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  • Dcho Real Dominio La Proindivisión

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    EStudio sobre la proindivision de derechos de propiedad

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    DERECHO REGISTRAL INMOBILIARIO DE EL SALVADOR 1 Le Jorge Alberto Garcia Mejia EL DERECHO REAL DE DOMINIO. LA PROINDIVISION. INTRODUCCION Tratamos algunos aspectos generales y con enfoque registral del derecho real de dominio sobre Inmuebles, en cuanto fa proindivision, con ocasién de la entrada on vigencia y aplicacién de la "Ley Especial Transitoria pari jan de Derechos de Inmuebles en Estado de Proinaivision”, contonida en el O.L. N° 443 de 22 de junio do 2016, ppublicado en el D. O. N° 122. Tomo N° 412 de fecha 15-07-2016. Se comprenders la definiclon dl derecho real de dominio, la proindvisién, su origen, y la facultad de disposicion del derecho proindiviso, en relaciin con conceptos tales como. acotamiento’ material y acotamiento de derecho proindiviso. pommio. Es el derecho real er virtud del cual una cosa se encuentra sometida a la voluntad y a la ‘accion de una persona, Articule 2506 Cédigo Civil Argentino). Al referrse al dominio, el Art. 582 del Cédligo Cull Chileno lo define asi: “EI dominio (que se liema también propiedad) es el derecho real en una cosa corporal, para gozar y disponer de ‘lla arbitrariamente; no siendo contra la ley 0 contra derecho ajeno": El subrayado es nuestro, Poder soberano y absoluto que pertenece a una persona sobre un bien cualquiera corporal 0 ‘ncorporal, hacléndole propio. (Demotombe). PROPIEDAD. Facultad legitima de goce y disposicién de una cosa con exclusién del ajeno arbitrio y de ‘eclamar su devolucién cuando se encuentra indebidamente en poder de otro. Cosa que es ‘objoto de dominio, especialmente tratandose de blenes Inmuebles. El subrayado es nuestro, DOMINIO 0 PROPIEDAD Es el derecho real que confiore el poder mas amplio y completo sobre la cose, poder que ‘omprende la facultadde servirse de la cosa, recibir sus frutos y disponer de ella, En nuestra logislacién, e! Art $67 del Cédigo Civil, nos dice que las cosas incorporales © derechos se dividen en reales y personales. Gontinia expresando que: Derecho real vs el que se tiene sobre una cosa sin referencia a determinada persona, enumerando como uno de los ‘derechos reales: e! de dominio. Luego el Art. 868 del mismo cuerpo legal, en su primer inciso, «dandonos una definiisn fegal de dominio, dispone: “Se llama dominio o propiedad el derecho do poseer exclusivamente una cosa, y gozar y disponer de alla, sin més limitaciones que las ‘establecidas por la ley 0 por la voluntad del propietario,” ¥ finalmente encontramos fundamentacion consitucional en Art. 22 de la Constitucion de la Republica que desarrolla el Principio de Disposicion en los sigulentes términos: Toda persona tione derecho 9 disponer bromonte de sus bieres conforme. la ey. DERECHO REGISTRAL INMOBILIARIO DE EL SALVADOR 2 ‘Lic. Jorge Alberto Garcia Mejia EI dominio o propiedad es el derecho real por excelencia, més completo que se puede tener ‘sobre una cosa. Los otros derechos reales se deducen de él. Y Si algo es sumamente Jmportarte es quo ol dominio o propiedad sobre las cosas han de cumplir una funcion social, ‘fercida on provecho del duete y en interés de fa colectvidad, lo contrario puede dar laa al ‘abandono y esto a la proseripcién adquisitiva. CLASES DE PROPIEDAD. Por el niimero de titulares 0 propietarios de un inmueble, a fin do establecer una clara dlistinclén, la propiedad se chasifice en propiedad unitaria y on propiedad plural o propiedad indivisa, © copropledad ordinaria para distinguirla dela copropieded en régimen de ‘condominio. 1 PROPIEDAD UNITARIA: Un solo sujeto ejerce el derecho real de propiedad sobre un ‘mismo bien, 2. PROPIEDAD PLURAL © COPROPIEDAD 0 CONDOMINIO: Varios sujetos ejercen el derecho ‘eal de propiedad sobro un mismo bien. Conociéndosele como derecho proindiviso, cada ‘propietario proindiviso,ejerce el derecho real de propiedad sobre la fotalidad del inmueble, fn 2! porcentaje de derecho que le correspond sin especiicacién de poreién alguna dentro sol mismo, FACULTAD DE DISPOSICION DEL DERECHO PROINDIVISO. SUS LiMITES Y ALCANCES. En pérrafo anterior, se hizo referencia al Art. 568 del Cédigo Civil, expreséndose que'"Se lama ‘dominio o propiedad el derecho de poseer exclusivamente una cosa, y gozar y disponer de ela, sin mds linitaciones que las wslabrecidas por fa Tey © por la voluntad el propietario:” ‘que el Art. 22 de la Constiticion de la Republica, consagra el Principio de Disposicion al ‘expresar: Toda persona tiene derecho a disponerlibremente de sus bienes conforme @ la ly. En ef contexto anterior, y tratando de derechos proindivisos, los articulos 1,616 y 2166 del Cédigo Civil limita Ta faculted de disposielon de los bianes en estado de proindivision, en el ‘sentido de que por ejemplo, un solo propietario proindiviso, no puede transferr ni hipotecar Por si, porci6n alguna del inmueble general en proindlvision. ‘Como antes se ha expresado, rpetimos: En un inmueble, el propleterio proindiviso, no tiene definide de presente, ningun espacio fisico determinado, sobre el cual recaiga su cuote de derecho, ni mucho menos puede disponer de esa manera de porcién alguna del inmueble ‘general en proindlvision CARACTERISTICAS DE LA COPROPIEDAD En atoncién a los limites y alcances del derecho proindiviso, podemos distinguir las siguientes caracteristicas de ls copropiedad: 1+ El copropietaro os sob dene exclusive de la cuota de derecho de propiedad que le ‘corresponde sobre la ‘atalidad del bien 2 La cuota que tione ol copropietario es una cuote ideal no representable materiaimente mientras exista la incision. En un inmueble, el propietario proindiviso, no tiene ‘deinide de presente, ringin espacio fisico determinedo, sobre el cual recalga su cuote de derecho, ni mucho menos puede dsponer de osa manera de poreion alguna; DERECHO REGISTRAL INMOBILIARIO DE EL SALVADOR _ 3 Tie. Jorge Alberto Garcia Welle 3 En la copropleded existen tantos derechos © cuotas de dominio como tantos proplotarios hubiere sobre el bien y todos unidos forman la propiedad plens; ‘4 Fuera del derecho individual de cada copropietario a una cuots, como parte ideal sabre I bien, existe un derecho colectivo que comprende ol uso, goce y adminstracion del ‘mismo bien. Todos son propietarios del fedo en Ja cuota que sobre el bien les correspond. CONSECUENCIAS DE LA DISPOSICION DE PORCION DE INMUEBLE POR UN SOLO PROPIETARIO PRONDIVISO. ‘Sun propietario proindiviso, dice disponer de una porcién del inmueble definiéndola dentro del inmueble general en estado de proindivisin, pretextando que es la poreién que dentro de {al inmueble general en proindivision le correspond por su cuota de derecho, iransfriendo 0 hipotecando tal pocién, el acto juridico dispositiv es nulo por contravenir lo dispuesto por e! Art, 22 de la Constiticién de la Republica, consecuentemente el Instrumento en que se ‘oforgue el acto jurdico, ya sea de compraventa 0 de consttucion de hipotece, adoleceré de hulidad. Art. 1881 y sigulontes dol Codigo Civ El fundamento constiticionaly e legal lo encontramos en la expresién: “dlsponer ibremente de sus Bienes confarme a fa ley". y “disponer de ella, sin més limitaciones que las ‘establecidas por la ley", como lo disponen el Art. 22 de la Constitucién de fa Republica y el ‘Art 568 del Céalgo Chl Teniendo como fundanento, el contenido constitucional y legal antes expresado, en cuanto a transferencia, el Art. 1616. C. C, dispone: "Sila cosa os comin de dos o més persones Proindiviso, entre las cuales no Intervenga contrato de sociedad, cada una de ellas podra Vender su cuota, aun sin el consantimianin ra Ine otras” ¥ an cuanto a ia faculted de hipotecar, el articulo 2168 C. C., en coherencia con el articulo 1616 del mismo cuerpo legal, dispone: “EI comunero puede, antes dela division de la cosa comin, hipotecar st cuota; pera verificada la divisién, la hipoteca afectaré solamente los bienes que on razén de dicha cota 'e adjudiquen, si fueren hipotecables. Si no lo fueren, caducard la hipoteca”. Como os de ‘advertr, cada uno de os propietarios proindivises, de lo lnico que pueden disponer, es de st ‘cuota de derecho de propiedad sobre ol inmueble, ya sea para wansferirla o para hipotecarla. LA PROINDIVISION ARTICULOS 1616 Y 2166 DEL CODIGO CIVIL, EL PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD. Art, 1616 C. C.~ Si la cosa es comin de dos © mas personas proindlviso, entre las cuales no Intervenga contrato de sociedad, cade una de ollas podra vender su cuota, aun sin el Consentimiento de fas otras. Art 2106 C. CEI comunero puede, antes de la divisin de Ia cosa comin, hipotecar su cuota; ‘pero verificada la dlvision, la hipoteca afectaré solamente los bienes que en razon de dicho {uota s0 adjudiquen, s!fueren hipotecables. Sino fo fueren, caducard la hipoteca, Pdr, con todo, subsistir la hipoteca sobre los bienes hipotecables adudicados a los otros partcipes, si éstos cansintieren en ello, y asi constare por escritura publica, de quo se tome razén al margen de la nscripci6n hipotecaria, Los articulos 1616 y 2166 del Cédligo Givi, identfican con meridiana claridad que estancio un bien, on nuestro caso, un inmueble en estado de proindivision, un tan solo propteterio DERECHO REGISTRAL INMOBILIARIO DE EL SALVADOR 4 ‘Lic. Jorge Alberto Garcia Mejia ‘proindiviso, de lo nico que puede disponer es de su cuota de derecho de propiedad sobre el Inmuebie todo. Signtica 10 anterior, que las disposiciones legales cltadas, comprenden plenamente y de ‘manera objetiva, ademés dei Princip do Legalidad, también el Principio de Especialidad, desarroliado éste en el artculo 42'y aquel en el 44, ambos del Roglamento de la Ley do Reestructuracién del Registre dela Propledad Ral © Hinoteces. El articulo 44 citado, hace referencia que en cuanto al Principio de Disposicién, el ejercicio de éste, debe ser conforme a la ley, es dect, deben cumplirse las normas clvles expresadas de

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