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Experiencia , en el Mundo
Experiencia , en Chile
Tinsa Chile S.A, fue constituida en enero de 2000, y desde entonces se ha reas de negocio en las que Tinsa Chile participa:
ganado un importante reconocimiento y experiencia en el mercado inmobiliario
nacional. El reconocimiento de la empresa y su marca, se ha obtenido a travs Tasaciones
de la relacin de confianza y buen servicio que mantiene con sus clientes, entre Consultora
los cuales se encuentra gran parte de la banca nacional, los ms importantes HTL (Hotel, Tourism & Leisure)
operadores del sector inmobiliario, fondos de inversin, y variadas instituciones Inventarios y Valoracin de Activos IFRS
del Estado entre otros muchos.
Por qu Tinsa?
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NDICE
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1. Introduccin
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ID Terrenos Descripcin Rol Derecho / Limitacin Coord. Geogrficas Superficie Unidad Fuente
I No considera
Total - 0
ID Obras Complementarias Descripcin Rol Ao Construccin Situacin Municipal Cantidad Unidad Fuente
a
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1.3. Alcance
Guillermo Javier Ruiz Flao ha solicitado a TINSA Chile S.A. su colaboracin para efectuar la valoracin del inmueble de propiedad de Fisiokin Kinesiologia Limitada, la cual
considera la valoracin de Terreno, Edificaciones y Obras Complementarias para determinar el valor de mercado de la propiedad en cuestin de acuerdo a sus caractersticas
fsicas
La presente tasacin se ha practicado para prescribir el valor comercial de los bienes en cuestin, el cual se seala en el cuadro de valorizacin de inmuebles. presentndose
por separado las superficies y valores asignados al terreno y a cada tem constructivo o de obras complementarias.
Para este efecto, la propiedad fue visitada el 14-12-2016 . La propiedad se identific completamente con asesora in situ.
1.4. Metodologas
Los mtodos de tasacin utilizados por TINSA Chile S.A. corresponden a los siguientes:
Enfoque de Mercado:
tiene por objetivo determinar el valor de mercado, que corresponde a la cantidad estimada, expresada en trminos de dinero que razonablemente se puede esperar de una
propiedad en un intercambio entre un vendedor y un comprador voluntario, con equidad para ambos, bajo ninguna presin para comprar o vender y ambos plenamente
conscientes de todos los hechos relevantes, en una fecha especfica. Fuente: Valuing Machinery and Equipment: The fundamentals o Appraising machinery and Technical
Assets. 2 ed. American Society of Appraisers. 2005. Pgina 566.
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La presente valoracin est basada en los antecedentes aportados por el cliente en los documentos aportados, y por la informacin obtenida por el tasador en la direccin de
obras correspondiente, en donde se detallan los bienes a valorar.
Es el costo de construir actual de una edificacin similar, con una utilidad equivalente a la tasada, a partir de una fecha determinada. En las edificaciones analizadas se
utilizaron estas metodologas para la estimacin el costo nuevo reposicin CRN.
Directa: Estimacin del CRN mediante cotizaciones o presupuestos recientes para edificaciones de especificaciones tcnicas y diseo equivalentes. Se estimaron los costos
de reposicin a nuevo CRN en el caso de propiedades especializadas o con mercado limitado, que rara vez se venden en el mercado si no es como parte de un negocio, y
para las cuales no existe informacin de mercado fcilmente disponible. Para la estimacin del costo de reposicin de las edificaciones se han ponderado aspectos tcnicos
como data de las edificaciones, tipo y calidad de estructura, terminaciones, y estado de conservacin, considerando adems sus obras complementarias. Esta informacin ha
sido comparada y ponderada con informacin de nuestra base de datos interna con fuente en presupuestos reales de ejecucin de este tipo de construcciones proveniente de
evaluaciones de proyectos realizados por nuestra compaa.
Indirecta: Estimacin del CRN a travs de la multiplicacin del valor de adquisicin original por coeficientes de actualizacin de los precios de la industria. Este mtodo de
valoracin de edificaciones se utiliza para obtener el CRN en aquellos bienes muy especficos o escasos, que no tienen un mercado definido donde se obtenga informacin
sobre precios. Por lo tanto, la valoracin se realiza indirectamente a travs de su costo de construccin indicado en un contrato o estado de pago, ajustado por un factor de
actualizacin, correspondiente a la variacin del ICE (ndice de costos de edificacin) acumulado desde el ao de funcionamiento.
CRN: Costo nuevo de reemplazo o valor reposicin ICE%*: Variacin ndice de Costos de Edificacin (CChC) acumulado
CRN = VC x ( 1 + ICE% * )
VC: Valor de construccin del activo aportado por cliente en el tiempo en aos desde la edificacin del activo a la fecha de valoracin
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Corresponde al periodo de tiempo durante el cual se espera que una edificacin pueda ser utilizada en la funcin para la cual fue diseada. Para esta valoracin se presentan
vidas tiles ajustadas dentro de un rango razonable para cada tipo de materialidad y componente con fuente en nuestra base de datos interna.
Corresponde al periodo que refleja el tiempo transcurrido entre la fecha de construccin y la fecha de observacin de una edificacin. Se utiliz el ao de recepcin final de la
construccin, y en los casos que no fue posible obtener este antecedente, se utilizo un ao estimado de comienzo de utilizacin.
Corresponde al periodo estimado durante el cual se espera que una edificacin de una edad efectiva sea usada antes de ser demolida. Para la valorizacin se utiliz la vida
til remanente corregida, que se obtuvo de la resta entre la vida til total y la antigedad a la fecha de la valorizacin. Todo expresado en aos.
A los activos que hayan consumido su vida til tcnica remanente, se les asignar nueva VUR segn criterio del tasador tras inspeccin tcnica.
2.7. Depreciacin
Para estimar la depreciacin las edificaciones se utiliz la frmula de Ross - Heidecke, mtodo para depreciar edificaciones civiles. Este considera:
Incluyendo la depreciacin por estado del bien en una frmula conjunta con la depreciacin
calculada por la edad del bien, la frmula para la depreciacin fsica ser:
Escala de estados de conservacin R-H
VA = CRN - [ ( CRN - VR ) x K ]
Va: valor actual VR: valor residual
CRN: Costo de Reposicin Nuevo K: coeficiente de vida transcurrida (% V.U.T) y Estado de Conservacin R-H
Se utiliza en construcciones de cualquier tipo. Es el valor del inmueble al fin de su vida til. Es determinado es como un % del CRN. En esta valorizacin se estim el valor
residual en un 5% del CRN, siendo este valor la utilidad esperada de la venta de los materiales de demolicin al final de la vida til de cada edificacin.
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Dentro de la inspeccin de los bienes en terreno se identifico la siguiente informacin; la cual es registrada en una planilla de Excel, y posteriormente convenida.
La Informacin antes mencionada es la siguiente:
El contenido de esta memoria de valoracin junto con los antecedentes expuestos y analizados, fueron preparados exclusivamente para , los cuales se encuentran sujetos a
las polticas que TINSA Chile S.A. posee en materia de retencin y confidencialidad. No se acepta ninguna responsabilidad ante un tercero, ni acepta responsabilidad en caso
que este informe se utilice en circunstancias ajenas al propsito establecido.
El trabajo se ha realizado en base a la informacin disponible a la fecha del estudio; se asume que la informacin presentada por el cliente se ajusta a la realidad.
Este informe no podr ser reproducido o citado completamente o en parte sin la autorizacin previa por escrito de TINSA Chile S.A.
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4. Antecedentes
El predio segn el Plan Regulador Comunal de Chilln se emplaza en la zona de usos y edificacin segn el siguiente detalle:
Las condiciones de edificacin para cada lote son las que a continuacin se sealan:
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Localizacin
La propiedad se emplaza en la zonacentrica norte de la ciudad distante 750 metros del centro civico comercial y plaza de armas, frente a Calle Libertad, entre las calles Calle
Yerbas Buenas y Avda. Argentina.
Caractersticas
Sector principalmente comercial, con presencia de servicios y comercio con alto grado de potencial, destinado a usuarios y habitantes de nivel socio econmico medio, el
paisaje urbano es configurado principalmente, en el entorno predomina la alta posibilidad de renovacin del sector a un uso habitacional y oficinas, cabe destacar la
inmediatez del inmueble en cuestin a vas de acceso expedito.
Infraestructura y Urbanizacin
El sector se encuentra completamente urbanizado, posee una trama urbana configurada por avenidas, calles, zonificando reas residenciales y de equipamiento, las vas en
general cuentan con calzadas asfaltadas, soleras de hormign y aceras con baldosas de cemento, poseen tambin tendido elctrico areo, red de agua potable y
alcantarillado, con red de grifos para incendios, caractersticas que definen la infraestructura del sector como satisfactorias a las necesidades actuales de urbanizacin. Cabe
destacar la dificultad de estacionamiento en superficie del sector, por ser un rea densificada.
Conectividad
El inmueble posee accesibilidad expedita debido a que se encuentra prximo a la Avenida Argentina y cuenta con transporte pblico en las inmediaciones.
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5. Descripcin de la Propiedad
El bien valorado corresponde a una oficina destinada a Box medico emplazado en el segundo piso del edificio Inmunomedica, este edificio alberga box mdicos en pisos,
cuenta con 2 ascensores y estacionamientos comunes. La oficina cuenta con una superficie til de 17,39 m2, segn levantamiento en terreno, que alberga una planta libre.
Las terminaciones son de calidad media en buen estado de conservacin, acorde a la data y mercado.
Cabe mencionar que avalo fiscal detallado indica superficie de 19 m2, para efectos de valorizacin e considera la superficie ms desfavorable correspondiente al
levantamiento en terreno.
Imagen satelital a baja altura Imagen satelital con vista general del sector
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Forma parte de una copropiedad que puede restringir algunos usos y modificaciones.
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5.3. Edificaciones
Antecedentes Generales
Oficina emplazada en el segundo piso de un edificio de uso exclusivo como centro medico, se emplaza en el segundo piso
Descripcin / Uso: con una superficie til de 17,39 m2, es de planta libre con terminaciones de calidad media en buen estado de conservacin,
acorde a la data y mercado.
Fotografa Representativa
Obra Gruesa
Estructura soportante: B. Hormign Daos Sismo No Techumbre: Cercha de madera Vida til 80
Calidad: 2.5 Corriente Cubierta: Acero zincado acanalado VU Trans. 16
Estado de conservacin: 2.5 Normal Tabiques: Acero placas de yeso-cartn VU Rem. 80
Entrepiso: Losa de hormign armado Escalera: Hormign armado VUR.Adicionada
Terminaciones
Calidad: 2.5 Corriente Pavimentos secos: Cermicos
Estado de conservacin: 2.5 Normal Pavimentos hmedos: No aplica
Renovacin reciente: No Ao Puertas: Del tipo placarol
Revestimiento Exterior: Revestimiento alucobond Ventanas: Aluminio mate vidrio simple
Revestimiento Interior: Pintura Artefactos de bao: Nacionales corrientes
Cielos: Cielo falso americano Mobiliario fijo: No aplica
Instalaciones
Calidad: 2.5 Corriente Electricidad: De red pblica monofsica embutida
Estado de conservacin: 2.5 Normal Gas: No posee
Renovacin reciente: No Ao Climatizacin: Otro Aire acondicionado de ventana
Alcantarillado: A colector Calefaccin: Radiador mural
Agua Potable: De red pblica de cobre fra embutida Sistema de alarma: No aplica
Obra gruesa en estado de conservacin general Normal ,sin daos por sismo. Terminaciones de calidad Corriente, en estado de conservacin Normal, sin renovaciones
Observaciones:
recientes. Instalaciones de calidad Corriente, en estado de conservacin Normal, sin renovaciones recientes.
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6. Metodologas de Valoracin
Para este trabajo, el mtodo de valoracin utilizado por TINSA Chile S.A. corresponde al siguiente, determinado segn el tipo de bien y anlisis del mercado.
Enfoques
Tipo de Bien Mercado Ingreso (Capital. Renta) Ingreso (Flujo de Caja) Costo Residual
Oficina
Edificaciones
Se utiliz enfoque de mercado debido a que existe evidencia suficiente de que el inmueble se transa con regularidad en un mercado de compra y venta con bienes de
atributos similares, por lo tanto, la valoracin del bien ser considerando su valor de mercado.
Valoracin: Para estimar el valor del bien, se realiz una bsqueda de inmuebles ofertados, equivalentes en atributos, dentro del mismo sector o equivalente y con destino
similar. Es importante sealar que existe una diversa oferta de inmuebles, con superficies disimiles al bien tasado. Los bienes catastrados arrojan una superficie diferente a la
que posee el inmueble analizado, pero con caractersticas de uso y ubicacin similares.
Comparables de Mercado
En el anlisis de comparacin, se ha considerado desglosar y analizar el valor del bien. Se observa una buena oferta de inmuebles, cada uno con diferencias respecto al bien
en anlisis y otros factores que afectan su valor y plusvala. Las muestras que corresponden a valores de oferta estn sujetas a descuentos por negociacin al momento del
cierre de negocio entre un -5% a -10%.
Homologacin de Testigos:
En el anlisis se homologaron los comparables de mercado segn: tipo de referencia, atributos de ubicacin, superficie, estado de conservacin, utilidad funcional y atractivo,
para determinar un valor razonable ajustado a las caractersticas del bien analizado.
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Tipo de Evaluacin Link / Cdigo / Superficie Terreno Superficie ndices UF/m Prorrateo UF/m
n Fecha Ubicacin Fuente Valor UF
Referencia Comparativa Foja / Fono (m) Const. (m) Const. Terreno OO.CC. Const. Terreno
1 14-12-2016 Oferta Calle Libertad N1137, tercer piso Similarhttps://www.economicos.cl/propiedades/oficina-edificio-inmunomedica-codAAIJUWY.html
Publicacin 20,00 1.330 66,50 0,00 66,50 0,00
2 17-03-2017 Oferta Oficina Edificio Inmunomdica Similar Publicacin
https://www.economicos.cl/propiedades/vende-oficina-edificio-inmunomedica-codAAG2CUY.html 20,00 1.329 66,46 0,00 66,46 0,00
3 16-08-2015 Oferta Oficina Edificio Inmunomdica Similar Publicacin
http://www.chiledeptos.cl/de/458635_venta-oficina-chillan-edificio-inmunomedica 15,00 1.177 78,48 0,00 78,48 0,00
4 17-08-2016 Oferta Oficina Edificio Inmunomdica Similarhttps://www.economicos.cl/propiedades/oficina-edificio-inmunomedica-codAAH4WMY.html
Publicacin 20,00 1.325 66,27 0,00 66,27 0,00
5 19-10-2016 Oferta Oficina Edificio Inmunomdica Similarhttps://www.economicos.cl/propiedades/oficina-edificio-inmunomedica-codAAIJUWY.html
Publicacin 20,00 1.329 66,46 0,00 66,46 0,00
HOMOLOGACIN DE TESTIGOS
ndices
Factores de Homologacin por Tipo de Bien: Edificaciones Coef. Valor UF Prorrateo Homologado
n Homologados OO.CC.
Tipo Referencia % Ubicacin % Superficie % Estado % Util. Funcional % Atractivo % Homol. Homologado Const. Terre. Const. Terreno
UF
1 Oferta 0,04 Similar 0,00 Levemente Mayor -0,03 Levemente Peor -0,03 Similar 0,00 Similar 0,00 -0,03 1.363 68,16 0,00 0 68,16 0,00
2 Oferta 0,04 Similar 0,00 Levemente Mayor -0,03 Levemente Peor -0,03 Similar 0,00 Similar 0,00 -0,03 1.362 68,12 0,00 0 68,12 0,00
3 Oferta 0,04 Similar 0,00 Levemente Menor 0,03 Levemente Peor -0,03 Similar 0,00 Similar 0,00 0,04 1.136 75,73 0,00 0 75,73 0,00
4 Oferta 0,04 Similar 0,00 Levemente Mayor -0,03 Levemente Peor -0,03 Similar 0,00 Similar 0,00 -0,03 1.358 67,92 0,00 0 67,92 0,00
5 Oferta 0,04 Similar 0,00 Levemente Mayor -0,03 Levemente Peor -0,03 Similar 0,00 Similar 0,00 -0,02 1.361 68,05 0,00 0 68,05 0,00
Promedios Homologados Sup. Terreno (m) - Sup. Const. (m) 19,00 1.316 69,60 0,00 0 69,60 0,00
Tasacin Sup. Terreno (m) - Sup. Const. (m) 17,39 1.210 69,60 0,00 0 69,60 0,00
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Las referencias corresponden a inmuebles emplazados dentro de un radio cercano a la propiedad en estudio, Las ofertas fueron obtenidas dentro de la comuna con
condiciones de normativa similares, donde se encuentran terrenos de similares atributos. Las referencias adoptadas, se ubican en sectores de similares caractersticas, con
similar atractivo y buena conectividad.
Ref. 1: Oficina similar al bien tasado emplazada en el mismo edificio, superficie levemente superior.
Ref. 2: Oficina similar al bien tasado emplazada en el mismo edificio, superficie levemente superior.
Ref. 3: Oficina similar al bien tasado emplazada en el mismo edificio, superficie levemente menor.
1 Ref. 4: Oficina similar al bien tasado emplazada en el mismo edificio, superficie levemente superior.
4 5
3 2
Ref. 5: Oficina similar al bien tasado emplazada en el mismo edificio, superficie levemente superior.
Considerando los testigos que se han registrado y expuesto, su valor medio y la ponderacin en cuanto a tipo de referencia, atributos de ubicacin, superficie, estado de
conservacin, utilidad funcional y atractivo, explicadas en proceso de homologacin, bajo esta metodologa (comparativa de mercado), podemos establecer un valor
preliminar de:
Los clculos son realizados sobre una superficie neta de 17,39 m. El valor asignado
Valor Inmueble Neto: UF 1.210,00 , equivalentes a: 69,60 UF/m corresponde a 69,60 UF/m, de acuerdo a promedio homologado de las referencias.
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7. Resumen de Valoracin
Situacin CRN Valor Act. Factor Mercad Valor Mercado Valor Mercado
Edificaciones Rol Materialidad Calidad General Estado General Superficie Uni Total UF CRN
Municipal UF/m UF/m Mercad UF/m Subtotal UF Subtotal $
1 Oficina Superficie util oficina N212 92-58 Sin Info. B. Hormign 2. Buena 2. Bueno 17,39 m 36,30 631,26 35,43 1,96 69,60 1.210,34 $ 31.872.642
Subtotal 17,39 m 36,30 631,26 35,43 69,60 1.210,34 $ 31.872.642
Obras Complementarias (Detalle en Planilla Anexa Situacin CRN Valor Act. Factor Mercad Valor Mercado Valor Mercado
Rol Materialidad Calidad Estado Cantidad Uni Total UF CRN
OO.CC.) Municipal Unitario UF/Uni Mercad UF/Uni Subtotal UF Subtotal $
a - - 0,00 0,00 0,00 - - - - 1,00 0,00 - $ -
Subtotal - - $ -
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7.1. Conclusin
Teniendo en cuenta el anlisis y lo sealado anteriormente, consideramos que la mejor metodologa para obtener el valor de mercado de los bienes valorados corresponde al
Enfoque de Mercado con respaldo en Enfoque de Ingresos por Capitalizacin de Rentas. El Enfoque de Costo fue utilizado para determinar la distribucin del valor entre
edificaciones y obras complementarias.
Mediante esta metodologa se obtuvo un VALOR de TASACIN de UF 1.210,34 para los bienes analizados.
El valor final recomendado se considera como el valor que se podra esperar recibir un vendedor por la venta de los bienes en la fecha de la valoracin, mediante una
comercializacin adecuada, y suponiendo que existe al menos un comprador potencial correctamente informado de las caractersticas del inmueble, y que ambos, comprador
y vendedor, actan libremente y sin un inters particular en la operacin.
1. Que no tiene hoy ni espera tener en el futuro, inters en la propiedad tasada ni ningn impedimento para llevar a cabo este trabajo en forma independiente.
2. Que no tiene personal inters ni participacin en los usos que se hagan de la tasacin ni con las personas que participen en la operacin.
3. Que ha inspeccionado personalmente la propiedad, por dentro y por fuera. La informacin que en esta ficha presenta es totalmente verdadera, y no ha obviado nada de importancia.
4. Que los inconvenientes y limitaciones que pueda tener la propiedad y su vecindario estn mencionados.
5. Que las conclusiones y opiniones referentes a la informacin requerida en este informe han sido preparadas por el tasador abajo firmante
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8. Anexos
CRN Depreciacin Ross - Heidecke Total Valor Valor Deprec. Valor Residual Subtotal Valor
n Item Superficie m Total CRN UF
UF/m Vida til VUTr V.U.R. % V.U.T Estado Coef % V.A. UF/m Actualizado UF Acumulada UF UF Mercado UF
1 Oficina Superficie util oficina N212 17,39 36,30 631,26 80 16 80 0 2. Bueno 2,5% 35,43 616,14 15,11 31,56 1.210,34
Subtotales 17,39 36,30 631 V.U.R. Global: 80 Valor Residual: 5% 35,43 616,14 15,11 31,56 1.210,34
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INMUEBLE INMUEBLE
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