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Derecho Privado III - Lectura - 3 PDF
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Contratos en
particular. Parte I
0
10 Compraventa y
Permuta
10.1 Compraventa
El Cdigo Civil y Comercial regula el contrato de compraventa en el captulo 1
del ttulo IV, en los arts. 1.123 a 1.171. En la Seccin 1a se establecen
disposiciones generales; en la Seccin 2a, reglas en relacin a la cosa vendida;
en la Seccin 3a, reglas vinculadas al precio. La Seccin 4a establece las
obligaciones a cargo del vendedor; la Seccin 5a, las obligaciones a cargo del
comprador. La Seccin 6a fija las pautas de la compraventa de cosas muebles.
La Seccin 7a regula algunas clusulas que pueden ser anexadas al contrato de
compraventa. Y la Seccin 8a regula el boleto de compraventa.
A partir del Ttulo IV del Libro III, el Cdigo Civil y Comercial de la Nacin
comienza con la regulacin de los contratos en particular. Esta regulacin de
cada tipo contractual no diferencia a aquellos contratos de consumo; esto es,
no hay una regulacin, por ejemplo, de la compraventa de consumo.
Esto es as ya que el Cdigo presenta una ruptura del tipo general. Entonces el
sistema funciona de la siguiente manera:
1
b) Si hay un contrato celebrado por adhesin, no hay
consentimiento sino adhesin. Se aplica el Ttulo II, Captulo
3, Seccin 2, artculos 984 y siguientes, dedicados a esos
vnculos.
c) Si hay un contrato de consumo, se aplica el Ttulo III. En este
caso no interesa si hay o no adhesin, ya que el elemento
que define la tipicidad son los elementos descriptos en el
artculo 1092. (Comisin para la elaboracin del proyecto de
Ley de reforma, actualizacin y unificacin de los Cdigos
Civil y Comercial de la Nacin, 2012, p. 136, recuperado de
http://goo.gl/rGbU0F).
10.1.1 Concepto
El art. 1.123 del Cdigo Civil y Comercial establece que hay compraventa
cuando una de las partes contratantes (llamada vendedor) se obliga a transferir
la propiedad de una cosa, y la otra parte (llamada comprador) se obliga a pagar
por ella un precio en dinero.1
b) Es consensual, porque produce todos sus efectos por el slo hecho del
consentimiento y sin necesidad de la entrega de la cosa o del precio.
1
Art. 1.123 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.
2
requisito de la transferencia del dominio, pero no del contrato en s, que
puede ser vlidamente celebrado en instrumento privado.2
d) Es oneroso.
2
Art. 1.184 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.
3
Ley 26.994 del 01 de octubre de 2014. Cdigo Civil y Comercial de la Nacin. Aprobacin.
Honorable Congreso de la Nacin Argentina.
4
Art. 1.127 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.
5
Art. 1.124 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.
3
La compraventa y el contrato de obra
Ahora bien, s se aplican las reglas del contrato de obra, que ms adelante
estudiaremos, si quien encarga la manufactura o produccin de las cosas tiene
tambin la obligacin de proporcionar una porcin substancial de los
materiales necesarios.
La cosa
El Cdigo regula los casos de cosa cierta que dej de existir, cosa futura y cosa
ajena en los artculos 1.130, 1.131 y 1.132, respectivamente:
6
Art. 1.123 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.
7
Art. 1.129 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina
4
forma proporcional. Asimismo, las partes pueden asumir expresamente
el riesgo de que la cosa deje de existir, ya sea porque haya perecido o
est daada, en cuyo caso el comprador no puede exigir el
cumplimiento del contrato.8
El precio
El precio es otro de los elementos del contrato de compraventa. Para que ste
ltimo quede legalmente configurado, es preciso que el precio rena las
siguientes caractersticas:
8
Art. 1.130 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.
9
Art. 1.131 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.
10
Art. 1.132 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.
11
Art. 1.008 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.
5
a) Debe ser en dinero: de lo contrario, no hay compraventa.
12
Art. 1.134 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.
6
10.1.4 Modalidades
El Cdigo Civil y Comercial, en su Seccin 6a, efecta una regulacin especial
para los casos de compraventa de cosas muebles, aclarando que dicha
regulacin no excluye la aplicacin de las reglas generales de la compraventa en
cuanto sean compatibles.
Precio:
Luego el Cdigo dispone que el vendedor sea quien asume los riesgos
del dao o prdida de las cosas.
Como regla general, se establecen plazos para dar certeza jurdica y para no
impedir o dificultar el trfico de modo permanente. Se dispone que puedan
establecerse por un plazo que no supere los 5 aos para las cosas inmuebles y
los 2 aos para las cosas muebles. En caso de que las partes opten por fijar un
plazo mayor, este se reduce al mximo legal de 5 o 2 aos de acuerdo con el
caso. Se trata de un plazo perentorio y que no puede ser prorrogado.
13
Art. 1.163 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.
14
Art. 1.164 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.
15
Art. 1.165 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.
8
La figura del boleto de compraventa fue incorporada al Cdigo
Civil por medio de la ley 17.711 a travs del artculo 1185 bis y
del agregado de una parte final al artculo 2355. La mencin en
esos dos artculos, sumada a las disposiciones de los arts. 1184 y
1185, ha provocado ros de tinta sobre la naturaleza jurdica de
esta figura jurdica. Hay quienes caracterizan a este acuerdo
como un precontrato. Desde esta perspectiva, el boleto de
compraventa inmobiliaria, celebrado mediante instrumento
privado no puede ser entendido como un contrato definitivo que
permite la transmisin o constitucin de un derecho real. Es
pues un antecontrato o acuerdo previo, o contrato
preparatorio, o precontrato que genera los efectos propios de
esos actos, pero de ninguna manera rene los requisitos
sustanciales que la ley privada exige. () La posicin que se ha
logrado imponer en doctrina es la que indica que el boleto de
compraventa importa un contrato en que las partes se obligan
vlidamente a celebrar un contrato de compraventa de
inmuebles. Este contrato del artculo 1185 es sin duda alguna un
contrato verdadero, firme, serio, definitivo y perfecto, pero no
como contrato de compraventa sino como contrato que obliga a
concluir el de compraventa (). Ello en alusin al rgimen del
Cdigo Civil derogado. En cuanto a la ley 26.994, no ha
esclarecido la cuestin de la naturaleza jurdica del boleto de
compraventa, pues no lo define ni determina sus alcances. En
cuanto a las consecuencias para las partes, podr recurrirse a lo
establecido en la parte general, especialmente lo previsto por el
art. 1018 (otorgamiento pendiente del instrumento). (Crovi,
2014, pp. 35-36).
9
comprador fuera a plazo, deber constituirse hipoteca en primer
grado sobre el bien, en garanta del saldo de precio. Aunque se
trata de una norma de tipo concursal, y el Anteproyecto
considera que este tipo de relaciones se rige por lo dispuesto en
el ordenamiento especfico, hemos entendido conveniente
mantener la norma en el Cdigo Civil por el valor histrico que
ella tiene. (Comisin para la elaboracin del proyecto de Ley de
reforma, actualizacin y unificacin de los Cdigos Civil y
Comercial de la Nacin, 2012, p. 142, recuperado de
http://goo.gl/rGbU0F).
b) Cuando el comprador pag un mnimo del 25% del precio antes de que
la cautelar fuera trabada.
16
Art. 1.170 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.
17
Art. 317 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.
10
oponibilidad si se trata de un comprador serio, en el sentido de
que ha pagado una parte del precio, ha tomado la posesin.
Inicialmente se protegi con mayor rigor la compra destinada a
vivienda, aunque luego el criterio se generaliz. Como
contrapartida, hay que prever que un boleto as protegido y
directamente oponible puede dar una herramienta para que el
deudor fabrique boletos en perjuicio de sus acreedores. () El
Proyecto ha adoptado una posicin amplia de cobertura a
compradores de buena fe, a quienes se les reconoce la
posibilidad de oponer sus derechos tanto frente a terceros como
frente al concurso o quiebra del vendedor. La buena fe se
presenta como un requisito imprescindible para invocar un
mejor derecho frente al tercerista. (Crovi, 2014, pp. 36-37).18
La consecuencia de ello es que el juez deba disponer que se otorgue a favor del
comprador la correspondiente escritura pblica. De esta manera, el art. 1.171
considera que para que el boleto de compraventa sea oponible al concurso o
quiebra del vendedor, los requisitos son: a) que tenga fecha cierta; b) que el
comprador sea un adquirente de buena fe; c) que el comprador haya abonado
ms del 25% del precio convenido.19
18
Se aclara que cuando en la cita se hace referencia al Proyecto, se alude al Cdigo hoy
vigente, sancionado por ley 26.994.
19
Art. 1.171 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.
11
Las principales obligaciones del vendedor son:
a) Conservar la cosa:
20
Art. 1.138 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.
21
Art. 1.140 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.
12
En qu consiste la entrega? La entrega es la transferencia material de
la cosa efectuada por el vendedor al comprador, y tiene por objeto
poner al comprador en condiciones de obtener de la cosa el provecho
que corresponde al propietario. El art. 750 del Cdigo define a la
tradicin, disponiendo que antes de ella (entendida como la entrega de
la cosa) el acreedor no obtiene sobre ella ningn derecho real.22
2) La recepcin de la cosa:
22
Art. 750 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.
23
Art. 1.139 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.
24
Art. 1.033 y siguientes Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.
25
Art. 1.141 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.
26
Art. 1.141 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.
13
Asimismo, la obligacin de recepcin involucra tambin a todos aquellos
documentos vinculados con el contrato y necesarios para perfeccionar
la transferencia dominial.
27
Art. 1.124 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.
28
Convencin de las Naciones Unidas sobre los Contratos de Compraventa Internacional de
Mercaderas, Viena, 11 de Abril de 1980, Secretara de la CNUDMI.
14
Estimando que la adopcin de normas uniformes aplicables a
los contratos de compraventa internacional de mercaderas en
las que se tengan en cuenta los diferentes sistemas sociales,
econmicos y jurdicos contribuira a la supresin de los
obstculos jurdicos con que tropieza el comercio internacional y
promovera el desarrollo del comercio internacional.29
All se contemplan, entre otras cosas, las obligaciones del vendedor y del
comprador, las sanciones en caso de incumplimiento, las exenciones de
responsabilidad.
10.2. Permuta
El contrato de permuta est tratado en el Captulo 2 del Ttulo IV (Contratos en
particular) del Libro Tercero (Derechos Personales) del Cdigo Civil y
Comercial de la Nacin. Lo hace en slo cuatro artculos que van del 1.172 al
1.175.
29
Convencin de las Naciones Unidas sobre los Contratos de Compraventa Internacional de
Mercaderas, Viena, 11 de Abril de 1980, Secretara de la CNUDMI, p.1. Recuperado de
http://goo.gl/VjJSGE
30
Ley 22.765 del 24 de Marzo de 1983. Convenciones Internacionales-Aprobacin. Convencin
de las Naciones Unidas sobre Contratos de Compraventa Internacional de Mercaderas. Poder
Ejecutivo de la Nacin Argentina.
15
10.2.1 Definicin y elementos esenciales
La permuta se define como el contrato en virtud del cual las partes se obligan
recprocamente a transferirse el dominio de cosas que no son dinero. 31
El art. 1.126 del Cdigo prev la distincin entre compraventa y permuta en los
casos en que el precio pactado en el contrato consista en parte en dinero y en
parte en otra cosa. En esos casos, si el valor de la cosa es mayor al del precio,
entonces se considera que estamos ante un contrato de permuta y no ante una
compraventa.32
10.2.2. Efectos
Gastos: a diferencia de la compraventa, en la que los gastos de entrega en
principio estn a cargo del vendedor33, en la permuta (excepto disposicin en
contrario) son soportados en partes iguales por los contratantes.
Eviccin: quien entrega una cosa en virtud de una permuta es responsable por
la garanta de eviccin. Si quien recibe la cosa es vencido en su propiedad,
entonces puede requerirle a la otra parte que le restituya la que le dio a cambio
con motivo del contrato o su valor, ms los daos y perjuicios generados. Se
aplican tambin las reglas previstas para la responsabilidad por saneamiento ya
estudiada en la parte general de los Contratos.
10.3. Suministro
El Captulo 3 del Ttulo IV del Libro Tercero del Cdigo Civil y Comercial de la
Nacin regula el contrato de suministro, a travs de los artculos 1.176 a 1.186.
16
nuestro derecho. Sin embargo, antes de su regulacin, se le aplicaban las reglas
tanto del Cdigo de comercio34 (hoy derogado) como las de compraventa
reguladas en nuestro anterior Cdigo Civil.35
34
Cdigo de Comercio de la Nacin. Aprobado por Ley N 2.637 del 05 de octubre de 1889.
Honorable Congreso de la Nacin Argentina.
35
Cdigo Civil de la Nacin. Aprobado por Ley N 340 del 25 de septiembre de 1869. Honorable
Congreso de la Nacin Argentina
17
indeterminado por cuanto al constituirse el vnculo obligacional
no se ha precisado cul ser el hecho que se tendr como
referencia para la finalizacin del plazo. (Llobera, 2013, Apartado
II, punto 1).
Por esa razn, el art. 1.183 dispone que en los contratos de suministro sin plazo
determinado, cualquiera de las partes pueda resolverlo pero debe dar aviso
previo de acuerdo con lo que hayan pactado al respecto. Ahora bien, si nada
han establecido, entonces deben preavisar en un trmino razonable, que nunca
puede ser inferior a sesenta das.38
10.3.2 Finalidad
El suministro tiene una finalidad econmica clara: la satisfaccin de las
necesidades de la parte que debe recibir los bienes o servicios (suministrado),
para utilizarlos en su actividad productiva y/o econmica, de manera segura,
rpida, y con periodicidad y continuidad.
36
CSJN, "Automviles Saavedra S.A. c/ Fiat Argentina S.A.", Fallos 239:379 (1988).
37
En este sentido: CNApel.Com., Sala B, Contreras Pablo Rubn c/ Pepsico Snack Argentina
S.A. s/ ordinario, MJ-JU-M-3364-AR, MJJ3364 (2005).
38
Art. 1.183 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.
18
propios del contrato de suministro: la periodicidad, por la reiteracin de
prestaciones en plazos regulares y repetidos en el tiempo pero con
individualidad propia; y la continuidad en virtud de la no interrupcin
del suministro durante la vigencia del contrato y mensurada por su cantidad o
por el mismo tiempo en que se extiende su cumplimiento (Etcheverry, 1991).
19
11 Cesin de derechos y
posicin contractual
El Captulo 26 del Ttulo IV del Libro Tercero del Cdigo Civil y Comercial de la
Nacin regula la cesin de derechos y la cesin de deudas.
11.1.1 Concepto
Se establece que hay contrato de cesin cuando una de las partes transfiere a
la otra un derecho. Se aplican a la cesin de derechos, siempre que no haya
reglas especficas establecidas en el captulo 26 del Cdigo, las reglas de:
Es formal, ya que la cesin debe hacerse por escrito, sin perjuicio de los casos
en que se admite la transmisin del ttulo por endoso o por entrega manual.
Deben otorgarse por escritura pblica: la cesin de derechos derivados de un
acto instrumentado por escritura pblica; la cesin de derechos hereditarios; la
cesin de derechos litigiosos. Si la cesin no involucra derechos reales sobre
inmuebles, tambin puede hacerse por acta judicial.
Puede ser onerosa o gratuita. En el primer caso (venta, permuta), ser bilateral
y conmutativa porque las prestaciones son recprocas y se presumen
equivalentes; en el segundo (donacin), ser unilateral.
11.1.2 Objeto
En cuanto al objeto, la norma es amplia: todo derecho puede ser cedido,
excepto que lo contrario resulte de la ley, de la convencin que lo origina, o de
la naturaleza del derecho. No pueden cederse los derechos inherentes a la
persona humana.
39
Art. 1.519 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.
21
11.2 Cesin de crditos. Concepto.
Tipos. Efectos entre partes y con relacin
a terceros. Oportunidad del traspaso del
crdito. Garantas
La cesin tiene efectos frente a terceros desde la notificacin al cedido
mediante instrumento pblico o instrumento privado con fecha cierta.
Los pagos del crdito que efectuare el deudor cedido, antes de la notificacin
de la cesin, lo liberan (as como cualquier otra causa de extincin de la
obligacin). Esto es as, ya que de conformidad con el art. 1.620, la cesin slo
tiene efectos una vez notificada por los medios previstos expresamente, por lo
que, antes de ello, no puede ser oponible al cedido.40
Cuando, pese a la regla fijada por el art. 1.628, el cedente garantiza la solvencia
del deudor cedido, son aplicables las disposiciones de la fianza. En ese caso, el
40
Art. 1.620 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.
41
Art. 1.628 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.
22
cesionario slo podr reclamar al cedente que garantiz la solvencia del deudor
cedido luego de haber excutido los bienes de ste ltimo (salvo que est
concursado o quebrado).
42
Art. 1.632 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.
43
Art. 1.633 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.
44
Art. 1.634 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.
45
Art. 1.635 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.
23
11.4 Cesin de posicin contractual
El Cdigo sigue al Proyecto de Cdigo Civil para la Repblica Argentina (1998)
en la regulacin de la cesin de la posicin contractual. En los contratos con
prestaciones pendientes, cualquiera de las partes puede transmitir a un tercero
su posicin contractual si las dems partes lo consienten antes,
simultneamente o despus de la cesin. Si la conformidad hubiese sido previa
a la cesin, sta slo tendr efectos una vez notificada a las otras partes, en la
forma establecida para la notificacin al deudor cedido.
11.4.2 Efectos
A partir de la cesin de la posicin contractual (o de la notificacin de la cesin
para el caso de que la conformidad fuera previa), el cesionario asume los
derechos y obligaciones derivados del negocio, quedando desvinculado el
cedente. Es que la transmisin de la posicin contractual coloca al cesionario en
la situacin jurdica del cedente en el contrato bsico, con asuncin de sus
derechos y facultades, sus deberes y obligaciones (Alterini, 2012).
Ahora bien, si los co-contratantes cedidos haban pactado con el cedente una
garanta para el caso de incumplimiento del cesionario, conservan sus acciones
contra el cedente. Para ello deben notificar al cedente el incumplimiento
mencionado dentro de los 30 das de acaecido; de lo contrario, queda liberado.
24
Defensas: a raz de la cesin de la posicin contractual, los contratantes pueden
oponerle al cesionario todas las defensas o excepciones que se deriven del
contrato, pero no aquellas que se vinculen con otras relaciones con el cedente.
Excepto que as lo hayan pactado.
25
12 Locacin de cosas.
Obras y servicios
46
Art. 1.197-1.199 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.
27
El contrato de locacin de cosa inmueble o mueble registrable,
de una universalidad que incluya a alguna de ellas, o de parte
material de un inmueble, debe ser hecho por escrito.
Esta regla se aplica tambin a sus prrrogas y
modificaciones.47
Con el comodato: en el comodato tambin se entrega una cosa para que la otra
parte se sirva de ella, pero este contrato necesariamente es gratuito. El
comodatario no debe pagar precio al comodante por el uso de la cosa. El
comodatario no tiene derecho a los frutos.
47
Art. 1.188 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.
48
Art. 1.189, inc. b Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.
49
Art. 2.242 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.
50
Art. 1.358 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.
28
12.1.4 Plazos
Plazo mximo:51 en el caso de contratos de locacin, cualquiera sea su objeto,
se pactan plazos mximos de duracin del contrato. Los contratos son
renovables si las partes lo pactan expresamente, por perodos que no pueden
exceder los plazos mximo establecidos.52
Los plazos mnimos se constituyen a favor del locatario, por eso es que todo
contrato celebrado por un plazo inferior, o sin determinacin del plazo, debe
ser considerado hecho por el trmino mnimo de dos aos.
51
Se ampla considerablemente el plazo mximo de duracin de 10 aos previsto en el art. 1.505
del Cdigo Civil, derogado por ley 26.994.
52
Art. 1.197 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.
29
Locaciones excluidas del plazo mnimo legal. Conforme el art. 1.199 del Cdigo,
no se aplica el plazo mnimo legal a los contratos de locacin de inmuebles o
parte de ellos destinados a:
2) Conservacin de la cosa:
53
Art. 1.199 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.
54
Art. 1.200 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.
30
gravedad de la turbacin o, segn las circunstancias, a resolver el
contrato.55
55
Art. 1.201 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.
56
Art. 1.202 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.
57
Art. 1.203 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.
31
mismo que disminuye las ganancias del locatario. (2014, pp. 61-
62).
Ello tiene relacin con el art. 1.194, que contempla el destino de la cosa
locada:
32
A falta de convencin, puede darle el destino que tena al
momento de locarse, el que se da a cosas anlogas en el lugar
donde la cosa se encuentra o el que corresponde a su
naturaleza.
() Si el destino es mixto se aplican las normas
correspondientes al habitacional.61
3) Reparaciones a la cosa:
61
Art. 1.194 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.
62
Art. 1.206 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.
63
Art. 1.207 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.
64
Art. 1.211 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.
65
Art. 1.212 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.
33
Slo tiene derecho a reclamar el valor de las mejoras necesarias al
locador, mas no tiene derecho a reclamar el pago de mejoras tiles y de
mero lujo o suntuarias. Por ejemplo, si quiere cambiar los picaportes de
las puertas por unos baados en oro, no podrn luego reclamarlas al
locador, pues no revisten el carcter de necesarias.
Asimismo, el art. 1.224 prev las facultades sobre las mejoras tiles o
suntuarias, estableciendo:
Al respecto, se sostiene:
66
Art. 1.224 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.
34
peridico asumida convencionalmente por el locatario.67 Es decir que
el canon tiene un significado ms amplio que el alquiler al que tambin
comprende, pues tambin comprende toda prestacin peridica que se
haya pactado entre las partes del contrato y en razn del mismo (Leiva
Fernndez, 2014, p. 66).
67
Art. 1.208 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.
68
Art. 1.209 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.
69
Art. 1.210 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.
35
12.1.6 Locacin de inmuebles urbanos
Antes de la sancin de la ley 26.99470, la ley de locaciones urbanas (ley
23.09171) regulaba el rgimen que deban respetar los contratos de locacin
destinados a vivienda, estableciendo ciertos principios en proteccin del
locatario. Hoy, el Cdigo Civil y Comercial de la Nacin incorpora algunas
normas de la ley 23.091 a su rgimen, concentrando en sus disposiciones toda
la regulacin atinente a la locacin de inmuebles urbanos.
70
Ley 26.994 del 01 de octubre de 2014. Cdigo Civil y Comercial de la Nacin. Aprobacin.
Honorable Congreso de la Nacin Argentina.
71
Ley 23.091 del 20 de septiembre de 1984. Locaciones urbanas. Beneficios impositivos.
Honorable Congreso de la Nacin Argentina.
72
Art. 1.196 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.
73
Art. 1.222 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.
36
Las normas tuitivas del inquilino habitacional son de Orden Pblico, Econmico,
Social de Proteccin y, por tanto, inderogables por voluntad de los particulares,
representando un lmite justificado a la autonoma negocial.
37
b) La resolucin anticipada.
74
Art. 1.221 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.
75
Art. 1.221 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.
76
Art. 1.221 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.
77
Art. 1.219 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.
38
El locatario puede resolver el contrato si el locador incumple:
a) la obligacin de conservar la cosa con aptitud para el uso y
goce convenido;
b) la garanta de eviccin o la de vicios redhibitorios.78
Procedimiento de desalojo:
78
Art. 1.220 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.
79
Art. 1.223 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.
80
Art. 1.225 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.
39
locacin deciden renovarlo o prorrogarlo en forma expresa o
tcita, o continuarlo en los trminos del art. 1218 debe
requerirse el consentimiento expreso de parte del fiador para
prolongar la garanta. En caso de no obtenerse la fianza se
considera caduca desde el vencimiento del plazo
contractual. Esta regla no rige para la garanta por falta de
restitucin de la cosa locada. (Leiva Fernndez, 2015, Apartado
XXVIII).
Facultad de retencin:
81
Art. 1.226 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.
40
despus de la cesin. Si la conformidad es previa a la cesin, sta
slo tiene efectos una vez notificada a las otras partes, en la
forma establecida para la notificacin al deudor cedido. [Se
requiere el consentimiento de la otra parte, es decir, del
locador].82
Accin directa del locador contra el sublocatario: sin perjuicio de sus derechos
respecto al locatario, el locador tiene accin directa contra el sublocatario para
cobrar el alquiler adeudado por el locatario, en la medida de la deuda del
sublocatario. Tambin puede exigir de ste el cumplimiento de las obligaciones
que la sublocacin le impone, inclusive el resarcimiento de los daos causados
por uso indebido de la cosa.
82
Art. 1.636 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.
83
Art. 1.214 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.
84
Art. 1.325 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.
41
Accin directa del sublocatario contra el locador: el sublocatario tiene accin
directa contra el locador para obtener a su favor el cumplimiento de las
obligaciones asumidas en el contrato de locacin.
12.2.1 Concepto
El art. 1.251 brinda una definicin. As,
42
beneficiar. [Se entiende entonces, que como regla el contrato es
oneroso].85
Las disposiciones de este Captulo se integran con las reglas especficas que
resulten aplicables a servicios u obras especialmente regulados.86
85
Art. 1.251 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.
86
Art. 1.252 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.
87
Art. 1.252 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.
43
lo que puede generar confusiones. En el rgimen del Cdigo Civil
de Vlez Sarsfield, puede contratarse un trabajo proveyendo la
materia principal (artculo 1629) y por eso la ley los denomina
adecuadamente servicios (conf. por ej. ley 23.696). 181 De
modo que el servicio puede caracterizarse como una actividad,
que involucra una obligacin de hacer. La fabricacin de bienes y
la transmisin de derechos reales, aunque puedan darse, son
accesorios de la finalidad principal. El servicio es actividad
intangible. Desde el punto de vista del receptor, la actividad es
intangible, se agota con el consumo inicial y desaparece. Este
dato ha sido puesto de relieve para justificar la inversin de la
carga de la prueba, porque quien recibe el servicio tiene
dificultades probatorias una vez que la actividad se prest
(propuesta directiva de la CEE, 18-1-91). La obra es resultado
reproducible de la actividad y susceptible de entrega En la obra
se pretende la obtencin de un resultado, y no slo la actividad
de trabajo. El trabajo es un medio y el objeto propio es la
utilidad abstracta que se puede obtener. En los servicios, el
trabajo es un fin, y el objeto del contrato es la utilidad concreta
que se deriva del trabajo. En los servicios se contrata a la
persona en cuanto productora de utilidad; en la obra se contrata
a la utilidad y la persona slo es relevante en los supuestos en
que sea intuitu personae. En el contrato de obra se contrata la
utilidad de la persona y no a la persona en cuanto es til. Este
producto de la actividad tiene una caracterstica en nuestro
Derecho: debe ser reproducible. Lo que interesa para calificar a
la obra es la posibilidad de reproducirla con independencia de su
autor. El servicio, por el contrario, es intangible, desaparece al
primer consumo, y es necesario que concurra el autor para
hacerlo nuevamente. (Comisin para la elaboracin del proyecto
de Ley de reforma, actualizacin y unificacin de los Cdigos Civil
y Comercial de la Nacin, 2012, pp. 180-181, recuperado de
http://goo.gl/rGbU0F).
44
Invariabilidad del precio:
Al respecto de lo anterior:
12.2.3 Efectos
88
Art. 1.255 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.
45
b) informar al comitente sobre los aspectos esenciales del
cumplimiento de la obligacin comprometida;
c) proveer los materiales adecuados que son necesarios para la
ejecucin de la obra o del servicio, excepto que algo distinto se
haya pactado o resulte de los usos;
d) usar diligentemente los materiales provistos por el comitente
e informarle inmediatamente en caso de que esos materiales
sean impropios o tengan vicios que el contratista o prestador
debiese conocer;
e) ejecutar la obra o el servicio en el tiempo convenido o, en su
defecto, en el que razonablemente corresponda segn su
ndole.89
El art. 1.257, por su parte, establece las obligaciones del comitente: a) pagar la
retribucin; b) proporcionar al contratista o al prestador la colaboracin
necesaria, conforme a las caractersticas de la obra o del servicio; c) recibir la
obra si fue ejecutada conforme a lo dispuesto en el artculo 1256.91
Otros efectos
89
Art. 1.256 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.
90
Art. 1.254 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.
91
Art. 1.257 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.
92
Art. 1.259 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.
46
La muerte del contratista o prestador extingue el contrato,
excepto que el comitente acuerde continuarlo con los herederos
de aqul. En caso de extincin, el comitente debe pagar el costo
de los materiales aprovechables y el valor de la parte realizada
en proporcin al precio total convenido.93
Desistimiento unilateral:
93
Art. 1.260 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.
94
Art. 1.261 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.
47
12.2.4 Conexin con figuras regidas por disposiciones
especiales. Naturaleza de los servicios profesionales
La obra material se encuentra regulada en la Seccin 2a (Disposiciones
especiales para las obras). La obra intelectual se rige por la ley especial N
11.72395, y subsidiariamente por las disposiciones comunes.
95
Ley 11.723 del 26 de septiembre de 1933. Propiedad Intelectual. Rgimen legal. Honorable
Congreso de la Nacin Argentina.
96
Ley 24.240 del 22 de septiembre de 1993. Defensa del consumidor. Rgimen legal. Honorable
Congreso de la Nacin Argentina.
48
proyecto propone en el art 1253 que el contratista o prestador
de los servicios elige libremente los medios de ejecucin del
contrato.- La obligacin puede ser contratada intuitu
personae, atendiendo a las condiciones personales
insustituibles del profesional. En el caso en que no sea as, el
profesional puede requerir la cooperacin de terceros.- El
proyecto dispone que (Art 1254) que el contratista o prestador
de servicios puede valerse de terceros para ejecutar el servicio,
salvo que de lo estipulado o de la ndole de la obligacin resulte
que fue elegido por sus cualidades para realizarlo personalmente
en todo o en parte. En cualquier caso conserva la direccin y la
responsabilidad de la ejecucin. (Comisin para la elaboracin
del proyecto de Ley de reforma, actualizacin y unificacin de los
Cdigos Civil y Comercial de la Nacin, 2012, pp. 182-183,
recuperado de http://goo.gl/rGbU0F).
Sistemas de contratacin
Retribucin
97
Art. 1.262 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.
98
Art. 1.263 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.
49
Variaciones del proyecto convenido
Luego, se:
99
Art. 1.264 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.
100
Art. 1.265 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.
101
Art. 1.266 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.
50
() regulan supuestos muy habituales y conflictivos. La
imposibilidad de ejecucin de la prestacin sin culpa, la
destruccin o deterioro de la obra por caso fortuito antes de la
entrega, el derecho a verificar, la aceptacin de la obra, los vicios
o defectos y diferencias en la calidad, los vicios que no afectan la
solidez ni hacen la obra impropia para su destino. (Comisin para
la elaboracin del proyecto de Ley de reforma, actualizacin y
unificacin de los Cdigos Civil y Comercial de la Nacin, 2012, p.
183, recuperado de http://goo.gl/rGbU0F).
A saber:
Derecho a verificar
102
Art. 1.267 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.
103
Art. 1.268 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.
51
Aceptacin de la obra
Plazos de garanta
104
Art. 1.269 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.
105
Art. 1.270 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.
106
Art. 1.271 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.
107
Art. 1.272 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.
108
Art. 1.273 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.
52
Extensin de la responsabilidad por obra en ruina o impropia para su destino
109
Art. 1.274 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.
110
Art. 1.277 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.
111
Art. 1.275 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.
112
Art. 1.276 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.
113
Art. 1.276 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.
53
las relaciones se habrn de regular por dicha norma atento su
especificidad y carcter tuitivo. (Lovece, 2014, p. 109).
Se dispone una norma particular para el caso de los servicios continuados, los
que pueden pactarse por tiempo determinado. Si nada se ha estipulado, se
entiende que lo ha sido por tiempo indeterminado. Cualquiera de las partes
puede poner fin al contrato de duracin indeterminada;114 pero poniendo en
cabeza de quien decide culminar el contrato, el deber de dar preaviso con
razonable anticipacin.115
114
Art. 1.279 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.
115
Art. 1.279 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.
54
13 Donacin
13.1 Donacin
El contrato de donacin est tratado en el Captulo 22 del ttulo IV (Contratos
en particular), del Libro Tercero (Derechos Personales) del Cdigo Civil y
Comercial de la Nacin, en los artculos 1.542 a 1.573.
De acuerdo con el art. 1.542, hay donacin cuando una parte se obliga a
transferir gratuitamente una cosa a otra, y sta lo acepta.116 De esta definicin
se desprenden los siguientes elementos:
c) La transferencia debe ser a ttulo gratuito; esto es, una de las partes
hace un sacrificio, se desprende de bienes, sin contraprestacin por la
otra parte. Sin embargo, es posible que el contrato de donacin obligue
al donatario a hacer o pagar algo, ya sea en beneficio del donante o de
un tercero, y esto no desnaturaliza la esencia gratuita del acto.
116
Art. 1.542 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.
117
Art. 1.614 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.
55
d) Se requiere la aceptacin del donatario. De acuerdo con el art. 1.545,
esa aceptacin puede ser expresa o tcita.118 Nos remitimos a las
formas de aceptacin estudiadas en la Lectura 1. En cuanto a la forma,
est sujeta a las reglas que se aplican a las donaciones. Es importante
tener en cuenta que la aceptacin debe producirse en vida de ambas
partes, donante y donatario.
118
Art. 1.545 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.
119
Art. 1.559 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.
56
13.1.2 Liberalidades
Entendemos a las liberalidades como actos a ttulo gratuito, a travs de los
cuales una persona dispone voluntariamente de sus bienes en beneficio de
otro, otorgndole una ventaja material. Esto es en sentido amplio. Por eso, la
donacin, como contrato, es una especie de bilateralidad.
En el caso de incumplimiento de los cargos por parte del donatario, ste slo
responde con la cosa donada y hasta el valor de la cosa, si sta ya no existiere
por su culpa o si la hubiese enajenado. Ahora bien, es liberado cuando la cosa
deja de existir sin su culpa.
b) Ingratitud del donatario. Se la puede dejar sin efecto slo por causas
graves, que el Cdigo enumera taxativamente: 1) atentado contra la
vida del donante, sus ascendientes o descendientes; 2) injurias graves
en su persona o en su honor al donante, sus ascendientes o
descendientes; 3) si priva al donante injustamente de bienes que
integran su patrimonio; 4) negativa a prestarle alimentos al donante
(slo si el donante no puede obtener alimentos de las obligaciones que
resultan de los lazos familiares).
59
13.1.9 Pacto de reversin. Concepto y efectos
Dentro de las condiciones resolutorias que suelen imponerse en las donaciones,
una de las ms frecuentes e importantes es la reversin por pre-muerte del
donatario. Es decir, sujeta a la condicin de que el donatario, o el donatario, su
cnyuge y sus descendientes, o el donatario sin hijos, fallezcan antes que el
donante.
De acuerdo con esta clusula (que debe ser expresa y en beneficio del
donante), los bienes donados retornan al patrimonio del donante si el
donatario fallece antes que aqul. Esto es, el donante tiene legitimacin para
exigir que las cosas transferidas sean restituidas. La legitimidad y aun la utilidad
de esta clusula son evidentes.
60
Referencias
C.S.J.N., Automviles Saavedra S.A. c/ Fiat Argentina S.A., Fallos 239:379 (1988).
Cdigo Civil de la Nacin. Aprobado por Ley N 340 del 25 de septiembre de 1869.
Honorable Congreso de la Nacin Argentina.
Cdigo Civil y Comercial de la Nacin. Aprobado por Ley N 26.994 B.O. 08/10/2014
Suplemento. Vigencia: 1 de agosto de 2015, texto segn art. 1 de la Ley N 27.077
B.O. 19/12/2014. Honorable Congreso de la Nacin Argentina.
Esper, M. (2015). Libro III: Derechos personales, Ttulo IV: Contratos en particular,
Captulo 1: Compraventa. En J. Rivera, y G. Medina (dir). Cdigo Civil y Comercial de la
Nacin comentado, Tomo III (pp. 782-888). Buenos Aires: La Ley.
61
Ley 24.240. (1993/09/22). Defensa del Consumidor. Rgimen Legal. Honorable
Congreso de la Nacin Argentina.
www.21.edu.ar
62