Situacin Inmobiliaria

2014
Unidad de Per

La demanda por viviendas se elev en 2014, a pesar de la desaceleracin

cclica de la economa. Por un lado, un mercado laboral ms dbil habra tenido
una incidencia negativa sobre la demanda inmobiliaria; pero de otro, factores
estructurales siguen apoyando la compra de viviendas.

El financiamiento hipotecario fue otro de los factores que continu dando

soporte a la demanda de viviendas. Si bien el ritmo de crecimiento de estos
prstamos es menor que el de aos previos, contina siendo significativo y
sostenible.

Las ventas de viviendas cayeron el ao pasado a su nivel ms bajo de los

ltimos tres aos. En este contexto, la oferta se elev significativamente en
2014 y alcanz su nivel histrico ms alto.

Los precios de las viviendas vienen mostrando una tendencia descendente

desde el tercer trimestre de 2014. El balance entre la demanda y la oferta se
ajust sensiblemente el ao pasado, debido a un fuerte incremento de la
segunda variable. En este contexto, no prevemos una recuperacin de estos
precios en el corto plazo.
 Situacin Inmobiliaria
2014

ndice

1. Resumen 3

2. A pesar de la desaceleracin econmica, factores estructurales

continan dando soporte a la demanda de vivienda 4

3. Las ventas cayeron en el 2014 8

Recuadro 1. Mayor oferta prime continuar presionando a la baja los precios de alquiler

4. Los precios de las viviendas en Lima muestran una tendencia a

estabilizarse 13

Fecha de cierre: 17 de marzo de 2015

2 / 17 www.bbvaresearch.com
 Situacin Inmobiliaria
2014

1 Resumen
La demanda de viviendas aument en 2014 en cerca de 12 mil unidades, algo por debajo del
incremento que registr en cada uno de los dos aos previos. La expansin de la demanda la explica el
sostenido apoyo de factores estructurales que amplan la capacidad de compra de la poblacin. Dentro de
la estructura poblacional, por ejemplo, es cada vez ms importante aquella parte en edad de demandar una
vivienda. A ello se suma el continuo engrosamiento de la clase media. En conjunto se tiene entonces un
incremento constante del nmero de personas con la necesidad de adquirir un inmueble y con los recursos
para hacerlo. La desaceleracin cclica de la actividad econmica en 2014, que ralentiz el mercado laboral,
y la depreciacin de la moneda local, que recort la accesibilidad a vivienda en un mercado en el que esta
se cotiza en dlares, fueron elementos que por el contrario atenuaron la demanda inmobiliaria.

El financiamiento hipotecario fue otro de los factores que tambin le dio soporte a la demanda de
viviendas en 2014 con una expansin del saldo medio de 16%. Si bien este ritmo de crecimiento es
menor que el de aos previos, contina siendo significativo y, ms importante an, es ms sostenible. La
expansin ms ordenada del crdito hipotecario es consistente, de un lado, con el ajuste que se ha hecho
en la regulacin durante los ltimos aos, y de otro, con el prudente comportamiento que mantiene la
banca. Ambos han propiciado tambin que el aumento de las colocaciones para adquirir vivienda se incline
hacia la moneda local y que con ello se acote el riesgo cambiario-crediticio. En suma, una expansin de los
prstamos hipotecarios an significativa y ms sana y sostenible como apoyo de la demanda actual y futura
de inmuebles.

Por el lado de la oferta de viviendas, esta se increment en 2014 en cerca de 8 mil unidades, algo
destacable luego del retroceso en el ao anterior. Como resultado, el inventario de viviendas disponibles
para la venta aument en 40%. Ello se dio en un contexto en el que las ventas se debilitaron, alcanzando
las 17 mil unidades, por debajo de las 22 mil que en promedio se colocaron en los tres aos previos.
Destac aqu las menores ventas en el segmento de ingresos medios de la poblacin (disminucin de 29%),
el que concentra anualmente alrededor de 60% del total de unidades colocadas.

El retroceso de las ventas y un balance entre la demanda y la oferta ms apretado que en aos
anteriores, contribuyeron a que los precios de las viviendas (en dlares corrientes) registraran un
avance ms contenido en 2014. As, mientras que hasta hace no mucho estos precios aumentaban a un
ritmo interanual de entre 10% y 20%, en 2014 el alza fue ms cercana al 3%. Prevemos que en los
prximos dos o tres trimestres no habr mayor recuperacin en los precios de los inmuebles debido a que el
mercado requerir algn tiempo para absorber el importante aumento que ha registrado el inventario de
viviendas disponibles para la venta. Adems, el incremento del tipo de cambio y el enfriamiento cclico del
mercado laboral han llevado a que el esfuerzo que se tenga que realizar para adquirir una vivienda sea
mayor, lo que acota la demanda inmobiliaria, por lo menos en el corto plazo. Desde luego, esta situacin
tender a mejorar en la medida de que el crecimiento de la economa gane traccin, lo que se prev ser
ms claro en el segundo semestre de 2015.

3 / 17 www.bbvaresearch.com
 Situacin Inmobiliaria
2014

2 A pesar de la desaceleracin econmica, factores

estructurales continan dando soporte a la demanda de
vivienda
La desaceleracin de la actividad econmica ha tenido una incidencia negativa sobre los factores de
demanda de vivienda. El dbil crecimiento del PIB en 2014 (2.4%, la tasa ms baja desde la crisis del 2009)
se ha reflejado en una ralentizacin de la generacin de empleo (ver grfico 1) y en un ritmo ms moderado
de crecimiento de los ingresos familiares (ver grfico 2).
Grfico 1
Tasa de crecimiento del empleo del Grfico 2
Per Urbano Ingreso en Lima Metropolitana
(%) (Var.% real promedio)
10.5
8.7

8.5
6.9

6.5 5.0
4.7

3.2
4.5
2.5
1.5 1.7
2.5

0.5

-1.5
-1.5
sep-07

sep-08

sep-09

sep-10

sep-11

sep-12

sep-13

sep-14
ene-07

ene-08

ene-09

ene-10

ene-11

ene-12

ene-13

ene-14
may-07

may-08

may-09

may-10

may-11

may-12

may-13

may-14

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Fuente: MINTRA. Fuente: MINTRA.

Otra tendencia desfavorable que viene mostrando el mercado laboral es el incremento del empleo informal,
sector en donde los ingresos son ms voltiles y precarios (ver grfico 3), lo que tambin afecta la demanda
por vivienda.

Grfico 3
Lima Metropolitana: Empleo Dependiente
(Var. %)
2013 2014 3.7
3.5

3.0

2.0

1.1

0.2

Total Formal Informal

Fuente: EPE-INEI.
Elaboracin: APOYO.

4 / 17 www.bbvaresearch.com
 Situacin Inmobiliaria
2014

Ms all de la desaceleracin cclica de la economa, la demanda por vivienda ha seguido contando con el
soporte de factores estructurales que reflejan una mayor capacidad de compra de vivienda de la poblacin.
Uno de ellos es el engrosamiento de la clase media que se ha registrado en los ltimos aos en Per. As,
con respecto a inicios de la dcada de anterior, los segmentos de ingresos medios (sector C) y medios-altos
(sector B) han incrementado (en conjunto) 13 puntos porcentuales su participacin en la distribucin segn
ingresos de la poblacin (ver grfico 4).

Otro factor estructural ha sido el cambio en la composicin demogrfica, en donde se observa que en los
ltimos 15 aos la poblacin entre 30 y 50 aos, grupo que comprende a las personas que usualmente son
las que forman familias y estn a la bsqueda de vivienda, ha incrementado su participacin porcentual en 3
puntos (ver grfico 5). Esto implica que desde inicios de la dcada pasada la poblacin que potencialmente
podra demandar una vivienda ha aumentado en ms de 1 milln de personas.

Grfico 4 Grfico 5
Distribucin de la poblacin segn Poblacin segn rango de edades
ingresos (% de la poblacin total) (Participacin, %)
Ttulo del grfico
Nivel Socio Econmico 2003 2013
16
A 1% 2% 19
B 4% 9%
10
11
C 15% 23%
14
15
D 29% 27%
18
18

E 51% 38%
42
37

2005 2015*
0-20 aos 20 a 30 aos 30 a 40 aos
40 a 55 aos ms de 55 aos
1
Fuente: Ipsos- APOYO * Proyeccin.
Fuente: INEI
Series1 Series2 Series3 Series4 Series5

En este contexto, la demanda por vivienda continu creciendo en 2014, aunque a un ritmo ms lento que en
1
aos anteriores. En particular, el ao pasado la demanda efectiva de viviendas fue de 444 mil viviendas, un
incremento de 2,7% con respecto a 2013, un ritmo de expansin ligeramente ms moderado que el
promedio de 3,0% de los dos ltimos aos (ver grfico 6). En trminos de nmero de viviendas, la demanda
aument en cerca de 12 mil unidades en 2014, algo por debajo del incremento observado en cada uno de
los dos aos previos.

Un elemento interesante a mencionar es que entre el 2014 y 2013 la demanda por vivienda entre USD 80
mil y 120 mil se redujo, en tanto que la demanda por vivienda de precios menores a USD 80 mil se elev
(ver grfico 7). Una explicacin sobre este comportamiento es que se haya dado una migracin de la
demanda por viviendas de precios medios hacia viviendas de precios ms cmodos, lo que est en lnea
con el crecimiento ms lento de la economa y con perspectivas de empleo menos optimistas. Por el
contrario, la informacin tambin muestra que la demanda por viviendas de mayor valor no se ha visto
afectada. Finalmente, cabe sealar que la demanda efectiva se encuentra concentrada en viviendas de bajo
valor.

1
Fuente Cmara Peruana de la Construccin (CAPECO). El mercado de edificaciones urbanas en Lima Metropolitana y el Callao- Ao
2014, para el periodo agosto 2013-julio 2014 (informacin proporcionada en diciembre 2014). La demanda efectiva de viviendas
comprende a los hogares que se encuentran interesados en comprar una vivienda y que cuentan con los recursos suficientes para
pagar su cuota inicial y con ingresos que le permitan asumir la cuota mensual del crdito.

5 / 17 www.bbvaresearch.com
 Situacin Inmobiliaria
2014

Grfico 6 Grfico 7
Demanda Efectiva Demanda efectiva segn precio de la
(En miles de unidades) vivienda

250000
443.5 2013 2014
200000
431.9

150000

418.4

100000

407.5

50000

0
Hasta 40 mil Entre 40 y 80 mil Entre 80 y 120 mil Ms de 120 mil

Participacin 47% 31% 12% 10%

2011 2012 2013 2014 2014
Fuente: CAPECO Fuente: CAPECO

Financiamiento hipotecario contina dndole soporte a la demanda de

vivienda
El crdito hipotecario ha seguido avanzando a tasas importantes (ver grfico 8) y en 2014 el saldo promedio
se increment en 16%. De esta manera, contina dndole soporte a la demanda de vivienda, aunque a un
ritmo ms sostenible luego de que en los tres aos anteriores se expandiera a una tasa anual de entre 23%
y 26%.

Grfico 8 Grfico 9
Saldo de crdito hipotecario Tasas de inters hipotecarias
(var. % interanual, sistema financiero) (%)

9,52
25

9,36
20 9,25
15,3 Para prstamos en moneda local
15
Para prstamos en moneda extranjera
8,51
10

8,45
5 8,29

Fuente: SBS Fuente: BCRP

El importante avance que siguen mostrando los prstamos hipotecarios se da en un contexto en el que las
tasas de inters han descendido (ver grfico 9). Ello en parte responde a la disminucin de los rendimientos
exigidos en el mercado a los bonos soberanos y globales, los cuales se emplean como referencia en la
formacin de tasas de inters de largo plazo. En el caso particular de las colocaciones denominadas en
soles, la flexibilizacin de las condiciones monetarias a travs del recorte de la tasa de inters de referencia
y los menores encajes apoy el descenso de las tasas de inters en esta moneda.

6 / 17 www.bbvaresearch.com
 Situacin Inmobiliaria
2014

Cabe mencionar que en los ltimos aos la regulacin se ha ido ajustando (en trminos de mayores
requerimientos de capital o de mayores encajes) para ordenar la expansin del crdito hipotecario,
buscando no solo llevarlo hacia tasas de crecimiento ms sostenibles sino tambin hacia una mayor
participacin de la moneda local, lo que acota el riesgo cambiario-crediticio. Ello ha reforzado an ms la
actitud prudencial de la banca, que por ejemplo en 2014 se inclin a asegurar la calidad del demandante de
financiamiento hipotecario y de esta manera mantener contenida en niveles bajos la cartera atrasada de
este segmento crediticio (ver grfico 10). El impacto de la regulacin y el prudente comportamiento de la
banca no solo han llevado a que el crdito orientado a la adquisicin de vivienda avance a un ritmo ms
sostenible del 15% o 16%, sino que tambin esa expansin se d de un modo ms sano, es decir, con una
participacin cada vez mayor de la moneda local, lo que se refleja en una cada continua de la dolarizacin
(ver grfico 11).
Grfico 11
Grfico 10 Dolarizacin de las colocaciones
Cartera atrasada de colocaciones hipotecarias
hipotecarias (% del crdito hipotecario denominado en
(como % de las colocaciones hipotecarias) moneda extranjera)

1.60 60

1.40 55

50
1.20
45
1.00
40
0.80
35

0.60 30

0.40 25

20
0.20
15
0.00
oct-10

oct-11

oct-12

oct-13

oct-14
jul-10

jul-11

jul-12

jul-13

jul-14
abr-10

abr-11

abr-12

abr-13

abr-14
ene-10

ene-11

ene-12

ene-13

ene-14

10
dic-11

dic-12

dic-13
ago-11

ago-13

ago-14
ago -12
oct-11

jun-12

oct-12

jun-13

jun-14

oct-14
jun-11

oct-13
abr-11

abr-12

abr-13

abr-14
feb-11

feb-14
feb-12

feb-13

Fuente: SBS Fuente: BCRP

En sntesis, el financiamiento otorgado por el sistema financiero contina dndole un importante soporte a la
demanda de vivienda, en un contexto en el que avanza a un ritmo ms sostenible y con una composicin
por monedas que acota el riesgo.

7 / 17 www.bbvaresearch.com
 Situacin Inmobiliaria
2014

3. Las ventas de viviendas cayeron en 2014

De acuerdo a la informacin proporcionada por CAPECO, las ventas de viviendas cayeron 23.8% en 2014
(ver grfico 12). Con el retroceso registrado en 2014, las unidades de viviendas vendidas se ubicaron
alrededor de las 17 mil, el nivel ms bajo de los tres ltimos aos (promedio anual de 22 mil unidades). Por
zonas geogrficas, los distritos de Lima en donde se registraron las mayores cadas de ventas fueron
2
Santiago de Surco, San Miguel, el Agustino y Carabayllo (ver grfico 13).
Grfico 12 Grfico 13
Lima: Venta de viviendas Lima: Venta de viviendas segn distrito
(en unidades) (en unidades)

25000 Miraflores 2014 2013

San Miguel
21 990 22 220
21 441 Santiago de Surco
Ate
20000
Magdalena de Mar
16 930 Surquillo
Jess Mara
15000 14 516 San Borja
13 381 Cercado de Lima
13 179
1 2009 San Isidro
10 571 Chrorrillos
10000 8 850 Puente Piedra
8 750
El Agustino
Barranco
Carabayllo
5000 4 510
La Molina
3 153
1 877 1 870 Pachacmac
1 433 1 605
Callao
0 Los Olivos
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Ventanilla
Lurigancho
Bellavista
0 500 1000 1500 2000 2500 3000

Fuente: CAPECO Fuente: CAPECO

Grfico 15
Lima: Venta de viviendas por estado de
Grfico 14
construccin
Lima: Venta de viviendas segn NSE
(en un (((en millones de nuevos soles)
(en unidades)

Var.% 2014
Nivel Socio Econmico Participacin* 2011 2012 2013
2014/ 2013
Departamentos
17 500 finalizados (En
17% 7.8% acabados o entrega
A 15 000 inmediata)
0
AB 18% -4.6% Preventa
12 500 En poca de cierre de
0 terrenos, obras
preliminares
57% 10 000
0
-29.1%
B
0
7 500
0
5 000
0
C 8% -67.3% 2 500
0

0
0
2T12 3T 4T 1T12 2T 3T 4T 1T13 2T 3T 4T 1T14 2T 3T

0
*Participacin
1 del ao 2014. Fuente: TINSA, tomado del artculo La Ley del Ms Fuerte
Fuente:Series1
Layseca Asociados.
Series2 Series3 Series4 Consultores Inmobiliarios. (02/02/2015).

2
Fuente Cmara Peruana de la Construccin (CAPECO), para el periodo agosto 2013-julio 2014. El mercado de edificaciones
urbanas en Lima Metropolitana y el Callao- Ao 2014. Informacin proporcionada en diciembre 2014.

8 / 17 www.bbvaresearch.com
 Situacin Inmobiliaria
2014

Por niveles socioeconmicos (de acuerdo a la clasificacin de Layseca Asociados), las menores ventas se
dieron en todos los segmentos, excepto en el de altos ingresos (NSE A; ver grfico 14). En particular,
destac la cada de 29% de las unidades adquiridas por las familias de ingresos medios-altos (NSE B),
grupo que concentra anualmente alrededor de 60% del total de unidades colocadas.

Otros elementos que revelan el enfriamiento del mercado inmobiliario son la desaceleracin de las
preventas (adquisicin de la vivienda antes de que est terminada o en planos, un componente importante
del financiamiento de los desarrolladores inmobiliarios) y el mayor tiempo requerido para vender una
vivienda. Sobre las preventas, cabe sealar que han pasado de representar el 80% del total de unidades
vendidas en 2012 a un 60% el ao pasado (ver grfico 15). Asimismo, las unidades de viviendas que
permanecen sin vender por ms de seis meses se elevaron de 11 480 en 2013 a 13000 en 2014 (ver grfico
16).

En este contexto, la oferta de viviendas se increment en 2014 en cerca de 8 mil unidades. Como resultado,
el inventario de viviendas disponibles para la venta aument en 40%, un alza significativa, ms an luego
3
del retroceso en 2013 . De esta forma, este inventario alcanz un nivel mximo histrico de 29 mil unidades
(ver grfico 17).

Grfico 16
Lima: viviendas sin venderse por ms Grfico 17
de seis meses Lima: Oferta de viviendas
(en unidades) (en unidades)

30000 29156
12 958 13 000

11 480
25000
22225

20291
20000
18159 18429
7 501
15719
15000 13788 140801440813881 14365

12431

10000
7261
6468
4998 5266 5138
5000

2011 2012 2013 2014 0

1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Fuente: CAPECO Fuente: CAPECO

Cabe mencionar que cerca de un tercio de la oferta se concentran principalmente en los distritos de Lima
4
Moderna y Lima Top (Ver grfico 18). Adems, el 70% de las unidades en oferta se ubican con un precio
de venta por encima de los US$ 80 000 (Ver grfico 19).

3
Fuente Cmara Peruana de la Construccin (CAPECO). El mercado de edificaciones urbanas en Lima Metropolitana y el Callao- Ao
2014. Informacin proporcionada en diciembre 2014. El stock de viviendas son unidades de vivienda que al momento del censo de
CAPECO (julio 2014) se encontraban en oferta, disponibles para la venta y cuyo ingreso al mercado se habra producido en julio del
2014 o con anterioridad de este mes.
4
Siguiendo la clasificacin de CAPECO. Lima Top (Miraflores, San Isidro, La Molina, Surco y San Borja). Lima Moderna (Jess Mara,
Lince, Magdalena, Pueblo Libre, San Miguel, Barranco y Surquillo), Lima Centro (Cercado, Brea, La Victoria, Rmac y San Luis). Lima
Este (Ate, Cienaguilla, Chaclacayo, Lurigancho y Santa Anita), Lima Norte (Carabayllo, Comas, Independencia, Los Olivos, Puente
Piedra y San Martn de Porres). Lima Sur (Lurn, Pachacamac, San Juan de Miraflores, Villa el Salvador y Villa Mara del Triunfo) y
Callao (Bellavista, Callao, Carmen de la Legua y La Punta).

9 / 17 www.bbvaresearch.com
 Situacin Inmobiliaria
2014

Grfico 18 Grfico 19
Lima: Oferta de viviendas por distrito Lima: Oferta de viviendas segn precio de
(en unidades) venta
(en unidades y en US$)

San Miguel 12 000

Cercado de Lima 2013 2014 2013 2014
Miraflores

Pueblo Libre
10 000
Santiago de Surco

Jess Mara

Brea
8 000
Chrorrillos

La Perla

Ate
6 000
Magdalena de Mar

San Isidro

Villa El Salvador
4 000
Surquillo

Barranco
2 000
San Martn de Porres

Callao

Carabayllo
0
Cmas HASTA 40 000 40 001 - 80 000 80 001 - 150 000 150 000-300 000 Ms de 300 000
Lince
Precio de las Viviendas (En US$)
San Borja

0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500

FUENTE: CAPECO Fuente: CAPECO

10 / 17 www.bbvaresearch.com
 Situacin Inmobiliaria
2014

Recuadro 1. Mayor oferta de oficinas prime continuar presionando a la baja

los precios de alquiler
Luego de un ao en el que el mercado no pudo
Grfico R.1.2 rea disponible (m2) y tasa
digerir la fuerte alza de la nueva oferta de oficinas
de vacancia (rea disponible como % del
prime, nueve edificios nuevos ingresaron en el
inventario*)
mercado en 2014, la mayora de ellos ubicados
en San Isidro. Con ello, el inventario de este tipo 9.0 60000
8.0
de oficinas se increment en ms de 112 mil 50000
2 7.0
metros cuadrados hasta los 618 mil m , es decir, 6.0 40000
en 22% (ver Grfico R.1.1). 5.0
30000
4.0
Grfico R.1.1. Nueva oferta y absorcin 3.0 20000
neta de oficinas prime (miles de m2) 2.0
10000
1.0
120 0.0 0
110 2009 2010 2011 2012 2013 2014
100
Vacancia m2 (eje derecho)
90
Tasa de vacancia (eje izquierdo)
80
70
*: inventario es la cantidad de m2 de oficinas terminados, entregados, y
60
operativos en el mercado. Fuente: Colliers International
50
40 En este contexto, no solo los precios de lista han
30 tendido a disminuir (ver Grfico R.1.3), sino que el
2009 2010 2011 2012 2013 2014
ajuste que usualmente se realiza entre este y el
Absorcin neta Nueva oferta precio de cierre del contrato se ha incrementado.
Fuente: Colliers International
Es decir, los demandantes de oficinas prime
tienen ahora un mayor poder de negociacin en
Por el lado de la demanda tambin se observ un un entorno en el que el rea vacante ha
comportamiento interesante el ao pasado. La aumentado.
absorcin neta de oficinas prime alcanz los 88
mil metros cuadrados, su nivel ms alto desde Grfico R.1.3. Precios de renta en lista
que se tienen cifras. Este es un aumento de casi (USD/m2/mes) y tasa de vacancia (rea
55% en comparacin con lo que se demandaba disponible como % del inventario)
anualmente hace solo dos aos. 10 24

9
22
En sntesis, a pesar del dinamismo de la 8

absorcin neta, el avance de la nueva oferta de 7 20

oficinas prime fue mayor, como tambin ocurri 6

18
en 2013. Con ello, el rea disponible (o vacante) 5

continu elevndose y en 2014 casi se duplic 4

16

(ver Grfico R.1.2). El incremento del rea 3 14

disponible pudo incluso ser mayor si no se 2
12
hubiese retrasado el ingreso de algunos 1

proyectos. 0 10
2009 2010 2011 2012 2013 2014

Vacancia (eje izquierdo) Precios (eje derecho)

Fuente: Colliers International

11 / 17 www.bbvaresearch.com

Colliers International prev que en 2015
ingresarn al mercado de oficinas prime trece
edificios nuevos, 40% de ellos ubicados en San
Isidro. Ello incrementar el inventario en 240 mil
metros cuadrados, equivalente a cerca del 40%
del inventario actual, una cifra significativa y no
vista antes. Tomando en cuenta que hacia fines
de 2014 la absorcin neta perdi cierto
dinamismo, algo entendible en un contexto de
debilidad de la actividad econmica y de aumento
12 / 17
Situacin Inmobiliaria
2014
del tipo de cambio (los precios en este mercado
estn denominados en moneda extranjera), este
panorama sugiere que la vacancia continuar
aumentando, que seguir incrementndose el
poder de negociacin de los demandantes en el
mercado, y que los precios mantendrn una
trayectoria a la baja en 2015.
www.bbvaresearch.com
 Situacin Inmobiliaria
2014

4. Los precios de las viviendas en Lima muestran una

tendencia a estabilizarse

En lnea con el menor dinamismo del mercado inmobiliario, los incrementos interanuales de los precios de
las viviendas en Lima Metropolitana han mostrado una marcada desaceleracin desde el segundo semestre
5
del ao pasado. As, en dlares corrientes , en el cuarto trimestre de 2014 el precio promedio del metro
cuadrado en Lima subi 2,8% con relacin a similar trimestre del ao anterior (ubicndose en USD - 1 683;
ver grfico 20). Este incremento moderado contrasta con las tasas de crecimiento de entre 10% y 20% que
se observaron durante 2013 y la primera parte de 2014. Los distritos en donde se registraron las
desaceleraciones ms acentuadas de los precios inmobiliarios fueron San Borja, Miraflores, La Molina y
Jess Mara (ver grfico 21).

Cabe agregar que, en trminos inter trimestrales, el precio promedio en dlares del metro cuadrado en Lima
registr un descenso en sus dos ltimas lecturas (segn informacin del Banco Central) y acumul una
cada de 5,5% en la segunda mitad del ao anterior. Esta cada contrasta con la tendencia positiva que
mostraron los precios de la vivienda durante la breve contraccin econmica de 2009.

Grfico 20 Grfico 21
Precio por metro cuadrado de las viviendas* Precio por metro cuadrado de las viviendas
(En US$ y var.% interanual) en Lima
(Var.% anual)
1800 40
2014* 2013
Miraflores 6.9
15.6
35
1600
San Borja 7.3
30 16.9

1400 Magdalena 8.7

25 13.8

San Miguel 9.3

1200 20 11.4

15 Jesus Mara 9.7

1000
15.6

10 La Molina 12.8
19.9
800
5 15.7
San Isidro
10.7
600 0 16.9
Surco
T408
T109
T209
T309

T110

T310
T410
T111
T211

T411

T212
T312
T412
T113

T313

T114
T214
T314
T414
T409

T210

T311

T112

T213

T413

14.2

Pueblo Libre 17.1

Dlares corrientes Var.% (Eje Der.) 15.0

I-13 II-13 III-13 IV-13 I-14 II-14 III-14 IV-14 Lince 20.2
18.0
1 559 1 619 1 657 1 638 1 724 1 781 1 703 1 683
0.0 5.0 10.0 15.0 20.0 25.0

*Considera el promedio geomtrico de las medianas de precio por *Comprende a la variacin del 1S2014 y 1S2013.
m2 de por m2 de 10 distritos. Fuente:BC Fuente: BCRP.
Fuente: BCFuente: BCRP.

Con respecto a lo anterior, encontramos que en 2014 los precios de las viviendas tuvieron un menor soporte
por el lado del balance entre la demanda y la oferta (ver grfico 22), el cual se ajust de manera significativa
6
debido, principalmente, a un fuerte incremento de la segunda variable . Dada esta evolucin, prevemos que
en los prximos dos o tres trimestres los precios inmobiliarios no mostrarn mayor recuperacin debido a
que el mercado requerir algn tiempo para absorber el incremento de la oferta registrado el ao pasado.
Ms an, el aumento del ratio de accesibilidad (ver grfico 23) seala que el esfuerzo para adquirir una
vivienda es ahora mayor, lo que ralentizar la demanda, factor que tambin acota un eventual rebote de los

5
En Per los precios de los bienes races usualmente se cotizan en dlares.
6
Es interesante notar que, contrariamente, en 2013 un balance muy positivo entre demanda y oferta fue uno de los factores que
explic el incremento de ms de 20% de los precios de las viviendas.

13 / 17 www.bbvaresearch.com
 Situacin Inmobiliaria
2014

7.
precios de las viviendas Desde luego, esta situacin tender a mejorar en la medida que la desaceleracin
cclica de la economa culmine, lo que se prev ocurrir en la segunda mitad de este ao.
Grfico 22
Incrementos de la Demanda y Oferta y
Balance del Mercado Inmobiliario
(Miles de unidades)

Demanda Oferta Balance del

mercado
13
Demanda
12 Oferta 15
15
13
8
12

-2 4

2013 2014
2013 2014
-2
2013 2014 2013 2014

Fuente: CAPECO.

Finalmente, cabe enfatizar que en nuestra percepcin la probabilidad de correcciones abruptas de los
precios de las viviendas est contenida, teniendo en cuenta evidencia que sugiere que no estn
desalineados de su valor fundamental (de equilibrio). Por ejemplo, el ratio PER para el mercado inmobiliario
(ver grfico 24) ha estado fluctuando alrededor de 16,5 en las ltimas tres lecturas, nivel que se considera
consistente con precios en situacin normal (ni subvaluados ni sobrevalorados).

Grfico 23 Grfico 24
Ratio de accesibilidad: precio de una PER: precio de vivienda / ingreso por
viviend vivienda de 100 m2/PBI per cpita alquiler
(ndice 2010=100) (aos para recuperar la inversin)
18
140
130
17 16.6
120 16.5
110
16 15.7 16.2
100 15.5 15.9
15.4 15.6
90
15 15.3
80
14.6
70
14 ndice PER*
60 13.9
Subvaluado 5 -12.5
50 13.3 Normal 12.5 -25
40 13 Sobrevaluado 25-50
30 *Clasificain segn Global Property Guide.

20 12
IV-11
I-11
II-11

IV-14*
IV-10

III-11

IV-12

IV-13
I-12

I-13

I-14
II-10

II-12

II-13

II-14
III-10

III-12

III-13

III-14

10
0
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Fuente: BCRP, FMI y BBVA Research *Estimado.
Fuente: BF Fuente: BCRP y BBVA Research.

7
El mayor esfuerzo para adquirir una vivienda podra estar reflejando una moderacin de los ingresos familiares debido a: (i) el
enfriamiento cclico del mercado laboral, y (ii) el incremento del tipo de cambio que reduce los ingresos obtenidos en moneda local
expresados en dlares (por lo general, en Per los precios de las viviendas se cotizan en dlares).

14 / 17 www.bbvaresearch.com
 Situacin Inmobiliaria
2014

AVISO LEGAL
Este documento, as como los datos, opiniones, estimaciones, previsiones y recomendaciones contenidas en el mismo,
han sido elaborados por Banco Bilbao Vizcaya Argentaria, S.A. (en adelante BBVA ), con la finalidad de proporcionar a
sus clientes informacin general a la fecha de emisin del informe y estn sujetas a cambio sin previo aviso. BBVA no
asume compromiso alguno de comunicar dichos cambios ni de actualizar el contenido del presente documento.
Ni el presente documento, ni su contenido, constituyen una oferta, invitacin o solicitud de compra o suscripcin de
valores o de otros instrumentos o de realizacin o cancelacin de inversiones, ni pueden servir de base para ningn
contrato, compromiso o decisin de ningn tipo.
El inversor que tenga acceso al presente documento debe ser consciente de que los valores, instrumentos o
inversiones a que el mismo se refiere pueden no ser adecuados para sus objetivos especficos de inversin, su
posicin financiera o su perfil de riesgo ya que no han sido tomadas en consideracin para la elaboracin del
presente informe, por lo que debe adoptar sus propias decisiones de inversin teniendo en cuenta dichas
circunstancias y procurndose el asesoramiento especfico y especializado que pueda ser necesario. El contenido del
presente documento se basa en informaciones que se estiman disponibles para el pblico, obtenidas de fuentes que se
consideran fiables, pero dichas informaciones no han sido objeto de verificacin independiente por BBVA por lo que no
se ofrece ninguna garanta, expresa o implcita, en cuanto a su precisin, integridad o correccin. BBVA no asume
responsabilidad alguna por cualquier prdida, directa o indirecta, que pudiera resultar del uso de este documento o de
su contenido. El inversor debe tener en cuenta que la evolucin pasada de los valores o instrumentos o los resultados
histricos de las inversiones, no garantizan la evolucin o resultados futuros.
El precio de los valores o instrumentos o los resultados de las inversiones pueden fluctuar en contra del inters del
inversor e incluso suponerle la prdida de la inversin inicial. Las transacciones en futuros, opciones y valores o
instrumentos de alta rentabilidad (high yield securities) pueden implicar grandes riesgos y no son adecuados para
todos los inversores. De hecho, en ciertas inversiones, las prdidas pueden ser superiores a la inversin inicial,
siendo necesario en estos casos hacer aportaciones adicionales para cubrir la totalidad de dichas prdidas. Por ello,
con carcter previo a realizar transacciones en estos instrumentos, los inversores deben ser conscientes de su
funcionamiento, de los derechos, obligaciones y riesgos que incorporan, as como los propios de los valores
subyacentes a los mismos. Podra no existir mercado secundario para dichos instrumentos.
BBVA o cualquier otra entidad del Grupo BBVA, as como sus respectivos directores o empleados, pueden tener una
posicin en cualquiera de los valores o instrumentos a los que se refiere el presente documento, directa o indirectamente, o
en cualesquiera otros relacionados con los mismos; pueden negociar con dichos valores o instrumentos, por cuenta propia
o ajena, proporcionar servicios de asesoramiento u otros servicios al emisor de dichos valores o instrumentos, a empresas
relacionadas con los mismos o a sus accionistas, directivos o empleados y pueden tener intereses o llevar a cabo
cualesquiera transacciones en dichos valores o instrumentos o inversiones relacionadas con los mismos, con carcter
previo o posterior a la publicacin del presente informe, en la medida permitida por la ley aplicable.
Los empleados de los departamentos de ventas u otros departamentos de BBVA u otra entidad del Grupo BBVA pueden
proporcionar comentarios de mercado, verbalmente o por escrito, o estrategias de inversin a los clientes que reflejen
opiniones contrarias a las expresadas en el presente documento; asimismo BBVA o cualquier otra entidad del Grupo
BBVA puede adoptar decisiones de inversin por cuenta propia que sean inconsistentes con las recomendaciones
contenidas en el presente documento. Ninguna parte de este documento puede ser (i) copiada, fotocopiada o duplicada
en ningn modo, forma o medio (ii) redistribuida o (iii) citada, sin el permiso previo por escrito de BBVA. Ninguna parte
de este informe podr reproducirse, llevarse o transmitirse a aquellos Pases (o personas o entidades de los mismos) en
los que su distribucin pudiera estar prohibida por la normativa aplicable. El incumplimiento de estas restricciones podr
constituir infraccin de la legislacin de la jurisdiccin relevante.
Este documento ser distribuido en el Reino Unido nicamente a (i) personas que cuentan con experiencia profesional
en asuntos relativos a las inversiones previstas en el artculo 19(5) de la ley de servicios y mercados financieros de 2000
(promocin financiera) de la orden de 2005, (en su versin enmendada, en lo sucesivo, la orden) o (ii) entidades de
grandes patrimonios sujetas a lo dispuesto en el artculo 49(2)(a) a (d) de la orden o (iii) personas a las que legalmente
se les pueda comunicar una invitacin o propuesta para realizar una inversin (segn el significado del artculo 21 de la
ley de servicios y mercados financieros de 2000) (en adelante, todas estas personas sern personas relevantes). Este

15 / 17 www.bbvaresearch.com
 Situacin Inmobiliaria
2014

documento est dirigido nicamente a las personas relevantes y las personas que no sean personas relevantes no se
debern basar en el mismo ni actuar de conformidad con l. Las inversiones o actividades de inversin a las que hace
referencia este documento slo estn disponibles para personas relevantes y slo se realizarn con personas
relevantes.
Ninguna parte de este informe podr reproducirse, llevarse o transmitirse a los Estados Unidos de Amrica ni a
personas o entidades americanas. El incumplimiento de estas restricciones podr constituir infraccin de la legislacin
de los Estados Unidos de Amrica.
El sistema retributivo del/los analista/s autor/es del presente informe se basa en una multiplicidad de criterios entre los
cuales figuran los ingresos obtenidos en el ejercicio econmico por BBVA e, indirectamente, los resultados del Grupo
BBVA, incluyendo los generados por la actividad de banca de inversiones, aunque stos no reciben compensacin
basada en los ingresos de ninguna transaccin especfica de banca de inversiones.
BBVA no es miembro de FINRA y no est sujeta a las normas de revelacin previstas para sus miembros.
BBVA est sometido al cdigo de conducta de los Mercados de Valores del Grupo BBVA, el cual incluye, entre
otras, normas de conducta establecidas para prevenir y evitar conflictos de inters con respecto a las
recomendaciones, incluidas barreras a la informacin. El Cdigo de Conducta en los Mercados de Valores del Grupo
BBVA est disponible para su consulta en la direccin Web siguiente: www.bbva.com / Gobierno Corporativo.
BBVA es un banco, supervisado por el Banco de Espaa y por la Comisin Nacional del Mercado de Valores, e
inscrito en el registro del Banco de Espaa con el nmero 0182.

16 / 17 www.bbvaresearch.com

Este informe ha sido elaborado por la unidad de Per
Economista Jefe
Hugo Perea
hperea@bbva.com
Francisco Grippa
fgrippa@bbva.com
BBVA Research
Economista Jefe Grupo BBVA
Jorge Sicilia Serrano
rea de Economas Desarrolladas
Rafael Domnech Vilario
r.domenech@bbva.com
Espaa
Miguel Cardoso Lecourtois
miguel.cardoso@bbva.com
Europa
Miguel Jimenez Gonzlez-Anleo
mjimenezg@bbva.com
Estados Unidos
Nathaniel Karp
Nathaniel.Karp@bbva.com
Interesados dirigirse a:
BBVA Research
Paseo Castellana, 81 7 planta
28046 Madrid
Tel.: +34 91 374 60 00 y +34 91 537 70 00
Fax: +34 91 374 30 25
bbvaresearch@bbva.com
www.bbvaresearch.com
Situacin Inmobiliaria
2014
Rosario Snchez Yalina Crispin
rdpsanchez@bbva.com yalina.crispin@bbva.com
rea de Economas Emergentes rea de Sistemas Financieros y reas Globales
Alicia Garca-Herrero Regulacin
alicia.garcia-herrero@bbva.com Santiago Fernndez de Lis
sfernandezdelis@bbva.com
Anlisis Transversal de Economas Sistemas Financieros Escenarios Econmicos
Emergentes Ana Rubio arubiog@bbva.com Julin Cubero Calvo
Alvaro Ortiz Vidal-Abarca juan.cubero@bbva.com
alvaro.ortiz@bbva.com Inclusin Financiera
David Tuesta Escenarios Financieros
Asia david.tuesta@bbva.com Sonsoles Castillo Delgado
Le Xia s.castillo@bbva.com
le.xia@bbva.com Regulacin y Polticas Pblicas
Mara Abascal Innovacin y Procesos
Mxico maria.abascal@bbva.com Oscar de las Peas Sanchez-Caro
Carlos Serrano Herrera oscar.delaspenas@bbva.com
carlos.serranoh@bbva.com Poltica de Recuperacin y
Resolucin
Coordinacin LATAM Jos Carlos Pardo
Juan M. Ruiz josecarlos.pardo@bbva.com
juan.ruiz@bbva.com
Coordinacin Regulatoria Global
Argentina Matas Viola
Gloria Sorensen matias.viola@bbva.com
gsorensen@bbva.com
Chile
Jorge Selaive Carrasco
jselaive@bbva.com
Colombia
Juana Tllez Corredor
juana.tellez@bbva.com
Per
Hugo Perea Flores
hperea@bbva.com
Venezuela
Oswaldo Lpez Meza
oswaldo.lopez@bbva.com
17 / 17 www.bbvaresearch.com