SBLC-059-D

ASUNTO: solicitud de ajuste diagnósticos jurídicos para mejoras.

Estimada entidad.

Por medio de la presente solicitamos a ustedes el ajuste del actual formato der
DIAGNOSTICO JURIDICO que estamos manejando para el proyecto , esto en cuestión que
algunos capítulos del mismo son innecesarios debido a que se tratan de mejoras
(Construcciones, especies o cultivos) ubicados dentro de una zona de terreno , el cual se
encuentra en posesión de un particular, sin que este tenga un título o folio de matrícula a
nombre del mismo , por cual solo se le considera como un poseedor de mejoras el cual solo
posee la tenencia de las mismas.

Esto debido al cambio ejecutado por el profesional de la Gobernación ha generado demoras

en la gestión predial en la consecución de documentos en muchas veces imposibles de
conseguir y en otros documentos que solo deben aplicar a particulares que tengan un título
debidamente inscrito en un folio de matrícula lo cual en caso de afectación por cualquier
proyecto vial este se consigna en un documento diferente denominado ESTUDIO DE
TITULOS.

El motivo de realizar un DIAGNOSTICO JURIDICO y no un ESTUDIO DE TITULOS, es y

manteniendo la redundancia a que no hay títulos legítimamente constituidos para estudiar.

En procesos prediales realizados por el Instituto Nacional de Vías – INVIAS, ellos

manejan un formato mucho más simplificado, en donde se consignan capítulos
aplicables a los poseedores de mejoras o denominados “MEJORATARIOS”.

Lo que realmente necesitamos determinar la posesión de estas mejoras es si el

actual poseedor que se encuentra en terreno ostenta la condición de tenedor de las
mejoras son los documentos entregados por el poseedor, en algunos caso un
documento privado de compraventa (El cual es un documento NO valido para
generar tradición ya que no cumple con la respectiva identificación de un folio
asociado) y en caso de no existir el mismo, una DECLARACION EXTRAPROCESO
que emite el mismo Poseedor en donde declara estar en posesión de las mejoras y
el tiempo de tenencia de las mismas.

Aclarando que en estos casos solo compramos lo que se encuentra “SOBRE” el

terreno ya no pagaríamos al poseedor el valor del terreno ocupado o en tenencia.

A continuación, procedemos a analizar cada uno de los capítulos que tiene el

actual formato exigido por el profesional de gobernación y la pertinencia de existir
o no dicho capitulo.

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1. IDENTIFICACION DEL TITULAR.

Primeramente, deberíamos hablar de “IDENTIFICACION DEL PROPIETARIO DE

LA MEJORA” debido a que el término “TITULAR” refiere a una persona natural o
jurídica debidamente inscrito en el folio de matrícula, en nuestro caso el propietario
de mejoras no tiene ningún folio de matrícula a su nombre por lo cual no debería
aplicar como se encuentra redactado.

2. IDENTIFICACION DE LAS MEJORAS

Se menciona la ubicación (municipio, departamento, vereda), al igual que las

abscisas en donde se encuentran las mejoras afectadas.

AREAS:

Área de terreno total: Ante la imposibilidad de verificar

Ficha Predial xxxxxx la información contenida en el documento ya que
jurídicamente no es un AREA de terreno jurídicamente
hablando, deberíamos hablar de “AREA QUE OCUPAN
LAS MEJORAS”
Área de terreno requerida: Podemos describir el área
necesaria para el proyecto vial que se afecta
Área Construida: en caso de existir construcciones, la
respectiva área construida sobre el terreno el cual no es
propietario.
Área restante del predio: al no haber un título asociado
y al no estar comprando un área específica, no EXISTE
segregación jurídicamente hablando, por lo cual no hay
área restante de la misma.
En caso que el poseedor este ubicado sobre un predio
de un tercero que posee un folio de matrícula, esta área
ya está dentro del área de compra del PREDIO
mencionado.
Documento Privado de Área que aparece en el documento o en la declaración
Compraventa de fecha 15 “si la hubiere” , esto a manera de información ya que
de abril de 2002. campo se mencionó anteriormente, no hay adquisición
de terreno en estos casos.

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IGAC Área del IGAC, en concordancia con lo dicho
anteriormente, no es necesaria la identificación de esta
área, la que generalmente está asociada a un predio
de mayor extensión en donde se encuentra ubicada la
mejora.

LINDEROS:

Los linderos generales en caso de existir dentro del documento privado o

declaración estos se colocan a manera de información.

Podemos tener unos “LINDEROS ESPECIFICOS” los cuales son identificados en la

ficha predial correspondiente el cual refieren al área necesaria.

Secuencia de Áreas: La secuencia de áreas es una información que se debe sacar

directamente de las escrituras que se encuentran descritas en las anotaciones del
respectivo folio de matrícula, en nuestro caso no tenemos el poseedor no tiene folio
de matrícula por lo cual este campo solo debe aplicar para los PROPIETARIOS DE
PREDIOS los cuales tienen su propio formato denominado ESTUDIO DE TITULOS.

3. DE LA TRADICION

La tradición es un término jurídico que ostentan los propietarios de predios, cuando

un privado le vende a otro privado, o este simplemente “HEREDA” las mejoras de
un familiar, esto NO lo podemos considerar tradición, ya que solo consideramos
tradición lo descrito dentro de las ANOTACIONES de los folios de matrícula.

4. SITUACION JURIDICA DEL PREDIO

En este caso el termino PREDIO se debería omitir o cambiar por SITUACION

JURIDICA DE LAS MEJORAS, lo cual es lo analizado en el documento privado de
compra o la declaración extra proceso suministrada por el POSEEDOR DE
MEJORAS,

De la titularidad del predio

En concordancia con lo anterior no podemos hablar de TITULARIDAD solo de

TENENCIA o POSESION.

5. GRAVAMENES Y LIMITACIONES

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Los gravámenes y Limitaciones son actos debidamente inscritos en un folio de Matrícula,
por lo que las MEJORAS objeto de nuestra compra no poseen estas limitaciones. Por lo
cual no aplica.

DE LA CAPACIDAD Y LIBERTAD DE ENAJENACIÓN:

Hablar de Enajenación dentro de un MEJORATARIO es un concepto que no aplica, ya que

solo un PROPIETARIO legalmente constituido pude ENAJENAR un predio, por lo cual
debemos hablar de la adquisición o compra de mejoras.

DE EXISTENCIA O NO DE LICENCIA URBANÍSTICA, URBANIZACIÓN,

PARCELACIÓN, SUBDIVISIÓN, CONSTRUCCIÓN, INTERVENCIÓN O DE ESPACIO
PÚBLICO Y ÁREA MÍNIMA DESARROLLABLE:

Por el mismo origen de los POSEEDORES que son particulares que se radican dentro de
una zona de terreno la cual NO es de su propiedad, ninguna oficina de planeación emitirá
NUNCA una licencia de construcción, porque este es un Concepto que solo es emitido a un
PROPIETARIO DE PREDIOS que va asociado al folio de matrícula correspondiente. En
otras palabras, las mejoras han sido construidas de manera informal.

DE CERTIFICACIÓN NORMA DE USO DE SUELO:

Como no estamos adquiriendo terreno sino lo ubicado “SOBRE” el mismo, la norma de uso
del suelo no es necesaria, adicional solo se la entregan a alguien que tenga un folio de
matrícula con una escritura debidamente registrada y con un impuesto predial debidamente
cancelado ante la secretaria de hacienda del respectivo municipio, lo cual son condiciones
que no tiene NINGUN POSEEDOR DE MEJORAS.

AREA DE DERECHO DE VIA

En concordancia con lo anterior le derecho de vía se le debe identificar a un PROPIETARIO

DE PREDIOS no a un POSEEDOR DE MEJORAS, ya que su tenencia no se basa en una
adjudicación de baldíos.

6. CONCEPTO JURÍDICO

Lo determinado por lo que conceptúe el Abogado Predial.

7. RECOMENDACIONES

Lo determinado por lo que conceptúe el Abogado Predial.

8. DOCUMENTOS ESTUDIADOS

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- Los Documentos que hacen parte del diagnóstico (Ficha Predial, Documento
privado o declaración, etc…)

A continuación, listamos lo que deberíamos concertar respecto al formato de

DIAGNOSTICO JURIDICO y colocamos un ejemplo del mismo.

1. IDENTIFICACION DEL TITULAR.

2. IDENTIFICACION DE LAS MEJORAS
a. Área Ocupada por las mejoras.
b. Área Construida.
c. Área del documento privado o declaración.
3. LINDEROS GENERALES Y ESPECIFICOS.
4. SITUACION JURIDICA DE LAS MEJORAS REQUERIDAS
5. CONCEPTO JURIDICO
6. RECOMENDACIONES
7. DOCUMENTOS ESTUDIADOS.

Adicionalmente y a manera de concertación incluimos un formato de

DIAGNOSTICO JURIDICO que en otros procesos ha manejado el Instituto Nacional
de Vías – INVIAS. Aclaramos que, en algunos casos, se pedía una declaración de
la personería, o junta de acción comunal, lo necesario para reforzar que el
POSEEDOR DE MEJORAS si está radicado en las mismas con anterioridad.

Por lo cual pedimos a la entidad de la forma que considere pertinente bien sea por
mesa de trabajo u otro mecanismo, para podernos de acuerdo principalmente en
los CONCEPTOS entre PROPIETARIO Y MEJORATARIO, el alcance y
consideraciones JURIDICAS que tienen los mismos, y por supuesto el formato de
DIAGNOSTICO JURIDICO que nos ocupa. Lo visto hasta el momento es que
estamos igualando los conceptos que se tienen sobre ESTUDIO DE TITULOS y
DIAGNOSTICO JURIDICO.

Todo lo descrito anteriormente es sin ánimo de establecer controversias, por el

contrario, es para llegar a un común acuerdo y poder avanzar en esta fase final de
la identificación de las afectaciones y poder llegar a feliz término con las
adquisiciones de Mejoras y Enajenaciones de las franjas afectadas.

Cordialmente …

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