EDUARDO RODRÍGUEZ ARÁNEGA

NIUB: 16670732

EL TERCERO EN LA LEY HIPOTECARIA. ANÁLISIS Y COMENTARIOS

RESPECTO A LA SENTENCIA DEL TRIBUNAL SUPREMO, SALA
PRIMERA, DE 12/01/2015, Nº DE RECURSO (CASACIÓN) 967/2012

Introducción. Principio de fe pública registral. El tercero hipotecario

El Registro de la Propiedad tiene como finalidad fundamental la de dar

seguridad jurídica al tráfico jurídico inmobiliario.
La Sentencia objeto de comentario trata básicamente de la protección que
dispensa la Ley Hipotecaria a ciertos terceros adquirentes confiados en la
veracidad de lo publicado por el Registro de la Propiedad. A este efecto que
en beneficio de terceros adquirentes produce el Registro de la Propiedad se
le conoce como principio de fe pública registral.
La cuestión del caso que se analiza, resuelta en este recurso, tiene su
origen en una demanda presentada por Adif contra la entidad Lubrima SA
con relación a una finca que había sido expropiada en el año 1955
quedando desde entonces afecta a un servicio público ferroviario. La citada
demandada (Lubrima SA) adquirió la finca mediante la cesión de un remate
en una ejecución hipotecaria de quien aparecía como legítimo titular
registral. El Juzgado de Primera Instancia entendió que los terrenos fueron
objeto de desafectación tácita desde que dejaron de utilizarse en 1983, y
que cuando la demandada adquirió los terrenos mediante cesión de remate
en 1996, los mismos no tenían naturaleza de bienes de dominio público, de
manera que eran susceptibles de transmisión, y entendió también que
concurrían en la adquirente todos los requisitos del art. 34 de la Ley
Hipotecaria, incluyendo la buena fe.
Recurrida la Sentencia en apelación, la Audiencia Provincial desestimó la
demanda al considerar que no se había producido una desafectación tácita
de los terrenos, de forma que mientras el bien tuviera naturaleza de
dominio público estaba fuera del comercio.
El Tribunal Supremo mantiene el fallo de la primera instancia, al considerar
que el cese definitivo del servicio ferroviario motivó su desafectación tácita
en el año 1983, confirmada posteriormente por el acta de desafectación en
1998 y por la propia declaración de innecesariedad y el procedimiento de
reversión solicitado, determinado todo ello el carácter patrimonial del bien y
el desuso desde el cese del servicio.
El mencionado principio de fe pública registral aparece recogido en los arts.
32 y 34 de la Ley Hipotecaria, encontrándose también en los mismos
artículos la noción de tercero.
El art. 32 dice: “Los títulos de dominio o de otros derechos reales sobre
bienes inmuebles, que no estén debidamente inscritos o anotados en el
Registro de la Propiedad, no perjudican a tercero”.
El art. 34 afirma que: “El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso
algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para
transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su
derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de
causas que no consten en el mismo Registro.
La buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que
conocía la inexactitud del Registro.
Los adquirentes a título gratuito no gozarán de más protección registral que
la que tuviere su causante o transferente.”

Antonio Gordillo Cañas1define la fe pública registral o el principio hipotecario

que así se enuncia, evitando el rigor escolástico de una definición exacta y
precisa, diciendo lisa y llanamente que fe pública registral significa tanto
como fiabilidad objetiva del Registro de la Propiedad: todos pueden confiar
en lo que publica el Registro.
Así, el principio de fe pública registral está establecido en beneficio del
tercer adquirente de buena fe que cumple una serie de requisitos (tercero
hipotecario de los arts. 32 y 34 de la Ley Hipotecaria). Consiste en que la
presunción iuris tantum de exactitud del Registro se transforma en iuris et
de iure en beneficio de quien contrató con un titular registral, de manera
que aunque éste no fuera dueño, como figuraba como tal en el Registro, la
ley mantiene en su adquisición al tercero hipotecario frente a las
reclamaciones del verdadero dueño.
Surge entonces la figura del tercero hipotecario y su protección, cuestión
que ha sido objeto de controversia en la doctrina, apareciendo la discusión
de si merecen protección tanto el tercero que adquiere de titular que
previamente ha inscrito en el Registro, como el que adquiere de un titular
que no ha inscrito, surgiendo así las tesis monista y dualista.

Tesis monista y dualista

Existe en la doctrina una discusión sobre la autonomía de los principios de

inoponibilidad y fe pública, en relación respectivamente a los mencionados
arts. 32 y 34 de la Ley Hipotecaria, siendo la causa principal de esta
polémica, según Gordillo Cañas2, la peculiaridad de nuestro ordenamiento
hipotecario que considera que es un sistema mixto, es decir: aun siendo
germánico por el efecto asegurador de la fe pública registral pero que no

1
GORDILLO CAÑAS, ANTONIO “El principio de fe pública registral” (I). Ed. Vlex
págs.509-655
2
GORDILLO CAÑAS, ANTONIO“El principio de inoponibilidad: el dualismo
moderado de nuestro sistema inmobiliario registral”.
atribuye valor constitutivo a la inscripción sino meramente declarativo, al
mismo tiempo sigue el modelo latino (sistema francés, o de
inoponibilidad).
Un sector de la doctrina mantiene que existe un único principio, el de fe
pública registral a través de dos medios: el del art. 32 (inoponibilidad de lo
no inscrito frente a terceros), y el del art. 34 (la adquisición de un tercero
confiado en lo publicado en el Registro y con ciertos requisitos es
inatacable). Esta es la tesis monista (defendida por Roca Sastre, Cossio, y
otros).
Otro sector (tesis dualista, defendida por Lacruz, Núñez Lagos, Díez Picazo
y otros) considera que los principios de inoponibilidad y fe pública son
independientes. El principio de inoponibilidad protege al segundo
adquirente que inscribe en el Registro, y no al primero que tuvo menos
diligencia y no inscribió. El principio de fe pública protege a quien adquiere
del titular registral, confiando en la inscripción.
De las anteriores explicaciones puede deducirse que, para la tesis monista,
el tercero hipotecario es el descrito en el art. 34 de la Ley Hipotecaria, de
forma que los arts. 32 y 34 vienen a complementarse y se refieren al
mismo tercero, debiendo éste reunir los requisitos exigidos por el art. 34
(negocio válido, adquirir del que aparece como titular registral, a título
oneroso, de buena fe, e inscripción del adquirente). Sin embargo, para la
tesis dualista, los terceros de los arts. 32 y 34 son distintos.
La Jurisprudencia, a partir de las Sentencias del Tribunal Supremo de
5.3.20073y 7.9.2007 parece haberse decantado por una tesis dualista
moderada (es decir, tesis dualista pero con requisitos), aplicando cada
artículo (el 32 y el 34) a cada supuesto de aplicación, con el art. 34 si la
finca está inscrita, y con el art. 32 si la finca no está inscrita, y exigiendo al
tercero del art. 32 los requisitos del art. 34.
El requisito de la buena fe del tercero hipotecario. Diligencia exigible

Es necesaria la buena fe del tercero para que pueda acogerse al principio de

fe pública registral, ya que es inaceptable la protección del Registro para
quien conoce su inexactitud.
Esta buena fe contiene dos aspectos: el positivo como confianza en el
Registro basada en la creencia de su exactitud, y el negativo como
ignorancia de su inexactitud.
Además, en el requisito de la buena fe existen dos configuraciones posibles
por parte de la doctrina:
-La configuración “psicológica”, que consistiría en una mera ignorancia de la
realidad extrarregistral, es decir, no requiere la diligencia adicional de
averiguar otras realidades fuera de lo que consta en el Registro.
-La configuración “ética” de la buena fe, que consiste no sólo en sinónimo
de la ignorancia de la realidad extrarregistral que se oponga a lo recogido

3
MURGA FERNÁNDEZ, JUAN PABLO “La doble venta judicial y el art. 34 de la LH:
recepción de la doctrina uniforme sentada en 2007”, Ed. Vlex 407503266
en el Registro, sino que exige además actuar diligentemente y de acuerdo
con unos cánones o criterios de conducta que sean socialmente aceptables.
En defensa de esta postura, puede afirmarse que la denominación “buena
fe” ya hace referencia por sí misma a la dimensión moral diferenciada del
error o la simple ignorancia.
Un sector importante de los autores se inclina a favor de esta segunda
configuración ética de la buena fe, como recoge Murga Fernández4 cuando
afirma que no es admisible robustecer de manera excesiva el valor de la
publicidad registral y negar relevancia jurídica al conocimiento
extrarregistral de las situaciones inmobiliarias inscribibles y no inscritas.
Esta postura ha sido criticada por otro sector doctrinal que afirma que la
diligencia adicional de la configuración ética es fuente de incertidumbre e
inseguridad jurídica, pues no se sabría cuándo entender cumplida la
diligencia necesaria para proteger al adjudicatario. Frente a esta crítica, se
ha contestado que ante los problemas o dificultades que pueden plantearse
existen las pruebas, y para solucionarlo la Ley ha introducido el importante
criterio de presunción de buena fe en el tercero. Además, siguiendo a Vallet
de Goytisolo, puede decirse que merece mayor protección el labrador que
cultiva sus tierras y que, en contacto con la cosa, realiza el fin social de
ésta, aunque no la inscriba en el Registro, que no aquel adquirente,
probablemente especulador, que aunque haya cumplido a la perfección
todos los requisitos formales, ni tan siquiera se ha dignado a echar una
mirada al pedazo de tierra que va a adquirir.
La Jurisprudencia ha venido defendiendo durante los últimos años, sobre
todo a partir de las Sentencias del Tribunal Supremo del año 2007 antes
enunciadas, la concepción ética de la buena fe para la aplicación del art. 34
de la Ley Hipotecaria, afirmando que no pueden desconocerse las realidades
contrarias a lo que dice el Registro cuando se cuente con medios para
conocerlas.
La consulta al Registro entra, sin duda, en la diligencia exigible al tercero
que se propone adquirir con plena seguridad, pero dicha consulta puede no
ser suficiente, y la buena fe puede exigir otras averiguaciones. Gordillo
Cañas5 recoge argumentaciones de otros autores que afirman que la
buena fe es un proceder honesto y legal, llegando a significar que el
adquirente debe haber llegado incluso a inspeccionar la finca como todo
adquirente razonablemente precavido y prudente, y si no lo ha hecho, no ha
actuado diligentemente y por consiguiente carece de buena fe necesaria
para resultar protegido por el Registro, no pudiendo ser considerada como
diligencia normal la del adquirente que no se preocupa de examinar la
situación de la finca que pretende adquirir. Es posible que existan hechos

4
MURGA FERNÁNDEZ, JUAN PABLO “La configuración de la buena fe del tercero
hipotecario”, Ed. Tirant Online, 4050811.
5
GORDILLO CAÑAS, ANTONIO “El principio de fe pública registral” (I). Ed. Vlex
págs.509-655
muy evidentes que sean contradictorios con lo que consta en el Registro,
pero habría que preguntarse qué sucede cuando los hechos consisten en
meros indicios, sobre todo si éstos no son de entidad suficiente para
provocar una fundada sospecha. La solución según Gordillo Cañas, consiste
en una tarea que ha de confiarse a la prudencia del Juez.
Los autores han planteado la cuestión de la duda en relación a la buena fe,
llegando a afirmar algunos la irrelevancia de la duda. Otros, sin embargo,
afirman que, en principio, la duda impide la buena fe, pero con matices:
impide la buena fe no todo atisbo o asomo de duda, sino la duda razonable
y fundada. Además, la duda puede ser superada con el empleo de medios al
alcance de la normal diligencia. En cualquier caso, como la apreciación de la
buena fe, es una cuestión que debe confiarse también a la apreciación
prudente del Juez.

Valoración crítica de la Sentencia de 12.01.2015 del Tribunal Supremo

Centrando la cuestión en el principio de buena fe registral (art. 34 de la

Ley Hipotecaria), discrepo de las argumentaciones y razonamientos
tanto de la Sentencia de Primera Instancia como de la casación, y que
sirven de base para la conclusión a la que llegan.
Es importante destacar un antecedente significativo del caso: según
indicaba la actora en la demanda, el servicio ferroviario estuvo en
funcionamiento hasta que se solicitó su desmantelamiento en el año 1998,
fecha en que se llevó a cabo la desafectación expresa de la finca, y su
correspondiente incorporación, como bien de naturaleza patrimonial, al
inventario de Adif. En consecuencia, en 1996, cuando se le cede el remate
a la entidad Lubrima S.A. y adquiere la finca, ésta aún no había sido objeto
de desafectación expresa. Concretamente, en Mayo de 1998, Renfe
solicitaba al Ministerio de Fomento el levantamiento de las instalaciones y el
cierre de la línea férrea, y poco después, en Diciembre de 1998, Lubrima
solicitó al Ministerio de Fomento la reversión de la finca, por lo que es
evidente que en ese momento (año 1998) conocía que la finca había sido
objeto de expropiación. Pero ¿conoció o pudo conocerlo antes,
concretamente en el momento de la adquisición de la finca en el año 1996?
Entendemos que hay un hecho o dato cierto y objetivo: cuando Lubrima
S.A. adquiere la finca mediante una cesión de remate (1996), aquélla aún
no ha sido desmantelada, pues el levantamiento de las instalaciones no se
solicita hasta el año 1998, de forma que las vías e instalaciones existen en
la finca cuando Lubrima SA la adquiere, por lo que en ese momento pudo
constatar, con un mínimo de diligencia, mediante una simple inspección del
terreno, que éste estaba ocupado o que al menos había alguna situación
posesoria o pudiera existir otro titular sobre la finca, de forma que pudo
comprobar la posible discordancia entre la información registral y la
realidad.
Si bien la Sentencia de la Audiencia Provincial no entra a valorar si había
existido o no buena fe por la adquirente, no necesitando abordar esta
cuestión por considerar que la finca tenía naturaleza de dominio público y
estaba fuera del comercio, lo cierto es que aporta una puntualización
significativa cuando afirma que se mantuvieron las instalaciones en la finca
y “no se produjo un claro abandono de esa afectación al servicio público con
la suficiente significación como para entender que los terrenos habían
perdido su carácter demanial”.
La Sentencia de Primera Instancia parece justificar la concurrencia del
requisito de la buena fe de la adquirente en la presunción iuris tantum, al
considerar que nada se había probado respecto a que conociera que la finca
que adquiría había sido objeto de expropiación, añadiendo que no podía
deducirse la existencia de mala fe por el mero hecho de haber solicitado la
reversión de la finca, y sin que se hubiera practicado ninguna prueba que
permitiera considerar que al momento de la adquisición tuviera
conocimiento de que la finca había sido expropiada.
La Sentencia de casación hace referencia a las dos líneas de configuración
de la buena fe en el proceso adquisitivo: por un lado, la psicológica
(creencia de que el titular registral es el verdadero dueño, de forma que el
equivocado conocimiento de la realidad no desvirtúa la protección registral),
y por otro lado la configuración ética (que exige una actuación diligente en
la que no es suficiente padecer cualquier tipo de error sino sólo el
excusable), decantándose claramente la Sentencia, conforme a la reciente
Jurisprudencia, a favor de esta última configuración ética de la buena fe.
Conforme a esta configuración ética, plantea la Sentencia el grado de
diligencia exigible que hubiera permitido a la adquirente salir del error o
desconocimiento de la realidad, llegando a la conclusión de que la carga
básica de la diligencia exigible al adquirente no puede medirse en este
caso con relación a cualquier posesión o indicio, sino que sólo pude hacerse
respecto a una situación posesoria clara y manifiesta que contradiga o
ponga en seria duda la exactitud de la información registral, llegando a
afirmar que “el hecho de que la antigua vía del tren estuviera aún en la
finca, sin funcionamiento o explotación alguna, no exterioriza una posesión
en concepto de dueño…..”
Es este último razonamiento de la Sentencia el no que puedo compartir, o al
menos poner en duda, pues parece que se aparta de la configuración ética
de la buena fe expuesta en el presente trabajo, por cuanto la Sentencia no
exige un grado de diligencia que considero debería esperarse por parte del
adquirente que en este caso ha obrado de dos maneras posibles: o bien no
ha visitado la finca para comprobar su estado físico, o bien la ha visitado
habiendo comprobado que al menos existían pruebas de su ocupación. La
primera actuación comportaría una falta de diligencia por no adoptar una
actuación conforme a criterios o pautas de comportamiento que resulten
socialmente aceptados, mientras que la segunda comportaría mala fe,
implicando ambos modos de proceder causas de inaplicación de la
presunción de buena fe del art. 34 de la Ley Hipotecaria. En cualquier
caso, no puede compartirse que la existencia de una vía de tren en una
finca no exteriorice una posesión clara, ni que no ponga en seria duda la
exactitud de la información registral. Si estoy interesado en adquirir esa
finca, y tomo la precaución de visitarla y veo que por la misma discurre una
vía de tren, o bien no la compro o bien intento averiguar y aclarar toda
duda antes de comprarla.
En línea con esta última consideración, también parece no estar la
Sentencia en total consonancia con otras Sentencias respecto a la
configuración ética de la buena fe, como por ejemplo la del 5.3.2013 del
Tribunal Supremo, que a su vez hace referencia a las de 18.2.20056 que
afirma que “la buena fe no solo significa el desconocimiento total de la
inexactitud registral, sino también la ausencia de posibilidad de conocer la
exactitud”; la de 7.12.2004: “no se actúa de buena fe cuando se desconoce
lo que con la exigible diligencia normal o adecuada al caso se debería haber
conocido (….) un fundado estado de duda en el adquirente sobre si la
titularidad del derecho que se le enajenó correspondía a su transmitente en
la forma que proclama el asiento registral, elimina la buena fe”.

6
Sentencia del Tribunal Supremo de 15 de marzo de 2013, Sala Primera, nº
recuso 1662/2010.