Pregunta 2:

El 27 de marzo del presente año 2018, se promulgó la Ley que regula la hipoteca inversa.
Al respecto, se le solicita dar respuesta a las siguientes preguntas:

1. ¿Qué es la hipoteca Inversa y a quienes va dirigido este producto?

Artículo 2:

1“Por la hipoteca inversa, una entidad autorizada, comprendida en el artículo 5 de la presente

ley, otorga un crédito a favor del titular o titulares del derecho de propiedad sobre un inmueble
contra la afectación en garantía hipotecaria del referido inmueble, siendo el reembolso del crédito
exigible y la garantía ejecutable al fallecimiento del referido titular o titulares.

El monto del crédito será determinado en función al valor del inmueble, la esperanza de vida del
titular o titulares y la tasa de interés aplicable, entre otros. El desembolso del crédito por la entidad
autorizada se efectuará en una sola armada o mediante abonos o disposiciones periódicas
durante el plazo pactado en el respectivo contrato.” (Diario oficial el peruano)

La idea del proyecto es que los adultos mayores (65 años) acudan a una entidad financiera a
solicitar un crédito, que les sería desembolsado mensualmente hasta su fallecimiento (Renta
vitalicia). El monto se determinaría según el valor de mercado del inmueble considerando que se
hará un descuento del monto para garantizar la diferencia del valor del inmueble.

A cambio, cuando el adulto mayor fenece la entidad financiera se hace dueño de la vivienda,
pero los herederos tienen la opción de pagar la hipoteca inversa para mantener el inmueble. Si
los herederos optan por no pagar dicha deuda, el acreedor vende la vivienda y, de ese dinero,
cobra la deuda que haya generado la hipoteca inversa. Si el monto de la venta es mayor que lo
adeudado, entonces la diferencia va a manos de los herederos.

Sin embargo, si no alcanzara para cubrir la deuda, entonces la entidad financiera podría cobrarse
de otros bienes que formen la herencia legada por el adulto mayor que tomó este producto.

1
LEY N.° 30741. Diario Oficial del Bicentenario El Peruano
 2. ¿Cuáles son los requisitos de la Hipoteca Inversa y quienes son las entidades
autorizadas para ofrecer este producto?

Artículo 3. Requisitos de la hipoteca inversa

En adición a los requisitos generales, indicados anteriormente, la hipoteca inversa está sujeta
también a los siguientes requisitos:

“2a) Que el crédito se garantice con hipoteca constituida sobre un inmueble de propiedad del
titular o titulares.

b) Que el inmueble sea asegurado contra todo tipo de daño.

c) Que la tasación del inmueble sea realizada por al menos dos entes especializados, uno de los
cuales podría ser la misma entidad financiera autorizada a otorgar la hipoteca inversa.

d) Que los intereses a pagar se calculen sobre las cantidades del crédito efectivamente recibidas
o dispuestas por el titular o titulares.

e) Que el titular o titulares del crédito esté(n) facultado(s) a pagar el crédito anticipadamente,
parcial o totalmente, sin penalidad alguna.

f) Que el titular o titulares habite(n) el inmueble afectado y que únicamente pueda(n) enajenarlo,
arrendarlo, y/o constituir cargas y gravámenes con autorización expresa de la entidad autorizada
acreedora.

g) Que al momento de ejecución o resolución del contrato, el titular o titulares no tengan

obligaciones que de acuerdo a la legislación vigente tengan preferencia de cobro sobre la
hipoteca.

h) Que el cobro del crédito se ejecute única y exclusivamente contra el bien afectado en garantía
hipotecaria.

i) Que al fallecimiento del titular o titulares la entidad autorizada acreedora, con arreglo a las
disposiciones y dentro del plazo que se establezca en el reglamento, ofrezca a la sucesión o a
los legatarios, para que, facultativamente, cancelen el crédito y, consecuentemente, requieran
que la entidad autorizada levante la hipoteca.

j) Vencido el plazo referido en el literal anterior sin que se haya cancelado la deuda, la entidad
autorizada acreedora se encontrará facultada para ejecutar la hipoteca y cobrar el crédito,
conforme a lo previsto en la presente ley y su reglamento. De existir un saldo remanente luego
de la ejecución del inmueble, este deberá ser entregado a los herederos o legatarios, de ser el
caso.”

(Diario el Peruano)

2
LEY N.° 30741. Diario Oficial del Bicentenario El Peruano
 Entidades autorizadas

3La hipoteca inversa podrá ser otorgada por las empresas de operaciones múltiples y las
empresas de seguros, a que se refiere el artículo 16, literales A y D, de la Ley 26702: Ley General
del Sistema Financiero y del Sistema de Seguros y Orgánica de la Superintendencia de Banca y
Seguros.

 Literales A Empresas de Operaciones Múltiples

o Empresa Bancaria
o Empresa Financiera
o Caja Municipal de Ahorro y Crédito
o Caja Municipal de Crédito Popular
o Entidad de Desarrollo a la Pequeña y Micro Empresa – EDPYME
o Cooperativas de Ahorro y Crédito autorizadas a captar recursos del público
o Caja Rural de Ahorro y Crédito

 Literal D Empresa de Seguros

o Empresa que opera en un solo ramo (de riesgos generales o de vida)

4Asimismo, se encuentran autorizadas a realizar operaciones de hipoteca inversa las empresas

administradoras hipotecarias, con arreglo a lo previsto en la ley de su creación, Ley 28971, en la
presente ley y su reglamento, y en las regulaciones que emita la citada superintendencia.2

“Artículo 1.- De las Empresas Administradoras Hipotecarias Las Empresas Administradoras

Hipotecarias son empresas especializadas del sistema financiero, que tienen por objeto exclusivo
otorgar y adquirir créditos inmobiliarios por cuenta propia y, en relación con ellos, emitir títulos
valores, letras hipotecarias, cédulas hipotecarias, instrumentos hipotecarios y títulos de crédito
hipotecario negociables, tanto en moneda nacional como extranjera.”

B. EMPRESAS ESPECIALIZADAS

 Empresas de Capitalización Inmobiliaria

 Empresas de Arrendamiento Financiero
 Empresas de Factoring
 Empresa Afianzadora y de Garantía
 Empresas de Servicios Fiduciarios
 Empresas Administradoras Hipotecarias

3
Ley 26702: Ley General del Sistema Financiero y del Sistema de Seguros y Orgánica de la
Superintendencia de Banca y Seguros.

4
Ley 28971: Ley que crea las Empresas Administradoras Hipotecarias
 3. En su opinión, ¿Cuáles serían los riesgos de ofrecer este producto?

Después de analizar el debate de la creación de la hipoteca inversa como un instrumento

financiero realizado en el Congreso de la República del Perú hemos concordado que la
vulnerabilidad que tiene las personas mayores es impresionante ya que gran parte de la
población no tiene recursos suficientes y los préstamos hipotecarios a las personas de avanzada
edad no son tan fáciles de obtener por los diferentes objetos de riesgos que se presenta.

Si no se tiene un buen control de la tasación estaríamos llegando a una expropiación masiva

“voluntaria” ya que la tasa que te asignan para tu renta vitalicia no será la misma cuando un
heredero quiera recuperar la vivienda, el control de la tasación tiene que estar bien supervisada
para evitar descontento y nuevos problemas sociales ya que la propuesta presentada como ley
es bien atractiva pero analizando el debate para aprobar la ley la comisión de economía no dio
su perspectiva sobre dicha ley, asimismo las diferentes instituciones bancarias que participaron
no detallaron mucho su perspectiva sobre la ley.

Además, analizando la economía peruana es bueno distinguir que no todos los peruanos están
sujeto a crédito o no tienen los suficientes ingresos para pagar la nueva hipoteca cuando quieras
recuperar tu inmueble. En otras palabras, el problema no pasa por poner en hipoteca su
propiedad, sino por tener un sistema de seguridad social mejor ejecutado para la recuperación
del inmueble.

Por otra parte, estaría regenerando nuevos mercados para ser vulnerados ya que en la realidad
nacional existe muchos traficantes de terrenos y muchas disputas por los títulos de vivienda,
llegando en muchos casos a violencia y asesinatos organizados.

Además, analizando en inciso f del artículo 3 de la ley que regula la ley inversa, se puede
observar:
5“f)Que el titular o titulares habite(n) el inmueble afectado y que únicamente pueda(n) enajenarlo,
arrendarlo, y/o constituir cargas y gravámenes con autorización expresa de la entidad autorizada
acreedora.” (Diario el Peruano)

Con esta norma el dueño del inmueble pierde las características esenciales de la propiedad del
bien, y queda a merced de la entidad bancaria, incluso para arrendar su propiedad. En otras
palabras, el banco tiene la última decisión de las acciones futuras de la propiedad puesta en
hipoteca, es decir, la agilidad para hacer el trámite de recuperación aparentemente no será rápida
y dependiendo del caso podría durar años.

5
LEY N.° 30741. Diario Oficial del Bicentenario El Peruano
Referencias:

LEY N.° 30741. Diario Oficial del Bicentenario El Peruano, Lima, Perú, 22 de octubre de 1825,
recuperado de: http://busquedas.elperuano.pe/normaslegales/ley-que-regula-la-hipoteca-
inversa-ley-n-30741-1631374-1/

Guardia, K (2 de abril del 2018). Hipoteca inversa: ¿Cuáles son los riesgos del nuevo producto
que advierten los bancos?, Diario Gestión. Recuperado de:
https://elcomercio.pe/economia/peru/hipoteca-inversa-recibio-luz-verde-congreso-noticia-
499049

Redacción EC (28 de febrero del 2018). ¿Cómo funciona la hipoteca inversa?, El Comercio.
Recuperado de: https://gestion.pe/tu-dinero/inmobiliarias/hipoteca-inversa-son-riesgos-nuevo-
producto-advierten-bancos-230506

Congreso de la República del Perú (2018, febrero 22). CP: Debaten la creación de la hipoteca
inversa como un instrumento financiero. Recuperado de:
https://www.youtube.com/watch?v=8k3GEccNedo

Ley 26702: Ley General del Sistema Financiero y del Sistema de Seguros y Orgánica de la
Superintendencia de Banca y Seguros. Recuperado de:
http://www2.congreso.gob.pe/sicr/cendocbib/con4_uibd.nsf/8CEF5E01E937E76105257A07006
10870/$FILE/26702.pdf

Ley 28971 (27 de enero del 2007) VICEMINISTERIO DE VIVIENDA Y URBANISMO, Ley que
crea las Empresas Administradoras Hipotecarias. Recuperado de
http://www.ipc.pe/inmobiliario2011/Ley%20Nº%2028971%20del%202007.pdf
Conclusiones

El análisis de los problemas propuestos son aplicables en la vida real y es por eso que se tiene
que tener mucho cuidado en la aplicación de la matemática financiera para resolver problemas
financieros ya que por un error de cálculo se podría estar perdiendo utilidades si no se revisa las
operaciones, también sirve para el análisis crediticio y para el conocimiento general, por ejemplo
en el caso de la ley de las hipoteca inversa, si no tienes conocimientos necesarios para decidir
si podrías usar tu casa como un activo bien invertido podrías estar envuelto en problemas
familiares, bancarios y legales.

Recomendación

Gracias al uso de la tecnología y de Información es recomendable usar sistemas de análisis

financiero para apoyar las operaciones que sean necesarias para garantizar la veracidad de los
resultados y en el caso empresarial la recomendación es más puntual, no sólo tener sistemas es
suficiente, el apoyo de un equipo dedicado al análisis para controlar y verificar dichos resultados
seria recomendado, así el análisis humano se reforzaría con el de los sistemas de información.