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ficha técnica 4
de las comisiones / pericias y tasaciones / ficha técnica 4: medianería
medianería
Liquidación de medianera.
Ejemplo.
El muro a liquidar corresponde a un inmueble ubicado en la
ciudad de Santo Tomé. El caso es interesante por estar dentro
del ejido urbano, por leerse con claridad la historia del muro e
identificarse al primer y segundo edificante.
Foto 1 – Vista desde el lindero norte (1er edificante) Se observa la nueva
construcción apoyada sobre el muro del 1er edificante. Año 2006 – Ciudad de
32 noviembre2008
Santo Tomé
Primeramente, para realizar la liquidación de la medianera,
hubo que visitar el lugar, realizar el relevamiento de medidas
correspondientes y tomar fotografías que permitan visualizar y
comprender la silueta de superficies a liquidar. Además, se
consultaron los planos de mensura y construcción de ambas
propiedades.
Foto 2 –Vista desde el lindero norte (1er edificante) Se observa claramente el
muro utilizado por el 2do edificante. Año 2006 – Ciudad de Santo Tomé
Analizados todos los datos, se infiere:
Existe una primera construcción (1er edificante) con permiso de
obra del año 1952. Su muro divisorio sur se encuentra
encaballado. Su espesor es de 30 cm., posee 5 revoques y se
encuentra en buen estado de conservación. Del lado del lindero
sur hasta el año 2006 existió un patio. Sin ocupación alguna,
solo de cerramiento.
Sobre parte del muro divisorio, en el año 2006 se asentó un
nuevo muro de 30 cm. de espesor. Perteneciente a una obra
nueva.
Debido al año construcción del muro por el 1er. edificante,
nos encontramos que existe una prescripción liberatoria sobre
un tramo de dicha pared, (desde los cimientos hasta un metro
ochenta del nivel de piso, que corresponde a la altura definida
como cerramiento forzoso por la Municipalidad. Sólo se
liquidará la superficie que haya utilizado el segundo
edificante, por encima de dicha altura.
Se describen las condicionantes de la liquidación, según el caso
presentado:
1 – Cómputo.
Limpieza de obra. No se incluye por Prescripción Liberatoria.
Excavación de cimientos. No se incluye por Prescripción
Liberatoria.
Hormigón de cimientos. No se incluye por Prescripción
Liberatoria.
Mampostería de cimientos. No se incluye por Prescripción
Liberatoria
Capa aisladora horizontal doble. No se incluye por Prescripción
Liberatoria.
Mampostería de elevación de ladrillos comunes. Prescripción
Liberatoria hasta el metro ochenta. Sup. a liquidar 20,06 m2 o
6,01 m3.
Revoque impermeable. Sup. 20,06 m2
Revoque exterior grueso y fino. Sup. 20,06 m2 Revoque interior:
grueso y fino a la cal. Sup. 20,06 m2

2 – Presupuesto o estimación económica.
Se toman valores de materiales y mano de obra
correspondientes a la revista Cifras News Nº 153 – año 2008
3 – Gastos generales + Beneficios.
Tomamos como referencia: Gastos generales 10% y Beneficios
el 10%. Según la revista Cifras News Nº 153 – año 2008
39de las comisiones / pericias y tasaciones / ficha técnica 4: medianería
Es decir: que el valor depreciado del muro es:
Va: valor actual
VR: valor de reposición o costo de reposición bruto. Va =7.167,23-(7.167.23-0,95*45,1)*0,451
Vr: valor residual
K: coeficiente según porcentaje de vida transcurrida y estado. Va= $ 3.954,13
Croquis

4 – Impuestos.
El 21% de IVA se calcula sobre el valor de materiales y mano de
obra.

5 – Honorarios profesionales y aportes

Correspondiente a la conducción técnica de la construcción del
muro. Realizando la liquidación en 5ta.Categoría sobre el Monto
Subtotal del muro liquidado ($6.535,32). Asciende a $631,91
incluyendo aportes profesionales.

6 - Depreciación.
Tomamos, en este caso, la depreciación del valor del muro a
nuevo, (valor de reposición: VR) de acuerdo al conjunto del
muro y no ítem por ítem.
Estimamos una vida útil de 100 años del muro y un estado de

noviembre2008 33
conservación bueno.
De acuerdo a las tablas de Ross-Heidecke. Clase 2 y 56 años:
La fórmula que se aplicará para la depreciación física será:

Va= VR – (VR-Vr) K siendo:

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Liquidación
ÍTEM CANTIDAD UNIDAD PRECIO UNIT TOTAL 7- Honorarios profesionales y aportes por liquidación de
($) ($) medianería:
Mampostería de elevación de ladrillos comunes 6,01 M3 488.85 2.938,00
Revoque impermeable: 20,06 M2 17.80 356,18
Se calculan los Honorarios Profesionales por la liquidación de la
medianería, incluidos los aportes correspondientes a la presentación del
Revoque exterior grueso y fino. 20,06 M2 37.37 749,64
expediente en el Colegio de Arquitectos. Para este caso se estimó en el
Revoque interior grueso y fino a la cal. 20,06 M2 29.47 591,16
valor correspondiente a 2 días de trabajo en gabinete y 1 día de trabajo
TOTAL DE ÍTEMS 4.634,98
en obra., es decir, $652,01
IVA 21% 973,35
Gastos Generales y Beneficios (20% de 4.634,98) 927,00
Subtotal 6.535,32 DETERMINACIÓN DEL MONTO A PAGAR POR CADA CONDÓMINO
Honorarios Profesionales por Construcción del Muro (Conducción Técnica y aportes) 631,91 Se calcula el valor del muro depreciado $ 3.954,13 + honorarios por
TOTAL DEL VALOR DE REPOSICIÓN 7.167,23 liquidación $ 652,01 + Sellado $50. Total: $ 4.656,14.
A cada uno de los condóminos, le corresponde el 50% del muro
liquidado:
$ 2.328,07
Es decir que en el caso planteado, ese monto es el que debe abonar el
TOTAL DEL VALOR DE REPOSICIÓN CALCULADO 7.167,23 2do. Edificante al 1er. Edificante.
Valor del muro depreciado Va =7.167,23-(7.167.23-0,95*45,1)*0,451 3954,13
Honorarios Profesionales por Liquidación de Medianería: 2 días Gabinete-1 día de CONVENIO DE MEDIANERÍA
Obra y aportes 652,01
Al convenio se le anexan la liquidación detallada y el plano de la
Sellado de contrato 50,00 medianera.
Total valor muro medianero 4.656,14
Para su validación, el mismo deberá cargarse con el importe del sellado
34 noviembre2008

de ley correspondiente al contrato que se celebra. Se adjunta un modelo

50% para cada condómino 2.328,07 de contrato.
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MODELO DE CONVENIO DE MEDIANERIA

Entre el Sr. ..............................................(Lindero ...........)(*), DNI. Nº......................., propietario del inmueble ubicado en calle .....................................
Nº............ y en carácter de propietario del muro divisorio .........(*), por una parte, y Sr. ....................................................(Lindero .............)(*), por otra
parte, DNI. Nº..........................., propietario del inmueble ubicado en calle............................................Nº........, convienen en celebrar el presente
CONVENIO DE MEDIANERIA, de acuerdo a las siguientes cláusulas:

------------ARTICULO 1º. El Sr. Lindero ..........(*), de acuerdo a los artículos 2710 –2716 y subsiguientes del Código Civil, accede a transformar el muro
lindero .............(*) de su propiedad, con el Sr. Lindero ............(*), en medianero, otorgando el derecho de arrime y apoyo. Las dimensiones del muro
afectado como así también su ubicación, se consignan en el plano de liquidación adjunto, que forma parte del presente convenio.

-----------ARTICULO 2º. El Sr. Lindero .........(*), abonará al Sr. Lindero............(*), propietario del mencionado muro y en concepto de reembolso total
correspondiente a la parte proporcional para adquirir la mitad indivisa del muro correspondiente, la cantidad de pesos
....................................................... ($ ...................), otorgando éste acto, el más eficaz recibo.

-----------ARTICULO 3º.- Se integran al presente convenio, formando parte de él, el plano liquidación adjunto, el cual será firmado por las
partes............................................................................................... ………………………………………………………………………….
En Santa Fe, a los ........................... días del mes de ................................ de dos mil .........., se firman tres ejemplares de un mismo tenor y a un solo
efecto.-

Firmas:

DNI. Nº ................................... DNI. Nº .......................................

noviembre2008 35
(*) Consignar el punto cardinal correspondiente: : Norte,Sur,Este,Oeste