Guia para La Redensificacion PDF

Gua para la Redensificacin
Habitacional en la Ciudad Interior

Gua para la
Redensificacin
Habitacional en la
Ciudad Interior
Fotografa portada: Calle Luis Moya 101, Mxico D.F.
ndice
Presentacin
Prefacio
Introduccin
1. El modelo de crecimiento intensivo y la redensificacin en la ciudad interior 9

1.1 Crecimiento habitacional y ciclos del suelo 12
1.2 Los procesos de reestructuracin urbana 15
1.3 Posibles obstculos a la redensificacin 18
2 Metodologa para identificar escenarios de redensificacin 21

2.1 Identificacin de la demanda de vivienda 22
2.2 Identificacin de las zonas a redensificar o redesarrollar 25
2.3 Capacidad fsica de desarrollo del sitio en suelo urbanizado 26
2.4 Anlisis costo-beneficio de las alternativas de inversin 31
3 Instrumentos para favorecer la redensificacin 35

3.1 Instrumentos fiscales 39
3.1.1 Sobretasa a baldos 39
3.1.2 Contribucin de mejoras 42
3.1.3 Contribucin por incremento del valor del suelo 45
3.1.4 Contribucin por densificacin 48
3.2 Instrumentos normativos 51
3.2.1 Polgonos de actuacin. Los polgonos de actuacin y la vivienda social 51
3.2.2 Transferencia de derechos de desarrollo (transferencia de potencialidad) 56
3.2.3 Intercambio de beneficios 59
4 Experiencias de la aplicacin de instrumentos 61

4.1 Suelo creado en brasil 62
4.1.1 Suelo creado mediante operaciones interligadas en so paulo 63
4.1.2 Suelo creado mediante operaciones urbanas: la operacin urbana
gua branca (ley n11.774/95) 65
4.2 Contribucin por obras de infraestructura pblica en la india
(reagrupamiento parcelario) 66
4.3 Bando 2 en la ciudad de mxico, distrito federal: generacin de vivienda
en la ciudad interior, a travs de una poltica pblica de redensificacin 68
4.4 Polgonos de actuacin en la ciudad de mxico, distrito federal 69
4.5 Fideicomiso en ciudad solidaridad, nuevo len 70
4.6 Reconversin urbana en poble nou 22@ bcn en barcelona 71
Gua para la Redensificacin Habitacional en la Ciudad Interior
1
Presentacin
La Comisin Nacional de Vivienda (CONAVI), comprometida con el mejoramiento de las

condiciones de vida de la sociedad mexicana, elabor la Gua para la Redensificacin Habitacional
en la Ciudad Interior. Con esta gua, dirigida especialmente a las autoridades municipales y
estatales del pas, se busca brindar un conjunto de herramientas, para dar lugar a lo que a nivel
internacional se ha denominado como crecimiento inteligente de las ciudades, en el que se
promueve el aprovechamiento ptimo de la infraestructura y equipamiento urbanos instalados
en la ciudad interior, a travs de la utilizacin de los espacios vacos y de la intensificacin de las
construcciones. De esta forma, se evitar la expansin innecesaria de la ciudad, obteniendo una
mejor localizacin para los nuevos desarrollos habitacionales y por tanto, para sus habitantes.
La mayora de las administraciones municipales mexicanas, tienen el desafo de buscar e

instrumentar mecanismos eficaces que permitan hacer realidad la generacin de suelo y la
dotacin de infraestructura y servicios para desarrollos habitacionales, especialmente para los
destinados a la poblacin de menores ingresos.
Por ello, la CONAVI pone a disposicin de las administraciones locales, una caja de herramientas
entre cuyos componentes se encuentran:
a) La normatividad vigente en materia de desarrollo urbano y medio ambiente.

b) Los instrumentos jurdicos, fiscales y administrativos.
c) El fortalecimiento de las finanzas municipales.
d) La redensificacin y el reaprovechamiento de la infraestructura, equipamiento y servicios
urbanos existentes.
La informacin presentada en esta gua, no pretende ofrecer un camino nico para promover la
redensificacin habitacional, sino brindar elementos que contribuyan a mejorar las condiciones
de vida de la poblacin, para lo cual deben disearse estrategias especficas para cada caso. El
impulso a los procesos de redensificacin habitacional se vincula estrechamente con la operacin
de distintos instrumentos fiscales y normativos que tienen el propsito de apoyar a la generacin
y habilitacin de suelo para vivienda, lo que permitir: abatir los costos del suelo, propiciar
mejores localizaciones, contribuir al desarrollo habitacional sustentable y con ello, mejorar la
calidad de vida de la poblacin.
Act. Ariel Cano Cuevas

Director General
3
Prefacio
La continua expansin que han experimentado las principales ciudades mexicanas es resultado de la
proliferacin de los conjuntos habitacionales y el xito inmobiliario de la vivienda en las ltimas dcadas.
Esta expansin ha motivado fenmenos como dispersin en la ocupacin del territorio; altas inversiones
en infraestructura y equipamiento para llevar servicios bsicos a nuevos conjuntos habitacionales;
prdida de los lmites de la ciudad, ya que al consumir grandes extensiones de suelo sin referencia a
las previsiones derivadas de planes urbanos, se promueve una ciudad difusa y catica. Al expandirse
descontroladamente la mancha urbana con nuevos desarrollos, se impacta el entorno natural y agrcola
que rodea a las ciudades, a travs de los cambios de usos de suelo, urbanizacin o explotacin.
El modelo adoptado por estos conjuntos habitacionales, se basa en vivienda unifamiliar horizontal,
con bajas densidades de ocupacin, consumiendo ms territorio, sustituyendo espacios agrcolas de
calidad, zonas verdes de proteccin por ms vivienda. No podemos perder de vista que este tipo de
procesos fragmenta la convivencia e integracin social y urbana y representa altos costos de operacin
para los municipios.
Complicacin siempre presente es el gasto inherente al transporte de personas y de mercancas,

derivado del incremento de las distancias a recorrer saturando las vialidades, por lo que las autoridades
se ven obligadas a invertir en ms redes viales, con la subsecuente contaminacin ambiental.
El reto ahora es hacer ciudades sustentables, ocupando, saturando y consolidando los espacios
intraurbanos y los de la primera periferia de las ciudades mexicanas (El Inventario de Suelo indica
qu, en las 129 ciudades con ms de 50 mil habitantes, existen ms de 495 mil hectreas de suelo
susceptible de ser incorporado al desarrollo urbano; 182 mil hectreas, tienen uso habitacional; el 17%
son intraurbanas y un 54% son periurbanas). Es conveniente favorecer la ocupacin de los predios
ociosos y los vacios urbanos, promover ciudades compactas, policntricas y consolidadas, es decir,
que desarrollen una centralidad y varios subcentros que permitan mezclar diversos usos (trabajo, ocio,
vivienda, servicios, etc.). Al potenciar la capacidad del territorio, se aprovecha la capacidad instalada
y las inversiones realizadas en redes de infraestructura, equipamientos, espacios pblicos y servicios
en general.
A travs de este documento se procuran herramientas que puedan guiar a las autoridades estatales y
locales para lograr mejores ciudades, dnde se propicie una mejor calidad de vida para los habitantes,
la cohesin social y la buena gobernanza. La idea en este sentido, es encausar un desarrollo regional
y urbano equilibrado.
Herramientas como sta estimulan la urgente y la necesaria consolidacin de nuestras ciudades,

evitando la expansin y la dispersin, optimizando el aprovechamiento del suelo, un mejor desarrollo
social, un efectivo desarrollo sustentable y ciudades ms competitivas.
Arq. Sara Topelson Fridman

Subsecretaria de Desarrollo Urbano
y Ordenacin del Territorio
SEDESOL
5
Introduccin
En los aos recientes, el sector vivienda ha tenido un crecimiento sin precedente, por lo que ha jugado
un papel preponderante, al considerarse un motor dinamizador de la economa nacional, logrando
reactivar el mercado de vivienda y ofertar viviendas a bajo costo, permitiendo que un nmero creciente
de familias puedan acceder a ella y cuenten con un patrimonio. Sin embargo, se ha observado tambin,
que la dinmica de este boom inmobiliario, ha producido diversos efectos negativos en las ciudades,
ya que indirectamente, se ha propiciado la mala localizacin de los desarrollos habitacionales.
El suelo constituye el elemento indispensable para que tenga lugar la vivienda. Es el recipiente en
el cual se asientan los desarrollos habitacionales, y es cada vez menos accesible para la poblacin de
bajos ingresos, por lo que su oferta est invariablemente ms alejada de los centros de trabajo y de
los servicios.
Esto se debe a que las ciudades mexicanas, sin excepcin, han adoptado un modelo de crecimiento
urbano extensivo, esto es, un crecimiento de baja densidad caracterizado por una muy amplia
mancha urbana y una altura promedio menor a los dos niveles, provocado principalmente por
los extensos desarrollos de vivienda en las periferias de las ciudades, lo cual ha generado nuevos
problemas, como:
Aumento en los costos de desplazamientos de los habitantes de dichas reas.

Mayor consumo de combustibles y mayor produccin de emisiones contaminantes a la
atmsfera.
Prdida de reas de conservacin, de zonas de recarga de acuferos y de reas de produccin
agrcola.
Mayores costos de urbanizacin que representan una fuerte carga para los gobiernos
locales.
Segregacin social y econmica del espacio urbano.
Por otro lado, las reas centrales de las ciudades muestran fenmenos de declinacin y deterioro
que no slo propician la subutilizacin de la infraestructura urbana instalada, sino tambin el
desaprovechamiento de las mejores localizaciones de la ciudad y una fuerte desvalorizacin del suelo.
Lo anterior nos lleva a la bsqueda de formas ms equitativas de distribucin de las cargas y beneficios
del funcionamiento de una ciudad, lo cual se logra con el crecimiento inteligente de las ciudades,
por ejemplo, con el aprovechamiento ptimo de la infraestructura y equipamiento urbano instalados
en las reas centrales, se evitan los altos costos que requiere su instalacin en la periferia, logrando
as una mejor conectividad, menores recorridos, contaminacin, costos de urbanizacin y menores
prdidas de espacios de valor ambiental y agrcola. Cuando sea necesaria la expansin de la ciudad
sta deber ser continua, con densidades y direcciones previamente evaluadas.
Esta gua presenta una propuesta metodolgica para identificar las zonas de la ciudad interior que tienen
capacidad para ser redensificadas con vivienda. Asimismo, ofrece a las autoridades locales elementos
para definir instrumentos de gestin de suelo, infraestructura y vivienda, a travs del conocimiento de
experiencias en distintos pases, que sirvan como base para realizar reformas legislativas o normativas,
7
que den lugar a la formulacin de proyectos orientados a la construccin de desarrollos habitacionales
y mixtos, para el reaprovechamiento de la infraestructura instalada en la ciudad interior.
La elaboracin de esta gua responde a los objetivos y estrategia planteadas tanto en el Plan Nacional
de Desarrollo 2007-2012 (PND), como en el Programa Nacional de Vivienda 2008-2012 (PNV),
que se refieren al reaprovechamiento de la infraestructura instalada, as como a propiciar un desarrollo
habitacional sustentable.
El PNV establece la necesidad de corregir la tendencia histrica de un crecimiento urbano desordenado

y antagnico a la calidad de vida de las familias, para impulsar el desarrollo habitacional sustentable
que garantice la calidad de la vivienda y de su entorno. Adems, seala que es prioritario definir y
desarrollar una poltica nacional de aprovechamiento del suelo apto dentro y alrededor de las ciudades,
as como disear y consolidar los instrumentos que propicien el aprovechamiento del suelo intraurbano
para contener la expansin horizontal de las ciudades y, con ello, evitar la incosteabilidad de las redes
de transporte, el encarecimiento de la infraestructura y equipamiento, el uso excesivo del automvil y
el alto costo del suelo que impacta los precios de la vivienda e impide conseguirla a bajo costo en las
zonas en que ms se necesita.
La presente gua est basada en el estudio denominado Manual de Operacin para el Reaprovechamiento
y la Redensificacin de la Ciudad Interior, elaborado en 2007 para la CONAVI, por el Centro de
Investigaciones y Estudios de Posgrado de la Facultad de Arquitectura de la Universidad Nacional
Autnoma de Mxico, con la coordinacin general del Dr. Ignacio Kunz Bolaos, y la colaboracin
del Mtro. Carlos Morales Schechinger, el Lic. Leonardo Riveros Fragoso y la Arq. Mara Eugenia Ruiz.
La CONAVI prepar esta versin sinttica con una nueva estructura y la enriqueci con diversos
elementos.
Este esfuerzo de publicacin busca sumar esfuerzos e impulsar acciones al interior de nuestras ciudades,
para aprovechar la infraestructura y el equipamiento urbano existentes, garantizar la dotacin de
servicios urbanos y densificar la ciudad. El compromiso es lograr mejores ciudades, ms competitivas
y con mejor calidad de vida para sus habitantes.
Comisin Nacional de Vivienda
8
1 El modelo de
crecimiento intensivo
y la redensificacin en
la ciudad Interior
1 el modelo de crecimiento intensivo
y la redensificacin en la ciudad
interior
Las ciudades mexicanas han adoptado un modelo rompimiento de la continuidad de la ciudad,

territorial de crecimiento urbano extensivo que generando espacios desocupados que se
se caracteriza fundamentalmente por ser de baja incorporan a la lgica del mercado de suelo,
densidad y discontinuo, con claro predominio de favoreciendo a sus propietarios.
vivienda unifamiliar y una altura promedio de las
edificaciones menor a los dos niveles. Este tipo de crecimiento, ha ocasionado que las
zonas habitacionales cada vez se encuentren
Generalmente el crecimiento extensivo abarca ms alejadas de las reas en las que obtienen sus
una amplia mancha urbana y por consiguiente un satisfactores cotidianos como: centros de abasto,
creciente consumo de suelo, sin relacin directa escuelas, centros de salud, lugares recreativos y
con un crecimiento demogrfico que lo justifique. empleo.
La densidad promedio de las localidades mayores
a 15,000 habitantes es de 26 viviendas por El suelo es un elemento indispensable para el
hectrea y si nicamente se consideran las crecimiento de la ciudad y su valor depende, entre
ciudades mayores a un milln de habitantes esta otras cosas, de su cercana al rea urbana, de la
cifra se incrementa a 361. infraestructura y servicios con los que cuenta y
de la expectativa de los propietarios del uso que
El modelo es producto de los extensos desarrollos puede tener en el futuro. Por ello, es ms cotizado
de vivienda en las periferias de las ciudades, que un predio ubicado cerca de la ciudad y ms an,
con frecuencia, no forman parte de la estructura uno que est dentro de ella.
vial existente. En un estudio reciente2 que analiza
conjuntos habitacionales construidos de 1996 a Basado en esta lgica, el inversionista prefiere
2006, se encontr que 30% de los desarrollos invertir en un terreno localizado lejos de la ciudad,
habitacionales tienen como va de acceso una pues pagar un precio agrcola por un predio sin
vialidad regional. Tambin se identific que la servicios, que a futuro se convertir en un predio
distancia promedio de estos desarrollos al centro con precio de uso habitacional.
urbano se ha ido incrementando con el paso de
los aos, siendo de 21.9 km en las megalpolis, El modelo de crecimiento extensivo tiene distintos
de 12.69 km en las ciudades grandes y de 6.16 efectos negativos que impactan socialmente,
km en las medianas3. debido a:
Es importante destacar que al no aumentar la El alto costo que representan las

densidad de la propia ciudad, se ocasiona un nuevas inversiones en urbanizacin
1
Fuente: Elaboracin CONAVI con base en el II Conteo de Poblacin y Vivienda.
2
Eibenschutz y Goya, Estudio de la integracin urbana y social en la expansin reciente de las ciudades en Mxico, 1996-
2006: dimensin, caractersticas y soluciones, Miguel ngel Porra, 2009, pg. 18 y 46.
3
Megalpolis se refiere a ciudades mayores de 3 millones de habitantes, las grandes tienen entre 1 y 3 millones de
habitantes y las medianas de 100 mil a 1 milln de habitantes.
10
derivadas de la expansin de las redes ocasiones produce prdida de reas
de infraestructura y la construccin de de valor agrcola y ambiental como las
equipamiento nuevo. zonas de recarga de acuferos.
Mayor consumo de energticos
La baja densidad de ocupacin, que derivado de los traslados y servicios
provoca que el costo por metro cuadrado urbanos adicionales.
de urbanizacin y su mantenimiento,
sean notablemente altos. Por otro lado las reas centrales y la ciudad interior
muestran fenmenos de subutilizacin del suelo,
Los altos costos del transporte de las as como de declinacin y deterioro que llevan no
familias que ocupan los desarrollos slo al desaprovechamiento de la infraestructura
habitacionales ubicados en la periferia, urbana instalada, sino al desperdicio de las
supera las ventajas de acceder a una mejores localizaciones de la ciudad.
vivienda popular o de inters social.
Esta gua propone instrumentos fiscales y
El severo deterioro ambiental, que se normativos para impulsar el crecimiento
genera por las fuertes presiones de inteligente de las ciudades. Con ello se busca,
ocupacin sobre los espacios naturales lograr el reaprovechamiento del equipamiento,
y de produccin agropecuaria alrededor la infraestructura y los servicios instalados, as
de las ciudades, lo que en muchas como una buena accesibilidad.
11
1.1 Crecimiento habitacional y ciclos
del suelo
A travs del tiempo los barrios en la ciudad inmuebles residenciales y comerciales.

interior experimentan los siguientes fenmenos: Esta depreciacin es recurrente en
desvalorizacin, declinacin, deterioro y zonas con instalaciones industriales
degradacin. que por razones de logstica para el
traslado de insumos y productos o por
Estos cuatro procesos son conceptualmente incompatibilidad de usos, ya no pueden
independientes y cada uno se refiere a fenmenos operar.
especficos, pero se encuentran ntimamente
vinculados en su operacin y suelen entrelazarse c) El deterioro es el cambio fsico negativo
y reforzarse entre s. que sufren los edificios y las estructuras
urbanas, se refiere al desgaste de los
a) La declinacin es un fenmeno materiales y de las estructuras de los
estrictamente demogrfico que se edificios. Este fenmeno se puede
refiere a la prdida de poblacin en controlar fcilmente mediante un
un rea, pero se puede extender a la mantenimiento adecuado, obras de
prdida de unidades econmicas y de reparacin e incluso remodelaciones,
empleo. por lo que no es la variable ms relevante
para la depreciacin del inmueble.
b) La desvalorizacin es la prdida en
los valores del suelo asociada a la d) La degradacin se refiere a la
reduccin de las expectativas de uso. descomposicin social que suele
Esta desvalorizacin puede darse por producirse como resultado de la
cambios funcionales, es decir, cuando interaccin de los tres fenmenos
los inmuebles con el paso del tiempo anteriores.
dejan de ofrecer los servicios que se
esperara de ellos y su prestacin resulta Estos fenmenos llevan a un proceso de sucesin,
ineficiente y costosa. que se refiere al cambio de unos ocupantes de
cierto nivel socioeconmico, por otros de menor
Este tipo de deterioro resulta muy nivel. Generalmente el concepto se aplica a la
evidente en el contexto de los avances ocupacin residencial, aunque tambin se utiliza
tecnolgicos, en edificios que no en otros tipos de uso del suelo. En una sucesin, es
pueden ser fcilmente adaptados a los comn que el cambio se presente hacia abajo, es
requerimientos de la tecnologa digital, decir, que lleguen ocupantes de menor estatus,
como el cableado de fibra ptica. Una como resultado de la depreciacin inmobiliaria
obsolescencia funcional ms evidente que permite el acceso a nuevos ocupantes de
y ms extendida, es la derivada de menor capacidad de pago, que casi siempre se
la incapacidad de los inmuebles para acompaa de la prdida de capacidad funcional
albergar automviles, lo cual genera la de los inmuebles y/o de su deterioro fsico.
desvalorizacin de una gran cantidad de
12
La sucesin genera desplazamientos de los inmuebles y de los espacios que los albergan.
residentes o de las unidades econmicas de mayor
capacidad de pago, hacia los nuevos lugares de El comportamiento de los barrios es de tipo
prestigio. De esta forma, los inmuebles quedan cclico, y se reconoce por la estrecha relacin
a disposicin de nuevos grupos de residentes u que existe entre el edificio y el entorno urbano,
ocupantes comerciales, que a su vez, dejan otros lo que finalmente determina el precio del suelo
espacios con un nivel mayor de desvalorizacin y (ver figura 1.1).
as sucesivamente.
Los barrios inician a la alza, cuando se tienen altas
Los fenmenos de sucesin y deterioro son expectativas de valorizacin. En una primera etapa
fcilmente identificables a travs de la de valorizacin, durante el proceso de ocupacin
observacin, por el deterioro fsico de los y su eventual consolidacin, es cuando alcanzan
inmuebles. Sin embargo, no siempre implican el mximo valor. A partir de ese punto, empiezan
declinacin, y por tanto, no necesariamente a actuar los factores de desvalorizacin sobre
son espacios en donde se presente el algunos inmuebles o sobre el barrio en general,
desaprovechamiento de la infraestructura y hasta llegar al momento en que los valores de
equipamiento urbanos. los inmuebles se reducen significativamente y el
valor del suelo supera al valor de aqullos.
La declinacin, desvalorizacin, deterioro y
degradacin suelen actuar de manera simultnea, La interdependencia entre barrio y edificio se
aunque no en la misma magnitud, sin embargo, debe al efecto del aumento o la disminucin en
el efecto s es el mismo: la baja en el valor de los el valor del inmueble, que el entorno provoca
Figura 1.1 El ciclo de los barrios
Redesarrollo
Valor
Consolidacin
Valor del suelo

Declinacin
Desvalorizacin
Deterioro
Posible degradacin
Tiempo
Fuente: Kunz Bolaos, Ignacio (2007). La Economa del Suelo en los Proyectos de Redesarrollo.
Lincoln Institute of Land Policy. Presentacin en Power Point, indita, Buenos Aires, Argentina.
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con respecto a los edificios adyacentes. As, la construccin o el diseo del inmueble
un inmueble desvalorizado presionar los sea muy buena.
valores de los inmuebles vecinos a la baja, y
por el contrario, un inmueble muy productivo 2. El segundo factor es la incertidumbre
aumentar las expectativas de los inmuebles que existe respecto a la reinversin
adyacentes y cercanos. Este efecto no se da de inmobiliaria. Cuando no hay mucha
manera directa entre edificios, sino a travs de la claridad en las nuevas expectativas de
ubicacin y del entorno de stos. Al producirse un barrio, habr mucha incertidumbre
un incremento en el valor de la zona, aunque el entre los inversionistas y nadie querr
edificio existente por s slo no aumente su valor, ser el primero en invertir, permitiendo
se producirn presiones para que tenga lugar una que los procesos de depreciacin sigan
sustitucin del inmueble. Esta interdependencia avanzando. Se requerira desarrollar
entre los edificios y el suelo, se conoce como algunos proyectos exitosos para reducir
efecto barrio. la incertidumbre y dar lugar a un proceso
generalizado de reinversin intensa,
Los nuevos productos se posicionan en la parte que implica el redesarrollo que permite
superior y van desplazando hacia abajo a los que reposicionar a los edificios y al barrio.
antes ocupaban ese lugar y as sucesivamente.
Hay dos factores importantes en la evolucin Si las inversiones iniciales, que pueden ser
final del barrio, que determinan si se presenta detonadoras, no se presentan, la desvalorizacin
un redesarrollo generalizado y se reinicia el ciclo, puede llegar a extremos en los que el deterioro y
o bien, si el barrio entra en una situacin de la degradacin son tan profundos, que se cancelan
desvalorizacin y deterioro profundo. las expectativas de beneficio. Lo anterior, provoca
que el mercado sea incapaz de recuperarse y que
1. El primer factor es la evolucin en requiera de intervenciones pblicas significativas
las condiciones de la localizacin y el para revertir el proceso.
entorno en el contexto de los procesos
de reestructuracin urbana: si la Al final, los barrios tienen dos posibles destinos:
localizacin relativa del barrio en la
estructura urbana mejora, aumentan 1. entrar en un proceso descendente de
las expectativas de beneficio. Las desvalorizacin y deterioro, o
posibilidades para elevar el valor
de los inmuebles estn en funcin 2. reiniciar el ciclo con una nueva
de la localizacin y del entorno, no valorizacin a travs del redesarrollo,
del inmueble por s solo. Una mala que va ligado al proceso de
ubicacin no es capaz de producir reestructuracin urbana.
beneficios, sin importar que la calidad de
14
1.2 Los procesos de reestructuracin
urbana
Los procesos de reestructuracin urbana son de la poblacin, que supone nuevas

las transformaciones que se presentan en la demandas de espacios, tanto
estructura de una zona, barrio o rea delimitada y residenciales como productivos. Si la
es producto de la redistribucin de las actividades poblacin decrece, hay un cambio en la
econmicas (industria, servicios y comercio) y de demanda y habr menor presin por los
consumo (residencia) en la ciudad. espacios urbanos, entrando en fase de
declinacin y/o de deterioro.
Una vez que se detecta que el barrio entra en un
ciclo de decadencia y se decide realizar acciones b) Cambios econmicos: El crecimiento
para que se revalorice, se comienza un proceso en la economa, tambin implica
de reestructuracin urbana dirigida, para lo cual nuevas demandas de espacios para
es necesario : albergar a las actividades en expansin.
A su vez, el crecimiento en el empleo
1. Identificar cules son los factores que la puede promover la inmigracin y el
determinan. crecimiento demogrfico diferenciado.
2. Comprender los mecanismos de c) Cambios tecnolgicos: Los cambios

funcionamiento entre los diversos en las tecnologas del transporte, de la
elementos que intervienen. comunicacin, del acceso a los servicios,
de la construccin y de muchos otros
3. Plantear las posibles tendencias futuras factores, influyen y modifican los
del proceso de reestructuracin. patrones de ocupacin de la ciudad.
A partir de estos tres elementos se pueden disear d) Cambios normativos: La normatividad

polticas y aplicar instrumentos para controlar establecida en los planes o programas
e impulsar los procesos de reestructuracin. de desarrollo urbano, puede acelerar
Con esto, se pueden conducir los procesos o retardar los cambios de localizacin
hacia estructuras ms deseables, eficientes y y transformacin de la estructura
sustentables para el crecimiento inteligente de la urbana.
ciudad, con base en los cambios en las demandas
y con las transformaciones del espacio. Una forma de reestructuracin urbana es la
gentrificacin, proceso de transformacin urbana
Los factores determinantes de la reestructuracin inverso a la sucesin, que tambin se refiere a
urbana son: un reemplazo progresivo de residentes, pero
en este caso, los de mayor ingreso sustituyen a
a) Cambios demogrficos: Generan los habitantes originales, que tienen un ingreso
presiones que llevan a la menor.
reestructuracin del espacio urbano,
siendo el ms comn el crecimiento Cuando se realizan inversiones significativas en
15
remodelacin o mejora de los inmuebles se crean desarrollos de la ciudad. Lo anterior, es
expectativas de renovacin que generan una posible porque existen condiciones de
revalorizacin inmobiliaria y aceleran el proceso localizacin y un importante activo en
de regeneracin en el entorno circundante. infraestructura construida que se ha
acumulado y consolidado a lo largo de
Generalmente, la llegada de los residentes est varios aos en la ciudad.
antecedida por inversiones pblicas y privadas,
que buscan obtener enormes beneficios, basados Aprovechamiento de vacantes urbanas o
en el diferencial de renta, al comprar espacios espacios subutilizados
desvalorizados y posteriormente comercializarlos
a precios relativamente altos, sustentados en la El aprovechamiento de terrenos baldos o zonas
expectativa de la regeneracin. subutilizadas representa una alternativa que
asegura la utilizacin de la infraestructura
Los componentes fundamentales del proceso de existente sin riesgos de saturacin.
gentrificacin son: Adicionalmente, se disfrutan las ventajas de la
localizacin y los servicios de la ciudad.
a) La creacin de expectativas sobre la
regeneracin de los vecindarios. Sin embargo, en estos casos, como consecuencia
de la especulacin, se generan altos costos
b) Un efecto valorizador y renovador de del suelo que representan un reto para la
esos barrios, por lo que aun reconociendo construccin de vivienda destinada a los sectores
sus limitaciones en cuanto a alcance, no de bajos ingresos. Por ello, es importante que las
debe descartarse como un mecanismo autoridades locales cuenten con normatividad e
para lograr la regeneracin de barrios instrumentos hacendarios, de desarrollo urbano
centrales. y financieros que incentiven la ocupacin del
suelo. En el captulo 3 se presentan algunos
Los procesos de reestructuracin urbana que instrumentos de utilidad para este fin.
se pretenden impulsar con esta gua, son el
aprovechamiento ptimo de la infraestructura y El Redesarrollo
del equipamiento urbano instalados en la ciudad
interior, a travs de dos estrategias: La lgica del redesarrollo urbano se basa en el
impulso de nuevas inversiones y nuevos edificios
Aprovechamiento de vacantes que remplazan a otros que ya no son productivos.
urbanas o espacios subutilizados, Este fenmeno permite el reaprovechamiento
mediante la intensificacin de la de la ciudad interior, en donde las edificaciones
construccin en espacios con capacidad han llegado a ser obsoletas, no tanto desde el
para soportarlo, donde no se requieren punto de vista fsico, sino econmico. Es decir,
mayores inversiones para recibir se trata de inmuebles que ya no permiten un
poblacin. aprovechamiento ptimo del espacio urbano,
y financieramente son susceptibles de ser
El redesarrollo, que consiste en reemplazados por otros que pueden generar
reutilizar el espacio urbano que ya no mayores rendimientos econmicos.
es funcional, va la demolicin y nueva
construccin, dando paso a nuevos El redesarrollo se puede dar cuando termina la
16
Figura 1.2 Vida econmica del edificio
Valor
Va
lord
el e
difi
cio
Valor del suelo
Vida econmica del edificio
Tiempo
Momento ptimo para el
redesarrollo
Fuente: Kunz Bolaos, Ignacio (2007). La Economa del Suelo en los Proyectos de Redesarrollo.
Lincoln Institute of Land Policy. Presentacin en Power Point, indita, Buenos Aires, Argentina.
vida econmica del edificio y por ello, cuando

el valor del suelo supera al del edificio. En ese a) En cierto momento, los edificios
momento, se pueden obtener ms beneficios de pierden su productividad y es factible
la explotacin del suelo con otro inmueble que sustituirlos por edificios que tendrn un
los obtenidos por el edificio existente, aunque mejor aprovechamiento de ese espacio,
est en buenas condiciones fsicas y a pesar de los a pesar de los costos de construccin y
costos de demolicin y construccin del nuevo demolicin.
inmueble (ver Figura 1.2).
b) El fin de la vida econmica de un
En la figura 1.2 se asume un entorno en el que no inmueble es resultado de la combinacin
existen variaciones en el precio del suelo, ni en la entre depreciacin del edificio y
depreciacin del valor del inmueble, representada aumento en el valor del suelo. Es decir,
por la pendiente de la lnea valor del edificio. que el momento ptimo del redesarrollo
puede variar, debido a inversiones en el
En la realidad, el esquema suele ser ms complejo, edificio y en el entorno urbano.
porque a lo largo del tiempo es comn que se
presenten transformaciones que hagan subir Es importante sealar, que en muchos casos, el
o bajar el precio del suelo y/o del edificio, que reciclamiento de los inmuebles se efecta antes
modifican su tasa de depreciacin. de que ocurra su deterioro total, lo cual resulta
mejor para la zona.
El esquema analizado se caracteriza por dos
situaciones:
17
1.3 Posibles obstculos a la
redensificacin
La dinmica urbana de todas las ciudades es Es decir, estn intestados o en juicios, o bien,
similar, los propietarios siempre buscan obtener se desconoce el paradero de los propietarios.
el mximo beneficio, las mejores alternativas Es muy comn en las zonas antiguas de las
de localizacin de sus propiedades, el mejor ciudades mexicanas que los propietarios
uso del suelo, o bien, las mejores oportunidades originales fallezcan sin testamentos.
para comercializar el suelo.
Existen tres elementos que contribuyen a esta
Los gobiernos, en especial los locales, son problemtica:
los responsables de intervenir para lograr
condiciones ms equitativas de acceso al suelo, a) La antigedad de las propiedades y
mayor sustentabilidad del desarrollo urbano, de su respaldo jurdico, que junto a
as como equidad en el acceso a la ciudad, y la la falta de traslado de dominio, se
forma de asignacin de los costos y beneficios mantuvieron amparadas en viejas
de su crecimiento y futuro. escrituras que pueden no estar
inscritas en el Registro Pblico de
La instrumentacin de estrategias y acciones la Propiedad, o bien, pueden estar
para la redensificacin en la ciudad interior, perdidas.
requiere del establecimiento de una poltica de
desarrollo para la ciudad. Es necesario que sea b) El origen de muchos de esos
integral y que privilegie el bienestar general y propietarios, pues no es raro que hayan
la sustentabilidad, para lo cual se deber revisar sido inmigrantes que no tuvieron
los instrumentos jurdico-normativos con el fin descendencia, o que regresaron a sus
de controlar los procesos urbanos. lugares de origen, abandonando o
encargando sus propiedades.
Entre las diversas y numerosas barreras que
enfrenta el reaprovechamiento de la ciudad c) Las propiedades se encuentran en las
interior con vivienda destinada a la poblacin zonas de desvalorizacin y deterioro
de menores ingresos, destacan cuatro grupos de la ciudad, o estuvieron sujetas a
de problemas: 1) la irregularidad jurdica, 2) la poltica de congelacin de rentas,
la cultura patrimonialista, 3) la cultura del que las llev a la prdida de valor y al
NIMBYismo (not in my back yard no en desinters de propietarios, herederos
mi patio trasero) y 4) el tema financiero, los o encargados.
cuales se abordan a continuacin.
Otras formas de irregularidad jurdica son:
La Irregularidad Jurdica cuando aparece ms de un propietario de un
lote; cuando no hay coincidencia del predio en
Una buena parte de los predios de la ciudad interior uso, con los lmites descritos en las escrituras;
susceptibles de reaprovechamiento, tienen cuando existen adeudos fiscales en la ausencia
problemas de orden jurdico, principalmente de propietarios.
derivados de situaciones de sucesin patrimonial.
18
La Cultura Patrimonialista de la ciudad debe prevalecer sobre el beneficio a
nivel vecinal o individual.
El valor que las personas asignan a sus inmuebles
se basa en variables afectivas y culturales, por La Inviabilidad Financiera
lo que generalmente es mucho ms alto que el
de mercado. Esto dificulta su comercializacin, Entre los principales obstculos para la
y propician el envejecimiento y el deterioro del realizacin de los proyectos de redensificacin y
rea. reaprovechamiento de la infraestructura instalada
estn el financiamiento, as como el conocimiento,
La Cultura del NIMBYismo diseo y la aplicacin de instrumentos para
que los gobiernos locales obtengan recursos.
Se refiere a la oposicin de los propietarios a Por desgracia, an se concibe al Estado como
cualquier proyecto que perciban que puede el responsable nico de la ejecucin de los
afectar sus intereses, aunque en muchos casos, proyectos, sin la corresponsabilidad de otros
no existan afectaciones reales; su nombre actores involucrados.
(NIMBYismo) proviene de la expresin Not in
my back yard, es decir No en mi patio trasero. Hay tres situaciones que dificultan el hacer
Se trata de una reaccin de cultura comunitaria financieramente viables los proyectos de
basada algunas veces en el temor al cambio, con redensificacin:
explicaciones fuera de toda lgica, y otras
veces, en el inters de unos cuantos, que logran a) El alto costo del suelo de la ciudad
convencer a muchos otros para oponerse. En interior, derivado principalmente de un
ocasiones, las comunidades se oponen a medidas importante componente especulativo.
que no solamente no los afectan, sino que adems Sin embargo, eso se puede resolver
los benefician. con la aplicacin de instrumentos
fiscales y financieros.
Detrs de este tipo de comportamiento colectivo
hay muchas explicaciones, desde la imitacin de b) El deterioro y desvalorizacin de
movimientos comunitarios de otros pases, hasta espacios en donde aunque el suelo
la enorme desconfianza que la sociedad tiene en sea accesible en trminos de precio, se
las autoridades, que lleva a rechazar hasta los requiere una fuerte inversin para la
proyectos ms benficos. A esto contribuye la rehabilitacin, sobre todo de las redes
falta de conocimiento de la forma en que ciertas de infraestructura. Puede existir el
medidas pueden beneficiar a las comunidades y temor de que un proyecto desarrollado
la incapacidad de los gobiernos responsables de en un espacio tan deteriorado sea
comunicar tales beneficios en un ambiente de competitivo en el mercado, lo cual
confianza. debe respaldarse con proyectos que le
den una nueva conformacin a la zona
Tambin suele haber oposicin a la percepcin de y propicien procesos de valorizacin
riesgo, aunque no se trate de un riesgo real, como ms amplios.
sucede en el caso de las estaciones de gasolina.
c) Normatividad mal concebida,
Toda decisin urbana y por tanto, todo proyecto, que establece restricciones al
tiene algn tipo de costo, ya sea individual, aprovechamiento del espacio urbano.
vecinal o social, en donde el beneficio general
19
Algunos usos del suelo e intensidades permitidos una causa importante es el abandono casi
no promueven una mayor competitividad al generalizado de los sistemas de transporte
rea ni procesos de revalorizacin del suelo. pblico urbano, por lo que se requiere impulsar
proyectos de transporte pblico moderno y
La falta de recursos se resuelve en muchos eficiente por parte de los gobiernos locales. Lo
pases con la aplicacin de instrumentos de ideal es que las reas centrales de las ciudades
financiamiento del desarrollo urbano, por lo que sean para residir, con base en el uso mnimo de
se requiere revisar las polticas fiscales, as como transporte privado.
los instrumentos que apoyen la generacin y
habilitacin de suelo e infraestructura para el La redensificacin habitacional en reas
desarrollo habitacional. centrales, es concebida por algunos gobiernos
locales como un proceso muy complejo y
Otros posibles problemas conflictivo, lo cual genera escepticismo
respecto a la posibilidad de resolver el deterioro
Tambin suelen presentarse barreras en la de estas zonas. Se requieren nuevas formas de
capacidad real de la infraestructura, sobre todo intervencin y la adopcin de modelos ms
por el deterioro fsico que puede presentar. eficientes y equitativos, cuyos efectos polticos
Una vez restaurada la infraestructura, no es no se cosechan en el corto plazo, pero ofrecen
comn que existan problemas con el abasto grandes beneficios en el mediano plazo.
de servicios, aunque por parte de los vecinos
exista la percepcin de que s los hay. Finalmente, resulta fundamental que exista
voluntad poltica, compromiso por parte de las
Asimismo entre los vecinos de estas reas existe autoridades locales y continuidad en la gestin
la percepcin de que el congestionamiento administrativa, para impulsar los procesos de
vial y la insuficiencia de estacionamientos, se redensificacin, ya que los problemas legales,
generan por la redensificacin y el consecuente financieros, tcnicos y de capacidad fsica
aumento del parque vehicular. Sin embargo, pueden superarse.
20
2 Metodologa
para identificar
escenarios de
redensificacin
2 Metodologa para identificar
escenarios de redensificacin
Para aprovechar el espacio interior de la ciudad, 3. Capacidad fsica de desarrollo del

es necesario establecer un diagnstico en el que suelo.
se analicen cuatro aspectos principales:
4. Anlisis costo-beneficio de las
1. Identificacin de la demanda de alternativas de inversin.
vivienda.
2. Identificacin de suelo con potencial de

reaprovechamiento.
2.1 Identificacin de la demanda de

vivienda
La necesidad de contar con nuevos espacios igual forma, existen viviendas con un alto grado de
para construccin, redensificacin o redesarrollo, deterioro o que se encuentran ubicadas en sitios de
surge a partir de un incremento en la demanda de alto riesgo fsico-natural, que deben ser sustituidas.
vivienda. Por ello, es imprescindible comenzar el
anlisis identificando cuntas viviendas adicionales Este requerimiento de viviendas adicionales puede
son necesarias y cules de ellas ya estn siendo ser tanto de inmuebles nuevos, como usados. A su
ofrecidas en el mercado (nuevas y usadas). Este vez, esta demanda de viviendas adicionales puede
anlisis permitir dimensionar los proyectos dividirse en renta o compra-venta, lo cual depende
tanto de crecimiento de las ciudades, como los de de las preferencias y de la capacidad de pago de
redensificacin en la ciudad interior. las familias.
La demanda refleja las necesidades y preferencias Por otro lado, las personas que actualmente
de los individuos, as como el precio que pueden viven en un inmueble pueden estar interesadas
pagar para satisfacerlas. Puede dividirse en nicamente en ampliaciones o mejoramientos.
distintas categoras segn la necesidad especfica Existen familias que si bien viven hacinadas y/o
que satisface. comparten la vivienda con otra familia, prefieren
continuar viviendo en ese lugar y mejorar su
Por un lado, existe la demanda de viviendas calidad de vida a travs de un mayor nmero de
adicionales, integrada por los jvenes que quieren cuartos o mejores caractersticas en la vivienda.
formar su propio hogar, las familias que comparten
la vivienda con otras y quieren su propio espacio, as Por ltimo, existe una demanda de segundas
como las familias que se separan o se divorcian. De residencias, es decir, de inmuebles fuera de la
22
ciudad de residencia, utilizados generalmente para individuos, con el propsito de determinar el
esparcimiento o que se adquieren para incrementar requerimiento especfico por tipo de vivienda
el patrimonio y obtener un ingreso adicional. Las (Ver figura 2.1).
viviendas utilizadas para esparcimiento se requieren
principalmente en lugares tursticos y zonas rurales.
Hasta el momento, slo se han explicado de forma
conceptual las caractersticas, componentes
Adems de dividir la demanda en categoras, y categoras de la demanda de vivienda, sin
es importante estratificarla de acuerdo a la embargo, es necesario cuantificarla.
capacidad de pago o nivel de ingresos de los
Figura 2.1 Categoras de la demanda de vivienda
Renta
Vivienda adicional
(nueva o usada)
1a Residencia Compra-venta
Ampliaciones y
mejoramientos
2a Residencia
Fuente: CONAVI, 2010
Cuantificacin de la demanda de vivienda municipales, estatales y federal.
La mejor forma para cuantificar la demanda La Comisin Nacional de Vivienda ha intentado

de vivienda es a travs de una encuesta a identificar las necesidades de vivienda a partir de
una muestra representativa de la poblacin la informacin del Censo Nacional de Poblacin
para conocer sus requerimientos, as como y Vivienda elaborado por el INEGI, as como por
su disponibilidad de pago. Sin embargo, es las proyecciones de poblacin realizadas por el
un mtodo costoso que muchas veces supera Consejo Nacional de Poblacin (CONAPO). La
las posibilidades financieras de los gobiernos metodologa utilizada infiere las necesidades
23
de vivienda a partir de las proyecciones cualitativo y por hacinamiento que resultan ser
de poblacin que establece la creacin de mucho mayores que lo que se puede estimar
nuevas familias, as como de la sustitucin de directamente del censo.
viviendas que tienen un alto grado de deterioro
o que se encuentran ubicadas en sitios de alto Resulta especialmente importante estratificar
riesgo fsico-natural. Por otro lado, se calcula estas necesidades de acuerdo al nivel de ingreso
el rezago de vivienda a partir del indicador de de la poblacin, con el fin de conocer el tipo
hacinamiento, seleccionando las viviendas en de vivienda que se demandar. La Encuesta
las que habita ms de un hogar, de acuerdo a Nacional de Ingresos y Gastos de los Hogares
la definicin del INEGI. Tambin calcula las (ENIGH), que realiza el INEGI cada dos aos,
necesidades de mejoramiento de vivienda a puede ayudar a tener mayor informacin al
partir de la informacin censal relativa a los respecto.
materiales de la vivienda y los servicios con
que cuenta. Cabe mencionar que una vez identificado el
requerimiento total de viviendas, se deben
Si bien esta informacin es valiosa, carece restar las viviendas que ya estn siendo
de elementos como la capacidad de pago, la proporcionadas por el mercado. Es decir, las
demanda de renta, la de compraventa o de que se encuentran en renta, en venta o en
ampliaciones. Una metodologa ms precisa construccin. Incluso si se utiliza la informacin
para la estimacin del rezago habitacional censal, puede restarse el nmero de viviendas
con base en la Muestra Censal se puede ver etiquetadas como desocupadas en las que se
en Kunz, Ignacio y Romero, Irma (2008) que agrupan estos conceptos.
permite identificar con precisin el dficit
24
2.2 Identificacin de las zonas a
redensificar o desarrollar
Para el caso del reaprovechamiento de la el valor de las construcciones o

ciudad interior, es importante identificar tanto edificaciones que lo ocupan.
las vacantes urbanas como las zonas que
estn en proceso de desvalorizacin y posible 2. Una vez identificados esos espacios, ser
abandono, en donde quiz los valores de las necesario estimar la capacidad de soportar
construcciones han bajado significativamente actividades, como vivienda social, lo cual
y que eventualmente pueden ser superadas por depende de varios aspectos que se pueden
los valores del suelo y dar lugar al redesarrollo. agrupar en dos rubros:
Para llevar a cabo el proceso de redensificacin a) Capacidad normativa.- lo que segn las
en la ciudad interior, que es la zona urbana zonificaciones y normas de intensidad
consolidada de la ciudad, es indispensable de los planes o programas de
contar con suelo, que puede obtenerse a travs desarrollo urbano existentes se puede
de la ocupacin de predios vacantes o por construir. Como se mencion antes,
medio del redesarrollo, para lo cual se deben es comn que los planes o programas
seguir los siguientes pasos: establezcan normas que reflejan el uso
actual y por lo tanto resultan en una
1. Identificar reas con potencial de limitante al redesarrollo, por lo que los
redensificacin (baldos urbanos y las gobiernos locales deben emprender
zonas con capacidad de redesarrollo por las modificaciones necesarias a los
la desvalorizacin de sus inmuebles). De planes o programas de desarrollo
stas, identificar el suelo que puede ser urbano, cuando no se justifican tales
ofertado para uso habitacional, excluyendo limitaciones en trminos de capacidad
las reas que por sus caractersticas no sean de sostenimiento de un desarrollo
aptas para desarrollar, clasificndolo en: ms intensivo.
a) Suelo vacante o disponible, que b) Capacidad fsica.- es necesario evaluar

corresponde al suelo susceptible de la capacidad de absorcin en trminos
ser edificado con usos habitacionales de infraestructura y servicios de
y otros usos. agua, drenaje y electricidad; as
como el impacto sobre la vialidad y
b) Suelo subutilizado, corresponde estacionamientos. Esta identificacin
al suelo con baja intensidad de se puede realizar utilizando el mtodo
uso, susceptible de recibir mayor de anlisis umbrales que se define
aprovechamiento con usos ms adelante4.
habitacionales y otros usos.
c) Suelo adecuado para redesarrollar,

aqul donde su valor ha superado Estos umbrales deberan estar considerados en las
4
normas de los planes o programas de desarrollo urbano.
25
3. Calcular la oferta del suelo edificable de identificada en el paso previo. En esta
la ciudad, en trminos de su capacidad de fase, es deseable contar con el apoyo de
desarrollo, es decir, cuantificar aquellas un Sistema de Informacin Geogrfica
reas donde es posible incrementar para realizar estos clculos de manera
la intensidad de construccin y el ms eficiente.
aprovechamiento mximo de los usos
del suelo, con base en la capacidad Es importante sealar que cualquier proceso
de absorcin en trminos de vialidad, de redesarrollo o de redensificacin, tiene
estacionamientos, infraestructura y un lmite que no se debe rebasar, y que es la
servicios de agua, drenaje y electricidad; capacidad fsica de soporte del sitio.
2.3 Capacidad fsica de desarrollo del

sitio en suelo urbanizado
Se entiende por capacidad fsica de desarrollo La demanda esperada de los

del sitio en suelo urbanizado, a la aptitud servicios.
actual y potencial de un sitio para dotar de
los servicios de transporte, infraestructura La capacidad actual de las redes de
(vialidad, agua, drenaje, energa elctrica) y servicios (vial, agua, drenaje y energa
equipamiento (educacin, salud, recreacin, elctrica).
etc.) tanto en cantidad, como en calidad a la
poblacin actual y futura. La capacidad no utilizada de las redes
de servicios (vial, agua, drenaje y
Generalmente, el desarrollo fsico de una ciudad energa elctrica).
encuentra lmites de capacidad que constituyen
umbrales al desarrollo urbano, y superarlos, La factibilidad de dotacin futura
exige inversiones de capital adicionales a los de los servicios de agua, drenaje y
gastos normales. energa elctrica desde las fuentes o
disposicin final segn corresponda.
La estimacin de la capacidad fsica del suelo
para soportar actividades, como en el caso de Es importante identificar las limitaciones que
la vivienda, requiere del anlisis de la demanda enfrenta la redensificacin en la ciudad interior.
actual y futura, as como del dficit y supervit Para esto, el mtodo de anlisis de umbrales5
de infraestructura y servicios en el sitio. Para constituye una herramienta de apoyo que
ello se debe considerar:
La demanda actual de los servicios de

agua, drenaje y energa elctrica. 5
Teora de los Umbrales (Kozlowski J.M., 1977)
26
permite comparar distintas alternativas de es necesario determinar distintos grados de uso
crecimiento urbano. de la red de infraestructura. De esta forma, se
pueden establecer al menos tres umbrales para
Con el fin de establecer el nmero de personas contribuir al anlisis (ver cuadro 2.3.1):
a las cuales es factible brindarles los servicios,
Cuadro 2.3.1 Definicin de umbrales
Agua Drenaje y Energa Equipamiento

Tipo de Infraestructura Red vial
potable alcantarillado elctrica urbano
No.
Personas
Capacidad Capacidad
Utilizada Red
Costo
Operacin
No.
Personas
Capacidad Capacidad
Mxima Mx. Red
Costo
Operacin
Adicional
No.
Personas
Capacidad
Capacidad Optima Red
Mxima
Optimizada Inversin
Adicional
Costo
Operacin
Adicional
No.
Personas
Capacidad
Adicional
Capacidad Red
Adicional Inversin
Adicional
Costo
Operacin
Adicional
27
Primer umbral Una vez identificadas estas alternativas, debern
contrastarse con la demanda de vivienda
Se refiere a la posibilidad de aprovechar los cuantificada con el objetivo de conocer cunta de
servicios y la infraestructura existente sin esta demanda podr ser absorbida por las reas a
necesidad de incorporar recursos adicionales. redensificar o redesarrollar. Por ltimo, debern
evaluarse las alternativas a travs de un anlisis
Para definir el potencial de aprovechamiento costo-beneficio, como se explica en el siguiente
que tienen los servicios y la infraestructura ser apartado.
necesario identificar los siguientes conceptos:
Este anlisis deber realizarse para cada uno de los
a) Capacidad utilizada de la red de servicios proporcionados a los ciudadanos como
infraestructura existente. El punto son agua potable, drenaje, energa elctrica, red
de partida para el anlisis es conocer vial, equipamiento urbano. En el cuadro 2.3.2 se
a cuntas personas se otorgan los describen los elementos que se deben considerar
servicios. en cada uno de estos casos.
b) Capacidad mxima de la red de
Tambin se debe considerar el tipo de poblacin
infraestructura existente. En la
que da lugar a la densificacin, porque las
mayora de las ciudades nicamente se
demandas, sobre todo en trminos del
utiliza un porcentaje de la capacidad
equipamiento, pueden variar.
mxima de la red. Si se busca
redensificar, ser necesario conocer
Una vez conocidos los umbrales y tomada
el nmero mximo de personas a las
la decisin de intervencin para redensificar
que se les puede dar servicio con la
la ciudad interior, se requiere adecuar la
infraestructura existente.
normatividad urbana a travs de la zonificacin
o normatividad especfica para intensificar el uso
Segundo umbral
del suelo habitacional hasta el umbral elegido.
Capacidad mxima optimizada. Muchas veces
haciendo pequeas obras adicionales o ajustes La intensificacin del uso del suelo habitacional se
en la poltica de dotacin, es posible optimizar el genera especficamente a travs del incremento
uso de las redes de servicios existentes. de la densidad habitacional es decir de viviendas
por hectrea. La densidad se traduce de diferentes
Es importante identificar estas acciones y maneras como:
contabilizar el nmero total de personas que
podran ser atendidas. Un ejemplo puede ser a) El nmero de niveles de las
considerar nuevos sistemas de transporte pblico edificaciones.
cuando la red vial se pudiera saturar.
b) El coeficiente de ocupacin del suelo
Tercer umbral (COS), que es la proporcin de la
superficie total del predio sujeta a
Capacidad adicional. En la mayora de los casos, desarrollo en la que se puede construir y
es posible realizar inversiones cuantiosas para que equivale a la superficie de desplante
generar una nueva red de infraestructura que para vivienda.
otorgue servicio a ms personas.
28
Cuadro 2.3.2 Elementos a considerar para la identificacin de
los umbrales segn tipo de infraestructura
Tipo de
Elementos a considerar
infraestructura
Volmenes de captacin para identificar la capacidad del servicio y determinar

su dficit o supervit con base en la norma de dotacin del centro de poblacin,
que se establece de acuerdo al clima en lts/hab/da, capacidad de tratamiento
Agua potable
(potabilizacin) y de abastecimiento (existencia y capacidad de las redes),
dimetros, presin de la red, tanques de almacenamiento y la demanda del
proyecto, de acuerdo al Reglamento de Construccin.
Capacidad de desalojo para las aguas residuales, considerando la pendiente, el

tipo de suelo as como la capacidad de tratamiento de aguas residuales. Tambin
Drenaje y
es necesario calcular las aportaciones mximas sobre el sistema de descargas y
alcantarillado
confrontarlas con la capacidad instalada, para determinar su disponibilidad y las
principales acciones a realizar, para su correcto funcionamiento.
Capacidad de las subestaciones elctricas existentes, localizacin de lneas de

alta tensin, derechos de va y restricciones, a fin de delimitar las reas servidas.
Asimismo se deben conocer las caractersticas de la instalacin, ubicacin de
Energa elctrica
transformadores y tensin del suministro para establecer la capacidad actual y
la capacidad potencial y as conocer la disponibilidad de energa elctrica para el
desarrollo futuro del rea.
Jerarqua de las vialidades existentes, clasificndolas a partir de su seccin,

longitud, continuidad, zonas urbanas que enlaza, volmenes de trnsito, funcin,
restricciones de trnsito y controles de acceso, sealando para cada va su sentido,
seccin, nmero de carriles, pavimento, estado de conservacin y nivel de servicio,
Red vial a fin de diagnosticar su funcionamiento. Del lmite de la capacidad de servicio
depender la movilidad de las personas y del abasto. Otro componente importante
de la accesibilidad en la ciudad interior en los procesos de redensificacin, es la
disponibilidad de estacionamiento, cuya capacidad instalada es necesario conocer,
para prever el impacto que tendr el crecimiento sobre este servicio.
Capacidad actual del equipamiento urbano, entendido como el conjunto
de edificios y espacios predominantemente de uso pblico en donde se
proporcionan a la poblacin, servicios de bienestar social y de apoyo a las
actividades econmicas. Adicionalmente, es necesario estimar el incremento
Equipamiento urbano
de la demanda de los servicios prestados, calcular el volumen de poblacin
esperada, y considerar la estructura de la poblacin por edad y sexo. Esto, con
el propsito de valorar si sern capaces de satisfacer la nueva demanda, o si se
deben instalar nuevos equipamientos para ello.
Fuente: CONAVI, 2010
29
c) El coeficiente de utilizacin del suelo el v.a.t. (veces el rea del terreno), no obstante,
(CUS), que dar lugar al total de metros el clculo sera el mismo, aplicando ese v.a.t. a la
cuadrados que se pueden construir, superficie total calculada.
considerando el nmero de niveles
permitidos. En todos los casos, la zonificacin e intensidad
de uso asignados a un rea de redensificacin o
En algunas legislaciones locales se utiliza un redesarrollo debe responder a la capacidad de
coeficiente de desarrollo general, conocido como soporte del sitio (ver figura 2.3.1).
Figura 2.3.1 Capacidad fsica de desarrollo del suelo
Inicio
Mercado
Identificar inmobiliario Existe
demanda o no Fin
Necesidades de demanda? No
vivienda
1
Proyecciones de Si
poblacin
Identificar
suelo apto Redensificacin
2
Equipamiento
Redesarrollo
Red de vialidad
Analizar capacidad y transporte
de soporte del sitio
Red de energa
(umbrales) elctrica
3
Redes de agua, Usos
drenaje
Definir zonificacin
Destinos
4
Intensidad de uso:
viv/ha, hab/ha o
nmero de niveles
Fuente: CONAVI, 2010 Redensificacin
30
2.4 Anlisis costo-beneficio de las
alternativas de inversin
La demanda por vivienda en una localidad puesto que mientras los costos en los que
se modifica a lo largo del tiempo, ya sea por incurre la poblacin son menores, esto se puede
crecimiento demogrfico, por necesidades considerar como un efecto positivo del proyecto.
distintas de acomodo en los hogares o por Es decir, al comparar los costos sociales de las
procesos migratorios. Un municipio tendr distintas alternativas, se encontrar la ms barata
que hacer frente al incremento de la demanda y por lo tanto la que tiene ms beneficios para la
proporcionando ms viviendas, ya sea al interior sociedad.
de la ciudad o en zonas perifricas que an no han
sido urbanizadas. Para determinar dnde es ms conveniente
efectuar una inversin en desarrollos
Con el fin de analizar las distintas alternativas habitacionales, es necesario identificar el nmero
de inversin es conveniente realizar un anlisis de viviendas nuevas necesarias y posteriormente
costo beneficio que permita compararlas. Esta comparar las alternativas de inversin municipal,
tcnica tiene como objetivo medir los costos y las que pueden ser de tres tipos:
ganancias que recibe por el proyecto la sociedad en
su conjunto. En este caso, debern considerarse 1. Utilizar las redes de infraestructura
los efectos del proyecto para los desarrolladores, existentes, que corresponden al primer
el gobierno local y la poblacin que habitar el umbral identificado a travs del anlisis
lugar. Con el propsito de comparar las distintas de umbrales.
alternativas y elegir la ms redituable en trminos
sociales, se deben considerar tanto las opciones 2. Ampliar la capacidad de las redes de
de redensificacin, como las de crecimiento de las infraestructura en el interior de la ciudad
zonas periurbanas. a travs de inversiones adicionales.
La diferencia fundamental entre los mtodos 3. Urbanizar un rea perifrica a la ciudad

que emplean las empresas para la evaluacin de para construir vivienda.
inversiones y el anlisis costo-beneficio es que
este ltimo pone especial nfasis en los efectos Para realizar este anlisis es importante considerar
sociales. Por ejemplo, el efecto de las emisiones los costos para los ciudadanos y para el municipio
contaminantes, la reduccin de zonas de as como los costos de inversin.
importancia ambiental, los costos del transporte,
etc. Para esto, ser necesario cuantificar los Para cada una de las alternativas es importante
aspectos sociales de forma monetaria para poder incluir los costos que absorbern los ciudadanos
compararlos con los costos del proyecto. por vivir en ese lugar. Algunos de stos son:
La metodologa incluye la cuantificacin tanto Costo de transporte al centro de la

de beneficios como de costos. A continuacin ciudad.
se presenta una propuesta de evaluacin que
incluye nicamente los costos. En realidad, en Costo de transporte a las principales
esta propuesta los beneficios estn implcitos fuentes de empleo.
31
Tiempo de transporte a las principales Como puede observarse, existen costos que
fuentes de empleo, multiplicado por el se aplicarn una sola vez y otros que sern
salario mnimo de la regin, para tener permanentes. Con el fin de poder comparar
un referente monetario. los proyectos, es importante que los costos de
mantenimiento y de transporte sean del mismo
En segundo lugar, es necesario considerar los perodo; se sugiere que sean anuales. En los
costos que tendr el municipio por servicios cuadros 2.4.1, 2.4.2 y 2.4.3 se presentan
adicionales que debe proveer a la poblacin como algunos formatos que se pueden utilizar para
el servicio de recoleccin de basura y la seguridad guiar el anlisis, de acuerdo a cada tipo de
pblica. alternativa. Para ello, se debern evaluar las
distintas alternativas que permitan absorber el
Por ltimo, en cada caso, es necesario evaluar crecimiento poblacional, ya sea al interior de las
los costos de inversin y mantenimiento. Si ciudades o en zonas perifricas. Lo anterior, con
nicamente se busca utilizar la infraestructura el fin de comparar las distintas alternativas.
existente, debern calcularse los costos de
mantenimiento adicionales derivados del Otra forma de hacerlo, es identificar los costos en
proyecto, sin tomar en cuenta el costo del cada periodo y traerlos a valor presente neto6.
mantenimiento actual.
Finalmente, es importante sealar que al
Por otro lado, cuando la alternativa sea ampliar momento de elaborar los programas de desarrollo
la capacidad de las redes de infraestructura, ser urbano, se realice un anlisis como el descrito
necesario calcular tanto el costo de la inversin en este captulo, para establecer con el soporte
adicional, como el de mantenimiento adicional. adecuado, la estrategia de desarrollo urbano
Algunos servicios e infraestructura que deber y su normatividad correspondiente, para el
tomar en cuenta este anlisis son: el agua potable, aprovechamiento ptimo de los usos del suelo y
alcantarillado sanitario y pluvial, energa elctrica, densidades, entre otros.
alumbrado pblico, equipamiento urbano, as
como vialidad y transporte.
6
Es un procedimiento que permite calcular el valor presente de un determinado nmero de flujos de caja futuros,
originados por una inversin. La metodologa consiste en descontar al momento actual (es decir, actualizar mediante
una tasa) todos los flujos de caja futuros del proyecto. A este valor se le resta la inversin inicial, de tal modo que el
valor obtenido es el valor actual neto del proyecto.
La frmula que nos permite calcular el Valor Actual Neto es:
n
Vt
VA N = Io
t = 1 (1 + k)
t

Vt representa los flujos de caja en cada periodo t.
Io es el valor del desembolso inicial de la inversin.
n es el nmero de perodos considerado.
k es el tipo de inters.
32
Cuadro 2.4.1 Alternativa Cuadro 2.4.2 Alternativa 2: Cuadro 2.4.3 Alternativa 3:
1: utilizar la red de ampliar la capacidad de la urbanizar un rea perifrica
infraestructura existente red de infraestructura en la a la ciudad para que pueda
ciudad interior construirse vivienda
Concepto Costo anual Concepto Costo anual Concepto Costo anual
Agua potable Agua potable

Agua potable Inversin adicional Inversin
Mantenimiento adicional anual Mantenimiento adicional anual Mantenimiento anual
Alcantarillado sanitario y pluvial Alcantarillado sanitario y pluvial
Alcantarillado sanitario y pluvial Inversin adicional Inversin
Energa elctrica y alumbrado Energa elctrica y alumbrado
Energa elctrica y alumbrado pblico pblico
pblico Inversin adicional Inversin
Vialidad y transporte Vialidad y transporte
Vialidad y transporte Inversin adicional Inversin
Servicio de recoleccin de basura Servicio de recoleccin de basura Servicio de recoleccin de basura

Mantenimiento anual
Mantenimiento adicional anual Mantenimiento adicional anual
Seguridad pblica Seguridad pblica Seguridad pblica

Costo adicional anual Costo adicional anual Costo anual
Transporte al centro de la ciudad Transporte al centro de la ciudad Transporte al centro de la ciudad

Costo promedio anual Costo promedio anual Costo promedio anual
Transporte a las principales Transporte a las principales Transporte a las principales

fuentes de empleo fuentes de empleo fuentes de empleo
Costo promedio anual Costo promedio anual Costo promedio anual
Tiempo de transporte a las Tiempo de transporte a las Tiempo de transporte a las
principales fuentes de empleo principales fuentes de empleo principales fuentes de empleo
Tiempo promedio X salario Tiempo promedio X salario Tiempo promedio X salario
mnimo mnimo mnimo
Total Total Total
33
3 Instrumentos
para favorecer la
redensificacin
3 Instrumentos para favorecer la
redensificacin
La definicin de estrategias para el Bajo esta premisa, se proponen varias formas de

reaprovechamiento y la redensificacin de las aprovechamiento del suelo e infraestructura para
distintas reas de la ciudad interior, debe tener desarrollos habitacionales, cuya instrumentacin
una clara determinacin de los beneficios que se soporta jurdicamente en la legislacin en
puede aportar el proyecto respecto de los usos materia fiscal, de asentamientos humanos y de
existentes antes de llevarlo a cabo, con objeto de desarrollo urbano.
atraer el inters de los particulares para que se
sumen a estas acciones. En la normatividad urbana se especifican las
competencias de los tres rdenes de gobierno en
En otras palabras, la idea es concebir un proyecto cuestiones vinculadas con el suelo urbano:
que dar lugar a una fuerte valorizacin del
espacio, lo cual generar beneficios que deben Corresponde a los estados fomentar,
superar las expectativas que existan sin el coordinar y concertar acciones e
proyecto, mismos que deben distribuirse entre los inversiones entre los sectores pblico,
actores participantes en funcin de la aportacin social y privado para el establecimiento
que hayan hecho, ya sea en suelo, recursos de mecanismos e instrumentos para
econmicos o de otra naturaleza. el desarrollo regional y urbano, as
como la dotacin de infraestructura,
Para coadyuvar a la definicin de esta estrategia, equipamiento y servicios urbanos.
en este captulo se ofrece a las autoridades locales,
una serie de recursos conceptuales e instrumentos: Es facultad de los municipios la
fiscales, normativos, jurdicos y administrativos, a formulacin y aprobacin de los planes
manera de una caja de herramientas, de la cual y programas de desarrollo urbano, la
se pueden seleccionar y adaptar instrumentos administracin de la zonificacin y el
para generar una estrategia de redensificacin o control del uso del suelo. Asimismo, les
redesarrollo en la ciudad interior. corresponde participar en la creacin y
administracin de reservas territoriales
Con estos instrumentos, se facilitar la para el desarrollo urbano y la vivienda,
generacin de desarrollos habitacionales con as como promover y realizar acciones
mejores condiciones de localizacin y mayor e inversiones para la conservacin,
aprovechamiento del suelo, infraestructura y mejoramiento y crecimiento de los
servicios. Con ello, se minimizar la expansin centros de poblacin.
de la ciudad, se propiciar la sustentabilidad, se
contribuir al ahorro familiar y al fortalecimiento Las legislaciones estatales generalmente sealan
de las finanzas municipales, as como a una tambin que los planes o programas de desarrollo
distribucin equitativa de cargas y beneficios en urbano deben contener como uno de sus
la ciudad. captulos, el de Programas y Corresponsabilidad
36
Sectorial, as como otro de Instrumentos, Adems, no se tienen que fijar por adelantado
para la realizacin de las acciones definidas en algunos tipos de usos que pueden ser muy
los planes o programas entre los cuales resaltan, redituables, pero al mismo tiempo muy
los de financiamiento para la generacin de suelo impactantes, con lo que se propicia una gama
y la dotacin de infraestructura, equipamiento y de propietarios ms amplia que puede solicitar
servicios. su aplicacin, reducindose la especulacin y
favoreciendo a los propietarios que realmente
Es importante sealar que los instrumentos van a ejecutar el desarrollo.
requieren de una normatividad con caractersticas
de flexibilidad que preconciba esquemas de Esta normatividad, que puede ser considerada
desarrollos deseables, para permitir mejores usos como una zonificacin opcional, que se mantiene
del suelo, an cuando no est vinculada a una flotando, hasta que los propietarios solicitan su
localizacin especfica, pero que s est enunciada aplicacin (ver figura 3.1).
en el texto de los planes o programas de desarrollo
urbano, por lo que est sujeta a condiciones Algunos ejemplos de esta normatividad son: las
particulares para permitir su aplicacin. normas por vialidad que pueden ser aplicadas en
una zona determinada; las normas por colonia, etc.
37
El marco normativo urbano es fundamental para contribuciones por mejoras. Estos
la aplicacin de los instrumentos que se proponen recursos pueden manejarse a travs
en la presente gua. Sin embargo, tambin es de fideicomisos especiales para las
importante considerar la legislacin en materia inversiones de obras y mejoras para la
fiscal, fundamentada principalmente en las ciudad. Es importante destacar que su
siguientes regulaciones: aplicacin normativa puede variar de
un municipio a otro.
a) A travs de las contribuciones
establecidas en los Cdigos Financieros En esta gua se presentan elementos
o los Cdigos Fiscales de cada uno de convencionales y no convencionales, tanto
los estados se pueden obtener ingresos en el marco de la legislacin en materia de
por medio de impuestos, derechos, asentamientos humanos, como en el mbito
aprovechamientos, aportacin de financiero y fiscal. Estos instrumentos requieren
mejoras o contribuciones especiales, una orientacin e intencin especfica, estn
segn sea el caso. enfocados a acciones para el financiamiento de
suelo e infraestructura y pueden aprovecharse
b) En la Ley de Ingresos de los Municipios para impulsar la produccin de vivienda
y/o en la Ley de Hacienda Municipal destinada a la poblacin de menores ingresos en
se define el cobro de los derechos y la ciudad interior.
38
3.1 Instrumentos fiscales
Los instrumentos fiscales son aquellos Es conveniente que los instrumentos se

gravmenes que las Leyes y Cdigos Financieros acompaen de medidas relacionadas con la
de cada entidad o municipio definen en forma lgica financiera que apoya a la operacin del
de impuesto, derecho o aprovechamiento, desarrollo urbano. Una poltica fiscal puede ser
designados para un fin especfico y pueden ser un instrumento de justicia que permita dar a cada
estatales o municipales. Se analizarn aquellos quien los beneficios que produce, pero tambin
mecanismos que tienen como fin recuperar puede evitar que los costos se trasladen al
las concesiones de densidad y acciones de conjunto de la sociedad.
mejoramiento que se aplican a cierta zona de
la ciudad, a travs de un gravamen, impuesto o Los recursos fiscales as obtenidos deben
contribucin. tener una aplicacin transparente frente a la
ciudadana, como puede ser el pago de los
Las contribuciones estatales establecidas en los servicios ambientales y la inversin en el interior
Cdigos Financieros de cada estado se clasifican en: de la ciudad.
Impuestos A continuacin se presentan cuatro instrumentos

fiscales que ayudan a devolver a la ciudad la
Derechos inversin ejercida en ella y al mismo tiempo
estimulan la construccin e inversin en su
Contribuciones por mejoras interior.
Aprovechamientos
3.1.1 Sobretasa a baldos
Este instrumento establece un impuesto por la De esta manera, el propietario encontrar que le
subutilizacin del suelo (que se ubique dentro de conviene ms construir sobre el baldo, pues de
la ciudad) a travs del impuesto predial. Este se lo contrario pagara como si estuviera construido,
basa en el valor del suelo, sin tomar en cuenta pero sin el beneficio que podra obtener de
el valor de la construccin y se aplica sobre el la construccin, adems de que se evita la
valor potencial del suelo, es decir, segn el mejor especulacin. Es necesario recordar, que cuando
uso futuro que permita el Plan o Programa de se explota el uso permitido, la construccin se
Desarrollo Urbano. La tasa debe ser alta para convierte en la fuente de recursos para pagar el
compensar el monto que se deja de recaudar por impuesto.
no tener construccin.
39
Caso 3.1.1 Sobretasa a baldos
Bogot, Colombia brasil
En Bogot existen tasas del impuesto

En Brasil adems de las sobretasas que
predial unificado para 16 tipos de
se aplican, en varias municipalidades
terrenos, la mayora definidos por el uso
existe una disposicin en el Estatuto de
del suelo. Entre ellas, se encuentran tres
la Ciudad (la Ley Nacional que regula
categoras de terrenos sin uso urbano,
el urbanismo de ese pas, introducida
cuyas tasas nominales anuales son
en 2001), que permite establecer un
superiores al resto de los usos: 1.2%
impuesto creciente en el tiempo a la
para terrenos vacantes (baldos) de
tierra vacante, con el propsito de
menos de 100 m2, 1.6% para terrenos
presionar la ocupacin de los baldos.
suburbanos y 3.3% para terrenos
vacantes de ms de 100 m2. El promedio
El Estatuto de la ciudad, vincula la
de las tasas generales es de 0.69% y el
tasa creciente a los baldos, con otros
de las tasas para baldos es de 2.25%,
instrumentos de gestin del suelo,
lo que significa que se grava 3.2 veces
por lo que los terrenos vacantes que
ms, por el desperdicio de suelo til para
el plan director urbano establezca
la ciudad.
como prioritarios, son declarados para
urbanizacin, edificacin y/o ocupacin
Los valores catastrales no reflejan
obligatoria, es un plazo corto, de uno a
el 100% de los valores de mercado
tres aos. Si vencido el plazo no se ha
y hay distorsiones por el sistema de
utilizado, el impuesto territorial urbano
estratificacin social que se utiliza en
se duplicar cada ao, hasta llegar a un
Colombia, sin embargo, los de Bogot
mximo de 15% anual, y como la tasa
estn ms prximos al valor de mercado
predominante es de 1%, al segundo
que muchas otras partes de ese pas, por
ao el impuesto se incrementara al
lo que la efectividad de la sobretasa es
2%, despus al 4%, al 8% y as hasta el
mayor. En Argentina y Chile existe un
mximo establecido.
impuesto similar.
Fuente: Morales Schechinger, Carlos, (2007), citado en Manual de Operacin para el Reaprovechamiento y la
Redensificacin de la Ciudad Interior, elaborado para la Comisin Nacional de Vivienda, 2007
Este instrumento opera de la siguiente forma: Otra alternativa para estimular la ocupacin de
los predios baldos y subutilizados, as como de
En la definicin de baldo debe incluirse a las zonas susceptibles de ser redesarrolladas,
aquellos terrenos urbanos que tengan pequeas es el otorgamiento de incentivos consistentes
construcciones, medidas ya sea en superficie, en descuentos a quienes s desarrollen sus
valor o en trminos porcentuales. predios, siendo mayor, en la proporcin en
que aprovechen el mximo potencial que les
La instrumentacin puede ser gradual si se otorga la normatividad del desarrollo urbano
considera que la tasa que se aplica a la base correspondiente. Otra opcin es que los
gravable es creciente en el tiempo. De esa manera, incentivos sean de carcter administrativo (ver
la presin a la utilizacin ser mayor en baldos que figura 3.1.1).
se estn desperdiciando durante ms tiempo.
40
Figura 3.1.1 Sobretasa a baldos
Impuesto predial igual al de las
INCENTIVO A EDIFICAR
construcciones caras de la zona
Predios baldos al interior

de la ciudad o propiedades
subutilizadas
Impuesto predial creciente en

el tiempo
Fuente: CONAVI , 2010
Instrumentacin:
Sobretasa a baldos
En la Ley Orgnica Municipal respectiva, en el apartado relativo a las Facultades y Atribuciones

de las Secretaras de Finanzas y de Desarrollo Urbano de los Ayuntamientos, establecer la
aplicacin de un impuesto por la propiedad inmobiliaria a los predios que se mantengan
baldos.
Incorporar la definicin y el mecanismo de operacin de la sobretasa a los predios que se

mantengan baldos en la Ley de Desarrollo Urbano Estatal y su Reglamento, en la Ley de
Ingresos estatal, en la Ley de Hacienda Municipal y en el Plan o Programa de Desarrollo
Urbano Municipal correspondiente.
Indicar cmo y cunto se cobra por la sobretasa a baldos en el Cdigo Financiero del Estado,
en funcin del valor potencial del suelo, diferenciando a los baldos con construccin y sin
construccin, adems de tomar en cuenta el uso de suelo que tenga asignado y el tiempo que
lleva desocupado.
El cobro de este impuesto se har a travs de la Tesorera Municipal, tomando en cuenta el

valor catastral as como el mximo y mejor uso que le asigne al predio baldo el Programa de
Desarrollo Urbano vigente para la localidad.
La tasa a aplicar es creciente en el tiempo, debindose establecer a partir de un avalo catastral

del terreno, en cuya determinacin del valor, juega un papel fundamental el uso del suelo que
tiene asignado.
Para la aplicacin de este instrumento, resulta determinante el tiempo que lleve el predio
sin desarrollarse, a partir de la entrada en vigor del instrumento, debiendo incrementarse el
gravamen, mientras ms tiempo siga baldo.
41
3.1.2 Contribucin de mejoras
La Contribucin de Mejoras es un tributo a cargo beneficiada por la construccin o ampliacin de

de personas fsicas o morales, privadas o pblicas, obras nuevas. Para determinar las cuotas que cada
en el que se recaudan recursos entre un grupo propietario o poseedor debe pagar, se toma como
de propietarios o poseedores de inmuebles que base la ubicacin del inmueble, estableciendo
se benefician directamente de la valorizacin un porcentaje mayor de pago cuando ste se
inmobiliaria proveniente de la realizacin de encuentre ms cercano a la obra, y disminuyendo,
una obra pblica. En algunos casos se le conoce conforme se aleja de ella. Para ello se establecen
como Aportacin de Mejoras, Obras Pblicas por varios rangos de distancia, por ejemplo, frente a la
Cooperacin, Contribucin por Obra Pblica o obra, hasta 250.00 m; de 251.00 hasta 500.00
Cooperacin para Obras Pblicas, entre otros. m; de 501.00 m hasta 750, etc.
Estas contribuciones se aplican a todos los El establecimiento de los rangos sealados

inmuebles que se encuentran dentro de la zona previamente, se debe a que siempre existirn
Caso 3.1.2 Proyecto tres ros, Culiacn, Sinaloa, Mxico 1991
El proyecto emprendido por el gobierno El financiamiento inicial fue a travs

del estado de Sinaloa y soportado por los de crditos otorgados por BANOBRAS
gobiernos federal y municipal, persigue el al gobierno municipal, empleados para
aprovechamiento de las mrgenes de los la construccin de las presas y para el
ros Tamazula, Humaya y Culiacn a lo largo dragado de la primera parte del proyecto; el
de 3 km, as como una zona recuperada de prstamo fue de alrededor de 180 millones
asentamientos irregulares, que en total de pesos, que fueron pagados en tres aos.
suman una superficie de 1,500 hectreas, De ah en adelante, la inversin para el
para el desarrollo de proyectos inmobiliarios desarrollo proviene de la comercializacin
de vivienda, comercio, turismo, oficinas y de la tierra con servicios, lo que ha
equipamiento social. permitido al municipio, contar con flujo de
recursos financieros para la realizacin de
Se realizaron obras de infraestructura nuevas obras de infraestructura, y la puesta
para el control de los cuerpos de agua, se en valor de predios para financiar nuevos
reubicaron los asentamientos irregulares y desarrollos. Para el control del manejo
se definieron usos del suelo en un esquema de los recursos, se cre un Fideicomiso
de equidad, de manera al que permitieron Pblico.
que la plusvala generada por las mejoras
y la introduccin de la infraestructura, se
distribuyera en cada uno de los metros
cuadrados de tierra; y posteriormente se
vendieron los lotes urbanizados.
Fuente: Informacin extrada en el documento Mecanismos de Incorporacin del Suelo al Desarrollo Urbano
Cuaderno de Metodologa III-anexo Ed. CONACYT Universidad de Guadalajara. Guadalajara Jal.
1997, y a travs de consultas con diferentes funcionarios de la Comisin Nacional del Agua, citados en
el Manual de Polgonos de Actuacin Concertada de SEDESOL 2002
42
beneficios diferenciales en las obras que se
realicen bajo este esquema, en funcin de la b) Construccin, ampliacin y
proximidad a ellas. Por ejemplo, si se trata de la rehabilitacin de sistemas para el
pavimentacin, rehabilitacin o construccin saneamiento del agua.
de un camino, existir un beneficio para todos
los habitantes del rea en la que se realizar la c) Urbanizaciones:
obra, pero se incrementa para los propietarios de
inmuebles ubicados frente a sta, y disminuye Construccin, pavimentacin,
a medida que se aleja de ella. Por lo tanto, la repavimentacin o mantenimiento de
plusvala ser mayor para los inmuebles con frente calles, vialidades o caminos rurales.
a la obra. Estas distancias permiten establecer
la base para determinar la aportacin individual Guarniciones y banquetas.
que corresponda a cada beneficiario (ver figura
3.1.2). d) Construccin o reparacin de edificios
pblicos:
Las autoridades que realicen la obra, debern
informar a los beneficiarios, sobre sus Escuelas
caractersticas fundamentales, incluyendo Clnicas y dispensarios mdicos
el costo estimado, el lugar o lugares donde Centros recreativos comunitarios y
se realizar y la zona o zonas de beneficio espacios abiertos
correspondientes. reas o instalaciones deportivas
Mercados
Dentro de las obras pblicas que se pueden Mdulos de vigilancia e instalaciones
financiar por esta contribucin, se encuentran las de seguridad
siguientes:
Entre los elementos a considerar para determinar
a) Introduccin, ampliacin y rehabilitacin la aportacin individual que corresponde a cada
de sistemas de agua potable y drenaje. beneficiario de la obra pblica, destacan:
Figura 3.1.2 Contribucin de mejoras

Pago del Costo de la Obra
Recaudacin municipal
Zonas cercanas
pagan ms $
Cobro de Contribucin de
OBRA
Mejoras
PBLICA
Va Impuesto Predial
Zonas lejanas
pagan menos $
43
a) Elaboracin del programa, proyecto, g) El pago individual de la contribucin
presupuesto y especificaciones de la obra. puede realizarse:
b) Desglose de los conceptos y montos En una sola exhibicin, aplicando un

que integran el costo total de la obra, descuento.
que se conforma por los gastos directos
y los relativos a su financiamiento. En parcialidades que se cumplan dentro
del plazo establecido por la autoridad
c) Determinacin del rea de beneficio. fiscal, sin intereses.
d) Integracin del padrn de beneficiarios. En parcialidades que excedan el plazo

establecido por la autoridad, que
e) Determinacin de la aportacin global causarn intereses.
a cargo de los beneficiarios, as como la
correspondiente a la autoridad local. Los pagos se realizarn cuando se efecten los
correspondientes al impuesto predial.
f) Definicin de la aportacin individual
que corresponda a cada beneficiario, Podrn exentarse del pago de la contribucin de
en funcin a sus caractersticas mejoras, los mismos inmuebles que estn exentos
diferenciales por ubicacin, superficie del pago del impuesto predial, para lo cual se
del terreno, superficie de construccin, debe solicitar a la autoridad fiscal la declaratoria
longitud de frente, valor catastral, etc. de exencin correspondiente.
Instrumentacin: Contribucin de mejoras
En la Ley Orgnica Municipal Indicar cmo y cunto se cobrar

respectiva, en el apartado relativo por la contribucin de mejoras en
a las Facultades y Atribuciones el Cdigo Financiero del Estado,en
de las Secretaras de Finanzas funcin de la ubicacin del inmueble
y de Desarrollo Urbano de los respecto de la obra pblica,
Ayuntamientos, establecer la aumentando en la medida que se
aplicacin de la contribucin de tenga una mayor proximidad a ella.
mejoras.
El pago de esta contribucin debe
Incorporar la definicin y el realizarse en la Tesorera Municipal,
mecanismo de operacin de la a travs del cobro correspondiente al
contribucin de mejoras en la Impuesto Predial, previa definicin
Ley de Desarrollo Urbano Estatal de la aportacin individual de cada
y su Reglamento, en la Ley de beneficiario de la obra pblica.
Ingresos estatal, en la Ley de
Hacienda Municipal y en el Plan La tasa a aplicar depende de las
o Programa de Desarrollo Urbano caractersticas diferenciales de cada
Municipal correspondiente. predio beneficiado, respecto a su
proximidad a la obra pblica.
44
3.1.3 Contribucin por incremento
del valor del suelo
Este instrumento tiene como objetivo que el Cuando el hecho generador sea una obra
gobierno local recupere el incremento del valor pblica, quien deber pagar la contribucin es el
del suelo en las ciudades, derivado de alguna de propietario actual. Esta contribucin es similar a la
las siguientes acciones de gobierno: contribucin por mejoras explicada anteriormente
aunque se ampla el alcance, puesto que no slo
Por la realizacin de una obra pblica se pretende recuperar la inversin, sino captar
que introduce un equipamiento o una parte del efecto en el valor de la propiedad para
mejora en las redes de infraestructura o fines redistributivos en la ciudad.
por la expectativa de la obra.
En cambio, cuando el aumento del precio es
Por el cambio de un uso del suelo menos generado por un cambio de usos o densidad, es
rentable, a otro ms rentable o por la recomendable que la contribucin se cobre a quien
expectativa de cambio. solicita la licencia de uso de suelo, urbanizacin o
construccin.
Por el aumento de densidad de un
mismo uso del suelo o por la expectativa El momento de pago de la contribucin por parte
de este aumento. del desarrollador, debe ser al otorgarle la licencia
de construccin, ya que si la paga cuando compra
Por la combinacin de cualquiera de los el terreno, adquiere el derecho a desarrollar el
anteriores. nuevo uso o la nueva densidad; revertir esto
Caso 3.1.3 Contribucin por incremento del valor del suelo
En Gran Bretaa se encuentran casos de una contribucin por el incremento en el valor del
suelo por la autorizacin de cambios de uso del suelo. Se conoce genricamente como S106 por
la seccin de la ley de planeacin respectiva (Town and Country Planning Act 1990 reformada
a travs de la Planning and Compensation Act 1991 para Inglaterra con equivalentes para
Escocia, Gales e Irlanda del Norte) o como Planning Obligations.
En estas regulaciones se establece que en las licencias de urbanizacin mediante las cuales
se cambian usos y densidades de suelo, se imponen obligaciones de asumir una cantidad
significativa de equipamientos, infraestructura incluso externas al predio- y vivienda social
directamente por el desarrollador, adems de aportaciones en dinero para que el gobierno
local lo aplique en obras complementarias. Las obligaciones especficas y las aportaciones en
dinero se determinan a travs de negociaciones con el gobierno local a lo largo del proceso de
autorizacin del desarrollo.
Fuente: Morales Schechinger, Carlos (2007) citado en Manual de Operacin para el Reaprovechamiento
y la Redensificacin de la Ciudad Interior. Indito, elaborado para la Comisin Nacional de
Vivienda, 2007.
45
implicara la devolucin de la contribucin. Otras que aumente la contribucin, el precio que
opciones son diferir el pago o aceptarlo en especie,recibirn por la tierra ser menor. Esto se debe a
particularmente para favorecer la produccin de la estructura del mercado de suelo dentro de las
vivienda social. ciudades (la que ya cuenta con infraestructura y
servicios). En estas zonas, la oferta de suelo no
En los pases donde se aplica esta contribucin crece, puesto que ya est delimitada la ciudad,
el porcentaje gravado respecto al total del lo que provoca que los propietarios tengan que
incremento en el valor del suelo es de alrededor adaptarse al precio que ofrecen los compradores.
del 50%. Conceptualmente puede decirse que Los compradores a su vez dividirn su capacidad
en estos pases el gobierno se queda con la mitad de pago entre el terreno y la contribucin, por
del negocio de valorizar la tierra y regala la otra lo que al precio que estaban dispuestos a pagar,
mitad a los propietarios. le reducirn la contribucin. Esto provocar que
los precios de las propiedades disminuyan en el
Es recomendable que el monto de la contribucin mercado.
se incremente paulatinamente, con el fin de
incentivar la compraventa de propiedades en La medicin del incremento en el valor del
el interior de las ciudades. Por ejemplo, si la suelo, se realiza con base en la elaboracin de
contribucin empieza en 30% y sube diez puntos dos estimaciones o avalos, uno que permita
porcentuales cada ao hasta llegar a 60 o 70%, identificar el valor del suelo sin el nuevo uso,
provocar que quienes construyan antes, pagarn densidad u obra, y otro con el nuevo uso,
una menor contribucin, incentivando una densidad u obra, ya que el precio de un terreno
aceleracin en el mercado. en el mercado, depende de lo que en el futuro se
puede hacer con l y no de cmo se est usando
Por otra parte, los vendedores tambin querrn actualmente. Por ejemplo, si el valor de un terreno
vender antes sus propiedades, ya que a medida baldo al interior de la ciudad se estableciera por
Figura 3.1.3 Contribucin por incremento del valor del suelo
Sujeto y momento Contribucin

Hecho generador del pago recomendada
Recuperacin de la inversin municipal
El comprador al
Cambio de usos solicitar la licencia
y densidades de cambio de uso del
Incentivo a edificar
del suelo suelo, urbanizacin o

construccin
El monto se
incrementa
cada ao
Pago del propietario

Obra pblica de actual en el impuesto
equipamiento e predial o contribucin por
infraestructura mejoras
46
su uso actual, sera cero, pues no tiene ningn Cabe sealar que el artculo 115 Constitucional
uso , en cambio, su valor en el mercado depende establece que los municipios percibirn las
del uso que puede tener en el futuro. Lo mismo contribuciones que establezcan los Estados
sucede con inmuebles en zonas donde existe la que tengan como base el cambio de valor de
expectativa de un cambio de uso o de densidad del los inmuebles. Esta disposicin permite que
suelo, es decir que valen por un aprovechamiento una contribucin de esta naturaleza se aplique
que an no est all. a incrementos generados por cualquier causa,
ya sean provocados por la economa en general,
Los valuadores cuentan con tcnicas para medir el o los generados directamente por el gobierno
valor de un terreno con usos del suelo diferentes. municipal, que son las obras pblicas y la
Aplican el principio del valor residual del suelo, autorizacin de un cambio de uso o densidad del
que consiste en tomar el precio de venta del suelo, y por lo tanto, pueden ser introducidos
inmueble o desarrollo que se puede construir con en la lista de tributos a favor de los gobiernos
un uso actual, se descuenta el costo de producir municipales.
y comercializar ese inmueble o desarrollo y la
diferencia que resta el residuo- es el valor del La aplicacin de este instrumento se puede
suelo. El segundo avalo parte del precio de venta sustentar en la figura de impuesto a la plusvala,
de los inmuebles o del desarrollo que el nuevo uso, existente en algunos cdigos urbanos. Tambin
densidad u obra pblica permiten, se descuentan se puede aprovechar la de contribucin o
los costos de produccin y se obtiene un nuevo cooperacin por mejoras, aunque ampliando su
residuo. La comparacin de los dos residuos, uno alcance. Estas figuras se encuentran generalmente
sin el nuevo uso y otro con l, permite medir el en la legislacin fiscal de la entidad o bien, en la
incremento del valor del suelo provocado por el legislacin relativa al desarrollo urbano.
hecho que lo gener.
Instrumentacin:
Contribucin por incremento del valor del suelo
En la Ley Orgnica Municipal respectiva, en el apartado relativo a las Facultades y Atribuciones

de las Secretaras de Finanzas y de Desarrollo Urbano de los Ayuntamientos, establecer el
concepto de la contribucin por incremento del valor del suelo.
Incorporar la definicin y el mecanismo de operacin de la contribucin por incremento del
valor del suelo en la Ley de Desarrollo Urbano Estatal y su Reglamento, en la Ley de Ingresos
estatal, en la Ley de Hacienda Municipal y en el Plan o Programa de Desarrollo Urbano Municipal
correspondiente.
Indicar cmo y cunto se cobra por la contribucin por incremento del valor del suelo en el
Cdigo Financiero del Estado, en funcin del aumento que se ocasiona por el cambio de uso o
densidad, as como por una obra pblica.
El monto de la contribucin debe incrementarse paulatinamente en el tiempo, con objeto de
incentivar la compraventa de terrenos.
El pago de esta contribucin debe efectuarse al momento de otorgar la licencia de construccin
en la que se refleje el cambio de uso del suelo o densidad, as como la nueva obra pblica.
El cobro de este impuesto se har a travs de la Tesorera Municipal, mediante el cobro
correspondiente al Impuesto Predial, tomando en cuenta el valor residual existente entre dos
avalos: uno que identifique el valor del suelo con el nuevo uso, densidad u obra pblica y otro
sin l. El monto a gravar se establece con base en el valor residual resultante.
47
3.1.4 Contribucin por densificacin
Es un instrumento fiscal que tiene por objeto necesario considerar el costo de ampliar
obtener un pago o contribucin, a cambio de estos servicios y las fuentes de recursos
un incremento en la intensidad de construccin. para pagarlos.
Este instrumento est directamente vinculado a
la planeacin urbana y se precisa a travs de la Donde se promueva este proceso, se puede aplicar
zonificacin y normatividad urbana. una contribucin por densificacin en terrenos
sujetos al redesarrollo. Debe buscarse que los
Cualquier proceso de densificacin tanto en recursos obtenidos se apliquen para financiar
vacantes urbanas, como en zonas de redesarrollo, las ampliaciones requeridas de equipamiento e
tiene al menos dos efectos: infraestructura, en la zona donde se aumente la
densidad de construccin (ver figura 3.1.4).
a) Aumenta el precio del suelo.
La operacin del instrumento es a travs de
b) Impone una presin mayor en el las cuotas que se pagan por una licencia de
equipamiento y la infraestructura de construccin, y se podra cubrir de manera directa,
la zona, debido a la nueva demanda cuando los propietarios se hagan cargo de la
generada por la densificacin. Es construccin del equipamiento e infraestructura,
Figura 3.1.4 Contribucin por densificacin
Autorizacin
municipal para:
Recaudacin
municipal
Contribucin por
Construir ms niveles Densificacin
Aumentar el COS
Aumentar las
viviendas/hectrea
Recurso utilizado
cto
Mayor densidad para mitigar el impa
Presin en el equipamiento e
infraestructura
48
o de manera indirecta, cuando el gobierno al pago de las medidas de mitigacin del impacto
municipal lo haga. que la densificacin genere sobre la ciudad,
que permitiese financiar la ampliacin de
Para el clculo de esta contribucin se deben equipamiento e infraestructura. Adicionalmente,
tener en cuenta: es necesario considerar que el beneficio de la
densificacin para los desarrolladores debe ser
La superficie de construccin. superior a la contribucin, para que realmente
El tipo de construccin. convenga ejercer este mecanismo.
El uso al que se va a dedicar la
construccin. Cabe sealar que a travs de la contribucin se
La zona en que se localizar la pueden incentivar usos del suelo especficos,
construccin. como el caso de la vivienda dirigida a la poblacin
El incremento del valor del suelo de menores recursos.
generado por la densificacin.
Debe tenerse en cuenta que, en el caso de la
El monto de la contribucin debe ser equivalente construccin de vivienda social, cuyo reto para
Caso 3.1.4 El caso del techo legal de densidad, en Pars, Francia
Este instrumento opera a partir del establecimiento de un coeficiente o indicador mnimo

de construccin al que se tiene derecho, sin embargo, si se desea aumentar la superficie de
construccin, se debe pagar por la cantidad adicional que se requiera.
La operacin del Plafond Legal de Densit - PLD parte de la idea de densidad de construccin,
definida por la relacin existente entre la superficie de suelo construido y la superficie de terreno
sobre la cual la edificacin se realizar, entendiendo por superficie construida, a la suma de
las superficies construidas en cada nivel de la edificacin. Es decir, que en la ejecucin de este
instrumento intervienen dos indicadores bsicos: la fijacin de un techo legal de densidad
en el que el gobierno local establece un lmite y de un coeficiente de ocupacin del suelo
(coefficient doccupation du soel).
El PLD es el lmite legal de densidad de la construccin que el gobierno local establece en forma
obligatoria, fijando inicialmente un ndice bajo: 1.0 para el conjunto del territorio y 1.5 para la
ciudad de Pars. Cabe sealar que los planes de desarrollo urbano dividen al suelo urbano en zonas;
cada zona puede tener uno o varios Coeficientes de Ocupacin del Suelo (COS), que expresan la
densidad de construccin autorizada. Por ello, a diferencia del PLD, los COS son variables.
Si la construccin prevista sobre un terreno tiene una densidad que rebasa el lmite establecido, ser
necesario comprar el derecho de construir la superficie adicional; es decir, el derecho a exceder el
PLD, que constituye una tasa especial denominada precio por exceso del lmite legal de densidad.
Adems, se deben pagar la licencia de obras y el resto de las autorizaciones necesarias.
Los gobiernos locales son los destinatarios principales del producto de la tasa especial (3/4 partes
de dicho producto); mientras que el Fondo Especial de Equipamiento de las Colectividades Locales:
Les Fonds dEquipement aux Collectivits Locales, percibe 1/4 parte de esta contribucin.
Fuente: Conavi 2009, con base en el artculo Nuevas orientaciones del derecho urbanstico en Francia:
Los intentos de control del mercado de suelo. Franck Moderne. Revista de Administracin
Pblica. Centro de Estudios Polticos y Constitucionales. Madrid, Espaa.
49
instalarse en la ciudad interior es el alto costo El mecanismo se puede instrumentar de muchas
del suelo, el cobro de la densificacin resultara formas, desde el pago en especie (vivienda social)
contraproducente. En estos casos puede por parte de los desarrolladores beneficiarios del
considerarse una operacin simultnea, en la que aumento de densidad, hasta la obtencin de
se le otorga una mayor densidad a actividades recursos va la contraprestacin para pagar la
con capacidad de pago del suelo, a cambio de una mitigacin.
contraprestacin que puede ser utilizada para
pagar la mitigacin del aumento de la densidad
y para financiar la vivienda social, en una especie
de subsidio.
Instrumentacin:
Contribucin por densificacin
En la Ley Orgnica Municipal respectiva, en el apartado relativo a las

Facultades y Atribuciones de las Secretaras de Finanzas y de Desarrollo
Urbano de los Ayuntamientos, establecer el concepto de la contribucin por
densificacin.
Incorporar la definicin y el mecanismo de operacin de la contribucin por

densificacin en la Ley de Desarrollo Urbano Estatal y su Reglamento, en
la Ley de Ingresos estatal, en la Ley de Hacienda Municipal y en el Plan o
Programa de Desarrollo Urbano Municipal correspondiente. En la Ley de
Ingresos, debe sealarse adems, que el monto recaudado por concepto de
esta contribucin, debe aplicarse en la zona donde se gener.
Establecer en el Plan o Programa de Desarrollo Urbano Municipal

correspondiente, una densidad baja en las zonas donde se permitir
incrementarla, definiendo cul ser la densidad mxima permitida, para
que todo lo que exceda del mnimo establecido, sea susceptible de cobrarse
y aplicarse al financiamiento de las ampliaciones de equipamiento e
infraestructura generadas por el aumento la densidad de construccin.
Indicar cmo y cunto se cobra por la contribucin por densificacin en

el Cdigo Financiero del Estado, para gravar a los inmuebles que soliciten
densificacin en zonas especficas, cuyo monto debe ser equivalente al pago
de las medidas de mitigacin del impacto que la densificacin genere sobre
la ciudad.
El cobro de este impuesto se har a travs de la Tesorera Municipal, tomando

en cuenta el incremento obtenido en la intensidad de construccin.
El pago de esta contribucin debe efectuarse al momento de otorgar la

licencia de construccin con el incremento en la densidad.
50
3.2 Instrumentos normativos
Los instrumentos normativos son elementos que Por lo anterior, es imprescindible considerar las
establecen normas y reglas que dan sustento medidas de carcter general que se aplican al
jurdico al sistema de planeacin del desarrollo conjunto de la ciudad ya que tienen por objeto
urbano, a travs de los cuales, se regulan las promover condiciones para un crecimiento ms
actividades que permiten a la autoridad establecer compacto y eficiente, con menores costos pblicos
parmetros para organizar el uso del territorio de la
y sociales. Asimismo, es necesario incorporar
ciudad y las interrelaciones que de ello se derivan.en las legislaciones locales, los conceptos de los
instrumentos que permitan la aplicacin de una
Un aspecto fundamental para enfrentar el tema zonificacin de caractersticas flexibles, como
del reaprovechamiento de la ciudad interior las normas de densificacin para impulsar la
y su eventual redensificacin con vivienda de vivienda de inters social, normas de intercambios
inters social, es que se requiere la aplicacin de de beneficio, polgonos de actuacin y la
instrumentos generales y especficos. transferencia o venta de derechos de desarrollo,
los cuales se abordan ms adelante.
Los primeros, estn dirigidos a promover un El manejo de la territorialidad en la ciudad es
modelo de ciudad ms compacto y que actan imprescindible en el tratamiento de los problemas
sobre la ciudad en su conjunto, por ejemplo urbanos, por lo que la zonificacin continuar
restringiendo la incorporacin de suelo perifrico. siendo un instrumento valioso de planeacin en
Los ltimos, estn enfocados a la promocin de Mxico. Sin embargo, existe la opcin de darle
acciones especficas en sitios particulares de una aplicacin ms inteligente, sobre todo en el
la ciudad. De la articulacin de instrumentos aspecto de flexibilidad, de manera que en lugar
generales y especficos, se tendrn los elementos de convertirse en un obstculo al desarrollo,
para alcanzar los objetivos planteados, dentro del represente un mecanismo de desarrollo a travs
mbito de un modelo de crecimiento inteligente. de su articulacin con la gestin.
3.2.1 Polgonos de actuacin
El Polgono de Actuacin es un instrumento equidistribucin de cargas y beneficios. Puede

ejecutivo de desarrollo urbano, cuyo propsito suponer entre otras cosas:
fundamental es ordenar y organizar un territorio
determinado. Se usa para instrumentar a) La relotificacin y relocalizacin de los
intervenciones urbanas con la concurrencia usos del suelo.
de diversos actores en un contexto de
51
b) La definicin de la estructura vial,. ciudad, con objeto de relajar ciertas normas de la
zonificacin secundaria, o bien, para establecer
c) Los sitios para la localizacin del control y proteccin a travs de restricciones
equipamiento urbano. adicionales a las normas existentes. Ofrece
mecanismos de compensacin para alinear
d) La dotacin de infraestructura y distintos intereses, pero manteniendo el inters
servicios al interior de las reas definidas pblico por encima de los intereses privados.
para este fin.
Este instrumento integra una serie de actividades
Estos mecanismos pueden aplicarse conservando que en conjunto, mejoran la capacidad de pago
los usos e intensidades establecidas en los planes del suelo y generan su fuerte valorizacin, que
o programas de desarrollo urbano o definiendo puede ser la base del financiamiento del propio
nuevos usos y densidades, de acuerdo a los proyecto, sin necesidad de repercutir los costos
procesos urbanos que se deseen apoyar. en las arcas municipales o estatales.
Los polgonos de actuacin se aplican en zonas Los polgonos de actuacin representan la

de regeneracin urbana o redesarrollo, en las posibilidad de estructurar un proyecto urbano-
cuales puede establecerse como una zonificacin inmobiliario de grandes superficies de terreno
sobrepuesta en los programas de desarrollo con fines especficos, en el que participan
urbano vigentes para grandes espacios de la varios propietarios, correspondindole a cada
Figura 3.2.1.1 Polgonos de actuacin

Lote 4
Lote 2
Lote 1 Lote 3
Conformacin del
polgono
Lote 5
a solicitud de los rea verde

Lote 8 propietarios
Equip.
Lote 7 Lote 6
ZONA SUBUTILIZADA O MEJOR APROVECHAMIENTO DEL

DETERIORADA SUELO
(industria abandonada, vivienda (Nueva lotificacin, redistribucin
degradada, lotes baldos) de usos e intensidades)
52
participante ejercer un rol determinado dentro del instrumentacin de los Polgonos de Actuacin,
periodo previamente definido, as como obtener es conveniente realizar modificaciones al marco
una porcin de la utilidad que se generar con la jurdico para su aplicacin. La primera es el
nueva capacidad de desarrollo del proyecto (ver reconocimiento del instrumento en la legislacin
figura 3.2.1.1). urbana estatal y en su respectiva reglamentacin,
aunque algunas entidades del pas ya cuentan con
A pesar de que existe un marco jurdico esta figura dentro de su legislacin urbana.
e institucional que en general permite la
Los Polgonos de Actuacin y la Vivienda que depender de las condiciones de

Social la ciudad y de los requerimientos de
vivienda existentes.
Para fomentar la construccin de vivienda dirigida
a la poblacin de menores recursos a partir de la b) Determinar una proporcin en la que la
instrumentacin de polgonos de actuacin es vivienda social sea el uso dominante,
necesario establecer en sus reglas de operacin considerando una superficie mnima de
dos alternativas: otros usos, adems de los requerimientos
de equipamiento, en caso de que se
a) Establecer una proporcin mnima requiera, a pesar de la oferta ubicada en
de vivienda social respecto al total el rea interior de la ciudad (ver figura
construido, independientemente de 3.2.1.2).
los dems usos del suelo, proporcin
Figura 3.2.1.2 Polgonos de actuacin
Se permiten ms No se modifica
niveles por estar el nmero de
en una vialidad viviendas por
principal hectrea.
Se permite
combinar la
POLGONO DE
normatividad
ACTUACIN
de la avenida
principal con la
de los terrenos
aledaos que estn
sobre vialidades
secundarias.
ste es un ejemplo de cmo se ha aplicado un Polgono de Actuacin en el Distrito Federal, sin

embargo, lo ideal sera aplicarlo en ms de un predio.
53
El desarrollo de un polgono de actuacin permite En el caso de los polgonos con un porcentaje
una valorizacin que debe ser movilizada a favor menor de vivienda social, podra aceptarse que
de la sociedad, a travs de la construccin de la vivienda que debe construirse se haga en
vivienda social dirigida a la poblacin de menores una localizacin diferente, pero en condiciones
recursos. Las reglas de operacin de los polgonos semejantes en trminos de acceso y equipamiento,
de actuacin pueden contemplar algn tipo de si el suelo es relativamente ms barato, se tendra
compensacin, como el aumento de los derechos que aumentar la proporcin de viviendas a
de desarrollo que deben vincularse a la proporcin desarrollar.
de vivienda social que se construya: entre ms
vivienda social, se otorgan ms derechos de
desarrollo.
Caso 3.2.1 Bilbao Ra 2000, Espaa: recuperacin

de antiguos espacios industriales
El proyecto de Bilbao Ra 2000 en Espaa, plante la recuperacin de antiguos

espacios industriales para el desarrollo urbanstico en los Sectores Abandoibarra,
Ametzola, Bilbao La Vieja, Barakaldo y la zona de Basurto-San Mams-Olabeaga.
Para ello, se cre la Sociedad BILBAO Ra 2000, como una compaa sin fines de
lucro, resultado del compromiso de colaboracin de todas las Administraciones
Pblicas, en una tarea comn dirigida a la transformacin del rea metropolitana,
constituyndose con la figura de Sociedad Annima de Capital Pblico, integrada a
partes iguales por la Administracin del Estado, a travs de empresas dependientes
de la misma.
Se plante tambin un cambio de imagen de marca de la ciudad, estableciendo

la participacin de arquitectos famosos, en un intento de lograr un diseo urbano
de calidad para la poblacin. Un detonador importante fue el Museo Guggenheim,
que permiti dar a conocer mundialmente el proyecto de Bilbao, en un concepto a
la vez cultural y arquitectnico. La evolucin del mercado inmobiliario y el llamado
efecto Guggenheim, generaron un alza en el sector inmobiliario.
La aportacin inicial de capital fue por un valor de 1.8 millones de euros, lo que
implic la participacin de financiamiento del estado y cofinanciamientos europeos
para la realizacin de grandes obras, siendo muy significativa la participacin
del sector privado. Apoyados por la recalificacin del suelo por parte de los
Ayuntamientos, se invirti en la urbanizacin del suelo y se vendieron las parcelas
correspondientes, para financiar sus actuaciones.
Con las utilidades de la venta de terrenos con gran demanda, se financi el desarrollo
de suelo de bajo costo para vivienda dirigida a la poblacin de menores recursos, y
obras diversas, como la construccin de infraestructura ferroviaria o la regeneracin
de barrios.
Fuente: Informacin extrada de la pagina de promocin de Bilbao Ria 2000 localizada en
la red www.bilbaoria2000.org
54
Instrumentacin: Polgonos de actuacin
En la Ley Orgnica Municipal La ejecucin de los proyectos

respectiva, en el apartado relativo urbanos y obras se realizarn
a las Facultades y Atribuciones por alguno de los sistemas de
de las Secretaras de Finanzas actuacin: social, privada o por
y de Desarrollo Urbano de los cooperacin, los cuales tienen
Ayuntamientos, establecer por objeto articular la accin de
el concepto de polgonos de los sectores pblicos, social y
actuacin. privado segn las necesidades, los
recursos financieros disponibles
Incorporar la definicin y el y la colaboracin de los sectores
mecanismo de operacin de participantes.
los polgonos de actuacin,
incluyendo los distintos sistemas En los polgonos de actuacin que
de actuacin: social, privada se pretenda la generacin de una
o por cooperacin, en la Ley estructura urbana que ordene y
de Desarrollo Urbano Estatal reorganice el espacio pblico,
y su Reglamento, en la Ley de se requiere la elaboracin de un
Ingresos estatal, en la Ley de proyecto de diseo urbano en el
Hacienda Municipal y en el Plan que se defina la relotificacin y
o Programa de Desarrollo Urbano las aportaciones de los diferentes
Municipal correspondiente. predios participantes para la
vialidad y el equipamiento.
En la Ley de Ingresos, debe
sealarse adems, que el monto Indicar cmo y cunto se cobra a
recaudado por concepto de la los inmuebles que participen en
constitucin de polgonos de la constitucin de un polgono de
actuacin, debe aplicarse a la actuacin en el Cdigo Financiero
reorganizacin fsica del espacio del Estado.
de la zona donde se gener.
El cobro de este impuesto se
Establecer en el Plan o har a travs de la Tesorera
Programa de Desarrollo Urbano Municipal.
Municipal correspondiente,
dnde es factible la aplicacin El pago de esta contribucin
de polgonos de actuacin, as debe efectuarse al momento
como los requerimientos para de obtener la autorizacin para
su constitucin y operacin, la constitucin del polgono de
entre los que se encuentra la actuacin.
coordinacin necesaria con las
diferentes instancias involucradas
en la nueva definicin territorial
derivada de la constitucin del
polgono, por ejemplo: el registro
pblico de la propiedad, las reas
de vialidad, desarrollo urbano,
obras, catastro, entre otras.
55
3.2.2 Transferencia de derechos de
desarrollo (transferencia de
potencialidad)
La Transferencia de Derechos de Desarrollo debido a que tiene restricciones por razones de

consiste en la capacidad de transmitir total o proteccin del patrimonio construido o de los
parcialmente, los derechos asignados por el plan o recursos naturales.
programa de desarrollo urbano en una zona, a otra
diferente, o bien, al interior de una misma zona.
Existe la posibilidad que los derechos de desarrollo
Para el primer caso existen zonas emisoras de
asignados en un polgono puedan ser aplicados en
derechos de desarrollo y zonas receptoras.
otra localizacin y proyecto, segn las condiciones
que marquen el reglamento de transferencia de
Las zonas emisoras tienen un potencial de derechos de desarrollo.
aprovechamiento que no se puede utilizar,
Caso 3.2.2 Sistema de transferencia de potencialidades de desarrollo

urbano en el Distrito Federal, Mxico
Es el conjunto de normas y procedimientos que permiten ceder los derechos excedentes o totales de
intensidad de construccin no edificados, que le corresponden a un predio (emisor), a favor de otro
(receptor). Este instrumento se aplica en el Distrito Federal y su propsito es fomentar el mximo
aprovechamiento de los bienes y servicios de la ciudad, para generar recursos que sean destinados al
mejoramiento, rescate y proteccin de las reas de conservacin patrimonial y ambiental.
Est normado por la Ley de Desarrollo Urbano del Distrito Federal y su Reglamento publicados el 24
de enero de 2004, as como por el Programa General de Desarrollo Urbano del D.F y en cada uno de
los Programas Delegacionales, en los cuales se determinan las reas susceptibles de aplicacin de este
instrumento, con base en las caractersticas establecidas por los coeficientes de utilizacin (CUS) y de
ocupacin del suelo (COS).
Para su aplicacin, se establecen las reas emisoras, que son las de conservacin patrimonial y las de
actuacin en suelo de conservacin, as como las reas receptoras, que son las reas con potencial
de desarrollo, con potencial de reciclamiento, de integracin metropolitana y donde apliquen las
Normas de Ordenacin General No. 10 (Alturas mximas en vialidades, en funcin de la superficie del
predio y restricciones de construccin al fondo y laterales) y/o No. 12 (Sistema de Transferencia de
Potencialidades de Desarrollo Urbano).
Los predios receptores de potencialidad adquieren superficie edificable, mediante el incremento de

niveles de edificacin, o la disminucin de superficie de rea libre, sujetndose siempre a los usos del
suelo permitidos por los Programas de Desarrollo Urbano correspondientes.
En el caso del suelo urbano, se calculan los derechos excedentes potenciales en intensidad de
construccin de un predio a otro, prevista por el programa aplicable. En suelo de conservacin, se
calculan los valores ambientales del predio emisor, para aplicar en el predio receptor, los recursos que
resulten de la potencialidad ambiental transferible. Compete a la Secretara del Medio Ambiente,
determinar los valores ambientales potenciales que pueden ser transferibles.
Fuente: Datos contenidos en el Informe 2005 de la Secretara de Desarrollo Urbano y Vivienda, pg. 48
56
Figura 3.2.2 Transferencia de derechos de desarrollo
Se permiten 3 niveles
No aprovechan los
tres niveles por
ser edificios con
patrimonio histrico
(edificio emisor) Recu
rs o
cons uti
e rv li
ar e zado
le
di
pa
ra
fic
io
Se transfieren
los derechos no El municipio cobra el
aprovechados a otro derecho
edificio (receptor)
No se modifican las
viviendas/hectrea
permitidas
Por su parte, las zonas o predios receptores son de los programas de desarrollo urbano. Adems, es
aquellos en los que an aprovechando al mximo importante una adecuada gestin administrativa
la intensidad de construccin concedida por la del instrumento.
norma, existe subutilizacin en la capacidad
instalada del equipamiento e infraestructura de Una parte de los recursos obtenidos, debe servir
la zona. Los predios receptores de potencialidad para la conservacin y mantenimiento de las
adquieren superficie edificable, mediante el propiedades que emiten los derechos de desarrollo
incremento de niveles de construccin, o la (predio emisor), por ejemplo, en el caso del
disminucin de superficie de rea libre, sujetndose patrimonio construido en un centro histrico.
siempre a los usos del suelo permitidos por los
Programas de Desarrollo Urbano. El potencial La experiencia latinoamericana, en particular
de emisin, es la diferencia que existe entre el la brasilea, muestra que es ms conveniente
aprovechamiento actual y el potencial concedido un sistema en el que no hay zonas de emisin,
por la norma, medido generalmente en m2 de sino que el gobierno local emite paquetes de
construccin. El potencial total de recepcin, derechos de desarrollo para su venta o subasta
resulta del derecho de desarrollo concedido por que pueden ser aplicados en determinadas zonas
la norma, ms el derecho extraordinario que se le de recepcin.
transfiere.
La otra variante en la transferencia de derechos
La definicin de zonas emisoras y receptoras, de desarrollo, es permitir la aplicacin del
corresponde a los responsables de la elaboracin instrumento al interior de ciertas zonas, con
57
objeto de fomentar la reinversin, manteniendo y tienen dificultades financieras permanentes, por
el mismo nivel de aprovechamiento. Esto puede lo que para favorecer un modelo de crecimiento
ser til en zonas donde la normatividad no ofrece un inteligente, es conveniente asignar a travs de la
incremento de intensidad suficiente para dar lugar al zonificacin y la normatividad mayores derechos
redesarrollo, por lo que las zonas tienden al deterioro. de desarrollo en la zona urbana habilitada y
La transferencia interna favorecera la inversin, sin desincentivarlos en el rea perifrica contigua al
aumentar la densidad de ocupacin general. rea urbana, y ms an en la extraurbana.
Los gobiernos locales suelen estar descapitalizados
Instrumentacin:
Transferencia de derechos de desarrollo
En la Ley Orgnica Municipal Una parte de los recursos

respectiva, en el apartado relativo recaudados debe destinarse a la
a las Facultades y Atribuciones conservacin y mantenimiento
de las Secretaras de Finanzas de los inmuebles emisores,
y de Desarrollo Urbano de los clasificados como de conservacin
Ayuntamientos, establecer el patrimonial, ya sean de carcter
concepto de la transferencia natural o edificados, y la otra
de derechos de desarrollo o parte, para realizar obras en
transferencia de potencialidad. beneficio del desarrollo urbano.
Incorporar la definicin y el Indicar cmo y cunto se cobra

mecanismo de operacin de por la transferencia de derechos
la transferencia de derechos de desarrollo o transferencia
de desarrollo o transferencia de potencialidad en el Cdigo
de potencialidad en la Ley de Financiero del Estado, con
Desarrollo Urbano Estatal y base en la elaboracin de un
su Reglamento, en la Ley de avalo emitido por la instancia
Ingresos estatal, en la Ley de competente en el gobierno local.
Hacienda Municipal y en el Plan
o Programa de Desarrollo Urbano Una vez autorizada la
Municipal correspondiente. transferencia de derechos de
desarrollo, el solicitante debe
Establecer en el Plan o Programa efectuar el pago de derechos por
de Desarrollo Urbano Municipal concepto de inscripcin de la
correspondiente, cules son las intensidad autorizada, despus
zonas susceptibles de emitir y de lo cual el rea de desarrollo
recibir derechos de desarrollo, urbano correspondiente deber
definiendo cul ser la intensidad emitir el certificado de uso del
mxima permitida, para evitar la suelo o su equivalente.
sobredensificacin.
El pago por la recepcin de
Crear un Padrn de Predios los derechos de desarrollo,
Emisores para llevar un control de debe efectuarse a travs de
las caractersticas y la superficie la institucin fiduciaria que
que cada predio puede emitir. administre los recursos del
Fideicomiso, al momento de
Crear un Fideicomiso para la otorgarse la autorizacin derivada
administracin y manejo de los de la solicitud.
recursos recaudados.
58
3.2.3 Intercambio de beneficios
Se trata de beneficios que se ofrecen a los Tambin debe sealarse claramente el tipo de
propietarios y desarrolladores, a cambio de ciertas contraprestacin que se espera recibir de los
acciones u obras que se consideran deseables propietarios o inversionistas, por ejemplo, reas
para la comunidad. Por ejemplo, un desarrollador libres, vivienda, equipamiento, etc.
puede recibir un determinado aumento en la
densidad permitida, si proporciona espacios Es importante sealar que se debe tener
abiertos adicionales a los que est obligado, o si cuidado con el seguimiento de los compromisos
construye algn equipamiento o facilidades para los establecidos, ya que sobre todo cuando existe
peatones. cambio de administracin, se corre el riesgo de
que no se cumpla con lo convenido. Para tal
Es un intercambio cuyas reglas de funcionamiento efecto, se puede optar por:
deben estar claramente establecidas, sobre todo
en trminos de las equivalencias entre lo que se Que el rea jurdica y administrativa
ofrece y lo que se recibe. vigile los plazos y condiciones
estipuladas, para que las autoridades
y propietarios den cumplimiento a sus
Para su operacin, se debe establecer respectivas obligaciones.
explcitamente el objetivo de los incentivos, que
generalmente se asocian a la obtencin de mejores Que los propietarios o inversionistas
usos del suelo o de un aumento en la intensidad paguen al gobierno local una aportacin
de construccin, ya sea en rea, en unidades, o econmica que se ingresar a la Tesorera
en altura, y que debe ser compatible con el plan y aunque el beneficio econmico no
programa de desarrollo urbano. Finalmente, deben impacta directamente en la zona donde
reglamentarse los mecanismos de administracin se emplazar el proyecto, s se tiene
de estos intercambios ver figura 3.2.3). certeza de que lo que ingresa a la hacienda
municipal, beneficiar a la ciudad.
Figura 3.2.3 Intercambio de beneficios
Recibe beneficios por parte del municipio (de

acuerdo al Programa de Desarrollo Urbano)
Propietario /
Desarrollador
Realiza acciones en beneficio de la comunidad

(adicionales a lo sealado en la normatividad)
59
Caso 3.2.3 Construccin de infraestructura urbana y generacin de suelo para
vivienda de inters social en el Distrito Federal, Mxico
A travs de este instrumento se ofrecen alternativas para la integracin vial para reducir los conflictos
viales en la zona poniente del Distrito Federal (delegaciones lvaro Obregn, Magdalena Contreras
y Cuajimalpa).
Para abordar la problemtica, el Gobierno del Distrito Federal inici en 1999 las gestiones para
la construccin de tres puentes vehiculares que permiten intercomunicar la zona poniente de la
ciudad, adems de la dotacin de suelo para vivienda de inters social, con la intervencin del sector
privado, a travs de un Sistema de Actuacin por Cooperacin, bajo un esquema de permuta, dado
el inters del sector privado por adquirir un predio de 387,712.00m2 propiedad del Gobierno del
Distrito Federal (GDF) denominado Ex-Reclusorio Poniente (R-42) ubicado en la zona.
Con base en la suscripcin de un convenio entre las empresas privadas y el GDF, se establecieron
las condiciones para la permuta del predio en donde las empresas se comprometen a proporcionar
la infraestructura vial (tres puentes vehiculares) y la aportacin de terrenos para la construccin de
4,300 viviendas dirigidas a la poblacin de menores recursos.
El marco jurdico y normativo en el que se sustenta, es la Ley de Desarrollo Urbano del Distrito
Federal, publicada en el DOF el 9 de enero de 1996 y sus reformas y adiciones publicadas el 23
de febrero de 1999 en la GODF. Para su implementacin, se conform un Fideicomiso Privado de
Garanta, Administracin y Traslacin de Dominio.
La construccin de los puentes s se realiz, pero lamentablemente, las viviendas no se construyeron,

por falta de un seguimiento a los acuerdos establecidos.
Fuente: Informacin basada en el Boletn 884 de prensa de fecha 26 de septiembre de 2004 y en la

Gaceta Oficial de fecha 9 de mayo de 2007, ambos del Gobierno del Distrito Federal
Instrumentacin:
Intercambio de beneficios
En la Ley Orgnica Municipal Definir las reglas de operacin

respectiva, en el apartado relativo del intercambio, estableciendo
a las Facultades y Atribuciones claramente lo que se ofrece y lo
de las Secretaras de Finanzas que se recibe, as como el plazo
y de Desarrollo Urbano de los de ejecucin y sus mecanismos
Ayuntamientos, establecer el de administracin, articulando
concepto de intercambio de las acciones de las distintas
beneficios. instancias participantes.
Incorporar la definicin y el Suscripcin de un Convenio

mecanismo de operacin del entre las distintas instancias
intercambio de beneficios, participantes, que debe incluir
incluyendo en su caso, los las reglas de operacin del
distintos sistemas de actuacin: intercambio, as como un
social, privada o por cooperacin, mecanismo de supervisin del
en la Ley de Desarrollo Urbano cumplimiento de los compromisos
Estatal y su Reglamento. adquiridos por las partes.
60
4 Experiencias de
la aplicacin de
instrumentos
4 Experiencias de la aplicacin de
instrumentos
La puesta en prctica de estrategias de A continuacin se presentan experiencias tanto

redensificacin de la ciudad interior y de formas nacionales, como internacionales, que pretenden
de distribucin equitativa de cargas y beneficios brindar elementos que contribuyan a instrumentar
en la ciudad, pone de manifiesto la presencia de procesos de redensificacin habitacional y apoyar
ejes estructuradores comunes de los procesos, a la generacin y habilitacin de suelo para
que son: vivienda destinada a la poblacin de menores
recursos.
a) La definicin de las estrategias para el
reaprovechamiento y la redensificacin, Cabe sealar que algunas de las experiencias
as como el diseo del o los instrumentos que se documentan a continuacin, adems de
a aplicar. aplicar los instrumentos presentados en la Gua,
utilizan mecanismos complementarios para lograr
sus objetivos. De igual forma, es importante
b) La identificacin de los actores y el rol
mencionar que estas experiencias presentan
que juegan en los procesos sealados
aspectos positivos y algunas debilidades, todos
(autoridades, desarrolladores,
ellos valiosos para formular mejores esquemas de
financieros y propietarios).
funcionamiento.
4.1 suelo creado en Brasil7
Los gobiernos locales (prefecturas) de Brasil, de edificacin (superficie total construida). Los
empezaron a aplicar un mecanismo similar al Techo beneficiarios deben compensar los desequilibrios
Legal de Densidad francs en la dcada de los 80, generados por dicha ocupacin, a travs de
denominado solo criado (suelo creado). entregar al gobierno reas proporcionales al suelo
creado o su equivalente econmico.
El concepto de suelo creado8 consiste en permitir
en determinadas zonas, la ocupacin del espacio En este contexto, se crea la Ley N10.209 del 9
areo o subsuelo superior al coeficiente nico de diciembre de 1986, en la ciudad de So Paulo,
Sandroni, Paulo (2001), Plusvalas urbanas en Brasil:

7 8
Carta de Emb, 1976, Gran S So Paulo
creacin, recuperacin, en Smolka, Martim y Fernanda
Furtado, Recuperacin de plusvalas en Amrica Latina,
Lincoln Institute, Pontificia Universidad Catlica de
Chile, Cambridge (pp.37-70).
62
que en su Artculo 1 establece: Los propietarios Cuando el pago de las contribuciones
de terrenos ocupados por favelas o ncleos se realiza en Habitaciones de Inters
podrn requerir, a la Prefectura del Municipio Social (HIS), es importante evitar que
de So Paulo, la modificacin de los ndices y stas se construyan en zonas alejadas
caractersticas de uso y ocupacin del suelo del del rea urbana, sin los servicios y
propio terreno ocupado por la favela, o de otros equipamiento urbano necesarios y fuera
de su propiedad, a partir de que se obliguen a de los tiempos establecidos. Para evitar
construir y a donar al Poder Pblico, habitaciones esta situacin, se requiere establecer
de inters social para la poblacin favelada, algunas reglas bsicas:
observando lo dispuesto en esta Ley.
La articulacin entre estas operaciones
El suelo creado se basa en un principio de equidad, y la poltica urbana en su conjunto.
es decir, en no beneficiar ni perjudicar a los
propietarios del suelo por la definicin de polticas La consolidacin de las caractersticas
urbanas, usos del suelo o la introduccin de deseables para la reorganizacin fsica y
infraestructura de acuerdo a su potencialidad. Con funcional de los terrenos municipales.
el propsito de hacer viable este instrumento, se
plantean dispositivos puntuales para contemplar Las restricciones que impidan la prdida
soluciones parciales, destacando las Operaciones de las caractersticas de reas urbanas.
Interligadas y las Operaciones Urbanas.
Los lmites mximos razonables para la
a) Operaciones interligadas concesin de beneficios.
Las Operaciones Interligadas constituyen

un dispositivo creado con base en
el artculo 1 de la Ley N10.209,
mencionada anteriormente.
4.1.1 Suelo creado mediante

operaciones interligadas
en So Paulo
El promotor de este instrumento es la Prefectura tres veces ms de lo permitido en la zonificacin

Municipal de So Paulo, adems de que pueden (18,000 m2), para la construccin de un centro
participar en l, los propietarios de los terrenos, comercial, ocupando tres cuadras en la regin
inversionistas y desarrolladores privados. oeste de la ciudad.
El suelo creado se aplic a travs del mecanismo Por el beneficio recibido, entreg el valor
de Operaciones Interligadas en el Proyecto equivalente a la construccin de 475 viviendas
West-Plaza, mediante el cual un desarrollador de inters social. Posteriormente el desarrollador
privado obtuvo el derecho de construir 54,000 m2, obtuvo la concesin del espacio areo para
63
construir pasarelas sobre la calle, la cual separaba, aportaciones o recursos son utilizados
a modo de vincular varios bloques del proyecto, al interior del permetro delimitado por
por lo que pag 335 viviendas de inters social. El la autoridad en forma de inversiones en
proyecto proporcion un total de 810 viviendas, infraestructura, redes viales, vivienda
casi 10 millones de dlares, considerando un para los sectores medios y para las
precio promedio de 12,000 dlares por unidad. poblaciones de bajos ingresos, etc.
Como instrumento financiero se constituy La intervencin es coordinada por el

un Fideicomiso (Fondo), encargado del poder pblico municipal y participan
financiamiento para la construccin de las los propietarios, moradores, usuarios
viviendas, en el que los beneficiarios del suelo permanentes e inversionistas privados.
creado, depositan sus aportaciones.
Para obtener resultados positivos deben
B) Operaciones Urbanas (OU) considerarse los siguientes principios:
Las Operaciones Urbanas tienen Las reas escogidas deben poseer

por objeto la obtencin de recursos localizacin satisfactoria, disponer de
financieros por parte de la autoridad, infraestructura, ndices urbansticos
bajo el concepto de suelo creado, reducidos y usos ms rentables por las
a partir de la concesin onerosa del nuevas vocaciones de la ciudad, de tal
derecho de construir adicionalmente, forma que la simple autorizacin de
con relacin a las restricciones impuestas cambio de uso o intensidad, provoque
por la legislacin que establece las una intensa valorizacin del rea en
normas de uso y ocupacin del suelo. cuestin.
Los recursos obtenidos son destinados
a acciones de mejoramiento dentro del Los nuevos desarrollos no deben exigir
mismo polgono. la ampliacin de la infraestructura
existente que causen mayores costos a
El poder pblico municipal define un la administracin pblica municipal.
permetro, para el cual establece una
serie de acciones con el objetivo de Las OU propuestas por el Ejecutivo
dotar y/o mejorar la infraestructura deben ser ampliamente discutidas
y equipamiento urbano adecuados a en audiencias pblicas, antes de ser
la nueva densidad. La realizacin de aprobadas por el Legislativo.
esas intervenciones est vinculada a
aportaciones econmicas recibidas por Absoluta transparencia en la concesin
la administracin pblica, a cambio de la de los beneficios y en la recaudacin
concesin a los interesados de derechos de las aportaciones econmicas
de uso y construcciones adicionales correspondientes.
a las que establece la legislacin
regular de zonificacin. En las OU las
64
4.1.2 Suelo creado mediante operaciones
urbanas: la operacin urbana gua
branca (Ley N11.774/95)
Esta OU abarca un permetro de cerca de 500 establece el ndice bsico al que los propietarios
ha y est localizada en una regin relativamente tienen derecho y los ndices mximos que pueden
degradada (Barra Funda), pero que ya cuenta adquirir, que se determinan mediante la capacidad
con un proyecto aprobado en terrenos que mxima del equipamiento e infraestructura de
pertenecan a la antigua empresa Industrias las diversas zonas, incluyendo los que se puedan
Matarazzo. De acuerdo con este proyecto, construir a partir de los recursos que se obtengan
sern construidos varios edificios empresariales con la venta de derechos de construccin.
y otros de servicios de alta calidad (centros de
entretenimiento, hoteles 5 estrellas, centros Los derechos de construccin se han agilizado con
comerciales, etc.). la emisin de Certificados de Potencial Adicional
de Construccin (CEPACs). Estos certificados
Se permiti al predio un coeficiente de permiten a las prefecturas emitir los derechos
aprovechamiento de 4.0 (equivalente en rea a de construccin a ser ejercidos dentro de un
cuatro veces el tamao del terreno), cuando el polgono urbano previamente determinado, para
original era de 1.0, lo que signific un crecimiento que puedan ser comprados por los propietarios
de 72,000 m2 hasta cerca de 290,000 m2 y no propietarios, quienes los pueden ejercer en
de derechos de construccin, por los que se asociacin con el propietario dentro del polgono.
obtuvieron cerca de 20 millones de dlares, Los recursos se pueden aplicar para obras pblicas
que fueron divididos en 13 intervenciones en el que se requieran en la zona, e incluso para la
permetro de la OU, entre las cuales destaca la promocin de vivienda dirigida a la poblacin de
construccin de una avenida de cerca de 1.5 km menores recursos dentro del polgono.
y un tnel de 300 m.
En la prctica cotidiana en Mxico, aunque el
Otorga Onerosa del Derecho de Construir estado se reserva los derechos de desarrollo y
los asigna a travs de los planos o programas de
En 2001, el Estatuto de la Ciudad incorpora la desarrollo urbano, se asume que el derecho de
figura denominada otorga onerosa del derecho desarrollo es inherente a la propiedad. En cambio,
de construir (outorga onerosa do direito en otros pases, como en el caso de Brasil, s
de construir), para fortalecer su aplicacin y existe en su marco legal un reconocimiento a la
vincularlo con los planes directores participativos capacidad del estado de ser el titular de parte
de las ciudades brasileas, en los que se establecen de los derechos vinculados con la propiedad
las zonas donde se aplicarn. Asimismo se inmobiliaria.
65
4.2 Contribucin por obras de
infraestructura pblica en la
India9 (Reagrupamiento parcelario)
Este instrumento opera en la India y tiene el inicio de formulacin del esquema. Se calcula el
propsito de desarrollar la tierra, sin que la valor de mercado de los terrenos en su estado
autoridad tenga que adquirirla, sino declararla actual (en brea), as como el valor que tendran
como rea de planeacin urbana, con la reorganizados, pero utilizando valores de mercado
finalidad de recuperar plusvalas por concepto de ese momento y posteriormente, se le suman
de infraestructura pblica y regular la expansin los costos de la urbanizacin.
urbana de manera planeada.
El mecanismo considera dos etapas: la primera se
El esquema se basa en el reagrupamiento refiere a la formulacin del proyecto, que implica
parcelario (reconstitucin de lotes), con objeto la seleccin y declaratoria del proyecto, consulta
de formar una bolsa transitoria de tierra en la a terratenientes; creacin de bolsa temporal de
periferia urbana, en un polgono a ser diseado tierra; diseo de la nueva subdivisin; costeo
y subdividido unificadamente y en la recoleccin de obras de ingeniera; valuacin de la tierra;
de contribuciones por mejoras prorrateadas entre elaboracin de estados de resultados; preparacin
los propietarios, para financiar la infraestructura. de reportes del anteproyecto; consulta pblica;
aprobacin por el gobierno estatal de un
Fue introducido en la India desde 1915 durante anteproyecto; designacin de rbitro (oficial de
el dominio britnico, con base en el Acta de planeacin urbana), formulacin del proyecto
Planeacin del Centro de Bombay y en el Town definitivo y aprobacin del mismo por parte del
Planning Schemes sustentado en el esquema gobierno estatal.
de plot reconstitutions (reconstruccin de
parcelas). Las leyes de los diversos estados La segunda etapa es la implantacin del proyecto,
hindes prevn la creacin de autoridades que consiste en: el reagrupamiento de parcelas
especiales para operar proyectos urbanos, usando acorde al diseo aprobado; la redistribucin
la tcnica de reagrupamiento de parcelas. En la de parcelas a propietarios; el pago de
mayora de los casos, se ha aplicado en proyectos compensaciones; la recoleccin de contribuciones
de expansin urbana sobre terrenos rurales, sin por mejoras de los propietarios y la provisin de
embargo, tambin es aplicable en reas interiores infraestructura prevista por la autoridad local.
de las ciudades hindes.
Los principales promotores son:
La ley prev el congelamiento de los valores del
suelo, al costo de la fecha de la declaratoria de Las Autoridades: el gobierno local es quien inicia
el proceso y declara el polgono; el gobierno estatal
se encarga de sancionar hasta que sea aprobado y
el rbitro u oficial de planeacin urbana (que funge
9
Con base en el Manual de Operacin para el
Reaprovechamiento y la Redensificacin de la Ciudad como un director responsable de la planeacin
Interior, indito, elaborado por la UNAM para la urbana) es quien desarrolla el proyecto, define
Comisin Nacional de Vivienda, 2007.
cargas y beneficios, y eventualmente calcula
66
valores y contribuciones, y establece los tiempos la ubicacin original de sus propiedades;
para que la autoridad construya el proyecto. comparten costos y beneficios con
la autoridad, adems, se reconocen
La Autoridad de Desarrollo es quien recibe sus intereses y de alguna manera
el proyecto, construye la infraestructura, participan en las decisiones, evitando
compensa y recolecta cargos, absorbe costos de inconformidades.
infraestructura que superen el 50% de la plusvala
generada por el proyecto y se queda con tierra El gobierno obtiene tierra para
para fines pblicos, al final del proceso. equipamiento urbano, sin desembolsar
dinero por ella.
El propietario: es quien aporta tierras a una bolsa
temporal, de manera voluntaria; se establece La tierra se desarrolla mejor, bajo un
una especie de congelamiento de la tierra, hasta esquema de planificacin unificado, lo
la aprobacin del proyecto, momento en el que permite que el plan urbano de la
cual se efecta la distribucin, segn el nuevo ciudad, se instrumente de acuerdo con
diseo, pagan hasta un mximo del 50% del lo previsto, calendarizando el desarrollo
incremento del valor resultante del proyecto, e incluso la construccin.
va contribuciones por mejoras, para costear
infraestructura. Se logra una interaccin de mutuo
beneficio entre particulares y gobierno.
La Junta de Apelaciones, resuelve en definitiva,
cualquier objecin sobre el proyecto final y la Otras ventajas de este instrumento son que se
distribucin de cargas y beneficios. reorganiz la propiedad privada y se liberaron
superficies enormes para el crecimiento urbano,
Es importante destacar que el gobierno obtiene adems de que los costos fueron repartidos entre
tierra para equipamiento urbano, sin desembolsar propietarios y autoridad, y que el gobierno obtuvo
dinero por ella y se logra una interaccin de mutuo equipamiento sin desembolsar tanto dinero.
beneficio entre particulares y gobierno.
Una posible limitacin, puede ser la inadecuada
Entre las fortalezas del esquema se puede valuacin de terrenos, que puede ocasionar el
destacar que: fracaso del proyecto, por lo debe tenerse especial
cuidado en el clculo del avalo (sin el proyecto
Permite mejorar y financiar el desarrollo y con l).
de tierra.
Otra limitacin puede ser que el proyecto no se
Reorganiza la propiedad privada y libera ejecute en el tiempo previsto, lo cual afectara su
superficies para el crecimiento urbano. aspecto financiero. Tambin debe realizarse un
adecuado cobro de la contribucin por mejoras,
Provee lotes servidos para acomodar el para asegurar la recuperacin y el xito del
crecimiento urbano. proyecto.
Los propietarios reciben tierra cercana a
67
4.3 bando 2 en la ciudad de Mxico, Distrito
Federal10: generacin de vivienda en la
ciudad interior, a travs de una poltica
pblica de redensificacin
La poltica habitacional y la orientacin del vialidad, de impacto urbano, de impacto ambiental

desarrollo inmobiliario habitacional en el Distrito y de uso del suelo, para conjuntos habitacionales
Federal en el periodo 2000-2006, estuvieron menores a 200 viviendas.
regidas por el Bando Informativo No. 2 emitido Dentro de los aspectos positivos de esta
por el entonces Jefe de Gobierno del D.F. medida, se revirtieron las tasas de crecimiento
poblacional negativas de dos de las cuatro
Se refiere a la aplicacin de polticas y delegaciones centrales del DF (segn el Conteo
lineamientos para frenar el crecimiento urbano de Poblacin y Vivienda de 2005) y se fren
hacia la periferia urbana, con el objeto de evitar la tasa negativa de crecimiento en las otras
la ocupacin del suelo de conservacin y repoblar dos delegaciones. Adems, se logr reactivar
las cuatro delegaciones centrales de la ciudad: el mercado habitacional para diversos estratos
Benito Jurez, Miguel Hidalgo, Cuauhtmoc y socioeconmicos, se incentiv la construccin de
Venustiano Carranza. vivienda en zonas degradadas, se redujeron los
tiempos de los trmites y se logr la recuperacin
Parte de la estrategia del Bando 2 se instrument de predios que por mucho tiempo permanecieron
a travs de los Programas del Instituto de Vivienda abandonados o que sus construcciones tenan un
(INVI) del Gobierno del Distrito Federal, que son: gran deterioro fsico.
a) Vivienda en conjunto. Sin embargo, no se tomaron las previsiones

necesarias para no rebasar la capacidad de
b) Vivienda en lote familiar, en donde soporte de los sitios donde se aplic, lo que dio
las organizaciones sociales tienen lugar a cortes de energa elctrica por la falta de
una participacin determinante en la capacidad de las fuentes de suministro elctrico,
produccin social de vivienda, as como as como de agua potable.
las organizaciones civiles, que son
reconocidas con la categora de operadores Adicionalmente, dentro de las deficiencias
de los programas de vivienda. en la instrumentacin de este mecanismo, se
provocaron controversias de naturaleza jurdica
Para instrumentar dicho Bando se gener la y un desequilibrio en los precios del suelo, que
Ventanilla nica en donde se expeda en un se incrementaron considerablemente en las
plazo relativamente corto, un Certificado nico cuatro delegaciones centrales, adems de que
que defina la factibilidad de dotacin de agua, la vivienda construida no lleg al segmento
servicios de drenaje y de desage pluvial, de que se pretenda.
10
Reaprovechamiento y la Redensificacin de la Ciudad
Interior, indito, elaborado por la UNAM para la Comisin
Nacional de Vivienda, 2007.
68
4.4 polgonos de actuacin en la ciudad
de Mxico, Distrito Federal11
En el Distrito Federal, los polgonos de actuacin Federal y en su Reglamento, publicados en la Gaceta

permiten la realizacin de proyectos urbanos Oficial del Distrito Federal el 24 de enero de 2004,
mediante la relocalizacin de usos y destinos del sin embargo, no se plasma la delimitacin de los
suelo, el intercambio de potencialidades de mismos, slo se indica en cules zonas se pueden
desarrollo, as como la relotificacin de los predios constituir y que deben cumplir la normatividad en
sin cambiar las disposiciones de la zonificacin materia de usos e intensidad del suelo establecida
asignada. en dichos programas.
Estos instrumentos tienen por objeto, la Promotor y actores participantes

reorganizacin del espacio urbano y la regeneracin
urbana. Buscan el mejor aprovechamiento del Los polgonos de actuacin pueden ser promovidos
potencial de desarrollo cuando se requiere el por un particular o por la administracin pblica,
replanteamiento de la estructura urbana y la para lo que se requiere presentar un proyecto de
reorganizacin de los usos y destinos del suelo, en diseo urbano en el que se defina la relotificacin
cuyo caso se requiere presentar un proyecto de y las aportaciones de los diferentes predios
diseo urbano en el que se defina la relotificacin participantes para la vialidad y el equipamiento.
y las aportaciones de los diferentes predios
participantes para la vialidad y el equipamiento. La ejecucin de los proyectos urbanos y obras
debe realizarse a travs de algn sistema de
En caso de no requerir reas especficas para destinos actuacin: social, privado o por cooperacin, los
del suelo, los propietarios donarn a la Administracin cuales tienen por objeto articular la accin de los
Pblica del Distrito Federal, los terrenos destinados sectores pblicos, social y privado de acuerdo con
al equipamiento o infraestructura urbana, de las necesidades, recursos financieros disponibles y
acuerdo con los requerimientos establecidos en colaboracin de los sectores participantes.
la Ley y su Reglamento, debiendo estar libres de
gravmenes. Asimismo, la ejecucin de las obras o Los propietarios de los predios ubicados dentro
instalaciones que se deban realizar, estarn a cargo de un rea de actuacin, pueden asociarse entre
de los propietarios. s o con la administracin pblica del Gobierno
del Distrito Federal, a travs de cualquiera de
Marco jurdico, institucional y normativo las figuras establecidas en su legislacin civil o
mercantil vigente.
La aplicacin del instrumento polgono de actuacin
se determina en los Programas de Desarrollo Urbano Hasta el momento, los polgonos de actuacin slo
definidos en la Ley de Desarrollo Urbano del Distrito se han utilizado para hacer viables proyectos que
no eran posibles en las condiciones normativas
existentes, predominando la relocalizacin de usos
11
Reaprovechamiento y la Redensificacin de la Ciudad del suelo y de la intensidad de construccin, as
Interior, indito, elaborado por la UNAM para la como a la relotificacin, limitndose su aplicacin
Comisin Nacional de Vivienda, 2007.
69
a dos o tres predios. Sin embargo, se han utilizado con infraestructura y servicios, ya que sera
de manera muy limitada, desaprovechando la conveniente reconocer la atribucin que tiene el
potencialidad que tiene este instrumento, ya que estado de asignar los derechos de desarrollo y pedir
podran permitir la regeneracin integral de reas una contraprestacin por su asignacin.
de la ciudad en franco deterioro, que cuentan
4.5 Fideicomiso en ciudad

Solidaridad, Nuevo Len12
El proyecto surgi como una respuesta a la dise y aplic un reglamento de imagen urbana,
creciente demanda de vivienda de la poblacin para conservar la identidad y costumbres propias
de ingresos medios y a las altas tasas de de la regin, as como para homogeneizar la
crecimiento natural y social de la poblacin del imagen del conjunto.
rea metropolitana de la ciudad de Monterrey, no
obstante, es un ejemplo que se puede aplicar a los Asimismo, se dise el esquema de
sectores ms desprotegidos. comercializacin, en funcin de las caractersticas
de la poblacin considerada como demanda real y
El proyecto se llev a cabo en un predio de de las plusvalas generadas a raz de la ejecucin
809 hectreas de origen ejidal que fue expropiado de cada obra.
para ser destinado a usos urbanos y la tierra
fue aportada por el Gobierno del Estado a un La estrategia de comercializacin consisti en
Fideicomiso. Posteriormente, se establecieron reservar las zonas que presentaban la mayor
contratos de asociacin en participacin con plusvala, para ser vendidas al final del proceso,
promotores privados, para llevar a cabo la ya que esto propiciaba una mayor rentabilidad,
urbanizacin y edificacin de viviendas. primero se ofert la zona habitacional,
posteriormente la industrial y por ltimo las
Para ello se elabor un plan maestro en donde comerciales.
se establecieron los usos y destinos del suelo,
de tal forma que se realizara un proyecto La ejecucin de las obras dio origen al
financieramente autosuficiente, que permitiera establecimiento de asociaciones con promotores
la integracin urbana de espacios para vivienda, privados, quienes construyeron la infraestructura
industrias, comercios, servicios, as como para primaria y secundaria, a cambio de predios baldos
actividades cvicas, culturales y recreativas. para edificacin de vivienda.
El diseo urbano-arquitectnico se fundament Para el inicio de las obras, se otorg un crdito

en el desarrollo integral de la vivienda, que debera como capital semilla para el desarrollo de la
contar con el equipamiento urbano necesario y se primera etapa. Con el desarrollo de la preventa
el Fideicomiso obtuvo recursos para continuar
con la ejecucin de las obras subsecuentes,
12
Esquema de Operacin para Reservas Territoriales con adoptando el mismo esquema hasta la conclusin
Atencin Especial en Vivienda Econmica, elaborado por
Consultores en Gestin Pblica Local para la Comisin del desarrollo.
Nacional de Vivienda, 2007.
70
4.6 Reconversin urbana en Poble Nou
22@ BCN en Barcelona 13
El Distrito de Poble Nou se localiza a 2 kilmetros Conformar la Junta de Compensacin:

del centro de la ciudad de Barcelona y presentaba los interesados deben poseer al menos
un gran deterioro urbano, propiciado por el el 60% del total del rea involucrada;
abandono de las reas industriales, las cuales el polgono de actuacin mnimo es una
cambiaron su uso a bodegas. manzana (aprox. 1.2 ha).
A iniciativa del Ayuntamiento de Barcelona, Elaborar el Plan Especial de Reforma

la zona fue reconvertida en 1998 con nuevas Interior y el Proyecto de Compensacin,
actividades econmicas relacionadas con la adems de someterlo a la aprobacin del
Tecnologa de la Informacin y Comunicacin Ayuntamiento de Barcelona.
(TIC). Adems de las actividades propias de esta
industria, se permiten usos complementarios Lo anterior, sin perjuicio de que la
como vivienda, comercio y servicios. Esta autoridad pueda delimitar nuevos
iniciativa, sent sus bases en la Modificacin polgonos para desarrollarlos por
al Plan General Municipal (MPGM), en el que cooperacin.
participaron organismos pblicos, privados y
mixtos. En el caso concreto del polgono Sancho
de vila Badajoz, desarrollado por
La reconversin se instrument a travs de dos promotores inmobiliarios, se destin al
Sistemas de Actuacin: edificio corporativo del BBVA, edificio
emblemtico de oficinas corporativas,
Por Compensacin. zona de equipamiento y reas verdes.
Por Cooperacin. Este tipo de Sistema de Actuacin

Concertada, es un proceso flexible para
a) Sistema de Actuacin por recuperaciones urbanas, que evita la
Compensacin. expropiacin como medida extrema y
costosa para las autoridades.
El rea que integra el polgono no se
encuentra delimitada por la MPGM, es b) Sistema de Actuacin por
decir, tiene el uso potencial, pero para Cooperacin:
poder ejercerlo, deben realizarse las
siguientes actividades: Los polgonos que se desarrollan bajo
este sistema, se encuentran delimitados
por la MPGM y cuentan con un Plan
13 Especial de Reforma Interior (PERI).
Reaprovechamiento y la Redensificacin de la Ciudad Estos polgonos estn destinados
Interior, indito, elaborado por la UNAM para la
Comisin Nacional de Vivienda, 2007. fundamentalmente a la construccin de
71
equipamientos que permitan detonar la del polgono de actuacin en cuestin,
transformacin del Poble Nou. o en otra zona del Poble Nou.
La MPGM establece nuevos usos del suelo para Concesionarios de servicios e

todo el sector, los cuales tienen un carcter infraestructura: Cubren parcialmente
potencial, pues los usos actuales pueden seguir los costos de instalaciones de
existiendo, en tanto no resulten contradictorios los servicios que les han sido
al nuevo plan. Asimismo, se incluyen ciertos concesionados.
polgonos de actuacin, que sern desarrollados
directamente por el ayuntamiento, que se Ayuntamiento: Financia en buena
consideran como intervenciones detonadoras de medida la reurbanizacin, que debe
la reurbanizacin de la zona, principalmente para ser un detonador de la incorporacin
equipamiento. del suelo al nuevo plan. Estos costos
se podrn recuperar, a medida que los
Si un propietario no quiere adherirse a la Junta de propietarios transformen sus lotes y
Compensacin, puede mantener sus edificaciones cubran los costos de urbanizacin que
y usos actuales (siempre y cuando no sean les correspondan.
incompatibles con el plan) sin costo alguno,
nicamente deben ceder sus potencialidades a los Uno de los elementos ms valiosos
propietarios que s se interesaron en transformar de esta experiencia es el modelo de
sus lotes. financiamiento:
Uno de los polgonos desarrollado por este sistema Los propietarios con lotes en proceso
es el PERI del Polgono Per-Pere IV, desarrollado de transformacin pagan en dinero o con
por cooperacin, destinado a vivienda de lotes, los beneficios de la reconversin
proteccin oficial, reas verdes, equipamiento (plusvalas).
y estacionamientos, en el que los propietarios
deben ceder el 30% del total, adems de cubrir los Los concesionarios de servicios e
costos de reurbanizacin que les corresponden. infraestructura, cubren parcialmente la
El financiamiento de los polgonos se realiza a instalacin de servicios que les han sido
travs de tres actores: concesionados.
Los Propietarios de lotes en proceso de El Ayuntamiento, aunque tiene

transformacin: En virtud de que reciben que financiar una buena parte de
beneficios otorgados por el nuevo plan, la reconversin, sobre todo en
los propietarios deben contribuir con polgonos delimitados como zonas
los costos generados, cuyo importe de equipamiento, recupera los costos
puede ser cubierto en dinero, o a travs de los pagos hechos por los
mediante la cesin del suelo en donde beneficiados por el proceso, que son los
pueda materializarse el incremento en propietarios y concesionarios.
la edificabilidad establecido en el plan.
Este suelo puede estar ubicado dentro
72
Bibliografa
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UNAM, (2007), Manual de Operacin para el Reaprovechamiento y la Redensificacin de la Ciudad

Interior. Indito, elaborado para la Comisin Nacional de Vivienda.
73
Crditos para la gua de redensificacin habitacional en la ciudad interior
Comisin Nacional De Vivienda
Act. Ariel Cano Cuevas

Mtra. Nuria Torroja Mateu
Mtra. Patricia Daz Ramos
Mtra. Silvia Alba Riveros
Mtra. Angelina Cruz Aranda
Jos Antonio Pott Len
Mtra. Mary Claudia Martnez Garca
Diseo
Elba Elena Lugo Arriaga
74
www.conavi.gob.mx

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Gua para la Redensificacin

Habitacional en la Ciudad Interior

1. El modelo de crecimiento intensivo y la redensificacin en la ciudad interior 9

2 Metodologa para identificar escenarios de redensificacin 21

3 Instrumentos para favorecer la redensificacin 35

4 Experiencias de la aplicacin de instrumentos 61

Gua para la Redensificacin Habitacional en la Ciudad Interior

La Comisin Nacional de Vivienda (CONAVI), comprometida con el mejoramiento de las

La mayora de las administraciones municipales mexicanas, tienen el desafo de buscar e

a) La normatividad vigente en materia de desarrollo urbano y medio ambiente.

Act. Ariel Cano Cuevas

Gua para la Redensificacin Habitacional en la Ciudad Interior

Complicacin siempre presente es el gasto inherente al transporte de personas y de mercancas,

Herramientas como sta estimulan la urgente y la necesaria consolidacin de nuestras ciudades,

Arq. Sara Topelson Fridman

Gua para la Redensificacin Habitacional en la Ciudad Interior

Aumento en los costos de desplazamientos de los habitantes de dichas reas.

Gua para la Redensificacin Habitacional en la Ciudad Interior

El PNV establece la necesidad de corregir la tendencia histrica de un crecimiento urbano desordenado

Comisin Nacional de Vivienda

Las ciudades mexicanas han adoptado un modelo rompimiento de la continuidad de la ciudad,

Es importante destacar que al no aumentar la El alto costo que representan las

Comisin Nacional de Vivienda

Gua para la Redensificacin Habitacional en la Ciudad Interior

A travs del tiempo los barrios en la ciudad inmuebles residenciales y comerciales.

Comisin Nacional de Vivienda

Figura 1.1 El ciclo de los barrios

Valor del suelo

Gua para la Redensificacin Habitacional en la Ciudad Interior

Comisin Nacional de Vivienda

Los procesos de reestructuracin urbana son de la poblacin, que supone nuevas

2. Comprender los mecanismos de c) Cambios tecnolgicos: Los cambios

A partir de estos tres elementos se pueden disear d) Cambios normativos: La normatividad

Gua para la Redensificacin Habitacional en la Ciudad Interior

Comisin Nacional de Vivienda

Valor del suelo

Vida econmica del edificio

vida econmica del edificio y por ello, cuando

Gua para la Redensificacin Habitacional en la Ciudad Interior

Comisin Nacional de Vivienda

Gua para la Redensificacin Habitacional en la Ciudad Interior

Comisin Nacional de Vivienda

Para aprovechar el espacio interior de la ciudad, 3. Capacidad fsica de desarrollo del

2. Identificacin de suelo con potencial de

2.1 Identificacin de la demanda de

Comisin Nacional de Vivienda

Figura 2.1 Categoras de la demanda de vivienda

Fuente: CONAVI, 2010

Cuantificacin de la demanda de vivienda municipales, estatales y federal.

La mejor forma para cuantificar la demanda La Comisin Nacional de Vivienda ha intentado

Gua para la Redensificacin Habitacional en la Ciudad Interior

Comisin Nacional de Vivienda

Para el caso del reaprovechamiento de la el valor de las construcciones o

a) Suelo vacante o disponible, que b) Capacidad fsica.- es necesario evaluar

c) Suelo adecuado para redesarrollar,

normas de los planes o programas de desarrollo urbano.

Gua para la Redensificacin Habitacional en la Ciudad Interior

2.3 Capacidad fsica de desarrollo del

Se entiende por capacidad fsica de desarrollo La demanda esperada de los

La demanda actual de los servicios de

Comisin Nacional de Vivienda

Cuadro 2.3.1 Definicin de umbrales

Agua Drenaje y Energa Equipamiento