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DERECHOS REALES 2016

UNIDAD I:

Introduccin y Teora General de los Derechos Reales

I.1) Concepto: el artculo 1882 del Cdigo Civil y Comercial. Ubicacin dentro
de la clasificacin de los derechos subjetivos. Metodologa del Cdigo Civil.

Concepto. El derecho real es el poder jurdico, de estructura legal, que se ejerce


directamente sobre su objeto, en forma autnoma y que atribuye a su titular las
facultades de persecucin y preferencia, y las dems previstas en este Cdigo.

Metodologa del Cdigo. En el CCyC los derechos reales se encuentran regulados


en el Libro Cuarto, Derechos reales, mudando as su ubicacin respecto al Cdigo
Civil, que los regulaba en el Libro III.

Si bien se trata de una obra monumental, que rigi mucho tiempo, siempre la
doctrina haba criticado la falta de una parte general en el libro de los derechos
reales, donde se encuentren los elementos esenciales respecto al sistema de
constitucin, transferencia y extincin de los mismos. Dicha crtica ha sido
considerada en el CCyC ya que comienza con el Ttulo I , Disposiciones generales,
dentro del cual el Captulo 1 regula Principios comunes y el Captulo 2 refiere a la
Adquisicin, transmisin, extincin y oponibilidad de los derechos reales.

Despus de ello, en el Ttulo II se regula la posesin y a la tenencia, a partir del art.


1908 CCyC; y luego, desde el Ttulo III al XII se regulan los derechos reales en
particular. As, en el Ttulo III se regla el dominio; el Ttulo IV se dedica al
condominio; el Ttulo V regula la propiedad horizontal, incorporndola as al CCyC
recordemos que antes estaba regulada en la ley 13.512; el Ttulo VI regula un
derecho real nuevo: los conjuntos inmobiliarios; el Ttulo VII est dedicado al derecho
de superficie; el Ttulo VIII regula el usufructo; el Ttulo IX: uso; en el Ttulo X
encontramos la normativa del derecho real de habitacin; en el XI, las disposiciones
relativas a servidumbres; y en el Ttulo XII se regulan los derechos reales de
garanta, que cuenta con disposiciones comunes en su Captulo 1, y luego s, se
regula a la hipoteca, anticresis, y prenda.

Hasta aqu, la normativa de cada derecho real en particular; pero el ltimo Ttulo del
Libro Cuarto es el Ttulo XIII, denominado Acciones posesorias y acciones reales.

Es decir, el Libro Cuarto primero nos da el marco jurdico regulador de la posesin y


de cada derecho real en particular, y luego, al final, nos proporciona los medios
legales para defenderlos.
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Desde una perspectiva exclusivamente cuantitativa, la tarea de


simplificacin es evidente: 428 artculos sustituyen a los 949 del CC. En este
cmputo incluimos al captulo dedicado al derecho a la Vivienda (remplaza y actualiza
el Bien de Familia); el derecho de Propiedad Horizontal, que reforma y actualiza la ley
13.512; el derecho real de superficie, que reemplaza y ampla lo regulado por la ley
25.509 de superficie forestal y las normas que se refieren, parcialmente, a los
automotores, incorporando una nueva forma de usucapin para estos bienes
registrables

I.2) Diferencia con los derechos personales: semejanzas, diferencias y


relaciones de vnculos. Situaciones intermedias: El ius ad rem, los derechos
reales in faciendo, las obligaciones propter rem. Institutos de naturaleza
jurdica controvertida: derechos reales de garanta en general, el derecho del
locatario, los privilegios, el derecho de retencin, los derechos intelectuales.

Diferencias entre derechos reales y derechos personales.


Doctrina unitaria: parte de la idea de que no hay diferencias fundamentales
entre ambos derechos, ya que en los dos existe una obligacin. La obligacin en el
derecho real seria lo que allende llama obligacin negativa por parte de toda la
comunidad. Es la doctrina de Planiol.
Doctrina clsica: para esta corriente existen diferencias entre derechos
personales y reales (ej: si hay o no sujeto pasivo determinado, diferente grado de
oponibilidad, diferentes facultades de las personas que gozan de uno y otro derecho,
etc.)

Comparacin entre DR y DP:

DP DR
Relaciones entre Relaciones entre cosas y personas
Definicin
personas
SA SA

Elementos SP SP (indeterminado)

Objeto-Prestacin Objeto
Prestacin debida Cosas + objetos taxativamente
Objeto
sealados x la ley
Relacin entre sujeto Relacin indirecta y Relacin directa e inmediata
activo y objeto mediata
Autonoma de la Normas q las partes no pueden
Rgimen legal voluntad (informales) dejar de lado excepto q lo autorice
la propia ley (formales)
Nmero Ilimitado Nmeros clausus
Causa fuente: Una causa: apropiacin.
Nacimiento de los d
contratos, cuasi-
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contratos, delitos, Dos causas: teora del ttulo (acto


cuasi-delitos jurdico vlido) y modo (tradicin)
Una o varias personas Erga-omnes
Oponibilidad pero siempre
determinadas
Muy pocos casos Siempre en inmuebles.
Publicidad
Solo algunos muebles.
De la inherencia deriva el d a la
Inherencia
persecucin y a la preferencia

Veamos ahora cuales son las diferencias:


Relacin directa e inmediata con la cosa: se da en los derechos reales (DR) pero
no en los derechos personales (DP).
Objeto: en el DR es una cosa y en el DP es una determinada prestacin del
deudor, consistente en dar, hacer o no hacer.
Exclusividad: puede existir en el DR pero no en el DP, ya que una cosa que se
me debe a mi, tambin se le puede deber a otro, pero lo que me pertenece
totalmente a mi, no le puede pertenecer a otro (exclusividad).
Ius persequendi: slo se da en los DR consiste en que el titular del derecho real
puede perseguir la cosa de manos de quien la tenga.
Ius preferendi: privilegio del cual gozan solo los DR. Consiste en que su una
persona tiene un DR sobre una cosa y luego aparece otra con un DR sobre la misma
cosa de fecha posterior, aquella tendr preferencia sobre esta. Los acreedores de DP
no tienen este derecho (excepto que la ley les conceda ese privilegio)
Tradicin: es imprescindible para adquirir o transmitir la mayora de los DR; en
los DP basta con el mero consentimiento.
Oponibilidad: los DR pueden adquirirse por prescripcin adquisitiva que es la
posesin continuada durante el tiempo requerido por la ley. Los DP (en los que
procede la prescripcin liberatoria pero no la adquisitiva).
Abandono: el titular del DR puede liberarse de las cargas de la cosa sobre la
cual recae su derecho, a travs del abandono de la cosa o de su renuncia. Esto no es
posible en los DP.
Posesin: normalmente los DR se ejercen a travs de la posesin (excepto la
hipoteca y las servidumbres). Pero no as los DP, ya que nacen con el fin de ser
extinguidos mediante el pago.
Acciones: mientras que las acciones reales pueden ser ejercidas contra todos;
las acciones personales solo pueden ser ejercidas contra el deudor de la obligacin.
Transmisibilidad: antiguamente los DR podan ser transmitidos y negociados,
pero no as las obligaciones. En la actualidad a diferencia ya no es tan marcada a
causa de la cesin de deudas, la cesin de crditos y las diversas formalidades
exigidas para el dominio, entre otras causas.
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Creacin: los DR estn determinados por la ley, son limitados y no pueden


crearse otros; mientras que los DP pueden crearse por el principio de autonoma de la
voluntad.

Otras diferencias:
Rgimen legal: mientras que en la mayora de los DR rige el principio de orden
pblico (la autonoma de la voluntad casi no se aplica) en los DP pasa todo lo
contrario, ya que se aplica la autonoma de la voluntad, principalmente y su nico
lmite es la moral, la buena fe y las buenas costumbres.
Elementos: segn la doctrina clsica en el DR tenemos 2 elementos el sujeto
(titular del derecho) y el objeto (la cosa); mientras que en el DP tenemos 3
elementos el sujeto activo (acreedor), el sujeto pasivo (deudor) y objeto (prestacin).
Adquisicin: para adquirir un DR es necesario reunir titulo y modo; en cambio
para adquirir un DP solo es necesario un hecho o acto jurdico que le de nacimiento.
Duracin: los DR pueden ser temporales o perpetuos, en cambio los DP son
siempre temporales.
Publicidad: es necesario en los DR para que puedan ser oponibles a todos pero
no en los DP.
La semejanza entre ambos derechos es su contenido de carcter patrimonial.

Relacin entre ambos derechos


Los derechos reales de garanta como una hipoteca, van a avalar el pago de un
derecho personal creditorio (Ej. A saca un crdito en el banco derecho personal- y
como garanta de que va a pagarle, se constituye una hipoteca derecho real- sobre
la casa de A)
En cuanto a los ttulos de crdito, vemos que existe sobre la cosa (Ej. Pagar):
un derecho real (tengo que tenerlo yo) y un derecho personal que va a estar
incorporado a la cosa.
Adems los derechos personales pueden ser fuente de derechos reales (Ej.: a
travs de la locacin adquiero el uso y goce; a travs de la compraventa obtengo el
dominio).

Situaciones intermedias: El ius ad rem, los derechos reales in faciendo, las


obligaciones propter rem.

a. El ius ad rem.

El concepto aparece claramente formulado en el Derecho cannico. Cuando un obispo


estaba impedido de desempear el cargo, se le nombraba un coadjunto con derecho a
sucederlo. Este slo tena un ius ad rem al obispado y al beneficio que iba unido a l.
Recin cuando falleca el obispo ese derecho se converta en un ius in re. Esto llev a
considerar la situacin jurdica como intermedia entre el derecho real y el derecho
personal. Esta idea pas luego al Derecho feudal. Por ltimo ingres en el Derecho
Civil, en conexin con la teora del ttulo y el modo, como una manera de proteger a
quien nicamente poda invocar a su favor un ttulo suficiente, pero que no contaba
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aun con el modo suficiente. Se le conceda un derecho preferente sobre posibles


adquirientes posteriores con ttulo y modo, salvo que fuesen de buena fe y a ttulo
oneroso. Esta aplicacin del ius ad rem fue ms tarde dejada de lado.

b. Los derechos reales in faciendo.

En el derecho romano y en cualquier otro Derecho de estirpe romanista, como el


nuestro, pretender que existen derechos reales in faciendo implicara incurrir en una
contradiccin total. Si el derecho es real no puede ser in faciendo, porque el hacer es
contenido tpico y exclusivo de los derechos personales. En nuestro derecho est
descartada la posibilidad de que existan derechos reales in faciendo.

c. Las obligaciones propter rem. Concepto.

Las obligaciones propter rem, tambin denominadas obligaciones reales u


obligaciones ambulatorias, son derechos personales que van unidos a la titularidad
de derechos reales o, al menos, de una relacin posesoria. Por lo tanto, nacen, se
transmiten y se extinguen con el nacimiento, la transmisin y la extincin de dicha
titularidad. Naturaleza jurdica y caracterizacin de las obligaciones reales. Se ha
pretendido sostener que constituyen una categora intermedia entre los derechos
reales y personales, en razn de que estaran integradas por elementos personales y
reales.

Son obligaciones que ofrecen caractersticas especiales en cuanto a su nacimiento,


desplazamiento y extincin, ya que nacen, se desplazan y se extinguen sin que
intervenga para nada la voluntad de las partes, pues todo ocurre por ministerio de la
ley.

En virtud de esa circunstancia es que se las llama tambin obligaciones


ambulatorias, ya que se desplazan con el derecho sobre la cosa. El deudor propter
rem responde con todo su patrimonio, aunque puede liberarse de la obligacin
mediante el abandono de la cosa por cuya titularidad real o posesoria qued obligado

I.3) Rgimen legal de los derechos reales: Orden pblico. Creacin y fuente.
Nmeros clausus y tipicidad. Modificacin. Estructura. Convalidacin.
Persecucin y preferencia.

RGIMEN LEGAL DE LOS DERECHOS REALES.

a. INCIDENCIA DEL ORDEN PBLICO.

Mientras en el rgimen de los derechos personales impera el principio de autonoma


de la voluntad, el de los derechos reales est dominado por el principio del
orden pblico, dejando apenas un estrecho margen para la voluntad de los
particulares.

Sin embargo, es importante resaltar que el orden pblico no impera en los


derechos reales en forma exclusiva, sino preponderante. Por consiguiente, las
normas que los rigen son principalmente de orden pblico. Por excepcin, hay
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algunas que tienen carcter supletorio, por lo que los particulares pueden dejarlas de
lado.

Son de orden pblico las normas que determinan cules son los derechos
reales y cul es su tipicidad genrica, as como tambin las que se refieren a
los elementos que integran la relacin jurdica real (sujeto, objeto y causa).

Creacin y Fuente:

La regulacin de los derechos reales en cuanto a sus elementos, contenido, adquisicin, constitucin, modificacin, transmisin,
duracin y extincin es establecida slo por la ley. Es nula la configuracin de un derecho real no previsto en la ley.
Art 1884

Art. 1884.- Estructura. La regulacin de los derechos reales en cuanto a sus


elementos, contenido, adquisicin, constitucin, modificacin, transmisin,
duracin y extincin es establecida slo por la ley. Es nula la configuracin
de un derecho real no previsto en la ley, o la modificacin de su estructura.

Art. 1885.- Convalidacin. Si quien constituye o transmite un derecho real


que no tiene, lo adquiere posteriormente, la constitucin o transmisin
queda convalidada.

La convalidacin planteada en el art. 1885 requiere una accin por parte de quien
transmiti invlidamente el derecho real: adquirir efectivamente ese derecho, devenir
titular del mismo, y slo entonces la transmisin antecedente se considerar realizada
al tiempo de su celebracin. Resulta indiferente, a estos efectos, el modo por el cual
el enajenante adquiere el derecho real: venta, donacin, sucesin, divisin de
condominio, etc.

En este aspecto, la solucin es concordante con la que adopta en materia de


sucesiones y de divisin de condominio: los efectos de la particin y/o de la divisin
de condominio se retrotraen, de modo tal que quien deviene sucesor (universal o
particular segn el caso) lo ser con efectos retroactivos al momento del fallecimiento
del causante o de la adquisicin en condominio.

La ratificacin puede ser:

Expresa, cuando el titular de dominio otorga un acto destinado a consentir la venta


de la cosa hecha por el vendedor o

Tcita, cuando surge de la inaccin del verdadero propietario que deja transcurrir el
tiempo de la prescripcin adquisitiva sin reivindicarla.

Mediante la ratificacin expresa el verdadero propietario, hasta entonces tercero


respecto de la relacin jurdica entre comprador y vendedor, hace suyo el contrato de
venta asumiendo el rol de parte sin que sea necesario realizar un nuevo negocio
obligacional (Mosset Iturraspe), con la aclaracin que la sustitucin del vendedor por
el tercero propietario no puede agravar las obligaciones del comprador de buena fe.
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Art. 1886.- Persecucin y preferencia. El derecho real atribuye a su titular la


facultad de perseguir la cosa en poder de quien se encuentra, y de hacer
valer su preferencia con respecto a otro derecho real o personal que haya
obtenido oponibilidad posteriormente.

Consecuente con el plan metodolgico adoptado, el nuevo Cdigo enumera, entre las
disposiciones generales, los principios que rigen los derechos reales, entre ellos los de
persecucin y preferencia.

De tal modo, este derecho de persecucin o ius persequendi, es de la esencia de los


derechos reales y le permite a su titular obtener la cosa sobre la que ejerce su
potestad de cualquiera que la tenga ilegtimamente en su poder.

A fin de garantizar la existencia, plenitud y libertad de los derechos reales el Cdigo


argentino organiza un sistema de proteccin que, en forma inmediata o mediata
permite no slo el reconocimiento del derecho sino la restitucin al poseedor del bien
mueble o inmueble.

La preferencia implica la prevalencia de un derecho sobre otro pero, a diferencia de lo


que sucede en materia de privilegios, no se refiere a colocarse en un determinado
rango a fin de cobrar acreencias sino a la concurrencia con otros derechos reales, de
igual o distinta naturaleza, sobre la misma cosa y que se expresa con la mxima
primero en el tiempo, mejoren derecho.

Estructura de los derechos reales, materia de orden pblico. Al respecto


el art. 1884 CCyC dispone:

Estructura. La regulacin de los derechos reales en cuanto a sus elementos,


contenido, adquisicin, constitucin, modificacin, transmisin, duracin y extincin
es establecida slo por ley.

Es nula la configuracin de un derecho real no previsto en la ley, o la modificacin de


su estructura. Advirtase bien que no todas las normas que regulan los derechos
reales son de orden pblico, sino solamente aqullas que lo hacen sustancialmente,
se plantea que tienen ese carcter las que se refieren a sus elementos y contenido y
en cuanto a su adquisicin, constitucin, modificacin, transmisin, duracin y
extincin. Nuevamente haciendo la comparacin con derechos personales, advirtase
que el men de contratos en particular no es exhaustivo y las partes pueden crear
otro tipo de contrato innominado, dentro de los mrgenes de la autonoma de la
voluntad.

En cambio, no existe la posibilidad de crear derechos reales distintos a los que


menciona el Cdigo, como lo subraya la parte final del artculo: es invlida la
configuracin de un derecho real no previsto en la ley, o la modificacin de su
estructura.
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Numerus clausus. Importancia.

ARTCULO 1884.- Estructura. La regulacin de los derechos reales en cuanto a sus


elementos, contenido, adquisicin, constitucin, modificacin, transmisin, duracin y
extincin es establecida slo por la ley. Es nula la configuracin de un derecho real no
previsto en la ley, o la modificacin de su estructura.

El nuevo Cdigo mantiene el principio del numerus clausus y crea una gran valla a la
autonoma de la voluntad, pues los particulares no pueden crear otros derechos
reales distintos a los establecidos en la ley.

Dicho sistema consiste en que la ley organiza los derechos reales en nmero limitado
y cerrado, fijando el contenido de cada uno de ellos y dndole un nombre, quedando
de tal modo rgidamente fijados los tipos posibles de derechos reales y su extensin
(Gatti).

De lo que se trata es de garantizar que el intercambio de bienes y cosas entre las


personas se desarrolle en un marco de seguridad jurdica para satisfaccin de la
comunidad y sus integrantes.

TIPICIDAD DE LOS DERECHOS REALES

Tipicidad formal: Como primera cuestin cabe aclarar que la manda: "Los derechos
reales slo pueden ser creados por la ley...", debe ser interpretada en el sentido de
tipicidad, de nmero y reglamentacin, pero su causa fuente es un hecho o un acto
jurdico: la apropiacin de una cosa, la edificacin, el contrato, el testamento y
adems, en la mayora de los derechos reales se requiere una causa eficiente: la
tradicin.

Es decir: la ley siempre interviene en la creacin de esta categora de derechos


patrimoniales (tipicidad formal), sin dar lugar a la voluntad de los sujetos, por el
contrario, la causa de los derechos reales, tanto fuente como eficiente, es siempre un
acto voluntario de la persona; la ley interviene como fuente slo en las escasas
excepciones.

Tipicidad sustantiva En segundo lugar el codificador, al adoptar el criterio del


numerus clausus brinda ms seguridad a los adquirentes y a los terceros, impidiendo
a los particulares constituir derechos reales no enumerados por la ley o, dentro de los
permitidos, introducir modificaciones a la regulacin que de cada uno de ellos
establece el Cdigo en forma minuciosa.

Es decir que no slo se excluye la voluntad individual en cuanto a creacin se refiere,


sino tambin en cuanto al marco regulatorio de cada uno de los derechos reales. Ello
as por cuanto el legislador no slo introduce el tipo de derecho real sino que adems
define los aspectos que lo singularizan: es a lo que alude el concepto de tipicidad
sustantiva. Si los particulares no pueden modificar el contenido de los derechos reales
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reconocidos, ello quiere significar que ese contenido debe quedar prefijado
normativamente.

I.4) Enumeracin legal: artculo 1887.

ARTCULO 1887.- Enumeracin. Son derechos reales en este Cdigo:

a) el dominio;
b) el condominio;
c) la propiedad horizontal;
d) los conjuntos inmobiliarios;
e) el tiempo compartido;
f) el cementerio privado;
g) la superficie;
h) el usufructo;
i) el uso;
j) la habitacin;
k) la servidumbre;
l) la hipoteca;
m) la anticresis;
n) la prenda.

La enunciacin no es azarosa, y su lgica se explica con las clasificaciones que


veremos ms adelante.

Se incluye en primer lugar el dominio, que es el derecho real paradigmtico.

A partir de all, la lista contina con los diversos derechos reales sobre cosa
propia, que abarcan los que enunciamos en nuestra columna izquierda (incisos a al
g, teniendo en cuenta que la superficie ser sobre cosa propia si existe propiedad
superficiaria).

Luego se incluyen los derechos reales que son principales pero sobre cosa ajena:
superficie, usufructo, uso y habitacin.

Finalmente, se incluyen los derechos reales accesorios o de garanta: hipoteca,


anticresis y prenda. En un anlisis comparativo con el art. 2503 CC se advierte como
novedad la inclusin de la propiedad horizontal, hasta ahora regulada en la ley
13.512; asimismo aparecen los nuevos derechos reales esto es, los conjuntos
inmobiliarios, el tiempo compartido y el cementerio privado, que hasta ahora solo
encontraban regulacin en disposiciones locales, tildadas de inconstitucionales por
reglar una cuestin de fondo a la vez que creaban derechos reales no previstos hasta
el momento. Por su parte, el inc. g) reconoce al derecho real de superficie pero ya no
solo limitado a lo forestal. El tiempo compartido es el nico de los mencionados que
ya contaba con una ley que lo recept.
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Numerus clausus: no hay otros derechos reales que los definidos por las
leyes. Ya adelantemos que la incidencia del orden pblico en la organizacin de los
derechos reales hace que les est vedado a los particulares, no slo constituir otros
derechos reales sino tambin modificar los que se instauran.

Clasificaciones El CCyC innova con respecto al CC y, clasifica a los derechos reales


en Derechos reales sobre cosa propia o ajena (art. 1888); derechos reales principales
y accesorios (art. 1889; sobre cosas registrables y no registrables (art. 1890) y segn
se ejerzan o no por la posesin (art. 1891).

I.5) Clasificacin de los derechos reales: en relacin al sujeto; al objeto; a la


causa; al contenido; a la funcin.

Clasificacin de los derechos reales.

CON RELACIN AL SUJETO.

I. Exclusivos o no exclusivos. Son exclusivos los derechos reales que no admiten la pluralidad de titulares
sobre un mismo objeto, en tanto son no exclusivos aquellos que la admiten. Pertenecen a la primera
categora: el dominio, la propiedad horizontal y el usufructo. El uso y la habitacin slo son exclusivos
cuando los frutos del fundo o las comodidades de la casa alcanzan nicamente para satisfacer las
necesidades de sus titulares y sus familias. Son no exclusivos: los derechos de garanta, las servidumbres, el
uso y la habitacin, siempre que los frutos o las comodidades alcancen para satisfacer las necesidades de
dos o ms titulares y sus respectivas familias.

II. De titularidad limitada o no a personas de existencia visible. Todos los derechos reales admiten que
sean titulares personas de existencia fsicas o jurdicas. Slo el uso y la habitacin quedan limitados a la
primera categora, puesto que las pautas para determinar las necesidades (estado de salud, hbitos,
condicin social) nicamente son compatibles con personas de existencia visible.

CON RELACIN AL OBJETO.


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CON RELACIN A LA CAUSA.

I. Perpetuos o temporarios. Son perpetuos los derechos reales que duran ilimitadamente; temporarios, los
que se extinguen con el transcurso del tiempo.

Pertenecen a la primera categora los derechos reales sobre cosa propia, excepto la superficie forestal. Tambin
pueden serlo las servidumbres reales cuando no hay convencin que las limite en el tiempo. Los restantes derechos
reales son temporarios.

II. Vitalicios o no vitalicios. Se distinguen segn deban durar o no durar tanto como la vida del titular.
Son derechos reales vitalicios el usufructo, el uso, la habitacin y las servidumbres personales, cuando han
sido constituidos de ese modo o cuando no se les han fijado ningn trmino de duracin.

III. Extinguibles o no por el no uso. El hecho de que un derecho se ubique en una u otra categora depende
de que se pierdan por el no ejercicio del derecho durante el tiempo fijado por la ley, o por el contrario, se
perpeten no obstante no ser ejercidos.
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Pertenecen a la primera categora el usufructo, el uso, la habitacin, las servidumbres (tanto reales como
personales) y la superficie forestal; y a la segunda, los derechos reales perpetuos, salvo las servidumbres
reales perpetuas.

Los derechos de garanta son ajenos a esta clasificacin, aunque es necesario aclarar que si se produce la
extincin de los derecho creditorios que ellos garantizan, por efecto de la prescripcin, tambin se
extinguen.

VI. Transmisible o intransmisibles.

VII. Registrables o no registrables.

CON RELACIN AL CONTENIDO.

I. De goce o disfrute, o de garanta. Los derechos reales de goce o disfrute autorizan a su titular para
obtener directamente de la cosa una utilidad mayor o menor, pero sin llegar en ningn caso a la disposicin
material ni al uso y goce con alteracin de la sustancia o del destino de la cosa.

Los derechos reales de garanta se caracterizan por que el beneficio para el titular est constituido por la
garanta que confieren al derecho creditorio al que acceden, asegurando su cumplimiento.

Pertenecen a la primera categora el usufructo, el uso, la habitacin y las servidumbres; y a las segundas, la
hipoteca, la prenda y la anticresis.

II. Que se ejercen o no por la posesin. Los derechos reales se ejercen por la posesin cuando la cosa se
encuentra bajo el poder de hecho de su titular, y no se ejercen por la posesin en caso contrario.

Pertenecen a la primera clase el dominio, el condominio, la propiedad horizontal, la superficie forestal, el


usufructo, el uso, la habitacin, la prenda y la anticresis.

Los nicos derechos reales que no se ejercen por la posesin son la hipoteca y las servidumbres, pero stas,
cuando son afirmativas, se traducen en el ejercicio de actos posesorios sobre el fundo sirviente por parte del
titular del fundo dominante.

III. Sobre la sustancia o sobre el valor de la cosa.

IV. Sobre la sustancia o sobe la utilidad.

V. Perfectos o imperfectos.

VI. De contenido total o de contenido parcial.

VII. Simples o complejos.

VIII. De tipicidad genrica o de tipicidad especfica.

CON RELACIN A LA FUNCIN.

I. Principales o accesorios en funcin de garanta. Los principales existen por s mismos; los accesorios, en
cambio, deben su existencia a la de un derecho creditorio cuyo cumplimiento aseguran.
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Integran la segunda categora la hipoteca, la prenda y la anticresis; la primera, los restantes derechos reales.

II. Principales o accesorios en funcin de la accesoriedad del objeto. Los primeros existen por s mismos;
los segundos deben su existencia a la del otro derecho real, cuyo objeto tiene calidad de principal con
relacin al objeto del derecho accesorio; as sucede, por ejemplo, en el condominio de indivisin forzosa de
origen lega, como el que recae sobre cosas afectadas como accesorios indispensables para el uso comn de
dos o ms heredades.

III. Principales o accesorios en funcin de la dependencia de la posesin de un inmueble. La distincin


radica en que el derecho real sea o no independiente de la existencia de una relacin posesoria entre el
titular y un determinado fundo.

El nico derecho real accesorio en este sentido es la servidumbre real, pues es inherente tambin al fundo
dominante.

Clasificacin de los derechos reales


Creemos importante mencionar, a modo de introduccin, la clasificacin que
realiza Mariani de Vidal en cuanto a la oponibilidad de los derechos (en absoluto y
relativo) sean derechos reales o no y tambin otra clasificacin en cuanto a su
contenido (en patrimoniales o no patrimoniales).
Dentro de ambas clasificaciones, los derechos reales estn ubicados en los
absolutos (ya que pueden hacerse valer erga omnes. O sea frente a todos, tienen
eficacia contra cualquiera) y en los patrimoniales (son los derechos que pueden
valuarse pecuniariamente).
En cuanto a la clasificacin de los derechos reales, hay distintas ya que va a
depender del enfoque de cada autor.
As podemos clasificarlos en:
Principales o accesorios: siendo estos ltimos, los de garanta (hipoteca
prenda y anticresis) ya que estn afianzando una obligacin principal. Todos los otros
derechos reales son principales. Lo importante es ver si existen por si mismos o si
dependen de un derecho personal. (Ej. Constituyo una hipoteca para garantizar que
voy a cumplir con una obligaron que contraje antes)
Sobre el valor, son los derechos reales de garanta, porque el derecho se basa
en el valor de la cosa y su titular no puede usar o gozar de ella (Ej.: A afianza una
obligacin que tiene con C prendando su auto, C que es titular del derecho no puede
usar el auto, solo podr si A no cumple, cobrarse del auto la parte adeudada) o sobre
la sustancia (son los restantes). Aunque no siempre esta clasificacin es tan clara.
Sobre cosa ajena o sobre cosa propia: la diferencia va a estar en que si
hablamos de cosa ajena (ya sean derechos de disfrute: usufructo, uso, habitacin,
servidumbre activa o de garanta: hipoteca, prenda o anticresis) la titularidad va a ser
de alguien distinto al dueo de la cosa; el titular y el propietario son distintos. En
cambio si hablamos de cosa propia el dueo y el titular son la misma persona (Ej.
Dominio, condominio y propiedad horizontal)
Si su objeto es inmueble (hipoteca, servidumbre y habitacin) o mueble
(todos los dems derechos reales).
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ARTCULO 1888.- Derechos reales sobre cosa propia o ajena. Carga o gravamen
real. Son derechos reales sobre cosa total o parcialmente propia: el dominio, el
condominio, la propiedad horizontal, los conjuntos inmobiliarios, el tiempo
compartido, el cementerio privado y la superficie si existe propiedad superficiaria. Los
restantes derechos reales recaen sobre cosa ajena. Con relacin al dueo de la cosa,
los derechos reales sobre cosa ajena constituyen cargas o gravmenes reales. Las
cosas se presumen sin gravamen, excepto prueba en contrario. Toda duda sobre la
existencia de un gravamen real, su extensin o el modo de ejercicio, se interpreta a
favor del titular del bien gravado.

La norma bajo anlisis diferencia los derechos reales regulados entre aquellos que
recaen sobre cosa propia o ajena.

Es necesario efectuar algunas aclaraciones al respecto:

a) el dominio, dado su carcter de exclusivo, es en puridad el nico derecho real


que se ejerce sobre cosa totalmente propia; hay un sujeto que tiene el mximo de
facultades respecto de un objeto.

b) En orden decreciente de facultades le sigue el condominio o derecho de dominio


plural en el cual no hay un solo sujeto sino varios que comparten el seoro sobre la
misma y nica cosa, por lo cual en este caso hay que referirse a un derecho real que
se ejerce sobre cosa parcialmente propia o parcialmente ajena, segn desde que
ngulo se lo visualice.

c) La propiedad horizontal, si bien se ejerce sobre un inmueble propio y otorga a


su titular facultades de uso, goce y disposicin material y jurdica, el contenido,
extensin y lmites del derecho vara segn se ejercite sobre partes privativas del
titular (departamento o piso) o sobre las partes comunes del edificio.
Esta observacin se hace extensible a los conjuntos inmobiliarios, el tiempo
compartido y los cementerios privados.

d) El derecho real de superficie se ejerce sobre cosa ajena en cuanto al terreno se


refiere, pero sobre cosa propia cuando se trata de la propiedad superficiaria, tal como
lo aclara el art. 1888.

e) Los derechos que se ejercen sobre cosa totalmente ajena son los enunciados en
los incs. i) a ) del art. 1887, de all que en estos supuestos pueda hablarse de un
dominio desmembrado en el cual sobre la misma cosa se ejercen dos derechos
distintos: el dominio, cuya titularidad permanece en cabeza de su dueo y el
usufructo (uso o habitacin) o hipoteca o prenda es adquirido por otro sujeto que se
convertir en titular de ese derecho real de disfrute o de garanta, segn el caso.

1. Cargas o gravmenes reales La segunda parte del artculo bajo anlisis otorga, a
los derechos reales sobre cosa ajena, la naturaleza de cargas o gravmenes reales.

Las cargas reales son los derechos reales sobre cosa ajena, vistos desde el lado de
quien los soporta, esto es: el nudo propietario en el caso del usufructo, uso,
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habitacin y servidumbres y el titular de dominio en el caso de los derechos reales de


garanta (hipoteca, prenda y anticresis).

En este punto es necesario deslindar el significado y alcance de las expresiones


obligaciones propter rem y cargas reales; las primeras han sido caracterizadas como
obligaciones personales que ambulan o cabalgan adheridas a una cosa, en tanto que
las segundas devienen cargas para el dueo, quien constituye respecto de ellas un
derecho real del tipo de los enumerados en los incs. i) a n) del art. 1887.

A pesar de la ligazn que existe entre las obligaciones propter rem y la cosa, ellas no
implican una situacin intermedia entre los derechos reales y los personales porque
siempre tienen contenido obligacional, confiriendo una pretensin personal contra el
deudor, es decir: su contenido siempre es una prestacin a cargo del deudor. Por el
contrario, en los gravmenes reales, hay una cosa que est garantizando, como
derecho accesorio, a una obligacin; pero nunca en el gravamen real hay una
conducta debida por el dueo de la cosa gravada a no ser que la misma persona
invista la calidad de sujeto pasivo de la relacin obligacional y dueo de la cosa
gravada.
En cuanto se refiere a las consecuencias jurdicas que tiene para el propietario del
inmueble la constitucin de un gravamen hipotecario o de un derecho de disfrute, y
las facultades que a partir del mismo se le confieren a su titular, se deduce, como
luego veremos al analizar los derechos reales en particular, que el gravamen
hipotecario o la cesin del uso y goce provocan, de manera inevitable, la
desmembracin del dominio, al verse sustancialmente recortadas las prerrogativas de
su titular en la realizacin de actos de disposicin material y jurdica.

2. Presuncin La ltima parte del art. 1888 contiene una presuncin: las cosas se
presumen sin gravamen, es decir: el derecho real se presume perfecto y no
desmembrado.

ARTCULO 1889.- Derechos reales principales y accesorios. Los derechos reales


son principales, excepto los accesorios de un crdito en funcin de garanta. Son
accesorios la hipoteca, la anticresis y la prenda.

Los derechos reales se califican de principales cuando no estn atados a otro derecho
creditorio, en este sentido tanto los derechos sobre cosa propia como los de disfrute
son principales. Estos ltimos: usufructo, uso, habitacin, servidumbre y superficie
forestal conceden a su titular el uso y goce del bien sobre el que recae con las
limitaciones y caractersticas que establece el encuadramiento legal de cada uno de
ellos.
En los derechos reales de garanta (hipoteca, prenda y anticresis) su titular se
asegura el cumplimiento de una obligacin; son accesorios por cuanto su existencia y
duracin dependen de la obligacin principal cuyo cumplimiento aseguran.

ARTCULO 1890.- Derechos reales sobre cosas registrables y no registrables.


Los derechos reales recaen sobre cosas registrables cuando la ley requiere la
inscripcin de los ttulos en el respectivo registro a los efectos que correspondan.
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Recaen sobre cosas no registrables, cuando los documentos portantes de derechos


sobre su objeto no acceden a un registro a los fines de su inscripcin.

El requisito legal de registracin de los derechos reales est presente en todos


aquellos cuyo objeto sean cosas inmuebles; las cosas muebles, en principio, no son
registrables salvo los casos de excepcin que la misma normativa implementa.

La transmisin o constitucin de derechos reales sobre inmuebles permite diferenciar


dos estadios: en el primero, el derecho se adquiere mediante el ttulo y el modo
suficientes, pero su oponibilidad es relativa, es decir que slo puede ser invocado con
relacin a las partes y personas que intervinieron en el negocio jurdico causal; en el
segundo, se procede a la publicidad registral, es decir a la anotacin en el Registro de
la Propiedad Inmueble, lo cual hace que el derecho real asentado resulte oponible a
todos en general. Los primeros tambin se denominan derechos reales de grado
menor y una vez inscriptos adquieren la categora de derechos reales de grado mayor
(Conforme la terminologa utilizada por Molinario).

Cabe destacar que el desdoblamiento antedicho no resulta de aplicacin en aquellos


casos en los cuales la inscripcin registral es constitutiva del derecho real, como
sucede con las cosas muebles registrables: automotores, buques, aeronaves, caballos
de carrera.

La oponibilidad erga omnes, caracterstica primordial del derecho real de dominio,


emana desde la fecha de constitucin del mismo, por el efecto declarativo y
retroactivo de la inscripcin registral, pues como explica la doctrina "el derecho real
inscripto se presume que existe hasta que se demuestre que ellos no coinciden con la
realidad jurdica y sean, en consecuencia, rectificados" (ST, Santiago del Estero,
1/4/2004, AP 19/13988).

ARTCULO 1891.- Ejercicio por la posesin o por actos posesorios. Todos los
derechos reales regulados en este Cdigo se ejercen por la posesin, excepto las
servidumbres y la hipoteca.
Las servidumbres positivas se ejercen por actos posesorios concretos y determinados
sin que su titular ostente la posesin.

La relacin inmediata entre el sujeto y el objeto del derecho real permite diferenciar
dos categoras de derechos reales: aquellos que se ejercen por la posesin, en los
cuales sta es exteriorizadora de la existencia del derecho y aquellos otros como la
hipoteca en la cual, por no haber desplazamiento, el inmueble queda en poder del
titular de dominio.