Invst Reales

1
ÍNDICE
Introducción…………………………………………………………………….…..….2
I.Base Teórica…………………………………………………………………….……3
1.1. La Propiedad Y Sus Sistemas De Transferencias……………………...

1.1.1. Derechos Reales Y Derechos Obligacionales……………..………….4
1.1.2. La Teoría Del Titulo Y Modo…………………………………….………5
1.1.3. Sistemas Contemporáneos De Trasferencia De Propiedad…………6
1.1.3.1. Sistema De Unidad Del Contrato……….…………………….
1.1.3.2. Sistema Transmisión De Doble Causa…………………...….7
1. 1. 3 3. El Sistema De Separación Del Contrato……………...….…8
1.2. Marco Referencial………………………………………………………….…...9
1.2.1. Sistemas Clásicos De Transferencia De Propiedad………………….
1.2.2. El Sistema Consensual, Sus Desventaja Y Criterios…………....….13
1.2.2.1. Los Costos De Transacción En El Sistema De Transferencia
Inmobiliario………………………………………………………
1.2.3. Los Contratos De Bienes Inmuebles……………………………....…15
1.2.3.1. Cuestiones Generales…………………………………...…….16
1.2.4. Formación Y Extinción Del Contrato…………………………….……18
1.2.5. El Precio Como Elemento Primordial En El Contrato De Compra-
Venta……………………………………………………………………….
1.2.5.1. Requisitos Del Precio…………………………………….…21
1.2.5.2. Bienes Que Pueden Ser Objeto De Compra-Venta……..22
1.2.6. Nulidad De Contratos De Compraventa De Bienes Inmuebles
1.2.6.1. Nulidad De Acto Jurídico…………………………………...23
1.3. Marco Legal……………………………………..…………..………….…49
1.4. Marco Contextual…………………………………………………..….….55
II.Metodología………………………………………….………………...………..…..90
III.Conclusiones………………………………………………………………..91
IV.Bibliografía…………………………………………………………..………93
[TÍTULO DEL DOCUMENTO] USER1

2
INTRODUCCIÓN
La realización de los contratos en el Perú de manera masiva dentro del tráfico

comercial y jurídico, ha propiciado diversas situaciones muchas de estas son
poco favorable al surgir por actitudes contrarias a la ley. Ante ello e que al
doctrina peruana se ha visto involucrada en numerosos proceso judiciales La
búsqueda de la seguridad jurídica es generada en el ámbito jurídico a raíz del
intercambio de bienes, con ello, la garantía de la circulación de la riqueza y, por
ende, el logro de la celeridad. Es por esto, que la seguridad constituye, junto al
orden y la justicia, uno de los fines sobre los cuales se encuentran sustentadas
la existencia y la necesidad del derecho. Conforme lo
En materia de compraventa de bienes inmuebles en esta última década llega a

un alcance casi incalculable si nos enfocamos en todos los casos que existen en
nuestra nación. Ahora visto en un panorama local como seria la provincia ello
nos está a las diversas instancias en que se pueden llevar los proceso judiciales,
siendo aplicados en definitivos causales de nulidad.
La estafa figura más conocida y que debemos abordar en el desarrollo de este

trabajo se asienta en el racionamiento tanto de las acciones de las partes así
como la forma misma de los contratos. Pero no podeos empezar a hablar de la
nulidad de contratos de compraventa si antes fijar la noción exacta de lasfiguras
principales de nuestra investigación
Para una correcta aproximación a nuestro objeto de estudio revisaremos en

primer lugar el concepto de derecho de propiedad o de dominio, revisando su
marco constitucional para luego detenernos en la evolución histórica del derecho
de propiedad inmobiliaria. Ello nos llevará forzosamente a realizar un estudio
detallado de las teorías que marcan la trasmisión de la propiedad y de los
elementos que la conforman. Seguido de ello veremos tanto los contratos
mencionados, la nulidad y en contexto ya los procesos judiciales que es nuestra
materia general de estudio.

3
I.BASES TEÓRICA.
1.1. LA PROPIEDAD Y SUS SISTEMAS DE TRANSFERENCIAS

El Código Civil define la Propiedad, por su contenido jurídico, como "'El poder
jurídico que permite usar, disfrutar, disponer y reivindicar un bien. Debe;
ejercerse en armonía con el interés social y dentro de los límites de la ley" (Art.
923 del Código Civil).La propiedad es el derecho civil patrimonial más importante
y en el cual reviste una serie de garantías de su protección y su transferencia,
en segundo punto será la materia de análisis del presente trabajo, en primer
lugar la propiedad es un poder jurídico pleno sobre un bien el cual contiene
cuatro atributos clásicos tradicionales o derechos que confiere la propiedad a su
titular: usar, disfrutar disponer y reivindicar.
 Usar (ius utendi) es servirse del bien. Usa el automóvil quien se traslada
con el de un lugar a otro. Usa la casa quien vive en ella.
 Disfrutar (ius fruendi), es percibir los frutos del bien, es decir, aprovecharlo
económicamente. Los frutos son los bienes que se originan de otros
bienes, sin disminuir la sustancia del bien original. Son las rentas, las
utilidades. Hay frutos naturales, que provienen del bien sin intervención
humana, frutos industriales, en cuya percepción interviene el hombre, y
frutos civiles, que se originan como consecuencia de una relación jurídica,
es decir, un contrato.
 Disponer(ius abutendi) es prescindir del bien, deshacerse de la cosa, ya
sea jurídica o físicamente. Un acto de disposición es la enajenación del
bien; otro es hipotecario; otro, finalmente, es abandonarlo o destruirlo. La
disposición es la facultad de transferir la propiedad, la facultad de disponer
no deriva del derecho de propiedad sino de la relación de titularidad o
pertenencia.

4
 La reivindicación (ius vindicandi) no es propiamente un atributo sino el

ejercicio de la persecutoriedad, que es una facultad de la cual goza el
titular de todo derecho real. El poseedor, el usufructuario, el acreedor
hipotecario, todos pueden perseguir el bien sobre el cuál recae su
derecho.
No nos parece entonces que la reivindicación deba ser colocada en el mismo

nivel que los otros atributos, los cuáles, en conjunto, configuran un derecho pleno
y absoluto. Ningún otro derecho real confiere a su titular todos estos derechos.
Cuando tenemos un derecho real solo se crea una situación jurídica entre el
titular y la cosa, es decir el titular tiene un poder o atribución sobre la cosa y
jamás podría existir un relación jurídica entre el bien o cosa con el titular del bien,
solo existe una situación jurídica o una atribución del propietario sobre el bien
del cual ejerce un poder jurídico pleno.
1.1.1. DERECHOS REALES Y DERECHOS OBLIGACIONALES

Los derechos patrimoniales se distinguen en dos grupos derechos reales y
derechos de obligación (crédito) es necesario indicar algunas ideas que nos
ayudaran a diferenciar estos derechos patrimoniales; los glosadores dividieron
en ius in rem y el ius in personam, basándose en la oposición que había
formulado el Derecho romano entre el actio in rem y el actio in personam es
que se distingue entre derechos reales y derechos de obligación.
En los derechos reales, el objeto del derecho lo constituyen los bienes y las
cosas, mientras que en los derechos de obligación el objeto del derecho lo
constituyen las prestaciones ajenas en cuanto puedan proporcionar una cierta
utilidad al acreedor. Igualmente, los derechos reales giran alrededor del derecho
de propiedad y sus desmembraciones, y la relación es entre el sujeto al que
corresponde el derecho y el bien objeto de el, mientras que en los derechos de
obligaciones la relación es de persona a persona, entre sujeto activo o acreedor,
y sujeto pasivo, o deudor.

5
1.1.2. LA TEORÍA DEL TITULO Y MODO.-

No se puede dejar de hablar de derechos reales ni mucho menos de
Transmisión de propiedad Inmueble en nuestra legislación sin dejar de
mencionar y explicar la importancia de la teoría del título y el modo, motivo por
lo cual es necesario conocer la definición de título y modo, los cuales son
legados del derecho romano y son numerosos sistemas jurídicos y
legislaciones que adoptaron la mencionada teoría.
Recalcamos que estos conceptos serán mencionados desde diversas

concepciones de autores doctrinales nacionales y extranjeros durante la
extensión del presente trabajo.
a) Titulo (palabra utilizada aquí, no en el sentido de documento, sino en el

de fundamento jurídico) es el acto (por ejemplo, compraventa) por el que
se establece la voluntad de enajenación (adquisición para la otra parte)
del derecho;
b) Modo, es el acto (consistente, como he dicho, en la entrega, con animo
de transmitirlo, de la posesión del derecho cuya enajenación se
estableció) por el que se realiza efectivamente la enajenación por el
transmitente, que es adquisición para el adquiriente.
El tituló es el acto del cual fluye la obligación de enajenar un inmueble

determinado y el modo de transferencia, para nosotros el titulo es la fuente, la
causa jurídica del contrato del cual deriva una determinada obligación y el
modo la consecuencia que sería la transferencia de propiedad.
La doctrina peruana se encuentra dividida en dos sectores: uno de ellos opina

que el sistema peruano de adquisición de la propiedad esta articulado en la
aplicación de la teoría del titulo y el modo para el caso de los bienes muebles
y la aplicación del principio de la transmisión solo consensus para el caso de
los bienes inmuebles; el otro sector sostiene que tanto para el caso de los
bienes muebles como para el de los bienes inmuebles debe aplicarse la teoría
del titulo y el modo.

6
En los bienes muebles se establecen que si es posible la celebración de dicho

tipo de contrato, en tanto la transferencia de propiedad inmueble opera en dos
momentos: uno que refiere al titulo (que genera el efecto obligatorio) y otro
que se produce con el modo (que transfiere la propiedad), es así que no
resultara necesario que en el momento de la suscripción del titulo el vendedor
sea propietario, lo que si será indispensable al momento de la tradición.
1.1.3. SISTEMAS CONTEMPORÁNEOS DE TRASFERENCIA DE

PROPIEDAD.
En el derecho occidental contemporáneo existen dos grandes sistemas de
transferencia de propiedad, a saber: el sistema de la unidad del contrato y el
sistema de la separación del contrato. El primer sistema se caracteriza por
exigir la celebración de un solo negocio jurídico en el cual reposan las
voluntades del transferente y del adquirente dirigidas a provocar la
transferencia de la propiedad. El segundo sistema, en cambio, se caracteriza
por exigir dos negocios jurídicos, uno obligacional y otro dispositivo, en los
que, con distintas características y consecuencias, reposan las voluntades del
transferente y del adquiriente dirigidas a provocar la transferencia de la
propiedad.
1.1.3.1. Sistema de Unidad del Contrato

a) Sistema Transmisivo de la causa única.- Que establece que el
contrato es la fuente directa del efecto traslativo de la propiedad por lo cual
no requiere del modo que haga pública la adquisición de la propiedad; es
decir el solo consentimiento (simple acuerdos de voluntades) es la causa
del nacimiento del derecho del nuevo propietario; en efecto en los
denominados sistemas de causa única, al reputarse a la voluntad suficiente
para -producir la mutación jurídico-real, puede afirmarse que el contrato
adicionalmente a que pueda producir efectos obligatorios- esta en la
capacidad de producir efectos reales. Dentro de este sistema encontramos
el siguiente sub. Sistema.

7
c) Sistema consensual o espiritualista.- Virtud del cual solo el

consentimiento de las partes hace propietario al comprador; es decir se
expresa en su mas lato grado la autonomía de la voluntad (hoy
autonomía privada) es aquella posibilidad que tiene la persona como
poder de autorregulación o autorreglamentación, de creación de
preceptos privados de conducta para ejercer facultades y conformar
relaciones jurídicas por la sola decisión del individuo, para ejercer
derechos subjetivos o actuar a través de la idea del negocio jurídico.
1.1.3.2. Sistema Transmisivo de doble causa:

En la teoría de la doble causa, el acto que crea la relación obligatoria se
denomina “acto de obligación”, “titulo” o “causa remota” (ej. El contrato de
compraventa). El acto que produce el efecto real es el “acto de disposición”,
“modo” o “causa próxima”, por medio de este la situación subjetiva sale del
patrimonio del transmitente e ingresa al del adquiriente (ej. La tradición, la
inscripción, etc.). Dentro del presente sistema tenemos los siguientes
subsistemas.
a) Sistema Real o de Tradición o Sistema de la unión del título y

el modo.
Reconocido en nuestro sistema jurídico para la transferencia de bienes

muebles; los países que se acogen a este sistema son: el sistema español
(Arts. 609 y 1095 del su C.C.), el sistema argentino (Arts. 577, 2524, 2601
y 2609 de su C.C.), el sistema cubano (art. 178 de su C. C.) y solo para la
transmisión de que bienes recoden este sistema, el sistema chileno Arts.
670 y 684 de su C.C.), el sistema ecuatoriano (Arts. 740 y 754 de su C.C.)
y el sistema peruano (Art. 947 de nuestro código civil valido para muebles).

8
b) Sistema Registral Constitutivo no Convalidante.-

En este sistema el registro no es convalidante puesto que de operar un
defecto en la validez del acto o contrato (causal) el acto del registro también
resultaría ineficaz estructural o invalido. Este sistema es adoptado solo para
inmuebles por el sistema brasileño (art. 676 de su C.C.).
1. 1. 3 3. El Sistema de Separación del Contrato.-

El sistema de separación tuvo su origen en la revisión crítica a la que
fue sometida en Alemania del siglo XIX la teoría del titulo y el modo, este sistema
postula de la separación de los contratos, es decir existen dos contratos o actos
jurídicos, uno que produce los efectos obligatorios y otro que genera la
transferencia de la propiedad. De acuerdo al sistema recogido en el BGB, los
negocios obligacionales quedan absolutamente separados de los negocios de
disposición. Los primeros crean los vínculos de obligación que sirven de
fundamento o base para la transferencia de propiedad. Los segundos por su
parte, acompañados de la inscripción registral (cuando se trata de inmuebles) o
de la entrega (cuando se trata de muebles), son los que producen la referida
transferencia, el sistema de separación del contrato supone, entonces, la
concurrencia de dos negocios jurídicos y de un acto ejecutivo real.

9
1.2. MARCO REFERENCIAL
1.2.1. SISTEMAS CLASICOS DE TRANSFERENCIA DE PROPIEDAD.-

A. EL SISTEMA ROMANO.-
El Ilustre y recordado Maestro MAX ARIAS-SCHREIBER PEZET,
nos menciona que en Roma, primitivamente existían tres modos de
transmisión de la propiedad: (i) la mancipatio y (ii) la in jure cessio para
las res mancipi y la (iii) traditio para las res nec mancipi.
Según Cayo, eran res mancipi las cosas más preciosas: “los
fundos y cosas situadas en Italia, los esclavos y animales que es
costumbre domar por el cuello o por el lomo, por ejemplo , los vacunos,
los caballos, las mulas y los asnos; también las servidumbres rusticas.
En Roma la voluntad ni la obligación podían transmitir por si sola

la propiedad, para que esto ocurriera, era necesaria la presencia de un
acto exterior, sea formal (como la mancipatio o la iure cessio) o material
(como la traditio) con el transcurso del tiempo, los actos formales
entraron en crisis, de modo que en cierto momento la transferencia de
propiedad únicamente opero a través de la traditio.
A su vez los contratos no transferían nunca la propiedad, la

transmisión de los derechos reales sobre las cosas y, particularmente,
el dominio, requería no solo el consentimiento de las partes, sino
también la tradición, es decir la entrega material de la cosa.
Se distinguía así entre el contrato propiamente dicho y la

transmisión del derecho real. Para el primero, bastaba el acuerdo de
voluntades; para la segunda era necesaria la tradición. La tradición
obedecía a una razón de publicidad; se partía del concepto de que
interesando los derechos reales a toda la comunidad, la transmisión de
ellos debía manifestarse por caracteres visibles y públicos, ya que no
es posible pedir el respeto de derechos que no se conocen.

10
B. EL SISTEMA FRANCES.-
La propiedad de los inmuebles se transmite como efecto de la
estipulación, conforme a este sistema la obligación de entregar se
reputa mentalmente ejecutada. La tradición que viene después del
pacto, es un hecho que no tiene la virtud de transferir el dominio, sino
únicamente de poner al adquiriente en aptitud de servirse de la cosa,
“la obligación nace y muere sin solución de continuidad”.
Este sistema se estableció sobre la base de los siguientes

principios: i) la inscripción que contendría por objeto hacer oponibles
los actos frente a terceros, ii) el registro seria personal, iii) los actos
celebrados intervivos necesariamente deberían ser inscritos, iv) la
inscripción no convalidaría los vicios de los títulos, ni impediría las
acciones reivindicatorias, v) los registros serian accesibles a todos los
interesados en el inmuebles, vi) de un lado, se llevaría un registro de
hipoteca y, del otro, uno de la propiedad y sus desmembraciones.
C. EL SISTEMA ALEMAN.-
En Alemania prima el criterio de la “Ausflassung” que es un
acuerdo abstracto de transmisión entre el adquiriente y el enajenante.
Según el código alemán y su doctrina comparada casi siempre existe
un deber de emitir declaración de “auflassung” emanado de la relación
causal básica, es por eso que el vendedor debe hacer todo lo posible y
todo lo que este al alcance de sus manos para conseguir la transmisión
de propiedad, si se niega a emitir por su parte la declaración requerida,
puede ser demandado en tal sentido. El “Auflassung” también puede
ser judicial y extrajudicial; será judicial cuando al igual que la “in iure
cessio” era un juicio simulado; el adquiriente demandada al enajenante
la entrega de la cosa, este de allanaba a la demanda y el juez resolvía
a favor del acciónate entregándoles judicialmente la posesión; será
extrajudicialmente cuando el contrato se perfecciona con la inscripción
de la transmisión de la propiedad en el libro territorial.

11
El que compra una cosa quiere adquirirla no solo para

aprovecharse de ella temporalmente, sino con carácter definitivo y
excluyente y para disponer de ella; por lo tanto, con la sola entrega de
la cosa el vendedor no ha cumplido su obligación totalmente: esta
obligado a proporcionar la propiedad sobre ella. La transmisión de la
propiedad esta regulada en el derecho de cosas. Esta transmisión,
cuando se refiere a cosas muebles, exige la entrega y el acuerdo de
ambas partes de “transmitir la propiedad” no se contiene en el contrato
de compraventa, sino que es necesario un especial contrato “real”
diferente, cuyo único contenido es que la “propiedad sea transmitida”,
este contrato real es independiente del contrato de compraventa que le
sirve de base, es decir, es un contrato “abstracto”.
D. EL SISTEMA PERUANO.-
El sistema peruano de transferencia de propiedad inmueble es
por excelencia de herencia e influencia francés, por lo cual adopta el
sistema espiritualista francés o sistema declarativo, el antecedente del
artículo 949 del Código Civil de 1984 lo ubicamos en el artículo del
Código Civil de 1936 que a la letra regulaba “la sola obligación de dar
una cosa inmueble determinada, hace al acreedor propietaria de ella,
salvo pacto en contrario” norma que también estaba contenida en el
Código Civil de 1852 en sus artículos 574 y 1306. Todos los artículos
mencionados abandonan el sistema del derecho romano del título (el
consentimiento) y el modo (la tradición), adoptando el sistema
espiritualista francés para la transmisión de propiedad de bienes
inmuebles determinados.

12
 EN EL CÓDIGO DE 1852.-
Este código es influenciado eminentemente por el código de
napoleón, en el cual considera que solo el consentimiento “consensus”
era necesario para poder transferir la propiedad inmueble.
Al celebrarse el contrato de compraventa simple con el solo

consentimiento de las partes, y al operar en aquella la transferencia de
propiedad de la cosa “aun antes de su entrega y pago del precio”,
debemos entender que la transferencia de la propiedad (al igual que el
derecho francés) en los contratos de compraventa simple, operaba
automáticamente, al momento del nacimiento de la obligación de
enajenar, urgida de su celebración.
 EN EL CÓDIGO DE 1936.-
En este cuerpo legislativo, en la sección segunda del libro Quinto, del
Derecho de Obligaciones, relativa a las Obligaciones y sus Modalidades,
incluye el artículo 1172, en el que se ratifica el principio del artículo 1308
del Código Civil de 1852, pero exclusivamente para bienes inmuebles:
Articulo 1172.- “la sola obligación de dar una cosa inmueble determinada,
hace al acreedor propietario de ella, salvo pacto en contrario”.
Redactora del Código de 1936.
Uno de los puntos que fue materia de intensos y brillantes debates, y

que más avivó el interés de la Comisión, fue el concerniente a la
transmisión de propiedad de bienes inmuebles. Todos los integrantes de
ella tuvieron la honrosa misión de elaborar el código mencionado,
estuvieron de acuerdo que el viejo sistema todavía imperante, sustentado
en el simple consentimiento, es imperfecto, tanto por inseguro y que en el
curso de su vigencia y de su aplicación, ha dado origen a opuestas e
inconciliables discusiones e interpretaciones.

13
1.2.2. EL SISTEMA CONSENSUAL, SUS DESVENTAJA Y CRITERIOS

El sistema consensual propio e inmediato para la negocicacion de
bienes inmuebles, esta inspirado por el principio individualista de la
revolución francesa expresado en el CÓDIGO DE NAPOLEÓN, con las
ventajas teóricas, entre las cuáles ubicamos la facilitación de los
intercambios, la rápida circulación de la riqueza y protección del comprador,
no son suficientes para ofrecer el sistema mas eficaz y seguro en la
transferencia de la propiedad inmueble. La situación del potencial
adquiriente (comprador) sufre una situación de desventaja o dificultades
para poder determinar quien es el propietario de un bien, y cuales son las
cargas (hipoteca, anticresis) que le afectan, existiendo algunas desventajas
del sistema consensual:
a) No se puede determinar con seguridad quien es el propietario de

un inmueble, ni las cargas que le afectan. Con respecto al primer
problema (la propiedad), el potencial comprador puede recurrir al
estudio de los títulos del vendedor (y de los precedentes), pero
siempre existe la dificultad de la “prueba diabólica”. Para ello se
requiere comprobar la posesión del vendedor por el termino de la
usucapión, empero, es difícil verificar el estado posesorio por un
largo periodo del tiempo, y aun cuando se utilice presunciones,
estas siempre admiten prueba en contrario.
b) Por otro lado, inclusive en el caso de que haya de que el vendedor

exhiba títulos legítimos, es posible que este haya enajenado el
inmueble con anterioridad, siendo que el nuevo comprador
desconozca la existencia del contrato precedente. En un sistema
consensualista estricto, sin publicidad alguna, se presenta el grave
problema de la doble venta.

14
c) Aun en el caso de que el vendedor exhiba títulos de propiedad

legítimos y no se produzca una doble venta, es posible que alguna
de las enajenaciones anteriores en la cadena de transmisiones sea
anulada o resuelta, con la consiguiente inseguridad para el último
adquiriente.
Si las transmisiones operan con el solo consentimiento (sin
publicidad), existe la posibilidad que algún tercero pretenda la
reivindicación del inmueble, ya sea por tener mejor derecho de propiedad
(haber adquirido del verdadero propietario) o por invocar a su favor la
usucapión
1.2.2.1. LOS COSTOS DE TRANSACCIÓN EN EL SISTEMA DE

TRANSFERENCIA INMOBILIARIO.-
En nuestra patria, la puesta en práctica, por ejemplo, del
sistema registral constitutivo de transferencia de la propiedad
inmueble, como modo de transmisión del dominio inmobiliario,
dado el nivel socioeconómico y cultural de las grandes mayorías
nacionales y la imposibilidad de extender el registro inmobiliario a
todos los confines de la patria, pese a significar el sistema más
perfecto de seguridad jurídica individual imaginable incrementaría
los costos de transacción a un nivel inaceptable, paralizando las
transacciones jurídicas.
Un sistema de mero consenso reduce los costos de

transacción, porque no requiere notario, no requiere de
inscripciones, no requiere registros, lo que hace más “barato”
contratar.

15
Esta posición concuerda con la opinión del maestro LEON

BARANDIARAN, por lo cual indica que la imperfección de los
Registros Públicos, lo que hacía inviable el régimen constitutivo de
la inscripción, considerando la deficiente organización
administrativa, la falta de catastro y titulo idóneos que no existen en
todas las regiones, “sin notario, sin abogados, sin clima propicio
para imponer el requisito de la inscripción con carácter de
ineluctable obligatoriedad.
Es necesario indicar que en una economía de mercado los

costos de transacción tienden a reducirse, brindando seguridad y
garantía de los actos de transferencia de propiedad inmueble, la
incertidumbre es el factor que no logra lo ideal para el análisis
económico del derecho, que según POSNER “a fin de facilitar la
transferencia de recursos, de los usos menos valiosos a los más
valiosos, en principio de la ley debería hacer que los derechos de
propiedad sean libremente transferibles”.
1.2.3. LOS CONTRATOS DE BIENES INMUEBLES

No existe una ley que regule de forma específica los contratos de
compraventa en bienes inmuebles. Lo que podemos saber al respecto. Lo
que podemos saber al respecto lo que conocemos por el Código Civil
Peruano.
Lo primero que debemos saber es que se entiende por contrato de

compraventa. El contrato de compraventa es el acuerdo mediante el cual
un sujeto denominado vendedor se compromete a entregar la propiedad de
un bien a otro sujeto al que se le denomina comprador, a cambio del pago
de su precio en dinero. Entonces, a partir de esta definición podemos a dos
sujetos tanto comprador como vendedor, cada uno con sus obligaciones;
uno con la obligación de transferir la propiedad y el otro a pagar el precio
del mencionado.

16
Así también, podemos identificar que la transferencia de la propiedad

se realiza sobre un objeto, que puede ser un bien tanto mueble como
inmueble.
A partir de lo dicho podemos concluir que la finalidad de esta

compraventa es la transferencia de la propiedad de un objeto; pero ¿Cómo
se transfiere la propiedad de un bien?
El modo correcto de transferir la propiedad dependerá de la clase de

bien que se pretenda transferir. Siendo así, las normas peruanas señalan
que la transmisión de un bien mueble se efectúa con la entrega física del
mismo y que la transferencia de los bienes inmuebles se efectúa con la
sola obligación de enajenarlo.
En este último caso, por lo general, la obligación de enajenar los

bienes inmuebles nace a partir de la celebración de contratos de
compraventa de inmuebles. Entonces bastara con la celebración del
contrato de compraventa para haber transferido la propiedad del bien.
1.2.3.1. CUESTIONES GENERALES

a) ¿Quién puede hace un contrato de compraventa de bien
inmueble?
El contrato de compraventa puede ser celebrado por cualquier

propietario o persona legalmente legitimada que desee realizar
dicha transacción. Así también, consideramos pertinente señalar
que afectos de que la transacción sea realizada de manera exitosa,
el contrato sea redactado por abogado especializado en materia
contractual.

17
b) ¿Qué elementos debe aparecer en un contrato de compraventa

de bien inmuebles?
El contrato de compraventa debe estar compuesto por una serie

de elementos que condicionan su validez. Es decir, en caso de que
falte alguno de ellos, el contrato no podrá ser considerado valido. No
debemos olvidar que el contrato de compraventa de bien inmueble
necesariamente te deberá tener forma escrita.
c) ¿Cuál es el formato de estos tipos de contrato?
En la redacción del contrato, deberán concurrir obligatoriamente

los siguientes elementos:
 La determinación de los sujetos. En el contrato de

compraventa deben ser fijos al menos dos sujetos, en este
caso comprador y vendedor
 El precio del bien, En el contrato deberá constar de manera
clara y cierta el monto por el cual es transferido la propiedad
del bien.
 La obligación de transferencia de propiedad. En el contrato
deberá constar la forma y el momento de la entrega del bien
 La forma de pago. En el contrato se deberá indicar si el pago
será realizado al contado o por armadas.
 La descripción del objeto. El inmueble debe estar descrito de
la manera más exacta posible. Así también, se deberá incluir
en dicha ficha de descripción los servicios con los que cuente
dicho inmueble.
 La determinación de las obligaciones tributarias. En el
contrato deberá constar de forma claro a cargo de qien deberán
estar las principales obligaciones tributarias.

18
1.2.4. FORMACIÓN Y EXTINCIÓN DEL CONTRATO
Como se ha podido comprender en lo anterior, el contrato es un acto

jurídico patrimonial y plurilateral. A continuación se explicará cómo llega a
perfeccionarse y formarse un contrato.
Para que pueda perfeccionarse un contrato es necesaria la

concurrencia de una oferta y una aceptación.
Respecto a la oferta, “esta es una declaración de voluntad emitida por una

persona que se encuentra dirigida a otra u otras, proponiendo que se
celebre un determinado contrato”. Para que exista la oferta es necesario
que contenga todos los elementos que hagan que el contrato proyecto se
realice. La oferta presenta requisitos – sustentado en “El Contrato General”
de Manuel De La Puente, los cuales son:
 Que sea completa: con ello la oferta debe tener todos los elementos
o condicionamientos del contrato para que de una manera fácil y
sencilla el destinatario acepte el contrato. Si están completas las
estipulaciones, el destinatario tendrá la voluntad de concretar el
contrato
 Que contenga la intención de contratar: Se sintetiza en la intención
del oferente de querer celebrar el contrato.
 Que sea conocida por el destinatario: es importante este requisito,
puesto que si es que no llega la oferta al conocimiento del
destinatario, esta será una simple policitación. Es importante señalar
que si la oferta no llega al conocimiento del destinatario puede ser
válido, si es que presenta representante pasivo.
 Que contenga la determinación del oferente: Acá el destinatario
debe saber con quién va a contratar, por lo tanto, el oferente debe
identificarse, esto trae como consecuencia que el contrato se realice
de una manera mucho más sencilla, porque conociendo al oferente
yo, como comprador, puedo precisar mi aceptación.

19
La aceptación, por su parte, “es la declaración de voluntad que emite

el destinatario de la oferta aceptándola”. Aquí es necesario que la
aceptación se complemente con todos los términos que condicione la oferta
para que luego el aceptante se vea obligado frente al ofertante. Es posible
si es que el aceptante desea cambiar algunas condiciones de la oferta, a
este supuesto se le llama contra-oferta, que es una oferta que ahora
realizaría el destinatario. También presenta requisitos que tienen que ser
cumplidos en un contrato.
 Que sea congruente con la oferta: requisito que sintetiza que la

oferta como la aceptación deben coincidir por completo. El aceptante
debe declarar su conformidad con la oferta, porque los efectos
ocurren desde el momento que acepta.
 Que sea oportuna: la aceptación debe realizarse mientras la oferta
se encuentra vigente. Esto significa que debe cumplir con un plazo
determinado por el oferente, porque si una persona acepta fuera del
plazo estipulado perderá la oportunidad de poder contratar y será
rechazado por el oferente.
 Que sea dirigida al oferente: La aceptación se dirige al oferente, en
consecuencia, la aceptación no puede ser dirigida a un tercero, solo
se formula ante la persona que ofertado.
 Que contenga la intención de contratar: es un acto volitivo del
aceptante y a como se realiza tácitamente, debe valerse de
suposiciones o indicios para comprobar que tuvo la intención de
contratar.
 Por otro lado, nos encontramos frente a la formación del contrato que
otorgan validez al acto jurídico. La formación tiene efectos, basados
en Manuel De La Puente, los cuales son los siguientes: 1) que
cuando hay un conflicto de leyes en el tiempo, rige la ley vigente al
momento de suscribir el contrato.

20
De ahí que, es fundamental porque le brinda validez al contrato. 2)

La ilicitud del objeto del contrato puede depender de la ley vigente
en el momento de la celebración del mismo. 3) Los plazos señalados
en el contrato tienen efecto cuando se celebra el contrato.
En la otra cara de la moneda, es decir en la extinción del contrato existen

figuras jurídicas tales como:
A. RESICISIÓN DEL CONTRATO
Según el Código Civil de 1984, en el artículo 1370 estipula que la

rescisión deja sin efecto un contrato por causal existente al momento de
celebrarlo. Ahora, presenta consecuencias que hemos de estudiar.
Basados en la apreciación de Manuel De La Puente, el código considera
que el contrato se celebró de manera válida, pero que la rescisión lo deja
sin efecto, es decir, lo convierte en ineficaz. Ya no crea, regula, modifica
relaciones jurídicas patrimoniales. Es válida, pero no tiene efectos.
Generalmente el contrato opera por mandato expreso de la ley, que
establece los requisitos para que pueda haber una rescisión. La rescisión
puede darse por las dos partes.
B. RESOLUCIÓN DEL CONTRATO
El código civil estipula en el artículo 1371 que la resolución deja sin

efecto un contrato válido por causal sobreviniente a su celebración. Al
igual que la rescisión deja sin efecto un contrato. Empero, se diferencia
de la rescisión, porque la resolución pone fin al contrato y también pone
fin a la relación obligatoria originada por el contrato, es decir, deja sin
efecto la relación jurídica patrimonial, deja de cumplir las obligaciones
comprometidas y ya no se realizan las prestaciones

21
1.2.5. EL PRECIO COMO ELEMENTO PRIMORDIAL EN EL CONTRATO

DE COMPRA-VENTA
Manuel De La Puente, sostiene como un elemento transcendental del
contrato de compra-venta, el precio. Por ello, nos basamos en sus
apreciaciones respecto al mencionado subtema. Las obligaciones
recíprocas que provoca el contrato de compra-venta son la obligación de
transferir el bien y la obligación de pagar su precio en dinero. Con ello, las
prestaciones recíprocas son de la misma naturaleza, porque uno transfiere
la propiedad y otro entrega el precio.
El precio es la contraprestación que otorga el comprador por la cosa

vendida. Es tan importante negociar el precio, porque si no existe el
contrato de compra-venta no existirá. Todo ello por ser un contrato de
prestaciones recíprocas, mutuas, al mismo tiempo.
1.2.5.1. Requisitos Del Precio

 Debe ser en dinero: Según el art. 1529 del Código Civil, el
comprador se obliga a pagar un precio en dinero. Esto
caracteriza a la compra-venta de otros contratos como, por
ejemplo, la permuta. Por lo tanto, si yo vendo un bien
inmueble, una persona X debe cancelarme en ese preciso
momento.
 Debe ser determinado o determinable: Al momento de
haberse celebrado el contrato, el precio de haber sido
determinado y, por tanto, será conocido por ambas partes
interesadas. Respecto a lo determinable, se da cuando no
se ha fijado un monto objetivamente, pero existen criterios
que permiten establecer que se asume ese monto.
 Debe ser real: es el precio existente, efectivo. Además, que
no puede existir un precio simulado o ficticio, no existe.

22
 Debe ser serio: el precio es serio cuando no se aparta del

valor del bien, es claro, porque a veces pueden ofrecerte
determinado bien por un precio sobrevalorado, que
imposible de pagar. Lo contrario, es irrisorio, es un precio
muy barato.
1.2.5.2. Bienes Que Pueden Ser Objeto De Compra-Venta
Es importante que calidad de bienes uno puedo vender. Por
ello, en el art. 1532 del C. Civil señala que “pueden venderse los
bienes existentes o que pueden existir, siempre que sean
determinados o susceptibles de determinación y cuya enajenación
no está prohibida por la ley.
Acá, “la existencia o la posibilidad de existir de un bien son
parte constitutiva de su venta, en el sentido en que no pueden
venderse bienes que no existen o no son posibles de existir”, según
lo mencionado por Manuel De La Puente. Entonces, si celebramos
un contrato, pero el bien no se encuentra este contrato puede ser
nulo o anulable.
Los bienes determinados son específicos y genéricos.
Específicos son aquellos que se encuentran individualizados y
genéricos, aquellos bienes que pueden determinarse a través del
género al que pertenecen.
Finalmente, el requisito de la libre comercialidad del bien
consiste en que no solo se puede transferir una propiedad, sino
también el título; en otras palabras, que se pueda transferir el
derecho de poseedor.

23
1.2.6. NULIDAD DE CONTRATOS DE COMPRAVENTA DE BIENES

INMUEBLES
1.2.6.1. NULIDAD DE ACTO JURÍDICO
A. Antecedentes y Evolución
o EI Derecho Romano: En Roma, según apuntan los
Mazeaud, por razones derivadas de la practica
procedimental se distinguió entre la sanción de Derecho
Civil, en la que se incurría por falta de uno de los requisitos
de validez del contra todo lo que vino a ser la nulidad
absoluta el acto nulo, y, la protección que el pretor concedía,
en virtud de su imperium, a los menores, así como a los
contratantes cuyo consentimiento hubiera sido viciado, lo
que ha venido a ser la nulidad relativa del acto anulable.
A esta distinción, como veremos, se llegó luego de un largo
proceso evolutivo pues, Como afirma la generalidad de los
romanistas, para el antiguo ius civile no existió el concepto
de anulabilidad, el que solo surgio con el ius preto!ium.
Arauz Castex y Llamblas resumen la evoluci6n de las
nulidades en el Derecho Romano señalando que, dentro de
la comprensión simplista del primitivo Derecho Romano, la
nulidad era una sanci6n que correspondía a un defecto de
forma en el acto que solo era perfecto cuando estaba
revestido de las solemnidades adecuadas pese a los vicios
internos de que adoleciera, ya que solo era nulo si padecía
de algún vicio de forma.

24
Para los mismos autores argentinos, en una época muy

posterior se admitió, junto a las nulidades de derecho, las
nulidades pretorianas o dependientes de acción judicial pero
que; antes de llegarse a este resultado, fue necesario
atravesar por tres etapas intermedias que correspondieron a
los remedios escogidos por el pretor para reparar las
situaciones injustas que la ley primitiva no reparaba.
En la primera etapa, el pretor, sin afectar la teórica
perfección del acto, concedía a la parte perjudicada por el
vicio interno el derecho de repetir que hubiese pagado, es
decir, el derecho de obtener la restitución de lo entregado a
causa del acto viciado. En la segunda etapa, aun se
respetaba la eficacia del acto viciado, pero el pretor
castigaba a la parte que quisiera ejecutarlo con una multa de
hasta al cuádruplo de su valor si el vicio consistía en la
violencia. Finalmente, en la tercera etapa, el pretor interpuso
su imperium para rescindir el acto y desligar a las partes del
mismo, con lo que quedó establecida una nueva nulidad de
origen pretoriano, que presentaba las siguientes
características: 1) dependía de la apreciación judicial; 2)
importaba una medida de protección en favor de alguna de
las partes y, consiguientemente, solo ella podía pedirla; y 3)
podía purgarse con la confirmación del acto.
La evolución a que hemos hecho referencia, como puede
apreciarse, permitió la posterior distinción entre actos nulos
y actos anulables.

25
Según expone Zanonni, mientras que el ius civile tenía por

validos los actos jurídicos si se habían observado las
formalidades, el ius pretorium cuidaba que los efectos
generados por los actos jurídicos no hubieran sido injusta-
mente obtenidos, concediendo, para el caso, la acto o la
excepto que permitieran reparar la injusticia. De este modo,
mientras la nulidad permitida por el ius civile operaba ipso
iure, la del Derecho pretoriano resultaba en ejercicio del acto
o de la exceptio.
La distincion trazada por el ius civile y el ius pretorium ha
subsistido y en ella radica la dicotomía entre actos nulos y
actos anulables, que se basa, precisamente, en la tradici6n
romanista y cuyo origen hist6rico está en la incompetencia
del pretor frente a los actos válidos para el ius civile, pues
respecto a tales actos solo podía poner a disposicion de los
interesados los medios que le permitía su iurisdictio, esto es,
la actio y la exceptio. Con la evolución del Derecho Romano
la distinción entre nulidad y anulabilidad basada en la validez
de los actos jurídicos según el ius civile fue perdiendo
significación y el criterio que se fue imponiendo radico en la
causa de la nulidad.
o El Código Civil Francés: La recepción del Derecho

Romano en el Código Civil francés, no incorporo ni
desarrollo conceptos relativos al acto jurídico y, en
consecuencia, tampoco recepto conceptos relativos a su
nulidad. La nulidad fue considerada como un medio de
extinción de las obligaciones, legislando el Código
napoleónico sobre "la acción de nulidad o de rescisión de las
convenciones".

26
Ante el tratamiento dispensado por el Código Napoleón, la

doctrina francesa formulo una sistematización de las
nulidades distinguiéndolas en nulidades absolutas de orden
público y nulidades relativas de interés privado.
La sistematización doctrinaria la recogió la jurisprudencia y,
por obra de ella, la sentencia que de clara la nulidad hace
que esta sea absoluta o relativa, que opere retroactivamente
y que produzca el efecto de poner las cosas en el estado
anterior al día en que se celebr6 el acto que padecía la
nulidad, aunque con las limitaciones inherentes al hecho de
la ejecución o no del acto. Así lo explica Josserand, para
quien la sentencia alcanza no solo a las partes sino también
a los terceros.
Es importante señalar que en la época de la redacción del
Code Civil se formuló la teoría del acto inexistente, que
Lloverás de Resk considera que tuvo su origen Francia,
siendo adoptada y desarrollada por los juristas de aquel
país, especialmente por los de la escuela de la exegesis y
que, por ello, el tema de la inexistencia del acto es un "tema
francés".
o EI Código Civil Argentino: Como ya hemos hecho mención

el Código Civil argentino, a diferencia de los códigos de su
época, legislo sobre los hechos y los actos jurídicos y a las
nulidades dedico el Titulo VI de su Sección Segunda. Según
Zannoni, tres fuentes influyeron en la obra de Vélez
Sarsfield: el Esboce de Augusto Teixeira de Freitas, el gran
jurista brasileiro; el Código Civil chileno, que fue obra de
Andrés Bello; y la doctrina francesa. Para Cifuentes influye
también la obra de Savigny.

27
El sistema del Código argentino reposa en la distinción de

nulidades manifiestas y de nulidades no manifiestas (artículo
1038), según la ley haya o no declarado nulo el acto, o le
haya o no impuesto la pena de nulidad, que lleva a la
distinción entre actos nulos (artículos 1041 a 1044) y actos
anulables (artículos 1045 y 1046), precisándose respecto a
estos que:
"Se reputan validos mientras no sean anulados" y que "solo
se tendrán por nulos desde el día de la sentencia que los
anulase" (artículo 1046). A su vez, tanto las distinciones en
nulidades manifiestas y nulidades no manifiestas, como la
de actos nulos y anulables, conducen a la de nulidad
absoluta (artículo 1047) y nulidad relativa (artículo 1048).
A estas distintas clases de nulidad en la obra de Vélez
Sarsfield, y aun otras que no hemos tornado en
consideración, habría que agregar la teoría
del acto inexistente que también mantiene dividida a la
doctrina argentina en cuanto a si es no una categoría distinta
a la nulidad. Sobre el acto inexistente nos vamos a ocupar
al hacerlo del sistema introducido a nuestra codificación civil
a partir del Codigo de 1936.
o El código civil alemán: Este cuerpo normativo

tuvo entre sus precursores a calificados exponentes del
movimiento padeciste del siglo XIX, hace referencia a los
negocios jurídicos nulos y a los negocios jurídicos
inimpugnables, pero sin formar un conjunto sistematizado de
normas.

28
Los nulos vienen a ser los negocios que no producen los

efectos queridos por las partes desde el momento mismo en
que fueron celebrados; mientras que los impugnables son
los negocios eficaces, pero ex- puestos a que una de las
partes los impugne en su validez, retrotrayéndose la nulidad
sobrevenida al memento de la celebración del negocio.
La teoría de la inexistencia del acto o del negocio parece no
haber tenido acogida en el Derecho alemán. Al respecto,
precisa Lorenz, que un negocio nulo no debe inducir a
estimar que tal negocio sea algo no existente, pues el
negocio existe como acto realizado, esto es, como evento,
solo que se le deniegan los efectos jurídicos a que se dirige.
El ordenamiento jurídico -enfatiza el autor alemán- no puede
convertir en no acontecido el acto realizado como tal y, por
ello, su realización puede tener efectos jurídicos distintos de
los pretendidos por las partes, como puede ser un deber de
resarcimiento de daños,
o EI Código Civil Italiano: Solo considera la nulidad y la

anulabilidad, siendo necesario hacer notar que la
plasmación legislativa de la teoría de las nulidades está
referida a los contratos, no regula el negocio jurídico y ha
dejado a la doctrina esa tarea,
La doctrina italiana no ha formado un criterio uniforme Betti,
por ejemplo, opina que la distinción entre nulidad e
inexistencia, aunque ha
sido objeto de críticas, es conceptualmente legitima pues se
ofrecen casos en los que puede hablarse de verdadera
inexistencia jurídica, como cuando el negocio se ha
pretendido realizar, pero no existe en el más que una vacía
apariencia.

29
Aunque pueda haber engendrado en alguno de los

interesados la impresión superficial de haberlo verificado,
mas no produce, sin embargo y en absoluto, efectos
jurídicos, ni siquiera de carácter negativo, divergente; y, por
el contrario, la estirnaci6n de un negocio como nulo
presupone, por lo menos, que el negocio exista como
supuesto de hecho. Otros autores, como Messineo y Stolfi,
ligan el concepto de validez al de existencia y asimilan la
inexistencia a la nulidad yen esta posición esta también
Barbero, para quien el negocio nulo, a manera de un nacido
muerto, es como si jamás hubiese sido realizado y que, en
ca1idad de negocio jurídico, bien se le puede calificar de
inexistente
B. El Sistema Adoptado por el Código Civil
El código Civil vigente desde el14 de noviembre de 1984 ha

mantenido el sistema del código de 1936, lo que llevo también a
León Barandiaran a puntualizar que, al mantenerse la distinción
de la nulidad en absoluta y relativa, se mantiene el acertado
criterio del Código Civil de 1936, y en propias palabras del gran
maestro: “E! derecho justinianeo distingui6 con precisi6n dos
clases de invalidación de los negocios jurídicos: nulidad y
anulabilidad. Por la primera el acto se reputaba inexistente; por
la segunda se le reputaba existente, pero podía resultar
ineficaz.”
En la codificación actual se debe tener en cuenta puntos

importantes de regularización como:

30
o La Ley De Nulidad de Compraventa en Perú

El artículo 140 del Código Civil, señal como requisitos de
validez de un acto jurídico igualmente aplicables al caso de
compraventa los siguientes: 1) que quien intervenga tenga
capacidad suficiente para otorgarlo. 2) que el objeto del bien
sea física y jurídicamente posible. 3) que el fin por el cual se
realiza es ilícito: y 4) que se cumplan con las formalidades
exigidas para su celebración. Cualquier compraventa que
infrinja uno de los requisitos antes señalados, devendrá
automáticamente en nula, es decir, se considerara por no
existente desde su celebración, no produciendo efectos para
ninguna de las partes, salvo la responsabilidad que en caso
de daño se deriven (derecho a resarcir).
Un ejemplo de nulidad de compraventa resulta la segunda venta
realizada en caso de estafas inmobiliarias. Supongamos que Juan da en
compraventa el bien "x" en favor de Pedro. Posteriormente, conociendo
que ya no es propietario del bien, da el mismo inmueble en compraventa
en favor de “María”. Independientemente de la soluciones registrales que
puedan existir para solucionar este conflicto, la segunda resulta nula
pesto que el objeto de compraventa es imposible jurídicamente, toda vez
que al realizar la venta en favor de María, Juan ya no era propietario del
bien.
o Causas Que Pueden Justificar Una Nulidad De Contrato

De Compraventa
Como se explicó anteriormente, la nulidad de compraventa,
entendida como sanción ante la inobservancia de un
requisito exigido por ley, toma inexistente el acto celebrado,
impidiendo que se produzcan los efectos esperados por las
partes. Debe entenderse además, que la nulidad se produce
de manera automática, siendo la declaración judicial
comúnmente solicitada, un simple reconocimiento por parte
del órgano jurisdiccional.

31
A diferencia de los supuestos de anulabilidad, en el caso de

nulidad no existe necesidad de que sus efectos se
retrotraigan al momento de su celebración, toda vez que
dicho acto no existió.
o Requisitos Para Una Demanda De Nulidad De

Compraventa
El proceso de nulidad de compraventa, que concluye con la
declaración y el reconocimiento de que el acto jurídico
celebrado no cumplió con los requisitos exigidos para su
perfeccionamiento al momento de su celebración, exige
justamente que esta deficiencia pueda ser probada. Si bien
el acto nulo no tiene existencia y sus efectos no se producen
por existir un defecto insubsanable, en la mayoría de las
veces, las partes pueden desconocer dicha situación y
pretender que el acto se celebró conforme a la ley. Es por
ello que recurriendo a un proceso judicial la parte
demandante, o quien tuviera legítimo interés, solicitara la
declaración judicial de nulidad.
Los requisitos de la demanda de nulidad en tal sentido, de
manera adicional a las pruebas que se deberán aportar, son
todos aquellos exigidos para cualquier proceso judicial de
carácter contencioso.

32
C. Demanda de Nulidad de Compraventa
La demanda de nulidad de compraventa es el documento por el

cual se da inicio a un proceso en el cual se solicitará que un
juzgado civil, declare en dicha situación, reconociendo la
inexistencia del acto jurídico celebrado.
La demanda deberá ser interpuesta contra todos aquellos

involucrados en la compraventa celebrada. Se interpone dentro
de un proceso contencioso en la vida de conocimiento.
Es necesario señalar que la demanda de nulidad la puede

interponer no únicamente la parte involucrada en el acto, si no
cualquier persona con interés legítimo o que pueda verse
perjudicada con la compraventa.
En contexto sobre la demanda hay que tener en cuenta ciertos

puntos tales como:
o Ley de Nulidad de Compraventa en el Perú

En el artículo 140 del Código Civil, señala como requisitos
de validez de un acto jurídico, igualmente aplicables al caso
de la compraventa los siguientes
1) Que quien intervenga tenga capacidad suficiente para

otorgarlo
2) Que el objeto del bien sea física y jurídicamente
posible
3) Que el fin por el cual se realiza es lícito
4) Que se cumplan con las formalidades exigidas para
su celebración

33
Cualquier compraventa que infrinja uno de los requisitos

antes señalados, devendrá automáticamente en nula, es
decir, se considerará por no existente desde su celebración,
no produciendo efectos para ninguna de las partes, salvo la
responsabilidad que en caso de daño se deriven (derecho a
resarcir)
Un ejemplo de nulidad de compraventa resulta la segunda

venta realizada en caso de estafas inmobiliarias:
Supongamos que Juan da en compraventa el bien X en favor de
Pedro. Posteriormente, conociendo que ya no es propietario del
bien, Juan da el mismo inmueble X en compraventa en favor de
Manuel. Independientemente de las soluciones registrales que
puedan existir para solucionar este conflicto, la segunda venta
resultan una, puesto que el objeto de compraventa es imposible
jurídicamente, toda vez que al realizar la venta en favor de
Manuel, Juan ya no era propietario del bien.
o Costos de un Juicio de Nulidad de Compraventa

Los costos de un proceso de declaración de nulidad de
compraventa pueden variar dependiendo del patrimonio que
se encuentre el juego dentro del proceso a iniciar. Una vez
analizado el proceso se puede establecer tanto los costos
como las costas que generará el proceso.
• El mayor inconveniente al momento de establecer la

nulidad de una compraventa, es que las partes contra las
cuales se interpone el proceso se encontraran reacias al
reconocimiento de las causales de nulidad. En tal sentido,
es de vital importancia la formación de una estrategia
sólida por parte de un especialista que pueda hacer frente
a la defensa de los demandados.

34
• En tanto la carga de la prueba se encuentra en el

demandante, la ausencia de pruebas suficientes y buena
buena sustentación de los fundamentos, pueden
ocasionar que el reconocimiento de nulidad no se
produzca.
Por tanto, contar con la asesoría de un especialista en
materia inmobiliaria, impedirá que un derecho existente se
vea vulnerado dada la complejidad de los procesos de
nulidad.
o Contenido de una Demanda de Nulidad de Bienes
Inmuebles
• Designación del Juez a quien se le interpone la

demanda
El juez a quien se le designa debe tener jurisdicción en el
lugar donde ha suscitado el problema, no se puede
designar a un juez que no esté dentro del lugar del
problema.
Ejemplo: Señor Juez del Juzgado Civil de la Provincia de Ica -
Ica
• Nombre, datos de identidad del demandante

Es donde se escribe el nombre, número de documento
nacional de identidad, estado civil, edad, lugar de
nacimiento, ocupación, etc., del que promueve la
demanda.
Ejemplo: Nina Amalia Cárdenas Ceccarelli, profesora, 37
años, identificada con DNI. Nº 27445860.

35
• Dirección del demandante

Señalar el domicilio en el que habita asimismo también el
domicilio para leer y recibir toda clase de notificaciones y
documentos (domicilio procesal), también se pondrá a
voluntad la autorización de la persona para que en su
nombre la reciba.
Ejemplo: Con domicilio real en Calle Bolívar D-10 Provincia de
Ica , Departamento de Ica, Distrito de Ica, señalando domicilio
procesal en la Calle San Martín Nº 700 oficina 40
• Competencia y Vía Procedimental.

Se hace competente la demanda, señalando que esta
dentro de los parámetros de la ley.
Ejemplo: La complejidad de la pretensión y la no indicación
legal de una vía procedimental determinan la aplicación del art.
475, inciso 1, del Código Procesal Civil que indica “Se tramitan
en proceso de conocimiento, ante los juzgados civiles, los
asuntos contenciosos que:
1. No tengan una vía procedimental, no estén atribuidos por

ley a otros órganos jurisdiccionales y, además, cuando por su
naturaleza o complejidad de la pretensión, el juez considere
atendible tramitación.”
De esta manera, es competente para conocer la presente
demanda el juez especializado en lo civil y se tramitará en la
vía del proceso de conocimiento
• Nombre y dirección domiciliaria de los demandados.

Se da a identificar el nombre o nombres de la persona a
quien se demandará, sus datos personales, su domicilio
y demás datos que sirvan para localizarlo e identificarlo .

36
Ejemplo:
a) Cristina Cornejo González, la misma que tiene su domicilio

real en la calle Los Médanos Nº 220, provincia y distrito de
Ica, a donde solicito se sirva notificar con la demanda, anexos
y resolución admisorio a fin de que absuelva dentro del plazo
de ley otorgado del Código Procesal Civil.
b) Carlos Agustín López Farje, el mismo que tiene su
domicilio real en la calle Moquegua J-11, provincia y distrito
de Ica, a donde solicito se sirva notificar con la demanda,
anexos y resolución admisorio todo ello con arreglo a ley.
c) Galuco Maximo Farje Cornejo, el mismo que tiene su
domicilio en la calle Moquegüa J-11, provincia y distrito de
Ica, adonde solicito se sirva notificar con la demanda, anexos
y resolución admisorio todo ello con arreglo a ley
• Petitorio
La petición, expresada en forma clara y positiva, señala al
juez la pretensión sobre la que girara el proceso
permitiendo mantener un orden lógico y congruente entre
el petitorio de la demanda y la resolución final.
Ejemplo: Que teniendo legitimidad e interés para obrar,
promuevo la demanda Acumulativa Objetiva Originaria como
Pretensión Principal mediante sentencia judicial se declare la
Nulidad Total del Acto Jurídico minuta de compra venta Nº 361
(Donación de Derechos y Acciones) de fecha 18 de diciembre
del 2017 y de la Escritura Publica Nº 361 (Compra Venta) de
fecha 23 de diciembre del 2017 por la causal de estafa
• Fundamento de Hecho de la Demanda

Se da a conocer tal como han sucedido los hechos para
ínterponer la demanda.

37
Ejemplo: Siendo que la acción revocatoria o pauliana requiere

la existencia de requisitos, sustentamos nuestros fundamentos
de hecho indicando:
A.- Existencia de un crédito
1.- La demandante Nina Amalia Cárdenas Ceccarelli

acreedora celebró un contrato de mutuo con los demandados
Cristina Cornejo González, Carlos Agustín Lopez Farie y
Galuco Maximo Farie por la suma de 18000 dólares
americanos
• Fundamento de Derecho de la Demanda:

Se da a conocer los hechos mediante la ley.
Ejemplo: Sustento la presente demanda en lo dispuesto en el
artículo 195 del Código Civil que regula los requisitos de la
acción Pauliana o revocatoria:
“El acreedor, aunque el crédito esté sujeto a condición o

a plazo, puede pedir que se declaren ineficaces respecto de
él los actos gratuitos del deudor por los que renuncie a
derechos o con los que disminuya su patrimonio conocido
y perjudiquen
el cobro del crédito. Se presume la existencia de perjuicio cu
ando del acto del deudor resulta la imposibilidad de pagar
íntegramente la prestación debida, o se dificulta
la posibilidad de cobro. Tratándose de acto a título oneroso
deben concurrir, además, los siguientes requisitos:
1.- Si el crédito es anterior al acto de disminución patrimonial,

que el tercero haya tenido conocimiento del perjuicio a los
derechos del acreedor o que, según las circunstancias, haya
estado en razonable situación de conocer o de no ignorarlos
y el perjuicio eventual de los mismos.
2.- Si el acto cuya ineficacia se solicita fuera anterior al

surgimiento del crédito que el deudor y el tercero lo hubiesen
celebrado con el propósito de perjudicar la satisfacción del
crédito del futuro acreedor. Se presume dicha intención en el deudor
cuando ha dispuesto de bienes de cuya existencia había
informado por escrito al futuro acreedor.

38
Se presume la intención del tercero cuando conocía o estab

a en aptitud de conocer el futuro crédito y que el deudor
carece de otros bienes registrados. Incumbe al acreedor la
prueba sobre la existencia del crédito y, en su caso,
la concurrencia de los requisitos indicados en los incisos 1 y
2 de este artículo. Corresponde al deudor y al tercero la carga
de la prueba sobre la inexistencia del perjuicio, o sobre la
existencia de bienes libres suficientes para garantizar
la satisfacción del crédito.”
• Monto del Petitorio

En una demanda por nulidad de compraventa de bienes
inmuebles debido a la naturaleza de la pretensión no es
cuantificable en dinero
• Medios Probatorios.
Se da a conocer mediante copias el contrato mutuo con
el objeto de acreditar la existencia de un crédito. También
se da a conocer los demás documentos, declaraciones
parte, testimoniales, pericias, inspecciones judiciales que
considere necesarios y que acrediten los hechos
indicados.
• Anexos
Se adjunta una copia del documento nacional de
identidad del demandante al igual que una copia
legalizada del contrato de mutuo acuerdo.

39
D. Figuras típicas en la nulidad de contratos de compraventa

de bienes inmuebles.
o Fraude Registral Inmobiliario
Sucede al darse inscripción de documento en los cuales se
traspasa un bien inmueble, pero que el propietario nunca ha
suscrito ni ha tenido la voluntad ni el consentimiento de traspasar
dicho bien a terceros. Este fenómeno sucede debido a la
suplantación de la identidad del transmitente o propietario, es
decir, el fraude consiste en suplantar la identidad del propietario
y así se le despoja del bien de su propiedad.
Dicho traspaso ilegal se realiza a veces con la confabulación de
notarios públicos otras veces son los mismos notarios los que
son engañados por sujetos inescrupulosos organizados y
especializados en este tipo de delincuencia y el Registro Público
a pesar de tener todos estos mecanismos de seguridad no logra
evitar dicho tipo de fraude. (Esta problemática se analizó
detalladamente en los artículos mencionados antes con
profundidad y se remite al lector a dicha fuente para su mejor
comprensión).
El problema surge cuando un tercero de buena fe (tercer
adquirente de buena fe) confiando en la publicidad registral,
adquiere la misma propiedad que en forma ilícita le fue sustraído
al propietario origina

40
o El Tercer Adquirente De Buena Fe

Según el artículo 2014 del Código Civil señala que “El
tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún
derecho de persona que en el registro aparece con
facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición una vez
inscrito su derecho, aunque después se anule, rescinda,
cancele o resuelva el del otorgante por virtud de causa que
no consten en los asientos registrales y los títulos archivados
que lo sustentan
La fe pública registral es la creencia, por imperativo de la
colectividad, de que la información contenida en la base de
datos del Registro de la Propiedad es verdadera.
Su finalidad es brindar certeza de la situación jurídica que
goza un bien inmueble en un momento determinado. De esa
forma, el Registro resguarda los derechos, tanto de titulares
como de terceros, pues se presume que la información
contenida en la base de datos del Registro es cierta.
Para que el traspaso de un bien inmueble tenga publicidad,
no solo registralmente sino en cuanto a toda la sociedad, es
requisito indispensable su inscripción en el Registro Público.
El Registro Público se constituye en un medio de publicidad
declarativo, para proteger mediante la inscripción registral a
los terceros, con lo cual da certeza y seguridad inmobiliaria
en nuestro país
El derecho registral es el conjunto de principios y normas
jurídicas que regulan la función del Registro Público.
Existe en el derecho registral una serie de principios que
regulan, uniforman y dan vida a la función que realiza el
Registro Público.

41
Este, como institución a la que le incumbe y tiene como una

de sus funciones más importantes la registración de los
traspasos de bienes inmuebles que se dan día con día en
nuestro país, debe respetar y poner en práctica dichos
principios.
Todos estos principios son la columna vertebral sobre la cual
se basa toda la estructura jurídica que regula la inscripción
de documentos públicos y las reglas jurídicas que deben
seguirse para lograr su inscripción en el Registro Público,
para que así el negocio jurídico que se plasma en el
documento, pueda tener eficacia jurídica ante toda la
sociedad, con lo cual se logra lo que denominamos como
publicidad registral y, por ende, también la seguridad jurídica
registral
• Diferencias entre los derechos reales y los derechos

personales en materia de inscripción registral
Una de las diferencias fundamentales entre los derechos reales
y los personales, consiste en que los primeros gozan de ius
preferendi, o sea, la facultad que tiene el titular de un derecho
real de ser preferido en el ejercicio de su derecho con respecto
a otro derecho real posterior, de igual o distinto contenido que
recaiga sobre la misma cosa. Se aplica la máxima: romana
prior tempore, postior iure.(20)
El principio de prioridad registral no es otra cosa que el principio
ya conocido de que primero en tiempo, primero en derecho. De
tal forma, el acto o contrato registrable que ingrese en el
Registro, se antepone o tiene preferencia sobre otro acto o
contrato que ingrese después.

42
o El Estelionato Como Delito

Nuestro código penal, en su artículo 197º inciso 4, regula la
contratación de bienes litigiosos, afectados, embargados o
ajenos como una modalidad de estafa.
Partiendo de ello hay que entender que la estafa es un delito
en virtud del cual se requiere lograr un provecho para uno
mismo o para otro, pero en detrimento de la víctima.
Ad empero, el elemento esencial de la estafa nos refiere que
se necesita inducir a error a la damnificado.
La modalidad de defraudación a la que estamos haciendo
referencia se conoce, en doctrina y jurisprudencia, como
estelionato
• La Aparente Incongruencia Legislativa

Se debe partir de que el ordenamiento jurídico objetivo se
constituye en un sistema normativo, cuyo soporte
principal lo estructuran las normas legales, es decir,
aquellas normas que provienen de la ley como fuente
principal en nuestro derecho.
Recordamos bien que en las aulas universitarias se nos
enseñó que el orden normativo (incluyendo al legislativo)
debe guardar congruencia, apuntando a su plenitud, de
modo que cuando encontremos una aparente
contradicción, la intentemos solucionar reinterpretando
las normas de manera que converjan armónicamente.
En nuestro caso, pese a la aparente discordancia entre el
artículo 1409º inciso 2 del código civil y el artículo 197º
inciso 4 del código penal, consideramos que el legislador
peruano ha sido muy prudente en su regulación, razón por
la cual la aparente discrepancia es fácilmente diluible.

43
Para comprender mejor nuestros postulados

separaremos en tres los supuestos hipotéticos generales
dentro de los cuales se podrían subsumir los casos reales
a manifestarse.
• Primer Supuesto: Tanto Transferente Como
Adquirente Conocen De La Calidad Y Situación Del
Bien
Nuestro primer supuesto partiría de la autonomía de la
voluntad como principio rector en materia contractual.
Si el transferente da a conocer, de modo claro, al
adquirente que el bien a transferirse está afectado en
garantía, o está embargado, o está sujeto a algún litigio,
o se trata de un bien ajeno, y, pese a ello, el futuro
transferente celebra el contrato, este contrato es
plenamente válido debido a la igualdad de información
entre ambas partes y a su común intención, a lo que se
suma la buena fe como criterio interpretativo, negociador,
de celebración y de ejecución de los contratos (1362º
código civil).
Esto debe acogerse positivamente puesto que los
contratos quedan perfeccionados cuando el
consentimiento se presta de manera congruente (1373º
código civil).
Como un supuesto que nos permite sustentar esta
posición tenemos al artículo 1500º inciso 4 del código civil
donde se impide al adquirente ejercer el derecho de
saneamiento por evicción cuando conocía perfectamente
que el contrato versaba sobre un bien litigioso o ajeno.
Además, en el artículo 1537º de dicho cuerpo normativo
se regula el supuesto en que ambas partes conocen que
el bien materia de la transferencia es ajeno.

44
Allí se nos remite -con mucha lógica- al tratamiento para

los supuestos de la promesa de la obligación o del hecho
de un tercero. Es decir, aquí el transferente, haciendo las
veces de promitente tendrá que hacer lo posible para que
el tercero propietario transfiera efectivamente el bien, en
caso contrario, el transferente original (promitente)
asumirá las consecuencias de la inejecución
• Segundo Supuesto: Solamente El Transferente

Conoce De La Calidad Del Bien Pero No La Da A
Conocer
Para ingresar a este terreno debemos partir de que dentro
de un razonar común, un adquirente presupone que el
bien que se le transfiere es de propiedad del transferente.
Pero dicha presunción no siempre concuerda con la
realidad.
Entonces, puede acontecer que el transferente conozca
exactamente la calidad del bien, es decir, que es ajeno,
se haya en litigio o está afectado, pero no hace conocer
de ello al adquirente.
En este caso estamos ante una omisión, la cual puede o
no ser dolosa.
Es decir, el adquirente tarde o temprano sabrá que el bien
no es libre o es ajeno, entonces podrá accionar contra el
transferente por el supuesto engaño. Pero tal transferente
se podría escudar en que el adquirente jamás le preguntó
sobre la calidad y situación del bien.

45
En este caso, nuestra legislación civil no sanciona ni con

nulidad ni con anulabilidad este supuesto, sino que deja
en manos del adquirente el elegir el camino: puede exigir
el cumplimiento de la obligación o puede solicitar la
rescisión del contrato.
El artículo 1539º del código civil es contundente al
respecto cuando indica que la venta de un bien ajeno es
rescindible a solicitud del comprador, excepto cuando
éste hubiese sabido que el bien no pertenecía el
vendedor.
Tal rescisión trae como consecuencia la restitución al
comprador del precio, además de la indemnización por
daños y perjuicios sufridos, los gastos, intereses, tributos
y mejoras que hubieren acontecido.
Como se ve, la invalidación del contrato no puede operar
automáticamente, pues si bien el transferente pecó al no
haber dado a conocer la calidad y situación del bien, no
es menos cierto que el adquirente también yerra al no
actuar con la debida diligencia al no intentar enterarse de
la situación real del bien.
Al respecto, se podría decir que tal tratamiento propuesto
sólo operaría cuando el silencio del transferente se
presentara con despropósito, es decir, sin intención
alguna. Empero, nosotros creemos que aun cuando el
transferente callara intencionalmente sobre la calidad del
bien, no estaríamos ante un estelionato, como se
explicará líneas adelante.
En estos casos, el remedio siempre es civil –incluso
puede serlo administrativamente-, debido a la asimetría
informativa existente entre las partes.

46
En mejores términos, el transferente está en mejor

posición que el adquirente en conocer sobre el verdadero
estado y calidad del bien, y es su deber informar sobre
ello. Pero, insistimos, también es exigible al adquirente
una cuota mínima de cuidado y no presuponer a sus
anchas que el bien es de propiedad del transferente.
De no ser cierto este razonamiento, muchas de las ventas
que realizan diversas inmobiliarias serían ilegales. Así,
ciertas empresas dan a conocer inmuebles ofertados y
contactan posibles compradores. Aunque ellos aparecen
como intermediarios, en la realidad son ellos quienes
venden y compran los inmuebles sabiendo a ciencia cierta
que ni son dueños ni pretenden serlo, y no por ello su
actividad es ilegal, muy por el contrario facilitan el tráfico
jurídico.
Nuestra posición al respecto, puede ser avalada –al
menos parcialmente- por el tratamiento que da nuestro
código civil al saneamiento por evicción, consistente en el
saneamiento que se debe cuando el adquirente es
privado del derecho a la propiedad, uso o posesión de un
bien en virtud de una resolución firme y por razón de un
derecho de tercero anterior a la transferencia (1491º
código civil).
• Tercer Supuesto: El Transferente Conoce La Calidad

Del Bien Pero Tergiversa La Información
El supuesto que nos interesa para lograr el deslinde
trazado hace referencia a que el transferente conoce
perfectamente de la calidad y situación del bien, pero
cuando realiza el contrato falsea los hechos y da a
conocer una irrealidad al adquirente.

47
Esto es claro pues, en nuestro código penal de estipula

que el delito de estelionato se presenta cuando:
Se vende o grava, COMO BIENES LIBRES, lo que son
litigiosos o están embargados o gravados. (subrayado
nuestro)
Creemos que de una simple lectura -con un mínimo de
detenimiento- nos podemos dar cuenta de lo que
específicamente se sanciona.
Aquí hay un elemento objetivo contundente que diferencia
este supuesto de los demás: se trata de contratar sobre
bienes en litigio o afectados como si en realidad no lo
estuvieran. Es decir, el transferente asegura al acreedor
que los bienes están libres de polvo y paja cuando en
realidad pesa sobre ellos una carga que puede ser un
gravamen un embargo o que el mismo bien se encuentre
en litigio.
A renglón seguido, en el mismo artículo se añade que el
delito también se materializa cuando:
Cuando se vende, grava o arrienda COMO PROPIOS los
bienes ajenos.
Al igual que en el caso anterior, la redacción del artículo
nos clarifica el panorama. Ahora se trata de vender o
gravar o arrendar un bien ajeno –situación permitida por
nuestra legislación civil- pero con el agregado de que se
hace conocer al adquirente que el bien es propio.
El elemento sancionado por el derecho penal apunta al
engaño que utiliza el transferente –no en callar sobre el
estado real del bien- sino en inducir a error al adquirente
haciéndole creer que el bien materia de la transferencia
está libre de cargas o litigios o que le pertenece al propio
transferente, cuando en realidad no es así.

48
En una sola palabra, el transferente hace creer al

adquirente que el bien a transferirse es propio o es libre
cuando en verdad no lo es.
En breves palabras podemos decir que, en el primer
supuesto el transferente da a conocer la real situación del
bien, es decir, actúa positivamente. Aquí estamos ante
una comisión activa correcta. Por ello el contrato es
plenamente válido.
En el segundo caso, el transferente calla sobre la calidad
del bien, es decir, actúa negativamente, por lo que nos
enfrentamos a un actuar omisivo. Es claro que el
adquirente no conozca la real situación del bien por lo
que, al estar en una suerte de desventaja, goza de la
alternativa de elegir entre dos opciones: o rescinde el
contrato o exige el cumplimiento y ejecución de la
obligación emergida.
Finalmente, en el tercer supuesto, el adquirente falsea la
información sobre la real situación del bien. Aquí estamos,
el igual que en el primer caso, ante una comisión activa,
es decir el transferente actúa de modo efectivo, pero dicho
accionar se torna en una actitud impostora, lo cual explica
el motivo de la sanción prevista por nuestro derecho
penal.

49
1.3. MARCO LEGAL

o Figuras relacionadas a la nulidad del acto jurídico en el
Código Civil.
 Artículo 171º.- Invalidación del acto por condiciones
impropias
La condición suspensiva ilícita y la física o jurídicamente

imposible invalidan el acto.
La condición resolutoria ilícita y la física y jurídicamente

imposible se consideran no puestas.
 Artículo 172º.- Nulidad del acto jurídico sujeto a voluntad

del deudor
Es nulo el acto jurídico cuyos efectos están subordinados a

condición suspensiva que dependa de la exclusiva voluntad
del deudor.
 Artículo 174º.- Indivisibilidad de la condición
El cumplimiento de la condición es indivisible, aunque

consista en una prestación divisible.
Cumplida en parte la condición, no es exigible la obligación,

salvo pacto en contrario.
 Artículo 176º.- Cumplimiento e incumplimiento de la

condición por mala fe
Si se impidiese de mala fe el cumplimiento de la condición por

la parte en cuyo detrimento habría de realizarse, se
considerara cumplida.
Al contrario, se considerara no cumplida, si se ha llevado a

efecto de mala fe por la parte a quien aproveche tal
cumplimiento.

50
o Figuras Penales en el Código Penal Peruano
Las ilicitudes penales que presenta el capítulo V son las

siguientes:
a. Estafa (Art. 196º) «El que procura para sí o para otro un
provecho ilícito en perjuicio de tercero, induciendo o manteniendo
en error al agraviado mediante engaño, astucia, ardid u otra forma
fraudulenta, será reprimido con pena privativa de libertad no menor
de uno ni mayor de seis años.»
b. Fraude en proceso (inc. 1º, Art. 197º)
c. Abuso de firma en blanco (inc. 2º, Art. 197º)
d. Defraudación en las cuentas y gastos (inc. 3º, Art. 197º).
e .Delito de estelionato (inc. 4º, Art. 197º). En el Perú, dicho delito
se encuentra tipificado en el artículo 197 inciso 4 del Código Penal
y es muy común su práctica por parte de inescrupulosos
empresarios inmobiliarios que vuelven a vender lo ya vendido, y
muchas veces el Ministerio Público no considera delito dicho acto
declarando no ha lugar a la formalización de la denuncia penal, por
considerarlo erróneamente que corresponde al ámbito civil, por
cuanto obviamente deriva de una relación contractual

51
A. Casaciones y Resoluciones de Importancia:

o Recurso de Nulidad N° 2504-2015-Lima, emitida por la
Segunda Sala Penal Transitoria de la máxima instancia
judicial
"El engaño es un elemento que se presenta, no solamente en la
estafa sino también en las relaciones contractuales civiles o de
carácter mercantil. En estos casos, el operador de justicia tiene que
delimitar quien es competente por la situación de error de la
víctima; esto es, si incumbía a esta última agenciarse de la
información formativamente accesible; o si era competencia del
autor, en virtud de un deber de veracidad, brindarle a la víctima los
conocimientos necesarios para su toma de decisión respecto de la
disposición de su patrimonio. En el primer caso, no se configurará
el delito de estafa, por cuanto el perjuicio patrimonial es
competencia del propio disponente (competencia de la víctima); por
tanto, los hechos serán ventilados en la vía extrapenal que
corresponda.
En el segundo caso, una vez verificado que ha existido la infracción
a un deber de veracidad, y la realización del riesgo en el resultado,
entonces podrá imputarse la comisión del delito de estafa,
atendiendo a criterios objetivos como la idoneidad del contrato, o
su forma de celebración para bloquear el acceso de la víctima a la
información normativamente accesible; o para generar en aquella
una razón fundada de renuncia a ciertos mecanismos de
autoprotección relevantes para su toma de decisión".

52
o Casación 421-2015, Arequipa: Supuestos de estafa con fines

ilícitos no son tutelados por el derecho penal
Una interpretación integral del delito de estafa, en armonía con el
ordenamiento jurídico, y en consideración de la teoría de la
imputación objetiva concluye que el ordenamiento jurídico no tutela
los casos denominados como estafa de actos ilícitos. Asimismo, es
necesario precisar que un elemento fundamental del delito de
asociación ilícita es el fin con el que se origina la organización, es
decir el fin ilícito, más allá de si llega o no a ejecutar el programa
criminal.
o R.N. 2504-2015, Lima: Precedente vinculante sobre el delito

de estafa
1. La sola constatación de un engaño, vinculado causalmente a una

disposición patrimonial perjudicial, con déficit de información –
error–, no implica, per se, la configuración del delito de estafa. 2.
Solamente existirá un engaño típico de estafa, cuando la
superación del déficit de información –error– no es competencia de
la víctima disponente sino del autor del hecho o suceso fáctico; esto
es, cuando la víctima carece de accesibilidad normativa a la
información. 3. En estos casos, el autor es garante de brindar a la
víctima la información que a ésta no le competía recabar o
descifrar.

53
o Casación 4148-2015, Apurímac: Acción de mejor derecho de

propiedad es imprescriptible
La acción declarativa de dominio o mejor derecho de propiedad es

una pretensión de defensa de la propiedad, la que por su
naturaleza es imprescriptible. Art. 2001 del CC.
o Ejecutoria Suprema de fecha 02 de diciembre de 1997;

Expediente Nº 4233-97:
“Para que se configure el delito de estafa deben darse en el actuar
del agente los elementos del ardid, la astucia o el hecho de
mantener en error al agraviado, hechos éstos que deberán
acreditarse; se advierte que la inculpada recibió de parte de la
agraviada la cantidad de tres mil dólares americanos a efectos de
efectuar los trámites tendientes a la obtención de la visa para que
la coagraviada viaje a Alemania; teniendo en cuenta las
circunstancias que rodean el hecho acontecido, se advierte que las
agraviadas tenían pleno conocimiento de los riesgos que suponía
efectuar de manera irregular los trámites tendientes a obtener la
visa de viaje, dada la naturaleza personalísima de tal acto; hechos
que desnaturalizan en ilícito investigado, toda vez que ha existido
un riesgo de conocimiento de las agraviadas, el cual podía llevar o
no a la satisfacción del engaño, ardid o astucia o mantener en error
a las víctimas no se ha acreditado fehacientemente

54
o Ejecutoria Suprema del 11 de mayo de 1998; Expediente Nº

4081-97:
“Debido a que la acción desplegada por el agente destinada a
inducir a error al agraviado debe ser lo suficientemente idónea y
capaz, de modo que así pueda vencer las normales previsiones del
caso; habiéndose establecido que lo perseguido por los agraviados
no era precisamente un fin lícito, no puede sostenerse que fueron
inducidos a error si eran conocedores de lo irregular del medio
empleado; se le imputa al encausado haberse procurado a
expensas de los agraviados, 1500 dólares americanos de cada uno
de ellos, bajo la promesa de hacerles ingresar al Japón, lo cual no
se materializó pues al llegar al aeropuerto de Narita – Tokio,
autoridades de migración de dicho país no se lo permitieron pues
carecían de la visa correspondiente, siendo devueltos al Perú y
pese a ello el encausado no devolvió la suma recibida sino parte
de ella”

55
1.4. CONTEXTO DE LA INVESTIGACIÓN
Al ya tener un conocimiento base sobre la nulidad de compraventa de

bienes inmuebles, considerando figuras competentes en un ámbito
legal podemos adjuntar una serie de archivos que son partes del
proceso reiteradamente citado. Considerando que la gran suma de
proceso judiciales que se han llevado desde el año 2010 al 2018, no
todos se han dado como procesos fenecidos. Además que las
estadísticas exactas son materia y competencia exclusiva de órganos
superiores del Poder Judicial, en Ica.
Algunos de las resoluciones que han podido estar a nuestro alcance
son las siguientes:

56

57

58

59

60

61

62

63

64

65

66

67

68

69

70

71

72

73

74

75

76

77

78

79

80

81

82

83

84

85

86

87

88

89

90
II. METODOLOGÍA
2.1. Diseño del Trabajo
El diseño de nuestro trabajo se basa fundamentalmente en los

métodos documentales y el derecho comparado o método
comparativo, ello se denota en las diferentes referencias bibliográficas,
las doctrinas o jurisprudencias que hemos citado los cuales dicha
información se puede encontrar en libros y ciertos documentos de
interés jurídico, a la vez que se ha tenido en cuenta un desarrollo
histórico de la concepción de la propiedad, la nulidad de actos jurídicos
en contexto sobre los la compraventa de bienes inmuebles, , el método
comparativo se denota al tener una base tanto de nociones nacionales
como internacionales.
2.2. Descripción del desarrollo del Trabajo.
En el desarrollo de nuestra investigación inicialmente vimos como

punto de partida una base teórica y una serie de referencias teóricas,
conceptuales, legal y en contexto de nuestros análisis de tema, puesto
que para entender a cabalidad como se desarrolla un proceso judicial
de una naturaleza como la que vimos se debe adquirir una serie de
conocimientos jurídicos y teóricos.
Pues bien en el caso de las estadísticas exactas no es algo que fuera
accesible al ojo público, pero en lo que respecta de los procesos en
una forma ordenada para comprender como se lleva la solución del
problema suscitada, si es algo que como estudiantes de Derecho,
estamos facultados a tener a nuestro alcance.
Recurriendo a los diversos almacenes, realizando una serie de
preguntas a los funcionarios en los cuales no pudimos encontrar,
pudimos absolver nuestras inquietudes sobre este tipo de procesos
civiles.

91
III. CONCLUSIONES
 El contrato de compra-venta de un bien inmueble debe estar de
conformidad con la ley en el supuesto de que un bien este en litigio,
embargado y pese a ello el tercer adquiriente lo celebra, no se va a
cuestionar la validez del contrato ya que no hay ningún impedimento,
pero lo que hay es que se abstenga a las responsabilidades
emanadas de celebrar el contrato, entonces de no ganar el litigio el
que lo adquirió , el tercer adquiriente sabía de dichas condiciones del
litigio, por ende no gozara del derecho de propiedad del inmueble por
más que el contrato se halla celebrado, ya que lo celebró de mala fe.
Claro está hacer precisión que es en base al asiento registral la buena
o mala fe del presente supuesto.
 El tercer adquiriente que conozca de la situación del bien inmueble y

aun así decida obtener la propiedad se considerara de mala fe ya que
es gracias a la publicidad registral denotar en muchos aspectos la
buena o mala fe del tercer adquiriente.
 Se sanciona al adquiriente que falsea la información sobre su

propiedad, pudiendo mostrar que no tiene ningún proceso, ante ello
es necesario dar cuenta que el derecho penal va a sancionar al
adquiriente, pero el tercer adquiriente será de buena fe porque fue
engañado de dicha información hasta que se demuestre lo contrario
claro está pudiendo haber incluso complicidad con los registros
correspondientes. Todo ello se da a conocer en la inducción a error
sobre la situación de un determinado bien inmueble.

92
 Un punto clave en estos procesos civiles es la forma en que se ve la

nulidad del acto jurídico, puesto que previo a iniciar una demanda
contra el infractor se puede condicionar el estado del bien inmueble
como se aprecia en los diversos modelos de resoluciones inclusive
puede alargarse a procesos de varios años, por la condición de los
mismos.
 La concesión de la propiedad ha cambiado a los largo de las épocas

a su vez que la regulación de un ordenamiento jurídico en el desarrollo
y ejercicio de las obligaciones y derechos que conlleva en los sujetos
de dicha propiedad.
 La estimación del total de procesos judiciales no es una cifra fija

puesto que algunos de los procesos citados en el periodo de tiempo
que es materia e tiempo, aún están sujetos a instancias superiores
 A pesar que el acto nulo no tiene existencia y sus efectos no se

producen por existir un defecto insubsanable, en la mayoría de las
veces, las partes pueden desconocer dicha situación y pretender que
el acto se celebró conforme a la ley

93
IV. BIBLIOGRAFÍA
4.1. Referencias Bibliográficas
 LEON BARANDIARAN, José. Tratado De Derecho Civil. Tomo III,
Vol. I. Lima, WG Editor
 RUBÉN GUEVARA MANRIQUE , Derecho registral, Lima,
Edición 1990
 MANUEL SORIA ALARCÓN, Comentarios a la Legislación Registral,
Editorial Palestra. Edición 1990
 GONZALES BARRON, Gunther. Curso De Derechos Reales
 AVENDAÑO VALDEZ, Jorge. El Derecho De Propiedad, El
Sistema Registral Peruano Y La Reforma Del Código Civil,
 DE LA PUENTE Y LAVALLE, Manuel. Perfeccionamiento De La
Transferencia De Propiedad, En: Scribas, Nº. 2, Arequipa-1996
 BULLARD GONZALEZ, Alfredo. Sistemas De Transferencia De
Propiedad, En: Derecho Y Economía, Palestra Editores, Lima-
2003
 El Acto Jurídico De Fernando Vidal Ramirez, Novena Edición Del
2013, Editorial Gaceta Jurídica, Lima Perú

94
4.2. Referencias de Internet:

 https://www.monografias.com/trabajos88/nulidad-del-acto-
jurdico/nulidad-del-acto-jurdico.shtml
 https://es.scribd.com/document/250129878/El-Delito-de-
Estelionato-Tiene-Dos-Modalidades
 https://www.monografias.com/trabajos61/delito-estafa-legislacion-
peru/delito-estafa-legislacion-peru2.shtml
 http://resultadolegal.com/nulidad-de-contrato-de-compraventa/
 http://comprarmicasa.com/nulidad-contrato-compra-venta/
 https://vlex.es/tags/jurisprudencia-sobre-estafa-inmobiliaria-
318102
 https://elcomercio.pe/economia/personal/estafas-inmobiliarias-
frecuentes-evitarlas-153303
 https://revistas.urosario.edu.co/index.php/sociojuridicos/article/vie
w/1367
 https://www.enfoquederecho.com/2016/07/29/registros-publicos-
un-repaso-historico-necesario/

Invst Reales

Cargado por

Información del documento

Derechos de autor

Formatos disponibles

Compartir este documento

Compartir o incrustar documentos

Opciones para compartir

¿Le pareció útil este documento?

¿Este contenido es inapropiado?

Copyright:

Formatos disponibles

Invst Reales

Cargado por

Copyright:

Formatos disponibles

1

1.1. La Propiedad Y Sus Sistemas De Transferencias……………………...

[TÍTULO DEL DOCUMENTO] USER1

La realización de los contratos en el Perú de manera masiva dentro del tráfico

En materia de compraventa de bienes inmuebles en esta última década llega a

La estafa figura más conocida y que debemos abordar en el desarrollo de este

Para una correcta aproximación a nuestro objeto de estudio revisaremos en

[TÍTULO DEL DOCUMENTO] USER1

1.1. LA PROPIEDAD Y SUS SISTEMAS DE TRANSFERENCIAS

[TÍTULO DEL DOCUMENTO] USER1

 La reivindicación (ius vindicandi) no es propiamente un atributo sino el

No nos parece entonces que la reivindicación deba ser colocada en el mismo

1.1.1. DERECHOS REALES Y DERECHOS OBLIGACIONALES

[TÍTULO DEL DOCUMENTO] USER1

1.1.2. LA TEORÍA DEL TITULO Y MODO.-

Recalcamos que estos conceptos serán mencionados desde diversas

a) Titulo (palabra utilizada aquí, no en el sentido de documento, sino en el

El tituló es el acto del cual fluye la obligación de enajenar un inmueble

La doctrina peruana se encuentra dividida en dos sectores: uno de ellos opina

[TÍTULO DEL DOCUMENTO] USER1

En los bienes muebles se establecen que si es posible la celebración de dicho

1.1.3. SISTEMAS CONTEMPORÁNEOS DE TRASFERENCIA DE

1.1.3.1. Sistema de Unidad del Contrato

[TÍTULO DEL DOCUMENTO] USER1

c) Sistema consensual o espiritualista.- Virtud del cual solo el

1.1.3.2. Sistema Transmisivo de doble causa:

a) Sistema Real o de Tradición o Sistema de la unión del título y

Reconocido en nuestro sistema jurídico para la transferencia de bienes

[TÍTULO DEL DOCUMENTO] USER1

b) Sistema Registral Constitutivo no Convalidante.-

1. 1. 3 3. El Sistema de Separación del Contrato.-

[TÍTULO DEL DOCUMENTO] USER1

1.2. MARCO REFERENCIAL

1.2.1. SISTEMAS CLASICOS DE TRANSFERENCIA DE PROPIEDAD.-

En Roma la voluntad ni la obligación podían transmitir por si sola

A su vez los contratos no transferían nunca la propiedad, la

Se distinguía así entre el contrato propiamente dicho y la

[TÍTULO DEL DOCUMENTO] USER1

Este sistema se estableció sobre la base de los siguientes

[TÍTULO DEL DOCUMENTO] USER1

El que compra una cosa quiere adquirirla no solo para

[TÍTULO DEL DOCUMENTO] USER1

Al celebrarse el contrato de compraventa simple con el solo

Redactora del Código de 1936.

Uno de los puntos que fue materia de intensos y brillantes debates, y

[TÍTULO DEL DOCUMENTO] USER1

1.2.2. EL SISTEMA CONSENSUAL, SUS DESVENTAJA Y CRITERIOS

a) No se puede determinar con seguridad quien es el propietario de

b) Por otro lado, inclusive en el caso de que haya de que el vendedor

[TÍTULO DEL DOCUMENTO] USER1

c) Aun en el caso de que el vendedor exhiba títulos de propiedad

1.2.2.1. LOS COSTOS DE TRANSACCIÓN EN EL SISTEMA DE

Un sistema de mero consenso reduce los costos de

[TÍTULO DEL DOCUMENTO] USER1

Esta posición concuerda con la opinión del maestro LEON

Es necesario indicar que en una economía de mercado los

1.2.3. LOS CONTRATOS DE BIENES INMUEBLES

Lo primero que debemos saber es que se entiende por contrato de

[TÍTULO DEL DOCUMENTO] USER1

Así también, podemos identificar que la transferencia de la propiedad

A partir de lo dicho podemos concluir que la finalidad de esta

El modo correcto de transferir la propiedad dependerá de la clase de

En este último caso, por lo general, la obligación de enajenar los

1.2.3.1. CUESTIONES GENERALES