PROYECTO DE LEY

Modificase el artculo 11 de la Ley 2.340

Artculo 1.- Modifcase el artculo 11 de la Ley 2.340, el que quedar redactado de la

siguiente manera:

Artculo 11.- Derechos. Son derechos de los corredores inmobiliarios:

1. Actuar como intermediarios en operaciones de compraventa, permuta, locacin,
leasing de bienes inmuebles y de fondos de comercio.

2. Percibir honorarios por la actividad realizada y comisiones de su comitente segn la

retribucin que libremente pacten; y percibir de quien resulte cocontratante, en el caso
de tratarse de alquiler de inmuebles destinados a vivienda nica, una comisin que no
podr superar el monto equivalente a un (1) mes de alquiler del contrato en cuestin,
debiendo tomarse como referencia para obtener dicho importe el primer mes del
contrato. En el caso de tratarse de alquiler de inmuebles destinados a vivienda
administrados por un corredor inmobiliario, el monto de los honorarios mensuales no
podr ser exigido a los inquilinos.
Si una vez vencido el plazo del contrato de locacin original, locador y locatario deciden
libremente prorrogar dicho contrato o bien renegociar sus condiciones manteniendo
como intermediario al corredor inmobiliario, este acto se denomina "renovacin de
contrato". La renovacin de contrato origina derecho al corredor inmobiliario a percibir
una comisin, que no podr superar el monto equivalente al 1% del respectivo contrato.

3. Requerir directamente de las oficinas pblicas y bancos oficiales, entidades

financieras y particulares, los informes y certificados necesarios para el cumplimiento de
las actividades de corredor inmobiliario.

4. Informar sobre el valor de los bienes inmuebles, efectuando tasaciones judiciales y

extrajudiciales.

5. Percibir el reintegro de los gastos efectuados cuando los encargos sean revocados por
causas que no le sean imputables al corredor inmobiliario.

6. Administrar locaciones de inmuebles.

7. Solicitar de su comitente una autorizacin escrita en la cual se detalle plazo, tipo,

modalidades y precio para la operacin, con carcter exclusivo por el trmino
convenido, as como la retribucin pactada.

Art.2.- Comunquese, etc.

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 FUNDAMENTOS

La ley proyectada tiene por objeto asegurar la proteccin de un derecho humano

fundamental como lo es la vivienda digna. La trascendencia de la medida que se propicia
est dada por garantizar, frente a las eventuales vicisitudes, principalmente econmicas,
la preservacin de la vivienda como bien indispensable para el desarrollo familiar.
El acceso a la vivienda es un derecho universal, consolidado y expandido en el
ao 1994, con la incorporacin de los tratados internacionales de derechos humanos en
el bloque Constitucional Federal (Constitucin Nacional: 75 inciso 22).
En consecuencia, la proteccin del derecho a la vivienda digna, reconoce su
fuente en los artculos 14 bis y 75 inciso 22 de la Constitucin Nacional (Pacto
Internacional de Derechos Econmicos y Culturales, artculo 11:1; Declaracin
Universal de Derechos Humanos, artculo 25 inciso 1; Declaracin Americana de
Derechos y Deberes del Hombre, artculo XI; Convencin de los Derechos del Nio,
artculo 27 inciso 3); Convencin Americana sobre Derechos Humanos, artculo 26).
Por otro lado, la Constitucin de la Ciudad Autnoma de Buenos Aires, en su
artculo 31 reconoce el derecho a una vivienda digna y a un hbitat adecuado.
Sin embargo, no todos los ciudadanos son propietarios. Por el contrario, ms de
350.000 hogares son destinados a alquiler. Segn datos del Anuario Estadstico de la
Ciudad de Buenos Aires, en el 2014, el 32% de los porteos tienen que afrontar mes a
mes el pago del alquiler.
A su vez, comparando aos anteriores, hay un considerable aumento de los
inquilinos y una disminucin de propietarios. Del ao 2001, con un total de 1.024.231
hogares, 227.545 eran inquilinos, esto representa un 22,21%. Alcanzando en el ao
2010, con un total de 1.150.134 hogares, una cifra de 343.443, representando un 29,86%
en situacin de alquiler, para terminar en el ao 2014 con un 32% de inquilinos, lo que
representa alrededor de 350.000 personas.
En ese sentido, es el Estado quien debe regular el mercado inmobiliario y generar
polticas que tiendan a lograr condiciones ms justas.
Con la vigencia del Nuevo Cdigo Civil y Comercial, las inmobiliarias y
corredores de comercio deben respetar a los inquilinos. No pueden imponerles leyes
arancelarias que les obliguen a pagar la totalidad convenida, por un servicio que no
contrataron, ni que les fuera informado en la publicidad. No se puede seguir abusando
entre los propietarios e inmobiliarias de la debilidad del que necesita un techo.
La normativa citada, en su artculo 1350 establece: El corredor tiene derecho a
la comisin estipulada si el negocio se celebra como resultado de su intervencin. Si no
hay estipulacin, tiene derecho a la de uso en el lugar de celebracin del contrato o, en
su defecto, en el lugar en que principalmente realiza su cometido. A falta de todas ellas,
la fija el juez.
Asimismo, la Resolucin N 350 del Colegio nico de Corredores Inmobiliarios
de la Ciudad de Buenos Aires, estableci que los corredores podrn fijar por contrato
escrito celebrado con sus comitentes o con quienes resulten cocontratantes, el monto de
sus honorarios y de los gastos, debiendo observar los usos, prcticas y costumbres
imperantes, as como los lmites impuestos por la buena fe, la moral y las buenas
costumbres A falta de estipulacin expresa convenida por escrito, los honorarios
que percibirn los Corredores Inmobiliarios de quienes resulten sus cocontratantes por
los trabajos profesionales que realicen, calculando los porcentajes sobre el monto de la
operacin mediada, se fijarn conforme a la siguiente escala arancelaria:
Alquileres en locaciones urbanas:
a) Destinados a vivienda, entre uno y dos meses de alquiler.
La estafa es doble: los mismos corredores inmobiliarios nucleados en el
CUCICBA son los encargados del control del ejercicio de la profesin, y son quienes
ahora convalidan un aumento que ya vena siendo aplicado de manera ilegal en
detrimento de los inquilinos. Es decir, sencillamente se busca blanquear el aumento
apelando a los usos, las prcticas y la buena fe de las inmobiliarias que deberan

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fiscalizarse a s mismas y que no han actuado durante este tiempo para para corregir los
abusos.
El sistema inmobiliario est hecho a la medida de los intermediarios, que son los
ms beneficiados con un mercado que desprotege a quienes no tienen un techo bajo el
cual vivir.
La comisin inmobiliaria es una condicin que se le impone al locatario y que le
viene dada, sin ningn margen de decisin y sin ninguna otra salida ms que aceptarla,
de lo contrario queda fuera del sistema inmobiliario sin posibilidad alguna de alquilar
"libremente" como se pretende hacer creer que sucede.
A tal fin, proponemos regular uno de los aspectos ms controvertidos en torno a
la comisin inmobiliaria debido al claro abuso por parte de quien ejerce con claridad una
ventaja en la relacin de fuerza de la negociacin.
Mientras el locador cuenta con una demanda voluminosa y cuenta con un
abanico enorme de locatarios, stos ltimos se encuentran con pocas, o nulas
posibilidades de alquilar directamente a un dueo sin intermediacin. En esas
condiciones, las inmobiliarias se aprovechan de la necesidad de obtener una vivienda
familiar de aqullos que todava se encuentran lejos de la vivienda propia y slo cuentan
con la posibilidad de alquiler.
Claro est, que dadas las condiciones explicadas, no existe tal libertad de
contratar cuando las desigualdades estn a la vista. Por ello, resulta necesario regular la
actividad inmobiliaria a fin de lograr una mayor equidad entre las partes que intervienen,
especficamente en el contrato de locacin.
No podemos dejar que el "libre ejercicio de la profesin", deje en inferioridad de
condiciones al inquilino cuando se trata de un derecho primordial como lo es la
vivienda. La balanza nunca puede darle menos peso a este ltimo.
La libertad contractual y la autonoma de la voluntad de las partes no deben dejar
de regir, pero tampoco pueden existir slo para perjudicar al locatario. Esta limitacin en
el ejercicio de la autonoma de la voluntad, con fines protectorios, no implica
desconocer, en el resto del contrato, la vigencia de la libertad de negociacin.
Una cuestin fuera de discusin es la libertad de contratar en lo que hace al
precio del contrato. El precio es la contraprestacin a cargo del comitente que, por lo
general, se encuentra pactada en el contrato. En caso, que ello no ocurra, puede surgir de
la ley, de los usos, o en su defecto, ser determinado judicialmente.
Pero, otra cuestin, es la imposicin de comisiones en abuso de la posicin
dominante y aprovechando de las necesidades del inquilino, que refleja una evidente e
injustificada desproporcin entre la retribucin resultante y la importancia de la labor
cumplida
Si bien reconocemos el derecho del corredor a percibir una remuneracin por el
trabajo realizado, no podemos convalidar que, a falta de estipulacin expresa, los usos,
prcticas y costumbres abusivas instaladas en la actividad de corretaje inmobiliario de
nuestra Ciudad sean el pretexto para lograr el beneficio exclusivo de las inmobiliarias
que ganan 3 millones de pesos por da -slo por el cobro de comisiones en alquileres.
Es por ello, que a falta de estipulacin, este proyecto viene a regular
definitivamente y con fuerza de ley, el valor de las comisiones inmobiliarias para dejar a
un lado los abusos en detrimento, sobre todo, de los que se encuentran en la posicin
ms dbil a la hora de contratar. Erradicando de esta forma, la Resolucin N 350 que
protege los intereses propios de quienes lo dictan y a la vez "controlan" su cumplimiento
en nombre del "libre ejercicio de la profesin".
Asimismo, el servicio de las inmobiliarias es contratado por parte del propietario
para poder alquilar su inmueble, pues la intervencin del inquilino slo aparece cuando
el corredor le muestra el departamento. Por eso, consideramos justo que el locatario sea
quien debe afrontar los gastos del servicio que contrat. Y, slo en el caso que lo hayan
convenido, sea afrontado por ambas partes -locador y locatario-.
As las cosas, el corredor no deja de percibir la remuneracin correspondiente al
trabajo realizado, el propietario debe afrontar slo un (1) mes de comisin inmobiliaria
por el servicio que contrat y el locatario accede con mejores condiciones al alquiler de

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su vivienda (sin olvidar, que an le queda por afrontar los gastos de un mes de depsito
y un mes de adelanto).
En efecto, se constituye as, la equidad entre las partes como instrumento que
equilibra las relaciones jurdicas en la sociedad. La equidad ha venido a delimitar e,
incluso, a restringir los derechos de libertad cuando su ejercicio puede dar lugar a una
desventaja en perjuicio de otros.

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