El conflicto de Airbnb aterriza sobre Madrid (1ª parte)

A finales de diciembre, el gobierno de Cristina Cifuentes presentaba un borrador de

decreto para regular los apartamentos turísticos y las viviendas de uso turístico
(VUT) en la Comunidad de Madrid. Este borrador no introducía ninguna
modificación sustancial en la regulación previa, basada en un laxo “todo vale”. Y es
que para el PP de Cifuentes ‘el problema de Airbnb’ se reduce al alquiler de pisos sin
calefacción, agua caliente o extintor, dejando a un lado los principales problemas que
genera este tipo de hospedaje: el texto no incide en los problemas provocados por la
turistificación ni tampoco en la crisis de la vivienda que azota la región. Además, se
desmarca del tipo de regulaciones que se están implementando en otras ciudades
globales, mucho más garantistas en relación con los derechos habitacionales de la
ciudadanía.
El decreto de Cifuentes
El espíritu de este nuevo decreto puede resumirse en dos trazos: poner barreras a los
particulares que realizan esta actividad de manera puntual -cuyas acciones se
enmarcan en el ámbito de la economía colaborativa- mientras se facilita que empresas
y grandes propietarios se beneficien del negocio de las VUT. Para éstos últimos
Airbnb genera nuevas posibilidades de negocio en la medida que permite extraer
rentas del suelo, nuevos “rent gaps” que no requieren inversión en las viviendas. Sólo
hay que echar a los inquilinos, algo sencillo gracias a la reforma de la Ley de
Arrendamientos Urbanos (LAU, 2013), introducir la vivienda en la plataforma
Airbnb y esperar a la revalorización del alquiler. El decreto de la Comunidad de
Madrid facilita que se sustituya vivienda residencial por VUT, incluso sin un acuerdo
unánime de las juntas de propietarios. Está diseñado para ampliar las rentas
inmobiliarias de los grandes tenedores de vivienda y allanar el terreno para la
especulación urbanística. Los efectos de esta regulación reforzarán las dinámicas
actuales: subida del precio de los alquileres, intensificación de la burbuja inmobiliaria
y un nuevo ciclo de expulsiones vecinales –el éxodo de todos aquellos que no pueden
afrontar el alquiler y se ven forzados a mudarse de barrio-.
Protestas contra Airbnb
Si bien las movilizaciones contra Airbnb y las VUT no han tenido en Madrid el
alcance de otras ciudades, durante el 2017 colectivos como Lavapiés ¿Dónde Vas? o
la Asociación Vecinal del Barrio de Las Letras denunciaron más de 400 VUT ilegales
en el centro de la ciudad. Una protesta que ahora comienza una nueva fase.
Colectivos de diversos ámbitos como la Federación Regional de Asociaciones de
Vecinos de Madrid, la Plataforma de Afectados por la Hipoteca, el Sindicato de
Inquilinas e Inquilinos de Madrid, Ecologistas en Acción y Lavapiés ¿Dónde Vas?
están planteándose acciones conjuntas para abordar el problema. Una acción decidida
que apostase por la prohibición de todas las VUT de tipo profesional, solicitando al
Ayuntamiento transparencia y participación en el proceso de reglamentación turística,
podría ser un buen punto de partida.
Cada vez es mayor el número de colectivos sociales y vecinales que se movilizan en
torno a la problemática de las VUT en la ciudad, y es más que probable que estas
acciones ganen fuerza durante los próximos meses. Si sucede como en el resto de
ciudades, estos colectivos no tendrán dificultades para incluir sus reivindicaciones y
demandas en la agenda política. Las protestas contra la turistización y los abusos de
Airbnb generan una atención considerable, suelen contar con abundante cobertura
mediática y apoyo ciudadano, de hecho, estas coordinadoras de colectivos han
llegado a convertirse en actores políticos fundamentales en diferentes municipios
-como la Asamblea de Barrios por un Turismo Sostenible, reconocida por el
Ayuntamiento de Barcelona-.
La regulación del Ayuntamiento de Madrid
El pasado mes de diciembre Manuela Carmena anunciaba que el Ayuntamiento
madrileño también iba a regular la situación de las VUT en la ciudad. Una jugada
arriesgada, ya que el Ayuntamiento tiene escasas competencias para ello. Además, es
más que probable que el Partido Popular de Cifuentes lleve a los tribunales cualquier
intento de regulación por parte del Ayuntamiento. No obstante, estamos ante una
oportunidad política que permitiría al Ayuntamiento recuperar parte de la confianza
perdida durante las últimas semanas (las polémicas en torno a Chamartín, la
aprobación del Plan Económico Financiero). Una actitud pasiva por parte del
Ayuntamiento (como ha sucedido hasta ahora con las denuncias masivas de VUT
ilegales) podría generar demasiados costes políticos para Ahora Madrid.
En ciudades como San Francisco, Airbnb se ha convertido en el principal tema de
campaña en las elecciones locales. Al igual que en otras ciudades, las posturas
restrictivas con la plataforma han sido las que mayor apoyo electoral han obtenido.
Airbnb no es la causa de los procesos de turistización ni de la crisis de vivienda, pero
influye en ambos, lo que ha convertido a la plataforma en el principal objeto de
debate sobre turismo y vivienda. Las posiciones políticas que ponen límites a Airbnb
se presentan como aquellas que reducen las externalidades negativas del turismo y de
la crisis habitacional, sin que ello signifique que se regule contra la burbuja
inmobiliaria, se invierta en vivienda pública o se pongan límites al turismo. Sin
embargo, son un paso significativo en una buena dirección. Para el Ayuntamiento de
Madrid la oportunidad política es importante, ya que puede ser el actor que instaure
una nueva regulación en la ciudad y deje obsoleto el decreto del PP.
¿Qué tiene el Ayuntamiento de Madrid que no tiene nadie?
El Plan General de Ordenación Urbana de Madrid (PGOUM) establece que toda VUT
en el Distrito Centro de la ciudad debe contar con acceso independiente a la vivienda.
¿Cuántas ofertas en Airbnb tienen acceso independiente? ¿Cinco, diez, ninguna?
Prácticamente casi el 100% de las ofertas de Airbnb en Distrito Centro no tienen
acceso independiente, por tanto, el grueso de los alojamientos resultaría “de facto”
ilegal. Hay que tener en cuenta que más del 50% de las ofertas de Airbnb en Madrid
se encuentran en Distrito Centro (Tabla 1), y que las ofertas de este distrito suponen
casi un 55% de todos los beneficios que genera Airbnb en la ciudad. Hablamos de un
montante anual que rondaría los 13 millones de euros (Tabla 2). Lo cierto es que
Airbnb tiene su principal fuente de rentabilidad en un distrito cuyas VUT violan el
PGOUM. Con un poco de voluntad política, el Ayuntamiento podría sancionarlas y
cerrarlas, limitando el grave problema de la turistificación.
Tabla 1: Distribución de las ofertas de Airbnb por distritos
Distrito Ofertas Porcentaje
 en
de ofertas
Airbnb
Centro 6.780 50.84 %
Chamberí 960 7.20 %
Salamanca 883 6.62 %
Arganzuela 793 5.95 %
Tetuán 464 3.48 %
Moncloa –
450 3.37 %
Aravaca
Retiro 439 3.29 %
Latina 379 2.84 %
Chamartín 361 2.71 %
Carabanchel 358 2.68 %
Ciudad
309 2.32 %
Lineal
Puente de
222 1.66 %
Vallecas
Hortaleza 186 1.39 %
Fuencarral –
170 1.27 %
El Pardo
Usera 145 1.09 %
Barajas 81 0.61 %
San Blas –
118 0.88 %
Canillejas
Villaverde 83 0.62 %
Moratalaz 74 0.55 %
Villa de
46 0.34 %
Vallecas
Vicálvaro 34 0.25 %
Total 13.335 100.00
Fuente: InsideAirbnb
Tabla 2: ingresos y beneficios de Airbnb en Madrid
Distrito Resto de
Total Madrid
Centro distritos
Ingresos a
través de 106.239.424 € 87.923.067 € 194.162.491 €
Airbnb
Beneficios
de Airbnb 12.748.731 € 10.550.768 € 23.299.499 €
*
Porcentaje 54.71676 % 45.28324 % 100%
Fuente: InsideAirbnb
* Las tarifas de servicio de Airbnb varían entre el 10% y el 15% del precio del
hospedaje, aunque pueden ser superiores. Para calcular los beneficios de Airbnb, se
ha estimando una tarifa de servicio del 12%.
Si bien el Ayuntamiento es inicialmente una institución sin competencias en las VUT,
el Plan General lo convierte en un actor clave y determinante en el futuro de las
viviendas turísticas de la ciudad. Y es por pura casualidad. Pues lo cierto es que ni
Amsterdam ni Nueva York contaron una legislación como la del Plan General para
negociar sus regulaciones. Un verdadero as en la manga. Con todo, no está nada claro
que el Ayuntamiento vaya a hacer uso del Plan General para regular esta cuestión.
Principalmente porque ello obligaría al Ayuntamiento a adoptar una posición de
confrontación con Airbnb y el gobierno de Cifuentes -una forma de hacer política
contraria a las tendencias gobernistas del equipo de Carmena-.
La posición del Ayuntamiento respecto a Airbnb tendría que ser clara. Airbnb debería
encargarse de controlar que no se superen los 90 días para las ofertas de hospedaje
propias de la economía colaborativa (P2P), velando por que sólo se anuncien VUT
profesionales con licencia. El resto de oferta tendría que ser eliminada. Este
mecanismo reduce los costes de inspección y control, que si no recaerían en el
Ayuntamiento -en Barcelona, por ejemplo, han tenido que contratar a 80 personas
para ello-. Por otro lado, Madrid tampoco se estaría inventando nada nuevo, ya que
en la ciudad de San Francisco es la plataforma la que se encarga de todo el proceso.
Conseguir que Airbnb colabore con el cumplimiento de la normativa tiene que ser un
objetivo del Ayuntamiento, quien en caso contrario podría cerrar de inmediato la
mayoría de ofertas de Centro. Es decir, un 50.84% del total: unos 13 millones de
euros de beneficios para la plataforma.
Hasta qué punto el Ayuntamiento está dispuesto a hacer uso del Plan General para
impulsar un nuevo tipo de regulación sigue siendo una incógnita. Poco se sabe de los
planes reales del consistorio, sólo que está preparando una interpretación del Plan
Especial sin participación ciudadana y con escasa transparencia. Pero lo que sí parece
claro es que el Ayuntamiento va a intentar situarse como un actor clave en la
regulación. Principalmente porque ya ha propuesto su propio modelo: un “modelo
híbrido” que distingue entre hospedaje P2P a 90 días, propio de la economía
colaborativa, y hospedaje de VUT de tipo profesional (alquiler los 365 días del año).
Esta distinción entraña tantas posibilidades como problemas. Lo analizaremos en la
segunda parte de este artículo.