FACTORES PARA LA

VALUACION DE
EDIFICIOS ENFERMOS

E.V.I. Arq. Roy Eduardo Carrum Gallardo

Colegio de Valuadores de Coahuila A.C.

Boca del Rio, Veracruz, 31 de Octubre al 2 de Noviembre del 2013

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INTRODUCCIÓN

A raíz de una serie de situaciones que se me han presentado a lo largo de los

últimos años sobre algunas variables que no he podido sustentar para la
calificación y determinación de algunos valores de inmuebles , procedí a
numéralos y a tratar de aplicarlos dentro de las diversas variables existentes
comúnmente en los estudios de valuación y que algunas de ellas no estaban
contempladas explícitamente , procedí a buscar cual sería la suma de estas
variables y que pudiera estar apoyada o sustentada en estudios y análisis técnicos
y profesionales encontrando que en algunos países han reflejado algunas de ellas
en el síndrome de edificio enfermo

De acuerdo con investigaciones realizadas, los edificios a veces nacen enfermos y

otros dentro de su trascurso de vida se enferman, algunos se pueden curar y
otros simplemente mueren y pierden su uso y valor dentro del mercado

Esto puede ser por desconocimiento o incumplimiento o por conveniencia e

intereses tanto de sus propietarios o por las autoridades correspondientes en su
momento que autorizan tanto el proyecto y el uso del inmueble así como lo
concerniente de su entorno, no cumpliendo con las normas básicas de
habitabilidad y urbanidad tanto dentro como fuera del inmueble a veces
impactando en forma considerable la vida, uso y valor del inmueble.

La valuación de edificios enfermos es multidisciplinaria, ya que se requiere la

coordinación y participación de expertos en los temas y variables analizadas.

La valuación de edificios enfermos requiere el conocimiento de las Leyes,

Reglamentos, Normas, planes y lineamientos sobre las variables que se deban
estudiar, cada caso es distinto a los demás y son de uso exclusivo en cada
inmueble.

Factor de valuación de Síndrome de Edificio Enfermo: (FVEE)

Es el resultado del análisis del estudio de los factores Físicos, Químicos,

Biológicos y Psicosociales tanto exteriores como interiores que inciden e impactan
en la habitabilidad, uso, disfrute, deseabilidad, rentabilidad y mercado de un
inmueble y de las personas y/o usuarios de mismo

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Valor Comercial

Es el precio más probable que puede tener una propiedad o un bien, en un mercado
competitivo y abierto, bajo todas las condiciones para una venta justa, con el comprador y
vendedor cada uno actuando prudente y debidamente informados, y suponiendo que el
precio no está afectado por un estímulo indebido. Implícita en esta definición es la
consumación de una venta en una fecha determinada, y la transferencia del título del
vendedor al comprador bajo condiciones en las que: Comprador y vendedor están
típicamente motivados. Ambas partes están bien informadas o bien aconsejadas, y
actúan de acuerdo con lo que consideran su mejor interés. Se permitió un tiempo
razonable de exposición en el mercado abierto. El pago es hecho en términos de
contado en moneda nacional o en términos de un arreglo comparable a este. El precio
representa la condición normal para la propiedad vendida, sin ser afectado por un
financiamiento especial o creativo, o concesiones de venta otorgadas por cualquiera que
esté asociado con dicha venta.

Valor

Grado de utilidad o aptitud de las cosas, para satisfacer las necesidades o

proporcionar bienestar o deleite.

Cualidades del Valor

Deseable, útil, necesario, importante y estimable

El Síndrome del Edificio Enfermo (SEE) (Sick building syndrome (SBS))

Fue reconocido como enfermedad por la Organización Mundial de la Salud (OMS) en
1982, comprendiendo los edificios en los que un porcentaje de más del 20% de personas
experimentan efectos agudos sobre la salud y el bienestar.
La OMS define al SEE como: conjunto de síntomas diversos que presentan los individuos
en estos edificios y que no suelen ir acompañados de ninguna lesión orgánica o signo
físico, diagnosticándose, a menudo, por exclusión. Y es un conjunto de síntomas que
padecen algunos individuos que habitan o trabajan en un mismo edificio, y que remiten
cuando lo abandonan.
Se estima que hasta un 30% de los edificios de nueva construcción y de los edificios
rehabilitados, presentan problemas que corresponden al llamado Síndrome del Edificio
Enfermo (SEE).
Es un conjunto de molestias y enfermedades originadas en la mala ventilación, la
descompensación de temperaturas, las cargas iónicas y electromagnéticas, las partículas
en suspensión, los gases y vapores de origen químico y los bioaerosoles, entre otros
agentes causales identificados. Sin que estos estén perfectamente definidos
Los factores que contribuyen al Síndrome del Edificio Enfermo se relacionan al diseño del
ambiente construido, y puede incluir combinaciones de algunos o a todas las siguientes
causas:

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ANTECEDENTES GENERALES
Los factores más recurrentes de un edificio enfermos entre otros son:

Factores Físicos:

• Iluminación
• Confort acústico
• Vibraciones
• Radiación ionizante y no ionizante
• Confort térmico
• Humedad relativa
• Ventilación
• Olores
• Ruido
• Instalaciones
• Infraestructura y equipamiento

Factores Químicos:
• Ozono
• Óxido de nitrógeno
• Monóxido de carbono
• Dióxido de carbono
• Compuestos orgánicos volátiles
• Polvo o fibras
• Formaldehido

Factores Biológicos:
• Bacterias
• Hongos
• Toxinas
• Ácaros

Factores Psicosociales:
• Estrés
• Ansiedad
• Agresividad contenida
• Contagio psíquico
• Falta de Seguridad

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Estos factores pueden ser tanto internos como externos y que impactaran
al inmueble dentro de los enfoques más utilizados en la valuación tales
como El Enfoque Físico, El Enfoque de Ingresos y El Enfoque de Mercado

RESUMEN

El Síndrome del Edificio Enfermo ( Sick building syndrome (SBS) )

El Síndrome del Edificio Enfermo (SBS) fue reconocido como enfermedad por la

Organización Mundial de la Salud (OMS) en 1982, comprendiendo los edificios en

los que un porcentaje de más del 20% de personas experimentan efectos agudos

sobre la salud y el bienestar.

Historia:
. Crisis del petróleo de 1973:
. Preocupación por ahorrar energía
. Edificios cerrados con ventilación artificial
. A partir de 1975 las normativas permiten caudales menores de aire fresco por persona
en edificios con ventilación artificial
. En los años 80 la OMS alerta:
. Hasta un 30 % de los empleados de edificios modernos o renovados presentaban
molestias irritativas en el lugar de trabajo especialmente en países de climas muy fríos
(Países nórdicos) o muy calurosos (sur EEUU)
. Años 90:
. Proliferación en oficinas de material
. Ofimática (ordenadores, impresoras, fotocopiadoras, faxes, etc.)
. Uso de papeles auto copiables.
. Presencia creciente de mobiliarios y
. Revestimientos sintéticos, mobiliarios de
. Fibras prensadas, aislamientos a base de fibras minerales de todo tipo, etc.
. Se sigue fumando en el puesto de trabajo
. Mascotas y plantas entran a los edificios cerrados y zonas urbanas densamente
Pobladas

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SINDROME DEL EDIFICIO ENFERMO (SEE)

Existen dificultades para definir lo que se entiende por edificio enfermo y por síndrome del
edificio enfermo. En la práctica los edificios enfermos son una parte de los edificios que
presentan problemas. Estos edificios están, generalmente, equipados con aire
acondicionado, aunque también pueden estar ventilados de forma natural. Sus ocupantes
presentan quejas referentes a su salud en una proporción mayor a la que sería razonable
esperar (>20%) y las causas son difíciles de identificar dado que en muchos casos tienen
un origen multifactorial.

El Síndrome del Edificio Enfermo (SEE) es el nombre que se da al conjunto de síntomas

diversos que presentan, predominantemente, los usuarios de edificios y no suelen ir
acompañados de ninguna lesión orgánica o signo físico, diagnosticándose por exclusión.
El SEE no es un fenómeno extraño. La O.M.S. establece que a nivel Mundial, el 30% de
los Edificios Públicos han sido afectados por el S.E.E. (estudios realizados en Gran
Bretaña, sobre una muestra de 4.500 oficinistas de 46 Edificios, se detectó que el 29% se
encontraban afectados por 5 o más síntomas asociados al S.E.E.
El Instituto Nacional Americano de Seguridad e Higiene (NIOSH) ha efectuado más de
1.000 investigaciones de calidad de aire en Edificios de Estados Unidos hasta 1994. (80
% Edificios Públicos, 13% Escuelas y 7% Edificios sanitarios). De todos estos estudios, el
99% fueron efectuados después de 1978, de las cuales 720 corresponden a 1988. Este
hecho demuestra que el S.E.E. es un problema reciente que se da principalmente en
edificios construidos dentro de los últimos 20 años.

PERFIL DE UN EDIFICIO ENFERMO

Características

Los síntomas asociados al Síndrome aparecen rápidamente, de 2 a 6 horas después de la

entrada en el Edificio y suelen ser temporales, desapareciendo cuando se abandona el
Edificio. La Organización Mundial de la Salud (OMS) diferencia entre dos tipos distintos de
edificio enfermo: Edificios temporalmente enfermos, entre los cuales se incluyen edificios
nuevos o de reciente remodelación, donde los síntomas remiten y desaparecen con el
tiempo (aproximadamente medio año). Edificios permanentemente enfermos, cuando los
síntomas persisten, a pesar de haberse tomado medidas para solucionar los problemas.
Las características comunes a estos edificios son: Sus ocupantes manifiestan quejas
respecto a su salud en una proporción > 20%. Con frecuencia estas quejas son más
numerosas por la tarde que por la mañana. Se encuentran equipados con sistemas de
ventilación o climatización forzada del aire, (aunque también pueden estar ventilados de
forma natural) que generalmente es común a todo el edificio o a amplios sectores y existe
recirculación parcial del aire. Las superficies interiores pueden estar recubiertas con
material textil, lo cual favorece una elevada relación entre superficie interior y volumen. Se
caracterizan por ser edificios herméticos en los que las ventanas no suelen ser
practicables. Practican el ahorro energético y pretenden un ambiente térmico homogéneo.

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Causas o factores que contribuyen a la aparición del Síndrome del Edificio Enfermo
y Características comunes a los edificios enfermos

Ventilación inadecuada: la ventilación del edificio es una cuestión fundamental para

desencadenar una situación de "edificio enfermo". Generalmente, la ventilación suele
estar bien diseñada, pero su funcionamiento suele ser el factor deficitario; un intento de
ahorro de energía, un mal conocimiento de su sistema de operación, el cambio de la
distribución para el cual estaba diseñado, etc... Pueden dar lugar a una ventilación
insuficiente o mal repartida.

Casi siempre tienen un sistema de ventilación forzada que generalmente es común a todo
el edificio o a amplios sectores y existe recirculación parcial del aire. Algunos edificios
tienen la localización de las tomas de renovación de aire en lugares inadecuados mientras
que otros usan intercambiadores de calor que transfieren los contaminantes desde el aire
de retorno al aire de suministro.

Con frecuencia son de construcción ligera y poco costosa.

Las superficies interiores están en gran parte recubiertas con material textil, incluyendo
paredes, suelos y otros elementos de diseño interior, lo cual favorece una elevada
relación entre superficie interior y volumen.

Practican el ahorro energético y se mantienen relativamente calientes con un ambiente

térmico homogéneo.

Se caracterizan por ser edificios herméticos en los que, por ejemplo, las ventanas no
pueden abrirse.

Los indicadores de un "síndrome del edificio enfermo" pueden incluir:

Abundantes quejas de los ocupantes sobre síntomas asociados a una incomodidad

extrema, como por ejemplo: dolor de cabeza; irritación de la garganta, nariz u ojos; tos
seca; piel seca o irritada; náuseas y mareos; dificultad de concentración; fatiga;
sensibilidad a los olores...
Desconocimiento de las causas de dichos síntomas.
La mayoría de los malestares se calman al cabo de poco rato de abandonar el edificio.
Los síntomas pueden ser clínicamente definidos y tienen causas claramente definidas.
Los malestares pueden requerir periodos prolongados de recuperación tras abandonar el
edificio.

Es necesario recordar que los niveles recomendados para la ventilación deben estar en
unos mínimos de 8 litros (por segundo y persona) en aquellas zonas donde no se permita
fumar ni exista ningún agente molesto o nocivo en el aire; mientras que en zonas donde
se fume moderadamente, se debe doblar esta cantidad (16 litros por segundo y persona);
y donde el uso del tabaco sea intenso se debería situar el nivel de ventilación en 25 litros
por segundo y persona.

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Contaminantes químicos provenientes del interior: La mayoría de los elementos
que provocan la contaminación del aire interior provienen del interior del propio
edificio. Por ejemplo, los adhesivos, colas, pegamentos, el enmoquetado, las
tapicerías, los elementos de madera, las fotocopiadoras, los insecticidas, los
productos de limpieza, el PVC, etc... Pueden emitir compuestos volátiles
orgánicos, como son los formaldehídos. Esto causa una variedad de efectos
nocivos para el aparato respiratorio. Las investigaciones han demostrado que
algunos de estos agentes nocivos pueden causar efectos crónicos y agudos
contra la salud cuando se encuentran en altas concentraciones, mientras que
otros son directamente cancerígenos. Incluso las concentraciones bajas o
moderadas de estos compuestos volátiles orgánicos pueden producir reacciones
agudas. Algunos productos de la combustión como el monóxido de carbono, el
dióxido de nitrógeno, o ciertas partículas respirables, pueden provenir de
calentadores, sistemas de calefacción, estufas,

Contaminantes químicos provenientes del exterior: el aire proveniente del exterior

también puede ser una fuente de polución en el interior. Ejemplos pueden ser los
gases provenientes de escapes, las chimeneas, las salidas de aire de cocinas o
cuartos de baño del mismo edificio o de otro ajeno, etc. Todos ellos pueden
penetrar al interior del edificio a través de tomas de ventilación mal colocada,
ventanas, u otro tipo de elementos abiertos al exterior. Incluso se dan casos en los
cuales la polución entra desde el propio garaje, o desde uno cercano.

Contaminantes Biológicos: las bacterias, mohos, polen y virus son algunos tipos de
contaminantes biológicos. Pueden crecer en aguas estancadas acumuladas en
conductos, humidificadores o secadores, acumulaciones de goteras o fugas; o en el
enmoquetado, o en los aislamientos. Algunas veces, las vías de transmisión pueden ser
insectos o excrementos de aves, que contengan dichos agentes contaminantes
biológicos. Un buen ejemplo de estos contaminantes biológicos puede ser el tristemente
conocido virus de la "Legionella".

Otros elementos pueden tener relación y exacerbar el efecto que alguna de estas causas
(o combinación de las mismas) pueda producir. Ejemplos (ya vistos en anteriores artículos
de esta sección) pueden ser la temperatura inadecuada, la húmeda o la iluminación.
Incluso tras una investigación del edificio, las causas específicas del malestar de sus
ocupantes pueden permanecer desconocidas.

Una matización muy importante se debe re alizar sobre el gas radón y sobre el asbesto; y
es que dado que el "síndrome del edificio enfermo" y la "enfermedad ligada al edificio"
provocan problemas de salud inmediatos o agudos, dichos elementos (radón y asbestos)
no pueden ser considerados causas de "edificios enfermos". Sin embargo, se debe insistir
en que provocan serios riesgos para la salud, y que deben ser incluidos en cualquier
evaluación referente a la calidad del aire interno de un edificio.

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Se estima que en países en vías de desarrollo alrededor de 500 millones de
personas, especialmente niños y ancianos, sufren enfermedades producidas por
contaminantes intradomiciliarios.

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Primera fase. Investigación inicial del edificio y planteo del problema

En esta fase preliminar se realiza una revisión general del edificio que pretende identificar
el tipo y la gravedad del problema manifestado, para decidir si son precisos más
investigaciones o incluso asesoramientos externos.

Cuando se llega a una conclusión válida respecto al tipo de problema y a las acciones que
van a arbitrarse, conviene informar al personal que manifestó los problemas.

A continuación, se distribuye entre un cierto número de empleados, de forma aleatoria, un

cuestionario de tipo sencillo referente a síntomas y quejas que incluya distintos factores.
Las respuestas no van a ser utilizadas para tomar acciones individuales sino que se
utilizarán como base estadística y para establecer si la prevalencia de síntomas excede
un nivel aceptable Este dependerá de las circunstancias y características de cada país.

El cuestionario deberá distinguir, sin lugar a dudas, entre los síntomas experimentados en
el interior y en el exterior del edificio. Debe también incluir cuestiones psicosociales y será
estrictamente confidencial.

La revisión técnica del edificio y de las condiciones de instalación se basará en la

información y en los planos suministrados por el personal de mantenimiento. La lista de
"chequeo" que describa el edificio, los materiales de construcción, el tipo de instalaciones
y el estado general del mismo debería incluir por ejemplo:

Segunda fase. Medidas de inspección y guía

En esta fase se comparará el uso y el funcionamiento actual del edificio con el diseño y la
función de la planta original y se tomarán acciones correctoras puntuales.

Hay que considerar aspectos tales como:

• Humo de tabaco. Lugar y cantidad de su presencia. Posible recirculación.

• Materiales de construcción y mobiliario.
• Localización de las fotocopiadoras e impresoras láser ¿Están en habitaciones
separadas y ventiladas?
• Olores. Caracterización e identificación de las fuentes.
• Nivel de limpieza. Polvo en alfombras, estanterías, etc.
• Manipulación de gran cantidad de papel. Fuentes de polvo orgánico y gases
originados en la impresión.
• Presencia de plantas verdes. Utilización de productos químicos para su
tratamiento.
• Humedades, escapes de agua.

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 • Presencia de mohos.
• Infiltraciones de aire procedente de garajes, laboratorios, restaurantes, tiendas,
etc. del mismo edificio.
• Situación de la toma de aire exterior teniendo en cuenta su separación de la salida
de contaminantes por los extractores de los sistemas de ventilación.
• Uso de humidificadores y situación. ¿Se limpian regularmente?
• Aberturas de entrada y salida de aire. ¿Están limpias sin estar bloqueadas por el
polvo?
• Uso de protectores de sol.
• Número de empleados en las oficinas. ¿Son los inicialmente planificados?
• Deben realizarse medidas aleatorias de indicadores de calidad de aire y de clima,
tales como CO2, y temperatura del aire, controlar las corrientes de aire utilizando
ampollas de humo y evaluar aquellos factores que en los cuestionarios se
mencionen como molestos (por Ej. ruido o iluminación). Se revisaran habitaciones
con y sin problemas.

Tercera fase. Medidas de ventilación, indicadores de clima y otros factores

implicados

Si las acciones tomadas en las fases anteriores no han logrado disminuir los problemas,
en estafase se realizará un análisis completo del sistema de ventilación y del clima del
ambiente interior. Para ello se volverá a pasar el cuestionario inicial unos meses después
de haber tomado las acciones correctoras previas. Evidentemente en el caso de que se
presenten variaciones estaciónales, en los síntomas y en las quejas, respecto a factores
climáticos específicos puede complicarse la evaluación de esta segunda versión del
cuestionario.

Ventilación

• Inspección visual de la acumulación de suciedad y polvo en los filtros, baterías de

calentamiento y de enfriamiento y en los intercambiadores de calor.
• Control del ajuste de temperaturas, interruptores de inicio y parada.
• Comprobación del funcionamiento de los sistemas de control automático.
• Medida del grado de recirculación.
• Medida de los flujos de suministro y extracción para todo el sistema y muestreo
representativo de las habitaciones.
• Medidas del intercambio de aire.
• Medidas de la eficacia de la ventilación cuando se sospechen riesgos debidos a
que ésta sea baja.

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Calidad del aire y otros factores

• Habrá que medir de nuevo los indicadores de calidad del aire tales como CO2 y
CO y de calidad de clima como la temperatura del aire, pero más extensamente
que antes e incluir los cambios diurnos que puedan presentarse. En esta fase, sino
se han hecho antes, hay que hacer medidas de factores específicos. Los factores
específicos a medir vendrán sugeridos por la inspección inicial del edificio y por las
respuestas del cuestionario.
• En edificios de nueva construcción o reformados, si la presencia de olores es
significativa, se medirá la presencia de compuestos orgánicos volátiles totales o
individuales (en especial irritantes fuertes) y si los materiales de construcción o los
muebles son una posible fuente de olor importante, también se medirá el
formaldehído. En cortos períodos pueden darse amplias variaciones de los niveles
(horas).
Pueden identificarse fuentes de contaminación estimando la calidad del aire (en
decipol) y midiendo el suministro exterior de aire tal como describen Fanger y col.
Para identificar fuentes hay que comprobar separadamente los distintos
compartimentos.
• En aquellas habitaciones en las que se observe la presencia dañada o no
protegida de materiales aislantes a base de fibras minerales habrá que efectuar
mediciones de fibras. Se recomendará su sustitución o sellado.
• En aquellas situaciones en que se sospeche una escasa limpieza o en las que se
manipulen, por ejemplo, grandes cantidades de papel, como puede ocurrir en los
edificios dedicados a oficinas, habrá que medir el contenido de polvo en el aire y
en el suelo. También puede ser importante evaluar la composición del polvo.
• Medida de la iluminación. Incluso en ausencia de quejas los usuarios de pantallas
de ordenadores pueden tener problemas de iluminación no reconocidos.
• Medidas de ruido. Hay que prestar una especial atención a los ruidos de baja
frecuencia generados por los sistemas de ventilación u otras maquinarias así
como a aquellos sonidos de frecuencias muy concretas, especialmente irritantes,
propias de las máquinas de oficina.
• Medidas de la correcta distribución de las corrientes de aire.
• Cuando el techo esté más caliente que el aire habrá que medir la temperatura del
techo o la temperatura de piano radiante correspondiente a esa superficie.
• Se pueden resumir algunos de los contaminantes típicos:

• Aire exterior

• Biosfera Polen
• Calefacción Productos de la combustión, dióxido de azufre, anhídrido carbónico,
• etc.
• Vehículos
• De motor
• Anhídrido y monóxido de carbono, hidrocarbonos
• Comercio
• E industria
• Dióxido de azufre, partículas en suspensión, óxido de nitrógeno

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• Fuentes humanas
• Metabolismo Dióxido de carbono, olores corporales, vapor de agua
• Actividades humanas Humo de tabaco, partículas en suspensión, agentes de
limpieza,
• aerosoles
• Cocinas Anhídrido y monóxido de carbono, óxido de nitrógeno, partículas en
• suspensión, olores de comida

• Materiales de construcción y mobiliario

• Aglomerados, papel,
• pinturas.
• Aldehídos y fomaldehídos, Disolventes, adhesivos de alfombras
• Materiales aislantes Compuestos orgánicos, aldehídos, asbesto
• Humidificadores Microorganismos, esporas de hongos y bacterias
• Cubiertas edificios Radón, asbesto

CÓMO MEJORAR LA SALUD DE UN EDIFICIO

1.-Eliminar el contaminante o sus fuentes de alimentación y producción (prohibir

fumar, retirar paneles de asbesto, etcétera.).
2. Usar materiales menos peligrosos.
3. Encapsular, apantallar, recubrir, alejar u otras formas de separar los
contaminantes del contacto con las personas o el medio ambiente.
4. Mejorar la selección de materiales, de métodos de mantenimiento y de sus
espacios, de los procesos de aireación.
5. Suprimir el polvo y limpiar a fondo todos los recintos del edificio. Cuidado y
mantenimiento de los equipos de limpieza.
6. Realizar buenas prácticas de operación y mantenimiento de los equipos
electromecánicos y, en especial, de los sistemas de aire acondicionado o de
calefacción por aire caliente.
7. Educación y entrenamiento del personal y del público. Conocer los materiales
contaminantes.
8. Almacenamiento y disposición final adecuada a la toxicidad de los materiales
contaminantes (manejo de filtros).
9. Seleccionar y mantener correctamente los equipos para filtrar u oxidar los
contaminantes
10. Ventilar adecuadamente de acuerdo con las pautas establecidas por la Norma
62-1989 de la American Society of Heating, Refrigerating and Air-Conditioning
Engineers (ASHRAE).

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 1. Los más peligrosos

Monóxido de carbono, asbesto, plomo, humo de cigarrillo, formaldehído y gas radón son
los seis contaminantes del aire de interiores más peligrosos. Los efectos nocivos para la
salud asociados con la polución del aire de interiores van desde una mínima incomodidad
que puede ser causa de una disminución en la productividad laboral, hasta enfermedades
respiratorias, cáncer y en los casos más extremos la muerte. Probablemente el ejemplo
más trágico y que más público se ha hecho sobre las situaciones extremas de polución
del aire interior sea la epidemia de 1976 llamada del Legionario, en un hotel de Filadelfia,
en el que murieron 29 personas por respirar el aire contaminado por bacterias que se
originaron en el sistema de aire acondicionado del edificio

Enfoque científico del problema y tendencias actuales

En base al conocimiento actual parece improbable que las enfermedades y molestias

relacionadas con los edificios puedan ser totalmente erradicadas, sin embargo pueden
conseguirse unas condiciones aceptables que se mantengan durante periodos indefinidos
de tiempo. Incluso en muchas investigaciones en las que no se puedan identificar las
causas, pueden minimizarse los efectos a base de prestar suficiente atención al diseño,
construcción y mantenimiento de los sistemas de aire acondicionado y de ventilación, al
ambiente de trabajo en general y a los aspectos anímicos del personal que trabaja en
estos edificios. Desde el punto de vista técnico se pueden destacar una serie de acciones
que pueden mejorar los ambientes interiores, tales como:

• Desarrollar materiales de construcción no contaminantes.

• Un mejor conocimiento de los mecanismos provocadores de irritaciones y olores.
• Mejor identificación de la naturaleza de los contaminantes y de sus fuentes.
• Sustitución de productos problemáticos por otros menos contaminantes.

El reciclaje de residuos de construcción de PVC en España es inexistente y la Asociación

Nacional de Recicladores de Plástico considera nulo su potencial. Muchos vendedores de
ventanas de PVC, aseguran que en Alemania sí reciclan las ventanas viejas de este
material. Greenpeace Alemania ha investigado a fondo estas plantas de reciclaje y ha
descubierto que únicamente se reciclan un 2% de los residuos de construcción de PVC y
que 8 de cada 10 ventanas que se aseguraba contenían PVC reciclado estaban
fabricadas con material virgen. Debido a la baja calidad del PVC reciclado, las ventanas
podrían contener como máximo un 30% a un 50% de material reciclado, por tanto,
siempre quedará una importante cantidad de residuos -que cada año aumenta-, y que
terminará en vertederos e incineradoras.

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La oficina, en cuarentena

Dormir, comer, trabajar... normalmente, buena parte de nuestro tiempo transcurre en

espacios cerrados. En las últimas décadas, el trabajo de oficina ha ido adquiriendo
preponderancia, y ello ha convertido este tipo de edificios en auténticos monstruos. En
Nueva York, por ejemplo, el World Trade Center acogia a más de 50.000 trabajadores. En
estos espacios prácticamente cerrados se desarrollan numerosas actividades que
podríamos considerar "contaminantes", con el agravante de que muchos de estos
edificios disponen de sistemas de ventilación artificial, con escasa renovación del aire.
Cuando un edificio está "contaminado", en un 60 por ciento de los casos es consecuencia
del sistema de aire acondicionado, todo un entramado de tubos conductores en los que se
depositan fácilmente polvo y microorganismos. Esta red funciona en su mayor parte con
aire recirculante, por lo que es fácil la acumulación y dispersión de los microorganismos.
No es infrecuente la transmisión de enfermedades infecciosas banales, como pueden ser
el catarro o la gripe, aunque otras afecciones de mayor gravedad, como la tuberculosis o
la llamada enfermedad del legionario, son posibles aunque por lo general poco habituales.

Para evitar estas situaciones, el aire del edificio debe filtrarse y renovarse con aire
procedente del exterior. Sin embargo, esta entrada de aire nuevo, que posteriormente
deberá calentarse o enfriarse según la estación, supone un gasto energético que muchas
empresas escatiman. La consecuencia de ello es el deterioro de la calidad del aire, con la
subsecuente acumulación de gases tóxicos, y el polvo y los microorganismos
mencionados antes.

Una premisa casi imprescindible del confort es disponer de un buen sistema de

calefacción. Puede ser central con caldera, con estufas de butano, chimeneas... pero en
todas se produce una combustión que consume oxígeno y que libera dióxido de carbono.
Si el ambiente está bien ventilado y la combustión es correcta, no existe riesgo alguno,
pero si no se airea, se acumula ese gas, lo cual produce cefalea y sensación de modorra.
En el caso de que la combustión sea deficiente puede desprenderse monóxido de
carbono, un gas incoloro e inodoro que causa náuseas, mareos, letargia e incluso la
muerte, en caso de intoxicación grave. Antiguamente, con los braseros, eran muy
frecuentes las intoxicaciones, pero todavía hoy, en Cataluña mueren una media de siete
personas cada año, intoxicadas en su propio domicilio. Para evitar cualquier problema, es
vital un buen mantenimiento. En el caso de calefacciones centrales, debe revisarse el
volumen de agua circulante, comprobar que la quema de combustible es limpia y eficaz y
que los gases salgan al exterior sin problemas. Los quemadores de los calentadores y las
estufas de gas también deben revisarse periódicamente. Los tubos de conexión han de
renovarse en los plazos indicados y deben ventilarse las habitaciones cada día.

Los individuos que trabajan en lugares cerrados pueden presentar varios síntomas:
cefalea, malestar general, somnolencia y apatía, rinitis, sequedad de garganta, molestias
oculares, mareos... Al conjunto de estas manifestaciones se le denomina síndrome del
edificio enfermo.

Una característica de estas molestias es que se acentúan durante la semana, y que

mejoran ostensiblemente durante el descanso del fin de semana. Por motivos todavía

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poco claros, las mujeres son más sensibles. El sistema de aire acondicionado también
requiere un proceso de humidificación.

La humidificación

Si el agua no se cambia regularmente, puede contaminarse con microorganismos, sobre

todo, bacterias y hongos, produciendo el trastorno conocido como fiebre del humidificador,
cuadro parecido a una gripe, con temperatura elevada y malestar general como
principales síntomas, a lo que se añade tos, opresión torácica y sensación de ahogo.

El síndrome del edificio enfermo, reconocido como enfermedad por la Organización

Mundial de la Salud (OMS) en 1982, resulta un tanto desconocido en nuestro país, pero
países fríos, como Dinamarca, o zonas calurosas, como el sur de los Estados Unidos,
poseen ya una vasta experiencia, puesto que la práctica totalidad de sus edificios están
equipados con sistemas de ventilación artificial.

La Healthy Building International, una de las compañías más prestigiosas del mundo
dedicadas al control y saneamiento de edificios enfermos, concluyó, después de haber
estudiado más de cuatrocientas construcciones, que tan sólo una de cada cuatro estaban
debidamente acondicionadas y no presentabiesgos para la salud. Además de los
problemas relacionados con los sistemas de ventilación, en un bloque de oficinas se
producen diariamente un sinfín de actividades contaminantes.

El formaldehído, muy volátil y presente en pinturas, productos de limpieza, materiales de

aislamiento, colas de moquetas y maderas de aglomerado, puede provocar en quienes
pasan horas con él cefaleas y náuseas. El ozono que desprenden las fotocopiadoras
también es responsable de muchos dolores de cabeza y de sensación de malestar
general. A todo ello hay que añadir el humo de tabaco, perfumes, compuestos volátiles de
pinturas, impresoras y otras máquinas, hasta un total de 37 compuestos contaminantes,
que recoge un estudio de estos elementos realizado por el Instituto Nacional de Higiene y
Seguridad en el Trabajo.

La iluminación es otro de los factores que deben ser tenidos en cuenta, no sólo por su
intensidad, que debería oscilar entre los 300 y los 1.000 lux, sino por su misma
naturaleza. Los tubos fluorescentes difunden rayos ultravioleta que, al interaccionar
químicamente con el polvo en suspensión, producen una especie de niebla fotoquímica.
También los modernos ordenadores son fuente de contaminación, producida por los
campos electromagnéticos.

Los elementos de arquitectura y decoración pueden ser "contaminantes". El afán de

aprovechar los espacios al máximo ha puesto de moda superficies sin tabiques de
separación. Se ha demostrado que quienes trabajan en estos ambientes padecen con
más frecuencia cefaleas, provocadas, sobre todo, por el nivel de ruido.

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Ácaros, nuestros pequeños enemigos

Los ácaros son unos arácnidos diminutos cuya familia está formada por cuarenta y siete
especies distintas, de la cuales, hasta once pueden encontrarse en el polvo que se
almacena en los hogares. Están distribuidos por toda la casa, concentrándose
principalmente en los suelos, sobre todo si están enmoquetados, sofás, sillones, y
también en los tapizados... En un gramo de polvo pueden concentrarse hasta cuatro mil
ejemplares de estos arácnidos. Los ácaros se alimentan de la descamación de los tejidos
humanos, como la piel, las uñas y el pelo.

Los agentes alergénicos de los ácaros están presentes en su propio cuerpo, en sus
secreciones y, básicamente, en sus deyecciones. Las heces, de escaso peso, se
mantienen flotando en el aire, se depositan en las vías respiratorias de las personas, y
pueden causar una reacción de hipersensibilidad a la que son proclives quienes sufren
problemas respiratorios.

Estos pequeños microorganismos se desarrollan con facilidad, aunque alcanzan sus

óptimas condiciones con temperaturas de entre 22 y 26º C. Necesitan también un alto
grado de humedad; es bastante raro encontrarlos en ambientes con niveles inferiores al
50%. Erradicarlos es una ardua labor que puede darse prácticamente por perdida de
antemano. Más fácil es intentar evitarlos manteniendo la vivienda bien ventilada y con
bajo grado de humedad.

Es importante huir de las decoraciones hechas con materiales que acumulan polvo y
limpiar con frecuencia con el aspirador. Si estas medidas son insuficientes, en el mercado
se encuentran productos acaricidas.

Edificios condenados

En 1977, en el Hotel Bellevue-Strafford, de Filadelfia, durante la celebración de una

convención de la Legión Americana, un brote de una misteriosa enfermedad infecciosa
afectó a 182 individuos, de los cuales 34 fallecieron. Más tarde logró aislarse el germen
culpable, que fue bautizado con el nombre de legionella. El aire acondicionado fue
considerado el responsable del contagio. La sede estadounidense de Kodak perdió la
guerra contra un hongo y tuvo que cambiar todo el sistema de ventilación. En Gran
Bretaña, el Archivo de Kew tuvo que colocar un nuevo aire acondicionado, a los dos
meses de su inauguración. Después, le tocó el turno al Ministerio de Sanidad. El Edificio
Berlaymont, sede de la UE, está condenado. Su nivel de fibras de asbesto supera en
8.000 veces el fijado por la propia Unión Europea.

La alergia en casa

Con el paso del tiempo, cada vez hay más casas bien aisladas, cómodamente
enmoquetadas o alfombradas, que disfrutan de calefacción o de aire acondicionado. Esto
crea, a veces, un ambiente cargado de polvo y otras sustancias no demasiado
recomendables para la salud.

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Una casa de tres habitaciones, por ejemplo, puede acumular hasta diez kilos de polvo al
año. El polvo doméstico es el principal agente transportador de sustancias alergénicas.
Compuesto de una gran variedad de sustancias orgánicas e inorgánicas, que incluyen
fibras, esporas, granos de polen, mohos, insectos y ácaros, se estima que
aproximadamente de un cuarenta a un ochenta por ciento de los asmáticos están
sensibilizados a alguno de estos compuestos.

En un estudio que se ha realizado en los Estados Unidos entre los afectados por el asma
que acudieron a un servicio de urgencias, se encontró en un número considerable de ellos
una alta prevalencia de sensibilización, sobre todo, frente a los pelos de gato, ácaros y
cucarachas. Los síntomas que produce van desde una pequeña irritación a problemas
respiratorios graves, que pueden llevar incluso a sufrir patologías crónicas. La rinitis
alérgica y el asma, son trastornos cada vez más frecuentes en los consultorios, y los
sufren, en especial, los niños y los adolescentes.

Realizamos proyectos exclusivos e INDIVIDUALES, adaptados a las necesidades de

cada empresa teniendo en cuenta los siguientes factores:

La contaminación dentro de los edificios

Muchas personas pasan hasta el 90% de su tiempo dentro de un edificio; por esta
razón, la contaminación del aire en las casas, en los colegios o en los lugares de
trabajo puede ser un verdadero problema.

Recientemente se ha descubierto que el aire dentro de algunos edificios es más

peligroso que el aire contaminado del exterior.

Ciertos edificios, especialmente los que no tienen ventanas, están afectados por el
llamado síndrome del edificio enfermo. Los contaminantes interiores pueden
producir mareos, dolores de cabeza, tos, estornudos y somnolencia.

El humo de los cigarrillos, la pintura fresca, ciertos materiales aislantes, algunos

aerosoles (como ambientadores e insecticidas)... también pueden contaminar el
aire.

La mejor manera de combatir la contaminación dentro de los edificios es dejar que

entre aire fresco. Ciertas especies de plantas de interior también contribuyen a
purificar el aire absorbiendo sustancias tóxicas.

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 FACTORES PARA LA VALUACION DE
EDIFICIOS ENFERMOS
Cuáles son los puntos que impactan para valuar un edificio enfermo, en los diversos
enfoques que se aplican en la valuación tanto el físico, el de ingresos y el de mercado.

Los factores son muchos pero para efectos prácticos mencionaremos solo unos,

Los materiales utilizados en la construcción.

El proyecto

La edad

El mantenimiento y la preservación

El uso

La ubicación

Materiales utilizados en construcción:

En estos tiempos se habla de sustentabilidad, de preservación del medio ambiente, se
aplican desde las viviendas más económicas financiadas por el estado, hasta las más
residenciales y de lujo

Se utilizan PVC, aislantes, pinturas, pisos y acabados, que algunos ya están fuera de
norma en países desarrollados, estos normalmente están en tuberías, pisos laminados,
aislantes de fibras y polímeros altamente contaminantes,

Ejemplos:

En 1991 el Banco Mundial estipuló, como política, su preferencia de no financiar la

manufactura o el uso de productos conteniendo asbesto.

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 EL ASBESTO EN LA CONSTRUCCIÓN

Por los datos que se tienen, este material se comenzó a usar hace 2.000 años atrás. Fue
considerado un mineral “Mágico”, un objeto “Sagrado”, una curiosidad para reyes y
nobles. Los griegos lo usaban para las mechas en las lámparas de los templos y
quedaban como hipnotizados viendo como las llamas se mantenían sin consumir la
mecha. Fue llamado “Asbesta” que significa “Inapagable”, “Inextinguible”. Se comenzó a
utilizar en gran escala recién en 1880 y 20 años más tarde se recuerda la primera muerte
“registrada” por Asbestosis. La víctima fue un trabajador inglés de la industria textil.

En 1918, antes de ser definitivamente confirmada la relación entre exposición al asbestos

y, la asbestosis, las compañías de seguro de EEUU y Canadá dejan de dar cobertura a
trabajadores manipulando o en contacto con este material.

En 1935, estudios realizados en EEUU e Inglaterra, relacionan la exposición los asbestos

y cáncer en los pulmones. Finalmente en 1955, esta relación fue confirmada.

El asbesto ha sido reconocido en los países desarrollados del mundo como uno de los
contaminantes ambientales más peligrosos, no solamente para el individuo que está en
contacto directo.

El peligro abarca a toda la comunidad. Este material integra el mundo industrial en más de
3.000 productos y procesos. No existe cura por las enfermedades producidas al inhalar
estas fibras minerales. Se puede decir que son “inextinguibles" como las mechas de las
lámparas de los antiguos templos griegos.

Debido a la peligrosidad del material, en Estados Unidos la manipulación del asbesto

corre habitualmente a cargo de miembros de las clases más desfavorecidas socialmente.

La EPA establece que la eliminación de cualquier residuo de asbesto debe hacerse

mediante métodos muy cuidadosos, procedimiento que en algunos casos no se practica,
pues hay compañías que anteponen las ganancias que puedan obtener por la rápida
realización de sus trabajos a la seguridad de sus trabajadores.

La incidencia judicial de las demandas de responsabilidad en Estados Unidos llevó a la

quiebra de las principales empresas productoras, algunas se declararon insolventes en
virtud del llamado «Epígrafe 11», relativo a la quiebra financiera, por la cual un Tribunal
puede aprobar la reorganización de la deuda mientras la compañía sigue operando. El
costo global de la cobertura de las víctimas de estas afecciones es tan elevado que
desequilibra peligrosamente los regímenes de indemnización de enfermedades
profesionales.

En Estados Unidos, casi cincuenta mil personas por año presentan una denuncia a causa
de enfermedades provocadas por el amianto. Las empresas aseguradoras
estadounidenses gastaron 21.600 millones de dólares en estas enfermedades hasta el

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año 2000. Además, las empresas acusadas debieron desembolsar 32 mil millones de
dólares. Las solicitudes de indemnización podrían alcanzar los 260 mil millones de dólares
en EE.UU

El asbesto volvió a ser tema de polémica tras los atentados del World Trade Center en
Nueva York del 11 de septiembre de 2001, en los que, tras el derrumbe de los edificios,
se liberaron varios kilogramos de este material pulverizado a la atmósfera.

Europa

Los Gobiernos francés y alemán destinan, cada uno, más de mil millones de euros por
año a la indemnización de enfermedades derivadas del amianto.

La propia Comisión Europea habla de una epidemia de 500.000 muertes en los próximos
años, una cantidad 10 veces superior a la de accidentes de trabajo. Se estima que el
cáncer por exposición al amianto provocará más de 200.000 muertes durante la próxima
década en el Reino Unido

El 4 de mayo de 1999, la Comisión Técnica de la Unión Europea aprobó la prohibición de

uso de cualquier tipo de amianto a partir del 1 de enero de 2005 para aquellos países que
todavía no lo prohibieron y en el año 2006 la UE inició una campaña contra el amianto
bajo el expresivo lema: «¡El amianto es mortal!».

En virtud de una directiva de la Unión Europea (UE), todos los Estados Miembros han
debido prohibir la comercialización y el uso de cualquier tipo de asbesto.

España

En España comienza a utilizarse sin ningún control a partir de los años cuarenta, con el
nivel de uso más alto en la década de los setenta tras el despegue industrial, continuando
su uso en actividades muy concretas hasta el año 2001, en que se prohíbe totalmente su
utilización.

La mayoría de edificios construidos en España entre 1965 y 1984 contienen amianto, bien
en sus elementos de construcción o bien en sus instalaciones. Algunos expertos estiman
que los ciudadanos de España viven entre tres millones de toneladas de amianto.
Numerosas empresas introdujeron en España productos realizados con amianto

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Página | 22
A continuación exponemos una tabla de los principales elementos contaminantes que
podemos hallar en los edificios, sus efectos y las posibles soluciones.
MATERIAL/ PROBLEMA
SUSTANCIA
Aglomerado de madera, Emanaciones de
hardboard formaldehído de las resinas
ureicas y fenólicas
Aislamiento de espuma Emanaciones de
plástica (poliuretano o PVC) componentes orgánicos
volátiles. Humo muy tóxico
al inflamarse.
Aislamiento de fibra de El polvo de lana de vidrio es
vidrio un carcinógeno, la resina
plástica ligante contiene
fenol formaldehído.
Alfombras sintéticas Acumulan polvo, hongos y
producen emanaciones de
componentes volátiles. Los
adhesivos aplicados
también emiten gases
nocivos. Se cargan
fácilmente de estática.
Cañerías de cobre para La soldadura de plomo (ya
agua (que requieran prohibida en muchos
soldadura de plomo) países) desprende
partículas de este metal.
Cañerías de plástico (PVC) Los solventes de los
para agua plásticos y adhesivos e
hidrocarburos clorados se
disuelven en el agua.
Cemento/hormigón Las gravas graníticas
empleadas como áridos
suelen ser radiactivas.
Ladrillos refractarios Contienen distintos
porcentajes de aluminio
RECOMENDACIÓN
Evitar principalmente los
productos a base de
formaldehído ureico. Es
preferible el contrachapado.
Evitar su uso. Buscar
sustitutos como la viruta de
madera o el corcho
aglomerado.
Sellar, evitando el contacto
de la fibra con el aire
interior.
Es preferible evitarlas, en
especial en lugares donde
pudieran humedecerse. Si
deben usarse, no emplee
adhesivos. Pida bases de
yute o lana y no de látex
sintético.
Solicitar soldadura sin
plomo y contraflujo de vapor
o agua sobrecalentada por
el sistema antes de habilitar
la instalación
No utilizar cañerías de PVC
para el agua potable.
Existe la alternativa del bio-
hormigón, fácilmente
elaborable, disminuyendo la
proporción del cemento y
aumentando la de cal. El
cemento blanco es más
sano que el gris.
Elegir los colores más
claros, que contienen
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 tóxico.
Pinturas sintéticas de Emanan componentes
interior orgánicos volátiles y gases
de mercurio.
Pisos vinílicos o Producen emanaciones
plastificados tóxicas del material y de los
adhesivos.
Sistemas de Los filtros mal mantenidos
acondicionamiento de aire desarrollan hongos, las
parrillas de condensación
albergan gérmenes
aeropatógenos, el sistema
distribuye contaminantes.
menos aluminio.
Exigir pinturas al agua y
libres de mercurio. Ventilar
bien el edificio antes de
ocuparlo. Existen pinturas
de baja toxicidad.
Se puede sustituir por
linóleo o corcho. El
hidrolaqueado es menos
tóxico que el plastificado. La
cerámica es completamente
no-tóxica.
Es mejor acondicionar el
edificio que acondicionar el
aire. Sistemas de
calefacción y refrigeración
solar pasiva son más sanos.

El PVC: un veneno medioambiental

Producción

El PVC es un plástico que lleva cloro en su composición (el 57% del plástico virgen es
cloro). Su fabricación, al igual que otros procesos industriales que utilizan cloro, implica la
formación y emisión al medio ambiente de sustancias organocloradas tóxicas,
persistentes y bioacumulativas. Los gases, aguas residuales y residuos emitidos y
vertidos por las fábricas de este plástico contienen cloruro de vinilo, hexaclorobenceno,
PCBs, dioxinas y otras muchas sustancias o Productos de PVC y aditivos

Un producto de PVC puede contener hasta un 60% de aditivos, que le confieren

estabilidad, plasticidad o rigidez, color, etc., convirtiéndolo en un cóctel de compuestos
químicos, muchos de ellos tóxicos.

Si el producto de PVC es blando, como las mangueras y tuberías flexibles, tapicerías,

suelos o papeles pintados de vinilo, entonces contienen plastificantes. Las sustancias que
se utilizan como plastificantes del vinilo son los ftalatos, unos compuestos que han
resultado cancerígenos en animales de laboratorio y que además son estrogénicos, esto
es, pueden alterar el sistema hormonal. Los plastificantes se liberan de los productos de
PVC blando.

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Metales pesados tóxicos, como el plomo y el cadmio se utilizan también como aditivos del
PVC y se pueden encontrar en ventanas, persianas y revestimientos de este material.
Recientemente ha dejado de utilizarse en Europa el cadmio. Su legado tóxico perdura en
los productos que se fabricaron con anterioridad y que aún se encuentran en nuestros
edificios.

Los materiales de construcción de PVC tienen una vida media de 5 a 30 años, según el
producto de que se trate. Una vez que se convierten en residuos, estos materiales van a
parar a las escombreras, vertederos de RSU (Residuos Sólidos Urbanos) o incineradoras.

En los vertederos, los aditivos del PVC se liberan poco a poco de los materiales que los
contienen, contaminando el suelo y el agua. Si se queman los residuos, ya sea en
vertederos o incineradoras, el cloro que contienen se convierte en ácido clorhídrico (un
gas corrosivo) y en sustancias organocloradas tóxicas, incluyendo dioxinas.

Materiales de construcción de PVC e incendios

Los riesgos del PVC ante incendios han llevado a numerosos municipios y empresas
europeas, como el Metro de Londres o el de Bilbao, e incluso a la Armada de los EE.UU.
a sustituir el uso de productos clorados. Cuando se queman materiales que contienen
cloro, se forma ácido clorhídrico y compuestos organoclorados. El ácido clorhídrico es
un gas muy corrosivo que produce graves daños materiales y humanos. Este ácido
reacciona también con los aditivos que contiene el PVC, creando así un volumen mayor
de humos tóxicos. Entre las sustancias organocloradas que se forman durante la
combustión del PVC se encuentran las dioxinas, que contaminan las cenizas y escombros
de los incendios, convirtiéndolos en residuos tóxicos. En definitiva, el PVC convierte un
incendio en un accidente químico, multiplicando los daños materiales, ambientales,
humanos y económicos.

Materiales de construcción alternativos al PVC

Las alternativas son, en algunas ocasiones, más caras que el PVC, pero sus ventajas
ambientales, técnicas y su mayor duración compensan, en nuestra opinión, la mayor
inversión inicial. Además, el incremento de la demanda de estos materiales alternativos
reducirá a medio plazo su coste. Estas alternativas muestran que es posible reducir, e
incluso evitar, el uso de PVC en la construcción o renovación de nuestros hogares.

Los principales usos del PVC en construcción en España son:

Producto Materiales alternativos

tuberías de distribución cerámica, arcilla, acero inoxidable, cobre,
polietileno (PE), polipropileno (PP)
tuberías de evacuación y alcantarillado cerámica vitrificada,
arcilla, fundición, PE, PP
ventanas madera (procedente de sistemas de gestión forestal
sostenibles)

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cables e instalaciones eléctricas poliolefinas (PE, PP y
copolímeros), baquelita, cerámica
revestimientos linólio, corcho, madera, piedra, cerámica
cubiertas impermeabilizantes PE, caucho (EPDM = monómero de etilén-
propilén dieno)

El aislamiento de las viviendas es una constante en la construcción actual. El confort y el

ahorro de energía se han convertido en premisas importantes para los moradores, pero
algunos de los materiales empleados en el aislamiento térmico pueden plantear, a la
larga, problemas de salud. La inyección de espuma de urea-formol en la cámara de aire
de los muros fue ampliamente utilizada en los años 70. Esta espuma libera durante años
un derivado del formol, un vapor irritante que puede ocasionar molestias en ojos, garganta
y vías respiratorias. Las placas de poliestireno o "corcho blanco", usado también para
embalajes, pueden considerarse un buen aislante, pero si arde desprende vapores
tóxicos. Los aislantes minerales (asbesto) eran considerados hasta hace poco una
panacea. Sus características de flexibilidad, incombustibilidad y aislamiento térmico y
eléctrico han motivado que desde la década de los 50 se hayan utilizado ampliamente.
Sus potenciales efectos tóxicos se conocían hace tiempo, pero hasta estos últimos años
no ha saltado la alarma en la opinión pública. Las pequeñas fibras minerales del asbesto
se dispersan en el ambiente y pueden depositarse, como pequeñas agujas, en las vías
respiratorias. Las lesiones se localizan sobre todo en el ámbito respiratorio y comprenden
desde placas neurales a derrames, fibrosis pulmonar y cáncer de pulmón y pleura. En los
casos de cáncer suele ser necesario un periodo de exposición largo, se calcula que, como
media, debe ser de unos veinte a treinta años, aunque, una vez alojada la fibra en el
pulmón, su capacidad cancerígena persiste durante años, pese a que se haya
interrumpido la exposición. En los casos de mayor gravedad se calcula que uno de cada
diez trabajadores padecerá cáncer, y se cree que cada año hay 1.000 casos de tumores
de pulmón y 750 de pleura, que están relacionados con la exposición a este material.

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El formaldehído
Los tableros con interior de
fibras de madera se suelen
elaborar con colas de urea-
formaldehido.
Las plantas de interior
reducen la concentración
interior de formaldehido y
otros componentes volátiles
procedentes de materiales
de construcción o mobiliario.
Un compuesto tóxico ubicuo
Todos queremos un hogar saludable, pero no es tarea
sencilla cuando los propios materiales de construcción y
decoración, o algunos productos de consumo, encubren
sustancias que pueden resultar nocivas para nuestra salud.
Este es el caso del formaldehído.
El formaldehído es un compuesto orgánico volátil que está
presente en centenares de productos y en prácticamente
cualquier ámbito del hogar. Es un compuesto químico
irritante cuya exposición a nivel profesional está regulada,
pero no así en nuestras casas. La exposición al
formaldehído puede darse de dos formas. La primera, por
contacto directo, como sucede mediante las prendas de
ropa que lo contienen por difusión sobre nuestra piel.
Algunas personas son sensibles al formaldehído y
experimentan síntomas severos e irritaciones de la piel
cuando se exponen a él. El segundo tipo de exposición al
formaldehído lo determinan materiales de construcción y
mobiliario que lo contienen y que poco a poco va
vaporizándose al interior de la vivienda durante años.
Normalmente, la emisión es mayor cuando los materiales
son nuevos, pero continua emitiéndose en dosis bajas
durante períodos de 5 años o incluso más. La acumulación
de formaldehído de los materiales se traduce en
concentraciones en los interiores suficientemente elevadas
como para provocar diferentes síntomas de irritación o
problemas respiratorios, sobretodo en personas sensibles.
La exposición a bajas concentraciones de formaldehído
prolongada en el tiempo también puede tener un efecto
sensibilizante respecto otros alérgenos. Finalmente, cabe
destacar que el formaldehído se considera un probable
carcinógeno humano. Sin duda, motivos suficientes para ser
cautos.
Fuentes de formaldehído en nuestras casas
A continuación se detallan las fuentes más destacables de
formaldehído en el interior de las viviendas.
• Aislamiento y materiales de construcción.
El aislamiento de espuma de urea-formaldehído (UFFI, en
sus siglas en inglés) fue utilizado de manera extensa en la
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La industria de la madera
investiga alternativas a las
colas de formaldehído.
Recientemente se ha
desarrollado un adhesivo
totalmente natural a base de
proteínas de soja e
inspirado en las sustancias
filamentosas naturales que
forman los mejillones para
anclarse a las rocas, y que
puede sustituir a las colas
de UF en los tableros de
fibras de madera.
década de 1970 como aislante de paredes en viviendas,
actuando como material de relleno en cámaras de aire. El
formaldehído se vaporiza, o vaporizaba, desde el aislante al
interior de las viviendas, originando niveles elevados de
formaldehído en el interior. Actualmente, el uso de UFFI
como aislante en viviendas es muy raro, pero se puede
hallar en edificios viejos.
Otros materiales con una alta emisión de formaldehído son
los paneles de fibras empleados en la realización de
paredes y techos, que veremos más adelante. Para las
impermeabilizaciones y sellados se utilizan adhesivos,
masillas y selladoras que de incluir resinas de UF emiten
niveles muy elevados de formaldehído las primeras horas o
días tras su aplicación, e incluso más tarde durante meses o
años.
• Mobiliario y productos de madera prensada
Los productos de madera prensada son tableros de
conglomerado, tableros de partículas, contrachapados o
tableros de DM. Normalmente el adhesivo o aglomerante
que une las fibras o chapas de madera se compone de
resinas de urea-formaldehído (UF).
La madera prensada está presente en mobiliario, armarios
de cocina, soleras y falsos techos. Su uso como sustituto de
la madera natural es muy habitual sobretodo porque resulta
más económico. Las resinas pueden ser entre un 6 y un 8 %
del peso del tablero, y emiten el formaldehído que no forma
parte de la resina, pero que ha quedado como residuo en el
proceso de fabricación, ya que se aplica en exceso para
posibilitar la reacción con los otros componentes. Todos
estos productos, pues, emiten pequeñas cantidades de
formaldehído durante años, y sobre todo cuanto más nuevo
es el producto. Las emisiones pueden reducirse a la mitad
durante los primeros ocho o nueve meses, tras los cuales el
proceso se ralentiza, pero no deja de emitir hasta pasado
mucho tiempo (de 5 a 10 años). En todo caso, la madera
prensada es el material de una vivienda que más
formaldehído puede llegar a emitir al interior.
• Pinturas, pigmentos, y barnices de acabado para la
madera. Los muebles de madera suelen recibir algún
tratamiento para su protección o por motivos decorativos.
Existen pinturas y tratamientos plásticos basados en las
resinas de urea-formaldehído. En la utilización de pinturas al
agua también se produce la emisión de formaldehído y otros
compuestos volátiles.
• Revestimientos plásticos. Los materiales plásticos como
papeles de pared vinílicos o baldosas vinílicas pueden
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contener resinas de urea-formaldehído en su superficie, que
emitirán cantidades significativas del compuesto sobre todo
los primeros meses.

• Moquetas y alfombras de fibras sintéticas. El formaldehído

se aplica como acabado en este tipo de productos textiles
de uso muy intensivo, para hacerlos resistentes a las
manchas. También puede estar presente en la espuma
plástica antideslizante de la parte inferior o en las colas
adhesivas necesarias para fijar la moqueta.

• Tejidos. En la mayor parte de la ropa del hogar, desde

tapicerías y colchones a ropa de cama o toallas. El acabado
de resina de formaldehído se aplica como conservante y
generalmente para hacer más sencillo el cuidado de las
prendas, por ejemplo, para evitar arrugas o manchas.
Aunque generalmente todos los tejidos sintéticos o
mezclados incluyen un tratamiento de formaldehído, hay
que añadir que también se aplica en tejidos totalmente
elaborados con fibras naturales. El formaldehído presente
en los tejidos se va vaporizando y lo vamos inhalando, y a la
vez está en contacto directo con nuestra piel. En algunas
personas provoca irritación cutánea.

• Ambientadores. Estos productos basan su funcionamiento

en la emisión de compuestos volátiles y fragancias
sintéticas que cubren los olores existentes con otros más
intensos o que interfieren con nuestros receptores de los
órganos del olfato. El formaldehído puede ser uno de ellos.

• Productos de papel. El papel que lleva un tratamiento de

formaldehído se usa en aquellos productos que deben tener
una cierta resistencia a la humedad, como sucede con
pañuelos y servilletas de papel o con el papel higiénico. En
este caso la exposición se produciría por inhalación y por
contacto directo al utilizar los mencionados productos.

• Productos de cosmética e higiene personal. Por ejemplo,

en desodorantes, geles y lacas para el cabello, pasta de
dientes, champús anticaspa, maquillaje, o esmaltes y
quitaesmaltes de uñas.

• Productos de limpieza. El formaldehído puede ser un

ingrediente de algunos jabones, detergentes y sobretodo en
desinfectantes.

• Limpieza en seco. El formaldehído es uno de los

disolvente que se utiliza en el proceso de limpieza en seco
de los servicios de tintorerías, de modo que las prendas

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 emiten pequeñas cantidades del compuesto días después
de su tratamiento de lavado en seco.

• Combustiones. El formaldehído es un subproducto de

cualquier combustión. Se puede formar en pequeñas
cantidades en la combustión de calderas y cocinas de gas, y
está presente en el humo de la combustión de la leña y en
el del tabaco.

¿Hasta qué punto es preocupante?

El formaldehído es un compuesto químico que irrita los ojos

y las mucosas (nariz, garganta). Los riesgos para los
trabajadores que están en contacto con formaldehído son
elevados: la exposición aguda causa envenenamiento y
puede ser letal si se exceden las 100 ppm. En el interior de
las viviendas, las concentraciones fruto de la emisión desde
los materiales son bajas, del orden de 0,05 ppm, y los
posibles síntomas asociados básicamente son lagrimeo,
goteo nasal, dolor de garganta, estornudos, accesos de tos,
dificultad para conciliar el sueño, nausea, dolor de cabeza,
fatiga, bronquitis y dificultades respiratorias. Principalmente
afecta a personas sensibles o que padezcan afecciones
como asma y rinitis, en cuyo caso puede agravar los
ataques o los síntomas.
Otro de sus principales efectos es que causa sensibilización
alérgica, es decir que la exposición constante a
formaldehído puede estimular nuevas sensibilidades o
agravar alergias ya existentes. Provoca sensibilización tanto
a él mismo como frente a otras sustancias químicas, para
las que disminuye el umbral en el que se sufren las
reacciones alérgicas.
Estos efectos por el momento no están demostrados de
manera concluyente, aunque sí lo está su efecto
cancerígeno. El formaldehído está clasificado como
cancerígeno de categoría 3, es decir, que es un probable
carcinógeno humano, en base a los experimentos de
laboratorio y los estudios epidemiológicos realizados. Esto
es así incluso para la exposición prolongada a bajas
concentraciones, como es el caso de la contaminación
interior de las viviendas.
Así pues, los motivos son suficientes para tratar de evitar
esta sustancia en nuestro hogar, aunque sea
amparándonos en el principio de precaución.

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El proyecto:

Un mal proyecto genera múltiples factores para considerar y determinar los factores más
usuales de identificación de un edificio enfermo, tales como la ventilación, la iluminación,
el espacio de acuerdo a su destino y uso entre otras muchas cosas más,

Ejemplos:

Normalmente para ningún edificio debe considerarse como evidente su pertenencia a la

categoría de edificio permanentemente enfermo. Sin embargo, en la práctica, estos
edificios tienen, según Ia OMS, una serie de características comunes:

• Casi siempre tienen un sistema de ventilación forzada que generalmente es

común a todo el edificio o a amplios sectores y existe recirculación parcial del aire.
Algunos edificios tienen la localización de las tomas de renovación de aire en
lugares inadecuados mientras que otros usan intercambiadores de calor que
transfieren los contaminantes desde el aire de retorno al aire de suministro.
• Con frecuencia son de construcción ligera y poco costosa.
• Las superficies interiores están en gran parte recubiertas con material textil,
incluyendo paredes, suelos y otros elementos de diseño interior, lo cual favorece
una elevada relación entre superficie interior y volumen.
• Practican el ahorro energético y se mantienen relativamente calientes con un
ambiente térmico homogéneo.
• Se caracterizan por ser edificios herméticos en los que, por ejemplo, las ventanas
no pueden abrirse.
• Número de personas según su uso (promedio y máx.).
• Área por persona según su uso (promedio y min.).
• Volumen de aire por persona (promedio y min.).
• Suelos: material y recubrimiento.
• Paredes: material y recubrimiento.
• Techo: material y recubrimiento.
• Sistema de calefacción: tipo y sistema de regulación.
• Sistema de ventilación: ventilación natural, extracción y/o sistema de suministro de
aire mecánico, filtros. Para sistemas de suministro de aire: información adicional
sobre recirculación, humidificación, enfriamiento de aire, localización de la toma de
aire.
• Regulación de la ventilación: aporte de aire exterior y los correspondientes aportes
promedio y mínimo por persona (litros/segundo persona) Indicar si estos valores
se basan en presunciones, criterios de diseño o medidas realizadas.
• Procedimiento de funcionamiento para los sistemas de calefacción y ventilación:
parada nocturna, recirculación, humidificación.
• Procedimientos de limpieza: diaria, semanal, mensual, procedimientos anuales
para los suelos, muebles, etc. (cambios recientes en las metódicas).
• Condiciones de iluminación: general, individual.

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 • Equipos generadores de ruido, contaminación, calor: tipo y localización. Utilización
de productos que pueden ocasionar el deterioro de la calidad del aire (productos
de limpieza, vaporizadores para plantas, etc.).
• Escapes de aguas (anteriores o actuales).
• Medidas efectuadas del clima interior.

Hay que considerar aspectos tales como:

• Humo de tabaco. Lugar y cantidad de su presencia. Posible recirculación.

• Materiales de construcción y mobiliario.
• Localización de las fotocopiadoras e impresoras láser ¿Están en habitaciones
separadas y ventiladas?
• Olores. Caracterización e identificación de las fuentes.
• Nivel de limpieza. Polvo en alfombras, estanterías, etc.
• Manipulación de gran cantidad de papel. Fuentes de polvo orgánico y gases
originados en la impresión.
• Presencia de plantas verdes. Utilización de productos químicos para su
tratamiento.
• Humedades, escapes de agua.
• Presencia de mohos.
• Infiltraciones de aire procedente de garajes, laboratorios, restaurantes, tiendas,
etc. del mismo edificio.
• Situación de la toma de aire exterior teniendo en cuenta su separación de la salida
de contaminantes por los extractores de los sistemas de ventilación.
• Uso de humidificadores y situación. ¿Se limpian regularmente?
• Aberturas de entrada y salida de aire. ¿Están limpias sin estar bloqueadas por el
polvo?
• Uso de protectores de sol.
• Número de empleados en las oficinas. ¿Son los inicialmente planificados?
• Deben realizarse medidas aleatorias de indicadores de calidad de aire y de clima,
tales como CO2, y temperatura del aire, controlar las corrientes de aire utilizando
ampollas de humo y evaluar aquellos factores que en los cuestionarios se
mencionen como molestos (por Ej. ruido o iluminación). Se revisaran habitaciones
con y sin problemas.

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 • Niveles de confort recomendados por la Sociedad de Ingenieros de mantenimiento
de edificios británica (CIBSE)

Temperatura 19-23ºC

Humedad relativa 40-70%

Ventilación

Suministro de aire fresco Mínimo: 8 litros/seg./persona

Fumando: 16 litros/seg./persona
Fumando mucho: 25 litros/seg./persona

Suministro total de aire 46 recam./h.

Velocidad del aire 0.1-0.3 m/seg.

Ruido 46 dBA máximo

Iluminación

Trabajo normal de oficina 500 lux

Dibujo, corrección, etc. 50 lux

La edad:

Muchos de los materiales, complementos y accesorios utilizados no cuentan con

información clara de la vida útil y mantenimiento y preservación de los mismos, así como
de Información sobre las renovaciones realizadas durante los últimos años (trabajos y
fechas).

Ejemplos:

El mantenimiento y la preservación

Muchos de los materiales, complementos y accesorios utilizados no cuentan con

información clara mantenimiento y preservación de los mismos,

Página | 33
Ejemplos:

El uso

Muchos de los materiales, complementos y accesorios utilizados no cuentan con

información clara uso de los mismos,

Ejemplos:

La ubicación

¿SABÍAS QUÉ?

En 1993, Allianz rehusó asegurar a sus clientes frente a los posibles daños sanitarios de
la electropolución, ante el riesgo imposible de evaluar los campos electromagnéticos
(CEM), de 30 Hz a 300 MHz (alta tensión, telefonía móvil, etc.) quedando los CEM
excluidos de la cobertura de las pólizas de seguros (letra pequeña) al mismo nivel que los

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riesgos inevitables del peligro nuclear, huracanes o terremotos. Reiterando esta postura,
el año pasado y de manera muy pragmática, la compañía británica de seguros y
reaseguros Lloyds, rehusó la petición del Gobierno Británico de asegurar los riesgos
sanitarios de los teléfonos móviles, incluso renunciando a un enorme negocio de cientos
de millones de usuarios, debido "a los posibles riesgos sanitarios".

1) Son peligrosas las antenas de Telefonía Móvil?

• Si vive a menos de 100-200 metros de antenas de telefonía, el riesgo sanitario

puede ser alto o muy alto.
• Varía en función de la potencia, frecuencia, distancia y disposición geométrica de
los emisores, respecto a su vivienda.

2) Cuales son los riesgos sanitarios de las radiaciones de microondas?

• Muchos científicos alertan de los "efectos no-térmicos" de la electropolución y

especialmente de las microondas, usadas en emisiones de televisión, radares y
telefonía inalámbrica, pero también en informática (chips, wireless, WiFi, etc.).
• A largo plazo, en exposición continuada con el uso del móvil o expuestos a las
antenas repetidoras, se observan daños en la membrana celular, efectos sobre el
sistema inmunitario con pérdida de defensas, y alteración del ADN, con

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 destrucción de cromosomas, y rotura de enlaces simples y dobles. Se ha
encontrado incremento de tumores en cobayas; se ha relacionado con el cáncer
de piel, y puede ser causa de tumores cerebrales (permeabilidad cerebral).
También se ha vinculado con el Parkinson y el Alzheimer
• A corto plazo, los efectos neurofisiológicos muestran una correlación con el mayor
uso de móviles o mayor proximidad a las antenas. Estos efectos son: incremento
del estrés; alteración de ondas cerebrales y otros biorritmos; pérdidas de memoria,
mente en blanco; dolor de cabeza persistente; insomnio y trastornos del sueño;
ruidos y zumbidos de oídos, mareos y vértigo; palpitaciones y alteraciones del
ritmo cardíaco; subida de presión sanguínea; calentamiento de los tejidos
cercanos al oído y a la córnea del ojo, con aumento del riesgo de sufrir cataratas;
eritemas en las zonas de piel expuestas directamente a las radiaciones; además
de una serie de malestares difusos, o distonías neurovegetativas, el nuevo
Síndrome de las Microondas.

3) A qué distancia mínima, con respecto a una vivienda, debería ubicarse una Antena de
Telefonía?

• La distancia no es una garantía, pues varía en función de la potencia de emisión

(W-PIRE) de la antena. Según países se señalan desde 100 m, hasta 500 m, pero
se ha de evaluar el umbral de seguridad en función de la "inmisión" que recibe la
persona.
• Es preciso realizar mediciones reales de la "densidad de potencia" (µW/cm2) para
conocer el tipo, la intensidad y la dirección de la "inmisión" para decidir qué tipo de
pantallas son necesarias.

4) Cual es la radiación máxima autorizada?

• España sigue el criterio de la U.E, radiación máx. de 500 µW/ cm2 (microwatios).
• En Suiza en Italia es 100 veces menor, y el objetivo de calidad para 2005 es
cumplir la Resolución de Salzburgo, cuyo límite sería 10.000 veces menor
(nanowatios).
• Sin embargo personas "electrosensibles" (alérgicas a la electricidad) pueden tener
molestias serias con valores inferiores (picowatios).
• El biofísico neozelandés Neil Cherry indica que las antenas para los teléfonos
móviles tienen que instalarse a una distancia mínima de 150 m del primer lugar
habitado y no deben emitir más de 1 mwatio/cm2.
•

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 •
•
•

5) Cómo nos podemos proteger de estas radiaciones?

• En Austria, Suiza o Italia son usuales diversos materiales homologados

(microwave filter) que permite eliminar las "inmisiones" indeseadas en las
viviendas.
• Son pantallas selectivas que envuelven la casa y filtran las ondas nocivas, pueden
forrar paredes, o para proteger ventanas (film transparente o cortinas).
• Según el tipo de material ofrecen protección entre 80 y 99,99% de la radiación, lo
que es vital para las personas alérgicas o "electrosensibles".

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El sistema de distribución de energía eléctrica produce campos eléctricos y magnéticos de
frecuencia extremadamente baja, y desde 1979 existe la preocupación de que estos
campos estén asociados al cáncer. En 2001, la Agencia Internacional para la
Investigación del Cáncer clasificó los campos magnéticos de frecuencia extremadamente
baja como "posiblemente carcinogénicos" mientras que otras iniciativas, como el UK
Childhood Cancer Study, discuten el riesgo

Campos electromagnéticos producidos por líneas de transmisión y la compatibilidad

electromagnética en derechos de vía compartidos

El ambiente electromagnético creado por las líneas de transmisión de potencia es

bastante complejo, ya que intervienen diferentes factores como la disposición geométrica
de los conductores y sus retornos por tierra. Los campos creados a la frecuencia nominal
de 60 Hz son los predominantes en cuanto a magnitud y duración, aunque en la línea de
potencia circulan otras corrientes con frecuencias armónicas que también producen
campos electromagnéticos, por lo que los campos electromagnéticos creados por líneas
de transmisión se clasifican como campos de extra baja frecuencia (Extremely Low
Frequency, ELF).

Existen otros tipos de fuentes dentro de la misma línea de transmisión que producen
campos electromagnéticos en otros anchos de banda, por ejemplo, corona en líneas de
transmisión.

El uso de corredores comunes para líneas de transmisión de potencia y otros sistemas de

transmisión huéspedes (cables de telecomunicaciones, tuberías de gas, vías de
ferrocarril, etcétera) pueden tener problemas debido al acoplamiento electromagnético. En
la figura 1 se muestra una línea aérea de potencia de doble circuito y los sistemas a los
que se les pueden inducir corrientes.

Si se considera que la corriente en el conductor de fase (fuente de corriente) debe tener

una corriente de retorno, esta corriente debe ser igual a las corrientes que circulan en la
tierra, conductor neutro, hilo de guarda, líneas telefónicas, tuberías metálicas enterradas u
otros objetos metálicos que comparten el mismo derecho de vía.

El voltaje inducido en sistemas que comparten un mismo derecho de vía con líneas de
potencia es el resultado de la superposición del efecto de la corriente de cada conductor
de línea. Como ejemplo tenemos en la figura 2(a) una línea trifásica con configuración
horizontal de 115 kV, con una corriente balanceada de 300 A (magnitudes iguales y
desfasadas 120 grados); en la figura 2(b) se muestra la distribución del campo magnético
calculado a 0.3 m sobre el nivel de tierra.

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Página | 39
Iluminación
(Focos fluorescentes compactos - CFL)
Sobre las transientes, o electricidad sucia

Las transientes son un tipo poco conocido de campos electromagnéticos que juegan un
papel increíblemente perjudicial en la salud humana y que merecen ser tomadas muy en
serio. Se crean cuando la corriente eléctrica es interrumpida continuamente como en un
rápido parpadeo, a fin de ahorrar energía. Las transientes se encuentran en ordenadores,
neveras, televisores de plasma, bombillas CFL, sistemas de aire acondicionado, tubos
fluorescentes, motores (por ejemplo de ascensores) y en aparatos reguladores del
"volumen de luz" (rheostats). Una bombilla CFL, por ejemplo, se enciente y se apaga unas
cien mil veces por segundo (!). Las transientes suelen encuadrarse en la banda ELF
(frecuencia extremadamente baja) del espectro electromagnético, pero como sus señales
se acumulan y fortalecen, pueden pasar fácilmente a bandas de radiofrecuencia más
elevadas.

Los efectos biológicos de esta diabólica invención son devastadores. Pensemos en un

imán: las cargas semejantes se repelen y las cargas opuestas se atraen. Por tanto,
cuando una transiente está en estado "positivo", los electrones de nuestro cuerpo (de
carga negativa) se mueven hacia esa carga positiva. Cuando la transiente pasa a
"negativo", todos los electrones del cuerpo se repelen hacia el sentido opuesto. Esta
fluctuante manipulación electromagnética (miles de veces por segundo) implica que todos
los electrones de nuestro organismo están bailando al son de la transiente y que todo
nuestro cuerpo se carga y se vuelve inestable porque está totalmente "acoplado" al ritmo
de la máquina.

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Evita cualquier tipo de luces fluorescentes todo lo que puedas, ya sea en casa, el trabajo,
el centro de formación, tu centro deportivo, etc.

- Tira a la basura las nuevas bombillas CFL.

- La electricidad sucia viaja fácilmente. Convence a tus vecinos para que tiren sus
bombillas CFL.

- Utiliza bombillas LED o, en su defecto, incandescentes convencionales. Convence a tus

vecinos para que hagan lo mismo.

- No utilices rheostats (interruptores difuminadores de luz que permiten ajustar

manualmente la intensidad del brillo, normalmente con una rueda de volumen).

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En México, Muchas personas se sentirán familiarizadas con la imagen superior, y es que el
Gobierno Federal a través de la Comisión Federal de Electricidad (CFE) lanzó una
campaña para sustituir los tradicionales focos incandescentes por los célebres focos
ahorradores. Y cuando hablamos de “sustituir” no nos referimos a una campaña temporal,
se estima que para el 2014 en todo México no habrá más focos incandescentes en el
mercado.

Esta iniciativa es parte de los compromisos establecidos por México en 2010 durante la
Cumbre Mundial del Cambio Climático, se estima que existen 47 millones de focos
incandescentes en el país mismos que serán reemplazados por lámparas incandescentes
compactas.

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La intención es muy buena, algunos de los beneficios de los focos ahorradores son un
menor consumo de energía, mayor duración y una menor cantidad de calor generada. Pero
las lámparas incandescentes compactas, además de su alto costo, esconden desventajas
que simplemente opacan a todos los beneficios que pudieran llegar a tener.

En cada foco ahorrador hay alrededor de 3 a 5 mg de mercurio. El mercurio es un

elemento muy toxico, entre los efectos que provoca al humano se incluyen daño a los
pulmones, náuseas, vómitos, diarrea, aumento de la presión arterial o del ritmo cardíaco,
erupciones en la piel, e irritación ocular.

Ahora, es correcto que se necesitan más de 10 mg de mercurio por metro cúbico para que
sea considerado peligroso. Pero si tomamos en cuenta que el mercurio que ingresa al
cuerpo se mantiene ahí para siempre ya se puede hacer una idea de la cantidad de mercurio
que puede acumular un cuerpo humano a los largo de su vida si accidentalmente rompe
algunas de estas lámparas. Tomemos en cuenta una habitación promedio de 4 m x 4 m x
2.5 m = 40 m3. Se necesitarían alrededor de 80 lámparas rotas en esa habitación para tener
niveles peligrosos de mercurio.

“México carece de normatividad relativa a la emisión de mercurio y no existen sitios

adecuados para confinar los desechos de no ser los rellenos sanitarios municipales o los
botaderos de basura donde a final de cuentas irán a parar las 23 toneladas de mercurio
contenidas en los 46 millones de focos ahorradores con el consabido problema de
envenenar la cadena alimenticia derivada de la contaminación de la tierra…” Sic Fuente:
La jornada Aguascalientes 15-agto-2011 (Nora Ruvalcaba).

Ahora toca a nuestro gobierno evaluar el peligro de colocar esas 23 toneladas de mercurio
en nuestro suelo o en nuestros cuerpos, porque de verde no tiene nada esta tecnología. A
pesar de todo esto creemos que existe una alternativa mucho más económica, ahorradora y
saludable: las lámparas LED.

Página | 43
Valuación de edificios enfermos en los diferentes
enfoques:

Ahora aplicando algunos de estos puntos anteriores a la valuación:

Y bajo los criterios de:

Ventajas – Desventajas
Plusvalías – Minusvalías
Mejor – Menor
Positivo – Negativo
Alto – Bajo
Conveniente – Inconveniente
Beneficioso – Perjudicial
Regular – Irregular
Ventajoso – Desventajoso
Excelente – Pésimo
Apreciar - Depreciar

Enfoque Físico:
Valor Nuevo de Reposición: El detectar que un inmueble cuenta con el síndrome de
edificio enfermo y de observar elementos y materiales de construcción que algunas de las
normas oficiales y/o estudios en proceso de investigación sobre los daños a la Salud y al
medio ambiente, de estos que puedan impactar a corto mediano y largo plazo y que en
nuestros análisis consideremos que puedan ser repuestos , o contemplar que estos
deberán ser con otros valores diferentes por cambio y reposición tanto de los materiales
como de sus elementos se deberá aplicar el Valor de Sustitución

Edad: El impacto de la vida del inmueble de un edificio enfermo deberá ser

considerando la ponderación y análisis de los diferentes conceptos y partidas del
inmueble, procurando reflejar la Vida Económica Remante

Estado de Conservación: se deberán apoyar con especializadas de cada área,

teniendo en cuenta el factor de mantenimiento y preservación, así como sus bitácoras de
los mismos detectando el impacto y criterio de Preservar o Sustituir

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Enfoque Ingresos:
Proyecto: Factor importante que reconoce el mercado por el uso o destino que pudiera
tener el inmueble , si este contempla mulifacestas, o está limitado a un giro o género , así
mismo el contar con un buen proyecto puede mejorar la habitabilidad y el mantenimiento y
preservación del inmueble y sus elementos complementarios

Ubicación: Factor importante que reconoce el mercado en la deseabilidad y

conveniencia de la infraestructura urbana en todos sus aspectos

Edad: El impacto de la vida del inmueble de un edificio enfermo deberá ser

considerando la ponderación y análisis de los diferentes conceptos y partidas del
inmueble, procurando reflejar la Vida Económica Remante

Estado de Conservación: se deberán apoyar con especializadas de cada área,

teniendo en cuenta el factor de mantenimiento y preservación, así como sus bitácoras de
los mismos detectando el impacto y criterio de Preservar o Sustituir

Uso: este factor impacta por el destino que tenga o allá tenido el inmueble y las
posibilidades de rehusó del mismo

Enfoque Mercado:

Proyecto: Factor importante que reconoce el mercado por el uso o destino que pudiera
tener el inmueble , si este contempla mulifacestas, o está limitado a un giro o género , así
mismo el contar con un buen proyecto puede mejorar la habitabilidad y el mantenimiento y
preservación del inmueble y sus elementos complementarios

Ubicación: Factor importante que reconoce el mercado en la deseabilidad y

conveniencia de la infraestructura urbana en todos sus aspectos , en este enfoque el
mercado “deprecia” , la existencia de infraestructura que impacte al inmueble , tales
con Antenas, Infraestructura Eléctrica, Gaseras, Gasolineras, Comercio, Industria,
etc. por cuestiones de Ruido, Contaminación electromagnética, Olores, Etc.

El hecho que un inmueble se encuentre colindando o cerca de una antena de telefonía

celular, de una gasolinera o de una gasera, puede depreciar hasta en un 40 % el valor del
inmueble.

Vivir colindando con un local comercial que venda pollos asados y que este diariamente
los siete días de la semana opere , los olores y el impacto de operación del mismo puede
hacer inhabitable los inmuebles que lo circundan, a muchos metros

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Edad: El impacto de la vida del inmueble de un edificio enfermo deberá ser
considerando la ponderación y análisis de los diferentes conceptos y partidas del
inmueble, procurando reflejar la Vida Económica Remante

Estado de Conservación: se deberán apoyar con especializadas de cada área,

teniendo en cuenta el factor de mantenimiento y preservación, así como sus bitácoras de
los mismos detectando el impacto y criterio de Preservar o Sustituir

Uso: este factor impacta por el destino que tenga o allá tenido el inmueble

FACTORES PSICOSOCIALES DEL MERCADO:

Estos factores son difíciles de medir y de cuantificar, pero en ocasiones uno de estos
factores puede ser el más importante para la comercialización del inmueble, y los cuales
no podrían ser fácil contar con los comparables correspondientes algunos de estos son:
El Estrés, La Ansiedad, La Agresividad Contenida, El Contagio Psíquico, El Uso Anterior,
La Seguridad, El impacto e Información Mediático y Las Leyendas Urbanas, entre otras
mas

Ejemplos:

Los inmuebles señalados pueden tener un impacto muy negativo en el valor de mercado
del inmueble,

Inmuebles usados y señalados como:

Seguridad: Narcotráfico o casa de seguridad

Usados en actividades non santas (Prostitución y demás)

Seguridad: Narcotráfico o casa de seguridad

Asesinatos

Suicidios:

Accidentes

Embrujados

Etc.

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Estos factores pueden impactar el valor de
mercado y depreciar el inmueble hasta en un
50 % de su valor normal
Entre más se difunda en los medios los
casos o temas, mas podrá ser su impacto de
depreciación
Hong Kong
Suicidios, asesinatos, accidentes increíbles y fatales deprecian el valor de una casa en Hong
Kong hasta ofertas irresistibles; ¿tú vivirías donde alguien murió trágicamente?

Aunque parezca un tanto increíble, cazadores de gangas en Hong Kong buscan con frenesí
casas que cuenten con la singular historia de haber albergado una muerte trágica: suicidios,
asesinatos, accidentes increíbles y fatales. Esto porque según ciertas superstición, el
fantasma del difunto transmite su mala fortuna a los nuevos ocupantes y, por lo tanto, el
valor de la propiedad cae drásticamente.

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Esta creencia es tan importante entre los hongkoneses que incluso forma parte de la ley
correspondiente, que otorga a los compradores el derecho e informarse exhaustivamente
sobre los incidentes ocurridos en la propiedad antes de iniciar un trato formal. Así, las casas
embrujadas (hongza en cantonés) tienen un lugar especial en el mercado local de bienes
raíces.

Para los corredores, sin embargo, son oportunidades únicas de hacer un buen negocio, pues
una muerte trágica puede depreciar el inmueble entre un 20% y un 40% de su valor normal,
dependiendo del tipo de suceso ocurrido ahí.

Pero no todas las personas que habitan en una urbe como Hong Kong creen tan
fervientemente en los preceptos del feng shui de donde surge esta superstición. De hecho
son sobre todo los extranjeros (conocidos en la jerga local como gweilos) quienes terminan
adquiriendo la propiedad.

¿Tú vivirías en el departamento situado en un piso 36 desde donde un jugador de fútbol

americano se arrojó para matarse? ¿O en la casa de una mujer divorciada que se envenenó
quemando carbón dentro de su casa y cuyo cadáver fue hallado un mes después? ¿O en otro
lugar donde también una mujer fue atacada con un machete y mutilada por su empleada
doméstica?

CASA DE PABLO ESCOBAR EN EL PEÑOL (GUATAPE)

Esta era la casa de recreo que tenía el narcotraficante Pablo Escobar en el Peñol (Guatape)
la cual recibió un atentado de los pepes en la época de guerra con ellos. Era una de las más
grandes y lindas de la zona.

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Inmuebles siniestrados por la seguridad

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Aplicación de Factores

Enfoques de Valuación

El inmueble deberá ser analizado mediante los enfoques de costo, de ingresos y de

mercado, considerando en su aplicación aquellos factores o condiciones particulares que
influyan o puedan influir significativamente en los valores, razonando y ponderando los
resultados de la valuación por los enfoques utilizados en función de las características,
condición y vocación del inmueble.

En el evento que por alguna circunstancia plenamente fundamentada, algún enfoque de

valuación no pudiese aplicarse, este hecho deberá indicarse en el avalúo, ya sea en las
limitaciones al propio avalúo o bien, en las declaraciones al mismo.

Enfoque de Costo y/o Físico:

Este enfoque que por medio de análisis y/o estudios establece que el valor de un bien es
comparable al costo de reposición o reproducción de uno nuevo igualmente deseable y
con utilidad o funcionalidad semejante a aquél que se valúa. Se deberá tomar en
consideración sus características físicas y los deméritos debido al deterioro físico por
edad, estado de conservación, para cada tipo de construcción apreciado y, en su caso, la
obsolescencia económica, funcional y tecnológica del bien, de acuerdo con sus
características particulares.

Factores a considerar:

Factor de valuación de Síndrome de Edificio Enfermo: (FVEE)

Normas: (Restrictivas, Contaminantes, Etc.)

Materiales: (Contaminantes, Obsoletos, Caducos, Etc.)

Vida Útil Económica: (Garantías, Sustituciones, Etc.)

Mantenimiento y Preservación: (Bitácoras, Etc.)

Proyecto: (Fuera de Normas, Etc.)

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Enfoque de Ingresos:

Este enfoque estima valores con relación al valor presente de los beneficios futuros
derivados del bien y es generalmente medido a través de la capitalización de un nivel
específico de ingresos. Se deberán considerar debidamente fundamentados y soportados,
la tasa de capitalización utilizada, así como, entre otros: Renta real, renta estimada,
deducción por vacíos, impuestos, servicios, gastos generales.
La estimación de la renta deberá hacerse en forma unitaria para cada tipo de construcción
apreciado o, en su caso, por unidad rentable, debiendo estar sustentado en una
investigación de mercado de rentas de bienes comparables.

Factores a considerar: (SEE)

Factor de valuación de Síndrome de Edificio Enfermo: (FVEE)

Proyecto:

Uso Actual y Usos Anteriores:

Ubicación:

Infraestructura:

Servicios:

Entorno Cercano y/o colindante

Enfoque de Mercado:

Este enfoque supone que un comprador bien informado no pagará por un bien más del
precio de compra de otro bien similar. Se identifican con otros comparables que presenten
características y condiciones iguales o parecidas a las del bien valuado en la zona de
ubicación del inmueble o en una zona similar y se especificarán claramente los factores
de homologación que, en su caso, se vayan a utilizar, tanto para terrenos como para
construcciones. Su utilización se deberá justificar

Así mismo el Valor de Mercado es el precio más probable que podría obtenerse por un
bien en el mercado suponiendo

a) una operación directa en la que cada parte actúa de manera racional y sin motivación
especial,
b) hay voluntad en las dos partes (vendedor y comprador dispuestos),

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c) que las partes conocen todas las circunstancias existentes que afectan el valor,
d) que las partes actúan sin presión alguna,
e) que transcurre tanto el tiempo necesario para exponer el bien en el mercado con
publicidad apropiada, como el requerido para negociar la venta, teniendo en cuenta la
naturaleza del bien y las condiciones del mercado.

Factores a considerar: (SEE)

Factor de valuación de Síndrome de Edificio Enfermo: (FVEE)

Proyecto:

Uso Actual y Usos Anteriores:

Ubicación:

Infraestructura:

Servicios:

Entorno Cercano y/o colindante

Temas Psicosociales

Ejemplos de factores y análisis a considerar de un edificio enfermo.

1.- Local Comercial

2.- Casa Habitación

3.-Tabla y factores propuestos:

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Bibliografía:

INTERNET

Wikipedia,

REF: Asbestos Dust “Everyone´s Problem” New York Department of Health Asbestes.
New Jersey Department of Labor Agency for Toxie Substances and Disease Registry
(ATSOR) 1995 Toxicological Profize for Asbestos. Atlanta. GA.US

www.illinois.earth911.org/master.asp?s=ls&a=HHW&cat=9&serviceid=

www.epa.gov/mercury/index.htm

www.nema.org/lamprecycle/epafactsheet-cfl.pdf

www.IllinoisPoisonCenter.org/outreach

Organización Mundial de la Salud (OMS)

(4) BERENGUER M.J. y MARTÍ M.C. Ambientes cerrados: calidad del aire NTP-243.
I.N.S.H.T, Madrid (1989)
(5) COST project 613

VIDA ÚTIL PONDERADA DE EDIFICACIONES

Tesis Profesional para obtener el grado de Maestría en Valuación Ing. Ronny Gonzalez
Mora

Sick Building Syndrome. A Practical Guide Commissión of the European Communities,

Report EUR 12294 EN, Luxembourg 1989

Reglamento de Construcciones del Distrito Federal

Normas: Comisión Federal de Electricidad

Gaceta Oficial del departamento del Distrito Federal 8 de Febrero del 2011 Norma
Técnica Complementaria para el Proyecto Arquitectónico

Pemex: Manual de Construcción de estaciones de Servicio

INIFED: Instituto Nacional de la Infraestructura Física Educativa

Página | 56
Página | 57