Los derechos de uso y habitacin

La regulacin caracterstica del Cdigo

Tras regular el usufructo, contempla el CC 881 y sus derechos reales de uso y

habitacin referidos en el epgrafe como subtipos de aqul. Al establecer, como rgimen
normativo supletorio del uso y de la habitacin, el propio del usufructo.

Si dejamos de un lado su carcter personalsimo (y por tanto intransmisible), el derecho

real de uso slo se diferencia del usufructo porque el disfrute (obtencin de frutos) del
usuario queda circunscrito a los frutos que basten a las necesidades del usuario y de su
familia, aunque sta aumente. En tal sentido, podemos decir que el derecho de uso es un
usufructo limitado.

Los derechos de uso y habitacin son considerados por el ordenamiento jurdico como
derechos personalsimos, es decir, slo utilizables por sus titulares. De ah que el art.
949 de CC establezca que "La sola obligacin de enajenar un inmueble determinado
hace al acreedor propietario de l, salvo disposicin legal diferente o pacto en contrario

Caso practico

Se plantea el supuesto de una cesin de posicin contractual en la que el arrendatario,

usufructuario o poseedor de un inmueble (cedente), generador de rentas de tercera
categora, y que efectu mejoras en dicho inmueble, cede su posicin contractual a
favor de un tercero (cesionario).

Al respecto, se formulan las siguientes consultas:

1. El cedente que tiene derecho a recibir del propietario el pago del valor actual de las
mejoras a la fecha de la restitucin del bien, debe considerar como renta gravada el
importe de tal valor a la fecha de la cesin de posicin contractual?

2. Si se hubiera pactado que el arrendatario o usufructuario no cobrar al propietario el

valor actual de las mejoras efectuadas a la fecha de restitucin del bien, debe reconocer
como renta gravable el propietario o locador del bien, generador de rentas de tercera
categora, el valor de dichas mejoras en el momento de la cesin de posicin
contractual?

BASE LEGAL:

- Texto nico Ordenado de la Ley del Impuesto a la Renta, aprobado por el Decreto
Supremo N. 179-2004-EF, publicado el 8.12.2004, y normas modificatorias (en
adelante, TUO de la Ley del Impuesto a la Renta).

- Cdigo Civil, aprobado por el Decreto Legislativo N. 295.

ANLISIS:
1. De acuerdo con lo establecido en el inciso a) del artculo 57 del TUO de la Ley del
Impuesto a la Renta, las rentas de la tercera categora se considerarn producidas en
el ejercicio comercial en que se devenguen.

Ahora bien, dado que las normas que regulan el Impuesto a la Renta no definen
cundo se considera devengado un ingreso o un gasto, resulta necesaria la
utilizacin de los criterios contables para efectos de determinar el principio de lo
devengado(1 ), y establecer la oportunidad en la que deben imputarse tanto los
ingresos como los gastos a un ejercicio determinado, teniendo en cuenta las
condiciones particulares de cada caso.

Cabe sealar que el prrafo 14 de la Norma Internacional de Contabilidad (NIC) 18:

Ingresos de actividades ordinarias dispone que los ingresos de actividades
ordinarias procedentes de la venta de bienes deben ser reconocidos y registrados en
los estados financieros cuando se cumplen todas y cada una de las siguientes
condiciones:
a) la entidad ha transferido al comprador los riesgos y ventajas, de tipo
significativo, derivados de la propiedad de los bienes;
b) la entidad no conserva para s ninguna implicacin en la gestin corriente de
los bienes vendidos, en el grado usualmente asociado con la propiedad, ni
retiene el control efectivo sobre los mismos;
c) el importe de los ingresos de actividades ordinarias pueda medirse con
fiabilidad;
d) sea probable que la entidad reciba los beneficios econmicos asociados con
la transaccin; y
e) los costos incurridos, o por incurrir, en relacin con la transaccin pueden
ser medidos con fiabilidad.
Sobre el particular, acorde con el prrafo 15 de la citada NIC, evaluar cundo una
entidad ha transferido al comprador los riesgos y ventajas significativos que implica
la propiedad, requiere un examen de las circunstancias de la transaccin
considerando, entre otros, la transferencia de la titularidad legal o el traspaso de la
posesin al comprador.

2. De otro lado, debe tenerse en cuenta que conforme a lo establecido en el artculo

1437 del Cdigo Civil, en la cesin de posicin contractual el cedente se aparta de
sus derechos y obligaciones y unos y otros son asumidos por el cesionario desde el
momento en que se celebre la cesin.
3. Es decir que, la cesin de posicin contractual es la operacin jurdica mediante la
cual uno de los titulares originales (cedente) de una determinada relacin
contractual cede a un tercero (cesionario) dicha titularidad a fin que, mantenindose
objetivamente intacta la relacin contractual, ella vincule al nuevo 3/4 titular con el
otro titular original (cedido), desde luego con el asentimiento de ste.

Vale decir, la relacin jurdica contractual original (arrendamiento o usufructo) no

se extingue sino se mantiene vigente, aun cuando por efecto de la cesin de
posicin contractual entre en dicha relacin un tercero (cesionario) en lugar del
cedente.
Por otra parte, en relacin con las mejoras, es pertinente sealar que el artculo 917
del Cdigo Civil prev que el poseedor tiene derecho al valor actual de las mejoras
necesarias y tiles que existan al tiempo de la restitucin y a retirar las de recreo
 que puedan separarse sin dao, salvo que el dueo opte por pagar su valor actual; en
tanto el artculo 1015 del citado Cdigo dispone que las reglas sobre mejoras
necesarias, tiles y de recreo establecidas para la posesin se aplican al usufructo.
4. Teniendo en cuenta lo precedentemente expuesto, y respecto a la primera consulta,
toda vez que la relacin contractual (arrendamiento o usufructo) se mantiene intacta
con la cesin, el pago del valor de las mejoras por parte del propietario que se
realizar al momento de la restitucin del bien a este, deber ocurrir en la fecha en
que concluya el arrendamiento o usufructo, y el cesionario devuelva el bien al
propietario.
Ntese que en el supuesto planteado no se produce, con oportunidad de la cesin de
posicin contractual, la transferencia de riesgos y ventajas de las mejoras de parte
del arrendatario, usufructuario o poseedor de un inmueble (cedente) hacia el
propietario, ni ninguna de las dems condiciones para el reconocimiento del ingreso
sealadas en el numeral 2 del presente informe. En ese sentido, no puede
considerarse producido el devengo de renta alguna para el cedente por concepto del
derecho que tiene a recibir del propietario el pago del valor actual de las mejoras.
Por lo expuesto, si el cedente tiene derecho a recibir del propietario el pago del
valor actual de las mejoras a la fecha de la restitucin del bien, no podr considerar
como renta gravada con el Impuesto a la Renta el importe de tal valor a la fecha de
la cesin de posicin contractual.
5. Igualmente, y en relacin con la segunda consulta, toda vez que con la cesin de
posicin contractual se mantiene objetivamente intacta la relacin del
arrendamiento o usufructo, en el supuesto que se hubiera pactado que el
arrendatario o usufructuario no cobrar al propietario el valor actual de las mejoras
efectuadas a la fecha de la restitucin del bien, dicha cesin no generar
consecuencias en el propietario o locador (cedido).
En efecto, si bien por la cesin de posicin contractual el arrendatario,
usufructuario o poseedor del inmueble (cedente) transfiere los derechos y
obligaciones derivados de la relacin jurdica (arrendamiento o usufructo) al
cesionario, ello no implica la transferencia de riesgos y ventajas de las mejoras
hacia el propietario; de modo tal que no puede considerarse producido el devengo
de renta alguna para dicho propietario a la fecha de la cesin de posicin
contractual.
En consecuencia, si se hubiera pactado que el arrendatario o usufructuario no
cobrar al propietario el valor actual de las mejoras, la renta gravable que genere
dicho propietario o locador, generador de rentas de tercera categora, por el valor de
las mejoras no deber ser reconocida en el momento de la cesin de posicin
contractual.
POR TANTO
En relacin con la cesin de posicin contractual en la que el arrendatario,
usufructuario o poseedor de un inmueble (cedente), generador de rentas de tercera
categora, cede su posicin contractual a favor de un tercero (cesionario), se deber
tener en cuenta lo siguiente:
1. El cedente que tiene derecho a recibir del propietario el pago del valor actual de
las mejoras a la fecha de la restitucin del bien, no podr considerar como renta
gravada con el Impuesto a la Renta tal valor a la fecha de la cesin de posicin
contractual.
2. Si se hubiera pactado que el arrendatario o usufructuario no cobrar al propietario
el valor actual de las mejoras efectuadas, a la fecha de la restitucin del bien, dicho
propietario o locador, generador de rentas de tercera categora, no deber considerar
 como renta gravable el valor de dichas mejoras en el momento de la cesin de
posicin contractual.

CONCLUSIONES

1) En virtud del derecho de superficie el propietario del suelo constituye sobre ste
un derecho a favor de un tercero que lo faculta a tener y mantener construcciones sobre
la misma o por debajo de ella. Se trata de un derecho real, enajenable, transmisible por
sucesin y temporal (se confiere por un plazo determinado que no puede exceder al
mximo fijado por la ley).

2) El derecho de superficie constituye propiamente una derogacin del principio de

accesin. En cuanto a la edificacin en terreno ajeno, de acuerdo con las reglas de la
accesin, existen dos regmenes teniendo en cuenta la buena o mala fe, ya sea del
propietario del suelo o del invasor. En la accesin nos encontramos ante el supuesto de
la edificacin en terreno ajeno sin consentimiento, vale decir, no se presenta la
comunin de voluntades entre las partes; por tanto, en la accesin estamos ante la
ausencia de un acto jurdico; sin embargo, ello no ocurre en el derecho de superficie,
pues ste tiene como origen a un acto jurdico.

3) Hay que distinguir entre la propiedad superficiaria, es decir, la propiedad de una

edificacin; y el derecho de superficie, que es el derecho a tener dicha propiedad en
terreno ajeno. Entre ambos conceptos se presenta una relacin de dependencia, de forma
tal que la propiedad superficiaria solo puede existir mientras haya derecho de superficie.

4) El derecho de superficie no puede durar ms de noventa y nueve aos. Las partes

pueden pactar la renovacin del derecho de superficie, aun excediendo el total de los
noventa y nueve aos, y aun antes del vencimiento del plazo, pero observando que a
partir de la renovacin no haya por delante un plazo mayor a noventa y nueve aos. La
prrroga no puede perjudicar a terceros que tengan inscriptos derechos que se
consolidaran al extinguirse la superficie.

5) En el contrato donde se instituye el derecho de superficie, si las partes

contratantes pretendieran ampliar la oponibilidad de la relacin fuera de la esfera
contractual, deberan inscribir la constitucin de este derecho. No obstante, lo anterior
no podra aplicarse al caso de predios no registrados, pues en aplicacin del artculo 912
del Cdigo Civil, la presuncin de propiedad basada en la posesin favorecera al
superficiario, en perjuicio del propietario.

6) El supuesto de la destruccin de la propiedad superficiaria puede solucionarse

siguiendo el principio de la libertad contractual. No obstante, en caso de no haberse
previsto contractualmente, y teniendo en cuenta el carcter supletorio de las normas
respecto de la voluntad de las partes, se deber seguir lo dispuesto para el caso de la
resolucin del contrato por imposibilidad de la prestacin, parcial o total, sin culpa o
con culpa de alguna de las partes; segn corresponda.

7) Producida la extincin del derecho de superficie el principio de accesin

recupera toda su virtualidad y la propiedad queda unificada en cabeza del titular del
suelo.