INFORME TÉCNICO DE TASACIÓN

TASACION COMERCIAL DE UN INMUEBLE UBICADO EN LA Av. HONORIO

DELGADO N° 131 – 131-A, LOTE 02 DE LA Mz. K-1 EN LA URBANIZACION
INGENIERIA EN EL DISTRITO DE SAN MARTIN DE PORRES – LIMA - LIMA.

PROPIETARIO : CESAR ARMANDO AGÜERO FIGUEROA

SOLICITANTE : CESAR ARMANDO AGÜERO FIGUEROA

LOCALIZACIÓN : LOTE N° : 02
MANZANA : K-1
AVENIDA : HONORIO DELGADO
NUMERO : 131 – 131-A
URBANIZACION : INGENIERIA
DISTRITO : SAN MARTIN DE PORRES
PROVINCIA : LIMA
DEPARTAMENTO : LIMA

TIPO DE PREDIO : URBANO

FECHA DE VALUACIÓN : 12 DE ABRIL DE 2017

VALOR COMERCIAL : US $ 133,328.32 S/. 434,650.32

ELABORADO POR : ING. LUIS ARMANDO CORTEGANA MONARES

CIP Nº 50975

LIMA, 15 DE ABRIL DEL 2017

TASACION COMERCIAL DE UN INMUEBLE UBICADO EN LA Av. HONORIO
DELGADO N° 131 – 131-A, LOTE 02 DE LA Mz. K-1 EN LA URBANIZACION
INGENIERIA EN EL DISTRITO DE SAN MARTIN DE PORRES – LIMA - LIMA.

I. MEMORIA DESCRIPTIVA

1.01 SOLICITANTE
CESAR ARMANDO AGÜERO FIGUEROA

1.02 PROPIETARIA
CESAR ARMANDO AGÜERO FIGUEROA

1.03 SITUACION REGISTRAL DEL PREDIO

El título de propiedad del Inmueble que se encuentra debidamente inscrito en la

Ficha Registral N° 88903 ante los Registros de Propiedad de Inmueble de
Lima y el Dominio de la propiedad del Inmueble se encuentra en poder de
CESAR ARMANDO AGÜERO FIGUEROA Mediante Sucesión Intestada
debidamente inscrito en las partida N°13652417 y 13652418 ante la Oficina
Registral de Lima de la SUNARP.

1.04 OBJETO DE LA VALUACIÓN

Determinar el valor comercial Actualizado del Predio ubicado En La Av.
Honorio Delgado N° 131 – 131-A, Lote 02 De La Mz. K-1, Urbanización
Ingeniería, Distrito De San Martin De Porres – Lima - Lima.

1.05 METODOLOGÍA EMPLEADA

La presente valuación se efectúa en concordancia con el Reglamento Nacional
de Tasaciones del Perú, aprobado por Resolución Ministerial Nº 172-2016-
VIVIENDA de fecha 23/07/2017, y aplicando el método de valuación directa,
previa inspección ocular y toma de vistas fotográficas.

1.06 FECHA DE LA VALUACIÓN

12 de Abril del 2017.

1.07 UBICACIÓN DEL PREDIO

AVENIDA : HONORIO DELGADO

NUMERO : 131 – 131-A
LOTE N° : 02
MANZANA : K-1
URBANIZACION : INGENIERIA
DISTRITO : SAN MARTIN DE PORRES
PROVINCIA : LIMA
DEPARTAMENTO : LIMA

1.08 ZONIFICACIÓN Y USO ACTUAL

Zonificación : Sector Urbano de Densidad Habitacional Media-Alta

(R1-R5), de características básicamente Residencial,
cuenta con plano de zonificación aprobada por la
Municipalidad Distrital.
Uso actual : Inmueble ocupado tiene un uso de Vivienda.
1.09 ÁREA DE EDIFICACION Y AREA DEL TERRENO

De acuerdo a la inspección ocular y la documentación alcanzada se tiene:

Área de edificación 1er piso techo de concreto : 81.64 m²

Área de edificación 1er piso techo liviano : 15.30 m²
Área de jardín Interior : 29.16 m²
Área de jardín exterior : 36.90 m²

ÁREA OCUPADA TOTAL (m²)

126.10
ÁREA TERRENO m²)
163.00

1.10 LINDEROS Y PERIMETRO

Los Linderos y medidas perimétricas del este inmueble se encuentran
debidamente inscritos en la ficha registral correspondiente y son las siguientes:

Por el Frente : Colinda con la Av. Honorio Delgado, en línea recta de

un tramo de 9.00m.
Por la Derecha : Colinda con el Lote 01, en línea recta de un tramo de
19.00m.
Por la Izquierda : Colinda con el Lote 03, en línea recta de un tramo de
19.00m.
Por el Fondo : Colinda con los Lotes 29 y 30, en línea recta de un
tramo de 8.16m.

La línea poligonal que delimita el perímetro del terreno es de: 55.16 ml.

1.11 DESCRIPCIÓN Y DISTRIBUCIÓN

a) Descripción General.- El predio materia del presente Tasación, se

encuentra localizado en un sector Urbano de densidad habitacional media-alta
y de características básicamente Residencial, el terreno esta totalmente
urbanizado presenta un topografía con pendiente inferior al 1%(pendiente
plana), cuenta con una morfología espacial en la cual convergen edificaciones
de 02 a 05 pisos de altura, su Ubicación es estratégica ya que se encuentra a
solo una cuadra de la Av. Túpac Amaru y a la línea del Metropolitano, en donde
sus accesos vehicular y peatonal están totalmente pavimentados y en buen
estadode conservación, el uso es de vivienda unifamiliar pero, con el tiempo y
debido al crecimiento de la zona se convertirán en edificaciones multifamiliares.

b) Distribución en Planta.- de acuerdo a la declaratoria de fábrica hallada en

el titulo archivado, el inmueble es de una planta y cuenta con los ambientes de
Sala-Comedor, Cocina, Hall, tres Dormitorios, Baño, Patio de Servicio, Jardín
Interior y Exterior.

c) Características Técnicas de la edificación.- Según la inspección realizada

las especificaciones técnicas de las construcciones existentes son las
siguientes:
Muros y Columnas: Muros de ladrillo con columnas y vigas de
amarre de Concreto Armado.
Techos: Aligerado de concreto Armado, Horizontales.
Pisos: Parquet, cerámica y piso de cemento pulido.
Puertas y Ventanas: Puertas contra placadas con ventana de
fierro.
Revestimientos: Tarrajeo frotachado con pintura.
 Baños: Completo con mayólica de color.
Instalaciones eléctricas: Corriente monofásica empotrada.
Instalaciones sanitarias: Sistema de Agua fría,
d) Obras Complementarias.- de la Inspección Ocular realizada, se ha podido
constatar que NO PRESENTA OBRAS COMPLEMENTARIAS.

e) Antigüedad, Estado de conservación y Depreciación.-

De acuerdo a la Declaración Jurada del Autovaluo y a la Inspección ocular

realizada, se determina la antigüedad y el estado de conservación, la
edificación tiene:

ESTADO DE
DESCRIPCIÓN ANTIGÜEDAD
CONSERVACIÓN
Edificación 43 Regular

Depreciación:
De conformidad con el Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú,
Tabla N° 01:

ESTADO DE DEPRECIACIÓN FACTOR

DESCRIPCIÓN
CONSERVACIÓN % DEPRECIACIÓN

Edificación Regular 43 0.57

1.12 CARACTERISTICA E INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS DEL

ENTORNO

La zona es accesible a través de vías importantes como son la Av. Honorio

Delgado y la Av. Túpac Amaru.
Se caracteriza por ser una zona urbana en crecimiento, ya que su carácter de
vivienda Unifamiliar, en un tiempo no muy lejano dará pase a construcciones de
viviendas Multifamiliares de hasta 05 pisos de altura.

Pistas: Pavimento Rígido, el inmueble tiene frente a la Av. Honorio

Delgado, que une la Av. Túpac Amaru con la Panamericana Norte.
Veredas: Cuenta con veredas de concreto
Servicios: La zona cuenta con servicios públicos de agua, desagüe y
alumbrado público y telefonía fija y móvil.

1.13 SERVIDUMBRES
De acuerdo a la inspección ocular y la documentación alcanzada se puede
determinar No existen servidumbres de paso.

1.14 GRAVÁMENES Y CARGAS

Se desconocen los gravámenes y cargas que pudieran afectar al predio.
 1.15 FUENTES Y PROCEDENCIA DE LA INFORMACION
De acuerdo a la documentación alcanzada las fuentes de Información de la
presente valuación la constituyen:
El título de propiedad del Inmueble inscrito en la Ficha Registral N° 88903 ante
los Registros de Propiedad de Inmueble de Lima, el Dominio de la propiedad
del Inmueble mediante Sucesión Intestada debidamente inscrito en las partida
N°13652417 y 13652418 ante la Oficina Registral de Lima de la SUNARP y el
la Declaración Jurada de Autovaluo 2017 del Municipio de San Martin de
Porras.

1.16 OBSERVACIONES
La presente valuación se ha elaborado en base a la documentación alcanzada
por CESAR ARMANDO AGÜERO FIGUEROA

 Copia Literal de la SUNARP del predio FICHA 88903.

 Declaración de Autovaluo 2017
 Registro de Sucesión Intestada Partida 13652417 de fecha 01/07/2016
 Registro de Sucesión Intestada Partida 13652418 de fecha 18/07/2016

Para la Valuación del terreno se usó la Información elaborada por la Empresa

MANTYOBRAS, fecha 15/02/2017 (link http://www.mantyobras.com/blog/san-
martin-de-porres-precio-del-terreno-urbano-en-metro-cuadrado).

II. VALORIZACIÓN

2.01 VALOR DEL TERRENO: VT

De acuerdo al estudio de mercado de la zona, El precio de venta de terrenos

urbanos por metro cuadrado en el distrito de San Martin de Porres según la
muestra encontrada, es de US$ 725.90 (Febrero 2017); se determina como
valor comercial unitario de terreno VUT: US$ 725.90 / m2.

VT = Área m2 x VUT/ m2.

VT = 163.00 m2 x US $ 725.90 /m2.
VT = US $ 118,321.70

2.02 VALOR SIMILAR NUEVO: VSN

De acuerdo a las características constructivas, calidad constructiva y acabados

observados en la inspección realizada, se determina como Valor Similar Nuevo
para la edificación:

VSN = Σ (At x VUAt) + Σ (metr.oc x VUOC) + Σ (metr.if x VUIF )

Donde:
VSN = Valor similar nuevo.
At = Área techada.
VUAt = Valor unitario del área techada.
metr.oc = Metrado de las obras complementarias.
VUOC = Valor unitario de las obras complementarias.
metr.if = Metrado de las instalaciones fijas y permanentes
VUIF = Valor unitario de las instalaciones fijas y permanentes.
 Para nuestro caso, no se tiene obras complementarias, tampoco Instalaciones
fijas y permanentes por lo que la formula se convierte a:

VSN = Σ (At x VUAt)

Teniendo en cuenta las características constructivas, materiales predominantes

del inmueble y acabados observados en la inspección realizada, se determina
como Valor unitario del área techada la siguiente:

VUAt(losa aligerada) = $ 285.00.

VUAt(techo liviano) = $ 200.00.

Valores promedios de construcción para Lima Metropolitana para inmuebles

similares al predio en estudio: por lo que el Valor Similar Nuevo para la
edificación será:

VSN = 81.64 m2 x $ 285.00 +15.30 m2 x $ 200.00

VSN = $ 26,327.40

2.03 DEPRECIACION DE LA EDIFICACION: D

D = (P / 100) x VSN

Donde:
D = Depreciación de la edificación.
P = Porcentaje de depreciación establecido en las Tablas N. º. 01 Del Anexo I.
VSN = Valor Similar Nuevo

D = (43 / 100) x $ 26,327.40

D = $ 11,320.78

2.04 VALOR DE LA EDIFICACION: VE

VE = VSN – D

Donde:
VE = Valor de la Edificación.
VSN = Valor Similar Nuevo.
D = Depreciación.

VE = $ 26,327.40 – $ 11,320.78

VE = $ 15,006.62

2.05 VALOR TOTAL DEL PREDIO: VTP

El Valor Comercial del Predio se obtiene aplicando la siguiente expresión:

VTP = VT + VE

Donde:
VTP = Valor total del predio.
VAT = Valor del terreno.
VE = Valor de la edificación.
 VTP = US $ 118,321.70 + US $ 15,006.62

VTP = US$ 133,328.32

SON: CIENTO TREINTA Y TRES MIL, TRECIENTOS VEINTE Y OCHO CON

32/100 DÓLARES AMERICANOS.

Tipo de cambio: US$ 1,00 = S/. 3.26

VTP = S/. 434,650.32

SON: CUATROCIENTOS TREINTA Y CUATRO MIL, SEISCIENTOS

CINCUENTA CON 32/100 SOLES

…………………………………………………
ING. LUIS ARMANDO CORTEGANA MONARES
CIP Nº 50975
PERITO

LIMA, 15 de ABRIL DEL 2017

III. ANEXO

VISTAS FOTOGRÁFICAS

FRONTIS DEL PREDIO

VISTA DE LA COCINA
 VISTA DEL BAÑO

VISTA DE LA SALA-COMEDOR
FUENTE http://www.mantyobras.com/blog/san-martin-
de-porres-precio-del-terreno-urbano-en-metro-
cuadrado

San Martín de Porres, precio del terreno urbano en

metro cuadrado
Publicado el 15 Febrero, 2017 por mantyobras

El precio de venta de terrenos urbanos por metro cuadrado en el distrito de

San Martin de Porres según la muestra encontrada, es de US$ 725.9
(Febrero 2017).

Hemos ubicado, en varios portales inmobiliarios, anuncios de venta de terrenos

en el distrito de San Martin de Porres . Se ha seleccionado una muestra de 12
terrenos.

De la muestra seleccionada de terrenos en venta en San Martín de Porres ,

conformada por 12 propiedades las que se observan en el cuadro abajo
mostrado, se determina lo siguiente:

La mediana es US$ 725.9 por m2 de terreno.

La mediana es el valor central de precios de venta ordenados de menor a mayor,
50% hacia arriba y 50% hacia abajo.
El promedio es US$ 893.2 por m2 de terreno.
El promedio se obtiene a partir de la suma de todos los precios de venta dividida
entre el número de terrenos de la muestra.
El promedio ponderado es US$ 227.9 por m2 de terreno, el mismo que se
obtiene del precio de venta total entre la cantidad m2 de la muestra. (En este
caso se distorsiona, por la venta del terreno urbanización de 60,000 m2)

Es decir, de estos dos valores estadísticos calculados (el promedio, mediana,

promedio ponderado, podemos determinar, para este caso el distrito de San
Martin de Porres que la medida de centralización que recomendamos usar para
obtener el precio de venta de un terreno es la mediana.

precio m2 en
terreno link m2 P. Venta US$ USA
1 urbania 180 180,000 1000.00
2 urbania 160 100,000 625.00
3 urbania 70 50,000 714.29
4 urbania 168 336,000 2000.00
5 urbania 60,000 12,000,000 200.00
6 urbania 227 130,000 572.69
7 adondevivir 120 57,000 475.00
8 adondevivir 160 118,000 737.50
9 adondevivir 160 100,000 625.00
10 adondevivir 140 140,000 1000.00
11 adondevivir 168 230,000 1369.05
12 adondevivir 500 700,000 1400.00

Promedio 893.2
mediana 725.9
pponderado 227.9

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