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INFORME DE VALUACION # 2017-9489-CAAB-Rev0

PERITO VALUADOR REPEV CESAR ARROYO BURGA SRL

Resolucion Superintendencia de Banca, Seguros y AFP : SBS No 376-2015, RUC 20530227660

Email: informes@cesararroyoburga.com ; Web: www.cesararroyoburga.com ; Fijo 073-621995; Cel. 949783840 ; RPM #

949783840

Garanta
INFORME DE VALUACION DE UN INMUEBLE A VALOR DE VENTA EN EL MERCADO

PROPIETARIO: MEZYMOL INVERSIONES S.A.C

CLIENTE: Maria Alejandra Paredes Tineo

SOLICITANTE: Banco de Crdito del Per.

Habilitacin Urbana Villa California Mz. P Lote 1; Distrito de Castilla, Provincia y

UBICACIN: Departamento de Piura.

Direccin Registral: Habilitacin Urbana Villa California Mz. P Lote 1; Distrito de Castilla, Provincia y Departamento de Piura.

Direccin Autovaluo: Urb. Villa California - Av. Grau - Ca.2, Mz. P Lt. 01; Distrito de Castilla, Provincia y Departamento de Piura.

Direccin In Situ: Mz. P Lote 01 Urb Villa California; Distrito de Castilla, Provincia y Departamento de Piura.

INMUEBLE: Casa- Habitacin

FECHA DE VALUACION : 31 de Enero del 2017 tc S/. 3.40

VALOR DEL TERRENO US$/ 10,800.00 S/. 36,720.00

VALOR DE RECONSTRUCCION US$/ 20,960.00 S/. 71,264.00

VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE US$/ 31,760.00 S/. 107,984.00

VALOR DE REALIZACION US$/ 25,408.00 S/. 86,387.20

DECLARATORIA DE FABRICA Si

% FABRICA INSCRITA: 100%

CARGAS Y/O GRAVAMENES No

PERITO: CESAR ARROYO BURGA SRL , SBS No 376-2015

Habilitacin Vigente en la Superintendencia de Banca y Seguros hasta el 19 de Enero del 2018

El presente Informe de Valuacin es confidencial , solo de uso para quien lo ha solicitado.

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INFORME DE VALUACION DE INMUEBLE: Casa- Habitacin

A VALOR DE VENTA EN EL MERCADO

MEMORIA DESCRIPTIVA

1.- NOMBRE DEL PROPIETARIO O POSESIONARIO:

Propietario :
MEZYMOL INVERSIONES S.A.C
Segn Partida Registral:
Partida N11096210 del Registro de la Propiedad Inmueble SUNARP- Superintendencia Nacional de los Registros Pblicos. Sede
Piura. Oficina Registral Piura.

2.- OBJETO DE LA TASACION:

Finalidad :

La Finalidad de la presente valuacin es el determinar el valor comercial y de Realizacin inmediata en el Mercado del predio

Instrucciones Recibidas:

Recibimos instrucciones de Banco de Crdito del Per. ,para valuar este inmueble con fines financieros.

Detalle de la Labor Realizada

Actualmente el inmueble se encuentra culminado y sin uso

Se nos permiti el ingreso al interior del inmueble para realizar la visita respectiva asimismo brindaron todas las facilidades del caso
para poder inspeccionar cada ambiente de la edificacin. Se cont con la documentacin mnima necesaria para poder realizar el
Informe de Valuacin. Dicha Documentacin se encuentra en custodia del Cliente.

3.- METODOLOGIA EMPLEADA

El objeto de la presente valuacin es el determinar el valor comercial y de Realizacin en el Mercado del Bien de acuerdo al
Reglamento Nacional de Tasaciones del Peru, R.M No 172-2016 - Vivienda . Y la resolucin SBS No 11356-2,008 para la
determinacion del valor de realizacion y de mercado.

4.- FECHA A LA CUAL ESTA REFERIDA LA VALUACION:

La presente Valuacin esta referida a las condiciones en las que se encontr el Predio en la Inspeccin Ocular
realizada el: 31 de Enero del 2017

5.- UBICACION:
El inmueble materia de la presente valuacin se halla ubicado:

Habilitacin Urbana Villa California Mz. P Lote 1; Distrito de Castilla, Provincia y Departamento de Piura.

6.-.- DEL TERRENO ( LINDEROS- PERIMETRO, AREA, ZONIFICACION, USO ACTUAL)

Linderos y Medidas Perimtricas: Segn indicado en partida registral que se adjunta.

Por el frente con Calle 2, con 6.00 ml

Por el fondo con Lote 30, con 6.00 ml

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Por la izquierda con Lote 2, con 12.00 ml

Por la derecha con Pasaje C, con 12.00 ml
Permetro 36.00 ml
rea del Terreno: 72.00 m2 (Segn lo indicado en la Partida registral)
Zonificacin : Residencial media Densidad
Uso actual del predio: Casa- Habitacin

7.- ANTIGUEDAD DE LA CONSTRUCCION: nuevo

8.- ESTADO DE CONSERVACION:

Para determinar el estado de conservacin de la edificacin, se ha considerado los siguientes criterios :

MUY BUENO: Para las construcciones terminadas que reciben mantenimiento y que no presentan deterioro
alguno.
BUENO: Para las construcciones terminadas que reciben mantenimiento permanente y slo tienen muy ligeros
deterioros en los acabados debido al uso normal.

REGULAR: Para las construcciones que reciben mantenimiento espordico y cuya estructura no tiene deterioro, o
si los tiene , no la compromete y es subsanable; o que los acabados o instalaciones tienen deterioros visibles
debido al uso normal.

MALO : Para las construcciones que no reciben mantenimiento regular , cuya estructura acusa deterioros que la
comprometen aunque sin peligro de desplome y que los acabados e instalaciones tienen visibles desperfectos.

MUY MALO: Para las construcciones en que la estructura presenta un deterioro tal que hace presumir su colapso
y cuyo nico valor es de los materiales recuperables. En este ltimo caso no se valoriza la edificacin.

La edificacin presenta un estado de conservacin : Muy bueno

9.- INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS QUE AFECTEN EL PREDIO

El Entorno cuenta con los servicios pblicos de agua, desage , alumbrado pblico, energa elctrica y lneas telefnicas, as como
con pistas pavimentadas y veredas.

10.- CARACTERISTICAS DEL ENTORNO DEL PREDIO

El terreno se encuentra situado en una zona Urbana. Se ubica a la altura de la entrada principal

Se ha verificado el entorno donde est ubicado el inmueble a fin de determinar los valores comerciales de compra y venta de
inmuebles de caractersticas similares.

El entorno es una Urbanizacin con obras de infraestructura urbana completas, existen viviendas, parques cercanos y no esta cerca
a Ros , Lagos, acantilados y/o Mar

11- DESCRIPCION DE LA DISTRIBUCCION DE LAS PLANTAS:

El inmueble materia de la Valuacin una vez terminado tendr la siguiente distribucin:

1er Piso: ambiente amplio destinado a : Sala, comedor, kitchenette; dos dormitorios; un bao completo y patio -
lavandera.

No cuenta con Stanos

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12.- DESCRIPCION DE LA EDIFICACION (Materiales predominantes y acabados):

Una vez terminado tendra las siguientes caracteristicas
Cimentacin Cimientos corridos de concreto ciclpeo
Estructura Vigas y columnas de concreto armado para los muros .
Muros muros de ladrillo de arcilla
Techos techo aligerado horizontal.
Pisos cermico, cemento pulido
Puertas y puerta principal de madera maciza, interiores de madera contraplacada. Ventanas de vidrio
Ventanas crudo en sistema directo.
Revestimientos tarrajeo frotachado y pintura lavable.
Baos aparatos en proceso de instalacin, enchapes cermicos en pisos y paredes
Instalaciones empotradas monofsicas , conectadas a la red publica
Elctricas
Instalaciones cuenta con instalaciones de agua y desage conectados a la red publica
Sanitarias
La Fabrica si se encuentra inscrita en la Partida Registral

Numero de Pisos: 1 Numero de Stanos: 0

Diseada para ( Pisos): 2

13.- SERVIDUMBRES
No se conocen ni registran Servidumbres

14.- DEPRECIACION 0%

15.- ANALISIS DE LA DOCUMENTACION REGISTRAL, ASPECTO LEGAL Y GRAVAMENES

La informacin ha sido recabada de la Inspeccin Ocular y en base a los documentos de:
Partida N11096210 del Registro de la Propiedad Inmueble SUNARP- Superintendencia Nacional de los Registros Pblicos. Sede
Piura. Oficina Registral Piura.
Y de la Declaracin Jurada del Impuesto Predial
No existen Cargas tcnicas (Urbansticas) Inscritas en la partida registral.
No existe gravamen inscrito en la Partida registral.

16.- INVESTIGACION DE VALOR DE INMUEBLES DE REFERENCIA

Tipo Direccin Area Precio Contacto
Urb. Villa California Mz H lote 15. frente de la puerta AT. 72 m2 AC.
casa 240,000 soles #159906
principal de la urb. 120 m2

villa california Urb. Villa California Mz k lote 15 . Av Grau AT. 78 m2 AC. 947289971 /
Casa 100,000 soles
cuadra 17 45 m2 #945279732

Jorge Montero
terreno Urb. Villa california av. Grau cuadra 18. AT. 72 m2 40,000 soles
969802688

17.- OBSERVACIONES
Detalla aclaraciones, particularidades, otros

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Ninguna

Medidas de Proteccin contra incendios (detallar si cuenta con extintores, alarmas contra incendios, sensores de humo,
sealizacin, certificado INDECI, Conformidad de brigada)
No aplicable

Materiales inflamables (detallar si cuenta con: solventes, GLP, Productos qumicos, gas natural, combustible, telas, madera,
plstico, espuma, colchones)
No se observan materiales inflamables acumulados en malas condiciones.

18.- OPINION INTEGRAL DEL PERITO VALUADOR

Declaracin de independencia de criterio
La presente valuacin se ha efectuado con total independencia de criterio , aplicando las normas vigentes.

Vigencia de la valuacin
Vigencia de la valuacin : De no variar las condiciones del mercado , econmicas y otras que afecten el valor , as como de no surgir
imponderables . La valuacin podra tener una vigencia de 60 das.

Observaciones -Recomendaciones
Recomendamos Vigilancia permanente al Inmueble as como mantenimientos peridicos.
El Solicitante incluir las deducciones de su conocimiento a fin de obtener un Valor de Realizacin Final.
Se recomienda solicitar copia certificada actualizada de la inscripcin en Registros Pblicos, para verificar datos as como si existe
algn titulo pendiente de inscripcin.

Como la revisin de la edificacin se realiza en base a una inspeccin limitada, su resultado, es una opinin del estado de la
Edificacin de carcter orientativo. El perito no asume ninguna responsabilidad que pudiera derivarse de la toma de decisiones del
usuario o terceros con respecto a la calidad real del predio, dada la posible existencia de vicios ocultos que pudiera tener la
edificacin.

Se cont solamente con copias simples de los documentos sustentatorios, para realizar el presente informe de valuacin. Por lo cual
el Solicitante debe verificar la autenticidad de dichas copias simples con los Documentos Originales.

Las superficies utilizadas en la tasacin son obtenidas de las fuentes indicadas en la misma,, cuando se indica segn medidas,
corresponde a una medicin fsica para efectos de avaluo, sin que esto represente un levantamiento exacto, considerando las
variantes y hbitos de medicin existentes, por lo que su resultado nicamente se destina para fines de calculo de la tasacin.

La presente tasacion constituye un dictamen de valor para uso exclusivo del proposito expresado en la misma, por lo tanto carece de
validez si es utilizado para otros fines.

La probable existencia de gravmenes, reserva de dominio, adeudos fiscales o de cualquier otro tipo que pudieran afectar el bien
que se vala, que no hayan sido declarados por el solicitante y/o propietario del mismo , no sern de nuestra responsabilidad por
informacin omitida en la solicitud de tasacin.

VALUACION
1.0.- VALOR DE REPOSICION
1.1.- VALUACION DEL TERRENO ( VT ):
Considerando un Precio Unitario Comercial de : US $ 150 / m2

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(En funcin de la evaluacin de terrenos en la zona y alrededores y considerando la ubicacin, accesos de vas pblicas, seguridad
,etc.).
VT= Valor del Terreno = rea terreno x Valor unitario comercial considerado.

Valor Comercial Terreno= 72.00 m2 x US $ 150 /m2

= US$/ 10,800.00 = S/. 36,720.00

1.2.- VALUACION DE LAS EDIFICACIONES ( VE ):

rea construida:
Total rea construida 45.00 m2
Zona A1 45.00 Piso 1

Teniendo en cuenta los materiales predominantes y acabados se ha considerado un Precio Unitario de:
Zona A1 US$/ m2 410.00 Piso 1
Valor Nuevo de la Edificacin: Areas construidas x Precios Unitarios = US$/ 18,450.00
= S/. 62,730.00

VE= Valor Edificacin= rea Techada x Valor Unitario Construccin x Factor Depreciacin + construcciones complementarias

% depreciacin (De tablas, en funcin de tipo materiales predominantes y de la antigedad).

% Depreciacin F. D
Zona 1: 0.0% 100.0% Piso 1
VE= US$/ 18,450.00

1.3.- VALUACION DE OBRAS COMPLEMENTARIAS (VOC) ;

Descripcin Unidad Cantidad P.U US$/ Dep. % VOC US$/
Patio, cisterna, otros Glb 1.00 2,510.00 0% 2,510.00
Valor Nuevo de las Obras Complementarias US$/ 2,510.00 V0C= US$/ 2,510.00

1.4.- VALOR DE INSTALACIONES FIJAS Y PERMANENTES

VOF=US$/ 0.00

1.5.- VALOR DE RECONSTRUCCION US$/ 20,960.00

1.6.- VALOR DE REPOSICION DEL INMUEBLE

VR= VC= VT + VE + VOC + VOF
Valor Comercial del Terreno US$/. 10,800.00
Valor Comercial de la Edificacin US$/. 18,450.00
Valor Comercial de las Obras Complementarias US$/. 2,510.00

VALOR TOTAL REPOSICION US$/ 31,760.00 = S/. 107,984.00

1.7.- VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE (VC)

De acuerdo a la evaluacin de precios en el entorno el inmueble , se considera que el valor de reposicin calculado No refleja el
valor comercial a la fecha que tiene el inmueble en el mercado. Por lo que se aplicara factor de mejoramiento para llegar al mas
probable valor del Mercado. Salvo informacin mas cierta, precisa o actualizada y mejor criterio.

Fa= 1 VC = VR x Fa = US$/ 31,760.00

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1.8.- VALOR DE REALIZACION EN EL MERCADO
DEDUCIONES APLICABLES :
Las deducciones aplicables para el caso de realizacin del inmueble son:
Ajuste por entorno ( Para realizar el inmueble en un plazo de 60 das- partiendo de que la oferta es
mayor que la demanda para este tipo de inmuebles) 12.00%
Gastos por prdida o deterioro 4.00%
Gastos de valuacin p/ realizacin 0.50%
Depreciacin durante la ejecucin 1.50%
Gastos de mantenimiento 2.00%
Sub Total 20.00%
Total a deducir : 20.00% del Valor Comercial.

Valor de Realizacin del Inmueble en el Mercado ( VRM ): es el valor neto del Inmueble, que se esperara recuperar como
consecuencia de la eventual venta del bien , en la situacin como esta , descontando los castigos y cargos por los conceptos
indicados en el punto anterior.
Las deducciones aplicables son 20.00% del Valor Comercial . Luego :
Valor de realizacin = Valor Total Comercial x (100% - % deducciones aplicables )
VRM = USD $ / 25,408.00 = S/ 86,387.20

VISTAS FOTOGRAFICAS

Vista de Fachada Vista del Entorno

Vista de interiores del predio

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