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Propiedad Horizontal
Arag Legal Services S.L. advierte que queda absolutamente prohibido cualquier tipo de
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1. Introduccin
Segn este sistema, corresponde al dueo de cada piso o local, por un lado, el
derecho singular y exclusivo de propiedad sobre su vivienda o local, y adems, la
copropiedad, junto con los dems vecinos, de los elementos comunes del edificio
(escaleras, patios, portales, ascensores, elementos estructurales, fachadas,
instalaciones de suministros, etc.)
Toda Propiedad Horizontal est formada por dos clases de elementos: elementos
privativos y elementos comunes. La diferencia entre unos y otros estriba en el
derecho de uso que tienen los copropietarios de la Comunidad sobre tales elementos.
De este modo, podemos establecer una definicin para cado uno de los elementos
mencionados:
El artculo 396 del Cdigo Civil nos proporciona una definicin de elementos
comunes al diferenciarlos de los elementos privativos. De esta manera, el
texto del Cdigo Civil indica lo siguiente: [] Los diferentes pisos o locales
de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento
independiente por tener salida propia a un elemento comn de aqul o a la
va pblica, podrn ser objeto de propiedad separada, que llevar inherente
un derecho de copropiedad sobre los dems elementos del edificio
necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo,
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El artculo 396 del Cdigo Civil nos indica qu elementos que forman la Comunidad de
Propietarios tienen carcter comn. En este sentido, encontramos como elementos
comunes de la Comunidad de Propietarios los siguientes: suelo, vuelo, cimentaciones,
pasos, muros, fosos, patios, pozos, escaleras, porteras, ascensores, corredores,
cubiertas, canalizaciones y servidumbres, entre otros.
Los elementos comunes tienen una serie de caractersticas que pueden ser resumidas
en las siguientes:
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EJEMPLO PRCTICO:
Son elementos privativos de cada comunero los pisos o locales de un edificio o de las
partes de ellos que son susceptibles de un aprovechamiento individual e
independiente por tener salida propia a un elemento comn de aqul, as como a la va
pblica.
Al Igual que los elementos comunes, los elementos privativos deben ser utilizados por
los propietarios de acuerdo a su naturaleza, siempre procurando no perturbar al resto
de comuneros.
Hay casos en que el carcter privativo de un elemento puede ser pactado en los
estatutos por los miembros de la Comunidad. Normalmente este caso suele darse
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cuando existen elementos comunes que slo se utilizan por propietarios de forma
individual (patios a los que se accede a travs de un piso, escaleras para acceder a
una sola vivienda).
En este apartado hay que distinguir entre las obras que se lleven a cabo en elementos
comunes y las que se quieran realizar en elementos privativos.
Obtener las licencias municipales oportunas para poder realizar las obras
(permiso de obras menores, permiso de obras mayores)
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La inobservancia de alguno de estos tres requisitos, dar lugar a que las obras que se
hayan llevado a cabo en la vivienda sean ilegales.
Ahora bien, aunque sea necesario observar los requisitos enumerados cuando el
propietario de la vivienda quiere realizar una obra, podemos encontrar casos en los
cuales ser necesario cumplir con otros requisitos adicionales. Un ejemplo de estos
supuestos de excepcin sera la transformacin de un trastero, ya que aunque sea un
elemento privativo, necesitar el acuerdo unnime de la Junta.
Respecto a las obras sobre los elementos comunes, la regla general es que el
propietario de cada piso no podr realizar alteracin alguna sobre dichos elementos.
Esta prohibicin incluso es mantenida en relacin a posibles reparaciones urgentes
que deban llevarse a cabo sobre dichos elementos.
Para poder alterar los elementos comunes es necesario que exista unanimidad de los
miembros de la Comunidad, ya que estas obras suponen una modificacin del ttulo
constitutivo.
En el caso de proceder a la obras sin contar con este acuerdo unnime de los
copropietarios del inmueble, el propietario que ha llevado a cabo dichas obras, estar
obligado a dejar el elemento en el estado en el que se encontraba antes de proceder a
las mismas.
Pero como toda regla, sta tambin tiene sus excepciones. En este sentido, cabe
apuntar que corresponde al Administrador realizar las reparaciones ordinarias que
sean necesarias en el inmueble, debiendo comunicar a la Junta la necesidad de
realizar las reparaciones extraordinarias.
Para aquellas obras que tengan por finalidad suprimir barreras arquitectnicas que
dificulten el acceso o movilidad a personas con alguna minusvala, ser necesario el
voto favorable de la mayora de los propietarios que representen la mayora de las
cuotas de participacin.
Entre las diferentes obras que pueden llevarse a cabo sobre un inmueble, es
importante destacar las siguientes: Obras de conservacin, de reparacin y de
innovacin.
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EJEMPLO PRCTICO:
5. Alteracin de dimensiones
Los pisos y locales pueden sufrir alteraciones en sus dimensiones, bien por que se
haya producido una divisin, una agrupacin, una agregacin o una segregacin.
Es importante distinguir entre estas cuatro acciones para poder tener una idea de
cmo ha cambiado un piso o local determinado si se ve afectado por alguna de estas
figuras. En este sentido, la divisin consiste en que de un nico piso o local pueden
llegar a surgir dos o ms pisos y locales. Por tanto, cuando de produce una divisin de
un piso o local es realizar partes independientes del mismo, dando lugar a la
existencia de varios pisos o locales que tienen su origen en dicho piso.
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Para que pueda llevarse a cabo una divisin, agregacin o segregacin es necesario,
tanto el consentimiento de los titulares afectados como la aprobacin de la Junta de
Propietarios. En estos casos, la Junta deber fijar las cuotas de participacin para los
pisos reformados, sin la alteracin de las cuotas de los restantes propietarios.
Es importante tener en cuenta que, a pesar de que los propietarios puedan dividir,
segregar, agrupar y agregar, stos deben observar una serie de lmites a tales
actuaciones. Por este motivo, cabe sealar los siguientes lmites:
Los pisos y locales que sean objeto de divisin deben ser susceptibles de
un aprovechamiento independiente de cada piso o local resultante de tal
divisin.
Las alteraciones que se realicen en los pisos o locales, sea cual sea, no
deben perjudicar ni menoscabar bajo ningn concepto la seguridad del
edificio, estructura general o configuracin o estado exterior.
Igualmente, todo aquel pacto que faculte a los propietarios a realizar estas obras
sin contar con la previa autorizacin son contrarias a la LPH.
Estas obras son pagadas por el propio propietario del piso o local si nicamente
afectan a elementos privativos. En el caso de afectar a elementos comunes y tales
obras o reparaciones sean aprobadas por la Junta General, debern pagar dichas
obras todos los copropietarios, en atencin a sus cuotas de participacin.
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Las obras de conservacin son aquellas obras que deben realizarse para mantener
el buen estado y funcionamiento del inmueble. Por tanto, es obligacin de todos los
copropietarios contribuir a la conservacin del edificio o inmueble realizando las obras
que sean necesarias para poder cumplir con este objetivo. Ahora bien, estas obras de
conservacin debern ser nicamente las necesarias al efecto y no exceder de las
normales, con la finalidad de evitar que se desplace hacia los adquirentes una carga
derivada de una construccin deficiente.
Las obras de reparacin tienen por finalidad reparar algn desperfecto que se haya
producido en el inmueble. Por tanto, a diferencia de las obras de conservacin que
tienen por objeto conservar el buen estado de la edificacin, las obras de reparacin
tratan de resolver incidencias imprevistas que afecten tanto al estado como al
funcionamiento de la misma.
Por su parte, las reparaciones urgentes son aquellas que exigen una solucin
inmediata y, por tanto, deben llevarse a cabo inmediatamente desde que se tiene
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EJEMPLO PRCTICO:
7. Obras de innovacin
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Las innovaciones adecuadas implican la realizacin de obras que tienen por finalidad
establecer instalaciones o servicios con los que anteriormente no contaba la
Comunidad. En este sentido, cualquier propietario puede exigir a la Comunidad
nuevas instalaciones o servicios con los que no cuenta la misma y que requieran la
adecuacin del inmueble a tales necesidades. Ahora bien, la realizacin de estas
innovaciones estn sujetas a un lmite bien concreto: la imposibilidad de que estas
innovaciones alteren elementos comunes, situacin que necesitara de la aprobacin
unnime de todos los copropietarios del inmueble (puede variar en funcin de la
Comunidad Autnoma en la que se encuentre la Propiedad Horizontal).
Por otro lado, las innovaciones de lujo bsicamente se centran en la esttica del
inmueble, y tienen por finalidad proceder a un cambio de imagen del mismo, ya sea en
su interior con un cambio en la decoracin, ya sea en su exterior dndole a la fachada
del inmueble un nuevo estilo aplicando varias pinturas o formas.
Cuando sean aprobadas por la Junta innovaciones que no fueran necesarias para
mantener la edificacin o conservar la seguridad del inmueble y cuya cuota de
instalacin exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes,
si algn comunero votara en contra ste no estar obligado a pagar el coste de la
innovacin ni tampoco se le modificar su cuota, aunque no pueda ser privado del
beneficio de la innovacin.
Los propietarios tienen una copropiedad, con los dems dueos de los dems
pisos o locales, de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes.
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9. Actividades prohibidas
La LPH indica en su artculo 7.2 que: "Al propietario y al ocupante del piso o local no
les est permitido desarrollar en l o en el resto del inmueble actividades prohibidas en
los estatutos, que resulten daosas para la finca o que contravengan las disposiciones
generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilcitas".
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Tras los correspondientes trmites judiciales, el Juez dictar sentencia, donde puede
ordenar alguna o todas las medidas siguientes:
Que el infractor sea privado del derecho al uso de la vivienda o local por
tiempo no superior a tres aos.
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Los Acuerdos adoptados por la Junta de Propietarios debern ser acordes a las
normas establecidas en el articulo 17 de la LPH, pero podemos encontrar casos en
que los acuerdos adoptados sean acuerdos perjudiciales y/o acuerdos contrarios a la
Ley o a los Estatutos.
Para impugnar estos acuerdos, el propietario deber estar al corriente del pago de
la totalidad de las deudas vencidas con la Comunidad o proceder previamente a la
consignacin judicial de la cantidad.
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Para impugnar estos acuerdos ser necesario que el propietario que los impugne
est al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la
Comunidad o proceder previamente a la consignacin judicial de las mismas. La
excepcin a esta regla la encontramos respecto a la impugnacin de aquellos
acuerdos adoptados por la Junta relativos a la alteracin de las cuotas de
participacin entre los propietarios.
La accin para impugnar los acuerdos caduca a los tres meses de adoptarse el
acuerdo por la Junta de Propietarios, excepto en los casos en que se trate de
acuerdos contrarios a la ley o a los Estatutos, en cuyo caso la accin caducar al
ao a contar desde la fecha en que se adopt dicho acuerdo. Si estuviramos
hablando de propietarios que hubieran estado ausentes en la Junta de Propietarios
cuando sta adopt el acuerdo, el plazo para impugnarlo comenzar a contar a
partir de la fecha en que se comunic dicho acuerdo al propietario ausente.
Estn legitimados para poder impugnar aquellos acuerdos que sean contrarios a la
Ley o que resulten lesivos para los comuneros, los propietarios que hubiesen
salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que
indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto.
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11. Morosidad
Por ello, quien compra una vivienda o local en rgimen de propiedad horizontal
responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la
comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los
anteriores titulares hasta el lmite de aquellos que resultan imputables a la parte
vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisicin y al ao natural
inmediatamente anterior. Por tanto, el nuevo propietario ha de responder ante la
comunidad de las cantidades correspondientes al ao anterior y las que correspondan
al ao en curso.
La notificacin debe ser fehaciente, por ello se har a travs de carta certificada
con acuso de recibo, o mucho mejor a travs de burofax. Este paso suele traer
problemas ya que normalmente los deudores no suelen recoger notificaciones,
pero para resolver esta cuestin la ley ha previsto que, tras una imposibilidad de
notificar a la persona requerida, se ponga en el tabln de anuncios de la
comunidad este aviso o en lugar visible por un plazo de 3 das. Pasado este plazo
se da por enterado al moroso.
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El Juez impone las costas a la parte que haya visto totalmente desestimadas sus
alegaciones. La condena en costas incluir los honorarios del abogado y del
procurador de la parte vencedora, si hubiere utilizado los servicios de estos
profesionales en la demanda o la contestacin.
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