
derecho de propiedad
En esta época es donde se forja la idea básica de la propiedad; se desarrolló por etapas.
El arcaico En este periodo es la Familia o Gens la que tenía la titularidad sobre un primitivo
derecho sobre el suelo, teniendo al frente de ella la pater familias, quien era el que tenía la
potestad, la plenitud de sus derechos civiles (sui iuris). Por lo tanto, hubo una propiedad
colectiva, pero privada y no pública, en el primer caso una propiedad individual en el segundo.
La propiedad individual es más un "poder" que una propiedad, en el moderno sentido del término.
Desde el principio de la República, Roma ve crecer sus dominios a merced de las conquistas, lo
cual permitirá confiscar las tierras y dárselas a particulares, contra el pago de una tasa anual.
Esta situación de hecho, se denomina possesio, poco a poco atribuye un verdadero derecho a
quien consigue la ocupación, de forma que cada vez más el derecho de propiedad del Estado se
dibuja como un señorío teórico, un dominio eminente.
La propiedad en el Perú Lo desarrollaremos por épocas la época preincaica Los datos sobre el
período prehistórico en materia de propiedad son todavía incompletos; sin embargo, en el Perú
como en los demás pueblos, la propiedad ha sido colectiva en su origen. En el caso peruano. La
célula social primitiva es la comunidad agraria o AYLLU. Esta comunidad se nos aparece como
resultado de una evolución secular; su nacimiento se pierde en la prehistoria y la volvemos a
encontrar todavía hoy en varias regiones de América sin que su fisonomía haya sido
sensiblemente alterada (Baudin).
En consecuencia, como asevera Hildebrando Castro Pozo "la raíz original del ayllu prehistórico
fue, pues, el clan o los grupos nórdicos constituidos y organizados por vínculos de
consanguinidad, en una sola unidad económica, al principio de calidad sólo consumitiva y
defensiva, y con posterioridad esencialmente productora. Por eso es que el vocablo "Ayllu", en
quechua, significa genealogía, linaje, parentela, casta; el género o especie de las cosas".
La plena existencia de la propiedad privada corresponde, en general, a una etapa histórica en
que las agrupaciones clásicas y gentilicias se derrumban, las familias se emancipan y aíslan, y
se impone una capa señorial dividida en familias que tienen esclavos y servidores. Coincide, por
esos, dicha etapa con el despotismo organizado y la creación de funcionarios oficiales, es decir
del Estado.
La época incaica Respecto a la naturaleza de la propiedad del suelo, se considera al Incario
como un sistema colectivista socialista, donde se llega a advertir determinadas huellas de
propiedad individual que fue detenida por la aplicación del sistema incaico, y la "cuasi propiedad",
consistente en donaciones, era una excepción".
Una Sociedad colectiva así erigida lleva a considerar, jurídicamente, una propiedad colectiva
bastante vigorizada.
atilo sivirich afirma que, siendo los incas tradicionalmente colectivistas, no tuvieron el menor
concepto de la propiedad privada en lo referido a bienes inmuebles. Por ello, según él, los incas
sólo tuvieron un Derecho Público; no tuvieron conocimiento del Derecho Privado. Al desconocer
la propiedad privada, afirma que no existían las instituciones del derecho privado relativas a
personas, obligaciones, contratos, etcétera.
Pero hay otros autores como Jorge Basadre, que admite un derecho privado y comercial
bastante empobrecido. Parte del hecho que, si bien la propiedad inmobiliaria no podía ser, al
menos mayoritariamente, objeto de venta, luego, cuando se produce una relativa "asimilación"
de las tierras a los bienes muebles, haciéndose ella intercambiable, el Derecho de cosas (reales),
obligaciones y sucesiones, cobra relevancia.
La época de la conquista y el coloniaje. el colectivismo es sustituido por el individualismo. En
cuanto a la propiedad, el AYLLU es reemplazado por la propiedad privada de corte feudal. Uno
de los elementos coadyuvantes a dicha penetración variopinta es el derecho que pudiéramos
caracterizar como mestizo, intermedio: el Derecho Indiano.
Este derecho indiano jugó un rol importantísimo, pues tan pronto América fue descubierta, la
corona española trata de obtener los títulos que "prueben", que legitimen sus derechos sobre las
regiones del Nuevo Mundo. Esto cobra todavía más importancia en la medida que la empresa
de la colonia está íntimamente vinculada a la apropiación de bienes (minerales, tierras, etc).
Aparentemente, fue el papado el que vino a formalizar la dominación real española, vía la
institución de las bulas.
En es cuestionada bula se amparó la corona para otorgar las tierras a diversas personas en
calidad de recompensa por los servicios prestados en el descubrimiento y la conquista. Y también
conforme a dicha bula, la corona obviamente tenía el dominio sobre las tierras americanas; tales
tierras eran conferidas no sólo a los descubridores y colonizadores, sino también a las iglesias,
municipios, conventos, etc. Y, por oposición, en todo lo que no era entregado o concedido por la
corona, evidentemente le pertenecía (así lo estableció la Ley XIV del 20 de octubre de 1578).
El régimen agrario colonial, sostiene Ugarte, "determinó la sustitución de una gran parte de las
comunidades agrarias por latifundios de propiedad individual, cultivados por los indios bajo una
organización feudal. Estos grandes feudos, lejos de dividirse en el transcurso del tiempo, se
concentraron y consolidaron en pocas manos a causa de que la propiedad inmueble estaba
sujeta a innumerables trabas y gravámenes perpetuos que la inmovilizaron tales como, los
mayorazgos, las capellanías, los patronatos, y demás vinculaciones de la propiedad".
Este Período se caracteriza, pues, por la heroica resistencia de la comunidad agraria, frente a
las constantes agresiones por desaparecerla e implantar absoluta y totalmente la propiedad
feudal.
La época de la independencia José Carlos Mariátegui, al analizar el problema de la tierra
durante este periodo, pone de manifiesto el papel de rector de la burguesía incipiente, por lo
demás durante este movimiento. El campesinado indígena, a pesar de ser la gran mayoría, no
tuvo una presencia directa, activa, pues, agrega el Amauta " Si la revolución hubiese sido un
movimiento de las masas indígenas o hubiese representado sus aspiraciones, habría tenido
necesariamente una fisonomía agrarista"
La nueva política de la República, " dejaba intactos el poder y la fuerza de la propiedad feudal,
invalidaba sus propias medidas de protección de la pequeña propiedad y del trabajador de la
tierra".
En la época de la republica Al iniciarse la época republicana, los legisladores - al igual que en la
colonia- trasplantan las ideas jurídicos- políticas europeas heredadas de la revolución francesa:
división de poderes, derechos civiles, libertades ciudadanas y democráticas, etc., Y la
concepción revolucionaria francesa no era otra cosa que una vuelta a la concepción romana
llevada al extremo.
Dando una opinión en general Segun Jorge Avendaño Valdez señala que la propiedad, es
sin duda el más importante de los derechos reales. La propiedad puede ser analizada desde
muchos puntos de vista: histórico, sociológico, económico, antropológico, político, etc. Nosotros
nos limitamos ahora a sus aspectos jurídicos.
Las definiciones del derecho de propiedad pueden clasificarse en dos grupos.
El primero, está constituido por las definiciones analíticas. Estas pretenden explicar el concepto
desde un punto de vista puramente cuantitativo, como suma de facultades o atribuciones del
dueño de la cosa sobre que recae el derecho de propiedad. La definición se centra en la
enumeración de las facultades que confiere el dominio al propietario, sobre el objeto de su
derecho. Entre otras críticas que se formulan a las definiciones analíticas, está el que no señalan
el carácter exclusivo del derecho de propiedad.
Refiriéndose a este punto Puig Brutau señala que "el uso del vocablo propiedad significa el
derecho más pleno que pueda recaer sobre objetos de otra clase (distintos a las cosas
materiales), por lo que se puede hablar de propiedades especiales.
En el derecho clásico se distinguen las siguientes clases de propiedad.
Dominium ex iure quiritium Era la única verdadera propiedad. No hubo otra propiedad protegida
por la acción reivindicatoría. Esta acción era la que tenía el dueño no poseedor contra el
poseedor no dueño y, eventualmente, también contra otras personas. Era propietario quiritario el
ciudadano romano, o peregrino con ius commercii que adquiriese una cosa mancipi de acuerdo
a alguno de los modos de adquirir contemplados en el derecho civil romano. Los otros modos,
contemplados en el ius gentium, no hacían al adquirente propietario quiritario, no daban la única
y verdadera propiedad. El que no era ciudadano, el extranjero no podía tener la propiedad
quiritaria. La religión lo prohibía porque no podía tener parte en el suelo religioso de la ciudad.
Para que el derecho civil reconozca la cualidad de propietario es necesario que se reúnan las
siguientes condiciones: ciudadanía romana, cosa mueble o inmueble situada en suelo itálico
adquirida de un propietario y con las formalidades requeridas.
Propiedad pretoria o bonitaria (in bonis habere).
Se da esta propiedad cuando el pretor protege al que recibió una cosa mancipable, contra el
propietario civil que la entregó sin utilizar la forma de mancipatio o la in iure cesio. El pretor
protege a alguien como si fuese propietario contra los que no lo son, concede una actio publicana
frente a la reivindicatio. Con esta protección se llega a considerar una segunda propiedad pretoria
o bonitaria.
c. Propiedad de los peregrinos.
Los extranjeros no pueden ser titulares del dominium, pero el pretor les protege con acciones
ficticias (se finge la ciudadanía romana del extranjero) y cuando reclama a Roma cosas que les
pertenece, incluso los fundos itálicos.
Propiedad provincial.
El ager publicus conquistado al enemigo pertenecía al populus romanus. Este lo cedía en
arrendamiento a particulares que pagaban un canon: tributum o estipendium (para provincias
imperiales, para provincias senatoriales, respectivamente con Diocleciano). La propiedad de
hecho de los particulares estaba protegida por los gobernadores. En el derecho posclásico se
unifica el régimen de la propiedad y se confunde con el de la posesión por varias causas:
desaparece el dualismo entre acciones civiles y pretorias, ya que todas las provincias del Imperio
son sometidas a tributo; la concesión de ciudadanía (Caracalla) a todos los ciudadanos elimina
la diferencia entre propiedad civil y propiedad peregrina; el derecho vulgar confunde las
concepciones clásicas. Con el tiempo, y al darse la fusión entre el derecho civil y el derecho
honorario, encontramos un instituto unitario; Justiniano, por ejemplo, sólo habla de propietas, sin
hacer ya ninguna distinción.
Entonces tenemos Antecedentes y efectos de la doble venta
En nuestro ordenamiento los supuestos de transferencia de bienes inmuebles podemos
encontrarlos en diversas formas de adquisición: originaria, derivada, a título singular, a título
universal, gratuita, onerosa, inter vivos, mortis causa CALLAGHAN MUÑO
Dichas transacciones pueden configurarse como un supuesto de hecho simple o complejo.
El contrato de compraventa es el más frecuente en la práctica y el más importante en el tráfico
jurídico y económico. Por ello, la compraventa resulta ser un contrato consensual que se
perfecciona con el consentimiento de las partes otorgantes, de buena fe, sinalagmático o
bilateral, y de tipo oneroso que produce obligaciones entre ambas partes. Del mismo modo, es
el negocio jurídico con más ventajas para facilitar el intercambio de bienes y servicios,
convirtiéndose así en piedra angular sobre la que descansa el tráfico jurídico comercial
PEDREIDA ANDRADE
Es así que a la habitualidad del negocio le sigue un conjunto de problemas para los cuales los
ordenamientos jurídicos han dado diversas soluciones.
En especial uno de los problemas a los cuales se enfrenta nuestro ordenamiento jurídico es la
denominada doble venta, también llamada “doble venta simple, es decir, de cosa propia del
vendedor, en la que intervienen el vendedor y, al menos dos compradores generándose efectos
tanto para el vendedor como para cada uno de los compradores. Tales efectos son distintos
según se trate del comprador burlado o del que finalmente adquiere la cosa por ser preferente o
preferido en la adquisición” MARTÍNEZ DE VELASCO

Se hace ineludible el previo análisis de los planteamientos históricos sobre la doble venta, pues
constituyen en este tema el punto departida en su evolución desde las fuentes romanas hasta su
codificación. Colocando de relieve aquellos datos que nos indiquen el fundamento y
presupuestos de dicha figura, así como las posibles soluciones al mismo.

LIMITACIONES AL DERECHO DE PROPIEDAD

El propietario está sujeto a ciertas y determinadas restricciones. Algunas de estas restricciones
se especificaron por razón de la moralidad o del interés público; otras por vecindad y finalmente,
por la copropiedad, el condominio o la propiedad múltiple.
Limitaciones por voluntad del Propietario.
El propietario que otorga a una tercera persona el “Ius utendi” sobre su cosa, le da el derecho
de usar su casa y el derecho de habitarla.
El propietario que otorga a una tercera persona el “Ius utendi” y el “Ius fruendi” le concede al
tercero el uso.
Limitaciones del Derecho Público.
Prohibición de enterrar cadáveres incinerar, o, inhumar en fincas urbanas.
Pasaje forzoso en beneficio de la comunidad: provisionalmente mientras dure la intransitibilidad
de un camino público, hacia lugares “Religiosus” en favor de quien tiene el “Ius Sepulcro” hacia
ríos y canales navegables.
Las fincas colindantes con ríos navegables deben soportar el uso de sus riberas para maniobras
de navegación.
Prohibición de demoler sin permiso oficial los edificios urbanos, y, el deber de mantener y
construir en determinada forma urbanística.
Expropiaciones forzosas para facilitar las obras públicas, mediando o no indemnización; un
sistema general de expropiación forzosa no existe en el derecho de romano en virtud del
imperium, más que de unos de los principios de que todo el suelo es propiedad del pueblo o del
Cesar permita la exploración sin ninguna violencia jurídica.
Limitaciones de Derecho Privado
Se puede exigir al vecino el corte de las ramas de un árbol que se extiende sobre una propiedad.
Derecho a recoger frutos de plantas propias desprendidos sobre suelo ajeno.
La servidumbre de paso impuesta por un magistrado en caso de fundos incomunicados.
Prohibición de alterar con obras el fluir de aguas en detrimento de los demás fondos. Diferentes
acciones acordadas por la ley a los propietarios por causa de vecindad: “Damni infecti”, “Novi
operae”, “Finium regordorum”.
Limitaciones por exigencias Morales
Los propietarios que entregaban sus esclavos a las fieras sin previo permiso del magistrado.
Los que abandonan a los esclavos viejos y enfermos.
Los que maltrataban sin motivos justificados a sus esclavos, como podía ser el castigo de un
crimen por ellos cometido.
Limitaciones por causa de vecindad
El propietario de un fundo debía dejar entre el suyo y del vecino, un espacio libre de dos pies y
medio, en caso de edificio y de cinco pies, si se trataba de fundo para cultivo. Mediante la
utilización de la “lactio finiun regundorum”, podían solicitar la determinación de los límites, para
facilitar así la circulación de personas y animales. ii. El propietario estaba obligado a aceptar los
salientes de la pared del vecino, orientadas hacías su casa o su fundo, siempre que las mismas
no excedieran de medio pie. Al vecino se le permitía cortar las ramas y talar los árboles de otro,
si se proyectaban sobre su edificio. Si aquel se oponía, el interesado estaba autorizar el
interdictum de arboribus caedendis.
Se prohibían aquellas construcciones, que oscurecían las del vecino. Para ello, se podía ejercer
la actio nevi operis.
En caso de que el vecino de un edificio amenazara con ruina al del propietario de este, se ejercía
la cautio damni infecti o caución por daño no efectuado, o sea, los que el edificio podría ocasionar
en caso de derrumbamiento, si el propietario se negaba a repararlo.
Limitaciones por concepto de Copropietario
Que las facultades jurídicas de los copropietarios sobre la cosa común esta limitadas, por cuanto
ninguno puede totalmente ejercer su derecho.

Que solo dos o más personas pueden ser dueñas de una cosa cuando la tiene en comunidad de
bienes.

Que la copropiedad es una limitación de la propiedad

La revisión de normas y de doctrina sobre el derecho de superficie, así como el largo y en algunos
momentos denso razonamiento que se ha planteado en los capítulos precedentes tienen su
justificación en las consecuencias prácticas que se van a desarrollar en este capítulo. Ni una
gota de tinta se justificaría si la disquisición tuviera solamente como consecuencia la tranquilidad
del dogmático con la coherencia interna de los conceptos. Por ello, es que la presente
investigación comenzó con un problema: las dudas interpretativas sobre el derecho de superficie
en la aplicación cotidiana de esta figura, fomentadas por la complejidad en la definición de este
derecho y, de igual modo, por la carencia de referentes doctrinales, normativos y
jurisprudenciales al respecto.
Ante esto, llegado este punto, considerando verificada la hipótesis de que el derecho de
superficie es una modalidad de la propiedad que recae de manera separada en el sobresuelo
y/o en el subsuelo que se caracteriza por la separación y la temporalidad, nos disponemos a
explicar las consecuencias útiles de nuestro planteamiento.
Estas consecuencias se dividirán en dos partes:
Por un lado, conforme a lo señalado en los conceptos previos, explicaremos la circunstancia de
que a este derecho son aplicables de manera directa todas las normas jurídicas que se refieran
al derecho de propiedad, tanto en el campo civil como en los otros ámbitos del Derecho. Esto en
razón de que la propiedad es el género próximo del derecho de superficie.
Por otro lado, describiremos un conjunto de normas que consideramos pertinente introducir en
relación al derecho de superficie, cuyo fundamento se encuentra en las
diferencias específicas que caracterizan esta modalidad del derecho de propiedad,
particularmente, la separación y la temporalidad.
Ambos grupos de consideraciones en que dividimos este capítulo tienen como consecuencia la
puesta a disposición de un estatuto jurídico para el derecho de superficie que suple los vacíos
que el estado actual del desarrollo de este derecho tiene en nuestro país. A la vez, estas
consideraciones otorgan un marco de referencia para la interpretación de controversias
presentes y futuras que puedan verse entrampadas por la complejidad de la definición que
clásicamente se ha atribuido a este derecho.
Asimismo, es importante señalar que ambos grupos de consecuencias son complementarios
entre sí. Tal cual sucede con otras modalidades del derecho de propiedad (copropiedad,
propiedad horizontal, multipropiedad, propiedad fiduciaria, etc.), existe una concurrencia entre
las normas generales del derecho de propiedad que son aplicables en razón de tratarse de un
subtipo de ese derecho y normas especiales que responden a las particularidades que
caracterizan a la modalidad de la propiedad de que se trate. En ese sentido, no se trata de dos
aspectos contradictorios o alternativos, sino, más bien, dos aspectos que van a caracterizar de
manera conjunta al derecho de superficie entendido según el planteamiento hecho en este
trabajo.
ADQUISICIÓN DEL BIEN POR OTRA PERSONA.-
A través de esta forma se encierra la denominada Enajenación que por su carácter de acto
esencialmente traslativo tanto es modos de perder la propiedad como de adquirirla.
La extinción es un acto voluntario que comprende la transmisión por un acto unilateral o bilateral
o el abandono o renuncia cuando se trata de bienes muebles.
DESTRUCCIÓN O PÉRDIDA TOTAL O CONSUMO DEL BIEN.-
Esta forma de extinción de la propiedad exige:
La destrucción total del bien.- Pues si hay únicamente destrucción parcial, el derecho se conserva
sobre la parte subsistente.
Efectiva. No debiendo confundirse con la mera responsabilidad de usarla en que podemos
encontrarnos en algún momento, porque dicen que hay un simple obstáculo al ejercicio del
derecho real que no afecta a la extinción de este derecho.
Forma. La desaparición debe traer como consecuencia que el bien deje de ser lo que era antes;
en resumen se trata pues de un caso en el que el bien ha dejado de existir física y jurídicamente.
LA EXPROPIACIÓN.-

Aquí se señala que nadie puede ser privado de su propiedad, sino exclusivamente por causa de
seguridad nacional o necesidad publica, declarada por ley y previo pago en efectivo de la
indemnización justiprecisa que constituye o que incluya compensación por el eventual perjuicio.

Acto Administrativo.- En el sentido que solo la autoridad competente puede realizarla. El

procedimiento esta regulado por el Código Civil ante la autoridad judicial no tiene posibilidad de
discutir la improcedencia de la expropiación en el tramite solo puede objetarse la valorización y
la litis circunstancia a la determinación del cuantun.

La indemnización Justiprecisa.- Comprende el valor del bien y la reparación cuando se

acredite fehacientemente daños y perjuicios para el sujeto pasivo, originada inmediata, directa y
exclusivamente por naturaleza forzosa de la transferencia. La valorización objetiva se fijara de
acuerdo al reglamento general de tasaciones a la fecha en que se dispone la ejecución de la
expropiación.

La reparación de daños y perjuicios será fijada por el poder judicial dentro del procedimiento
judicial de expropiación.

Abandono del bien por 20 años en cuyo caso pasa el Predio al Dominio del Estado.-
Esta es la forma de extinción de la propiedad bastante discutible, la regla es que no hay, si los
bienes muebles o inmuebles no son de los particulares, son del Estado. Si se trata de un bien de
propiedad de un particular y a su muerte no aparece nadie con votación hereditaria, como en
nuestro País no existe la figura de la herencia vacante, obviamente este será del Estado.
Aplicación de las normas de propiedad
Lo primero que nuestro planteamiento aporta al derecho de superficie es que éste ya no solo tiene
cinco solitarias normas en el Código Civil, sino un completo estatuto jurídico que es el propio del
derecho de propiedad. Este estatuto jurídico no solo se compone del complejo de normas que en
todo el ordenamiento existe respecto a ese derecho (comenzando en la Constitución e incluso en
los tratados internacionales y terminando en resoluciones