DESALOJO

TIPO DE PROCEDIMIENTO: conforme al art 319 CPCCN, se dejo a la decisión de los jueces la
determinación de la decisión entre el juicio ordinario o sumarísimo.

La mayoría de los magistrados opta por el SUMARISIMO por la agilidad de proceso y la obtención de la
entrega anticipada del inmueble en breve tiempo.

Los jueces que aplican el proceso ordinario, interpretando que el sumarísimo cercena la garantía de defensa
en juicio, posibilitan al demandado esgrimir desde el principio defensas dilatorias (ej excepciones previas
que no son admitidas en el sumarísimo) que contradicen la finalidad impuesta por el legislador de “abreviar
el proceso”.

LEGITIMACION (2 SUJETOS)

1) Órgano Jurisdiccional: JUEZ. Su competencia se da en razón de la materia (juez civil) y del territorio
(lugar de ubicación del inmueble). Esta última es prorrogable por las partes y puede acordarse en el
contrato (art 1 y 2 CPCCN).
La acción de desalojo es personal y según el art 5, inc 3 es competente: el juez del lugar donde debe
cumplirse la obligación y, en su defecto, a elección del actor, el del domicilio del demandado o el del
lugar de celebración del contrato (siempre que el demandado se encuentre allí al momento de la
notificación).
2) PARTES: comúnmente son el locador y el locatario, pero la jurisprudencia ha otorgado la acción de
desalojo a toda persona que invoque un titulo al uso y goce del inmueble, contra toda persona que
tenga la tenencia actual de este, sin invocar título alguno.
 Legitimación activa: propietario; condómino; heredero; locador; locatario principal (si tiene
derecho a subarrendar puede iniciarla contra el sublocatario o intrusos); usufructuario; usuario;
poseedor; comodante; mandatario; administrador de la sucesión; consorcio de copropietarios (el
administrador lo puede iniciar por medio de su representante legal, contra los propietarios u
ocupantes del edificio, en la medida que estén destinados a usos contrarios a la moral o a las
buenas costumbres, o a fines distintos de los previstos en el Reglamento de Copropiedad,
perturben con ruidos o ejerzan actividades que comprometan la seguridad del edificio o depositen
mercaderías peligrosas).
 Legitimación pasiva: locatario; sublocatario; tenedor precario (es quien ocupa reconociendo en
otro la propiedad); intruso ( es quien accede al inmueble contra la voluntad de quien tiene su
disposición.

El fin del proceso de desalojo es lograr la restitución del inmueble contra la universalidad de personas que lo
usan y gozan.( Art 680 : “la acción de desalojo procederá contra locatarios, sublocatarios, tenedores
precarios, intrusos y cualesquiera otros ocupantes cuyo deber de restituir sea exigible”)

PROCEDIMIENTO

 MEDIACION PREVIA OPCIONAL: la ley 26.589 en su art 6 establece que este tipo de cuestiones se
podría someter a mediación previa opcional.
Como el desalojo suele estar relacionado con la falta de pago de diversas obligaciones entre propietario y
ocupante, todas estas cuestiones pueden conversarse y solucionarse en una misma instancia de
negociación; de esta manera se evitaría iniciar un juicio con todo lo que ello implica. Es imprescindible
que en dicha mediación estén presentes todas las partes involucradas para aumentar el número de
propuestas de solución, y todos ellos acompañados de sus letrados.
 En caso de llegar a un acuerdo, este no necesita de homologación judicial, ya que la firma del mediador
le otorga carácter ejecutorio.
 DEMANDA: el objeto siempre será “la restitución del inmueble libre de ocupantes y efectos”. Debe
referir la causal en que se basa; y mencionar y acreditar el cumplimiento de la intimación de pago previa,
cuando se demanda por falta de pago (art 5 ley 23.091: “intimación de pago: previamente a la demanda
de desalojo por falta de pago de alquileres, el locador deberá intimar fehacientemente el pago de la
cantidad debida, otorgando para ello un plazo que nunca será inferior a 10 días corridos, contados a
partir de la recepción de intimación, consignando el lugar de pago”.
Se acredita con la presentación de la copia de la carta-documento que contenía dicha intimación y
constancia de recepción o prueba informativa a la empresa de correos para que aclare sobre persona y
fecha que lo recibió. Esto tiene dos finalidades: por un lado descartar que la mora en el pago ocurra por
la falta de colaboración del acreedor en recibirlo, y por otro lado darle al locatario la última oportunidad
de abonar los alquileres y evitarse el juicio de desalojo.

RECONOCIMIENTO JUDICIAL: (art 680, ter) “cuando el desalojo se fundare en las causales cambio
de destino, deterioro del inmueble, obras nocivas o uso abusivo o deshonesto, el juez deberá realizar
antes del traslado de la demanda, un reconocimiento judicial, dentro de los 5 días de dictada la primera
providencia, con asistencia del defensor oficial”.
Dicho reconocimiento suele verse reemplazado por el pedido de mandamiento de constatación
diligenciado por el abogado junto con el oficial de justicia de la zona.

ENTREGA POVISIONAL DEL INMUEBLE

Por el art 684 bis CPCCN, se incorpora la desocupación inmediata y entrega provisional del inmueble en
caso de desalojo iniciado por falta de pago o vencimiento de contrato, que debe ser pedida por el actor,
previa caución real, con el mismo procedimiento que en el caso de desalojo por intrusión. En caso que se
probare que el actor oculto documentos o hechos o el pago de alquileres, se le impondrá una multa de
hasta $20.000, a favor de la contraria. Se debe pedir una vez trabada la litis.

DEMANDA DE DESALOJO ANTICIPADO

La ley ha creado este instituto preventivo, que presume la posibilidad de que el locatario no restituya el
bien al vencimiento del contrato, y que “preventivamente” permite al locador adelantarse (al día del
vencimiento del contrato) para solicitar la sentencia de desalojo. En este caso, la sentencia se limitara a
ordenar la desocupación al vencimiento del plazo que también fijara, computable a partir del
vencimiento del contrato.
Si el locatario o demandado no restituye el inmueble al vencimiento del contrato, abonara las costas del
juicio. En cambio, las costas serán a cargo del actor cuando el demandado, además de haberse allanado a
la demanda, cumpliere su obligación de desocupar oportunamente el inmueble o devolverlo en la forma
convenida. (art 688 CPCCN).

NOTIFICACION DE LA DEMANDA - CITACION AL DEMANDADO

El Art 682 establece que la demanda de desalojo debe notificarse en el domicilio constituido en el
contrato o, a falta de este en el domicilio real del demandado o, en última instancia, en el inmueble
objeto a desalojar (siempre que hubiese edificio habilitado).
ART 683 “Localización del inmueble”: si faltase la chapa indicadora del nro del inmueble, el notificador
procurara localizarlo preguntándole a los vecinos. Si obtiene indicios suficientes, requerirá en dicho
inmueble la identificación de los ocupantes. Si la notificación debiese hacerse en una casa de
departamentos y en la cedula no se hubiese especificado la unidad, o se la designare por el numero y en
el edificio estuviera designada por letras o viceversa, el notificador inquirirá al encargado y vecinos si el
demandado vive en el edificio; lo notificara si lo hallare, identificándolo. Caso contrario, devolverá la
cedula informando el resultado de la diligencia.
 Notificación a subinquilinos y ocupantes: también se debe enviar una cedula de notificación del
traslado de la demanda de desalojo a “subinquilinos y/u ocupantes” como si fuesen una persona
determinada, poniendo esta designación como destinatario, y el domicilio del inmueble a
desalojar como “denunciado”, acompañando a esta cedula un juego de copias de la demanda y
documentación. El notificador debe identificar a los presentes en el acto; notificar al demandado
y a cada uno de los subinquilinos u ocupantes presentes en el acto, entregando un juego de cedula
y copias de demanda con la documental para el demandado, y otro juego idéntico para
subinquilinos y/u ocupantes; prevenir a estos últimos de que la sentencia producirá efectos contra
ellos, y que deben hacer valer sus derechos dentro del plazo para contestar demanda; e informar
en el expediente la existencia de subinquilinos y/u ocupantes.

CONTESTACION DE LA DEMANDA
El demandado, como en cualquier otro proceso tiene las opciones de allanarse; contestar demanda y
oponer excepciones; reconvenir; no comparecer o solo contestar demanda.
1) Allanarse
2) Contestar demanda y oponer excepciones: las excepciones previas se opondrán con la
contestación de la demanda, y solo son admisibles la incompetencia, falta de personería en el
actor y el demandado, falta de legitimación para obrar de los legitimados activo y pasivo,
litispendencia, defecto legal, transacción, conciliación y desistimiento del derecho, y las
defensas temporarias contempladas en las leyes generales como los beneficios de inventarios
o de excusión y división.
3) Reconvención: dentro del mismo plazo para contestar la demanda, se dara traslado de esta
por diez días al actor reconvenido para que conteste y ofrezca prueba. Pero, debido al carácter
abreviado del proceso de desalojo, el juez debe interpretar restrictivamente la facultad de
reconvenir, excluyendo acciones que desvirtúen su naturaleza sumaria y atenten contra el
principio de economía y celeridad de proceso.
4) No comparecer: pudiendo decretar el juez, a pedido del actor, su rebeldía.
5) Solo contestar la demanda: el demandado deberá reconocer o negar categóricamente cada
uno de los hechos expuestos en la demanda, la autenticidad de los documentos acompañados
que se le atribuyen y la recepción de las cartas y telegramas a él dirigidos, cuyas copias se
acompañen. El silencio, las respuestas evasivas, la negativa meramente general podrán
estimarse como reconocimiento de la verdad de los hechos pertinentes y lícitos a que se
refieran, los documentos se tendrán por reconocidos o recibidos, según el caso.

Declaración de “puro derecho”

Una vez contestada la demanda o la reconvención, vencido el plazo para hacerlo o desestimadas en su
caso las excepciones previas, no habiendo hechos controvertidos, el juez declarara la cuestión “de puro
derecho” y una vez ejecutoriada dicha resolución, dictara sentencia. Cuando el demandado hubiere
admitido los hechos invocados por el actor, limitándose a cuestionar solo las normas jurídicas
aplicables o las discrepancias trataren sobre hechos no conducentes que pudiesen influir en el
contenido de la sentencia, corresponde la declaración de puro derecho, porque no es necesario probar
hechos; en un proceso de desalojo por vencimiento de contrato, si el accionado reconoce el
instrumento (contrato) y no impugna que el plazo locativo venció, será innecesario abrir la causa a
prueba. Esta resolución del juez declarando la cuestión de puro derecho debe ser notificada por cedula;
es apelable en relación y con efecto suspensivo. Consentida o ejecutoriada dicha resolución,
corresponde llamar autos para dictar sentencia.
PRUEBA (cuando hubiere hechos controvertidos)
( art 685 CPCCN) En los procesos en que se demanda el desalojo por falta de pago o por vencimiento
del contrato el demandado solo puede ofrecer prueba documental, confesional o pericial; no puede
probar el pago o la subsistencia del contrato o un nuevo plazo o contrato, por otros medios probatorios
(testimonial, por ej).
Cuando hubiere hechos controvertidos, el juez fijara el plazo que estimare necesario para la
producción de la prueba, citando a la audiencia donde tendrán lugar la absolución de posiciones, la
prueba testimonial y, eventualmente, las explicaciones que deban dar los peritos.
A. Absolución de posiciones: Solo podrá pedirse en primera instancia una sola vez, debiendo
solicitarse en la contestación de la demanda.
B. Testigos: Se podrán ofrecer hasta 5 por cada parte. Propuestos en mayor numero, el juez
citara a los 5 primeros y luego de examinados, de oficio o a pedido de parte, podrá
disponer otros testimonios, si fuesen estrictamente necesarios.
C. Pericial: Pertinente a esta prueba, el juez designara perito único de oficio, quien deberá
dictaminar hasta 5 días antes de la audiencia de prueba.

Alegatos: no procede su presentación.

CADUCIDAD DE INSTANCIA: Según el Art. 310 Inc. 2 CPCCN, el plazo será de 3 meses por
tratarse de juicio sumario y se computaran desde la fecha de la última petición de las partes o
resolución o actuación del tribunal, que tuviese por efecto impulsar el procedimiento, corriendo
durante los días inhábiles aunque se descontara el tiempo en el que estuviera paralizado, suspendido o
en feria judicial. Cabe recordar que el art 133 CPCCN establece que salvo en los casos en que procede
la notificación por cedula, las resoluciones judiciales quedaran notificadas en todas las instancias los
días martes y viernes. Si uno de ellos fuera feriado, la notificación tendrá lugar el siguiente día de nota.

La sentencia de desalojo produce efectos contra la universalidad de ocupantes que detenten el

inmueble objeto del juicio.

PLAZO PARA EL LANZAMIENTO – COMPUTO-

 Si se promovió demanda de desalojo por falta de pago ----- 10 días corridos desde la notificación
de la sentencia.
 Si la causa fue el vencimiento del contrato ------ 90 días corridos desde la notificación de la
sentencia.
 En el caso de demanda anticipada -------- 10 días corridos desde el vencimiento del contrato.
 Cuando el desalojo se inicia por intrusión ------- 5 días desde la notificación de la sentencia.

EL MANDAMIENTO DEL LANZAMIENTO

Si la sentencia no es cumplida dentro del plazo fijado en ella, comienza la etapa de ejecución de la
sentencia. Debe ser pedido por el actor y, una vez ordenado, el profesional debe confeccionar el
mandamiento del lanzamiento y dejarlo a la firma del secretario.
Una vez firmado y sellado, el mandamiento es llevado a la Oficina de Notificaciones y
Mandamientos por el ordenanza del juzgado: dentro del quinto día de recibido el mandamiento en
dicha oficina, el abogado o la persona autorizada a diligenciarlo, debe concertar fecha y hora para
practicar la diligencia con el oficial de justicia.

CONVENIO DE DESOCUPACION
Por diversos motivos – imposibilidad de seguir abonando el alquiler, necesidad de mudarse, etc.- el
locatario puede decidir terminar la locación antes del vencimiento del contrato. Para ello, es
conveniente que entre locador y locatario se celebre un convenio de desocupación; la ley no ampara
los convenios celebrados simultáneamente con el contrato de locación, aprovechando el manifiesto
desequilibrio en que se encuentra la parte locataria al contratar, pues es una renuncia anticipada de
derechos otorgados por disposiciones de orden público.
El proceso de mediación voluntaria brinda un espacio y un marco legal propicio para celebrar este
tipo de acuerdos o convenios, el cual no necesitara homologación judicial y puede ser ejecutado a
través del proceso de ejecución de sentencia.
En caso de que el convenio no se realice en la mediación, sino fuera de ella, necesitara ser
homologado judicialmente. Antes de homologarlo, el juez citara a los sublocatarios denunciados en
el, pues al tener la homologación efectos contra todos los ocupantes, aun los que no han sido oídos,
se impone la necesidad de citar a todos los sujetos de la relación sustancial, para garantizar su
derecho de defensa en juicio y el del debido proceso.
Una vez homologado, corresponde ejecutar el convenio mediante el proceso de ejecución de
sentencia. La ejecución debe solicitarse en el mismo expediente de homologación o en incidente de
ejecución