Cdula Derecho Registral Inmobiliario

Concepto de derecho registral inmobiliario

El derecho registral inmobiliario, es un conjunto de normas relativas al sistema de

inscripciones de propiedad raz y derechos reales constituidos en ella conformado por dos
subsistemas o funciones, por una parte la registral y por la otra, la notarial.

Referencia a los principios del Derecho Registral Inmobiliario

I. Principio de Inscripcin: el principio de inscripcin es una de las piedras angulares

del derecho registral inmobiliario, es bsico y fundante. Se conceptualiza como
aquel principio que da origen a la inscripcin considerada como todo asiento
registral en el que consta la constitucin, transmisin, modificacin o extensin de
un Derecho Real. Este principio es comn y transversal a los dems principios por
su carcter sustentativo del sistema.

II. Principio de publicidad registral: es un principio que nace de lo preceptuado en el

artculo 49 del reglamento del registro conservatorio de bienes races. El artculo en
comento reconoce que los registros son esencialmente pblicos y por consiguiente
le es permitido a cualquier persona acceder a su consulta en la misma oficina
conservatoria y a tomar los apuntes que estime conveniente. Lo anterior evidencia
que el principio de publicidad registral tiene una amplitud que abarca a cualquier
ciudadano que quiera tener acceso. qu es lo que se publicita? Todo aquello
concerniente a la inscripcin.

III. Principio de legitimacin registral: este principio dice relacin con la certeza y
eficacia jurdica que posee el sistema apuntando a la presuncin de veracidad de los
asientos registrales. Esta presuncin de veracidad es simplemente legal dado que se
admite prueba en contrario en el evento de existir derechos registrales
contradictorios. Este principio lleva consigo dos consecuencias de gran
importancia
Consecuencia sustantiva: reputa titular del derecho al que figura como tal en
la inscripcin atribuyndole todas las facultades como tal.
Consecuencia Adjetiva: libera al titular inscrito de la carga probatoria, as la
carga probatoria deber soportarla quien alega la inscripcin en el registro.

IV. Principio de fe pblica registral: este principio dice relacin con la exactitud del
registro el cual siempre se reputa exacto en beneficio del adquirente que contrata,
 teniendo como fundamento lo contendido en el registro. El sistema registral espaol
y alemn, otorgan un seguro estatal que responde indemnizando de perjuicios a
quien se vea afectado por una modificacin registral o simple alteracin.

V. Principio de rogacin: principio que dice relacin con la facultad de peticin o

ruego que se formula al registrador o conservador. Esta rogacin es realizada por
los usuarios o requirentes y que se configura como el primer trmite registral. Este
principio se encuentra recogido entre los artculos 21 al 30 del reglamento
conservatorio.

VI. Principio de prioridad registral: este principio dice relacin con que el acto
registrable que primero ingrese en el registro se antepone con preferencia
excluyente o bien con superioridad de rango a cualquier otro acto registrable que
hubiere sido de fecha anterior. El autor pone como ejemplo el caso de la doble
venta, en este evento tiene preferencia el documento que ingres primero al registro
acudiendo al aforismo primero en el tiempo, primero en el derecho.

VII. Principio de tracto sucesivo o continuidad: principio que dice relacin con la
realidad jurdica registral y extraregistral de manera tal, que una vez inscrito un
bien, ya sea inmueble o un derecho real constituido sobre l, los adquirentes
sucesivos deben figurar en el registro como un eslabn de cadenas ininterrumpidas.
Este principio trae consecuencias fundamentales a saber:
Realidad histrica de un inmueble (historia fidedigna).
Encadenamiento de titularidad.
Funcin calificadora del registrador o conservador.

VIII. Principio de legalidad: el principio de legalidad dice relacin con una especie de
jurisdiccin que se conforma por todas las actuaciones que el ordenamiento jurdico
trata dentro de la rbita de atribuciones del registrador o conservador. La
jurisdiccin propia conservatoria tiene los siguientes caracteres:
Jurisdiccin de naturaleza voluntaria.
Jurisdiccin de carcter preventiva y provisoria.
Jurisdiccin de naturaleza precaria; una vez reclamada se agota por su
ejercicio y se radica en el tribunal competente.

IX. Principio de consentimiento: Principio que dice relacin con el consentimiento que
debe prestar el titular registral para que sea procedente cualquier modificacin en
los asientos. El titular registral puede actuar por si o legalmente representado.
 X. Principio de especialidad: es aquel principio que tiene por finalidad determinar los
bienes que son objeto de la inscripcin, sujetos titulares y derechos inscritos.
Bien objeto de la inscripcin

Titular registral Derechos Inscritos

Funcin Jurdica, Social y Econmica del registro inmobiliario o conservatorio.

Funcin Jurdica: se considera que el registro conservatorio cumple una funcin

jurdica por cuanto sirve para:
1) Publicidad de la adquisicin, modificacin limitacin y extincin del
dominio y dems Derechos Reales inmuebles a fin de obtener seguridad
jurdica registral.
2) Funcin de la inscripcin mediante la cual se perfecciona la adquisicin de
ciertos derechos reales inmuebles, como por ejemplo los derechos reales que
se adquieren por un modo de adquirir entre vivos o por causa de muerte.
3) Prueba de la titularidad y garanta de la titularidad real.
4) Funcin auxiliar para la administracin de justicia facilitando ejecuciones
procesales y asegurando el resultado de ciertos juicios. (inscripcin de
embargos e inscripcin de prohibiciones de celebrar ciertos y determinados
actos y contratos).

La funcin jurdica de la inscripcin en el Cdigo civil1:

1) Publicidad de la propiedad raz; esta funcin se encuentra regulada en el

mensaje del cdigo civil, en efecto, la publicidad no es un principio si no
que se configura como la esencial funcin del registro.
2) Mantener la historia fidedigna de la propiedad inmobiliaria: funcin que se
relaciona con el principio de tracto sucesivo, as, debe existir una real
correlacin entre el contenido de la inscripcin y el titular de la misma. La
relacin entre el ttulo inscribible y el registro conservatorio se aprecia en los
artculos 690, 691, 692, 717 y 718 del Cdigo Civil.
3) Forma de efectuar la tradicin de los derechos reales inmuebles; sobre el
punto se sigue la teora romana2 del ttulo y modo de adquirir o tambin
conocido como la teora del efecto personal del contrato. As el mensaje del
cdigo civil seala que la tradicin del dominio de los bienes races y dems

1
Recogida del libro del profesor Daniel Peailillo.
2
El Derecho Romano siempre tiene la razn por algo ha sobrevivido ms de 2500 aos no creen?
 derechos reales constituidos sobre ellos, exceptundose los de servidumbres
artculo 698, deber hacerse por la inscripcin en el registro.
4) Importancia como garanta y prueba de posesin de los derechos reales
inmuebles, premisa que se conoce tambin como la teora de la posesin
inscrita3. De modo general se grafica lo siguiente:
Posesin como requisito: artculo 690 y 724 del cdigo civil.
Posesin como garanta: artculo 726 y 728 del cdigo civil.
Como prueba: artculo 924 del cdigo civil. (fundamental para
sustentar la teora)
5) Solemnidad en ciertos y determinados actos y contratos, as pareciera darlos
a entender el artculo 735, 767, 812, 1400, 2027, 2409 y 2410, sin embargo
el autor no acepta esta posicin dado que no coincide con el sistema romano
del ttulo y modo de adquirir que adopta el cdigo civil para la constitucin
y transferencia de derechos reales inmuebles.
Funcin Social: Sobre el punto, se considera dentro de la funcin social del registro
los siguientes tems:
1) El registro posibilita el cumplimiento de la funcin social de la propiedad, en
concreto, mediante la Hipoteca.
2) Postulacin a diversos subsidios estatales.
3) Brinda proteccin a los bienes declarados como familiares.
Funcin Econmica: la funcin econmica se centra en los siguientes tems:
1) Valoriza y confiere mejor liquidez de la propiedad dado que agiliza las
transacciones y evita indemnizaciones por causa de vicios.
2) Fomenta y desarrolla el crdito a la ciudadana permitiendo vender el
inmueble q1ue garantiza el crdito.

Inscripciones a que da lugar la sucesin por causa de muerte4

Esta pregunta del cedulario se debe relacionar con Derecho Sucesorio.

En el momento de deferirse la herencia, de operar la delacin de la misma, la posesin de

ella se confiere al heredero por el ministerio de la ley; pero esta posesin LEGAL no
habilita al heredero para disponer de manera alguna de un inmueble hereditario. En efecto,
para que pueda ocurrir lo ltimo, es necesario realizar las inscripciones previstas tanto en la
Ley 19.903 como en el artculo 688 del Cdigo Civil. Tal sera entonces el fin especfico de
estas inscripciones. As las cosas, los herederos no podrn disponer de los inmuebles
hereditarios, mientras no proceda:

3
La teora de la posesin inscrita no debiese ser tema en sta cedula dado que se abarca con mayor plenitud
en la cdula que dice relacin con la adquisicin conservacin y perdida de la posesin, (civil II).
4
Apuntes del profesor Orrego.
1) El decreto judicial o la resolucin administrativa que da la posesin
EFECTIVA de la herencia El decreto judicial se inscribir en el Registro de
Propiedad del Conservador de la Comuna o agrupacin de comunas, en que se
encuentre el tribunal que lo dict; la resolucin administrativa se inscribir en el
Registro Nacional de Posesiones Efectivas, que depende del Servicio de Registro
Civil e Identificacin, segn lo dispone el artculo 8 de la Ley N 19.903;
asimismo, el Director Regional del Registro Civil correspondiente, emitir un
certificado, dando cuenta de haberse otorgado la posesin efectiva de la herencia
intestada, certificado que debe acompaarse al Conservador de Bienes Races del
ltimo domicilio del causante, para inscribir tambin la resolucin administrativa,
en el Registro de Propiedad. El decreto judicial tambin se inscribir en el Registro
Nacional de Posesiones Efectivas. Para la insercin en el Registro Nacional de
Posesiones Efectivas de las resoluciones judiciales que confieren las mismas,
tratndose de las sucesiones testadas, deber darse cumplimiento a lo preceptuado
en el artculo 882, inciso 3, del Cdigo de Procedimiento Civil
2) Si la sucesin es testamentaria, se inscribir tambin el testamento, en el
Registro de Propiedad del mismo Conservador de Bienes Races en que se hubiere
inscrito el auto de posesin efectiva.75 En virtud de la inscripcin del decreto que
concede la posesin efectiva y del testamento, los herederos pueden disponer de los
bienes muebles.
3) La inscripcin especial de herencia (artculo 688 N 2): se practica con el mrito
de la primera inscripcin o de las dos primeras inscripciones. Consiste en inscribir
los inmuebles de la sucesin a nombre de todos los herederos, en el Registro de
Propiedad del Conservador de la Comuna o agrupacin de comunas en que est
situado el inmueble; si abarca el territorio de dos o ms Conservadores, la
inscripcin debe efectuarse en el Registro de todos ellos. En virtud de esta
inscripcin, los herederos pueden disponer de consuno de los inmuebles
hereditarios. En el mismo Conservador, volvern a inscribirse el decreto de
posesin efectiva y el testamento, si lo hubiere. Cabe sealar que de conformidad al
artculo 30 de la Ley N 16.271 de Impuestos a las herencias, asignaciones y
donaciones, si la sociedad conyugal terminare por el fallecimiento de uno de los
cnyuges, los bienes races de aqulla debern inscribirse en el Conservador
respectivo, a nombre del cnyuge sobreviviente y de los herederos del difunto. Esta
ser la nica inscripcin vigente, quedando cancelada la que se hizo al momento de
adquirir el inmueble. 4
4) La inscripcin especial del acto de particin (artculo 688 N 3), por el cual se
adjudica a un heredero el todo o parte de un inmueble; la inscripcin se efecta en el
o en los mismos Registros en los cuales se verific o verificaron las inscripciones
especiales de herencia. Sin esta inscripcin, no podr el heredero adjudicatario
disponer por s solo de los inmuebles hereditarios que en la particin le hayan
cabido. Cabe indicar que de conformidad al Cdigo de Procedimiento Civil, todo
 acuerdo de las partes o resolucin del partido que contenga adjudicacin de bienes
races, debe reducirse a escritura pblica, y sin esta solemnidad no puede efectuarse
su inscripcin en el Conservador.

El objeto de la inscripcin: ttulos que deben y pueden inscribirse. Articulo 52 y 53 del

reglamento conservatorio.

Artculo 52 del reglamento conservatorio: Debern inscribirse en el Registro

Conservatorio:
1. Los ttulos translaticios de dominio de los bienes races; los ttulos de derecho de
usufructo, uso, habitacin, censo e hipoteca constituidos en inmuebles, y la
sentencia ejecutoria que declare la prescripcin adquisitiva del dominio o de
cualquiera de dichos derechos. Acerca de la inscripcin de los ttulos relativos a
minas, se estar a lo prevenido en el Cdigo de Minera.
2. La constitucin de los fideicomisos que comprendan o afecten bienes races; la del
usufructo, uso y habitacin que hayan de recaer sobre inmuebles por acto entre
vivos; la constitucin, divisin, reduccin y redencin del censo; la constitucin de
censo vitalicio, y la constitucin de la hipoteca. Las reglas relativas a la hipoteca de
naves pertenecen al Cdigo de Comercio.
3. La renuncia de cualquiera de los derechos enumerados anteriormente.
4. Los decretos de interdiccin provisoria y definitiva, el de rehabilitacin del
disipador y demente, el que confiera la posesin definitiva de los bienes del
desaparecido y el que conceda el beneficio de separacin de bienes, segn el
artculo 1385 del Cdigo Civil
Artculo 53 del reglamento conservatorio: Pueden inscribirse:
1. Toda condicin suspensiva o resolutoria del dominio de bienes inmuebles o de
otros derechos reales constituidos sobre ello.
2. Todo gravamen impuesto en ellos que no sea de los mencionados en los nmeros 1
y 2 del artculo anterior, como las servidumbres. El arrendamiento en el caso del
artculo 1962 del Cdigo Civil y cualquiera otra acto o contrato cuya inscripcin
sea permitida por la ley;
3. Todo impedimento o prohibicin referente a inmuebles, sea convencional, legal o
judicial, que embarace o lmite de cualquier modo el libre ejercicio del derecho de
enajenar. Son de la segunda clase el embargo, cesin de bienes, secuestro, litigio,
etc.
Los asientos registrales

1) El Repertorio: es el libro de ingreso a la oficina conservatoria. En este libro se

deben anotar todos los ttulos que se presentan al conservador de bienes races. Esta
anotacin deber ser por orden cronolgico de llegada cualquiera sea su naturaleza.
El repertorio est regulado entre los artculos 24 y 30 del reglamento conservatorio.
 Cada pgina del Repertorio se dividir en cinco columnas, destinadas a recibir las
enunciaciones siguientes:
1) El nombre y apellido de la persona que presenta el ttulo.
2) La naturaleza del acto o contrato que contenga la inscripcin que trata de
hacerse.
3) La clase de inscripcin que se pide; por ejemplo, si es de dominio, hipoteca, etc.
4) La hora, da y mes de la presentacin.
5) El Registro parcial en que, segn el artculo 32, debe hacerse la inscripcin, y el
nmero que en l le corresponde.

2) El Registro: el conservador llevar 3 registros diferentes denominados:

Registro de propiedad: en este registro se inscribirn las traslaciones de
dominio. Relacionar con el principio de tracto sucesivo.
Registro de hipotecas y gravmenes: se inscribirn en este registro las
hipotecas, los censos, los derechos de usufructo, uso y habitacin, los
fideicomisos, las servidumbres y otros gravmenes semejantes
Registro de interdicciones y prohibiciones de enajenar: se inscribirn
en este registro las interdicciones y prohibiciones de enajenar e
impedimentos relacionados en el artculo 53, nmero 3.

- En cada uno de los mencionados Registros se inscribirn tambin las

respectivas cancelaciones, subinscripciones y dems concerniente a las
inscripciones hechas en ellos

3) El ndice: Cada Registro contendr un ndice por orden alfabtico, destinado a

colocar separadamente el nombre de los otorgantes, el apellido de los mismos y el
nombre del fundo, materia de la inscripcin.
4) El ndice general: seala el artculo 43.que se llevar tambin un libro de ndice
general, por orden alfabtico, el cual se formar a medida que se vayan haciendo las
inscripciones en los tres Registros. En l se abrirn las mismas partidas que en el
ndice particular.