PRINCIPALES ASPECTOS DE LA NUEVA LEY

DE ARRENDAMIENTO DE PREDIOS
URBANOS.
PARALELO ENTRE LEGISLACIONES.

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Ideas inspiradoras de la reforma.

Principales materiales que aborda la reforma.
Ambito de aplicación de sus normas (Art. 1 y 2).
En cuanto a la competencia (materia, fuero y cuantía).
Los principios del nuevo procedimiento.
Plazos. Disminuye los plazos de desahucio. Acorta el plazo de
Suspensión de los lanzamientos.
Rebaja el término para el reinicio de las acciones de
desahucio o de restitución.
El Desahucio.
a) Forma de desahucio
b) Plazo de desahucio
Restitución en los contratos de arrendamiento de plazo fijo
que no excedan de un año.
Forma de desahucio
Reinicio de las acciones de desahucio o restitución.
La suspensión del lanzamiento.

PROCEDIMIENTO Y APELACIÓN.
Sumario con modificaciones en la LEY 18.101 V/S Ley
19.866.
Notificación de la demanda
Reconvención
Conciliación
La prueba
Incidentes
Sentencia definitiva
Régimen de los recursos. Apelación.
Apreciación de la prueba en conciencia o de acuerdo a las
reglas de la sana crítica.
 Situaciones especiales.
Bien inmueble arrendado que ha sido abandonado por el
arrendatario.
Multas.
Derecho legal de retención.

Pago de las rentas de arrendamiento.

Otros aspectos procesales afectados por la reforma.
Auxilio policial para asegurar el derecho legal de retención.
Situación de las pretensiones de desahucio y restitución
desestimadas.
Sobre la vigencia de la ley

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Ideas inspiradoras de la reforma.

A) Cambio de circunstancias que no justifican una regulación

del contrato de arrendamiento de predios urbanos inspiradas en la
defensa del arrendatario.

B) La normativa vigente –Ley 18.101- opera, aun contra el

espíritu del legislador, desprotegiendo al arrendador.

C) Lo anterior desincentiva la inversión inmobiliaria y afecta a

personas que han destinado sus ahorros en la adquisición de
viviendas para obtener ingresos provenientes de su
arrendamiento que les permitan vivir.

Principales materiales que aborda la reforma.

La Ley 19.866 se encarga de regular las siguientes materias:

A) Ambito de aplicación de sus normas (Art. 1 y 2).

 El contrato de arrendamiento de bienes raíces urbanos (V/S rural)
(los ubicados dentro del radio urbano respectivo y arrendamientos de
viviendas situadas fuera del radio urbano, aunque incluyan terreno,
siempre que su superficie no exceda de una hectárea 10.000 m2.), se
regirá por las disposiciones especiales de esta ley y, en lo no previsto
en ella, por el Código Civil. (normas de fondo)

No se aplica a los siguientes bienes raíces urbanos:

1. Predios de cabida superior a una hectárea y que tengan

aptitud agrícola, ganadera o forestal, o estén destinados a ese tipo de
explotación;
2. Inmuebles fiscales;
3. Viviendas que se arrienden por temporadas no superiores a
tres meses, por períodos continuos o discontinuos, siempre que lo
sean amobladas y para fines de descanso o turismo (se sustancian
según procedimiento Título III ley);
4. Hoteles, residenciales y establecimientos similares, en las
relaciones derivadas del hospedaje (CTTO de hospedaje) ;
5. Estacionamientos de automóviles y vehículos. (se sustancian
según procedimiento Título III ley);
6. Las viviendas regidas por la ley Nº19.281. NUEVA LEY
arriendo con promesa de c-v ley de leasing

En cuanto a la competencia (materia, fuero y cuantía).

Las partes podrán comparecer y defenderse personalmente, en
primera instancia, en los juicios cuya renta vigente al tiempo de
interponerse la demanda no sea superior a cuatro unidades tributarias
mensuales. Excepcion a ley 18120 NUEVA LEY. VENTAJA O
DESVENTAJA?

c) Los principios del nuevo procedimiento.

La oralidad***************PROTOCOLIZACION.
La inmediación***************MEDIACION.
La concentración***************MEDIOS DE PRUEBA.
Desde dos puntos de vistas.
1.- En relación con la actividad procedimental, la concentración implica
que los actos procesales se desarrollen en una sola audiencia.
2.- En relación con la cuestiones previas e incidentales.
Respecto de la competencia del tribunal superior.

B) Plazos. Disminuye los plazos de desahucio. Acorta el plazo

de suspensión de los lanzamientos. Finalmente rebaja el
término para el reinicio de las acciones de desahucio o de
restitución.

1) El Desahucio.

LEY 18.101 LEY 19.866

a) Forma de desahucio

Se establece un desahucio judicial Se autoriza al arrendador para

dado por el arrendador en los efectuar el desahucio judicialmente
contratos de arrendamiento de o mediante notificación personal
predio urbanos en que el plazo se efectuada por un notario.
hubiere pactado mes a mes o fuere
de duración indefinida.

b) Plazo de desahucio

En los casos anteriores el plazo será Se reduce el plazo a dos meses

de cuatro meses contado desde la contados desde su notificación, y se
notificación de la demandada, el aumenta en un mes por año
cual se aumenta en dos meses por completo de ocupación por el
cada año completo que el arrendatario, con un tope de seis
arrendatario hubiere ocupado el meses.
inmueble, con un tope de doce
meses.

2) Restitución en los contratos de arrendamiento de plazo fijo que no

excedan de un año.

LEY 18.101 LEY 19.866

a) Forma de desahucio
El arrendador sólo podrá solicitar Se mantiene.
judicialmente la restitución del
inmueble.
En tal evento, el arrendador goza de Se reduce el plazo a dos meses
un plazo de cuatro meses contado contado desde la notificación de la
desde la notificación de la demanda. demanda.

3) Reinicio de las acciones de desahucio o restitución.

LEY 18.101 – Art. 16 Ley 19.866.

Si se declara sin lugar el desahucio Se disminuye el plazo a “seis
o la restitución, el actor no podrá meses”.
intentar nuevamente tales acciones
sino transcurrido un año desde
que haya quedado ejecutoriada la
sentencia de rechazo, a menos que
se funden en hechos acaecidos con
posterioridad a la fecha de
presentación de la demanda.

4) La suspensión del lanzamiento.

LEY 18.101 – Art. 13 inc. 2º Ley 19.866.

En estos juicios y en los de Se restringe el plazo, en vez de “no
comodato precario j. sumario, el superior a seis meses” por “no
juez de la causa, decretado el superior a treinta días”.
lanzamiento, podrá suspenderlo en
casos graves y calificados, por un
plazo no superior a seis meses.

D) PROCEDIMIENTO Y APELACIÓN.

Sumario con modificaciones en la Ley 19.866.

LEY 18.101
El procedimiento sumario El procedimiento será verbal, pero
modificado será verbal; pero las las partes podrán, si quieren,
partes podrán, si quieren, presentar presentar minutas escritas en que se
minutas escritas en que se establezcan los hechos invocados y
establezcan los hechos invocados y las peticiones que se formulen.
las peticiones que se formulen
(artículo 8º Ley 18.101 y artículos
682 del C.P.C).

No habrá sustitución del

procedimiento en el artículo 681
C.P.C.

Sumario con modificaciones en la Ley 19.866.

LEY 18.101
Deducida la demanda, citará el Deducida la demanda, citará el
tribunal a la audiencia del quinto tribunal a la audiencia del quinto
día hábil después de la última día hábil después de la última
notificación (artículo 8º Ley 18.101 y notificación.
artículos 683 del C.P.C).

No se aplican los aumentos de plazo

previstos en los artículos 683 y 259
del C.P.C.

Sumario con modificaciones en la LEY 19.866

LEY 18.101

Notificación de la demanda

Se aplica la notificación personal o Notificación personal o personal

la notificación personal subsidiaria, subsidiaria del artículo 44 del C.P.C.
en este último caso aunque el para los efectos de lo dispuesto en el
demandado no se encuentra en el artículo 44, se presumirá de pleno
lugar del juicio (artículo 8º Ley derecho como domicilio del
18.101 y artículos 553 inciso 1º, 40 demandado el que corresponda al
y 44 del C.P.C.) inmueble arrendado.

Notificación a los subarrendatarios. Trib.: estampado receptorial

 Se mantiene.
La audiencia de contestación se
verificará con la parte que asista y La audiencia tendrá lugar con sólo la
no se requiera la concurrencia del parte que asista, se iniciará con la
defensor público. relación verbal de la demanda y
continuará con la contestación
No se aplica el inc. 2º del artículo verbal del demandado.
683 del C.P.C.

Reconvención

En la contestación el demandado
El demandado podrá reconvenir al podrá reconvenir al actor. De la
actor y de la reconvención se dará reconvención se dará traslado al
traslado al actor por seis días. demandante, que podrá contestar en
ese acto o reservar esa gestión para
una nueva audiencia dentro de los
5 días siguientes para la
contestación y recepción de la causa
a prueba. Las partes se entenderán
notificadas de ello en la misma
audiencia.

Conciliación

Será obligatorio el llamado a Acto seguido se procederá

conciliación. obligatoriamente al llamado a
conciliación.

Procedimiento sumario LEY 19.866

modificado en la LEY 18.101

La prueba
La prueba, cuando haya lugar a ella, En caso de no producirse
se rendirá en el plazo y en la forma avenimiento total, el juez establecerá
establecidos para los incidentes. los puntos sustanciales, pertinentes
y controvertidos, procediendo de
El término probatorio es de 8 días inmediato a la recepción de la
hábiles (artículo 90 inciso 1º del prueba.
C.P.C). Si hay diligencias
probatorias fuera del lugar del Oportunidad del probatorio.
juicio, se puede ampliar una sola vez La audiencia de contestación y
el término por el número de días que prueba.
sean necesarios, sin que exceda en
ningún caso del plazo total de
treinta días, contados desde que se
recibió el incidente a prueba
(artículo 90 inciso 3º del C.P.C). Lista de testigos: 4 por parte.
- Actor: en la demanda.
Lista de testigos. - Demandado: antes de la 12:00
horas día anterior a la audiencia.
Dentro de los dos primeros días del
probatorio (art. 90 inc. 2º del
C.P.C.). 6 testigos por cada parte No hay exhorto.
sobre cada hecho controvertido
(artículo 372 C.P.C.).
Concluida la recepción de la prueba,
Existe la competencia delegada. citación para oír sentencia.
Verdad? Peritos por ejemplo
No se aplica la comparecencia de los
parientes (artículo 8º Ley 18.101, y
689 C.P.C)

Vencido el término probatorio, el

tribunal, de inmediato, citará a las
partes para oír sentencia (artículo
687 C.P.C.).
Procedimiento sumario LEY 19.866
modificado en la LEY 18.101

Apreciación de la prueba

En conciencia. Conforme a las reglas de la sana

crítica.

Incidentes

Los incidentes deberán promoverse y Los incidentes deberán promoverse

tramitarse en la misma audiencia, y tramitarse en la misma
conjuntamente con la cuestión audiencia, conjuntamente con la
principal, sin paralizar el curso de cuestión principal, sin paralizar el
ésta. curso de ésta.

Sentencia definitiva

Deba dictarse en el plazo de diez

días desde la citación para oír
sentencia. (artículo 688, inc. 2º
C.P.C.)
Se pronuncia sobre la acción
Se pronuncia sobre la acción deducida y sobre los incidentes, o
deducida y sobre los incidentes, o sólo sobre éstos cuando sean previos
sólo sobre éstos cuando sean previos o incompatibles con aquélla.
o incompatibles con aquélla.

Régimen de los recursos. Apelación.

La sentencia que dé lugar el Sólo serán apelables la sentencia

desahucio, restitución o terminación definitiva de primera instancia y las
del contrato será apelable en el solo resoluciones que pongan término al
efecto devolutivo (artículo 8º de la juicio o hagan imposible su
Ley 18.101). continuación. atencion a nat. de
res.
Las demás resoluciones se conceden
en el solo efecto devolutivo (artículo Las apelaciones se concederán en el
691 C.P.C.). solo efecto devolutivo, tendrán
preferencia para su vista y fallo.
En ambos casos, cabe la orden de Durante su tramitación no se
no innovar. podrá conceder orden de no
innovar.
Se tramita la apelación conforme a
las reglas de los incidentes. Competencia del tribunal de alzada
para pronunciarse sobre todas las
cuestiones que se hayan debatido en
primera instancia para ser falladas
en definitiva, aun cuando no hayan
sido resueltas en el fallo apelado

E) Apreciación de la prueba en conciencia o de acuerdo a las reglas de la

sana crítica.

F) Situaciones especiales.

Bien inmueble arrendado que ha sido abandonado por el arrendatario.

Ley 18.101 Ley 19.866

(Artículo 6º inc. 1º). (Artículo 6º inc. 2º).

Cuando el arrendamiento termine Si el arrendatario abandonare el

por la expiración del tiempo inmueble sin restituirlo al
estipulado para su duración, por la arrendador, éste podrá solicitar al
extinción del derecho del arrendador juez de letras competente que se lo
o por cualquier otra causa, el entregue, sin forma de juicio, con la
arrendatario continuará obligado a sola certificación del abandono
pagar la renta de arrendamiento y por un ministro de fe. Dicho
los gastos por servicios comunes que funcionario levantará acta del
sean de su cargo, hasta que efectúe estado en que se encuentre el
la restitución del inmueble bien raíz al momento de su
entrega al arrendador y remitirá
copia de ella al tribunal.

Ley 19.866 – Artículo 2º. Sustituye el texto del D.F.L. 216, de 1931,
por el siguiente:
“Artículo único. El propietario u ocupante a cualquier otro titulo de una
vivienda, para cambiar su domicilio, deberá obtener un salvoconducto de
la unidad de Carabineros correspondiente, que acredite el lugar de su
domicilio actual y señale el lugar al cual se trasladará.

Para otorgar el salvoconducto, si quien deja el inmueble es el propietario,

Carabineros le solicitará antecedentes que acrediten esa calidad, para lo
cual bastará que exhiba los recibos de contribuciones de bienes raíces o
de los servicios extendidos a su nombre. Si quien se trasladará no es el
propietario, deberá presentar la autorización de éste o de quien hubiera
recibido la tenencia del inmueble, o el recibo que acredite el pago de la
renta de arrendamiento correspondiente al último mes, así como las
constancias de encontrarse al día en el pago de los servicios con que
cuente el inmueble

Carabineros impedirá que se efectúe la mudanza si no hubiere dado

cumplimiento a las disposiciones precedentes. Sin perjuicio de ello, la
infracción será castigada con multa de una a cuatro unidades tributarias
mensuales por el respectivo juzgado de policía local”

3 Multas.

Ley 18.101 Ley Nº 19.866

(Artículo 24)
Serán sancionados con multas de
una a sesenta unidades de
fomento, que impondrá el juez
que conozca del juicio en que sea
controvertido el hecho que las (La reforma agrega este tercer caso).
motiva (Contempla sólo los dos
casos que se enuncian a 3) El arrendador que
continuación). injustificadamente se negare a
otorgar al arrendatario la
1) El arrendatario que en los autorización para abandonar el
casos contemplados en los incisos inmueble y retirar sus muebles, o el
segundo y tercero del artículo 11, recibo que acredite el pago de la
incurriere en falsedad en la renta de arrendamiento.
declaración, sea acerca de la
existencia o no de subarrendatarios,
sea acerca de sus nombres;
2) El subarrendador que,
habiendo percibido las rentas de
subarriendo, no pagare la renta del
arrendamiento y a consecuencia de
ellos el subarrendatario fuese
lanzado del inmueble, y
Las multas indicadas serán de beneficio fiscal e ingresarán a Rentas
Generales de la Nación.
5. Otros aspectos procesales afectados por la reforma.

Derecho legal de retención. Auxilio policial para asegurar el derecho

legal de retención. Art 23 bis

Artículo 23 bis.- Para los efectos del artículo 1.942 del Código Civil, a los
contratos de arrendamiento regidos por esta ley les será aplicable lo
dispuesto en el artículo 598 del Código de Procedimiento Civil.".

Art. 1942. El arrendatario es obligado al pago del precio o renta. Podrá

el arrendador, para seguridad de este pago, y de las indemnizaciones a
que tenga derecho, retener todos los frutos existentes de la cosa
arrendada, y todos los objetos con que el arrendatario la haya
amoblado, guarnecido o provisto, y que le pertenecieren; y se
entenderá que le pertenecen, a menos de prueba contraria.

Art. 598 (756). Si el arrendatario pretendiera burlar el derecho de

retención que concede al arrendador el artículo 1942 del Código Civil
extrayendo los objetos a que dicho artículo se refiere, podrá el arrendador
solicitar el auxilio de cualquier funcionario de policía para impedir que
se saquen esos objetos de la propiedad arrendada.
El funcionario de policía prestará este auxilio sólo por el término de dos
días, salvo que transcurrido este plazo le exhiba el arrendador copia
autorizada de la orden de retención expedida por el tribunal competente.

Pago de las rentas de arrendamiento.

Se mantiene articulo 6 Ley 18101
Comparecencia personal.
Ya visto
Sobre la vigencia de la ley.

No hay normas especiales

En consecuencia, se aplica CC+ Ley Efecto Retractivo.
Articulo 9 y siguientes CC irretroactividad ley procesal

Articulo 22, 23 y 24 Ley Efecto Retroactivo.

22: “en todo contrato se entenderán incorporadas las leyes vigentes al
tiempo de su celebración”...
24: “las leyes concernientes a la substanciación y ritualidad de los juicios
prevalecen sobre las anteriores desde el momento en que deben empezar a
regir. Pero los términos que hubiesen empezado a correr y las actuaciones y
diligencias que ya estuvieren iniciadas se regirán por la ley vigente al
tiempo de su iniciación”
Regla general: normas procesales rigen in actum
Regla general: las normas sustantivas no se alteran.

Opciones:
Juicio sin iniciar in actum
Juicio afinado No existe problema
Juicio pendientes
terreno discutibles Plazos y diligencias pendientes
Norma especial
Plazos desahucio y otros ¿????opinable Análisis alumnos

Algunos conflictos en el tiempo que pueden suscitarse entre las leyes

18.101 y 19.866 en relación al desahucio, la restitución, el
reinicio de las acciones de desahucio y restitución, y la
suspensión del lanzamiento de los arrendatarios de bienes
raíces urbanos.