CATASTRO DEL VALLE DEL LILI

COMUNA 17 SANTIAGO DE CALI.

PRESENTADO POR:
CARLOS MAURICIO MOSQUERA COD: 1327782.
DANIEL ROSERO COD: 1322574
MAURICIO ORDOÑEZ COD: 1134 900

PRESENTADO A:
ING. EDWIN CERTUCHE

UNIVERSIDAD DEL VALLE.

INGENIERIA TOPOGRAFICA
FACULTAD DE INGENIERIA CIVIL Y GEOMATICA
16 DE JULIO DE 2016
 Tabla de Contenido
1. INTRODUCCION...................................................................................................................... 4
2. OBJETIVOS ............................................................................................................................. 4
2.1Objetivo General. .................................................................................................................. 4
2.2 Objetivos Específicos. ........................................................................................................... 4
3. MARCO TEORICO.................................................................................................................... 5
3.1 ELABORACIÓN DE LAS ZONAS HOMOGENEAS GEOECONÓMICAS URBANAS Y RURALES ........ 5
3.1.1 PARA EL SECTOR URBANO: ............................................................................................ 6
3.1.2 PARA EL SECTOR RURAL: ................................................................................................ 6
3.1.3 PARA AMBOS SECTORES: ............................................................................................... 6
3.1.4 DEFINICION DE ACTUALIZACION CATASTRAL.................................................................. 6
3.1.5 ZONA HOMOGÉNEA FÍSICA: ........................................................................................... 7
3.1.6 VARIABLES DE LAS ZONAS HOMOGÉNEAS FÍSICAS: ........................................................ 8
4. METODOLOGIA. ..................................................................................................................... 8
4.1 INFORMACION GEOGRAFICA DE SANTIAGO DE CALI. ............................................................ 8
4.1.1 LIMITES MUNICIPALES DE SANTIAGO DE CALI. ............................................................... 9
4.1.2 DIVISIONES TERRITORIALES EN SANTIAGO DE CALI. ....................................................... 9
4.1.3 LA COMUNA 17............................................................................................................. 9
4.1.4 BARRIOS QUE COMPONEN LA COMUNA 17. ................................................................ 10
4.1.5 LIMITES DE LA COMUNA 17. ........................................................................................ 10
4.1.6 RECOPILACION DE LA INFORMACION DE NUESTRA ZONA DE ESTUDIO......................... 10
4.1.7 CÓDIGOS. .................................................................................................................... 11
4.1.8 RECONOCIMIENTO PREDIAL. ....................................................................................... 12
4.1.9 ASPECTOS SOCIALES. ................................................................................................... 13
4.2. FICHA NORMATIVA DE LA COMUNA 17. ............................................................................ 13
4.2.1 EDUCACION. ................................................................................................................ 13
4.2.2 ACUEDUCTO. ............................................................................................................... 14
4.2.3 ENERGIA. ..................................................................................................................... 14
4.2.4 ALCANTARILLADO. ....................................................................................................... 14
4.2.5 TELEFONO. .................................................................................................................. 14
4.2.6 ASEO. .......................................................................................................................... 14
4.2.6 RED VIAL. ..................................................................................................................... 14
4.3. FICHA NORMATIVA DEL BARRIO VALLE DE LILI (1775). ....................................................... 16
 4.3.1 SERVICIO DE ACUEDUCTO. ........................................................................................... 16
4.3.2 SERVICIO DE ALCANTARILLADO PLUVIAL Y SANITARIO. ................................................ 16
4.3.3 SERVICIO DE ASEO. ...................................................................................................... 16
4.3.4 SERVICIO DE ENERGÍA. ................................................................................................. 16
4.3.5 SERVICIO DE GAS. ........................................................................................................ 16
4.3.6 SERVICIO DE TELEFONO. .............................................................................................. 17
4.3.7 RED VIAL. ..................................................................................................................... 17
4.3.8 APROVECHAMIENTO. .................................................................................................. 17
4.3.9 AREA COMUNAL DE USO PRIVADO. ............................................................................. 17
4.3.10 FRENTE DE EDIFICACIÓN. ........................................................................................... 17
4.3.11 SECCION DE VIAS INTERNAS PRIVADAS. ..................................................................... 18
5. ASPECTOS FISICOS Y VALORES PARA EL TRABAJO DE CAMPO. .............................................. 18
6. DATOS RECOLECTADOS EN CAMPO. ..................................................................................... 19
7. ANALISIS DE DATOS. ............................................................................................................. 20
8. COMPARACION CON LA FICHA NORMATIVA. ........................................................................ 22
9. REGISTRO FOTOGRAFICO. .................................................................................................... 22
9.1 EDIFICACIONES MAYORES A 8 PISOS. .................................................................................. 22
9.2 EDIFICACIONES MENORES A 8 PISOS PERO MAYORES A 3. .................................................. 23
9.3 EDIFICACIONES HASTA 3 PISOS. .......................................................................................... 23
9.4 PREDIOS COMERCIALES Y MIXTO. ....................................................................................... 23
9.5 MANZANAS EN CONSTRUCCION. ........................................................................................ 24
9.6 CENTROS EDUCATIVOS. ...................................................................................................... 24
9.7 SALUD O SPA. ..................................................................................................................... 25
9.8 PROYECTOS A REALIZAR. .................................................................................................... 25
9.9 RED VIAL. ........................................................................................................................... 26
10. CONCLUSIONES. ............................................................................................................... 26
11. BIBLIOGRAFIA. .................................................................................................................. 27

Tabla de Gráficos.
Grafico 1. Datos de los porcentajes de Valle del Lili. ..................................................................... 20
Grafico 2. Estrato de las manzanas de Valle del Lili. ...................................................................... 21
Grafico 3. Aspecto social y comercial............................................................................................ 21
Tabla de Tablas.
Tabla 1. Información geográfica de Santiago de Cali. ...................................................................... 8
Tabla 2. Educación de la comuna 17. ............................................................................................ 13
Tabla 3. Red vial de la comuna 17. ............................................................................................... 15
Tabla 4. Ficha normativa de infraestructura de la comuna 17. ...................................................... 15
Tabla 5. Aprovechamiento barrio Valle de Lili............................................................................... 17
Tabla 6. Calificación del avaluó catastral. ..................................................................................... 18
Tabla 7. Armazón. ........................................................................................................................ 18
Tabla 8. Fachada. ......................................................................................................................... 18
Tabla 9. Cubierta. ......................................................................................................................... 19
Tabla 10. Muros. .......................................................................................................................... 19
Tabla 11. Conservación. ............................................................................................................... 19
Tabla 12. Datos de campo del barrio Valle del Lili ......................................................................... 19
Tabla 13. Código para cada predio dependiendo de su uso. ......................................................... 20
Tabla 14. Estrato por manzana de Valle del Lili. ............................................................................ 20
Tabla 15. Aspectos económicos y comerciales .............................................................................. 21
Tabla de Ilustraciones.
Ilustración 1. Comunas de Santiago de Cali. ................................................................................. 10
Ilustración 2. Construcciones mayores a 8 pisos. .......................................................................... 22
Ilustración 3. Construcciones menores a 8 y mayores a 3 pisos. ................................................... 23
Ilustración 4. Construcciones hasta 3 pisos. .................................................................................. 23
Ilustración 5. Predios mixtos y comerciales. ................................................................................. 23
Ilustración 6. Manzanas en construcción. ..................................................................................... 24
Ilustración 7. Centros educativos. ................................................................................................ 24
Ilustración 8. Salud o SPA. ............................................................................................................ 25
Ilustración 9. Proyectos a realizar. ................................................................................................ 25
Ilustración 10. Red vial. ................................................................................................................ 26
 1. INTRODUCCION
El catastro es el proceso más importante como portador de datos e información
del territorio, se convierte en una herramienta indispensable para la toma de
decisiones relacionadas con el ordenamiento del territorio (POT), por lo cual es
necesario y urgente, estudiar los fenómenos sociales como el crecimiento de la
población revisando los sistemas actuales de organización territorial y las
tendencias que se tienen en el crecimiento municipal. Es por esta razón que
decidimos realizar el estudio catastral del barrio valle del Lili, ya que está en
constante crecimiento y expansión demográfica de la zona sur del municipio de
Santiago de Cali.
Por esto realizamos un trabajo de zonas homogéneas físicas que son espacios
geográficos con características similares en cuanto a vías, topografía, servicios,
uso actual del suelo, norma de uso del suelo, tipificación de las construcciones y/o
edificaciones, áreas homogéneas de tierra, aguas u otras variables que permitan
diferenciar estas áreas de las adyacentes. Las zonas homogéneas físicas cumplen
un papel fundamental dentro de la finalidad de los procesos catastrales, en los
cuales se busca estructurar un inventario de los componentes físicos, jurídicos y
económicos de los predios de una región determinada, como herramienta básica
para la planeación urbana y el desarrollo sostenible del territorio.
Con esto en cuenta, procedemos a realizar un estudio para la actualización
catastral del barrio Valle del Lili con la cual se busca identificar cada una de las
etapas presentes en la actualización catastral; mediante un trabajo de campo
realizado en la comuna 17 de Santiago de Cali, con el fin de tener un control sobre
el uso del suelo que se le da a los predios en el mismo.

2. OBJETIVOS

2.1Objetivo General.
Identificar los diversos usos catastrales y los elementos existentes en el Barrio
Valle del Lili, con el fin de realizar una actualización catastral.

2.2 Objetivos Específicos.

 Establecer las zonas homogéneas físicas y geoeconómicas para

desarrollar un análisis estadístico del comportamiento de los usos prediales
del sector.

 Determinar las variables físicas que representen las características y

condiciones de la zona de estudio.
  Analizar el comportamiento del uso del suelo en este sector, con el fin de
comparar el comportamiento Comercial.

 Aplicar la metodología en salida de campo para el reconocimiento de la

zona a estudiar.

 Diseñar una codificación, catalogación o convención de las zonas en donde

se integre las variables físicas de los predios y la normativa urbana
establecida en el POT.

3. MARCO TEORICO.

3.1 ELABORACIÓN DE LAS ZONAS HOMOGENEAS GEOECONÓMICAS URBANAS Y

RURALES

La nueva Resolución 2555 de 2004, artículo 45, define las zonas homogéneas
geoeconómicas así: "son los espacios geográficos con valores unitarios similares
en cuanto a su precio"; también al respecto el artículo 66 dice "es el proceso por el
cual se establece, a partir de puntos de investigación económica dentro de las
zonas homogéneas físicas, el valor en el mercado inmobiliario para los terrenos
ubicados en ellas". Igualmente aclara que se entiende por puntos de investigación
económica, aquellos predios seleccionados dentro del área urbana o rural de la
unidad orgánica catastral para establecer valores unitarios del terreno, mediante el
análisis de la información directa e indirecta de precios en el mercado inmobiliario.

El procedimiento para elaborar zonas homogéneas geoeconómicas es igual para

el sector urbano y rural, varía en las unidades en que se trabaja: en urbano el
terreno se mide en metros cuadrados y en rural en hectáreas y en las variables
que inciden en el valor del terreno para efectos de avalúos masivos.

En la definición de las zonas homogéneas geoeconómicas rurales, como

parámetro inicial, se debe tener en cuenta lo normado en la ley 101 de 1993
artículo 9, que dice que cuando las normas municipales sobre el uso de la tierra no
permitan aprovechamientos diferentes de los agropecuarios, los avalúos
catastrales no podrán tener en cuenta ninguna consideración distinta a la
capacidad productiva y la rentabilidad de los predios, así como sus mejoras,
excluyendo, por consiguiente, factores de valorización tales como el influjo del
desarrollo industrial o turístico, la expansión urbanizadora y otras similares.

Para determinar las zonas homogéneas geoeconómicas, deben llevarse a cabo

dos procedimientos: la investigación indirecta, que consiste en el estudio del
mercado inmobiliario y la investigación directa que es la elaboración de encuestas.
Luego de recopilar, procesar y analizar la información, se hace el diseño de las
zonas sobre una copia del plano de conjunto urbano o rural según el caso y se
verifica su trazado en terreno.

Los documentos básicos y materiales requeridos para la elaboración de zonas

homogéneas geoeconómicas son:

1) Calculo del tamaño de la muestra

2) Puntos de Investigación.
3) Cálculo del valor m2 de terreno.

3.1.1 PARA EL SECTOR URBANO:

Copias del Plano de conjunto digital, fotogramétrico o topográfico, actualizado y
elaborado a escala que varía desde 1:2.000 hasta 1:10.000 de acuerdo con la
extensión del municipio y la disponibilidad de material con que se cuente para el
mismo; se requiere de una copia para diseñar las zonas geoeconómicas y una
copia para ubicar los datos de mercado inmobiliario.

Plano de zonas homogéneas físicas para localizar en él los predios que servirán
como puntos de investigación.

3.1.2 PARA EL SECTOR RURAL:

Carta General a escala variable entre 1:25.000 y 1:100.000, de acuerdo con la
extensión del municipio y la disponibilidad de material. Se requiere una copia para
el plano final de zonas homogéneas geoeconómicas y una para la ubicación de
datos del mercado inmobiliario.

Plano de zonas homogéneas físicas para localizar en ellas los predios que
servirán como puntos de investigación; esta documentación puede estar
disponible en base digital, de acuerdo con los programas de restitución de la
Subdirección de Geografía y Cartografía del IGAC.

3.1.3 PARA AMBOS SECTORES:

Formatos para procesamiento de la información recolectada: F520-05/95 cálculo
de zonas homogéneas geoeconómicas y F520-06/95 valores de zonas
homogéneas geoeconómicas.

Formatos para recolección de información: F520-02/95 relación de puntos fijados

para investigación económica, F520-01/95 estudio estadístico del mercado
inmobiliario y F520-10/96 investigación directa de valores de terreno y
construcción.

3.1.4 DEFINICION DE ACTUALIZACION CATASTRAL.

El área de Actualización es la encargada de renovar las características del censo
predial de los bienes inmuebles de cualquier municipio o región del país, por
ejemplo sea en el Distrito Capital o en cualquier otra ciudad como lo es Santiago
de Cali. En cuanto a la descripción, ubicación en la cartografía, propietarios y
avalúos de los bienes inmuebles de la ciudad. Estos datos se registran en una
base de datos descriptiva con información referente a ubicación, dimensiones,
superficie (áreas de terreno y construcción), titularidad, datos del propietario, tipo
de suelo y avalúo catastral.

El proceso comprende las etapas de recopilación, procesamiento y publicación de

las características físicas, jurídicas y económicas de los bienes inmuebles.

En la etapa de recopilación se realiza la identificación predial de los siguientes

elementos:

a) Elemento físico: Identificación de las áreas de terreno y construcción, usos,

edad y calificación de la construcción y destino real o potencial; detallando
en los planos catastrales: dimensiones de los lotes, nomenclatura y número
de pisos construidos.

b) Elemento jurídico: Investigación de los titulares o poseedores de los bienes

inmuebles.

c) Elemento económico: Investigación del mercado inmobiliario.

En la etapa de procesamiento se actualiza la información recopilada en la base de

datos gráfica y alfanumérica de la Unidad.

Una vez se dispone de la información física y jurídica actualizada se procede

determinar el valor del avalúo catastral mediante la investigación del mercado
inmobiliario del valor de la tierra y las construcciones. Finalmente se publica la
información actualizada a partir del 1º. De enero del año siguiente de realizado el
estudio.

El proceso de actualización catastral está regulado entre otras normas por:

 Ley 14 de 1983.
 Decreto 3496 de 1983 Reglamentario de la Ley 44 de 1990.
 Resolución 2555 de 1988.
 Decreto 190 de 2004 (POT).

3.1.5 ZONA HOMOGÉNEA FÍSICA:

Se denomina aquel espacio dentro del perímetro urbano con características
similares en cuanto a topografía, usos del suelo, tipo de actividad que puede
ejecutarse en los predios, vías, cobertura de servicios públicos, tipificación de la
vivienda, estratificación socioeconómica y otros. Tales como tamaño del lote,
densidad de las construcciones y calidad de los suelos. Para cada una de estas
variables deberá realizarse un estudio e investigación detallada, registrándose
cada una en planchas o planos de conjunto por comunas o sectores para con la
superposición de los respectivos calcos obtener la zona homogénea física urbana.
3.1.6 VARIABLES DE LAS ZONAS HOMOGÉNEAS FÍSICAS:
1. Destinación (definida por el acuerdo 6 de 1990 o POT):

 Clases de Suelo.
 Áreas de Actividad.
 Tratamientos urbanísticos.

2. Uso de los inmuebles:

 Actividad económica del inmueble.

 Tipo de Inmueble, según actividad.

3. Adecuación al suelo urbano:

 Topografía.
 Servicios públicos domiciliarios.
 Vías.

4. METODOLOGIA.
La metodología empleada para la realización del proyecto catastral del barrio valle
del Lili consistió en su respectivo reconocimiento predial, los cuales se obtuvieron
mediante procesos de datos que algunos software (AutoCAD, Arcgis) nos
brindaron para obtener la base del trabajo y por ende lograr buenos resultados a la
hora que realicemos el trabajo de campo y oficina.
4.1 INFORMACION GEOGRAFICA DE SANTIAGO DE CALI.
Tabla 1. Información geográfica de Santiago de Cali.

Fuente: Departamento Administrativo de Planeación Municipal; Cali en Cifras (2014).

Estimaciones y proyecciones de población y densidad 2013 – 2016

Descripción 2013 2014 2015 2016

Población total 2319655 2344703 2369829 2394829

Latitud norte 3°27'26"

Longitud oeste (Meridiano de Greenwich) 76°31'42"
Altura sobre el nivel del mar (m) (Coordenadas 110.000N, 110.000E) 1070
Altura máxima (m) (Farallones) 4070
 Altura mínima (m) (Oriente) 950
Superficie Total del Municipio (km2) 560.3
Comunas (km2) 120.9
Suelo urbano (km2) 120.9
Suelo rural (km2) 410.9
Suelo de expansión (km2) 16.5
Suelo suburbano (km2) 9.7
Temperatura promedio (°C) 24.6
Precipitación anual (mm) 1310.2

La estimación poblacional del año 2016 no se ha realizado pero se estima con

estudios realizados los años anteriores que la población aumente en promedio de
25000 personas, como lo viene haciendo desde el año 2013.
4.1.1 LIMITES MUNICIPALES DE SANTIAGO DE CALI.

Al norte: Municipios de La Cumbre y Yumbo.

Al oriente: Municipios de Palmira, Candelaria y Puerto Tejada.
Al sur: Municipio de Jamundí.
Al occidente: Municipios de Buenaventura y Dagua.

4.1.2 DIVISIONES TERRITORIALES EN SANTIAGO DE CALI.

Por medio del acuerdo 15, de agosto 11 de 1988, se estableció la sectorización
del Municipio de Cali, organizándose el área urbana en 20 Comunas y el área
rural en 15 corregimientos. El acuerdo 10 de agosto 10 de 1998 crea la Comuna
21. El acuerdo 134 de agosto 10 de 2004 crea la Comuna 22.

Mediante el Acuerdo 69 de octubre de 2000, se delimita y clasifica el suelo en:

urbano, de expansión urbana, suburbana y rural.

4.1.3 LA COMUNA 17.

La Comuna 17 se encuentra localizada al Suroccidente de la ciudad, siendo el
área territorial más extensa y con mayor expectativa de desarrollo urbano. Se
asienta la Comuna en el área de las cuencas de los ríos Meléndez, Lili y
Cañaveralejo. Tiene la Comuna 17 como hitos patrimoniales La Hacienda EL
Limonar, La Universidad del Valle, En su área de influencia está además la
Universidad Santiago de Cali.

La comuna 17 cubre el 10,4% del área total del municipio de Santiago de Cali con
1.255,6 hectáreas.
4.1.4 BARRIOS QUE COMPONEN LA COMUNA 17.
Barrios y sectores de la comuna 17: La Comuna 17 está dividida en barrios o
sectores los cuales cuentan con un código único establecido por el Departamento
Administrativo de Planeación Municipal. Son: La Playa, Primero de Mayo,
Ciudadela Comfandi, Urbanización Ciudad Capri, Ciudad Universitaria, Caney,
Valle del Lili, Ciudad Campestre, Santa Anita-la Selva, el Ingenio, Mayapan, las
Vegas, las Quintas de don Simón, Ciudad Capri, la Hacienda , los Portales-Nuevo
Rey, Cañaverales - los Samanes, el Limonar, Bosques del Limonar, el Gran
Limonar-Calaya, el Gran Limonar, Ciudadela Pasoancho, Prados del Limonar,
Urbanización San Joaquín, y Club Cañasgordas río Lili.

Ilustración 1. Comunas de Santiago de Cali.

Fuente: La felicidad de la comuna 17 (2015).

4.1.5 LIMITES DE LA COMUNA 17.

Esta comuna limita por el sur con la comuna 22 y el corregimiento de Hormiguero,
por el oriente con el corregimiento de Navarro, por el nororiente con la comuna 16,
por el norte con la comuna 10, por el noroeste con la comuna 19 y por el occidente
con la comuna 18como se muestra en la ilustración (1).
4.1.6 RECOPILACION DE LA INFORMACION DE NUESTRA ZONA DE ESTUDIO.
La mayoria de la informacion se recopilo del libro cali en cifras 2014, para
identificar y conocer mas del terreno de que esta compuesto y sus diferentes usos
que en el encontramos. Para mas adelante realizar un analisis estadistico de la
oferta inmobiliaria y sus diferentes usos.
En el trascurso del documento se encontraran varias tablas de informacion puntual
para cali en especial para el barrio Valle del Lili.
4.1.7 CÓDIGOS.
1. VIVIENDAS HASTA 3 PISOS: (CODIGO 01).
Son construcciones con altura menor o igual a tres (3) pisos y como obra
individual, en relación con su entorno, su modelo arquitectónico de fachada
es única y la distingue de las demás. Su construcción físicamente puede o
no alinderar por alguna de sus caras con predio privado o muro medianero
de una construcción de igual o distinto género.

2. INDUSTRIAS: (CODIGO 07).

En este tipo de predios son predominantemente las Industrias para el
desarrollo de Economías Solidarias y/o Sostenibles en edificaciones aptas o
modificadas, para procesos de transformación y procesos agropecuarios.
Con o sin complemento industrial (cerchas). Tiene las siguientes
características:

 Manufactura artesanal de productos, generalmente INSTRUCTIVO o con

equipos caseros.
 Abastecimiento de materias primas y transporte de productos terminados
mediante vehículos livianos. No requiere servicios de infraestructura
especiales.
 Calidades constructivas de edificios y/o edificaciones, aptas o
transformadas, para comercio exclusivo en instituciones de educación
pública o privadas.

3. COMERCIO: (CODIGO 28).

Son propiedades con calidades constructivas en edificaciones, aptas o
transformadas, para comercio genérico de bienes y/o servicios. Se
consideran predios comerciales locales los que tengan destinado al
comercio un área igual o menor a cien (100) metros cuadrados, incluidos
los anexos necesarios tales como cuartos de depósito, en los cuales se
vendan bienes o servicios de consumo doméstico requeridos por la
comunidad de residentes de un sector de la ciudad, que no necesiten de
adecuaciones especiales de bodegaje ni de infraestructuras especiales
diferentes a las utilizadas para la corriente exhibición de la mercancía.

4. OFICINAS Y CONSULTORIOS: (CODIGO 34).

 Calidades de construcciones de edificios o edificaciones, aptas o
transformadas, para comercio personalizado profesional y son
predominantemente las denominadas oficinas y/o consultorios colectivos
para el desarrollo de economías solidarias y/o desarrollo sostenible.

5. APARTAMENTOS MAS DE 4 PISOS: (CODIGO 35).

Son construcciones con altura mayor o igual a cuatro (4) pisos y como obra
individual, en relación con su entorno, su modelo arquitectónico de fachada
es única y la distingue de las demás. Su construcción físicamente no
alindera por ninguna de sus caras con predio privado o muro medianero de
una construcción de igual o distinto género. Se caracteriza por tener áreas
comunes, o sea las de su propio régimen de comunidad, zonas y servicios
comunes a todo el edificio, como senderos, vías, zonas de estacionamiento,
zonas verdes, muros de cerramiento, porterías, piscina, gimnasio, salón
social, entre otros.

6. PARQUADEROS: (CODIGO 39).

Calidad de construcciones con estructura de cierre superior de cubierta
consolidada, predominantemente con cerramiento perimetral (rígido o
flexible). Es decir su infraestructura constructiva es mediana o altamente
tecnificada. Nota: Siempre cuentan con complemento industrial.

7. CENTROS COMERCIALES: (CODIGO 58).

Se caracterizan por tener alturas de entre pisos (nivel piso acabado, antes
de cubierta) superior 6m de altura y luces (ancho entre muros) que
requieren para su cierre de cubierta de estructuras especiales (metálicas o
en madera). Y nos referiremos como aquellas construcciones aptas para
actividades propias de comercio.

Nota: En estas se presenta el caso de ejercicio de actividades comerciales

variadas al interior de esta tipología constructiva, pero el identificador se mantiene
para los distintos cubículos que este contenga.
4.1.8 RECONOCIMIENTO PREDIAL.
Consiste en hacer un recorrido por cada manzana o predio al cual se le va realizar
el estudio, recopilando la información que haya cambiado respecto a los registros
que a la fecha disponga el Catastro. En este proceso se verifican los linderos de
los inmuebles, se verifican las áreas tanto de terreno como de construcción, se
toman las nuevas construcciones o se corrige el área si hay demoliciones, se
verifican las calificaciones (materiales en que están hechas las construcciones), se
verifican y reasignan (de ser necesario) los usos de los inmuebles y se mantiene o
establece un nuevo destino económico a los mismos.
a. Establecimiento de las Zonas Homogéneas Físicas: Consiste en
determinar áreas o conjunto de predios con características similares en
cuanto a la norma de uso, topografía, vías, servicios públicos y actividad
económica (residencial, comercial, industrial, dotacional, recreacional,
espacio público, etc.).

b. Actualización Gráfica: La información producto del estudio es llevada a

un archivo gráfico que representa entre otros datos las áreas
construidas, de terreno, nomenclatura vial y domiciliaria; el predio es
georreferenciado de acuerdo a las coordenadas oficiales.

4.1.9 ASPECTOS SOCIALES.

ESTRATIFICACION: En cuanto a la estratificación de las viviendas del barrio valle del Lili
encontramos 2 estratos, tenemos que el estrato más común es el 4 (estrato medio alto) y el 5
(alto), mientras que el estrato promedio para toda la ciudad es el 3, el estrato 4 es aquel que
presenta una mayor proporción del total de lados de manzanas de este barrio. En esta comuna no
se presentan manzanas en estrato 1.

4.2. FICHA NORMATIVA DE LA COMUNA 17.

4.2.1 EDUCACION.
La comuna 17 se ha convertido en polo educativo de la ciudad, alberga
casi el 10% de establecimientos preescolares, el 5.5% d educación primaria,
el 7% de educación secundaria. Además concentra 5 de las 7 universidades de
la ciudad.
La tasa de alfabetismo de la Comuna 17 es del 98.6% de los cuales el
56% son profesionales. Básicamente en la comuna no se presenta déficit de
cupos escolares. En la zona de parcelaciones se localizan los grandes
colegios privados de la ciudad que atienden la demanda proveniente de la
Comuna y de otras.
Tabla 2. Educación de la comuna 17.

EDUCACION # de matriculas Demanda %

establecimientos Escolaridad
Preescolar 55 3.700 5.050 7327
secundaria 20 7.314 7.329 9980
Profesional 30 8.789 8.418 104.41
4.2.2 ACUEDUCTO.
Los habitantes de la comuna obtienen el suministro de agua potable desde
la planta de Puerto Mallarino. El agua tratada se transporta por la tubería de
transmisión del sur, la cual atraviesa la comuna inicialmente por la autopista
Simón Bolivar, para luego tomar por la carrera 80 hasta los cuarteles de
Nápoles.
Una gran extensión de la comuna, donde se localizan las parcelaciones del sur, no
es abastecida por EMCALI, el suministro se obtiene de acueductos
particulares que usan la aguas del Río Pance.

4.2.3 ENERGIA.
Los habitantes de la comuna está servida por 4 subestaciones (Meléndez,
Pance Sur y San Luis)con una diversidad de circuitos. Tiene 115.658
metros de redes, 773 transformaciones, para una capacidad total de 104.199
Kva, que atienden la demanda de energía de casi la totalidad de la comuna.

4.2.4 ALCANTARILLADO.
La parte de la comuna localizada dentro del perímetro urbano actual, es
servida mediante redes de alcantarillado separado. Las aguas lluvias drenan
hacia el sistema pluvial conformado por los canales Puente Palma, Atopista
No. 3, Calle 13, Calle 14, Cañaveralejo, Nápoles, Río Melendez, Río Lilí y
el Canal Intersector sur. Este último entrega al Río Cauca. En la zona de
parcelaciones la disposición de las aguas residuales se hace mediante
solución individual de las viviendas, generalmente mediante pozo séptico y
las aguas lluvias drenan superficialmente hasta entregar a los cauces naturales
existentes.

4.2.5 TELEFONO.
Esta Comuna es atendida por las Centrales Telefónicas del Limonar y
Parcelaciones
La central del Limonar cubre la mayoría de los barrios de la comuna.

4.2.6 ASEO.
La comuna 17 produce 99 toneladas diarias de basura domiciliaria de las
1.136 que produce la ciudad (datos Agenda Ambiental 1998), lo que constituye el
9% de participación. Esta y la comuna 19 son las mayores productoras de
desperdicios en la ciudad. Emsirva atiende la casi totalidad de la población
de la comuna con su recorrido domiciliar dos veces por semana. La
comuna cuenta además con el servicio de la Ruta del Reciclaje que se presta
en unidades residenciales cerradas que piden el servicio.

4.2.6 RED VIAL.

La Comuna cuenta con una red vial de 252.889 metros de longitud el cual están
pavimentados el 65%, estos tramos de red vial están distribuidos así:
 Tabla 3. Red vial de la comuna 17.

Vías en asfalto Vías en concreto Vías sin pavimentar

129.696 34.682 89.511

 Las vías arterias principales de la comuna son:

Carrera 100
Autopista sur
Calle 13 Avenida Pasoancho y su prolongación hasta empatar con la
Avenida de los Cerros.
Calle 18, Avenida Cañasgordas hasta la carrera 168
Carrera 122, Avenida 10 de Mayo, entre calles 5 y 25
Autopista Simón Bolívar.

NOTA: Estas cifras y datos fueron tomados de la ficha normativa

proporcionada por el POT del año 2004-2008.
Tabla 4. Ficha normativa de infraestructura de la comuna 17.

Al final del informe en los anexos, se anexara el mapa de toda la comuna 17

creado por el POT.
 4.3. FICHA NORMATIVA DEL BARRIO VALLE DE LILI (1775).

4.3.1 SERVICIO DE ACUEDUCTO.

Infraestructura de Acueducto existente: Área de influencia de la TTO.
4.3.2 SERVICIO DE ALCANTARILLADO PLUVIAL Y SANITARIO.
Infraestructura de Alcantarillado Pluvial existente: Área de influencia del Canal
Interceptor Sur, Río Líli. Cubrimiento parcial de redes.

Infraestructura de Alcantarillado Sanitario existente: Área de influencia del Colector

Cauca.

4.3.3 SERVICIO DE ASEO.

Servicio zona oriente.

4.3.4 SERVICIO DE ENERGÍA.

Infraestructura de Energía Alta Tensión 115 KV: No lo atraviesa.

Infraestructura de Energía Media Tensión 13.2 KV: No lo atraviesa.

Infraestructura de Energía Secundaria: No existe.

Infraestructura de Energía Media Tensión 34.5 KV: Lo atraviesa al interior del

polígono en un ramal.

No hay servicio. Hay posibilidad del servicio alimentado de la subestación

Meléndez (Autopista Simón Bolívar con Cra 73.)

4.3.5 SERVICIO DE GAS.

Infraestructura de Gas Red Matriz en acero a 250 psi de 6”: Existente por la
Autopista Simón Bolívar y por la Cra. 94.

Infraestructura de Gas Red Secundaria en polietileno a 60 psi: Existente de 4” por

la Autopista Simón Bolívar.

Infraestructura de Gas Red Domiciliaria: No existe.

Servicio a Gas: No existe. Hay posibilidad de servicio alimentado de la

subestación reguladora Simón Bolívar (Ubicada en el espacio público de la con
Cra 94 con Calle 42.

Infraestructura de Gas Red Anillos a 60 psi de ¾” acometida: No existe.

4.3.6 SERVICIO DE TELEFONO.
Infraestructura de Teléfonos existente: Junto al área de expansión - No tiene
centrales telefónicas.

4.3.7 RED VIAL.

Vías interregionales: Corredor interregional de transporte masivo (Calle 25).

Vías arterias principales: Calle 48 (Avenida Ciudad de Cali). La Cra 102 se elimina
como Arterial Principal y se destina como vía marginal de carácter local.

Vías arterias secundarias: Calle 42, Carrera 86.

Vías colectoras: cras. 94, 98 y 99.

4.3.8 APROVECHAMIENTO.
Tabla 5. Aprovechamiento barrio Valle de Lili.

4.3.9 AREA COMUNAL DE USO PRIVADO.

Para conjuntos de 10 o más viviendas, el área comunal se exigirá a razón de diez
(10) m2 por vivienda. Cuando se presenten menos de diez (10) viviendas el área
comunal será de cien (100) m2. El área comunal privada deberá tener
conformación y dimensiones que permitan desarrollar actividades recreativas y la
localización del equipamiento comunitario, propio del conjunto.

4.3.10 FRENTE DE EDIFICACIÓN.

En los conjuntos verticales las edificaciones deberán tener un frente máximo de
cincuenta (50,00) metros.
4.3.11 SECCION DE VIAS INTERNAS PRIVADAS.
Deberán tener un ancho mínimo de seis (6,00) y el aislamiento entre la vía o bahía
de estacionamiento, respecto al paramento de las edificaciones, deberá ser como
mínimo de dos (2) metros. Para conjuntos horizontales, la distancia entre fachadas
que presenten accesos peatonales será de seis (6,00) metros.

NOTA: Estos datos fueron estudiados de la ficha normativa PCS-PN92-D, del

2005. En el capítulo 8 se realizara una comparación entre el trabajo de campo y
los datos de esta ficha normativa.

5. ASPECTOS FISICOS Y VALORES PARA EL TRABAJO DE CAMPO.

Tabla 6. Calificación del avaluó catastral.

CALIFICACION AVALUO CATASTRAL

TIPO DE PREDIO ARMAZON FACHADA CUBIERTA MUROS CONSERVACION
VIVIENDAS HASTA 1 PISO 6 6 4 6 6
VIVIENDAS HASTA 2 PISOS 6 6 6 6 6
VIVIENDA HASTA 3 PISOS 12 12 6 6 12
VIVIENDA DE 3 O MAS PISOS 6 6 6 6 6
VIVIENDAS MIXTAS 6 4 4 6 4
COMERCIAL 6 6 6 6 6
INDUSTRIA 6 4 6 6 6
CENTROS EDUCATIVOS 6 6 6 6 6
SALUD o SPA 6 4 4 6 4

Tabla 7. Armazón.

ARMAZON
VARIABLES DE LAS EDIFICACIONES PUNTAJE
MALO 1
REGULAR 4
BUENO 6
EXCELENTE 12

Tabla 8. Fachada.

FACHADA
VARIABLES DE LAS EDIFICACIONES PUNTAJE
MALO 1
 REGULAR 4
BUENO 6
EXCELENTE 12

Tabla 9. Cubierta.

CUBIERTA
VARIABLES DE LAS EDIFICACIONES PUNTAJE
MALO 1
REGULAR 4
BUENO 6
EXCELENTE 12
Tabla 10. Muros.

MUROS
VARIABLES DE LAS EDIFICACIONES PUNTAJE
MALO 1
REGULAR 4
BUENO 6
EXCELENTE 12

Tabla 11. Conservación.

CONSERVACION
VARIABLES DE LAS EDIFICACIONES PUNTAJE
MALO 1
REGULAR 4
BUENO 6
EXCELENTE 12

6. DATOS RECOLECTADOS EN CAMPO.

Tabla 12. Datos de campo del barrio Valle del Lili

VALLE DEL LILI (COMUNA 17)

PORCENTAJE
DESCRIPCIÓN NUMERO DE PREDIOS
%
VIVIENDAS HASTA 3 P. 1.285 87,8
UNIDAD RESIDENSIAL 87 5,9
UNIVERSIDAD 0 0,0
CENTROS EDUCCATIVOS 3 0,2
 CLINICAS O SPA 7 0,5
PREDIOS COMERCIAL 36 2,5
PREDIOS MIXTO R/C 42 2,9
BODEGA 0 0,0
INDUSTRIA 1 0,1
CENTRO COMERCIAL 2 0,1
TOTAL = ∑ 1.463 100

DATOS DE VALLE DEL LILI.

100,0
80,0
60,0
40,0 87,8
20,0 5,9 0,0 0,2 0,5 2,5 2,9 0,0 0,1 0,1
0,0

Grafico 1. Datos de los porcentajes de Valle del Lili.

Tabla 13. Código para cada predio dependiendo de su uso.

VALLE DEL LILI (COMUNA 17)

DESCRIPCIÓN CODIGO
RESIDENCIAL (HASTA 3 P.) 1
UNIDAD RESIDENCIAL 35
CENTRO COMERCIAL 58
INDUSTRIAL 7
ANEXOS PARQUEADEROS 39
CENTROS EDUCATIVOS 36
MIXTO 42
BODEGA 0

7. ANALISIS DE DATOS.
Tabla 14. Estrato por manzana de Valle del Lili.

VALLE DEL LILI (COD: 1775)

ESTRATO NUMERO DE PREDIOS PORCENTAJE %
4 46 3,144224197
5 445 30,41695147
6 972 66,43882433
TOTAL 1463 100
 ESTRATO POR MANZANAS DE
VALLE DEL LILI

3%
30% 4
67% 5
6

Grafico 2. Estrato de las manzanas de Valle del Lili.

Como podemos observar en la tabla anterior nos muestra la tendencia del estrato
del barrio valle del Lili en el cual predomina el estrato 6 es superior por ende
clasificamos según las normas de clasificación como estrato 6. Los parámetros
con lo que calificamos el estrato fue lo visto en el trabajo de campo, calificando
solo la parte física de cada predio como prueba de ello en anexos se pondrán la
cartera de campo además del registro fotográfico.
Tabla 15. Aspectos económicos y comerciales

VALLE DEL LILI (COMUNA 17)

DESCRIPCIÓN NUMERO DE PREDIOS PORCENTAJE %
PREDIOS COMERCIAL 36 46
PREDIOS MIXTO R/C 42 53
INDUSTRIA 1 1
TOTAL 79 100

ASPECTOS ECONOMICOS Y
COMERCIALES.
1%
46% PREDIOS COMERCIAL
53%
PREDIOS MIXTO R/C
INDUSTRIA

Grafico 3. Aspecto social y comercial.

Como se puede observar la tabla (5) obtenida gracias a los datos de campo
podemos claramente concluir que la economía del barrio valle del Lili tiene un ítem
que predomina el cual es los predios que contienen negocios y a la vez se utilizan
para la vivienda los cuales se denominan mixtos; son superiores a los comerciales
y las industrias.

8. COMPARACION CON LA FICHA NORMATIVA.

Al comparar los resultados del trabajo de campo se pudo apreciar que en cuanto a
la estratificación realizada por nosotros, como resultado tenemos que la mayor
parte del barrio es estrato 6, como está estipulado en la ficha normativa del 2004
de la comuna 17.

Las manzanas no han cambiado en nada y siguen siendo igual en las sub-áreas
comparadas.

Las edificaciones más altas (mayores a 8 pisos) se encuentran sobre la vía de la

Simón Bolívar donde están en el POT.

Las manzanas que solo tienen casas su altura máxima es de 3 pisos y todas
tienen el mismo espacio de antejardín y estética de las fachadas, en estas
manzanas se concentran los predios comerciales, mixtos y educativos. Que es la
zona estipulada ya que en este barrio la mayoría de manzanas son conjuntos de
propiedad horizontal privada.

9. REGISTRO FOTOGRAFICO.

9.1 EDIFICACIONES MAYORES A 8 PISOS.

Ilustración 2. Construcciones mayores a 8 pisos.

Fuente: Propia
9.2 EDIFICACIONES MENORES A 8 PISOS PERO MAYORES A 3.

Ilustración 3. Construcciones menores a 8 y mayores a 3 pisos.

FUENTE: Propia.

9.3 EDIFICACIONES HASTA 3 PISOS.

Ilustración 4. Construcciones hasta 3 pisos.

FUENTE: Propia.

9.4 PREDIOS COMERCIALES Y MIXTO.

Ilustración 5. Predios mixtos y comerciales.

FUENTE: Propia.
9.5 MANZANAS EN CONSTRUCCION.

Ilustración 6. Manzanas en construcción.

FUENTE: Propia.

9.6 CENTROS EDUCATIVOS.

Ilustración 7. Centros educativos.

FUENTE: Propia.
9.7 SALUD O SPA.

Ilustración 8. Salud o SPA.

FUENTE: Propia.

9.8 PROYECTOS A REALIZAR.

Ilustración 9. Proyectos a realizar.

FUENTE: Propia.
9.9 RED VIAL.

Ilustración 10. Red vial.

FEUNTE: Propia.

10. CONCLUSIONES.

Se determinaron los porcentajes de las zonas a cartografiar, según su uso.

para el barrio Valle del Lili, de acuerdo con la información de las zonas
homogéneas físicas y la información jurídica correspondiente a los predios
investigados.
La oferta inmobiliaria en promedio para el barrio es equitativa, en cuanto al
número de predios en venta se encuentran. Respecto a los resultados
porcentuales, el incremento en promedio es de 20% respecto al valor de
diferencia entre el valor catastral y el valor comercial.
Se resaltó la importancia del reconocimiento de los predios que fueron
obtenidos como muestra con el fin de establecer su situación actual
(mejoras, avaluó catastral y comercial, etc.), puesto que esto es la base
principal para la determinación de los avalúos comerciales.
Se logró establecer para el proyecto de una base catastral para 1285
predios en total, y para 105 manzanas.
 11. BIBLIOGRAFIA.
 POT (2015) “Cali en cifras 2014”, Alcaldía de Santiago de Cali.
 Centro de administración local integrada (2008) “Plan de desarrollo
estratégico comuna 17 periodo 2004-2008”.
 POT (2005) “Ficha normativa PCS-PN-92-D”, Alcaldía de Santiago de Cali.
 Manuel Alcazar Molina (2000) “Evolucion del catastro hasta el siglo XXI”
pag 1-14.
 Liliana Ramos Rodriguez, Niryan Ubaque Ubaque, (2004) “La proyección
del catastro Colombiano”, pag. 139-148.