LA CUESTIN DE LA VIVIENDA Y LOS MODELOS DE CONSUMO

Por Fernando Conde

INTRODUCCIN

La construccin de viviendas en Espaa ha evidenciado a lo largo de estos dos o tres ltimos aos un fuerte
crecimiento. De forma casi diaria los distintos medios de comunicacin se hacen eco de este fuerte dinamismo
constructor que tiene en la vivienda residencial uno de sus puntales mas fuertes al punto que, segn J. Rodriguez
(1998), -se estn alcanzando niveles de actividad en la construccin residencial que hacia casi treinta aos que
no se producan en Espaa. Fortsima actividad constructora que esta incidiendo en que el crecimiento del
sector de la construccin este muy por encima de la media nacional de modo que mientras el ritmo de creci-
miento medio de la economa espaola se situ en torno al 3,7% en 1999, segn datos del INE, dicho tasa se
elev al 6,1 % en el caso de la construccin. Porcentajes que con pequeas variaciones se vienen reproduciendo
en estos ltimos aos.

Esta importante actividad constructora viene siendo analizada desde una ptica muy optimista por una amplia
mayora de analistas e interesados en el sector de la vivienda de modo que, salvo contadas excepciones, pareciera
que la Ilamada cuestin de la vivienda estuviera en trance de resolverse en nuestro pals (1). Sin embargo, de
vez en cuando, alguna noticia en la prensa o alguna movilizacin ciudadana vienen a enturbiar este aparente
cuadro idlico y a recordar que aun queda mucho por hacer en este mbito. En Madrid, por ejemplo, a lo
largo de 1999 se ha procedido al embargo y al desahucio de sus moradores de ms de 30.000 viviendas por
falta de pago de las mismas. Ws dramticamente aun, los acontecimientos de El Ejido han puesto de mani-
fiesto la situacin de los trabajadores inmigrantes a este respecto. Datos, noticias que subrayan cmo en
paralelo a ese importante crecimiento del parque de las viviendas en nuestro pals, el problema, la cuestin
social- de la vivienda sigue sin resolverse, cuando no se agrava para muchos e importantes colectivos como
pueden ser los jvenes>> o los ya citados <<inmigrantes>>. Crecimiento de la riqueza y, en paralelo, de la
desigualdad que pretende ser analizado en este artculo abordando la cuestin de la vivienda en el seno del
desarrollo de los modelos de consumo. Cuestin slave para poder entender cmo en el nuevo modelo de
crecimiento que hemos propuesto denominar glocal > (2), parece inseparable el crecimiento de la riqueza y de
la desigualdad, salvo una decidida intervencin de los poderes pblicos en una direccin contraria al propio
movimiento del mercado. Decidida intervencin gubernamental que no parece darse en este sector de la
vivienda, como trataremos de razonar en este articulo, con la consiguiente mutua y simultnea presencia
citada de las mayores tasas de crecimiento de viviendas de las ltimas dcadas y de carencia de las
mismas para importantes sectores sociales.

10
(1) No hay que olvidar que la segunda mitad de los ochenta tambin expreso un fuerte auge consumista y constructivo. Como nos
recuerda J. M. NAREDO (1996) entre 1985 y 1990 el crdito a la adquisicin de bienes de consumo duradero creci una tasa
media anual del 28,6% y que el crdito hipotecario lo hizo, en ese mismo periodo, una tasa del 23,3% anual. Sin embargo,
dicha actividad no resolvi la cuestin de la vivienda en Espaa.

1. LA EVOLUCION HISTORICA DE LOS DISTINTOS MODELOS DE REGULACION SOCIAL

De origen en la denominada escuela regulacionista francesa (M. Aglietta quizs sea su autor mas conocido),
la idea de los modelos de regulacin se esta mostrando muy til como medio de aproximacin y
comprensin de las dinmicas y procesos sociales particularmente complejos de nuestras sociedades
occidentales. Sociedades donde juega una funcin capital las relaciones salariales y donde el capitalismo de
consumo tiene un papel central en su dinmica de desarrollo.

Utilizando, a nuestro modo, esta idea-concepto L.E. Alonso y yo mismo venimos analizando la reciente historia
de nuestro pals como una sucesin de diferentes modelos de regulacin que se diferencian cronolgicamente entre si
por sucesivas crisis del desarrollo econmico y social mas general. Lo interesante de este tipo de modelos en el tema
que nos ocupa en este artculo es que, en el marco global de cada uno de ellos, las polticas de suelo y vivienda y las
configuraciones sociales de los gustos y demandas al respecto han adoptado unas formas muy particulares y
especificas. De este modo a lo largo del desarrollo del modelo onacional de consumo de masase (3), del modelo
de consumos segmentados y del denominado modelo glocal (4) las formas de desarrollo de las ciudades,
las polticas de acceso a la vivienda y las mismas tipologas edificatorias dominantes han ido variando tal como
tratamos de sintetizar en la figura adjunta (figura n. 1) (5).

(2) En esta misma R. de Consumo, en su numero 37 de 1996, tuvimos ocasin de publicar con L. E. ALONSO un articulo
destinado a presentar este modelo de crecimiento y su incidencia en el modelo de consumo de "masas", mas clsico.
"
(3) En otras aproximaciones suele hablarse del modelo de desarrollo fordista, flexible" o post-fordista y
otras denominaciones prximas. Tambin se suele hablar del Ilamado pacto Keynesiao.
(4) Frente a la tendencia dominante en los pases anglosajones y en Espaa de denominar globalizacin> al
actual proceso econmico social y mundializacin en los pases de influencia francesa, con el trmino glocal
tratamos de acentuar cmo en el mundo de hoy se entreveran y entretejan tanto dimensiones globales como
locales en su propia dinmica de desarrollo.
(5) En la citada figura hemos sealado con flechas la direccin de las dinmicas sociales mas inclusivas o
excluyentes, mas aspiracionales o mas directamente marginales.

11
2. LOS MODELOS DE CONSUMO Y LA CUESTION DEL SUELO Y DE LA VIVIENDA

Sin necesidad de entrar en el desarrollo de cada uno de los aspectos sealados en la figura anterior, lo que
sobrepasara con creces el objetivo y el tamao del presente articulo (6), si interesa resaltar la centralidad de la
cuestin del suelo y de la vivienda en la configuracin de nuestros singulares y <<espaoles>> modelos de consumo.
Mas all de las lgicas particularidades y dinmicas propias de las citadas polticas cabe pensar, como no han
dejado de sealar muchos autores (Orti,..., Naredo, 1996), que la vivienda, en primer lugar, y el <<automvil en
segundo lugar son los bienes de consumo y los sectores productivos mas decisivos en el modelo de desarrollo y de
regulacin social existente en nuestro pals en los ltimos decenios. De hecho, no se puede entender la singularidad
de nuestro modelo de desarrollo sin comprender el peso y la incidencia de la cuestin de la vivienda y el suelo en el
mismo. Ms aun, como trataremos de poner de manifiesto en este artculo, es claramente observable un elevado
grado de sincrona y acoplamiento est r u c tu r a l entre las caractersticas bsicas de los distintos modelos de

12
consumo citados y algunas de las cuestiones ms decisivas y relevantes de las polticas urbanas y de vivienda en cada
uno de los citados modelos y momentos histricos.

(6) En Historia de Consumo en Espaa (Debate, 1994) he desarrollado ampliamente estas cuestiones junto con L. E.
ALONSO. Tambin puede leerse el citado articulo de la Revista del Consumo n. 36 y la obra del citado L. E. ALONSO
"Trabajo y ciudadana" (Trotta, 1999).

Para analizar esta cuestin hemos seleccionado un conjunto de dimensiones centrales de estas polticas, y en base
a ellas vamos a tratar de mostrar como se produce el citado acoplamiento con los modelos de regulacin y
consumo ms generales. Las dimensiones seleccionadas han sido las siguientes:

- Los modelos de crecimiento de las ciudades y consiguientes usos crecientemente segmentados y

especializados del suelo.

- Los regimenes de tenencia de la vivienda.

- Los modelos o tipos constructivos dominantes en cada modelo y poca histrica.

- El peso y juego respectivo de las viviendas fibres y de promocin publica cuyo anlisis permite observar
precisamente como las polticas promovidas en los mas recientes modelos de desarrollo han arrumbado la
promocin de la vivienda publica a una situacin prcticamente testimonial y como este hecho es, en gran parte,
explicativo de las necesidades de vivienda de importantes colectivos sociales que tienen en este tipo de
vivienda publica la nica va de acceso a una vivienda digna.

Modelos de crecimiento de las ciudades

El modelo de crecimiento de las ciudades se ha modificado sustantivamente a lo largo de los tres modelos de
regulacin adoptando diversas formas que hemos pretendido sintetizar con las denominaciones siguientes:

- Ciudad compacta en los sesenta-setenta.

- Ciudad diseminada en los ochenta con el fuerte crecimiento de la segunda residencia y de las periferias urbanas
(proceso de metropolizacin).

13
- Ciudad segregada en los aos finales de los noventa en los que se tiende de forma creciente a una segregacin
social y territorial muy fuerte y a una especializacin progresiva en los usos del suelo (7).

(7) En CONDE (1999) he abordado la importancia de este fenmeno en los hbitos de consumo de los jvenes.

Si bien es cierto que el crecimiento de las ciudades siempre ha do asociado a una segregacin espacial de las
mismas de forma que se ha tendido a separar y diferenciar el suelo por sus usos y por las caractersticas sociales
de sus habitantes, no lo es menos que dichas tendencias generales se han agudizado en la direccin sealada
en cada uno de los modelos de consumo citados de modo que en la actualidad la segregacin social de los espa-
cios es una de las claves de las polticas urbanas neoliberales que se fomentan en una gran parte del mundo
occidental.

As mientras a principios de la dcada de los sesenta, un municipio como Madrid evidenciaba como el contorno del
continuo
cuerpo urbano principal era aun mayoritariamente (F. de Teran, 1999), el mismo autor subraya como los
setenta y ochenta evidencian una clara dispersin centrifuga de la poblacin y de las actividades mientras que
los ltimos aos de la dcada pasada han observado la creciente segregacin espacial de los territorios en
una amplia mayora de nuestras ciudades (8).

(8) En CONDE (1999) he analizado este proceso en el caso de la aglomeracin urbana de Granada, De una forma mas
,
general puede leerse La Ciudad Postmodern de G. Amendola. (Celeste, 2000) donde se realiza un lucido anlisis.

Para constatar la actualidad de dicho proceso de segregacin en Espaa, voy a incorporar un ejemplo
acudiendo a una fuente de datos muy utilizada en los estudios de consumo e investigacin comercial y en
los nuevos desarrollos del marketing que, sin embargo, todava es poco utilizado, en mi conocimiento, en el
mbito del urbanismo y de la vivienda. Fuente de datos que creo de verdadero inters en estos mbitos. En
efecto, existe una variable ,artificial,, construida a partir de la caracterizacin de las secciones censales
espaolas (ingresos, vivienda...) que permite elaborar mas de 30 topologas sociales diferentes de anclaje
claramente territorial. Estas tipologas conocidas como tipos mosaic (por la empresa del mismo nombre
que los comercializa) permite una utilizacin bastante precisa del denominado geo-marketing y micro-marketing
ya que permite precisar y segmentar sobre territorios muy especficos el denominado pblico objetivo de
una determinada accin de marketing de una cierta accin comercial.

Pues bien, a partir de la utilizacin de esta variable en el Estudio General de Medios (9) permite observar una
creciente segregacin socio-espacial en Espaa. Como puede observarse en el mapa adjunto obtenido
mediante la aplicacin de un Anlisis de Correspondencias Mltiples (10) las tipologas se ubican claramente

14
de forma separada y desigual a lo largo de un terico sendero de ,clase social>>. Mas aun, la comparacin
de estos mapas a lo largo de aos sucesivos (venimos haciendo este tipo de estudio desde 1992) permite
observar las siguientes cuestiones de inters para el objetivo de esta reflexin.

(9) EI EGM una encuesta anual que se realiza en tres oleadas a mas de 41.000 espaoles y que, por tanto, posibilita un
conocimiento muy preciso de la situacin espaola.
(10) Quisiramos expresar nuestro agradecimiento a Zenith Media por permitirnos hacer use de estos datos en este articulo.

El anlisis del mapa de la pagina siguiente permite observar como el conjunto de grupos sociales generados en
los aos ochenta al calor del desarrollo de los sectores terciarios mas dinmicos, como puedan ser los grupos
denominados en la tipologa Mosaic familias en expansin de los ochenta>>, <<nuevas elites residenciales>> y
<<profesionales del extrarradio>> (11) se acercan mucho entre si y, como conjunto, se aproximan al tipo mosaic que
tradicionalmente venia ocupando en dcadas anteriores el lugar del mximo privilegio social como es el caso de los
denominados <<barrios burgueses clsicos mas ubicados en los centros de las ciudades como pueda ser, por
ejemplo, el barrio de Salamanca en Madrid. Movimiento que parece indicativo de una cierta focalizacin
espacial de los grupos sociales de mayor status social en los alrededores, en la periferia de las grandes ciudades.
Tendencia asociada a una mayor segregacin social-espacial entre unos y otros grupos sociales en funcin del
espacio bien lejos, por tanto, del modelo de urbanizacin mas clsico de nuestras ciudades mediterrneas en las que
existiendo la citada segregacin social-espacial, exista en las ciudades una gran mezcla social en los barrios
mas centrales de las mismas. Movimiento que parece indicar un desarrollo urbano mas prximo a los clsicos modelos
americanos que a los europeos en cuanto a la importancia de esta mayor segregacin espacial-social en nuestros
territorios (12).

(11) Estas denominaciones son los nombres utilizados por la empresa Mosaic para caracterizar cada uno de sus tipos
territoriales. Su propio nombre se propone aludir al tipo social que idealmente describe.
,
(12) En esta creciente dinmica urbana juegan un papal decisivo las nuevas reas comerciales y de ocio. progresivamente
abiertas en las periferias urbanas. R. KAPLAN (1999) hace un atractivo recorrido por este modelo de ciudad en EE.UU.

Esta mayor separacin social-espacial de los tipos mosaic socialmente mas privilegiados de los cascos
histricos de las ciudades, va acompaada de un cierto deterioro social de algunos de los tipos mosaic ms
claramente representativos de los barrios urbanos construidos al calor del desarrollo industrial de los aos
sesenta y setenta con el consiguiente impulso de crecimiento y reordenacin urbana. Reordenacin que
supuso el acceso de los Ilamados ,blue collar,, a los citados centros urbanos amplados. Deterioro social
que se expresa claramente en el mapa <<mosaic>> por la cada progresiva, ao a ao, de los tipos denominados
barrios obreros clsicos y <<obreros modestos>> a los espacios inferiores al eje de ordenadas que son los
espacios con mayor deterioro social, con menos status y privilegio. Un desplazamiento similar, aunque no
15
tan pronunciado, es observable tambin en los denominados tipos ,institucional>>, <pequeo negocio urbano>>,
<<trabajadores industriales>>, etc., que de una u otra forma tambin se vinculan al citado momento histrico del
desarrollo urbano y que configuran una gran parte de las mas clsicas <<clases medias (autnomos,
empleados pblicos...).

16
Entre uno y otro gran espacio social se sitan, en el intermedio, los tipos que podramos Ilamar de asalariados
de servicios, de las clases medias urbanas del terciario, de los Ilamados cuellos blancos que tienden a
separarse de forma creciente de los anteriores blue collar Separacin que pareciera expresar la fuerte dinmica
social que afecta muy directamente a estos sectores <<asalariados,, de servicios tan representativos del desarrollo
de los setenta-ochenta.

Por ultimo, los tipos rurales se sitan en la zona menos favorecida del mapa con una clara tendencia a
consolidar su distancia con respecto a los tipos mas privilegiados.

Representacin de los tipos mosaic y de sus movimientos a lo largo de los ltimos aos que parecen indicar una
clara crisis de los modelos urbanos ms tradicionales-industriales que han conformado la trama urbana esencial
de nuestras ciudades. Crisis que se expresa en los citados desplazamientos y que parece conllevar un nuevo modelo
de desarrollo urbano mucho mas segmentado que en el pasado (13). Un modelo en el que probablemente se
produzca una mayor homogeneidad social interna en cada uno de los nuevos espacios sociales mas segregados
y una mayor heterogeneidad externa entre ellos, como sealbamos anteriormente, como caracterstica de la
<<glocalizacin>>.

(13) Un ejemplo concreto de este modelo de desarrollo aplicado al caso de Granada puede leerse en,,Urbanismo y Ciudad en
,,
la aglomeracin urbana de Granada , Consejera de Obras Publicas y Transporte. Empresa Pblica de Suelo en Andaluca.
Sevilla, 1999.

La evolucin del rgimen de propiedad de las viviendas

La evolucin del rgimen de propiedad de las viviendas en Espaa tambin se engrana en los citados modelos
de consumo y en su transformacin. En efecto, en la medida que avanzan los citados modelos de consumo el
acceso a la propiedad de la vivienda se va configurando como elemento central de la oferta y la demanda en el
mercado de viviendas en Espaa. De hecho, como es ya un lugar comn en casi todas las reflexiones sobre la vi-
vienda en Espaa, el acceso a la propiedad y no el alquiler constituye uno de los rasgos diferenciales de nuestro
pals con respecto a los pases de nuestro entorno occidental. En Espaa hablar de vivienda y de propiedad son casi
sinnimos en amplios sectores sociales (14). Sin embargo, no siempre ha sido as sino que, tal como puede
observarse en el grafico adjunto, ha sido el franquismo quien impuls decididamente esta opcin en el seno de
nuestro particular modelo de consumo de masas. Acceso a la propiedad que vio su consolidacin casi definitiva
en el modelo ms segmentado de la segunda mitad de los ochenta.
(14) En la obra La vivienda en Huelva,, (1996) editado por la Consejera de Obras Pblicas y Transporte, La Empresa Publica del
Suelo y la Fundacin El Monte he tenido ocasin de desarrollar esta problemtica en el caso de la ciudad citada.

17
Como se observa en el grafico, fueron las dcadas de los cincuenta y sesenta donde se produjeron unas
cadas ms fuertes en las tasas de alquiler. Poltica de acceso a la propiedad que en aquellos aos potencio el
rgimen franquista como analiza C. Sambricio (1999) al poner de manifiesto como frente a la <<sindicalizacin>>
del problema de la vivienda dominante en la postguerra, el ministro de vivienda en aquellos aos, el Sr. Arrese,
a partir de 1957 implanto una polltica de propiedad de la vivienda frente a quienes reclamaban una poltica de
alquileres. <Hagamos un pals de propietarios, no de proletarios fue frase repetida con frecuencia por el
Gabinete y, en consecuencia, se busco incentivar la presencia del privado propiedad en la construccin de la
vivienda (1999:60) (15). Poltica de fuerte contenido ideolgico y de no menor apoyo a los sectores privados en
la construccin que se ha venido manteniendo vigente a lo largo de las ultimas dcadas al punto de hacer de
nuestro pals una de las sociedades con mas fuerte presencia de la propiedad de la vivienda en el conjunto de
pases occidentales, tal como figura en el siguiente cuadro.

(15) En una obra excelente, Origenes de habitaao social no Brasil. Arquitectura Moderna, ledo Inquilinato e Difusao de
,
Casa Propia (Estagao Liberdade. Sao Paulo, 1998), Nabil Bonduki realiza un minucioso y preciso anlisis histrico de como
, ,,
el denominado Estado Novo brasileo consideraba el acceso a la propiedad de la vivienda como uno de los smbolos claves
,,
de la integracin del trabajador en el modelo de desarrollo social fomentado por el citado rgimen. Estado Novo muy similar
en algunos de sus planteamientos con la dictadura franquista en el nuestro.

Cabe pensar, en todo caso, que con el desarrollo del modelo de glocalizacion puede haber una recuperacin
del alquiler sobre la propiedad (16) ya que, como veremos mas adelante, las nuevas condiciones del mercado
de trabajo y de otras regulaciones institucionales parecen hacer del alquiler una de las salidas mas claras para
el acceso a la vivienda de muchos jvenes y adultos. Recuperation de las polticas de alquiler como una conse-
cuencia obligada de la nueva situacin que recientemente editorializaba el propio diario econmico Expansin
(28 de septiembre de 1999) como medio imprescindible para fomentar la flexibilidad de la mao de obra.

(16) Las medidas del gobierno no ayudan, sin embargo, al fomento del alquiler. De hecho en la Ley 40/1998 del 9-12-98 del IRPF y
en el Real Decreto 214/1999 del 5-2-99 desaparece la deduccin por el alquiler de vivienda reforzando la propiedad como
acceso privilegiado a la vivienda.

18
CUADRO 1. Tasa de viviendas por rgimen de propiedad en 1995

PROPIETARIOS ALQUILER OTRAS SITUACIONES

Alemania 39 61 -
Austria 50 39 11
Belgica 65 34 1
Dinamarca 53 45 2
Espaa (*) (*) 85 15 -
Finlandia 62 28 10
Francia 54 40 6
Gran Bretaa 67 33 -
Italia 70 24 6
Noruega 59 22 19
Pases Bajos 49 41 -
Portugal 65 18 17
Suecia 42 40 18
Suiza 31 69 -
Estados Unidos 65 32 3
Japn 60 33 7
Fuente: Estadsticas Nacionales en cada pals referidas en P. de la Morvonnais en ,Logement et habitat" (La Decouverte, Paris,
1998).

La evolucin de las tipologas edificatorias

Las tipologas edificatorias condensan claramente las aspiraciones socioculturales forjadas a este respecto en
cada modelo de consumo y como tales no dejan de recoger y expresar la transformacin de los modelos mas
generales. As el piso>> o apartamento era el modelo preferido y aspiracional en el modelo inicial de consumo
de masas como magnficamente retratara la pelcula El pisito de Marco Ferreri a lo largo de los sesen-
ta/setenta (17), el modelo de consumo segmentado configure en la vivienda unifamiliar, fundamentalmente
adosada, el referente aspiracional por excelencia. Casita unifamiliar que en el modelo glocal de los noventa se
inscribe de forma creciente en urbanizaciones ms cerradas, aisladas y segmentadas. No deja de ser 1gico
por ello que en las viviendas de nueva planta construidas estos ltimos aos domine claramente la vivienda
unifamiliar sobre la vivienda en altura, segn se recoge en las siguientes cifras.

(17) An en Huelva yen 1993 dicho modelo segua siendo aspiracional para el 52% de los onubenses demandantes de
vivienda, segn la encuesta realizada en dicho ao por CIMOP/EPSA.

19
CUADRO 2. Distribucin de los edificios de nueva planta destinados a vivienda segn el nmero de
viviendas por inmueble. Total nacional 1990-1995

VALORES EN
1 2 3 O MAS TOTAL 1 2 3 O MAS TOTAL
VIVIENDA VIVIENDAS VIVIENDA VIVIEND VIVIENDA VIVIENDA
1990 63.548 4.701 12.513 80.762 78,68 5,82 15,49 100
1991 50 497 4 303 11 359 66 159 76 32 6 50 17 17 100
1992 57 018 4 256 11 474 72 748 78 37 5 85 15 77 100
1993 57 032 3 612 9 956 70 600 80 78 5 11 14 10 100
1994 63 446 3 530 10 492 77 468 81 90 4 56 13 54 100
1995 46.545 2.544 8.252 57.341 81,17 4,44 14,39 100
Datos de enero a agosto.
Fuente: Elaboracin CECS a partir del MOPTMA, Boletin Estadstico, n. 5, 1996. (En Espaa 1995. Fundacin Encuentro. Madrid.)

El que mas de ocho de cada diez nuevas viviendas construidas sean unifamiliares a lo largo de toda la dcada de
los noventa creemos que, en su magnitud, es un dato claramente ilustrativo de esta evolucin sin que parezca
requerir en su elocuencia de ningn comentario ms amplio al respecto.

La evolucin de la iniciativa pblica y privada en la construccin de viviendas

Por ultimo, algo similar puede decirse de una cuestin central en el tema de la desigualdad de acceso a la vivienda
como es la relacin existente entre la iniciativa privada y publica en su construccin. En efecto, el juego entre las
viviendas ,fibres,,, las <<VPO,, y las de ><Promocin Publica directa muestra claramente cmo la conjugacin entre los
diversos tipos se decanta claramente hacia la vivienda libre en la medida que nos alejamos del modelo de consumo
de masas y nos acercamos a los modelos mas segmentados y glocales, tal como puede observarse en el
siguiente grafico.

Grafico que evidencia cmo hasta bien entrada la dcada de los ochenta, hasta prcticamente su mitad, las
viviendas de proteccin oficial (VPO) superaban a las viviendas fibres>> como consecuencia de la necesidad
de vivienda, los dficit existentes y la prolongacin en el tiempo del modelo de intervencin publica que durante
la transicin y primeros aos de la democracia evidenci un gran prota9onismo (18) en la construccin de
viviendas. Poltica de promocin de las VPO que, a lo largo de esos aos y en el seno del modelo de consumo de
masas>>, se convirti en el medio preferente de acceso a la vivienda y a su propiedad de las amplias clases
medias asalariadas mayoritarias en dichas dcadas.

(18) De hecho es a lo largo de los aos de la transicin y come resultado de las movilizaciones ciudadanas impulsadas per las A.
de Vecinos y del movimiento democrtico en general que se acometen, con J. G. Walker come Ministro de Obras Publicas,
algunos de los planes de construccin de vivienda publica mas ambiciosos de la historia de nuestro pas.

20
La segunda mitad de la dcada de los ochenta, es decir, el momento de la eclosin del modelo de regulacin de los
<<consumos segmentados>> cuyo referente aspiracional eran las citadas clases medias altas, coincide
significativamente en Espaa con el gran salto adelante de la vivienda libre en las periferias urbanas en un afn
de diferenciacin de estos mismos grupos sociales y el correlativo <<abandono>> (Portillo, 1998) de las VPO que
haban sido hasta entonces el refugio de las citadas clases medias urbanas (19).

(19) Hay que tener en cuenta en el desarrollo de esta situacin que la poltica estatal de vivienda en Espaa se caracteriza en
relacin a otros pases europeos por su inferior gasto pblico (0,9% del PIB frente a una media del 1,5-2,5% en Europa).
Asimismo el mayor use de la poltica fiscal (IRPF sobre todo) frente a la ayuda directa, en una proporcin de 80%-20% en los
ltimos aos, no deja de incidir en estos hechos.

Avance de las viviendas libres sobre las VPO que se contrae ligeramente durante la crisis del 93-94 ( 2 0 ) ,
pero que mantiene unas diferencias abismales con la VPO a todo lo largo de los ltimos aos recuperando la
distancia creciente entre las mismas en los ltimos aos de la pasada dcada.

As en 1998 el total de viviendas iniciadas con ayudas pblicas descenda un 13,1% respecto al ya escaso nmero
de 1997.

21
(20) La citada crisis de 1993-1994 puede interpretarse como la apertura del modelo de consumo glocal,, tal como
desarrollamos con L. E. ALONSO en esta misma Revista de Consumo, en el n. 36 de 1996.

Desequilibrio entre viviendas libres, VPO de Rgimen General y Especial y las de promocin publica
directa>>, entre la iniciativa privada y las diversas formas de iniciativa publica que se encuentra en el origen
de la creciente desigualdad de acceso a la vivienda y en el crecimiento de importantes sectores sociales <<sin>>
vivienda en condiciones. En efecto, por sus diferentes condiciones de financiacin, ayudas, formas de acceso,
etc., la vivienda libre tradicionalmente ha recogido la demanda mas solvente de Ips sectores sociales mas
acomodados, la VPO la demanda de las clases medias con una cierta necesidad de ayuda y las de
promocin publica directa la demanda mas directamente insolvente de los sectores mas empobrecidos
y/o directamente marginados. Tal como tratamos de representar en el grafico adjunto, cada uno de estos
pilares de las polticas de vivienda centraba su actuacin en lo que podramos Ilamar un segmento
diferenciado de consumidores en funcin de su solvencia econmica y proceso motivacional mas
aspiracional.

Ahora bien, mientras en las dcadas pasadas entre la vivienda fibre,, y las VPO se canalizaba una gran parte de la
demanda, el citado modelo de glocal izacin ha trastocado de raz esta situacin por un doble motivo: En primer

22
lugar, los <<adultos>> de las clases medias usuarios clsicos de las VPO se reorientan, dada la cada de los
crditos hipotecarios y otros factores coadyudantes, hacia la vivienda libre ofertada por la <<iniciativa>> privada
(21). 0 dicho de otra forma, en la medida que las VPO se dirigen hacia unos sectores de clases medias que con
el paso de los aos tienen recursos propios como para no necesitar de este tipo de ayudas, la poltica de las VPO en
su definicin actual se ha ido transformando en una poltica <<sin destinatario real, si se nos permite esta expresin.
Pensada para unas clases medias con necesidad de ayudas ms directas (adems de las ayudas fiscales), un
importante sector de las mismas se ha dirigido directamente hacia el mercado libre dejando <<vaco>> este espacio,
este lugar del destinatario final de este tipo de poltica.

(21) Una gran parte del movimiento de viviendas asociadas a estos sectores sociales se debe al denominado ,movimiento de
reposicin,, es decir, de sustitucin de la primera vivienda en gran parte ya pagada por una segunda mas amplia a cuyo
pago ayuda la venta de la primera.

En segundo lugar, la nueva demanda de vivienda procedente de los jvenes, en una gran medida, o de otros
colectivos sociales, como pueden ser los inmigrantes, como resultado de las nuevas condiclones de trabajo surgidas
en paralelo a la <<glocalizacion>> (precariedad, eventualidad, bajos salarios, inseguridad en el empleo...) ni siquiera
cuentan con los requisitos mnimos tradicionalmente sealados para acceder a las VPO con lo que dichos
sectores deberan reorientarse hacia la vivienda de promocin publica directa. Ahora bien, frente a esta situacin, el
parque de vivienda en promocin pblica directa sigue siendo irrelevante. Siendo cierto que nunca ha alcanzado
una cuota de mercado importante no lo es menos que en estas dos ultimas dcadas evidencia una cada
progresiva que a finales de la dcada reduca a puramente testimonial su presencia practica en el mercado de la
vivienda espaola, con lo que no puede hacer frente a la demanda de estos nuevos e importantes colectivos
sociales.

Es decir, a pesar de la muy importante actividad constructora de estos ltimos aos, el conjunto de
definiciones e intervenciones estructurales y bask cas de las polticas de suelo y vivienda, chocan de Ileno con la
situacin real de muchos ciudadanos, de muchos demandantes de vivienda. Conflicto y desajuste entre las
citadas condiciones de dicho mercado de la vivienda y la nueva situacin social vigente en el nuevo
modelo de regulacin glocal (22) que hace estructuralmente necesaria tanto la intervencin publica para paliar
ese desajuste como un nuevo tipo de intervencin de la propia ink ciativa privada para responder a los retos de
dicho desajuste. Hasta cierto punto cabria decir que las polticas de suelo y de vivienda de estos ltimos
aos se han limitado a apoyar el crecimiento del mercado inmobiliario sin abordar la cuestin social de la
vivienda de forma que se han desarroIlado polticas fiscales, de ayudas, etc., para favorecer el acceso a la
vivienda de los sectores acomodados centrados en la iniciativa privada (23), abandonando a su suerte a los
sectores mas necesitados de vivienda de modo que se ha ido fraguando una fractura progresiva entre la

23
citada orientacin <<liberal>> y <<conservadora>> de las polticas de suelo y vivienda y las necesidades de acceso a
la vivienda de muy importantes colectivos sociales. Fractura claramente incrementada tras la aprobacin de la
Ley Estatal del Rgimen del Suelo de 1998 y su orientacin claramente <<desreguladora>> del mercado del suelo.

(22) Como subraya el propio M. AGUETTA (1998), el nuevo modelo glocal todava no ha encontrado unas pautas estables de
, ,,
regulacin. Por ello, pese a que las polticas neoliberales presentan como inevitable este proceso desigualitario es necesario
y posible la puesta en marcha de polticas pblicas que reduzcan dicha desigualdad y ayuden a estabilizar el modelo social
vigente.
(23) Las mismas tensiones inflacionistas asociadas a las recientes subidas del precio de la vivienda, el incremento del precio del
suelo y un ligero empeoramiento en 1998 de la propia accesibilidad que se situ ya en un 33% de la renta familiar parecen
sealar los propios limites internos a esta bonanza del sector de la construccin dentro, incluso, de los sectores de demanda
mas solvente en la que se ha centrado estos ltimos aos. Y en lo que respecta a las ayudas publicas estatales, algunas de las
decisiones tomadas ltimamente en el tema fiscal (mas ventajas para la propiedad que para el alquiler) y en el mbito de las
ayudas directas (medidas que suponen una reduccin de las mismas sobre las anteriores, ya de por si exiguas) hacen pensar
en una poltica estatal prcticamente contraria a la que se necesitara en este tema de la vivienda.

Una forma de acercarnos a los citados desajustes puede ser el centrarse en dos ejemplos concretos que por su
gran centralidad en la cuestin de la vivienda pueden ser reveladores a este respecto. El primero de ellos es la
poltica de crditos existentes. El segundo se refiere a la propia forma que los profesionales tenemos de
elaborar las mismas estadsticas de la vivienda sobre las que, a su vez, argumentamos nuestras conclusiones.

- Como es sabido por todos pero no por ello se modifica, la poltica de crditos, claves para el
acceso a la vivienda, se sigue configurando mayoritariamente sobre la existencia de avales, sobre la
existencia de un trabajo/nmina seguro y relativamente slido cuando hoy la realidad y el futuro del
mercado de trabajo no es as. Es decir, una gran mayora de los jvenes ni tienen ni van a tener
durante mucho tiempo contratos indefinidos que puedan servir de garanta para crditos. Es mas,
pueden tener ingresos relativamente frecuentes, aunque no sean regulares, pero no tend ran en
muchos casos la capacidad jurdica y fehaciente de demostrarlo, como se le demanda en las
instituciones financieras porque carecen de los contratos de trabajo o de cualquier otra
documentacin que pueda servirles al respecto. En su ausencia, los padres con nomina y/o con piso
han venido jugando el papel de avalistas de sus hijos en mas de un caso. Pero ello no solo conlleva
importantes tensiones familiares sino que, de forma creciente, dadas las crecientes regulaciones de
empleo a partir de los 50 aos, ni siquiera queriendo los padres avalar a sus hijos los Bancos
aceptan estos <<avalistas>>.

24
Todo ello repercute que la citada poltica de crditos excluye directamente de los mismos a un sector
mayoritario de la potencial demanda juvenil de vivienda.

- Las mismas estadsticas sobre el esfuerzo inversor a realizar para financiar la vivienda se basan, en
gran parte, en supuestos tericos que no se cumplen precisamente en los sectores que mas
necesidad tienen de vivienda y mas dificultad tienen para acceder. En efecto, como tambin es
sabido, el clculo del esfuerzo se basa en el supuesto de un ingreso constante durante doce meses
al ao con una cuanta de 125.000 pesetas mensual. Sin embargo, este supuesto terico esta muy
lejos de darse entre las generaciones mas jvenes y en importantes sectores sociales. Situacin
que, de nuevo, nos viene a indicar desde esta nueva perspectiva como una gran mayora de los
supuestos, de los implcitos sobre los que reposan los anlisis y las decisiones en las polticas de
vivienda se construyen sobre unos sectores sociales muy singulares, sobre unos sectores con trabajo fijo
e ingresos regulares cada vez mas minoritarios ya que la <<nueva>> realidad de amplios sectores sociales
de nuestro pas ya no es sa.

Estos dos ejemplos particulares iluminan lo que me parece una de las mayores contradicciones de la situacin
actual: el nuevo modelo de desarrollo y regulacin social promueve, en gran medida, la flexibilidad, la
movilidad,... y la precariedad... especialmente en los mas jvenes mientras la gran mayora de las polticas y de las
instituciones funcionan con las rigideces de los tiempos pasados y estn diseadas pensando y actuando
sobre supuestos correspondientes a sectores sociales minoritarios en nuestro pals y que, adems, cada vez
tienen menos necesidad de este tipo de ayudas publicas. Situacin que, como decamos anteriormente, es
necesariamente conflictiva como tambin sealaba el citado A. Portillo en- E/ Futuro de la vivienda en Espaa>>
(1998) al subrayar como la progresiva liberalizacin laboral iba a conllevar `por una parte mayor movilidad
geogrfica>, y por otra incremento en la inestabilidad. Todo ello perfila a un consumidor con mayor necesidad
de vivienda en alquiler y menor capacidad de ahorro previo para la compra, es'decir con mas dificultad para pagar la
<<entrada de la vivienda. Realidades que, segn este autor, chocan con las medidas de ayuda diseadas en
los l ti m os planes y tambin en el proyecto actual de vivienda del Gobierno Espaol

La cuestin parece clara. Si cada vez hay ms poblacin fuera de los circuitos del trabajo fijo (24) -garantizable
durante el largo periodo de adquisicin de la vivienda- y cada vez tendremos que acoger a porcentajes
crecientes de poblacin inmigrante, no tenemos otra salida que establecer polticas serias y crebles de
promocin de viviendas adecuadas a estos tipos de demanda. Viviendas que, adems de ser dignas, deben ser
accesibles al citado tipo de demanda. De lo contrario el deterioro de muchos de nuestros barrios -incluso de
muchos de los centros de nuestras ciudades- va a ser imparable (vese las aberrantes subdivisiones que
se estn produciendo en viviendas antiguas de Lavapies o incluso de otras reas incluso menos

25
<<populares,, del centro de Madrid, para albergar malamente hacinados y hasta por turnos a la poblacin
magrebi o china). La necesaria convivencia social que es esperable para el futuro de nuestras ciudades y por
tanto la habitabilidad de las mismas esta en juego a corto plazo si no se modifican las citadas polticas de suelo
y vivienda y no se adecuan a las nuevas situaciones sociales.

(24) EI 55 % de los contratos firmados por las ETTs en 1997 duraron un mes como mximo y el 39% de los mismos solo duraron
entre uno y cinco das. (EI Pals, 9 mayo 1999).

3.1. LOS REQUISITOS Y LAS DIFICULTADES PARA EL ACCESO A LA VIVIENDA POR PARTE DE
LOS DIFERENTES GRUPOS SOCIALES

Una forma rpida de poner de manifiesto esta situacin es observar cuales son los requisitos, cuales son las
dificultades para acceder a la vivienda por parte de los distintos grupos sociales y analizar en ese marco hasta que
punto la rebaja del coste del dinero en los crditos hipotecarios ha modificado sustancialmente o no el acceso a la
vivienda en los amplios sectores de clases medias bajas y bajas de nuestro pals y en aun mas amplios sectores
juveniles.

El socilogo francs R. Castel (1995 y 1997) ha conceptualizado las nuevas condiciones sociales del actual modelo
econmico describiendo la sociedad como un conjunto mas o menos articulado de tres grandes zonas sociales que
denomina respectivamente de integracin, de vulnerabilidad y de exclusin. En otros lugares, he tratado de
articular este modelo de Castel con la aproximacin a la actual dinmica social en campos tan diversos como puedan
ser el consumo, los procesos de transformacin territorial, el consumo de drogas, etc. (25). A mi juicio, dicha
integracin de modelos tericos con problemas sociales especficos puede ser realizado tambin en el mbito de las
polticas de vivienda y de suelo. Ms aun, creo que su aplicacin en este mbito puede ser especialmente sugestivo a
la hora de poner de manifiesto esa necesidad estructural y estratgica de revitalizar y de reorientar las actuales
polticas pblicas en este mbito y de apuntar la necesidad de nuevas formas de acuerdo y colaboracin con el sector
privado.

(25) Ver CONDE (1996) y ALONSO y CONDE (1996).

En efecto, como podemos observar en el cuadro adjunto en el que, como ejemplo, hemos incorporado los
requisitos sealados en el III Plan de Vivienda de la Junta de Andaluca, la promocin publica directa intervendra
directamente en la zona de exclusin y en ciertos sectores principalmente juveniles de la zona de la
vulnerabilidad, la VPO de Rgimen Especial y algunas de las intervenciones mas singulares (cofinanciacin,
autoconstruccin) intervendra mas directamente en la zona de vulnerabilidad y las VPO protegidas as como la

26
mayora de las viviendas del mercado Iibre se orientaran prcticamente hacia la zona de integracin.

FIGURA 6. Zonas de segmentacin social y requisitos de acceso a la vivienda

ZONA DE INTEGRACION ZONA DE VULNERABILIDAD ZONA DE EXCLUSION

C. DE TRABAJO Estable Precario Paro/Precario/Ausencia

(Intermitente)
REFERENCIAS Slidas y estables Frgiles y Subordinadas Aislamiento Social
SOCIOFAMILIARES
REQUISITOS III VPO Tipo A. (V. Protegidas) VPO Tipo C (Rgimen Prom. Pub. Directa en
Especial) Alquileres.
P. ANDALUZ DE Ingresos anuales ponderados de
Ing. de menos de 2,5 mill. Ing. de menos de 1 mill.
VIVIENDA menos de 5,5 millones de ptas. Autoconstruccin. Vivienda en reas de
Ing. de menos de 2 mill. rehabilitacin
P. Publico cofinanciada Ing. de menos de 1 mill.
Ing. de menos de 2 mill.
P. Publico Alquiler
Ing. de menos de 2 mill.
P. Publico directo en
Alquiler (ciertos sectores
juveniles)

Si sobre la misma matriz sealamos las condiciones de accesibilidad y de dificultad correlativa que tienen unos
y otros sectores sociales, aun podr verse con mas claridad como la situacin de fondo del mercado de la
vivienda en la actualidad se ha facilitado pero no se ha modificado estructuralmente para estos sectores
sociales, para amplios sectores sociales (principalmente juveniles) que se sitan en las Ilamadas zonas
de vulnerabilidad y de exclusin social ya que sus dificultades de acceso continan presentes en la actual
situacin.

FIGURA 7. Zonas de segmentacin social y posibilidades de acceso a la vivienda

ZONA DE INTEGRACION ZONA DE VULNERABILIDAD ZONA DE EXCLUSION

DIFICULTADES La entrada La entrada mas la garanta Entrada

MAYORITARIAS de la regularidad en los Pagos mensuales regulares
pagos mensuales (escassimos recursos)
CONDICIONES DE Fciles Difciles Muy difciles
ACCESIBILIDAD Patrimonio/Nbmina Escasos Avales Salarios irregulares y muy
Avales Salario irregular reducidos
Contactos (Empleo inestable) Subordinacin y marginacin
Acceso < fcil al crdito Ausencia de contactos/redes social
Dificultad de acceso al Dependencia de las redes de
crdito asistencia publica
(padres avalistas...)

27
 ACCESO A LA V. Libre (V. Libre) P. Pblica
VIVIENDA V. Protegidas VPO Rgimen Especial
P. Publica

Hay que tener en cuenta que las dificultades de acceso a la vivienda de amplios sectores sociales continan siendo
parecidas si no son mas graves que hace unos aos ya que siendo cierta la bajada del precio del dinero no ha
dejado de incrementarse en paralelo las tasas de eventualidad de estos mismos sectores con la consiguiente
dificultad aadida para el acceso a la vivienda (26).

(26) La creciente subida de los precios de la vivienda, un 13% en 1999 en el caso de las viviendas nuevas, va a anular
rpidamente el buen efecto de la citada bajada de los crditos hipotecarios.

0 dicho de otra forma, existe una gran contradiccin entre

- El modelo de desarrollo econmico y de regulacin social que tiende a incrementar el peso numrico, la
importancia social de las zonas de vulnerabilidad y exclusin (como vimos al principio) basadas en la
inestabilidad y precariedad como modos de vida.

- La orientacin dominante de la mayora de las polticas publicas y privadas en el mbito del suelo y la
vivienda en la medida que dirigen, en lo fundamental, sus acciones hacia los sectores de la zona de
integracin y hacia los colectivos mas asentados de la Ilamada zona de la vulnerabilidad social que tienen
en el trabajo fijo y en la solidez de sus redes sociales algunos de sus basamentos mas slidos.

Desajuste que quizs no se perciba en la actualidad en toda su profundidad y gravedad (por las citadas cifras
del movimiento en la nueva construccin de viviendas en estos aos) pero que no deja de existir como una bomba
de relojera, como una bomba de tiempo que no dejara de explotar en su da si no se toman antes medidas, si
no se acta rpido y enrgicamente en la direccin de paliar, en la medida de lo posible, dicho desajuste.

3.1.1. Hiptesis sobre Ia importancia de los diferentes destinatarios de las polticas publicas

Una manera de visualizar la importancia de este problema puede ser analizar el peso cuantitativo que puede tener
cada colectivo social al que tericamente van destinadas las citadas polticas segn los criterios sealados
anteriormente. La hiptesis realizada ha sido construida en base a la declaracin de Hacienda de 1994 segn se

28
recoge en el cuaderno n. 106 de Documentacin Social (Revista de Estudios de Sociologa Aplicada. Enero-
marzo de 1997) como ejercicio para ilustrar la magnitud del problema citado. Pues bien, sobre la base de la citada
declaracin de Hacienda tendramos que el conjunto de hogares espaoles y andaluces se inscribiran del modo
siguiente en los cuadros anteriores.

Las anteriores cifras reflejan como una amplia mayora social de los 2/3, aproximadamente, de la poblacin espaola
cumplen los requisitos de VPO (Rgimen Especial) y del resto de polticas publicas (autoconstruccin,
rehabilitacin) mientras que tan solo un tercio, aproximadamente, quedara fuera de los mismos (27). Ahora bien, si
ponemos en relacin estas cifras con los datos anteriores de viviendas construidas en funcin de su rgimen de
construccin podremos constatar claramente este desajuste. Comparando unos y otros datos, podemos observar
como el tercio de hogares con mas ingresos accede a los 2/3 del total de viviendas que se construyen en el mercado
libre mientras que, inversamente, los 2/3 de hogares de menos ingresos solo tienen condiciones para acceder
al tercio de viviendas construidas con ayudas publicas directas, de una u otra forma.

(27) Hay que recordar que las personas de ingresos reducidos no realizan la declaracin de Hacienda. Realizando una
estimacin de ingresos por hogar en el Estudio General de Medics (EGM) basado en una Encuesta a 41.000 individuos, los
hogares de la zona de exclusin vendra a ser un 20% de los hogares espaoles, un 50% estara en la zona de vulnerabilidad tal
como es definido en los cuadros y un 30% lo estara en la zona de integracin.

FIGURA 8. Zonas de segmentacin social y requisitos de acceso a la vivienda hiptesis sobre los
hogares en cada situacin

29
 ZONA DE INTEGRACION ZONA DE VULNERABILIDAD ZONA DE EXCLUSION

C. DE TRABAJO Estable Precario Paro/Precario/Ausencia

(Intermitente)
REFERENCIAS Slidas y estables Frgiles y Subordinadas Aislamiento Social
SOCIOFAMILIARES
REQUISITOS III VPO Tipo A. (V. Protegidas) VPO Tipo C (Rgimen Prom. Publica Directa en
P. ANDALUZ DE Ingresos anuales Especial) Alquileres.
VIVIENDA ponderados de menos de Ing. de menos de 2,5 mill. Ing. de mengs de 1 mill.
5,5 millones de pesetas Autoconstruccin. Vivienda en reas de
Ing. de menos de 2 mill. rehabilitacin
P. Publico cofinanciada Ing. de menos de 1 mill.
Ing. de menos de 2 mill.
P. Publico Alquiler
Ing. de menos de 2 mill.
P. Publico directo en Alquiler
(ciertos sectores juveniles)
DECLARANTES EN 26,98% (2,6-5 mill.) 32,14% (1-1.800 mill.) 9,42%
HACIENDA. 7,92% (mas de 5 mill.) 23,35% (1,8-2,6 mill.)
MEMORIA 1994

3.2. ALGUNOS EJEMPLOS PARTICULARES DE LA NECESIDAD DE NUEVAS POLITICAS PBLICAS EN

SUELO Y VIVIENDA

3.2.1. La situacin de los jvenes

De todos es conocido como los jvenes significan parte importante de la demanda de nueva vivienda. Mas all de la
Ilamada demanda por <<reposicin >>, los jvenes constituyen el grueso fundamental de nueva demanda de vivienda.
Tecnigrama, por ejemplo, estimaba que en 1998 el 46,3% de los demandantes de vivienda en Espaa tenan entre 20
y 34 aos.

Pues bien, la actual situacin de los jvenes en relacin al mercado de la vivienda en el mercado libre y en amplios
sectores del protegido no puede ser ms desajustada en trminos estructurales ya que coexiste una situacin de
empleo mayoritariamente inestable, cuando no se est directamente en el paro, con una situacin de precios en
las viviendas y de requisitos en la solicitud de los crditos que hacen prcticamente imposibles la concesin de los
mismos, ya que sin nomina estable y sin un mnimo de ingresos regulares la citada concesin se hace
prcticamente inviable en las actuales condiciones del mercado financiero y de la intervencin institucional al
respecto.

Los mismos datos del INEM correspondientes a diciembre de 1998 ponen cifras a esta situacin. En efecto, de un

30
total de 6.976.374 contratos firmados por jvenes de 20 a 34 aos, solo 103.370 son ,indefinidos/ordinarios>> y
244.171 son <<indefinidos segn la reciente Ley de 1997. Es decir, solo el 4,9% del total de contratos firmados
por los jvenes en 1998 presenta un carcter indefinido frente al resto de situaciones (por obra/servicio, eventuales
por circunstancias de produccin, a tiempo parcial, etc.) que recogen distintas situaciones ms precarias.

A principios de la dcada de los noventa, padres y abuelos, en algunos casos, avalaban los crditos de los hijos
pero las reconversiones industriales y las polticas de prejubilaciones anticipadas estn deteriorando de forma
clara la citada posibilidad como ya se pona de manifiesto en un estudio que tuvimos ocasin de realizar en Huelva
en 1993. De esta forma, la conjugacin de la precariedad y de las actuales condiciones institucionales y finan-
cieras para la concesin de crditos ha conllevado que, segn una reciente encuesta del CIS correspondiente
a diciembre de 1997, tan solo un 7% de los jvenes espaoles de 15 a 29 aos tengan concedido un crdito
hipotecario... lo que indica claramente esta situacin de desajuste estructural ya citado.

0 dicho de otra forma, pese a la disminucin del paro, la generalizacin del empleo precario entre los
jvenes los marginan, hoy por hoy, de la posibilidad de acceso a la vivienda va mercado libre y va mercado VPO
de forma mayoritaria no habiendo tampoco una poltica de alquiler lo suficientemente amplia coma para
canalizar esta necesidad joven>> de vivienda.

4.2. LA SITUACION DE LOS INMIGRANTES

Como hemos sealado anteriormente, uno de los hechos distintivos del nuevo modelo de desarrollo
<<glocalizado>> es el importantsimo flujo migratorio de los pases del antiguamente denominado Tercer
Mundo a los pases del Primer Mundo, el nuestro entre ellos. Inmigrantes que, en muchos casos, estn en una
situacin de ilegalidad con todo lo que ello conlleva en general y de cara a la situacin de la vivienda en particular.

As, segn datos del INE el incremento del nmero ,,legal,, de inmigrantes extranjeros en Espaa en estos
ltimos aos se sita en unos 15/20.000 por ao entre 1992 y 1996 habiendo experimentado un fuerte ascenso a
35.616 en el 1997. Las mismas cifras Iegales>> y <<oficiales>> sealan la presencia de un numero de residentes
extranjeros en nuestro pals de unas 538.984 personas a diciembre de 1996, 260.599 de los pases UE y
tan solo 142.816 de frica, 49.110 de Asia y 74.453 de Amrica del Sur. La modestia de estas cifras hace
ver claramente que una amplia cantidad de extranjeros en Espaa estn de manera ilegal y que, por
tanto, sus condiciones de vida, trabajo y vivienda estn bastante lejos de los mnimos de la decencia y de
la dignidad personal.

En muy poco tiempo nuestro pals ha pasado de tener mao de obra excedente a tener necesidad de

31
trabajadores para ciertos sectores productivos: agricultores, minera y construccin principalmente. De
hecho, en las ltimos semanas de 1999 se han venido produciendo demandas de diversas asociaciones
empresariales solicitando una reorientacin de la poltica de inmigracin que posibilite el acceso temporal al
mercado de trabajo espaol a ciertos colectivos de trabajadores inmigrantes. Ante esta situacin, coma
es sabido, el Gobierno y mas en concreto el M. de Trabajo ha presentado recientemente un Plan para
traer temporalmente a Espaa coma mao de obra para las tareas agrcolas, la construccin, etc., a mas de un
milln de inmigrantes en los prximos tres aos mediante una poltica de acuerdos y convenios con sus
respectivos pases de origen.

Pues bien, si tenemos en cuenta la actual situacin y este horizonte inmediato es fcil constatar coma estos
colectivos de trabajadores van a generar una demanda de vivienda, en alquiler en un primer momento (28) y en
propiedad o medio plazo que dista much(, en mi conocimiento, de estar contemplada en las actuales
previsiones de vivienda. Conjunto de trabajadores que, por su temporalidad y condiciones de trabajo,
posiblemente requieran de una intervencin de la ,promocin publica directa y, de nuevo, de un concierto entre
polticas de empleo y vivienda y unos acuerdos entre las instituciones publicas y los respectivos sectores
empresariales (29) que demandan esta poltica de cuotas temporales de trabajadores inmigrantes, ya que incluso en el
mismo colectivo de trabajadores Iegales las condiciones de las viviendas estn lejos de ser buenas coma se ha
puesto manifiesto en las distintas investigaciones Ilevadas a cabo en este colectivo.

En efecto, diversos trabajos realizados sobre las condiciones de vida, trabajo y vivienda de la poblacin
inmigrante sealan la profundad gravedad de este problema de la vivienda en dicha colectividad ya que no
solo tienen malas condiciones de habitabilidad sine que, adems, y reforzando las polticas de segregacin social-
espacial citadas en un principio, las <<viviendas>> para los inmigrantes se instalan en las periferias urbanas, en los
anteriores territorios de <<chabolas>> en clara disminucin en los ltimos aos y hoy recuperados para los
trabajadores inmigrantes, en los propios cortijos de las afueras de las poblaciones en una poltica de
<<apartheid que hace de estos lugares unos verdaderos ,bantustanes, coma define U. Martinez Veiga
(1997) (30), que, en un momento dado, Ilegan a estallar coma ha ocurrido reciente y dramticamente en El
Ejido (31). Acceso a la vivienda de este colectivo inmigrante que es clave para su integracin ya que, como
seala A. lzquierdo (1997) en su estudio sobre inmigrantes marroques de la regin de Murcia, la vivienda es,
despus de/ permiso unificado y de la continuidad laboral, el factor mas importante para su estabilidad.

(28) El diario econmico Cinco Das (5 de octubre de 1999) informaba de como en Lorca (Murcia) se haba disparado los
alquileres a mas de 80.000 pesetas al mes por la afluencia de mao de obra inmigrante.
(29) Los dramticos acontecimientos de El Ejido han puesto de manifiesto la necesidad imperiosa de esta poltica de acuerdos
institucionales entre los citados sectores como una de las vas para hacer frente a esta situacin.

32
(30) Recomendamos especialmente la lectura del artculo. Alojamiento de los inmigrantes en Espaa, de U. MARTiNEZ
VEeGA en Vivienda e Integracidn Social de los Inmigrantes. M. de Trabajo y Asuntos Sociales, Madrid, 1997.
(31) Como ha podido segulrse en la prensa, el acceso a la vivienda ha sido una de las reivindicaciones centrales del
colectivo de inmigrantes pare volver al trabajo tras la huelga realizada como protesta tras los ataques racistas que sufrieron en
la citada poblacin en el mes de febrero.

4.3. DEMANDA POR NECESIDAD IMPERIOSA DE VIVIENDA

No slo existen colectivos con problemas particulares de vivienda desde el no acceso actual a la misma sino que
la situacin de la vivienda en si misma puede estar en el origen de la necesidad de nueva vivienda cuando la actual no
rene los requisitos adecuados. En este sentido, a partir de los datos que puede suministrar el "Panel de Hogares de
la Unin Europea" tendramos que las malas condiciones de la vivienda en Espaa estn bastante presentes en un
considerable sector de la poblacin espaola, en la medida que un 22,4% de los hogares espaoles les falta
espacio, un 7,5% tiene podridos los suelos o las ventanas de madera, etc. Asimismo, en las dos encuestas citadas de
Huelva (1993) y Granada (1998) realizadas por nosotros mismos, un 8,5% de los encuestados de la primera ciudad y
un 4,2% del conjunto de la aglomeracin declaraban su necesidad urgente de cambiar de vivienda por necesidad
imperiosa. Datos que sumados a los anteriores suministran claros ejemplos de como la cuestin social de la vivienda
esta muy lejos de ser resuelta desde la nica y casi exclusiva intervencin del mercado de la vivienda.

CONCLUSIONES

Las contradicciones sealadas entre la definicin de las actuales polticas de suelo y vivienda y el nuevo
modelo de consumo <<local>> no se limitan a esta situacin que bloquea la emancipacin juvenil, condena a los
inmigrantes a una vivienda indigna y segregada, dificulta la flexibilidad y movilidad laboral y sesga las estadsticas,
con la importancia de todo ello conlleva, sino que tambin incide de Ileno en la lgica catica y segregativa de
crecimiento de nuestras ciudades y en el incremento de los diversos tipos de costes econmicos, sociales,
medioambientales, etc., que este modelo de crecimiento conlleva. En efecto, las actuales polticas de suelo y de
funcionamiento del mercado de la vivienda esta teniendo, entre otras, [as siguientes repercusiones.

Las clases medias y medicas altas (a las que en algn caso van destinadas las VPO), con la cada de los
precios de los crditos y su propia renta-patrimonio, han incrementado significativamente su solvencia y
su capacidad de compra y tienen, por tanto, cada vez menos necesidad de las VPO, como vimos en las
cifras anteriores. De hecho, el movimiento fundamentalmente de reposicin de la vivienda en estos sectores
adultos de las clases medias y medias altas y de primera vivienda de las clases medias altas se dirigen
masivamente hacia la vivienda libre y hacia la vivienda segregada espacialmente, hacia la periferia.
Orientacin que ayuda al crecimiento de la citada ciudad segregada y al abandono del modelo de ciudad
33
mediterrnea, tradicional de nuestro pas con el consiguiente e importante deterioro de los centros de
nuestras ciudades y los mltiples problemas de toda ndole que este modelo va a conllevar a medio plazo.

Los propios recursos de las polticas publicas directas e indirectas (fiscalidad principalmente) estn
teniendo el efecto perverso, en bastantes casos, de ayudar al desarrollo de un patrimonio urbano
(segundas viviendas...), al crecimiento de la propia inversin rentista en la vivienda en detrimento y en
perjuicio, sin embargo, de los sectores sociales mas necesitados que no tienen casi ayudas e, incluso, de
otras inversiones mas productivas y generadoras de riqueza para el pas (32). Proceso que vinculado al
anterior movimiento hacia la periferia de estos mismos sectores sociales tiene como consecuencia el im-
portante deterioro de los cascos y centros de nuestras ciudades y la creacin de una importantsima bolsa
(de las ms importantes de Europa en trminos porcentuales, de viviendas desocupadas). As, Espaa y
Portugal son los pases de la UE con una tasa mas importante de segunda residencia (13% y 16%
respectivamente) y de viviendas desocupadas (11 % y 10,5% respectivamente) en el ao 1993. Tasas que no
dejan de ser muy importantes por ms que en ellas se encuentren recogidas muchas viviendas destinadas
al turismo en aquellas C.C.A.A., como las distintas regiones mediterrneas, donde este sector econmico tiene
mucha fuerza.

(32) J. M. NAREDO (en su obra sobre La burbuja inmobiliaria-financiera en la coyuntura econmica reciente (Siglo XXI, 1996)
seala cmo la relacin entre los activos reales y los activos financieros en Espaa entre 1985 y 1990 es la mas fuerte de los
pases occidentales. As en 1990 dicha relacin en EE.UU. es de 0,5, en Japn de 1,7, en Francia de 1,4, en Italia de 2, en el Reina
Unido de 0,9 y en Espaa de 3,3.

Esta accin inversora (y especulativa, en bastantes casos) retiene una gran cantidad de suelo y provoca importantes
incrementos del coste de la vivienda lo que obliga, a su vez, a los jvenes y a otros sectores sociales ms
vulnerables a dejar tambin los centros urbanos para orientarse hacia periferias ms <<econmicas> y pobres en su
calidad urbanstica. Desplazamiento que, a modo de circulo vicioso, retroalimenta los otros procesos segregativos
de los sectores sociales mas acomodados.

Frente a esta poltica <<desfasada>> con respecto a la dinmica social y frente a esta poltica con tantos costes
aadidos parecera que lo mas sensato seria liberalizar recursos hacia los sectores mas necesitados, hacia los
sectores juveniles, hacia los inmigrantes y otros colectivos necesitados, hacia las polticas amplias de
rehabilitacin de los cascos y de los centros de las ciudades y hacia otras formas de intervencin publica y privada
al respecto. Lo que parecera mas 1gico seria redisear de nuevo las polticas publicas y reflexionar sobre las
funciones de las iniciativas privadas en el mbito del suelo y de la vivienda de acuerdo a la situacin real de una
amplia mayora de los demandantes de la misma. Reorientacin que, entre otras dimensiones, podra pasar por los

34
siguientes aspectos:

Gnesis de un amplio patrimonio publico del suelo que ponga a disposicin del mercado a precios ms
asequibles suelo y consiga disminuir el impacto de este factor en el precio de la vivienda. Impacto muy
importante en el caso de las viviendas destinadas a los sectores mas necesitados de las mismas. De hecho
algunos autores han Ilegado a calcular este impacto en torno a un 43-44% del precio total en estos ltimos
aos) (33).

(33) Una vez ms, las polticas de suelo y de vivienda acordadas en estos ltimos aos van en contra de esta necesidad. As,
con la nueva Ley citada se reduce enormemente la disponibilidad de suelo en los Ayuntamientos al reducirse del 15% al 10% el
porcentaje de cesin obligatoria de suelo.

Incentivar de forma positiva mediante acuerdos con los propietarios de los inmuebles amplias polticas de
rehabilitacin y de afloramiento al mercado de un porcentaje significativo de las viviendas desocupadas
facilitando su acceso a la nueva demanda joven que por su estilo de vida mas se adapta a estos entornos
urbanos.

Incentivar mediante polticas fiscales el afloramiento de suelo y de vivienda desocupada que ponga en el
mercado estos bienes y disminuya la presin y el movimiento hacia la periferia (34) as como el incremento de los
costes finales de las viviendas.

(34) En algunos pases de nuestro entorno como Francia se ha Ilegado a legislar (en la Ley de Lucha contra la Exclusin Social) un
impuesto especial alas viviendas y a los suelos que permanezcan fuera del mercado, sin uso, un cierto numero de aos.

Liberalizar y adecuar una gran parte de los requisitos y de las condiciones de prstamos, de las normas
jurdicas existentes a las nuevas condiciones del mercado de trabajo. A. Portillo sealaba en el citado encuentro
de Cceres medidas relativas al incremento del tope del volumen de los crditos para facilitar la <<entrada, la
simplificacin de los procedimientos y normativas tcnicas que regulan los VPO, etc. Medidas que se podan
ampliar a la cuestin clave de los avales en el sentido de modificar las actuales exigencias muy centradas en la
citada estabilidad de las nminas/empleos y/o que las Administraciones Publicas creasen un fondo para avalar,
en ciertas condiciones y tramos de edad, a los jvenes en busca de su primera vivienda.

Reactivar e incrementar cualitativa y cuantitativamente la intervencin pblica en las VPO y en la promocin

publica directa incrementando sustantivamente el parque de alquileres y desarrollando otras polticas de ayudas
(cofinanciacin, autoconstruccin, etc.) que diversifiquen y flexibilicen estas polticas y las adopten a los diversos
sectores de la demanda.
35
 Impulsar una poltica de acuerdos sociales e institucionales de forma que la accin coordinada de unas y
otras instancias generen las condiciones de una mayor regularidad en los ingresos de los asalariados y, en su
ausencia, la garanta de unos avales que posibiliten a los amplios sectores sociales (principalmente juveniles)
que se encuentran en la zona de vulnerabilidad el poder acometer el acceso a la vivienda con garanta de
estabilidad en los pagos. Acuerdos que conllevan, desde mi punto de vista, coordinar y vincular ciertas
polticas de empleo especialmente orientadas hacia estos sectores vulnerables y excluidos con las polticas
de suelo (que abaraten precios y que eviten la formacin de guetos) y las polticas de vivienda (para
posibilitar su acceso a las mismas).

En todo caso, mas all de la explicitacin de unas y otras medidas, lo que no es el objetivo del articulo, de lo que
si creo que se trata es de reflexionar sobre la actual poltica y situacin de la vivienda y el suelo y redisear
unas nuevas polticas acordes con los nuevos tiempos y nuevo modelo de regulacin en el que estamos
inscritos. Nuevas polticas que indefectiblemente, si quieren cumplir sus objetivos, deben pasar, a la luz de
todo lo dicho, por una reorientacin y una revitalizacin intensa de la intervencin publica, de la propia
promocin publica directa y del resto de polticas prximas as como una redefinicin, en muchos casos,
de las propias polticas de la iniciativa privada como recientemente sugera la citada editorial del peridico
Expansin.

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