NUEVOS ESPACIOS DEL TERCIARIO Y TRANSFORMACIN METROPOLITANA EN

BUENOS AIRES

Dr. Pablo Ciccolella, Dra. Lorena Vecslir

Universidad de Buenos Aires - Argentina.

Introduccin

Las transformaciones econmicas y sociales de las ltimas dcadas han contribuido a

generar cambios territoriales, que, entre otros fenmenos, se expresan en tendencias hacia
una nueva estructura urbana y metropolitana. A su vez, estos cambios en el territorio
replantean la distribucin geogrfica, configuracin fsica y programas funcionales de los
nuevos espacios del terciario.

Los avances tecnolgicos, las transformaciones organizacionales, las nuevas formas de

produccin, trabajo, consumo y opciones residenciales desde los aos ochenta, estn
definiendo tendencias hacia un nuevo modelo de ciudad, hacia el replanteo de la propia
naturaleza de lo urbano, que se expresa particularmente en un nuevo tipo de suburbio,
articulado por una serie de nuevos objetos urbanos, o artefactos de la globalizacin: centros
comerciales, urbanizaciones privadas, ampliacin de accesos y de redes de autopistas
metropolitanas, parques temticos, centros de ocio, parques empresariales, industriales,
logsticos, etc.

Si bien, la problemtica de trasfondo de este trabajo est vinculada a la discusin ciudad

compacta-ciudad dispersa, en particular, en esta instancia nos centraremos en el anlisis del
proceso de difusin, crecimiento y localizacin de los nuevos espacios del terciario (centros
de negocios, hotelera, grandes superficies del ocio y el consumo) en la Regin
Metropolitana de Buenos Aires, desde los aos noventa hasta la actualidad.

Los cambios en los factores de localizacin geogrfica y en los nuevos contenidos del
terciario avanzado, estaran contribuyendo a la formacin de subcentros metropolitanos,
que presentan algunas caractersticas de complementariedad con la centralidad tradicional
(microcentro extendido y antiguos centros departamentales de la regin)

Asimismo, las transformaciones en estudio estaran redefiniendo las tendencias en el uso

del espacio metropolitano, que se acerca ms al funcionamiento de una red de geometra
variable que al del tradicional movimiento centro-periferia, retroalimentando un proceso de
suburbanizacin ya no exclusivamente basado en la residencia, sino que incorpora
progresivamente nuevos espacios de actividades y de trabajo, vinculados al comando
empresarial, al ocio, al consumo, al comercio y a los servicios a la produccin y a las
personas.

Los nuevos tipos de entramado territorial y sus complejidades, las nuevas formas de
suburbanizacin, la escala de algunos emprendimientos e incluso la plasticidad y los
tiempos acelerados en que se producen estas mutaciones econmico-territoriales; plantean
serios desafos a los lmites poltico-administrativos y a los poderes locales, que resultan
insuficientes y con dificultades adaptativas para asimilar este tipo de procesos, guiados ms
por las leyes del mercado que por los mecanismos ortodoxos de la planificacin y la gestin
urbano-territorial. La problemtica de la gobernanza surge entonces con fuerza en el anlisis
de estos procesos, y pone en tela de juicio tanto los alcances de los poderes locales como la
necesidad de formas de articulacin y actuacin coordinada a nivel de la escala
metropolitana de la ciudad concreta.

A partir del anlisis del proceso de crecimiento y localizacin territorial de las actividades
terciarias; de la definicin de algunas claves de la complejizacin tipolgica sufrida en su
evolucin; y de la identificacin de las diferentes modalidades de reestructuracin de las
centralidades y subcentralidades metropolitanas; este trabajo se propone interpretar las
principales mutaciones territoriales de las dos ltimas dcadas en la Regin Metropolitana
de Buenos Aires (RMBA) 1 , y en trminos ms amplios, aportar nuevos argumentos a la
discusin sobre la ciudad latinoamericana, y a la produccin de criterios metodolgicos y
elementos conceptuales sobre la estructura, morfologa y naturaleza de nuestras grandes
ciudades contemporneas.

1. Las Tendencias Actuales en la Produccin del Territorio Metropolitano

Las dinmicas territoriales estn cada vez ms vinculadas a los ciclos econmicos y
particularmente a los cambios en las lgicas locacionales que se desprenden de las
transformaciones tecnolgicas, productivas y organizacionales del sistema capitalista.
Podra decirse inclusive, que debido a la ascendente importancia que adquieren los
territorios metropolitanos en los mecanismos de acumulacin, en razn de su complejidad,
escala y densidad productiva, la etapa actual de desarrollo de dicho sistema econmico
podra caracterizarse como capitalismo metropolitano. Especialmente, teniendo en cuenta
que el capital, cada vez con mayor claridad, aparece como organizador y estructurador
territorial preponderante, basndose en los mltiples recursos y ventajas competitivas de
cada porcin del territorio metropolitano, extrayendo las plusvalas ms cuantiosas
precisamente de las singularidades, y especificidades que hacen de cada fragmento el lugar
ptimo para cada tipo de produccin. Ello se potencia, si se tiene en cuenta la
estructuracin, a escala planetaria de una red solidaria de ciudades con capacidad de
comando econmico universal del sistema capitalista, esto es, lo que Sassen llama la ciudad
global (Sassen, 1991).

La nueva armazn de asentamientos y las nuevas jerarquas, as como la indiferenciacin

tcnica y cultural del espacio rural frente al urbano y el consumo creciente del primero por
parte del segundo en los bordes metropolitanos, hace que se vaya estructurando un
territorio reticular que tiende a reemplazar a los territorios-zona (Veltz, 1996: 6). La tensin
emerge claramente: territorios-zona que resisten, apegados a estructuras productivas
sociales y polticas tradicionales, con fuerte dependencia del aparato estatal como soporte
de la armazn socioterritorial; frente a territorios-red que emergen como resultado de la
formacin de un medio tcnico-cientfico-informacional (Santos, 1996: 191) o de un modo de
produccin informacional (Castells, 1999: 33). En trminos de Carlos de Mattos, este
fenmeno desemboca en la produccin de un nuevo patrn general de urbanizacin que
denomina lo urbano generalizado (de Mattos, 2008). As, las jerarquas se vuelven
multiescalares trazando en el espacio mallas sumamente complejas y supuerpuestas, donde
las relaciones tienden a hacerse cada vez ms horizontales, saltndose los peldaos
intermedios de la jerarqua christalleriana (Ascher, 1995: 35).

En un intento de explicar estas tensiones, Dematteis propone el concepto de ciclo de vida

urbano, que incluye procesos sucesivos de urbanizacin, suburbanizacin, desurbanizacin

1
Se entiende por RMBA las siguientes jurisdicciones: a) Ciudad Autnoma de Buenos Aires (CABA), con un rea de 200 km y
una poblacin actual de alrededor de 3.100.000 habitantes; b) Gran Buenos Aires (GBA), conformada por 24 partidos
(departamentos o municipios) que forman la 1 y 2 corona de la aglomeracin; y c) el resto de la RMBA o 3 corona, integrada
por 16 partidos, con un rea aproximada de 15.800 km y una poblacin actual de 1.600.000 habitantes. En conjunto, la RMBA
comprende un rea de 19.680 km y una poblacin actual aproximada de 13.700.000 habitantes. La expresin AMBA (rea
Metropolitana de Buenos Aires), se utilizar para denominar al conjunto CABA+GBA, y la expresin RMBA (Regin
Metropolitana de Buenos Aires), para el conjunto total de la aglomeracin.

y reurbanizacin. Exurbanizacin, periurbanizacin y contraurbanizacin son otros de los

trminos utilizados para explicar los procesos de dispersin urbana o formacin de la
denominada ciudad difusa o dispersa, que parece homogeneizar los procesos de
urbanizacin tanto en las ciudades latinas como en las anglosajonas (Dematteis, 1998).

La estructura y morfologa metropolitana tiende a ser regenerada, luego de un proceso

dialctico de desestructuracin-reestructuracin a partir del nuevo rgimen de acumulacin
postfordista. Cada formacin territorial metropolitana regenera a su vez la relacin entre
estas etapas del ciclo econmico, con mayor nfasis en alguno de ellos, pero con una
tendencia general a su creciente fusin en el marco del contnuo industria-servicios, en un
complejo econmico-territorial que Castells caracteriza como informacional (Castells, 1995:
29). Por su parte, Pierre Veltz y Saskia Sassen coinciden en sealar a la expansin del
mercado de los servicios especializados o avanzados como responsables del nuevo auge y
de las nuevas dinmicas metropolitanas, ya que es en este tipo de entramados territoriales,
donde aquellos se han desarrollado vertiginosamente en los ltimos aos, constituyndose
en s mismos en factor de atraccin de las grandes empresas y por lo tanto de reforzamiento
del proceso de remetropolizacin. (Veltz. P., 1994 y Sassen, S., 1994).

En trminos morfolgicos y estructurales, se ha ido pasado de un espacio metropolitano

compacto, que avanzaba en forma de mancha de aceite, con una morfologa y bordes
bastante bien definidos, hacia un crecimiento metropolitano en red, conformando una
verdadera ciudad-regin, de bordes difusos, policntrica, constituyendo en algunos casos,
verdaderas megalpolis o archipilagos urbanos. En otras palabras, se pasa de territorios
estructurados fundamentalmente en base a la articulacin horizontal y contigua de los
lugares o regiones, a un territorio estructurado tridimensionalmente y verticalmente por
medio de redes y en forma de red (Ciccolella, 1999: 8).

Resulta evidente la tendencia a la disolucin de la metrpoli tal como la conocamos hasta

los aos ochenta- en un doble sentido: las tendencias desconcentradoras de los aos
ochenta y las tendencia remetropolizadoras de los noventa y dos mil, pero con un patrn de
urbanizacin sumamente abierto, es decir una suerte de disolucin de la ciudad en los
territorios que antes denominbamos hinterland.

En sntesis, podramos identificar dos modelos contrapuestos en las estructuras urbanas de

las actuales metrpolis. Por un lado, aquellos territorios altamente jerarquizados,
caracterizados sobre todo por las conexiones verticales, hacia arriba (orden global) y hacia
abajo (orden nacional-regional-local) con una clara predominancia de la ciudad central frente
a una serie de municipios pequeos y medianos que, con mayor o menor continuidad
urbana, se relacionan con la anterior en un segundo nivel de jerarqua. En el otro extremo,
siguiendo el concepto de Francesco Indovina (1990: 19-43), encontraramos la ciudad
difusa 2 , la cual presupone una organizacin espacial caracterizada por las conexiones de
tipo horizontal, identificando un territorio policntrico, multidireccional y poco jerarquizado.
Segn el mismo autor, la definicin de ambas situaciones se presenta de manera muy
simplificada, ya que en la ciudad difusa no dejan de aparecer jerarquas territoriales y, por
motivos diversos, en las estructuras metropolitanas actualmente se multiplican los flujos
horizontales y multidireccionales que atenan la relacin jerrquica tradicional. Bajo esta
perspectiva, las dinmicas actuales situaran a la RMBA en una situacin intermedia entre
ambos modelos presentando, a semejanza de muchas ciudades latinoamericanas, procesos

2
F. Indovina aplica el concepto de ciudad difusa en la descripcin de una forma de ocupacin territorial, propia del rea
central del Veneto, indicando un territorio de funcionalidad urbana, con presencia no slo de residencia sino tambin de
actividad productiva y servicios (de all el sustantivo ciudad), pero de desarrollo extensivo o configuracin difusa, sin las
caractersticas de densidad o continuidad tpicas de la ciudad tradicional.

de suburbanizacin de ndole residencial (sprawl) que mantienen dependencias funcionales

(de trabajo, estudio, ocio, consumo, etc.) con la ciudad central (relaciones tradicionales
centro-periferia); a la vez que evidenciando crecientes procesos de descentralizacin de la
actividad econmica y el empleo hacia las antiguas cabeceras municipales de la regin, y
sobre todo a los emplazamientos puestos en juego por el sistema de autopistas. Un
fenmeno que se retroalimenta especialmente en los aos 90 cuando paralelamente a la
renovacin, expansin y mejora de la red de autopistas, se diversifican los procesos de
suburbanizacin residencial, se modifican las condiciones locacionales del sector comercial
y de servicios, y las industrias refuerzan tendencias ya existentes asociadas con las
autopistas (Blanco, 1999). Se trata del paso del aglomerado a la red, segn el cual tienden a
definirse nuevas centralidades metropolitanas de estructura compleja, donde el crecimiento
ya no se produce en continuidad con el tejido urbano existente sino que se implanta a lo
largo de los grandes ejes de circulacin.

2. La Localizacin Territorial de las Actividades Terciarias

2.1. Trabajar cerca de todo

Dentro de este marco, tomando como base algunos trabajos anteriores (Ciccolella, 2000;
Ciccolella y Lucioni 2005; Ciccolella y Baer 2008; Vecslir y Ciccolella 2009), y actualizando
las bases de datos a partir de diversas fuentes de informacin 3 , hemos reconstruido el
proceso de crecimiento, modernizacin y localizacin territorial de las actividades terciarias 4
en la RMBA.

Tal como puede observarse en el cuadro 1, durante los aos noventa, la mayor parte del
terciario corporativo (en nuevos desarrollos o edificios aggiornados a las tecnologas
recientes) se localiza en el rea central de la RMBA. Las zonas clave de concentracin son:
el Microcentro, la Plaza San Martn o Retiro, el Macrocentro y Catalinas Norte. Fuera del
rea central tradicional, el 15% de los desarrollos se realizan en Puerto Madero, y otro
porcentaje similar entre el resto del macrocentro y el eje norte de la CABA (desde Recoleta
hasta Saavedra).

En el corredor norte de la RMBA (desde la Av. Gral Paz 5 hasta el Partido de Tigre) se
registra un 13% del total de la superficie de oficinas disponible en ese periodo, marcando el
inicio de un proceso de cambio en el patrn tradicional de localizacin de la actividad
terciaria corporativa que, unido al proceso de descentralizacin de los espacios del ocio y el
consumo, tiende a generar como veremos mas adelante, nuevas subcentralidades nodales
o lineares a escala metropolitana.

3
Suplementos de peridicos especializados en el mercado inmobiliario, Reporte Inmobiliario, trabajo de terreno, etc.
4
Se entiende por terciario todas aquellas actividades que no estn directamente relacionadas a la produccin fsica de bienes:
servicios personales, servicios a las empresas, comercio, etc. Daremos aqu especial atencin a los nuevos formatos
comerciales, sedes empresariales, servicios hoteleros y de ocio. A los fines de este trabajo, dentro de los mismos se
considerarn slo aquellos emprendimientos con un impacto territorial significativo (por superficie ocupada o por sinergias con
otras actividades del entorno).

5
Autopista de Circunvalacin de la Ciudad Autnoma de Buenos Aires)

 Cuadro 1. Total de Edificios Inteligentes* Registrados entre 1990 y 2001 por Zonas de
la RMBA

% %
ZONA SUP. SUP SUP
M2 s/CBA s/RMBA
Microcentro 539.613 25,98 22,61
rea Central Catalinas Norte 216.523 10,43 9,07
Tradicional de la Plaza Roma 75.168 3,62 3,15
CBA
Plaza San Martn 343.062 16,52 14,37
Macrocentro 215.507 10,38 9,03
Subtotal 1.389.873 66,93 58,23
Puerto Madero 309.653 14,91 12,97
Otras reas Resto Macrocentro 185.665 8,94 7,78
de la CBA Zona Sur CBA 61.763 2,97 2,59
Eje norte CBA 129.799 6,25 5,44
Subtotal 686.880 33,07 28,78
TOTAL CBA 2.076.753 100,00 87,01
Corredor norte de la RMBA 309.977 - 12,99
TOTAL RMBA 1990-2001 2.386.730 - 100,00
* Se incluyen edificios de calidad, construdos entre 1930 y 1970, reciclados y reequipados con sistemas de
control inteligente dentro del perodo considerado en este cuadro

Fuente: Elaborado en base a Ciccolella y Lucioni (2005)

2.2. Trabajar en el verde

Pasada la crisis del 2001 y la devaluacin, muchas empresas (tecnolgicas, exportadoras,

servicios financieros, representaciones de bancos, etc.) se vieron atradas por la baja de los
precios de las oficinas clase A 6 y decidieron mudarse a esas unidades, incluso a aquellas
localizadas fuera del rea central tradicional. As, segn el reporte de mercado de la
consultora Castro Cranwell & Weiss (2002-2006), el primer semestre de 2003 mostr cierta
reactivacin en las operaciones correspondientes a oficinas A y A+ que otorgaron
dinamismo al mercado, gracias a los usuarios de grandes superficies que, aprovechando la
baja de los precios de alquiler, se trasladan a edificios de mayor categora.

Entre el 2004 y el 2005 se afirma esta tendencia y la vacancia comienza a descender. Si

bien el nico gran emprendimiento en la CABA es el Bouchard Plaza (Edificio La Nacin, en
Plaza Roma), aparecen nuevos proyectos y reciclado de edificios medianos (entre 3.000 a
5.000 m), destacando las zonas del Macrocentro, Barracas, Palermo, y los partidos de
Vicente Lopez y San Isidro.
Segn la misma fuente citada, en los aos siguientes la demanda continua insatisfecha y
hace que los valores de alquiler de las oficinas clase A continen subiendo. Las rentas se
vuelven atractivas para los emprendedores e inversores y comienzan a surgir nuevos
proyectos de grandes superficies (entre 8.000 y 30.000 m) en el rea este de Puerto

6
Dentro del mercado de oficinas, la clases A y A+ (o AAA, de mejor prestacin) hacen referencia a edificios para alquiler,
generalmente bien localizados, con un alto nivel de diseo, amenities, sistemas tecnolgicos y management. La mayor parte de
estos edificios son de nueva construccin, aunque las operaciones de reciclado pueden posicionar antiguos edificios dentro de
esta categora. En algunos mercados existe lo que se denominan edificios inteligentes, que se diferencian del resto por su alto
grado de tecnologa, valor agregado en el management, e imagen corporativa. (Reporte Inmobiliario, 2003).

Madero (Buenos Aires Plaza, Dique 3), eje norte de la CABA (Working Ocampo en Barrio
Parque), partido de San Isidro (Centro Uruguay Norte I), km 50 de la Panamericana
(Concord Pilar I y II, Edificio Bureau II), etc.

Pero mientras que en el 2007 e inicios del 2008 el porcentaje de oficinas disponibles era
casi nulo, a partir del 2009 la vacancia del segmento A y A+ asciende al 10% y 7%,
respectivamente, y la creciente disponibilidad de espacios provoca un freno a la subida de
precios que se vena dando en forma casi constante desde 2005, entrando en una fase de
amesetamiento y estabilidad de valores. En este periodo se inaugura la torre corporativa
de Repsol-YPF y el Madero Center (Dique 3 y 4 de Puerto Madero); se recicla el edificio
Cruz de Malta en la zona sur y el del Banco de Galicia en el microcentro de la ciudad; y en la
zona norte de la regin destacan los desarrollos del Olivos Center, y Panamerican Bureau
en el partido de Vicente Lopez; Polo Uno, Blue Building, Skyglass - Ayres Vila, y la primera
etapa del Parque Austral (Edificios Insignia) en el partido de Pilar.

As, desde el 2003 la zona norte del GBA se destaca por ser la de mayor crecimiento en
edificios de oficinas, incorporando ms de 500.000 m al mercado y representando casi un
45% del crecimiento total en ese periodo (1.147.625 m) y un 23% del total generado desde
los 90 hasta la actualidad (Cuadro 2). Cabe destacar en este sentido, operaciones de gran
envergadura (entre 10.000 y 50.000 m) como los complejos Urbana, Optima Business Park,
Work Center, y Libertador 350, as como los proyectos del Torre Regatta Oficinas
Panamericana 1050, Edificio AWWA, Proa y Nodus Business District, todos ellos en el
municipio de Vicente Lpez.

Cuadro 2. Total de Edificios A y A+* Registrados entre 2003 y 2010 por Zonas de la
RMBA

ZONA SUP. SUP SUP

M2 s/CBA s/RMBA
Microcentro 62.127 10,52 5,41
rea Central Catalinas Norte 0,00 0,00
Tradicional de la Plaza Roma 23.500 3,98 2,05
CBA
Plaza San Martn 2.000 0,34 50,00
Macrocentro 61.087 10,34 5,32
Subtotal 148.714 29,15 12,96
Puerto Madero 247.032 41,83 13,8
Otras reas Zona Sur CBA 86.050 14,57 2,6
de la CBA Eje norte CBA 108.823 18,43 5,4
Subtotal 441.905 74,82 29,5
TOTAL CBA 590.619 100,00 51,46
Corredor norte de la 510.106 - 44,45
RMBA
RMBA Zona Oeste RMBA 42.900 - 3,74
Zona Sur RMBA 4.000 - 0,35
TOTAL RMBA 2002-2010 1.147.625 - 100
* Se incluyen edificios de calidad, construdos entre 1930 y 1970, reciclados y reequipados con sistemas de
control inteligente dentro del perodo considerado en este cuadro

Fuente: Elaboracin propia en base a Suplementos semanales de Inmuebles Comerciales del Diario La Nacin,
perodo 2002-2010.

El mapa de la distribucin territorial de edificios de oficinas A y A+ entre 1990-2010 en la

RMBA (Figuras 1 a 3) nos ensea que a la zona tradicional de demanda corporativa
(Catalinas, Plaza Roma, Plaza San Martn, microcentro), ahora extendida al macrocentro y
especialmente a la zona de Puerto Madero, hay que sumar dentro de la ciudad de Buenos
Aires, el corredor de los barrios de Palermo, Belgrano, Nez y ms recientemente
Saavedra, as como algunos sectores embrionarios de desarrollo en la zona sur con el
reciclado de edificios emblemticos, como es el caso del barrio de Barracas y el
recientemente creado distrito tecnolgico de Parque de los Patricios 7 .

Mientras que en la zona norte de la regin, las reas que presentan mayor concentracin de
edificios corporativos se estructuran alrededor de tres ejes paralelos a la costa del Ro de la
Plata:

- el corredor de la Panamericana (con algunos nodos significativos entorno a los

centros comerciales y de ocio Unicenter-Norcenter y a la altura de Pilar);

- el corredor de la Av. del Libertador (especialmente en la zona cercana al ro en

Vicente Lpez), que se completa con calles transversales como Paran en Martnez
y Dardo Rocha en San Isidro;

- y las avenidas Maip, Santa Fe y Centenario.

En este sentido, podramos afirmar que se trata de una descentralizacin extendida a lo

largo de las principales vas de comunicacin, (siguiendo los principios de la alta
accesibilidad, menor valor del suelo, consolidacin y buen nivel de servicios), con algunos
nodos de mayor densidad donde estas actividades conviven con otras ligadas al ocio-
consumo, los servicios hoteleros, y los grandes equipamientos sanitarios y educativos.

7
Mediante la Ley 2972 de la Legislatura de la Ciudad Autnoma de Buenos Aires, se cre el Distrito Tecnolgico Buenos Aires
(DTBA), con epicentro en los barrios porteos de Parque Patricios y Nueva Pompeya. El emprendimiento, algo polmico,
intenta recoger la experiencia del proyecto 22@ de Barcelona. Desde la creacin del DTBA, a fines de 2008, ya se instalaron
en la zona unas 53 empresas con una inversin del orden de los 40 millones de pesos. Se espera en los prximos aos,
relocalizar all a la mayor parte de la actividad que hoy en la ciudad rene a 1400 empresas tecnolgicas, con 46.000 empleos,
un crecimiento sectorial anual del orden del 26% y exportaciones del orden de los 400 millones de dlares, segn la Secretara
de Desarrollo Econmico del Gobierno de la Ciudad Autnoma de Buenos Aires.

 Figura 1: Distribucin Territorial de Edificios A y A+ entre 1990-2010 en la RMBA.

Fuente: Elaboracin en base a relevamientos propios. Cartografa digital: Marianela Figueroa.

Si bien el traslado de empresas del centro hacia la zona norte de la regin se inicia hacia
finales de los 90 con la instalacin de algunos grandes laboratorios y unas pocas sedes
corporativas, esta tendencia recin se reactiva en el 2004 y se consolida a partir del 2006,
momento en el cual cobra una dimensin significativa en comparacin con el desarrollo de
oficinas en la ciudad central.

Adems de la alta accesibilidad (desde la autopista Panamericana o viarios arteriales) y la

posibilidad de trabajar en el verde (tranquilidad, entornos parquizados, vistas al ro), esta
predileccin creciente y estable por la zona norte se relaciona, entre otros motivos, con la
proximidad de la residencia de gran parte de los directivos de las empresas, radicados en
los countries y barrios cerrados existentes en la zona, y con la seguridad, disponibilidad de
plazas de estacionamiento, calidad y modernidad edilicia, menores costos de compra o
alquiler, etc., que proveen los nuevos complejos corporativos en comparacin con aquellos
implantados en el rea central de la ciudad de Buenos Aires.

Figura 2: Distribucin Territorial de Edificios A y A+ entre 1990-2010 en la RMBA.

Detalle del Area Central de la CABA.

Fuente: Elaboracin en base a relevamientos propios. Cartografa digital: Marianela Figueroa.

 Figura 3: Distribucin Territorial de Edificios A y A+ entre 1990-2010 en la RMBA.

Detalle de los Partidos de Vicente Lpez y San Isidro.

Fuente: Elaboracin en base a relevamientos propios. Cartografa digital: Marianela Figueroa.

2.3. Reinventando la ciudad en el campo

A diferencia de las oficinas, el patrn de localizacin de las grandes cadenas internacionales

de hipermercados (Carrefour, Jumbo) y nacionales (Norte, Coto y Tia SA) tiende en cambio
a vincularse desde un inicio (aos 80) con la zona norte del CUB. A partir de mediados de
los 90 se produce una importante fase de expansin con la llegada de nuevos competidores
extranjeros (cadena estadounidense Walmart), se genera una explosin de nuevas
aperturas o hipermercadizacin (Ciccolella, 2000), presentando actualmente un esquema
de distribucin territorial mucho ms homogneo que el resto de actividades terciarias
(Figuras 4 y 5).

Los shopping centers, en cambio, tienden a coincidir con las zonas de mayor concentracin
de oficinas, destacando entre las ltimas inauguraciones (DOT Baires Shopping, Paseo
Pilar, Maschwitz Mall, Buenos Aires Mall, Pilar Point, etc.), la polarizacin de centros en
relacin al Acceso Norte (en el cruce con la Gral. Paz, y en los Ramales Escobar y Pilar).

Estos nuevos nodos de consumo suelen completarse con centros de ocio (o multicines) y
home centers (superficies especializadas en artculos para el hogar), configurando parques
comerciales. En relacin a los complejos multipantalla, existe un cambio a partir de la
llegada a la RMBA, en 1997, de las cuatro cadenas de capital extranjero Hoyts General
Cinemas, Village Cinemas, Cinemark y Cines Showcase, compaas que han inaugurado 23
multicines (con un total de 228 salas), presentes en los shoppings o conformando ellos
mismos centros de ocio. Las principales cadenas de home centers, Easy (de capitales
germano-chilenos perteneciente al Grupo Cencosud) y Sodimac (de capitales chilenos
perteneciente al Grupo Falabella), se instalan en la regin en los aos 1993 y 2008
respectivamente y, como puede observarse en la figura 5, a diferencia de los otros formatos,
el mayor nmero de implantaciones se localiza en la zona norte.

As, a la importancia cuantitativa de las grandes superficies del ocio y el consumo, reflejada
en las ms de 70 aperturas de hipermercados, 39 shopping centers, 29 home centers, y 33
multicines registrados entre 1982 y 2010 (figura 2), hay que aadirle el cambio en su lgica
locacional. Desde el punto de vista territorial, en comparacin con la dcada del 90, existe
un mayor crecimiento de centros comerciales y de ocio en el GBA y el eje norte que en la
CABA, (...) colaborando en la conformacin de un nuevo tipo de suburbio, de unas formas
de urbanizacin y suburbanizacin ms dispersas, as como en la redefinicin de factores de
localizacin de otras actividades econmicas y de la funcin residencial (Vecslir, Ciccolella,
2009).

Figura 4: Evolucin de los Centros del Ocio y el Consumo en la RMBA.

Fuente: Elaboracin en base a relevamientos propios

 Figura 5: Distribucin Territorial de los Centros del Ocio y el Consumo en la RMBA

Fuente: Elaboracin en base a relevamientos propios. Cartografa digital: Marianela Figueroa.

3. La Complejizacin Tipolgica

3.1. Del edificio aislado de oficinas al parque empresarial

El proceso de terciarizacin, junto a los avances tecnolgicos y mejora de las

comunicaciones generan cambios en las tipologas de oficinas reflejados en la bsqueda de
menores superficies de trabajo, flexibilidad espacial, introduccin de nuevas tecnologas,
incorporacin de criterios sustentables de diseo y consumo energtico, etc. Pero los

cambios recientes no solo afectan al edificio individualmente sino que se detecta una
tendencia creciente de vinculacin y sinergias entre empresas o con otras actividades de
servicio, la bsqueda de una imagen corporativa conjunta, y de entornos de trabajo
ambientalmente agradables, etc., configurando agrupaciones o conjuntos edilicios ms
complejos, entre los que podemos diferenciar al menos cuatro modalidades presentes en la
RMBA, de acuerdo con su tipo de localizacin, patrn espacial y mixtura de usos:

- Complejo corporativo: Emprendimientos que se localizan, en general (aunque no

exclusivamente) fuera de la ciudad compacta, comprendiendo dos o ms edificios
de oficinas premium (clase A+), de cuatro o cinco pisos de altura, rodeados de
verde, con altos estndares de tecnologa, rea comercial y servicios comunes
(consultora financiera y legal, comunicacin, restauracin, estacionamiento, etc.).
Ej. complejos Urbana, Panamerican Bureau y Optima Business Park en el partido
de Vicente Lpez; Complejo Bureau Pilar y Office Park en el partido de Pilar, etc.
Una variedad de este formato son los complejos de uso mixto (home & office):
residencial, apto profesional y de oficinas (ej. Concord Pilar, Madero Harbour).

- Parque empresarial: Desarrollos que por su alto consumo de suelo se localizan

fuera del tejido urbano consolidado, dentro de un permetro cerrado, con servicios y
equipamientos comunes (adems de los citados para los complejos corporativos:
centro de convenciones, servicios comerciales, housing corporativo, hotel para
residencia temporaria, etc.). A diferencia del anterior, las empresas pueden optar
por alquilar espacios en un inmueble terminado o bien desarrollar su propio edificio.
El Parque Austral constituye un ejemplo de parque cientfico, tecnolgico y
empresarial en la RMBA (partido de Pilar), destinado a empresas relacionadas con
la investigacin cientfica, desarrollo, direccin empresarial y produccin liviana de
alta tecnologa, promoviendo la relacin universidad-empresa. 8

- Polo de negocios: Sector de nueva creacin, aprovechando vacos urbanos

existentes, destinado especficamente a oficinas y sedes de empresa o con una alta
concentracin de las mismas (Puerto Madero), nacido a partir de un proyecto
unitario, con una definicin morfolgica finalista, o de la parcelacin y desarrollo
incremental a partir de una normativa especfica (ej. Catalinas Norte). Estos dos
casos contribuyeron a ampliar y fortalecer la primaca del rea central tradicional de
Buenos Aires. Cabe citar el futuro Polo Cientfico Tecnolgico, de iniciativa pblica,
en las ex Bodegas Giol en el barrio de Palermo.

- Distrito empresarial: Renovacin de un mbito urbano, en general degradado y/o

con usos obsoletos, sobre el que se promueve una determinada actividad a partir
de la provisin de la infraestructura necesaria y, especialmente, de la definicin de
una normativa y mecanismos de gestin especficos. Se trata de un proceso
gradual de reconversin de un sector o barrio de la ciudad en el cual conviven las
empresas e instituciones vinculadas al tema, junto con otros usos existentes
(vivienda, industria, servicios, etc.), muchas veces reciclando antiguos edificios y
manteniendo, en la medida de lo posible, la identidad patrimonial e histrica del
mismo. En la CABA, sirven como ejemplos la renovacin de la antigua zona
industrial Parque de los Patricios con el desarrollo del Distrito Tecnolgico que

8
El predio ocupa 27 hectreas y prev la instalacin de ms de 90 compaas en cuatro edificios de 3.200 m cada uno,
desarrollados en tres plantas y subdivisibles en dos volmenes. De acuerdo a las empresas ya instaladas (Oracle, Hexagn
Metrology) o en proceso (Laboratorio Chutrau, Citi), este formato se muestra especialmente adecuado para empresas de
biotecnologa, laboratorios e instrumental mdico, robtica, automatizacin, aplicaciones industriales, comunicaciones,
informtica y software, etc.

 busca dar respuesta a las necesidades de las TICs a travs de un rgimen

impositivo especial de impuestos, e infraestructura bsica (tendido de fibra ptica),
o la creacin del Distrito Audiovisual de la zona de Chacarita-Colegiales-Villa
Ortzar, con un esquema de accin similar al anterior.

3.2. Del hipermercado al shopping village, y del multicines al centro de ocio

En relacin a las grandes superficies del ocio y el comercio en la RMBA, nos interesa
retomar la tipificacin iniciada en un trabajo anterior (Vecslir, Ciccolella, 2009), actualizando
y completando aquellas categoras a partir del anlisis del conjunto de actividades terciarias,
sus modalidades de implantacin y destino funcional.

El gran contenedor especializado

La primera categora se refiere al objeto individual que se emplaza en cualquier tipo de

tejido, manteniendo siempre la alta accesibilidad desde el transporte individual, entre los que
distinguimos:

- Hipermercados: Establecimientos en rgimen de autoservicio con una oferta que

incluye el sector cotidiano as como otros complementarios (textil, bricolaje,
electrodomsticos, etc.); y que suelen diferenciarse entre pequeos (entre 2.500 y
4.999 m), medianos (entre 5.000 y 9.999 m) y grandes (ms de 10.000 m). En la
RMBA las principales cadenas que han adoptado este formato son: Carrefour,
Jumbo, Coto y Walmart. 9

- Home centers: Establecimientos con una oferta de productos especializados en la

construccin, remodelacin y equipamiento de la casa y el jardn, y una superficie
de venta mayor a 1.000 m. En el caso de la RMBA esta modalidad est
representada principalmente por las firmas Easy y Sodimac.

- Multicines: Complejos de salas pequeas de proyeccin simultnea, pertenecientes a

cadenas nacionales e internacionales. Se localizan dentro de los principales
shoppings urbanos y suburbanos, en parques comerciales, o constituyendo en s
mismos centros de ocio (Showcase Norcenter, Showcase Haedo, Village
Caballito, Village Pilar, Village Recoleta), sumando a la exhibicin de pelculas,
pistas de bowling, juegos infantiles, patio de comidas, locales comerciales (librera,
disquera, locales de moda), etc.

Del big box al complejo comercial y de ocio

A partir de los 90 y preferentemente en reas urbanas no consolidadas, surgen nuevas

modalidades en las que la tradicional caja de zapatos (big box) da paso progresivamente a
la generacin de conjuntos edificados ms complejos, destinados al ocio y el consumo y
gestionados de manera unitaria. Modalidades que, con mayor o menor eufemismo
terminolgico (ej. uso del trmino parque), vienen a responder a la necesidad de llenar de
contenido urbano la baja calidad arquitectnica y urbana de los modelos anteriores,
suplementando sus funciones (incorporacin del ocio), incrementando sus dimensiones y/o
enriqueciendo su diseo.

9
Respecto a las ltimas fusiones, cabe destacar la compra de Norte por el grupo Carrefour en el ao 2000, la de Disco-Vea en
el 2004 por Jumbo, y finalmente la de Auchan por Walmart en el ao 2007.

 - Centro comercial o shopping center: Establecimientos minoristas integrados en un

nico edificio y gestionados unitariamente, que normalmente se agrupan en torno a
un hipermercado o tienda departamental, locomotora del conjunto (Carrefour en
Soleil Factory, Falabella/Walmart en DOT Baires y en Alto Avellaneda,
Falabella/Jumbo en Unicenter, Carrefour en Paseo Alcorta, etc.).
- Centro comercial de cercana: Formato de muy reciente difusin en la RMBA, de
menor superficie que los anteriores, y que intenta cubrir las necesidades cotidianas
de compra y servicios de las urbanizaciones privadas, incorporando adems de
locales comerciales, en las plantas altas: farmacia, banco, correo, oficinas y
estudios profesionales, centro mdico, etc. (Maschwitz Mall en el km 42,5 de la
Panamericana, ramal Escobar; Paseo Pilar en el km 44 de la Panamericana, ramal
Pilar; La Escala en el km 46 del mismo ramal; Punto Tigre Centro Comercial, en el
acceso a Rincn de Milberg, Plaza Comercial Hudson, en el km 33 autopista La
Plata Buenos Aires, ramal Mar del Plata; son ejemplos de este tipo de centros).,
que tienden cada vez ms a incorporar profesionales.

- Parque comercial: Establecimientos minoristas en edificios independientes, que

comparten un mismo emplazamiento, la imagen comercial, el estacionamiento y
otros servicios. Normalmente el conjunto incluye un hipermercado, un home center
y un centro de ocio (Walmart-Easy-Village Cinemas en Avellaneda; Hoyts-Coto en
Temperley; Cinemark-Carrefour-Sodimac en Malvinas Argentinas, Cinemark-
Walmart-Easy en San Justo; Easy-Walmart en La Tablada, etc.)

- Centro comercial a cielo abierto o shopping village: Locales comerciales

organizados en hilera frente a una calle o paseo peatonal, imitando la configuracin
del eje comercial tradicional y, a veces, simulando el lenguaje o tipologa
arquitectnica de un pueblito de compras (Factory Quilmes, Factory San Martn,
Las Palmas del Pilar, Torres del Sol, Paseo Pilar, Hudson Plaza Comercial, etc.).
Se localizan preferentemente en proximidad de reas residenciales de baja
densidad y en centros tursticos importantes.

3.3. Las sinergias emergentes

Otra forma de agrupacin consiste en la localizacin espontnea (en el sentido que no

deriva de decisiones urbansticas) de ciertas actividades que, gestionadas de manera
independiente, conviven buscando sinergias en un mismo sector urbano. Preliminarmente
identificamos dos formas de sinergias emergentes:
Corredor comercial y de servicios

Se trata de una tipologa relativamente tradicional que se encuentra en muchos accesos a

ciudades o centros urbanos, concentrando cierto tipo de comercio especializado de
proximidad (concesionarias automotrices, talleres mecnicos, repuestos de automvil,
materiales de construccin, bricolaje, maquinarias agrcolas, viveros, etc.) y actividades
comerciales mayoristas o de pequea industria (muebles, cermica, etc.). Algunas
actividades innovadoras (sedes bancarias, servicios logsticos, pequeos centros de
negocios), incluyendo las formas comerciales anteriormente descriptas, suelen implantarse
en estos corredores que presentan una clara configuracin de tipo lineal, buscando la
accesibilidad y el efecto vitrina de los mismos.

Entre otros, la Av. Calchaqu en los municipios de Quilmes y Berazategui y Av. Presidente
Arturo Illia en Malvinas Argentinas constituyen ejemplos de esta modalidad en la RMBA. Av.
Dardo Rocha en San Isidro.

 Figura 6: Tipologas de los Centros del Ocio y el Consumo en la RMBA

Fuente: Elaboracin propia en base a imgenes de Google Earth

Nodo comercial

Otra variedad ms americanizada de nuevas configuraciones y sinergias territoriales, son

las centralidades comerciales de configuracin nodal: Se distinguen de las anteriores por la
disposicin concentrada (en forma de nube) de las edificaciones e instalaciones en los
puntos de mxima accesibilidad (enlaces viarios y/o accesos urbanos), por tratarse de
aglomeraciones localizadas en reas donde no exista mayormente la funcin comercial, y
por la presencia de grandes superficies comerciales y de ocio (hipermercado, home center,
multicines, etc.) que, a manera de un parque comercial extendido, actan como
locomotoras" o atractores de la actividad empresarial (oficinas, edificios corporativos), de
grandes equipamientos privados (universidad, clubes deportivos, centros de salud), e

incluso del alojamiento temporal (apart, suites) y la hotelera internacional 10 , acordes a la

demanda proveniente del crecimiento residencial suburbano (clubes de campo, barrios
cerrados) y a un sector de empresas o servicios que no requiere una localizacin especfica.
Sirven como ejemplos en el Corredor Norte, el enclave en torno al shopping Unicenter y el
centro de ocio Norcenter, donde surgen el Optima Business Park, Edison Officia, entre otros
emprendimientos corporativos; y el llamado km 50" en el ramal Pilar, desarrollado a partir
de los centros comerciales Torres del Sol y Las Palmas del Pilar, y donde conviven adems
el centro de ocio Village Pilar, el hotel Sheraton, y los complejos Concord Pilar Studios &
Suites, Bureau Pilar, y Downtown Pilar Offices.

4. La Reestructuracin de la Centralidad. Diferentes Modalidades de un Mismo

Proceso

La elaboracin de cartografa especfica permite una interpretacin de las dinmicas en

curso, observndose al menosseis modalidades en el proceso de reestructuracin de las
centralidades y subcentralidades en la RMBA:

a) Modernizacin, verticalizacin y densificacin del rea central tradicional

Tal como puede observarse en los cuadros y figuras precedentes, este rea aglutina el
mayor porcentaje de superficie de edificios corporativos, existiendo algunas zonas ms
densas que otras, como el caso del Microcentro, Plaza San Martn, Plaza Roma, y Catalinas
Norte, las cuales se encuentran ms verticalizadas en altura (Ciccolella, Lucioni, 2005), y
donde an se registran procesos importantes de modernizacin de edificios corporativos, as
como las ltimas oportunidades de desarrollo de nuevos emprendimientos. 11

b) Consolidacin del rea central expandida

La formacin de un rea central que se derrama hacia el norte y particularmente hacia el

este y sur, fortalecida por la operacin urbanstica de Puerto Madero, genera por su
contigidad espacial un efecto de estiramiento del centro tradicional, ms que un centro de
negocios alternativo (Ciccolella, Lucioni 2005). Estas reas de expansin se encuentran en
un claro proceso de consolidacin, albergando adems un importante nmero de
equipamientos y servicios (sirve como ejemplo, la concentracin de servicios informticos y
consultoras en los docks reciclados del sur de Puerto Madero -Daycom, 3COM, Tekbridge,
etc.- y en la zona contigua de San Telmo -Oracle, IBM, DTK Computer Inc., Exxo-).

c) Mixtura residencial-laboral en barrios tradicionales

En los barrios del eje norte de la ciudad existe un proceso creciente de mixtura de nuevos
edificios corporativos con el tejido residencial y la oferta comercial existente (avenidas
principales o shopping centers Alto Palermo, Solar de la Abada, DOT Baires Shopping,
etc.-). Mientras que en Palermo Hollywood podramos hablar de una difusin del office
boutique, tipologa de oficinas de mediana altura y superficie, a veces con amenities,

10
La descentralizacin de hoteles en la RMBA es un proceso muy reciente y constituyen ejemplos del mismo: el Sofitel de La
Reserva Cardales; el Sheraton de Pilar, el Howard Johnson de Campana y el Elevage de General Rodrguez.
11
En este sentido, cabe mencionar la reciente venta por subasta de dos importantes terrenos en el distrito empresarial cntrico
de Catalinas (restando un tercero) que pertenecan a la Ciudad de Buenos Aires y donde se podrn construir alrededor de
150.000 m de oficinas, hoteles y comercios.

pensada para estudios de jvenes profesionales, productoras de cine y televisin 12 ,

agencias de publicidad o comunicacin, etc.; en Belgrano, Nez, y Saavedra surgen
grandes torres corporativas clase A+, atradas por la accesibilidad del corredor de la Avenida
del Libertador, la extensin del subte D, sobre el potente corredor comercial de la Av.
Cabildo, y/o la rpida conexin hacia la Panamericana y, en general, la zona norte.

d) Reestructuracin de antiguas reas industriales (distrito tecnolgico), y reciclado

de edificios emblemticos en la zona sur

La propuesta e incentivo pblico a la formacin de un Distrito Tecnolgico en los barrios

porteos de Parque de los Patricios y Nueva Pompeya 13 , junto al proyecto de rehabilitacin
de antiguos edificios industriales (Palacio Lezama -compaa alimentaria Canale-, empresa
yerbatera Cruz de Malta, Alpargatas, etc.) y algunos emprendimientos importantes en el
barrio de Barracas 14 , han aportado una significativa cantidad de metros cuadrados, tanto en
el segmento de edificios de oficinas como de procesos productivos, a la zona sur de la
ciudad, manteniendo en cierta medida su antigua identidad industrial y ofreciendo tipologas
alternativas al centro tradicional, en lo relativo a la amplitud y altura de las plantas libres
(atractivas para compaas lderes, entre 2700 y 4200 m), y su menor coste manteniendo
una localizacin central.

12
El apogeo de la localizacin de la denominada industria de la produccin audiovisual, en los barrios porteos de Palermo,
Colegiales, Chacarita, Villa Ortzar y Paternal, se desarroll durante buena parte de los aos 2000. Actualmente, el sector
atraviesa una cierta crisis de crecimiento y maduracin. En este contexto algunas productoras han comenzado a optar por
trasladarse a reas del Conurbano Norte, fuera de la Ciudad de Buenos Aires, a efectos de abaratar costos fijos. Ante esta
realidad el Poder Ejecutivo porteo envi a la Legislatura, en julio de 2010, un proyecto de creacin de un Polo Audiovisual,
con la intencin de retener y potenciar esa industria, con incentivos similares al del Distrito Tecnolgico Buenos Aires, cuyas
caractersticas se detallan en la nota siguiente.
13
Mediante la Ley 2972 de diciembre de 2008, la Legislatura de la Ciudad Autnoma de Buenos Aires cre el Distrito
Tecnolgico Buenos Aires (DTBA), con epicentro en los barrios porteos de Parque Patricios y Nueva Pompeya. El
emprendimiento, algo polmico, recogiendo parcialmente la experiencia del proyecto 22@ de Barcelona, se propone
impulsar un proceso de puesta en valor y transformacin urbana, creando una herramienta de apoyo a la competitividad de las
empresas TICs, a travs de incentivos tales como exencin del pago de ingresos brutos y ABL por diez aos, del pago de los
impuestos de sellos y la posibilidad de diferir impuestos para ser invertidos en obras. Adems, contarn con incentivos fiscales
en materia de derechos de alineacin y construcciones por el mismo lapso. Por otro lado, los empleados de las empresas que
se instalen en el distrito y que se muden al barrio tambin estarn exentos de pagar ABL por diez aos y tendrn lneas de
crditos disponibles a tasas preferenciales. Las entidades acadmicas tambin accedern a beneficios impositivos. Desde la
creacin del DTBA, a fines de 2008, ya se instalaron en la zona unas 53 empresas con una inversin del orden de los 40
millones de pesos. Se espera en los prximos aos, relocalizar all la mayor parte de la actividad que hoy en la ciudad rene a
1400 empresas tecnolgicas, con 46.000 empleos, con un crecimiento sectorial anual del orden del 26% y exportaciones del
orden de los 400 millones de dlares, segn la Secretara de Desarrollo Econmico del Gobierno de la Ciudad Autnoma de
Buenos Aires. Cabe sealar tambin, a propsito de este emprendimiento que el tercer Banco Oficial ms importante del pas,
el Banco Ciudad, ha decidido trasladar su sede central a dicho Distrito, en Parque Patricios.
14
Sede de la empresa Metrogs con edificios nuevos y reciclados de la antigua sede de la empresa Gas del Estado; oficinas
del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires en la vieja fbrica de Alpargatas y Central Park , entre otros.

e) Consolidacin y densificacin de distritos de comando en Vicente Lpez y San

Isidro

La mayor cantidad de oferta de actividades terciarias desarrollada en los ltimos aos se

emplaza en los partidos de Vicente Lpez y San Isidro, especialmente a lo largo de la
Avenida del Libertador y de la ruta Panamericana, prolongando el eje metropolitano norte
mas all de la General Paz. Este corredor concentra las sedes de grandes empresas
nacionales y multinacionales 15 , junto a otras pequeas y medianas, despachos
profesionales y servicios vinculados en gran medida, con los cambios econmicos recientes
y la insercin global de la regin.

En Vicente Lpez se est formando un importante polo corporativo en la zona de la Avenida

del Libertador al ro. En general, torres de oficinas clase A, de permetro libre, seguridad
permanente, instalaciones altas en tecnologa, y fachadas vidriadas de gran altura
priorizando las visuales a la ribera. Las construcciones de menor escala se implantan sobre
terrenos ms cercanos a la costa, contando tambin con buena calidad y servicios.

En las inmediaciones de Panamericana, entorno a los centros comerciales Norcenter y

Unicenter, aparece otro foco de oferta de oficinas, generalmente en rgimen de alquiler,
pertenecientes a complejos de categora A+, con servicios comunes, reas libres
parquizadas y seguridad. Se trata de edificios de poca altura, con una importante ocupacin
en superficie, y plantas flexibles de superficie variada (entre 500 y 1500 m).

Los anteriores sectores se complementan con otros corredores de menor densidad e

importancia formados por la avenida Maip-Santa Fe-Centenario, y algunas calles
transversales como Paran en Martnez y Dardo Rocha en los alrededores del Hipdromo
de San Isidro y el Jockey Club de Buenos Aires, entre el Acceso Norte y la Avenida Santa
Fe. Este ltimo caso configura un corredor de actividad corporativa, comercial y
gastronmica, donde antiguamente se concentraban los studs, con una oferta de edificios
clase A, entre los 500 y 2500 m, y con superficies de oficinas entorno a los 200 m.

f) Concentracin discontinua en municipios emergentes de los corredores Norte y

Oeste de la RMBA

De manera discontinua, el proceso se extiende a lo largo de la Autopista Panamericana

Ramal Pilar, destacando los nodos conformados a la altura del km 42 y 49,5 de dicha
arteria.

El crecimiento residencial de partido de Pilar, generado por la proliferacin de

urbanizaciones (262, entre clubes de campo y barrios cerrados), se ve complementado
actualmente por una importante oferta ocio-comercial (Paseo Pilar, Las Palmas del Pilar,
Torres del Sol, Villages, etc.) y educativa (28 colegios, 3 universidades) que, sumada al
desarrollo del parque industrial y la rpida accesibilidad de las autopistas, configura un polo
de gran atraccin para las empresas que buscan instalar sus oficinas administrativas y
comerciales. Los primeros complejos (Bureau Pilar, Concord Pilar, y Office Park) se

15
Entre las ms importantes en facturacin tienen sede en zona norte: Peugeot, Acindar, Carrefour, Cencosud, Nestl, Alto
Paran, IBM, Bayer, Makro, Avon, Capsa, Roche, Carrier, Prosegur, The Value, Brand Company, Agroservicios Pampeanos;
as como otras empresas de primer nivel nacional e internacional como: Citibank, BMW, Nike Argentina, Adidas, Johnson &
Johnson, Laboratorios Sidus, Merck Sharp & Dohme, Havanna, Bonafide, Disney, Compaq y Motorola (Fuente: L. J. Ramos
Brokers Inmobiliarios. Oficinas: Una tendencia que viene para quedarse. Informe del mercado inmobiliario, p.2-6, octubre
2007).

inauguran a finales de los 90, y las segundas etapas se conciben a mediados de la dcada
siguiente. Recientemente han surgido nuevos emprendimientos en el acceso al ncleo
urbano (Pilar Point) y en el km 42,5 y 53,5 de la autopista (Blue Building, Skyglass - Ayres
Vila y Polo Uno). Ms al interior, en relacin a la ruta 8, cabe mencionar el desarrollo de los
edificios insignia de la primera etapa del parque cientfico y tecnolgico de la Universidad
Austral.

Pero adems de estos nodos y corredores corporativos que se afianzan con los proyectos
en curso, entre los km 42 y 50 del Acceso Norte (Pilar Garden, Office Quattro, Atria Building,
Paralello 50, Downtown Pilar Office), debe tenerse en cuenta la emergencia de nuevos
complejos corporativos como aquellos localizados en el partido de Tigre (Riviera Park,
Puerta Norte II, Santa Mara Park) que surgen sobre la base de un gran crecimiento
demogrfico impulsado por la operacin Nordelta. O el incipiente desarrollo terciario a la
altura del km 26 del Acceso Oeste, en proximidad del cruce con la autopista del Buen Ayre,
basado en la formacin del polo automotriz Parque Leloir donde se han instalado grandes
superficies comerciales e importantes empresas (Toyota, Nissan, Pirelli, Yamaha, Citron,
Ford, Peugeot, Easy Home Center, Mapfre.), y donde comienzan a surgir nuevas oficinas A+
(Bureau Leloir), acompaando el proceso de suburbanizacin residencial (urbanizaciones
privadas Terravista, Weston, El Nacional) entre los partidos de Ituzaing y Lujn.

Por lo tanto, se verifica la consolidacin de una red de subcentros en la zona norte de la

regin (Ciccolella, 2005). Una concentracin discontinua de la actividad terciaria, que
rene en emplazamientos de localizacin estratgica y acceso acceso directo desde la
autopista, actividades del ocio y el consumo en forma de parques y paseos comerciales,
as como complejos de edificios inteligentes, en recintos parquizados con permetro
controlado, ofreciendo la posibilidad de comprar y trabajar en el verde, y perfilando al
mismo tiempo una geografa indita de reas de centralidad (o subcentralidades), tanto en
trminos formales como sociales y econmicos, a escala de la regin metropolitana.

Reflexiones finales

Al cabo de dos dcadas de transformaciones morfolgicas y estructurales en la RMBA y

particularmente en lo referente a la evolucin de los nuevos espacios del terciario, es posible
afirmar que se observan procesos heterogneos y complejos tanto en las reas de
localizacin tradicional de dichas actividades como en aquellas que precisamente han ido
surgiendo desde principios de los aos noventa.

Las tensiones y dinmicas que se verifican en el conjunto de la regin permiten afirmar, que
continan observndose tendencias tanto hacia la continuidad de viejas dinmicas,
morfologas y localizaciones, vinculadas a cierta tradicin monocntrica de Buenos Aires,
como a la aparicin y consolidacin de nuevas tendencias hacia la construccin de una red
de distritos de localizacin del terciario ms compatible con los nuevos conceptos y
tendencias metropolitanas mundiales, hacia la ciudad dispersa, la ciudad regin, ciudad-red,
etc.

Sin embargo, si hacia principios de los aos dos mil podamos afirmar que la incipiente red
de distritos de comando de la RMBA no tenda a competir, sino a complementarse con la
centralidad tradicional expandida, hacia fines de los dos mil se abre el interrogante sobre la
verificacin de un freno o techo a la oferta de espacio y equipamientos para el terciario
avanzado en el rea central tradicional y una arrolladora dinmica de produccin de suelo y
proyectos para alojar y/o relocalizar esas funciones, especialmente en el Eje Norte de la
RMBA, aunque ya se perfilan tambin otras alternativas, como el Eje Oeste.

Si estas tendencias no resultan ms claras an, se debe fundamentalmente a la precariedad

y escasez de instrumentos y voluntad poltica de regular y ordenar estas tendencias desde
las autoridades pblicas de la Ciudad y la Provincia de Buenos Aires. La excepcin son las
polticas pblicas de beneficios fiscales y respaldo crediticio para la atraccin de empresas
en el Parque Austral, Distrito tecnolgico de Parque de los Patricios, Distrito Audiovisual,
etc. Sin embargo, an en estos casos, no hay criterios de paisaje urbano, falta obra en
equipamiento y espacio pblico.

Se advierte, por la misma razn la necesidad de un plan de escala territorial metropolitana,

acordado entre las administraciones municipales, para un desarrollo coordinado de los
futuros centros y subcentros o con los servicios y las redes de infraestructura existentes y
previstas, y la importancia de prever su accesibilidad mediante los medios de transporte
pblico. Asimismo resulta obviamente necesario establecer mecanismos de colaboracin
intermunicipal, redistribuyendo y compensando las cargas y beneficios, a fin de racionalizar
las nuevas implantaciones, reduciendo la fragmentacin y el consumo de suelo.

Aunque no lo hemos desarrollado en este trabajo, tambin se observan tendencias

espontneas, es decir, va mercado, a la revitalizacin de las reas centrales de las
cabeceras municipales de vario partidos bonaerenses, especialmente en la zona sur. Por lo
tanto, sera muy pertinente promover paralelamente, polticas de recuperacin,
mantenimiento y potenciacin de dichas subcentralidades tradicionales.

Pero especialmente, el desafo pendiente quiz de mayor envergadura esta centrado en la

necesidad de rearticulacin de la relacin entre nodos y corredores existentes y
potenciales, dentro de un esquema territorial en red, ya que los procesos espontneos y de
control del capital sobre el territorio ya han asumido esta realidad, mientras que el
urbanismo y la planificacin territorial pblica apenas tiene conciencia de ello.

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