Marzo 8 10, 2015 Cancn, Mxico

Reporte 2015 de la industria de centros

comerciales en Amrica Latina.

Grupo de Inteligencia de Mercado del ICSC para Amrica Latina

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 Reporte 2015 de la industria de centros comerciales en Amrica Latina.

Grupo de Inteligencia de Mercado del ICSC para Amrica Latina.

Carlos Rutolo, Consultor Senior, MC15 Consultora, Sao Paulo, Brasil.

C
 ristina Vigoya Linares, Socia Directora de Estudios de Mercado de Marca Tctica y Lder de la Divisin de
Estudios de la Asociacin de Centros Comerciales de Colombia Acecolombia, Cali Colombia.

J uan Ignacio Rodrguez Barrera, Socio Director de Planeacin de MAC Arquitectos Consultores y Lder del
Grupo de Investigacin de Mxico del ICSC, Ciudad de Mxico, Mxico.

En los ltimos aos, la industria de los centros comerciales de Amrica Latina ha tenido un considerable aumento que ha
generado las siguientes preguntas: Cules son los pases dnde an existen oportunidades? Existe sobreoferta? Cul
es el ndice por pases basado en la superficie total rentable y la poblacin? Es comparable ste ndice con el de Estados
Unidos?

Hasta ahora, las respuestas a estas preguntas han sido vagas, no slo por la falta de informacin que existe en la regin,
sino por la relevancia de la misma, debido a la significativa diferencia que existe entre los pases del norte del Continente y
Amrica Latina.

Para responder a estas preguntas, empresas especializadas en investigacin de la industria MC15 Consultora de Brasil,
MAC Arquitectos Consultores de Mxico, Marca Tctica y Acecolombia de Colombia formaron hace un ao el Grupo de
Inteligencia de Mercado del ICSC para Amrica Latina. Este grupo ha trabajado en la recopilacin y anlisis de datos de la
oferta y crecimiento de los centros comerciales en los principales mercados de la regin. El primer informe se present en el
Simposio de Inteligencia de Mercado en Latinoamrica que se llev a cabo en la Ciudad de Mxico en noviembre de 2014.
Ahora, los autores publican el siguiente reporte y lo comparten con los asistentes a RECon Latin America 2015.

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I. Amrica Latina
Es una regin conformada por 20 pases en los que se habla alguna lengua romance, as como dos territorios, Puerto Rico
y Guayana Francesa, que generan un territorio con similitudes histricas y culturales ms all de su lenguaje. Es habitada
por 606 millones de personas (ver Figura 1), siendo Brasil y Mxico los pases con mayor nmero de poblacin, 201 y
121 millones de habitantes respectivamente. Un gran contraste respecto a los ms pequeos que son Panam y Puerto
Rico, mismos que tienen menos de 4 millones de habitantes cada uno. Actualmente, existen 1,800 centros comerciales que
representan una oferta aproximada de 48,000,000 metros cuadrados (m2) de espacio rentable, lo que significa un ratio de 8
m2 de comercio por cada 100 habitantes .

El producto interno bruto (PIB) que genera la regin es de 7.7 billones de dlares y la inversin extranjera directa (IED) se
estima de 185 mil millones de dlares en 2014 (ver Figura 2). Sin embargo, esta riqueza es muy diferente en cada uno de los
pases, ya que existen mrgenes de desigualdad e ndices de pobreza muy importantes. Los comparativos que se realizan
en este reporte son con base en la poblacin urbana que cada vez es ms representativa en toda Latinoamrica, pues
representa 84% del total de la poblacin. En este sentido, los coeficientes de desigualdad son menores en los pases del
Cono Sur, donde tambin los niveles de educacin son mayores y los porcentajes de pobreza menores, aunque contrastan
pases como Chile y Uruguay con Bolivia y Per, con mrgenes de desigualdad y pobreza ms parecidos a los que se
encuentran en los pases de Centro Amrica donde la pobreza es mayor. Por el contrario, en la zona sur es donde se registra
un porcentaje de inflacin mayor que a pesar de una mejor distribucin de la clase media, hace poco competitivas a algunas
de las economas de esa zona y dificulta la entrada de productos de importacin.

Figura 1. Latinoamrica 2014: poblacin-desigualdad-educacin

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 Reporte 2015 de la industria de centros comerciales en Amrica Latina.

Figura 2. Latinoamrica 2014: PIB PPA(Paridad de Poder Adquisitivo)-IED-Inflacin-Pobreza

II. Mercados seleccionados para anlisis de la oferta

Aproximadamente el 76% de los habitantes de Amrica Latina, estn concentrados en Brasil, Mxico, Colombia, Argentina,
Per y Chile, con un total de 461 millones de personas, de las cuales 84% corresponde a poblacin urbana. Estos seis pases
cerraron el 2014 con 1,555 centros comerciales y una oferta de 41, 601,720 m2 de espacio rentable, lo que representa 87%
del total de la oferta latinoamericana. Por sta razn, y porque son los pases en donde se ha obtenido informacin ms
confiable, se presenta el anlisis de la industria para estos seis pases (ver Tabla 1 y Figura 3):

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Tabla 1. Oferta comercial en pases seleccionados

Figura 3. Latinoamrica Ratio Urbano 2014

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Existen importantes diferencias sociales y econmicas entre los seis pases en estudio, por lo que hacer comparaciones
directas entre ellos no es equitativo (Ver Tabla 2).

Tabla 2. Indicadores econmicos y sociales de los pases seleccionados

Brasil
Es el pas que cuenta con mayor nmero de habitantes, 201 millones de personas. En 2013, fue el pas que recibi mayor
inversin extranjera directa, 64,046 millones de dlares. Cuenta con 0.84 de ndice de educacin representando al segundo
ms alto de la regin; sin embargo, cuenta con el mayor coeficiente de desigualdad de 0.54.

Respecto a la Paridad de Poder Adquisitivo (PPA) al 2014, el PIB real per cpita es de 12,523 dlares. Es el segundo pas
con ms centros comerciales, 511, que suman 13.5 millones de m2 de espacio rentable, con un ratio comercial urbano de
7.8 m2 por cada 100 habitantes, el segundo ratio ms bajo de los pases en estudio. El tamao promedio de sus centros
comerciales es aproximadamente de 26,000 m2 comerciales. Segn los reportes de MC15 Consultora, en los ltimos 5 aos
la industria creci 33% el nmero de los centros comerciales, 107 en total y 4 millones de m2 de espacio rentable. Los centros
comerciales representan aproximadamente slo 19% de los espacios de comercio minorista, el resto se desarrolla en formatos
tradicionales en las principales avenidas de las ciudades y se ve afectado por comercio informal que se desarrolla en las
llamadas Ferias Libres, que son mercado de productores donde se comercializan alimentos perecederos, particularmente
frutas y verduras y por el contrabando que proviene de Paraguay y que se ofrece de casa en casa.

Mxico
Es el pas que cuenta con ms metros cuadrados de espacio rentable, 16.2 millones, en 584 centros comerciales, y despus
de Chile, tiene el ratio comercial urbano ms alto de 16.9 m2 por cada 100 habitantes. Sus centros comerciales tienen un
tamao promedio de 28,000 m2 comerciales. Cuenta con 121 millones de personas, de las cuales el 80% se ubica en las
zonas urbanas. Los niveles de desigualdad y pobreza estn entre los ms altos de la regin. Sin embargo, su economa
es estable y tiene una clase media creciente, es el pas que tiene el tercer PIB PPA per cpita ms alto que es de 16,016
dlares, y el segundo que recibi mayor inversin extranjera. De acuerdo con la base de datos de centros comerciales de
MAC Arquitectos Consultores, las cifras de la industria en los ltimos cinco aos son similares a las de Brasil, ingresaron al
mercado 102 centros comerciales y 3.5 millones de m2 de espacio rentable. El nuevo desarrollo de centros comerciales ha ido
reemplazando el comercio tradicional e informal que se desarrolla en los tianguis y en los mercados sobre ruedas similar a
las ferias libres o mviles pero que a diferencia de los pases sudamericanos, en estos se ofrece no solo alimentos sino todo
tipo de productos, en su mayora de procedencia ilegal.
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Colombia
Es el tercer pas con mayor nmero de habitantes que es de 49 millones de personas, de los cuales, 39 millones se ubican en
las zonas urbanas. Tiene la tasa de crecimiento de poblacin ms alta de la regin. De acuerdo a la CEPAL, el coeficiente de
desigualdad es similar al de Mxico de 0.51, pero su nivel de educacin es ms alto que Per y Mxico de 0.73. La industria
ha tenido un considerable aumento en los ltimos 5 aos. 44 nuevos centros comerciales incrementaron la oferta de m2
de espacio rentable en un 28%, 4.2 millones, con lo que el ratio comercial urbano es de 10.8 m2 por cada 100 habitantes.
El tamao promedio de sus centros comerciales es de 21,500 m2 comerciales. El incremento de centros comerciales y
de grandes superficies, ha ido deteriorando el importante comercio tradicional que se vena desarrollando en centros de
comercio informal San Andresitos donde se comercializan productos de importacin, legal e ilegal. Actualmente, Colombia
se observa como uno de los pases con un ambiente de negocios atractivo pues en los ltimos cuatro aos la economa
creci y contina creciendo por encima del promedio de Amrica Latina. Las tasas de desempleo y de inflacin han venido
bajando en los ltimos diez aos, mientras que la inversin extranjera directa ha venido en aumento y al cierre del 2014
recibi flujos del orden de los 17,000 millones de dlares. El PIB PPA per cpita es de 11,293 dlares. Un factor importante
del desarrollo de la industria en este pas es que la clase media se duplic en los ltimos 15 aos. La clase media cuenta con
mayor poder de compra y mayor acceso al crdito, lo que le permite incrementar el gasto para mejorar su calidad de vida.

A diferencia de los otros pases de la regin, en Colombia los centros comerciales fueron tradicionalmente desarrollados
para ser vendidos. De acuerdo con Acecolombia, actualmente el modelo colombiano cuenta con 83% de centros comerciales
en la modalidad de multipropiedad o propiedad concentrada y slo 17% funcionan en la modalidad de centros comerciales
operados por un solo propietario. Sin embargo, la industria en pleno desarrollo en el pas se est ajustando, independiente
del modelo de propiedad para dotarse de herramientas que les permitan ser ms competitivos.

Argentina
Es el pas con mayor porcentaje de poblacin urbana, pues 94% de sus habitantes reside en ciudades. Los coeficientes de
desigualdad y pobreza son bajos. El coeficiente de educacin es alto, as como el PIB PPA per cpita que equivale a 19,274
dlares. Sin embargo, despus de Venezuela, es el segundo pas de Amrica Latina con mayor ndice de inflacin. Tiene
el menor ratio comercial urbano, de 5.4 m2 por cada 100 habitantes, lo cual es resultado de una alta presencia de marcas
comerciales de relevancia en locales comerciales en plantas bajas de edificios de vivienda u oficinas distribuidas por toda la
ciudad por lo que la visita a centros comerciales es poco frecuente. MC15 Consultora reporta que en los ltimos 5 aos se
inauguraron 28 centros comerciales que sumaron 754,000 m2 de espacio rentable. El promedio del tamao de sus centros
comerciales es de 18,600 m2 comerciales.

Per
Es un pas de 31 millones de habitantes cuya tasa de poblacin urbana es de 74%, que es la ms baja. De acuerdo con la
CEPAL, tiene la tercera tasa ms alta de crecimiento de poblacin de 1.29%, y la segunda ms baja de inflacin de 2,5%. El
PIB PPA per cpita es 12,097 dlares y es el segundo pas que recibe menor inversin extranjera directa de 10,172 millones
de dlares. 40 centros comerciales han incrementado la oferta en los ltimos cinco aos con un milln de m2 de espacio
rentable. De acuerdo con el equipo de investigacin de Marca Tctica, Per cuenta con un ratio comercial urbano de 0.2 m2
de comercio por cada 100 habitantes y el promedio del tamao de los centros comerciales es de 29,500 m2 comerciales.

Chile
Es el pas que cuenta con la economa ms desarrollada y estable de Amrica Latina y con uno de los menores porcentajes
de pobreza y desigualdad. La inflacin ha aumentado 1.50%, que es la ms baja de la regin. Cuenta con una clase media
muy alta, reflejada en el mayor PIB PPA per cpita de la regin de 20,072 dlares. A pesar de tener una poblacin reducida
de 17.7 millones de habitantes, la oferta de centros comerciales es alta, ya que cuenta con ms de un centro comercial en
localidades de menos de 200,000 habitantes, dando un ratio de 22.2 m2 por cada 100 habitantes. Segn informacin de
MC15 Consultora, el crecimiento es muy reducido, ya que en los ltimos aos han desarrollado 5 centros comerciales y
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179,000 m2 de rea rentable. El tamao promedio de sus centros comerciales est dentro de los ms altos de la regin con
44,500 m2 comerciales aproximadamente.

III. Proyeccin de crecimiento del rea rentable comercial en los pases seleccionados
De acuerdo con la informacin recopilada por los autores de este reporte, se aprecia una dinmica importante de los
centros comerciales en estos seis pases, pues en los ltimos cinco aos han ingresado al mercado 326 nuevos desarrollos
comerciales que incrementaron en un 32% la oferta de m2 rentables en la regin con 10 millones de m2, de los cuales el 71%
estuvo a cargo de Brasil y Mxico, el 20% a cargo de Per y Colombia y el 9% restante a cargo de Argentina y Chile. Estas
cifras no contemplan los nuevos desarrollos que tambin se han dado en algunos otros pases de Sudamrica y Centro
Amrica, como El Salvador y Costa Rica.

En funcin del crecimiento demogrfico, las tasas de desarrollo comercial de estos seis pases y la nueva cartera de proyectos
anunciados para los prximos aos en algunos pases, se estima que al ao 2025 (ver tabla 3, grfica 1 y grfica 2) ingresarn
aproximadamente 27 millones de m2 rentables en 830 centros comerciales nuevos. Estas proyecciones podrn variar en la
medida que los nuevos centros comerciales no tengan buenos niveles de absorcin o el crecimiento econmico de la regin
se ralentice.

Tabla 3. Proyecciones de crecimiento en pases seleccionados

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Grfica 1. Proyeccin de crecimiento del GLA en pases seleccionados

Grfica 2. Proyeccin de crecimiento cantidad de centros comerciales en pases seleccionados

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IV. Tendencias de la industria

Durante las conferencias del Simposio de Inteligencia de Mercado que se llevaron a cabo en la Ciudad de Mxico en 2014, varias
tendencias importantes que afectarn a la regin y a la industria de centros comerciales fueron resaltadas:

1. Bono demogrfico
Este tema es igualmente compartido por todos los pases de Amrica Latina, por esto se define como ventaja demogrfica.
En todos los pases, aproximadamente 45% de la poblacin se encuentra en una franja de edad que implica altos niveles de
consumo al ubicarse en edades entre los 20 y 45 aos. Esto representa una ventaja actualmente, pero es una condicin que no
estar presente en el futuro.
La pirmide de edades tomar diferentes formas (no ser ms una pirmide) con el envejecimiento de la poblacin y debido a que
las tasas de fecundidad son bajas en la mayora de los pases.
Datos demogrficos en relacin con Amrica Latina sugieren que despus del ao 2030, el segmento de la poblacin con mayor
crecimiento ser el de los ancianos mayores a 65 aos.

2. China es nuestro vecino

Los minoristas en Amrica Latina tienen a China como su principal proveedor de bienes vendidos en sus tiendas. La presencia
de China en la economa de Amrica Latina es an mayor de lo que parece. Actualmente, 74% de las exportaciones de la regin
tienen China como destino. China es un fuerte inversionista en Amrica Latina, la regin es la segunda en el mundo con mayor
inversin de recursos provenientes de China, no sin antes mencionar los enormes volmenes de bienes manufacturados que
vienen desde China para llenar las tiendas.
De alguna manera, el nuevo y fuerte inters de China en la regin tiene que ver con la posible tendencia futura de las compaas
abandonando el pas asitico debido a que los costos laborales estn llegando a ser muy caros. Amrica Latina podra ser el
destino de numerosas plantas industriales que se encuentran en China actualmente, un fenmeno que los economistas llaman
reshoring, que significa llevar de vuelta a su lugar de origen compaas ahora establecidas en aquel pas.

3. Colombia es la nueva estrella

As como los pases pioneros en el sector de centros comerciales (Brasil, Mexico, Chile) estn en cierto modo mostrando una
situacin estable con un crecimiento a pequea escala y una reduccin en el flujo de inversiones minoristas, nuevos pases
han entrado a la escena como el centro de atencin: Per y Colombia. Per tiene proporcionalmente el mayor nivel de centros
comerciales en desarrollo, pero Colombia es la principal atraccin para minoristas y desarrolladores. Como un inversionista
menciona: Colombia es ahora el mercado ms atractivo
Lo que ha llamado la atencin de la comunidad empresarial es la convergencia de muchos indicadores positivos con consecuencias
directas en el consumo y la venta minorista. Colombia va en camino a un alto crecimiento en su economa, tiene una atmsfera
de negocios amigable y un fuerte incremento de los ingresos de los consumidores y por lo tanto, de los gastos destinados al
consumo. Las ventas minoristas han registrado un crecimiento real y constante en los ltimos aos.

4. Marcas minoristas en Amrica Latina

Los grandes minoristas en Amrica Latina estn teniendo un buen desempeo. De acuerdo con el reporte Global Powers of
Retailing emitido por Deloitte, los minoristas en Amrica Latina son compaas que muestran los mayores ndices de crecimiento
en el mundo en cuanto a ingresos y ganancia neta.
Este crecimiento no slo se da en trminos financieros, sino tambin en el valor de las marcas. De acuerdo con Interbrand,
compaa especializada en gestin de marcas, el valor promedio de una marca es del 38%. En sus reportes recientes se enlistan
las siguientes compaas como las 10 marcas con mayor valor en Amrica Latina: Natura (Brasil), Oxxo (Mxico), Bodega Aurrera
(Mxico), Falabella (Chile), Liverpool (Mxico), Casas Bahia (Brasil), Sodimac (Chile), Elektra (Mxico), Renner (Brasil) y Lojas
Americanas (Brasil).
El criterio utilizado para clasificar las marcas toma en consideracin el valor de la marca a los ojos del consumidor y la solidez de
la marca en el mercado.
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5. Competencia en anlisis
La minera de datos y otros mtodos analticos, a menudo llamado como grandes datos, estn llegando al sector minorista. El sector
minorista es muy susceptible a la minera de datos por que el negocio tiene caractersticas esenciales que hacen de los grandes datos
algo rentable y aplicable. Las tres condiciones de grandes datos en el comercio minorista son: (1) variedad de datos y fuentes, (2) gran
volumen de datos, y (3) gran velocidad.
Partidarios de los grandes datos afirman que puede proporcionar una fuerte ventaja competitiva para las compaas que son capaces
de integrar los datos internos -el comercio minorista genera enormes cantidades de datos por hora- con fuentes externas como
Nielsen y fuentes demogrficas entre otros.

6. Consumidores: listos para el futuro

El negocio minorista est creciendo en Amrica Latina principalmente por dos claves en el consumo que estn en prctica, que son
el incremento del ingreso para consumo en productos de lujo y el acceso a los prstamos para consumo.
Euromonitor reporta cuatro cambios en los consumidores en la regin con un fuerte impacto para el mercado minorista y para
los centros comerciales: (1) estilos de vida ms ocupados, (2) mayor nmero de hogares individuales, (3) horarios de trabajo no
convencionales y (4) mujeres que trabajan.
Como resultado de estos cambios puede haber mayor demanda de productos de conveniencia, un mayor inters en productos
saludables y en dispositivos para ahorrar tiempo. Por otra parte, cuando los recin llegados a la clase media suban ms en la escala
social, puede darse un mercado fuerte para productos de primera calidad y ms sofisticados, incluso algunos de lujo.
Los centros comerciales ya estn cosechando los efectos de estos cambios, ofreciendo la comodidad, variedad y seguridad que los
consumidores en Amrica Latina seguirn exigiendo.

V. CONCLUSIONES Y PREGUNTAS
A partir de cada uno de los anlisis realizados en los principales mercados de Latinoamrica, no es comparable el ndice basado en la
superficie total rentable y la poblacin, contra el mismo ndice de Estados Unidos, pues son muchas las variables que estn inmersas
en la economa de cada pas y las diferencias entre la economa del pas del norte y Latinoamrica son muy importantes. El simple
hecho de utilizar el PIB a paridad de poder adquisitivo (PPA) para comparar el nivel de vida entre los pases muestra que, por ejemplo,
Chile es el pas con PIB PPA ms alto de la regin con 20,072 dlares, que est 2.6 veces por debajo del mismo indicador para
Estados Unidos con 53,042 dlares, segn informacin registrada en la base de datos del Programa de Comparacin Internacional
del Banco Mundial. El PIB PBA del resto de los pases de Latinoamrica es an menor que el de Chile. Esto, es sin tener en cuenta
otros ndices como desigualdad, pobreza y educacin, cuyas diferencias tambin son importantes respecto al pas del norte.
Se considera inconveniente hacer anlisis comparativos de forma directa y general entre los seis principales mercados estudiados,
debido a las diferencias que existen entre los mismos. Podran hacerse algunas comparaciones entre pases que tengan
comportamientos similares en trminos de la industria e indicadores econmicos como lo son Mxico con Brasil o Colombia con Per
para tener referentes.
Las preguntas que quedan por resolver son las siguientes:
1. Cul es el tamao mximo ideal de GLA para cada pas?
2. Cul es el vaco real de GLA que an queda por cubrir para no perder el equilibrio entre la oferta y la demanda?

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