Documentos de Académico
Documentos de Profesional
Documentos de Cultura
04.16 Ciccolella Vecslir PDF
04.16 Ciccolella Vecslir PDF
BUENOS AIRES
Introduccin
Los cambios en los factores de localizacin geogrfica y en los nuevos contenidos del
terciario avanzado, estaran contribuyendo a la formacin de subcentros metropolitanos,
que presentan algunas caractersticas de complementariedad con la centralidad tradicional
(microcentro extendido y antiguos centros departamentales de la regin)
Los nuevos tipos de entramado territorial y sus complejidades, las nuevas formas de
suburbanizacin, la escala de algunos emprendimientos e incluso la plasticidad y los
tiempos acelerados en que se producen estas mutaciones econmico-territoriales; plantean
serios desafos a los lmites poltico-administrativos y a los poderes locales, que resultan
insuficientes y con dificultades adaptativas para asimilar este tipo de procesos, guiados ms
por las leyes del mercado que por los mecanismos ortodoxos de la planificacin y la gestin
urbano-territorial. La problemtica de la gobernanza surge entonces con fuerza en el anlisis
de estos procesos, y pone en tela de juicio tanto los alcances de los poderes locales como la
necesidad de formas de articulacin y actuacin coordinada a nivel de la escala
metropolitana de la ciudad concreta.
A partir del anlisis del proceso de crecimiento y localizacin territorial de las actividades
terciarias; de la definicin de algunas claves de la complejizacin tipolgica sufrida en su
evolucin; y de la identificacin de las diferentes modalidades de reestructuracin de las
centralidades y subcentralidades metropolitanas; este trabajo se propone interpretar las
principales mutaciones territoriales de las dos ltimas dcadas en la Regin Metropolitana
de Buenos Aires (RMBA) 1 , y en trminos ms amplios, aportar nuevos argumentos a la
discusin sobre la ciudad latinoamericana, y a la produccin de criterios metodolgicos y
elementos conceptuales sobre la estructura, morfologa y naturaleza de nuestras grandes
ciudades contemporneas.
Las dinmicas territoriales estn cada vez ms vinculadas a los ciclos econmicos y
particularmente a los cambios en las lgicas locacionales que se desprenden de las
transformaciones tecnolgicas, productivas y organizacionales del sistema capitalista.
Podra decirse inclusive, que debido a la ascendente importancia que adquieren los
territorios metropolitanos en los mecanismos de acumulacin, en razn de su complejidad,
escala y densidad productiva, la etapa actual de desarrollo de dicho sistema econmico
podra caracterizarse como capitalismo metropolitano. Especialmente, teniendo en cuenta
que el capital, cada vez con mayor claridad, aparece como organizador y estructurador
territorial preponderante, basndose en los mltiples recursos y ventajas competitivas de
cada porcin del territorio metropolitano, extrayendo las plusvalas ms cuantiosas
precisamente de las singularidades, y especificidades que hacen de cada fragmento el lugar
ptimo para cada tipo de produccin. Ello se potencia, si se tiene en cuenta la
estructuracin, a escala planetaria de una red solidaria de ciudades con capacidad de
comando econmico universal del sistema capitalista, esto es, lo que Sassen llama la ciudad
global (Sassen, 1991).
1
Se entiende por RMBA las siguientes jurisdicciones: a) Ciudad Autnoma de Buenos Aires (CABA), con un rea de 200 km y
una poblacin actual de alrededor de 3.100.000 habitantes; b) Gran Buenos Aires (GBA), conformada por 24 partidos
(departamentos o municipios) que forman la 1 y 2 corona de la aglomeracin; y c) el resto de la RMBA o 3 corona, integrada
por 16 partidos, con un rea aproximada de 15.800 km y una poblacin actual de 1.600.000 habitantes. En conjunto, la RMBA
comprende un rea de 19.680 km y una poblacin actual aproximada de 13.700.000 habitantes. La expresin AMBA (rea
Metropolitana de Buenos Aires), se utilizar para denominar al conjunto CABA+GBA, y la expresin RMBA (Regin
Metropolitana de Buenos Aires), para el conjunto total de la aglomeracin.
2
F. Indovina aplica el concepto de ciudad difusa en la descripcin de una forma de ocupacin territorial, propia del rea
central del Veneto, indicando un territorio de funcionalidad urbana, con presencia no slo de residencia sino tambin de
actividad productiva y servicios (de all el sustantivo ciudad), pero de desarrollo extensivo o configuracin difusa, sin las
caractersticas de densidad o continuidad tpicas de la ciudad tradicional.
Dentro de este marco, tomando como base algunos trabajos anteriores (Ciccolella, 2000;
Ciccolella y Lucioni 2005; Ciccolella y Baer 2008; Vecslir y Ciccolella 2009), y actualizando
las bases de datos a partir de diversas fuentes de informacin 3 , hemos reconstruido el
proceso de crecimiento, modernizacin y localizacin territorial de las actividades terciarias 4
en la RMBA.
Tal como puede observarse en el cuadro 1, durante los aos noventa, la mayor parte del
terciario corporativo (en nuevos desarrollos o edificios aggiornados a las tecnologas
recientes) se localiza en el rea central de la RMBA. Las zonas clave de concentracin son:
el Microcentro, la Plaza San Martn o Retiro, el Macrocentro y Catalinas Norte. Fuera del
rea central tradicional, el 15% de los desarrollos se realizan en Puerto Madero, y otro
porcentaje similar entre el resto del macrocentro y el eje norte de la CABA (desde Recoleta
hasta Saavedra).
En el corredor norte de la RMBA (desde la Av. Gral Paz 5 hasta el Partido de Tigre) se
registra un 13% del total de la superficie de oficinas disponible en ese periodo, marcando el
inicio de un proceso de cambio en el patrn tradicional de localizacin de la actividad
terciaria corporativa que, unido al proceso de descentralizacin de los espacios del ocio y el
consumo, tiende a generar como veremos mas adelante, nuevas subcentralidades nodales
o lineares a escala metropolitana.
3
Suplementos de peridicos especializados en el mercado inmobiliario, Reporte Inmobiliario, trabajo de terreno, etc.
4
Se entiende por terciario todas aquellas actividades que no estn directamente relacionadas a la produccin fsica de bienes:
servicios personales, servicios a las empresas, comercio, etc. Daremos aqu especial atencin a los nuevos formatos
comerciales, sedes empresariales, servicios hoteleros y de ocio. A los fines de este trabajo, dentro de los mismos se
considerarn slo aquellos emprendimientos con un impacto territorial significativo (por superficie ocupada o por sinergias con
otras actividades del entorno).
5
Autopista de Circunvalacin de la Ciudad Autnoma de Buenos Aires)
Cuadro 1. Total de Edificios Inteligentes* Registrados entre 1990 y 2001 por Zonas de
la RMBA
% %
ZONA SUP. SUP SUP
M2 s/CBA s/RMBA
Microcentro 539.613 25,98 22,61
rea Central Catalinas Norte 216.523 10,43 9,07
Tradicional de la Plaza Roma 75.168 3,62 3,15
CBA
Plaza San Martn 343.062 16,52 14,37
Macrocentro 215.507 10,38 9,03
Subtotal 1.389.873 66,93 58,23
Puerto Madero 309.653 14,91 12,97
Otras reas Resto Macrocentro 185.665 8,94 7,78
de la CBA Zona Sur CBA 61.763 2,97 2,59
Eje norte CBA 129.799 6,25 5,44
Subtotal 686.880 33,07 28,78
TOTAL CBA 2.076.753 100,00 87,01
Corredor norte de la RMBA 309.977 - 12,99
TOTAL RMBA 1990-2001 2.386.730 - 100,00
* Se incluyen edificios de calidad, construdos entre 1930 y 1970, reciclados y reequipados con sistemas de
control inteligente dentro del perodo considerado en este cuadro
6
Dentro del mercado de oficinas, la clases A y A+ (o AAA, de mejor prestacin) hacen referencia a edificios para alquiler,
generalmente bien localizados, con un alto nivel de diseo, amenities, sistemas tecnolgicos y management. La mayor parte de
estos edificios son de nueva construccin, aunque las operaciones de reciclado pueden posicionar antiguos edificios dentro de
esta categora. En algunos mercados existe lo que se denominan edificios inteligentes, que se diferencian del resto por su alto
grado de tecnologa, valor agregado en el management, e imagen corporativa. (Reporte Inmobiliario, 2003).
Madero (Buenos Aires Plaza, Dique 3), eje norte de la CABA (Working Ocampo en Barrio
Parque), partido de San Isidro (Centro Uruguay Norte I), km 50 de la Panamericana
(Concord Pilar I y II, Edificio Bureau II), etc.
Pero mientras que en el 2007 e inicios del 2008 el porcentaje de oficinas disponibles era
casi nulo, a partir del 2009 la vacancia del segmento A y A+ asciende al 10% y 7%,
respectivamente, y la creciente disponibilidad de espacios provoca un freno a la subida de
precios que se vena dando en forma casi constante desde 2005, entrando en una fase de
amesetamiento y estabilidad de valores. En este periodo se inaugura la torre corporativa
de Repsol-YPF y el Madero Center (Dique 3 y 4 de Puerto Madero); se recicla el edificio
Cruz de Malta en la zona sur y el del Banco de Galicia en el microcentro de la ciudad; y en la
zona norte de la regin destacan los desarrollos del Olivos Center, y Panamerican Bureau
en el partido de Vicente Lopez; Polo Uno, Blue Building, Skyglass - Ayres Vila, y la primera
etapa del Parque Austral (Edificios Insignia) en el partido de Pilar.
As, desde el 2003 la zona norte del GBA se destaca por ser la de mayor crecimiento en
edificios de oficinas, incorporando ms de 500.000 m al mercado y representando casi un
45% del crecimiento total en ese periodo (1.147.625 m) y un 23% del total generado desde
los 90 hasta la actualidad (Cuadro 2). Cabe destacar en este sentido, operaciones de gran
envergadura (entre 10.000 y 50.000 m) como los complejos Urbana, Optima Business Park,
Work Center, y Libertador 350, as como los proyectos del Torre Regatta Oficinas
Panamericana 1050, Edificio AWWA, Proa y Nodus Business District, todos ellos en el
municipio de Vicente Lpez.
Cuadro 2. Total de Edificios A y A+* Registrados entre 2003 y 2010 por Zonas de la
RMBA
Fuente: Elaboracin propia en base a Suplementos semanales de Inmuebles Comerciales del Diario La Nacin,
perodo 2002-2010.
Mientras que en la zona norte de la regin, las reas que presentan mayor concentracin de
edificios corporativos se estructuran alrededor de tres ejes paralelos a la costa del Ro de la
Plata:
7
Mediante la Ley 2972 de la Legislatura de la Ciudad Autnoma de Buenos Aires, se cre el Distrito Tecnolgico Buenos Aires
(DTBA), con epicentro en los barrios porteos de Parque Patricios y Nueva Pompeya. El emprendimiento, algo polmico,
intenta recoger la experiencia del proyecto 22@ de Barcelona. Desde la creacin del DTBA, a fines de 2008, ya se instalaron
en la zona unas 53 empresas con una inversin del orden de los 40 millones de pesos. Se espera en los prximos aos,
relocalizar all a la mayor parte de la actividad que hoy en la ciudad rene a 1400 empresas tecnolgicas, con 46.000 empleos,
un crecimiento sectorial anual del orden del 26% y exportaciones del orden de los 400 millones de dlares, segn la Secretara
de Desarrollo Econmico del Gobierno de la Ciudad Autnoma de Buenos Aires.
Si bien el traslado de empresas del centro hacia la zona norte de la regin se inicia hacia
finales de los 90 con la instalacin de algunos grandes laboratorios y unas pocas sedes
corporativas, esta tendencia recin se reactiva en el 2004 y se consolida a partir del 2006,
momento en el cual cobra una dimensin significativa en comparacin con el desarrollo de
oficinas en la ciudad central.
Los shopping centers, en cambio, tienden a coincidir con las zonas de mayor concentracin
de oficinas, destacando entre las ltimas inauguraciones (DOT Baires Shopping, Paseo
Pilar, Maschwitz Mall, Buenos Aires Mall, Pilar Point, etc.), la polarizacin de centros en
relacin al Acceso Norte (en el cruce con la Gral. Paz, y en los Ramales Escobar y Pilar).
Estos nuevos nodos de consumo suelen completarse con centros de ocio (o multicines) y
home centers (superficies especializadas en artculos para el hogar), configurando parques
comerciales. En relacin a los complejos multipantalla, existe un cambio a partir de la
llegada a la RMBA, en 1997, de las cuatro cadenas de capital extranjero Hoyts General
Cinemas, Village Cinemas, Cinemark y Cines Showcase, compaas que han inaugurado 23
multicines (con un total de 228 salas), presentes en los shoppings o conformando ellos
mismos centros de ocio. Las principales cadenas de home centers, Easy (de capitales
germano-chilenos perteneciente al Grupo Cencosud) y Sodimac (de capitales chilenos
perteneciente al Grupo Falabella), se instalan en la regin en los aos 1993 y 2008
respectivamente y, como puede observarse en la figura 5, a diferencia de los otros formatos,
el mayor nmero de implantaciones se localiza en la zona norte.
As, a la importancia cuantitativa de las grandes superficies del ocio y el consumo, reflejada
en las ms de 70 aperturas de hipermercados, 39 shopping centers, 29 home centers, y 33
multicines registrados entre 1982 y 2010 (figura 2), hay que aadirle el cambio en su lgica
locacional. Desde el punto de vista territorial, en comparacin con la dcada del 90, existe
un mayor crecimiento de centros comerciales y de ocio en el GBA y el eje norte que en la
CABA, (...) colaborando en la conformacin de un nuevo tipo de suburbio, de unas formas
de urbanizacin y suburbanizacin ms dispersas, as como en la redefinicin de factores de
localizacin de otras actividades econmicas y de la funcin residencial (Vecslir, Ciccolella,
2009).
3. La Complejizacin Tipolgica
cambios recientes no solo afectan al edificio individualmente sino que se detecta una
tendencia creciente de vinculacin y sinergias entre empresas o con otras actividades de
servicio, la bsqueda de una imagen corporativa conjunta, y de entornos de trabajo
ambientalmente agradables, etc., configurando agrupaciones o conjuntos edilicios ms
complejos, entre los que podemos diferenciar al menos cuatro modalidades presentes en la
RMBA, de acuerdo con su tipo de localizacin, patrn espacial y mixtura de usos:
8
El predio ocupa 27 hectreas y prev la instalacin de ms de 90 compaas en cuatro edificios de 3.200 m cada uno,
desarrollados en tres plantas y subdivisibles en dos volmenes. De acuerdo a las empresas ya instaladas (Oracle, Hexagn
Metrology) o en proceso (Laboratorio Chutrau, Citi), este formato se muestra especialmente adecuado para empresas de
biotecnologa, laboratorios e instrumental mdico, robtica, automatizacin, aplicaciones industriales, comunicaciones,
informtica y software, etc.
En relacin a las grandes superficies del ocio y el comercio en la RMBA, nos interesa
retomar la tipificacin iniciada en un trabajo anterior (Vecslir, Ciccolella, 2009), actualizando
y completando aquellas categoras a partir del anlisis del conjunto de actividades terciarias,
sus modalidades de implantacin y destino funcional.
9
Respecto a las ltimas fusiones, cabe destacar la compra de Norte por el grupo Carrefour en el ao 2000, la de Disco-Vea en
el 2004 por Jumbo, y finalmente la de Auchan por Walmart en el ao 2007.
Entre otros, la Av. Calchaqu en los municipios de Quilmes y Berazategui y Av. Presidente
Arturo Illia en Malvinas Argentinas constituyen ejemplos de esta modalidad en la RMBA. Av.
Dardo Rocha en San Isidro.
Nodo comercial
Tal como puede observarse en los cuadros y figuras precedentes, este rea aglutina el
mayor porcentaje de superficie de edificios corporativos, existiendo algunas zonas ms
densas que otras, como el caso del Microcentro, Plaza San Martn, Plaza Roma, y Catalinas
Norte, las cuales se encuentran ms verticalizadas en altura (Ciccolella, Lucioni, 2005), y
donde an se registran procesos importantes de modernizacin de edificios corporativos, as
como las ltimas oportunidades de desarrollo de nuevos emprendimientos. 11
En los barrios del eje norte de la ciudad existe un proceso creciente de mixtura de nuevos
edificios corporativos con el tejido residencial y la oferta comercial existente (avenidas
principales o shopping centers Alto Palermo, Solar de la Abada, DOT Baires Shopping,
etc.-). Mientras que en Palermo Hollywood podramos hablar de una difusin del office
boutique, tipologa de oficinas de mediana altura y superficie, a veces con amenities,
10
La descentralizacin de hoteles en la RMBA es un proceso muy reciente y constituyen ejemplos del mismo: el Sofitel de La
Reserva Cardales; el Sheraton de Pilar, el Howard Johnson de Campana y el Elevage de General Rodrguez.
11
En este sentido, cabe mencionar la reciente venta por subasta de dos importantes terrenos en el distrito empresarial cntrico
de Catalinas (restando un tercero) que pertenecan a la Ciudad de Buenos Aires y donde se podrn construir alrededor de
150.000 m de oficinas, hoteles y comercios.
12
El apogeo de la localizacin de la denominada industria de la produccin audiovisual, en los barrios porteos de Palermo,
Colegiales, Chacarita, Villa Ortzar y Paternal, se desarroll durante buena parte de los aos 2000. Actualmente, el sector
atraviesa una cierta crisis de crecimiento y maduracin. En este contexto algunas productoras han comenzado a optar por
trasladarse a reas del Conurbano Norte, fuera de la Ciudad de Buenos Aires, a efectos de abaratar costos fijos. Ante esta
realidad el Poder Ejecutivo porteo envi a la Legislatura, en julio de 2010, un proyecto de creacin de un Polo Audiovisual,
con la intencin de retener y potenciar esa industria, con incentivos similares al del Distrito Tecnolgico Buenos Aires, cuyas
caractersticas se detallan en la nota siguiente.
13
Mediante la Ley 2972 de diciembre de 2008, la Legislatura de la Ciudad Autnoma de Buenos Aires cre el Distrito
Tecnolgico Buenos Aires (DTBA), con epicentro en los barrios porteos de Parque Patricios y Nueva Pompeya. El
emprendimiento, algo polmico, recogiendo parcialmente la experiencia del proyecto 22@ de Barcelona, se propone
impulsar un proceso de puesta en valor y transformacin urbana, creando una herramienta de apoyo a la competitividad de las
empresas TICs, a travs de incentivos tales como exencin del pago de ingresos brutos y ABL por diez aos, del pago de los
impuestos de sellos y la posibilidad de diferir impuestos para ser invertidos en obras. Adems, contarn con incentivos fiscales
en materia de derechos de alineacin y construcciones por el mismo lapso. Por otro lado, los empleados de las empresas que
se instalen en el distrito y que se muden al barrio tambin estarn exentos de pagar ABL por diez aos y tendrn lneas de
crditos disponibles a tasas preferenciales. Las entidades acadmicas tambin accedern a beneficios impositivos. Desde la
creacin del DTBA, a fines de 2008, ya se instalaron en la zona unas 53 empresas con una inversin del orden de los 40
millones de pesos. Se espera en los prximos aos, relocalizar all la mayor parte de la actividad que hoy en la ciudad rene a
1400 empresas tecnolgicas, con 46.000 empleos, con un crecimiento sectorial anual del orden del 26% y exportaciones del
orden de los 400 millones de dlares, segn la Secretara de Desarrollo Econmico del Gobierno de la Ciudad Autnoma de
Buenos Aires. Cabe sealar tambin, a propsito de este emprendimiento que el tercer Banco Oficial ms importante del pas,
el Banco Ciudad, ha decidido trasladar su sede central a dicho Distrito, en Parque Patricios.
14
Sede de la empresa Metrogs con edificios nuevos y reciclados de la antigua sede de la empresa Gas del Estado; oficinas
del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires en la vieja fbrica de Alpargatas y Central Park , entre otros.
15
Entre las ms importantes en facturacin tienen sede en zona norte: Peugeot, Acindar, Carrefour, Cencosud, Nestl, Alto
Paran, IBM, Bayer, Makro, Avon, Capsa, Roche, Carrier, Prosegur, The Value, Brand Company, Agroservicios Pampeanos;
as como otras empresas de primer nivel nacional e internacional como: Citibank, BMW, Nike Argentina, Adidas, Johnson &
Johnson, Laboratorios Sidus, Merck Sharp & Dohme, Havanna, Bonafide, Disney, Compaq y Motorola (Fuente: L. J. Ramos
Brokers Inmobiliarios. Oficinas: Una tendencia que viene para quedarse. Informe del mercado inmobiliario, p.2-6, octubre
2007).
inauguran a finales de los 90, y las segundas etapas se conciben a mediados de la dcada
siguiente. Recientemente han surgido nuevos emprendimientos en el acceso al ncleo
urbano (Pilar Point) y en el km 42,5 y 53,5 de la autopista (Blue Building, Skyglass - Ayres
Vila y Polo Uno). Ms al interior, en relacin a la ruta 8, cabe mencionar el desarrollo de los
edificios insignia de la primera etapa del parque cientfico y tecnolgico de la Universidad
Austral.
Pero adems de estos nodos y corredores corporativos que se afianzan con los proyectos
en curso, entre los km 42 y 50 del Acceso Norte (Pilar Garden, Office Quattro, Atria Building,
Paralello 50, Downtown Pilar Office), debe tenerse en cuenta la emergencia de nuevos
complejos corporativos como aquellos localizados en el partido de Tigre (Riviera Park,
Puerta Norte II, Santa Mara Park) que surgen sobre la base de un gran crecimiento
demogrfico impulsado por la operacin Nordelta. O el incipiente desarrollo terciario a la
altura del km 26 del Acceso Oeste, en proximidad del cruce con la autopista del Buen Ayre,
basado en la formacin del polo automotriz Parque Leloir donde se han instalado grandes
superficies comerciales e importantes empresas (Toyota, Nissan, Pirelli, Yamaha, Citron,
Ford, Peugeot, Easy Home Center, Mapfre.), y donde comienzan a surgir nuevas oficinas A+
(Bureau Leloir), acompaando el proceso de suburbanizacin residencial (urbanizaciones
privadas Terravista, Weston, El Nacional) entre los partidos de Ituzaing y Lujn.
Reflexiones finales
Las tensiones y dinmicas que se verifican en el conjunto de la regin permiten afirmar, que
continan observndose tendencias tanto hacia la continuidad de viejas dinmicas,
morfologas y localizaciones, vinculadas a cierta tradicin monocntrica de Buenos Aires,
como a la aparicin y consolidacin de nuevas tendencias hacia la construccin de una red
de distritos de localizacin del terciario ms compatible con los nuevos conceptos y
tendencias metropolitanas mundiales, hacia la ciudad dispersa, la ciudad regin, ciudad-red,
etc.
Sin embargo, si hacia principios de los aos dos mil podamos afirmar que la incipiente red
de distritos de comando de la RMBA no tenda a competir, sino a complementarse con la
centralidad tradicional expandida, hacia fines de los dos mil se abre el interrogante sobre la
verificacin de un freno o techo a la oferta de espacio y equipamientos para el terciario
avanzado en el rea central tradicional y una arrolladora dinmica de produccin de suelo y
proyectos para alojar y/o relocalizar esas funciones, especialmente en el Eje Norte de la
RMBA, aunque ya se perfilan tambin otras alternativas, como el Eje Oeste.
Referencias Bibliogrficas
ASCHER, Franois (1995) Mtapolis. Ou l'avenir des villes, Editions Odile Jacob, Paris.
CICCOLELLA, P. y BAER, L. (2008) Buenos Aires tras la crisis: Hacia una metrpolis ms
integradora o ms excluyente?, en Ciudad y Territorio, Estudios Territoriales, Vol. XL, Nro
157, Madrid.
DEMATTEIS, Giuseppe (1995) Progetto implicito. Il contributo delle geografia umana alle
scienze del territorio, Miln: Franco Angeli.
SANTOS, Milton (1996) A natureza do espao. Tnica e tempo. Razao e emoao. Sao Paulo,
Brasil, HUCITEC.
SASSEN, Saskia (1991) The Global City. New York, London, Tokyo. Princeton University
Press, New Jersey
VELTZ, Pierre (1994): Des territoites pour apprendre et innover. Paris, Editions de laube.