LA PRESCRIPCION ADQUISITIVA DE DOMINIO

SUMARIO: I. INTRODUCCION II. CONCEPTO III. CLASES DE LA

PRESCRIPCION IV REQUISITOS DE LA PRESCRIPCION ADQUISITIVA
DE DOMINIO V. CONCLUSIONES.

I. INTRODUCCION

Se entiende la Prescripción Adquisitiva de Dominio como un modo originario de

adquirir la propiedad y también como una institución que cumple una función
social porque otorga la propiedad a quien hace uso del bien y castiga al que lo
abandona. La adquisición de la propiedad en la doctrina nacional peruana cuenta
con los siguientes atributos: la posesión continua, pacífica y pública como
propietario durante 10 años. También se adquiere a los cinco años cuando median
justo título y buena fe. Es la manera mediante el cual se adquiere un derecho por
el transcurso del tiempo que se haya estado en posesión. En el Perú como en otras
partes del mundo la prescripción se da de dos maneras: la primera la prescripción
ordinaria o corta y la segunda es la prescripción extraordinaria o larga. Su
finalidad es simplificar la situación jurídica existente. La prescripción adquisitiva
además de convertir al poseedor en propietario termina la incertidumbre jurídica
que ocasiona el trascurrir del tiempo que mantiene en zozobra e inseguridad al
poseedor. Estas virtudes de la prescripción adquisitiva, resultan importantes para
el saneamiento de inmuebles, sobre todo en nuestro país donde rige la
informalidad en las contrataciones.

En este presente artículo pretendemos dilucidar el concepto, las características y

los requisitos de la prescripción adquisitiva de dominio, no pretendiendo dar una
idea final y acabada del tema además de explicar de la manera más sencilla los
requisitos de la prescripción según los sujetos.

Para ello trataremos los distintos conceptos que la doctrina le han atribuido a la
prescripción adquisitiva, estableceremos las características desde la perspectiva
jurídica nacional e internacional.

1
 II. CONCEPTO:

Existen muchas maneras de adquirir la propiedad la más común es a través del

contrato de compra y venta, también está la herencia o la donación que es un
acto de liberalidad en la cual le transfieres el bien a otra persona de manera
gratuita, pero hay otro modo de adquirir y esa es la prescripción, figura jurídica
por medio del cual se adquiere la propiedad por medio de la posesión del bien
cumpliendo los requisitos exigidos por la ley , tratándose de bienes inmuebles la
ley exige que la persona debe poseer el bien por un periodo de diez años en el
caso que no se tenga justo título no es de importancia si la persona haya invadido
con mala fe o también por plazo de cinco años si es que obra con justo título y
buena fe.

En el diccionario de Ciencias jurídicas, Políticas y sociales de Manuel OSORIO

se define la prescripción como “un medio de adquirir un derecho o de liberarse de
una obligación por el transcurso del tiempo que la ley determina, y que es variable
según se trate de bienes muebles o inmuebles y según también que se posean o no
de buena fe con justo título. La prescripción llámese adquisitiva cuando sirve para
adquirir un derecho”1.

En cambio, en el diccionario Jurídico Moderno de Raúl CHANAME ORBE

precisa que “la prescripción adquisitiva es un modo originario de adquirir la
propiedad. En la pretensión de prescripción adquisitiva, la persona que adquiere
por prescripción, el demandante es propietario en merito a un hecho complejo,
que recurre ante un órgano jurisdiccional a fin de que mediante sentencia se le
declare propietario”2.

Víctor Roberto OBANDO BLANCO define a la prescripción adquisitiva como

“un modo originario de adquirir la propiedad, para lo cual se requiere cumplir con
los requisitos concurrentes que establece el artículo 950° del Código Civil,
referentes a que la posesión sea continua, pacifica, publica y como propietario, es

1
OSORIO, Manuel. (2012). Diccionario de Ciencias Jurídicas Políticas y Sociales. Editorial
Heliasta. Trigésima Séptima Edición. Buenos Aires Argentina. p. 788.
2
CHANAME ORBE, Raúl. (2014). Diccionario Jurídico Moderno. Lex & Iuris Grupo Editorial.
Novena Edición. Lima Peru.p.622.

2
decir, con "animus domini”, durante 10 años sin justo título ni buena fe, y 5 años
si concurren justo título y buena fe”3.

Para Jose PUIG BRUTAU, citado por Demetrio LOPEZ SANTOS define a la
prescripción adquisitiva de dominio como una de las formas de “adquisición del
derecho de propiedad (o de otro derecho real susceptible de posesión) mediante el
uso de una cosa como si fuese propia. Es el modo de adquirir dominio y los
derechos reales susceptibles de posesión por la continuidad de esta durante el
plazo de tiempo y los demás requisitos que exige la ley” 4.

Marina MARIANI DE VIDAL define a la prescripción adquisitiva como “un

modo, no solo para adquirir el dominio, sino también otros derechos reales. El
fundamento de la prescripción adquisitiva – al igual que el de la liberatoria – es
consolidar situaciones fácticas, como medio de favorecer la seguridad jurídica,
liquidando situaciones inestables, dando certeza a los derechos y poniendo en
claro la composición del patrimonio, con lo cual se propende a la paz y el orden
social” 5. , prosigue la autora Argentina: “Dentro de la prescripción adquisitiva
pueden señalarse dos clases: la corta y la larga, designaciones que aluden al menor
tiempo que se requiere para su cumplimiento en la primera, frente al más
prolongado necesario a la segunda”6.

En el Código Civil de 1984 establece que “la propiedad inmueble se adquiere por
prescripción mediante la posesión continua, pacífica y publica como propietario
durante diez años” “Se adquiere a los cinco años cuando median justo título y
buena fe”

En suma, la prescripción adquisitiva de dominio consiste en un modo de adquirir

la propiedad mediante la posesión de un bien mueble o inmueble durante un
tiempo y con determinadas características.

III. CLASES DE PRESCRIPCION:

3
OBANDO BLANCO, Víctor Romero. (2003). Temas de Proceso Civil. Jurista Editores. Lima
Perú, p. 91.
4
Citado por SANTOS LOPEZ Demetrio. (1990) Derechos Reales Innovaciones, Omisiones y
Prescripción Adquisitiva de Dominio en el Código Civil de 1984, Lima Perú, p. 293.
5
DE VIDAL MARIANI Marina. (1986). Curso de Derechos Reales. Tomo 3. Zavalia Editor.
Buenos Aires Argentina. p. 121.
6
Ibidem p.122.

3
 1. PRESCRIPCION ORDINARIA

El autor nacional OBANDO BLANCO manifiesta que “tratándose de la propiedad

inmueble se requiere justo título y buena fe, en el plazo de cinco años. La
adquisición por prescripción de un bien mueble requiere buena fe en plazo de dos
años”7. Así mismo el citado autor haciendo hincapié al justo título, expresando
que es el título valido en el cual entra a poseer el poseedor.

En la doctrina chilena quienes ha realizado un estudio profuso acerca de la

prescripción adquisitiva son Arturo ALESSANDRI RODRIGUEZ y otros, nos
dicen que: “Además de las condiciones generales a toda prescripción
(prescriptibilidad de la cosa y posesión no interrumpida) la ordinaria necesita dos
requisitos propios”8. Las cuales son “a) posesión regular, y; b) el transcurso del
plazo que la ley señala (art.2057)”9.

ALESSANDRI RODRIGUEZ en relación a la suspensión de la prescripción

expresa que “es la detención del curso del plazo de la prescripción durante el
tiempo que dure la causa suspensiva; pero desaparecida esta, el plazo de la
prescripción continua: el periodo anterior a la suspensión se agrega al posterior a
la cesación de la misma, de manera que el único tiempo que se computa es el
transcurrido mientras existió y subsistió la causa de la suspensión (…)”10.

Asimismo, los citados autores hacen una diferenciación entre interrupción y la

suspensión de la prescripción, expresando que la interrupción hace que todo el
tiempo que haya durado la posesión se pierda, y que en cambio en la suspensión
se deja de computar el tiempo en que esté vigente la causa de la suspensión.

Para el maestro Arturo VALENCIA ZEA, en lo concerniente a la prescripción

adquisitiva ordinaria, apunta lo siguiente:

7
OBANDO BLANCO, Víctor Romero. Ob. cit. 93.
8
ALESSANDRI RODRIGUEZ, Arturo. (2001). Tratado de los Derechos Reales. Tomo II.
Editorial Temis S.A. Santiago de Chile. p. 41.
9
Ibidem. p. 42.
10
Ídem.

4
“La prescripción adquisitiva ordinaria es prescripción de corto tiempo, en el
sentido de que se exige una posesión continuada de tiempo inferior al que se exige
para la prescripción ordinaria (…)”11.

Nerio GONZALES LINARES considera que “La usucapión corta u ordinaria

acoge en su regulación positiva al poseedor ad usucapionem con justo título y
buena fe, con el objeto de perfeccionar o consolidar el título, lo que evidencia que,
no se trata de cualquier poseedor, sino de uno con justo título y buena fe” 12.
GONZALES LINARES claramente señala que lo que busca la usucapión corta es
perfeccionar ese título vicioso, irregular.

En el ámbito estrictamente argentino DE VIDAL MARIANI precisa que “(…)

este tipo de prescripción es el que consolida la adquisición del dominio luego de
diez años de posesión (…) que tiene de común con la larga las calidades que debe
revestir la posesión -publica, pacifica, continua e ininterrumpida -y que de ella
debe subsistir durante un cierto tiempo -más breve en la que estamos examinando
y de allí su nombre”13. Prosigue la jurista argentina: “Pero además de los
requisitos que son inherentes a ambos tipos de prescripciones -posesión y tiempo-
al estar en el art. 3999 Cód. Civ., la corta requiere la existencia de otros dos
elementos, que la caracterizan (…) y que son: el justo título y la buena fe” 14. Justo
quiere decir que es legalmente suficiente para transmitir la propiedad, será
invalido si median causas de nulidad.

En la Casación Expediente N°2229-2008 proveniente de la Corte Superior de

Lambayeque señala “(…) que la adquisición de la propiedad por prescripción de
un inmueble se logra mediante la posesión continua, pacífica y publica como
propietario durante diez años (denominada usucapión extraordinaria), en tanto
que, si media justo título y buena fe dicho lapso de tiempo se reduce a cinco años
(denominada usucapión ordinaria)”15. Ambos se diferencian en el factor tiempo,

11
Citado por SAGASTEGUI URTEAGA, Pedro. (2003). Titulo Supletorio & Prescripción
Adquisitiva en la Vía Civil y Notarial. Editorial Librería y Ediciones Jurídicas. Lima Perú. p. 51.
12
GONZALES LINARES, Nerio. (2012). Derecho Civil Patrimonial: Derechos Reales. Jurista
Editores. Segunda Edición. Lima Perú. p. 474.
13
DE VIDAL MARIANI, Marina. Ob. cit. p. 143.
14
Ibidem. p. 143-144.
15
GACETA JURIDICA. (2016). La Prescripción Adquisitiva según la Corte Suprema: Criterios
para su acreditación. Editorial Gaceta Jurídica. Lima Perú. p. 30.

5
mientras que en la usucapión ordinaria el tiempo para prescribir es 5 años en
bienes inmuebles si median justo título y buena fe, en la extraordinaria el tiempo
es más largo por lo que se requieren diez años.

A) JUSTO TITULO

La doctrina es unánime al referirse al justo título, hace referencia a que el acto

jurídico realizado es válido por que se realizó con todas las formalidades que la
ley exige pero que tiene un vicio lo cual es subsanable.

En la doctrina francesa, los juristas franceses Charles AUBRY y Charles-Frédéric

RAU citados por DE VIDAL MARIANI expresan los siguiente:

“Se denomina justo título un título que, considerado en sí, es decir, con
abstracción de si emana de verdadero propietario y de una persona capaz de
enajenar, es apto para conferir un derecho de dominio”16, nos da a entender que, si
el acto jurídico hubiese sido realizado por el verdadero dueño, la trasferencia seria
perfecta mientas que para el Diccionario de la Real Academia de la Lengua
Española es el “título que legalmente es suficiente para transmitir la propiedad u
otro derecho real”.

Para GONZALES LINARES “justo título es aquel que reúne los requisitos para la
transferencia de la propiedad, pero le falta el elemento de mayor sustantividad,
que es la legitimidad del derecho que le conceda facultad de disposición, y que
precisamente esta anomalía la que debe ser superada o convalidada por la
usucapión corta, porque si no fuera así la prescripción corta no tendría sentido”17.
La propiedad nace por encadenación, empieza por el propietario original y
termina hasta el propietario actual.

Para los juristas peruanos Max ARIAS-SCHEREIBER PEZET y Carlos

CARDENAS QUIROS definen al justo título como “(…) un instrumento de orden
legal destinado a la transmisión de la propiedad (la compra y venta, permuta,
partición, dación de pago, el aporte a la formación de capital de una sociedad, la

16
Citado por DE VIDAL MARIANI, Marina. Ob. cit. p. 146.
17
OBANDO BLANCO, Nerio. Ob. cit. p. 482.

6
herencia y el legado, entre otros)”18. ARIAS-SCHEREIBER PEZET y
CARDENAS QUIROS claramente señalan que corresponde a un acto jurídico
valido cuya finalidad es transmitir la propiedad.

En la doctrina española el doctor Jose Luis LACRUZ BERDEJO y otros, citado

por Claudio BERASTAIN QUEVEDO justo título es “el acto transmitivo en su
conjunto, título y modo, que causa y legitima la posesión del adquirente y la hace
aparecer como ejercicio del derecho de propiedad: como posesión en concepto de
dueño y no nomine atieno (…) El título es un acontecimiento que tiene su
ubicación en el tiempo, a saber, el acto de adquisición que hubiera bastado
por conferir la propiedad, si realmente la tuviera el tradens”19.

B) BUENA FE

En la buena fe el poseedor cree que la persona de quien recibió la transferencia del

bien, era dueño de la cosa el cual se refleja en el acto jurado revestido de
formalidades, pero viciado por lo tanto el adquiriente desconocía que su posesión
era ilegitima.

Roberto DE RUGGIERO citado por SAGASTEGUI URTEAGA apunta que la

buena fe “(…) es la conciencia del poseedor, su creencia de no lesionar el derecho
del propietario, la convicción de que con su adquisición no vulnera el derecho
ajeno. Esta conciencia se manifiesta precisamente en la ignorancia de los vicios de
título, y ello revela el nexo en que están los dos elementos: el título y la buena fe
(…)”20, la ley peruana ampara a quien, procediendo de buena fe, fue sorprendido
por el usurpador, otorgándole un plazo de diez años.

Para la doctrina francesa el profesor Marcel Ferdinand PLANIOL y Georges

RIPER citados por GONZALES LINARES consideran “que la buena fe de quien
adquiere deberá ser total. La menor duda que el adquiriente tuviese sobre el
derecho de su enajenante lo transformara en poseedor de mala fe. Si el
adquiriente conoce los vicios del título de su enajenante, ya no puede invocar su

18
ARIAS- SCHEREIBER PEZET, Max y CARDENAS QUIROS, Carlos. (1993). Exegesis del
Código Civil de 1984. Tomo V. Editor WG. Lima Perú. p. 15.
19
BERASTAIN QUEVEDO, Claudio (2007) en el Código Civil Comentado. Tomo V. Lima Perú.
p. 311.
20
Citado por SAGASTEGUI URTEAGA, Pedro. Ob. cit. p. 60.

7
buena fe. No es necesario que el adquiriente conozca el título de su enajenante, la
ley no lo exige (…)”21.

Para el reconocido magistrado Gunther GONZALES BARRON citado por

BERASTAIN QUEVEDO nos dice que “la buena fe no es solamente una
'creencia’ fundada en un estado psicológico (meramente interno) del poseedor. La
buena fe sí es creencia, pero debe responder al modo de actuar honesto de una
persona. Por tanto, la buena fe no puede fundarse en un error inexcusable, pues
existe un deber social de actuar diligentemente”22, en consecuencia, la buena fe es
la convicción que tiene quien adquirió la propiedad de que con su adquisición no
vulnera ningún derecho ajeno, ignorando cualquier vicio existente al momento de
haber adquirido el bien y en el transcurso posterior a ello. Continua el autor
nacional: “Por ello, exige que el poseedor ostente el título de adquisición de la
propiedad, en el cual pueda sustentar su 'creencia honesta'. En resumen, aquí no se
exige solamente una 'buena fe- creencia', sino que se avanza hasta una buena fe- -
diligencia"23.

ARIAS - SCHEREIBER PEZET y CARDENAS QUIROS advierten que “El

poseedor deberá haber actuado de buena fe, esto es, teniendo la convicción de ser
legítimo propietario del bien que posee. Conviene señalar que la buena fe no
constituye simplemente un estado anímico o subjetivo, sino que debe
corresponder a un elemento causal, objetivo, cuales es el justo título del que
tratamos anteriormente (…)”24, ejemplifica este autor que la buena fe no solo es
algo psicológico que queda en la mente de la persona, sino que se ve reflejada en
la manera de actuar honesto del poseedor.

2. PRESCRIPCION EXTRAORDINARIA

La prescripción extraordinaria o larga tuvo sus antecedentes en el Código Civil de

1936 en el cual establecía que el tiempo para prescribir un bien era de 30 años,
con el trascurso de tiempo y adecuándose a nuestra realidad en la actualidad es de
diez años continuados e ininterrumpidos.

21
Citado por GONZALES LINARES, Nerio. Ob. cit. p. 487.
22
Citado por BERASTAIN QUEVEDO, Claudio en Código Civil Comentado. Ob. cit. p. 311.
23
Ídem.
24
ARIAS- SCHEREIBER PEZET, Max y CARDENAS QUIROS, Carlos. Ob. cit. p. 17.

8
GONZALES LINARES nos dice que “Para adquirir la propiedad mediante el
modo de la prescripción larga o extraordinaria no son necesarios el justo título y la
buena fe, los que son propios de la usucapión corta. En la prescripción larga basta
el ejercicio de la posesión como propietario, sin tener vinculo jurídico con tercero,
posesión que debe ser ejercida en forma pacífica y de manera pública por el plazo
mínimo de diez años continuados”25.

La relación que guarda la prescripción corta con la larga es que en ambos se exige
que la posesión se haya realizado de manera pacífica, publica, continua y como
propietario, pero se excluye de la prescripción larga el plazo de cinco años, el
justo título y la buena fe.

REQUISITOS DE LA PRESCRIPCION ADQUISITIVA DE DOMINIO

Para PEÑA GUZMAN citado por el maestro SAGASTEGUI URTEAGA,

sostiene que son condiciones generales de la prescripción adquisitiva “(…) la de
ejercer la posesión de la cosa a adquirir, lo que sea con justo título y buena fe, que
suceda el transcurso del tiempo y que esté ausente de impedimento legal
algunos”26. Como detallaremos más adelante, justo título es un acto jurídico en el
cual se ha transferido un bien con todos los requisitos de fondo y forma, pero de
manera viciosa, aquí el poseedor desconoce la procedencia maliciosa del bien.

Según Jean CARBONIER en la prescripción adquisitiva “(…) intervienen junto al

transcurso del tiempo la inactividad del verdadero propietario y sobre todo la
posesión de quien vaya a adquirir por prescripción (…)”27. Y esta inactividad del
verdadero propietario que origina esta forma de adquisición del bien mediante
prescripción, que como detallaremos más adelante a la sociedad más le conviene
aquella persona que hace uso del bien que aquel que lo abandona.

A) LA POSESION CONTINUA

25
GONZALES LINARES, Nerio. Ob. cit. p. 489.
26
Citado por SAGASTEGUI URTEAGA, Pedro. Ob. cit. p. 54.
27
Ídem

9
En la doctrina nacional GONZALES LINARES señala que “Ejercer la posesión
ininterrumpidamente es exigencia legal para adquirir el bien por usucapión. La
posesión ininterrumpida es la continuada o mantenida sin ninguna alteración o
interrupción del decurso prescriptorio. La posesión puede sufrir formas de
interrupción sea por hechos propios del poseedor (dejar de ejecutar actos
posesorios, abandonar o perder el bien) o por acción de terceros (la privación de
posesión) (…)”28. El tratadista GONZALES LINARES expresa que la posesión
será continua cuando no exista ningún tipo de interrupción ni perturbación sobre
el bien en posesión.

Sobre el particular, Antonio HERNADEZ GIL citado por SAGASTEGUI

URTEAGA manifiesta lo siguiente:

“(…) Posesión no interrumpida quiere decir posesión continuada, reiterada,

mantenida. La posesión no es continua cuando el poseedor deja de ejercitar actos
posesorios. Ahora bien, tanto la continuidad como la discontinuidad o la
interrupción no son conceptos absolutos, sino relativos, en directa
correspondencia con la realidad social y con la clase de los bienes afectados por la
relación posesoria. una periodicidad e incluso las restricciones regulares propias
de ciertas formas de utilización no excluyen la continuidad”29. Puede darse el caso
de que el poseedor al trascurrir tres años de posesión interrumpida sufra trastornos
mentales, lo cual lo incapacita para ejercer la posesión, pasado un tiempo se
recupera exitosamente, por lo tanto, todo el tiempo que haya durado su
padecimiento no se contabilizara, pero si desde el instante en que el mal mental
haya terminado.

En la Casación Expediente N° 4259-2012 proveniente de la Corte Superior de San

Martin, dice: “(…) que la posesión sea continua significa que esta se ejerza de
manera permanente, sin que exista interrupción natural o jurídica; el primer caso
se presenta cuando el poseedor pierde la posesión o es privado de ella mediante
actos perturbatorios o desposesorios del uso del bien, y el segundo caso se

28
GONZALES LINARES, Nerio. ob. cit. p.290.
29
Citado por SAGASTEGUI URTEAGA, Pedro. Ob. cit. p.56.

10
presenta cuando se interpela judicialmente al poseedor”30. Resulta difícil
demostrar que se ha estado en posesión de manera permanente por eso lo que
realmente le interesa a la ley es que la posesión se haya realizado de manera
contante sin interrupciones.

B) LA POSESION PACIFICA
La posesión no debe de ser ejercida con violencia, pues todo acto de tiranía,
nepotismo, injusticia, etc., no solo afecta a los individuos que nos rodean sino a la
propia sociedad.

Según el jurista español Manuel ALBADALEJO señala que “(…) pacífica

significa que el poder de hecho sobre la cosa no se mantenga por la fuerza.
Por tanto, aun obtenida violentamente, pasa a haber posesión pacífica una vez que
cesa la violencia que instauró el nuevo estado de cosas"31.

La posesión pacifica quiere decir que nadie le haya reclamado al poseedor la

posesión, que no haya sido cuestionada, que no haya habido juicios de desalojo o
reivindicación.

En la Casación Expediente N° 4264-2013 proveniente de la Corte Superior de

Lima, manifiesta que: “(…) Así, el concepto pacifica, debe ser entendido desde su
contenido común, vale decir, como semejante a lo no controvertido, ni conflictivo.
En ese sentido, la posesión pacifica debe ser determinada como aquella que se
ejerce sin perturbación y con aceptación de los demás integrantes dela sociedad,
mientras que la tramitación de procesos judiciales, conlleva la existencia de
conflictos y discordias entre dos partes rivales. (…)”32. Hay violencia si se
amenaza de muerte al propietario verdadero, si este advierte al poseedor que si no
desocupa el bien lo demandará.

C) LA POSESION PUBLICA

30
GACETA JURIDICA. Ob. cit.p.59.
31
Citado por BERASTAIN QUEVEDO, Claudio en Código Civil Comentado. ob. cit. p.309.
32
GACETA JURIDICA. Ob. cit. p.60.

11
Publica quiere decir que yo ante los demás de la imagen y exteriorice mi posesión
natural y no escondida porque puede ser yo tenga un animus domini, pero no esté
exteriorizando mi derecho de posesión. Por ejemplo, voy todas las noches sin que
nadie me vea poseyendo un predio eso no es haberlo exteriorizado.

Jorge Eugenio CASTAÑEDA citado por SAGASTEGUI URTEAGA sostiene que

“(…) Por posesión pública debe entenderse lo opuesto a posesión clandestina.
Para que la clandestinidad exista se requiere que el dueño anterior ignore la
posesión. Por ejemplo, los catos posesorios consistentes en trabajos subterráneos
casi siempre deberán reputarse clandestinos”33.

La posesión publica quiere decir que quien este en posesión no lo haga de manera
clandestina, ocultándose, tiene que ser de manera abierta a los ojos de las personas
que se encuentres en los alrededores del predio.

En la Casación Expediente N° 2229-2008 proveniente de la Corte Superior de

Lambayeque expresa que: “La posesión publica será aquella que, en primer lugar,
resulte, evidentemente, contraria a toda clandestinidad, lo que implica que sea
conocida por todos, dado que el usucapiente es un contradictor del propietario o
poseedor anterior, por eso resulta necesario que la posesión sea ejercida de manera
que pueda ser conocida por estos, para que puedan oponerse a ella si esa es su
voluntad. Si ellos pudieron conocer esa posesión durante todo el tiempo que duro,
y no lo hicieron, la ley presume en ellos el abandono y la posesión del usucapiente
se consolida”34. De lo anterior se llega a la conclusión que la prescripción
adquisitiva tiene su fundamento en premiar a aquella persona que da utilidad
económica al bien del cual es poseedor y castiga a aquel propietario del bien que
lo tiene abandonado.

D) EL ANIMUS DOMINI

33
Citado por SAGASTEGUI URTEAGA, Pedro. Ob. Cit. p.58.
34
GACETA JURIDICA. Ob. cit. p.64.

12
Se entiende que existe animus domini cuando no reconocemos a nadie más como
dueño del bien y este desconocimiento tiene que expresarse por actos exteriores,
para eso, el poseedor tiene que comportarse como titular del bien.

Con respecto a la posesión como propietario Manuel PEÑA BERNALDO DE

QUIROS expresa “(…) que el poseedor debe actuar con animus domini sobre el
bien, pero no se trata creerse propietario, sino comportarse como tal. El poseedor
pleno y el mediato pueden prescribir un bien. Sin embargo, el
poseedor inmediato (artículo 905 del C.C.), y el servidor de la posesión (artículo
897 del C.C.), no lo pueden hacer (…)”35. Esto significa que la posesión no solo
tiene que estar en un lugar durante el tiempo que la ley establece que puede ser de
diez o cinco años, sino que las persona que está en ese bien actúe y se comporten
como un verdadero dueño. Por ejemplo: pague el autoevaluó, los impuestos, y que
los servicios de agua y luz estén a su nombre.

El jurista GONZALES LINARES respecto a la posesión como propietario señala

que “Todos los actos posesorios materiales deben ser ejercidos por el poseedor
con la actitud propia del comportamiento de cualquier propietario. Surge aquí el
elemento del animus domini de la posesión, el cual nos hace entender que no basta
una posesión cualquiera, sino solo la ejerce la intencionalidad de comportase
como propietario o para sí. En consecuencias, ¿Cómo debe ser conducid la
posesión ´para usucapir? La respuesta sencillamente es ejerciendo la posesión
animus domini (…)”36.

Aquella persona que se encuentra en posesión de un bien en nombre de otro jamás

podrá prescribir ya que la posesión tiene que ser a título de dueño. Por ejemplo,
los guardianes, los inquilinos nunca podrán prescribir porque ellos se encuentran
sometidos a un dueño, aquí no existe el ánimo de comportarse como dueño.

En la Casación Expediente N° 4586-2012 proveniente de la Corte Superior de

Lima menciona: “Se debe tener en cuenta que el animus domini, como elemento
subjetivo, equivale a la intencionalidad de poseer como propietario, es decir el
poseedor se comporta como titular de un derecho real sobre esa cosa, sin importar

35
Citado por BERASTAIN QUEVEDO, Claudio en Código Civil Comentado. Ob. cit. p.310.
36
GONZALES LINARES, Nerio. Ob. cit. p. 478.

13
que no tenga ese derecho realmente, ya que actuar como dueño de la cosa es una
característica de la posesión, situación que se ha visto en el caso de autos”37.

Aquí el usucapiente no reconoce señorío alguno de la propiedad que posee,

comportándose como dueño ante la sociedad.

Para el Doctor OBANDO BLANCO, en lo que concierne a los requisitos o

condiciones para que opere la prescripción adquisitiva, enseña lo siguiente:

“La posesión continua significa que esta se ejerza de manera permanente, sin que
exista interrupción natural o jurídica, el primer caso se presenta cuando el
poseedor pierde la posesión o es privado de ella mediante actos perturbatorios o
desposesorios del uso del bien, y el segundo caso se presenta cuando se interpela
judicialmente al poseedor. El artículo 904° del Código Civil ha previsto que se
conserva la posesión, aunque su ejercicio este impedido por hechos de naturaleza
pasajera”38. Con esto nos indica que la posesión continua consiste mantener una
posesión constante sobre el bien, para lo cual bastara que el poseedor se comporte
como cualquier propietario lo haría. Continua el autor nacional: “La posesión
pacifica implica que no ha sido adquirida y no se mantenga mediante violencia,
fuerza o intimidación, esto es, que no es adquirida por vías de hecho. En
consecuencia, la posesión deja de ser pacifica cuando, judicialmente, se requiere
la desocupación del bien (…)”39. El maestro OBANDO BLANCO claramente
señala que aquella deba ser actuada sin violencia física ni moral.

Por último, nos expresa el autor: “La posesión publica es la que se manifiesta por
actos que permiten conocer a todos que se posee, la que no es clandestina, es
decir, se materialice en actos que sean desconocimiento público que exterioricen
actos económicos sobre el bien”40.

Aquí el citado autor nacional nos da a entender que es todo aquello que no es
clandestino, es decir, la posesión publica se da cuando existe una exteriorización
de los actos posesorios.

37
GACETA JURIDICA. Ob. cit. p.68.
38
OBANDO BLANCO, Víctor Roberto. Ob. cit. p. 93.
39
Ídem.
40
Ídem.

14
Podemos concluir que el poseedor para adquirir la propiedad mediante
prescripción adquisitiva de dominio debe cumplir todos los requisitos establecidos
en el artículo 950 de nuestro Código Civil sustantivo.

E) SUJETOS DE LA PRESCRIPCION ADQUISITIVA

Para el tratadista BERASTAIN QUEVEDO sostiene que “En principio, toda

persona natural o jurídica, e incluso las llamadas uniones sin personalidad, pueden
ser sujeto activo de la prescripción adquisitiva, basta que tengan capacidad de
goce para que lo puedan hacer. En el caso de personas naturales con incapacidad
de ejercicio poseen a través de sus representantes”41.

El prestigioso y afamado hombre de leyes LOPEZ SANTOS42 , ha enumerado una

serie de requisitos en relación a los sujetos y objetos para que se produzca la
prescripción adquisitiva o usucapión, las que pasamos a comentar y son:

1. REQUISITOS DE LA PRESCRIPCION CON RELACION ALOS

SUJETOS. Se habla aquí de dos sujetos de derecho, uno que está en vías
de obtener el derecho, y otro que, de manera equidistante, va a perderlo.
a) Personas que pueden prescribir. Las personas que pueden prescribir son
todas las personas físicas y jurídicas, pero no todas las personas han sido
consideradas como aquello por ello parafraseando a LOPEZ SANTOS
decimos que “La identidad que hoy se establece entre persona y hombre
no ha sido conocida siempre. En el Derecho Romano, por efecto de la
esclavitud, y la consiguiente negación de derechos y bienes para sujetos a
ellas, los esclavos no eran personas” 43.
- El concebido. En el art. 1° de nuestro Código Sustantivo expresa que
“La persona es sujeto de derecho desde su nacimiento. La vida humana
comienza con la concepción. El concebido es sujeto de derecho para
todo cuanto le favorece. La atribución de derechos patrimoniales está
condicionada a que nazca vivo”. Haciendo un análisis del artículo
citado se deduce que el concebido no es persona aun, es innegable que

41
BERASTAIN QUEVEDO, Claudio en Código Civil Comentado. Ob. cit. p.307.
42
LOPEZ SANTOS, Demetrio. Ob. Cit. p. 306 -318.
43
Ibidem p. 307.

15
 tiene derecho a la vida, a ser reconocido por sus padres y tener un
apellido, salud, vivienda, a ser heredero, recreación, etc. Pero todo eso
está condicionado a que nazca vivo. En el diccionario de Ciencias
jurídicas Políticas y sociales de OSORIO define al concebido como
“El ovulo fecundado de la mujer. El ser humano desde la concepción
ala aborto, nacimiento o muerte de la embarazada (…)”44. Como se
entiende todavía no es persona natural.
- Persona natural. Este criterio hace referencia a todo hombre con
capacidad plena de adquirir derechos, ejercerlos y ser sujetos de
obligaciones y responder ante la ley por cualquier acto delictivo que
ejecute.
- Personas jurídicas. Se entiende por persona jurídica aquella
organización susceptible de adquirir derechos y obligaciones, siempre
en cuando este inscrita en el registro correspondiente.
Las personas jurídicas al igual que las personas naturales pueden
prescribir.
b) Capacidad para adquirir por prescripción. Lo consiguen “no solamente
las personas capaces que ejercen por sí mismo sus derechos civiles, sino
también los incapaces sujetos patria potestad, tutela o curatela (…)”45.
Para algunos autores solo pueden prescribir las personas capaces, si se
admitiesen estas sugerencias en nuestro Código Civil, los incapaces
quedarían excluidos de toda forma de prescripción sin embargo en su Art.
4246 se menciona dos casos excepcionales en los art. 43° que alude a los
absolutamente incapaces y 44° refiriéndose a los relativamente incapaces.
c) Incapacidad sobreviniente después de haber transcurrido el plazo de
prescripción y los periodos lucidos. La primera quiere decir que, si una
persona ha adquirido una propiedad mediante prescripción y luego le
sobrevivo una incapacidad, eso no invalida para nada el plazo
prescriptorio.

44
OSORIO, Manuel. Ob. cit. p. 202.
45
LOPEZ SANTOS, Demetrio. Ob. Cit. p. 314.
46
“Tienen capacidad de ejercicio de sus derechos civiles las personas que hayan cumplido los
dieciocho años de edad salvo lo dispuesto en los artículos 43° y 44°”.

16
 d) Los incapaces relativos pueden prescribir. No existe normal legal que
les prohíba realizar actos prescriptorios ya que su incapacidad solo es
temporal por consiguiente solo los inhabilita en algunos derechos, por lo
tanto, en cualquier momento pueden recuperarla.
e) Personas que no pueden adquirir por prescripción.
- Los incapaces absolutos. Es la ineptitud para realizar cualquier acto
jurídico, por lo tanto, los incapaces absolutos no pueden usucapir esto
en correspondencia con el Art. 219° inciso 2° del Código Civil, que
establece que “El acto jurídico es nulo: 2. Cuando se haya practicado
por persona absolutamente incapaz, salvo lo dispuesto en el artículo
1358”.
- Los cónyuges - los bienes de la sociedad conyugal. “La limitación es
únicamente cuando se trata del régimen de sociedad de gananciales, en
cambio cuando se trata del régimen de separación de patrimonios, se
sobreentiende que (…) debe operarse la prescripción”47. La sociedad
de gananciales son los bienes a que se obtienen dentro del matrimonio
los cuales pertenecen a ambos cónyuges 50% cada uno, en cambio en
la separación de patrimonio los bienes se disfrutan de manera
exclusiva por cada uno de los cónyuges.

IV. CONCLUSIONES

PRIMERA

Se entiende por prescripción adquisitiva como un modo originario de adquirir la

propiedad, por la posesión continuada del mismo durante el tiempo y con las
características que exige la ley.

SEGUNDA

En el Perú la prescripción adquisitiva se clasifica en ordinaria y extraordinaria la

primera hace referencia a que la usucapión debe además de ser pacifica, publica,
continua y como propietario, agrega dos elementos más las cuales son el justo

47
LOPEZ SANTOS, Demetrio. Ob. Cit. p. 319.

17
título y la buena fe, en el caso de bienes muebles el lapso para prescribir son dos
años si existe justo título y buena fe y cuatro si no lo hay en cambio, en la
segunda solo es requisito esencial que la usucapión se de manera pacífica, publica,
continua y con animus domini , sin ningún requisito adicional de orden formal.

TERCERA

Consideramos que, desde los distintos caracteres explicados los principales

requisitos con los que debe contar la usucapión y son: la posesión continua, la
cual comprende una posesión sin interrupciones; pacifica: que no debe ejercerse
de forma violenta, publica: no debe ser clandestino sino a la vista de toda la
sociedad y con animus domini que significa que no solo se debe tener la intención
de poseer como dueño sino actual como tal ante los ojos de los demás. Pueden
prescribir tanto las personas naturales como jurídicas.

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