TRIBUNAL REGISTRAL

RESOLUCiN N 57-2016-SUNARP-TR-T

Trujillo, 03 de febrero de dos mil diecisis.

APELANTE FLOR NELLY REVILLA PALOMINO

TITULO 1993-2015 del 07.09.2015
INGRESO 605-2015
PROCEDENCIA ZONA REGISTRAL N.oV - SEDE TRUJILLO
REGISTRO DE PREDIOS DE CHEPN
ACTO(S) INDEPENDIZACiN y COMPRAVENTA
SUMILLA(S) :

Consentimiento en la independizacin y discrepancia en la

descripcin de los predios resultantes
El consentimiento del titular registral a la independizacin puede constar
en el instrumento pblico de transferencia otorgado antes del trmite de
subdivisin efectuado por uno de los adquirentes. De existir discrepancia
en la descripcin de los predios resultantes entre el documento en que
~. consta el consentimiento de la independizacin y transferencia de los
lotes y el ttulo de independizacin procede aplicar las tolerancias
catastrales - registrales.

ACTO CUYA INSCRIPCiN SE SOLICITA Y DOCUMENTACiN

PRESENTADA:
Mediante el ttulo venido en grado el seor Wilfredo Medina Infante
solicit la inscripcin de la independizacin en cinco lotes y la
compraventa del predio inscrito en la ficha 66 que contina en la
partida 04005368 del Registro de Predios de Chepn que otorgaron
Nelson Eulogio Revilla Palomino y Ana Isabel Valdez Guevara a favor
de Eufracia Mxima Palomino Colchao (lote 1), Fredy Clemente
Revilla Palomino (lote 3), Flor Nelly Revilla Palomino (lote 4) y Donicia

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Renee Revilla Palomino (lote 5). Para tal efecto present la siguiente
documentacin:
- Parte notarial de la escritura pblica de independizacin y
compraventa del 4.10.2005 otorgada ante notario de Chepn Vctor
Adolfo Merino Castillo.
- Formulario nico de Habilitacin Urbana - FUHU Anexo E,
Solicitud de independizacin de terreno rstico, visado por la
Municipalidad Distrital de Pacanga.
- Resolucin de Alcalda n.o 0388-2014-MDP-A del 25.7.2014
expedida por la Municipalidad Distrital de Pacanga.
- Resolucin de Alcalda n.o 675-2014-MDP-A del 22.12.2014
expedida por la Municipalidad Distrital de Pacanga.
- Resolucin de Alcalda n.o 389-2015-MDP-A del 11.8.2015
expedida por la Municipalidad Distrital de Pacanga.
- Memorias descriptivas elaboradas por el ingeniero Jaime Elmer
Castaeda Ahumada y visadas por la Municipalidad Distrital de
Pacanga.
- Constancia negativa catastral expedida por la Municipalidad
Distrital de Pacanga.
Declaraciones juradas con firmas certificadas suscritas por Donicia
Renee Revilla Palomino y Flor Nelly Revilla Palomino (esta ltima
como nica heredera de Eufracia Mxima Palomino Colchao).
- Plano de ubicacin elaborado por el ingeniero Jos Ronald Kcont
Castillo y visado por la Municipalidad Distrital de Pacanga.
- Planos perimtricos y de ubicacin elaborados por el ingeniero
Jaime Elmer Castaeda Ahumada y visados por la Municipalidad
Distrital de Pacanga.
- Planos perimtricos y de ubicacin elaborados por el ingeniero
Jaime Elmer Castaeda Ahumada.
Forma parte del presente ttulo, los Informes n.os 6197-2015-ZR-V-
ST/OC y 7831-2015-ZR-V-ST/OC del 18.9.2015 y 18.11.2015,
respectivamente.

11. DECISiN IMPUGNADA:

El ttulo fue observado por el registrador Homero B. Rodrguez
Carbajal el 24.9.2015 y luego el 23.11.2015. El tenor de la ltima
decisin impugnada se aprecia en la siguiente imagen:

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S&ftOf(es): WlLFREDO MEDINA INFANTE

En relacin con dicho Titulo. manifiesto que 00 el mismo adolece de defecto subsanable. siendo
objeto de la(s) ~ujente{s) observacio(nes). acorde cenla{s) norm(aa) que se cita(n):
1.- Partida vinculada: 04005368.
2.- Acto rogado: Independizacin de predio rstico sin cambio de uso y compraventa
3." Defectos subsanables identificados:
Del reingreso del presente titulo. se 9CMerte que emen obServaciones pendientes de subsanar, las
mismas que se indican a continuacin:

3.1. De la revisin de los documootos presentados se advJ:erte que la Escrnura Pblica N 2571 es
de fecha 0411012005. y en la conlustn se indica que el proceso de firmas culmina elg5lO712014. sin
embargo en la partida N 11010169 se encuentra inscrita la sucesin intestada de uno de los
vendedores NELSON EUlOGIO REVlLLA PALOMINO. quien falleci coo fech.a 17/0712013. POr lo
tanto, en mrito a lo prescrito por el art 59 nc.J) del O.L 1049, el eual seala que: ~La conclusin de
la escJitura expresar: ) La t'mpresin dact18ry sus<:ripcin de todos los otorgantes as como 18
suscripcin del notaria. con indicacin de la fecha en que firma cada uno de los otorgantes as' como
cuando concluye el prooosa de firmas del instrumenta~, Srvase pfasEintar el instrumento
correspondiente. indicando la fecha en que firma cada uno de los otorgantes,

:t3, Del mismo modo, en cuante> a la Escritura Pblica presentada, contiene datos tcnicos como
rea, medidas perimtricas y linderos de los predios resultantes qtle no coinciden con los datos
sellaJ.edos en los planos, memorias descrfptlvas '1resoludones presentados (Resolucin de Alcaldla
N 388--2014; Resolucin de Alealdla NO 675-2014 Y Resolucin de Alcaldla W 389.2015). Slrvase
aclarar.

3.4. A$I mismo, de ra revisin de las resoluciones administrativas presentadas se advierte que en
todas se indica que la $ubdMsin es solicitada por flOR NELL Y REVlLLA PAlOMINO, quien no
figura como titular del predio materia de subdivisin: teniendo en cuenta. que no pamcrp<ln los
dems copropietarios, deber presentar docl1t1'lenfo privado con firmas cerliflCadas notarialmente en
el que conste el consentimiento de los copropietarios que no hubieran intervenido en el trmte de la
subdivisin,

3.5. Por otro lado, de tratarse de un predio ubicado en zona de expansin urbana (predio rstico). en
'as partidas indcpendizadasse dejar OOfIstancia de la falta de inscripcin del planeamienro integral
aprobado, salvo que se hayasolidtado simultooarnente su inscripcin, acomparianoo la resoJucfll
de aprobacin correspondiente,

3.6. Finalmente, el rea de catastro, mediante Informe N 7831~201s..ZR.v~ST/OC de feena

1S!1112015, ha sena~ado ~ossiguientes defectos tcnicos:
Revisada la Escritura Pblica N"2571, en relacin a los planos, este documento presenta
discrepancias respecto a las reas y liooeros de los lotes resultantes, por lo que deber aclarar de
acuerdo a la memoria desaiptNa y datos de Resolucrn de Alcaldia N~389-201s.MDP-A.

4.- Base legal:

Articulo 32 V 40 del TOO del Reglamento General de los Registros Pblicos.
Artcufo 60 del Reglamento de ItI$cripciones del Registro de Pre<llos,
Articulo 59 del C.l 1049,

5.- Sugerencias:
Slrvase adjuntar escritura pblica aclaratoria y documentos privados con firmas certificadas suscrito
por los copropietarios que no inteMnmon en el trmite de independizacin.

FUNDAMENTOS DE LA APELACiN
La seora Revilla interpuso apelacin mediante escrito autorizado por
Augusto B. Ramos Sanjinez como abogado. Los argumentos de la
impugnacin se resumen a continuacin:
El registrador seala que todos los copropietarios no han solicitado la
independizacin del bien inmueble, por tanto cabe precisar que
mediante la correspondiente escritura pblica se plasm la voluntad
de los copropietarios de independizar el bien, es decir, fue un acto

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jurdico en un documento pblico, con voluntades consensuadas; es

decir, despus de suscrita la escritura pblica sobre la
independizacin del predio submateria, ya no existen copropietarios,
sino propietarios individuales; y an ms, el predio matriz se ha
subdividido e independizado en partes iguales de tal manera que se
est subsanando la subdivisin realizada, y esta no afecta el derecho
de los dems propietarios.
Se podra solicitar la participacin de todos los copropietarios cuando
el acto de independizacin an no se ha realizado, pero en el
presente caso, este se encuentra perfeccionado mediante el
correspondiente instrumento pblico, en el que se expresan las
manifestaciones de voluntad de los celebrantes, y que por tanto
cualquier acto posterior lo puede hacer cualquiera de ellos, teniendo
en consideracin el adagio legal quien puede lo ms, puede lo
menos.
Se est regularizando la venta e independizacin realizada, an ms
no existe perjuicio alguno para los copropietarios, sino el beneficio de
regularizar un acto jurdico incompleto administrativamente.
Sin perjuicio de ello se anex la declaracin jurada de la propietaria
Donicia Renee Revilla Palomino y de la apelante como nica
heredera de su madre Eufracia Mxima Palomino Colchao; por tanto,
existe vocacin mayoritaria de los propietarios para subsanar
definitivamente y de modo administrativo el acto jurdico celebrado
mediante instrumento pblico.
Si bien en la escritura pblica no se menciona que cada lote posee
lneas quebradas, habindose consignado medidas totales, es
conveniente precisar que dicha aclaracin no es necesaria, teniendo
en cuenta que cada lote independizado se encuentra completamente
identificado, medidas que guardan relacin con los planos de
ubicacin, localizacin y de independizacin que establece la
Resolucin de Alcalda 389-2015-MDP-A; por tanto, no resulta
relevante adjuntar escritura pblica aclaratoria, teniendo en
consideracin la identificacin de los lotes, y la voluntad de los
celebrantes del acto jurdico de independizacin y compraventa.
Los celebrantes tienen conciencia plena que cada lote asignado y
numerado es de su propiedad, y por tanto cualquier acto
administrativo posterior tendiente a regularizar dicha adquisicin no
vulnera ni atenta contra su derecho de propiedad, por lo que resulta
innecesaria la celebracin de un acto jurdico posterior, teniendo en

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cuenta la manifestacin de voluntad tanto de los vendedores como de

los compradores.

IV. ANTECEDENTE REGISTRAL

En la ficha n.o66 que contina en la partida n.o 04005368 del Registro
de Predios de Chepn se encuentra registrado el predio denominado
El Espinal, U.C. 7304, ubicado en el distrito de Pacanga, provincia de
Chepn, valle de Jequetepeque, departamento de La Libertad, con
una extensin superficial de 0.74 ha.
En el asiento C-2 de la ficha se registr la propiedad de Nelson
Eulogio Revilla Palomino y Ana Isabel Valdez Guevara. En el asiento
C00001 de la partida consta la traslacin de dominio por sucesin
intestada de los derechos que correspondan a Nelson Eulogio Revilla
Palomino a favor de Ana Isabel Valdez Guevara, en calidad de
heredera.

V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES:

Interviene como ponente la vocal(s) Andrea Paola Gotuzzo Vsquez.
La apelante no ha cuestionado los extremos 3.1 y 3.5 de la esquela
de la observacin, por lo que no ser materia de pronunciamiento por
esta Sala.
Estando a lo expuesto, teniendo en cuenta los argumentos de la
primera instancia y de la apelante, corresponde determinar lo
siguiente:
- Si se requiere un nuevo consentimiento a la independizacin, cuando
la voluntad de independizar consta en un instrumento pblico anterior
al trmite de la subdivisin.
Si se requiere la aclaracin del instrumento pblico de
independizacin y compraventa debido a la discrepancia en la
descripcin de los predios resultantes de esa independizacin con los
que aparecen en la resolucin de subdivisin y documentos tcnicos.

VI. ANLISIS:
1. Con el ttulo venido en grado se adjunta escritura pblica de
independizacin y compraventa del 4.10.2005 otorgada ante notario
de Chepn, Vctor Adolfo Merino Castillo, por el cual -los entonces
titulares registrales- Nelson Eulogio Revilla Palomino y Ana Isabel
Valdez Guevara subdividen el predio inscrito en la partida 04005368
del Registro de Predios de Chepn, en cinco lotes; y adems, venden

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a Eufracia Mxima Palomino Colchao, Fredy Clemente, Flor Nelly y

Donicia Renee Revilla Palomino los lotes 1, 3, 4 Y 5,
respectivamente, conservando para s el lote 2.
Asimismo, adjunta al presente ttulo la resolucin de alcalda que
autoriza la subdivisin del predio en cinco lotes, n.o 0388-2014-MDP-
A del 25.7.2014, rectificada por Resolucin de Alcalda n.o 675-2014-
MDP-A del 22.12.2014 y finalmente, rectificada por Resolucin de
Alcalda n.o 389-2015-MDP-A del 11.8.2015, acompaadas de la
documentacin tcnica respectiva.
Uno de los puntos cuestionados por el registrador es que en las
referidas resoluciones de alcalda aparece que la subdivisin es
solicitada por Flor Nelly Revilla Palomino, quien no figura como titular
registral y que no participan los dems copropietarios, por lo que
deber presentar documento privado con firmas certificadas
notarialmente en el que conste el consentimiento de los
copropietarios que no hubieran intervenido en la subdivisin. En ese
sentido, corresponde verificar tal afirmacin.
2. La independizacin es un acto meramente registral que tiene por fin
abrir una partida por cada predio, pero esta independizacin se
sustenta en una serie de requisitos que establecen las normas que
rigen la desmembracin de terrenos o el rgimen de propiedad
exclusiva y comn.
La desmembracin de un terreno no es un acto plenamente
voluntario del propietario pues debe respetar la zonificacin y los
procesos de habilitacin y subdivisin y las limitaciones que
establecen las disposiciones respectivas, de conformidad con el
artculo 957 del Cdigo Civil.
3. En ese sentido, cuando Ana Isabel Valdez Guevara y Nelson Eulogio' .
Revilla Palomino otorgaron la escritura pblica de independizacin,
manifestaron su voluntad de desmembrar el predio, pero para hacerla
efectiva se deba seguir el procedimiento (municipal) respectivo. As,
una de las propietarias de los lotes sigui el procedimiento de
subdivisin ante la Municipalidad Distrital de Pacanga. Ntese que se
emplea el trmino propietaria porque nunca se configur un estado
de copropiedad, ya que los compradores no adquirieron una cuota
ideal del predio matriz sino partes materiales de este.
En ese sentido, la voluntad de todos los propietarios de los lotes con la
independizacin consta en el instrumento pblico presentado. No
existiendo inconveniente para que el consentimiento a la

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independizacin del predio sea anterior al trmite municipal de

subdivisin.
4. Ahora bien, cierto es que existen discrepancias entre las reas y
medidas perimtricas de los lotes descritas en la escritura pblica de
independizacin y compraventa y la Resolucin de Alcalda n.o 389-
2015-MDP-A del 11.8.2015. As, en cuanto a las reas se aprecian las
siguientes diferencias 1:
Lotes Escritura pblica Resolucin de alcalda
Lote 1 1 471.27 m2 1 478.68 m2
Lote 2 1 470.98 m2 1 471.25 m2
Lote 3 1 471.07 m2 1471.11 m2
Lote 4 1 470.63 m2 1 469.85 m2
Lote 5 1471.10m2 1,469.45 m2
Mediante Resolucin n.o 03-2008-SNCP-CNC, que aprueba la
Directiva n.o 01-2008-SNCP/CNC de Tolerancias Catastrales -
Registrales, se regula que dicha norma se aplica, entre otros
supuestos, cuando la informacin grfica catastral no coincida con el
ttulo del predio (caso 2 del numeral 5 de la directiva), tanto respecto
del rea como de las medidas perimtricas o permetro (literal a del
numeral 7). En dichos casos, corresponde verificar si se encuentra
dentro de los rangos de tolerancia catastral - registral, solo si excede
se deber efectuar una rectificacin.
En el presente caso, efectivamente existe discrepancia entre la
informacin grfica levantada por la municipalidad, como entidad
generadora de catastro y el ttulo presentado para su inscripcin2. Por
lo que aplicando los rangos de tolerancia catastral - registral se
advierte que las reas de los lotes estn dentro de esos rangos, por lo
que procede la inscripcin sin requerirse la aclaracin a que se
refieren los numerales 3.3 y 3.6 de la esquela de observacin,
correspondiendo revocar dichos extremos.

Interviene el vocal Samuel Glvez Troncos en virtud a la Resolucin n.o

017-2016-SUNARP/PT del 22.1.2016. Asimismo, interviene la vocal(s)
Andrea Paola Gotuzzo Vsquez autorizada mediante Resolucin n.o
296-2015-SUNARP/PT del 28.12.2015.

1 Si bien existen dichas diferencias, por la descripcin de la ubicacin de los lotes se

concluye que son los mismos predios.
2 No existe discrepancia con el antecedente registral, de acuerdo al informe del rea de
Catastro.

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Por las razones expuestas, por unanimidad se acord lo siguiente:

VI. RESOLUCiN:
REVOCAR los extremos 3.3, 3.4 Y 3.6 de la esquela de observacin
formulada por el registrador, por las razones expuestas en la presente
resolucin y DEJAR SUBSISTENTES los extremos no apelados.
Regstrese y comunques .

SAMUE~~ONCOS ANDREA P. SQUEZ

Vocal del Tribunal Registral Vocal (s) del Tribuna Registral

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