Guia de Mantenimiento ARIM-DRSSCS PDF

GUA BSICA PARA MANTENIMIENTO
DE LA INFRAESTRUCTURA FSICA
CAJA COSTARRICENSE DE SEGURO SOCIAL

DRSSCS-ARIM
GUA BSICA PARA MANTENIMIENTO DE LA INFRAESTRUCTURA FSICA
El presente documento fue elaborado por los siguientes profesionales:
Ing. Gerardo Orozco Mass

Ingeniero Civil del rea Regional de Ingeniera y Mantenimiento
DRSSCS
CCSS
Ing. Alejandro Vargas Cascante

Ingeniero Electromecnico del rea Regional de Ingeniera y Mantenimiento
DRSSCS
CCSS
2
NDICE
1 Objetivos ................................................................................................................................... 13
1.1 Objetivo especifico ............................................................................................................. 13
1.2 Alcance de la gua ............................................................................................................. 13
2 Condiciones generales y justificacin........................................................................................ 14
2.1 Condiciones generales ...................................................................................................... 14
2.1.1 Justificacin ............................................................................................................... 14
3 Objetivos, definiciones y tipos de mantenimientos .................................................................... 16
3.1 Objetivos del mantenimiento .............................................................................................. 16
3.2 Definiciones ....................................................................................................................... 16
3.3 Tipos de mantenimiento ..................................................................................................... 17
3.4 Efecto de la vida til y capacidad operativa de la infraestructura fsica: ............................ 18
4 Mantenimiento preventivo y conservacin de la infraestructura ................................................ 19
4.1 Componentes estructurales ............................................................................................... 19
4.2 Paredes ............................................................................................................................. 19
4.2.1 Tipos de paredes ....................................................................................................... 19
4.2.2 Mantenimiento ........................................................................................................... 20
4.2.3 Fisuras ....................................................................................................................... 20
4.2.4 Humedad ................................................................................................................... 20
4.3 Techos y cubiertas ............................................................................................................. 21
4.3.1 Uso correcto............................................................................................................... 21
4.4 Pintura ............................................................................................................................... 22
4.4.1 Tipos .......................................................................................................................... 22
4.4.2 Barnices ..................................................................................................................... 22
4.4.3 Pintura acrlica (ltex) ................................................................................................ 23
4.4.4 Pintura a base de aceites........................................................................................... 23
4.4.5 Pintura anticorrosiva .................................................................................................. 23
4.4.6 Pinturas epxicas....................................................................................................... 23
4.4.7 Estuco ........................................................................................................................ 24
4.4.8 Otros acabados.......................................................................................................... 24
3
4.5 Pisos .................................................................................................................................. 24

4.5.1 Tipos de piso.............................................................................................................. 24
4.6 Instalaciones mecnicas .................................................................................................... 24
4.6.1 Tipos de instalaciones mecnicas ............................................................................. 24
4.7 Instalaciones elctricas ...................................................................................................... 25
4.7.1 Uso correcto............................................................................................................... 25
4.8 Cerrajera ........................................................................................................................... 26
4.8.1 Tipos de cerrajera ..................................................................................................... 26
4.9 Puertas .............................................................................................................................. 27
4.9.1 Sistemas de apertura de una puerta: ......................................................................... 27
4.9.2 Puertas de doble accin:............................................................................................ 28
4.9.3 Corredizas:................................................................................................................. 28
4.9.4 Plegables: .................................................................................................................. 28
4.9.5 Puertas de Madera: ................................................................................................... 28
4.9.6 Puertas Metlicas: ..................................................................................................... 28
4.9.7 Puertas de PVC: ........................................................................................................ 28
4.9.8 Puertas de Vidrio: ...................................................................................................... 28
4.10 Ventanas............................................................................................................................ 28
4.10.1 Marcos: ...................................................................................................................... 28
4.10.2 Vidrio: ......................................................................................................................... 29
4.10.3 Celosa: ...................................................................................................................... 29
4.11 Cielos ................................................................................................................................. 29
4.11.1 Usos correctos del cielo ............................................................................................. 30
4.12 Trabajos en Metal .............................................................................................................. 30
4.13 Trabajos en Madera ........................................................................................................... 31
4.14 Obras en Ladrillo y Concreto ............................................................................................. 31
4.15 Tapias ................................................................................................................................ 31
4.15.1 Tipos de tapia ............................................................................................................ 31
4.16 Muros de retencin ............................................................................................................ 32
4.17 Jardinera ........................................................................................................................... 32
4
4.17.1 Tipos .......................................................................................................................... 32

5 Aplicacin mantenimiento preventivo y correctivo ..................................................................... 33
5.1 Mantenimiento de paredes................................................................................................. 33
5.1.1 Necesita colgar o fijar un objeto a la pared: ............................................................... 33
5.1.2 Hongos ...................................................................................................................... 33
5.1.3 Manchas y suciedad .................................................................................................. 33
5.1.4 Se desprendi un objeto de la pared y dejo un orificio............................................... 33
5.2 Mantenimiento de Techos o Cubiertas .............................................................................. 34
5.2.1 Reparacin de goteras ............................................................................................... 34
5.2.2 Cambio de lminas de techo...................................................................................... 35
5.3 Mantenimiento de Pintura .................................................................................................. 36
5.3.1 La pintura se abomba .............................................................................................. 37
5.3.2 La pintura se desprende y no hay humedad .............................................................. 37
5.3.3 Aparecen puntos, manchas negras en la pintura ....................................................... 37
5.3.4 Fisuras en las paredes ............................................................................................... 37
5.3.5 Gotera y el cielo de gypsum tiene una mancha negra (hongo) .................................. 37
5.3.6 Retoques de pintura en pared:................................................................................... 38
5.3.7 Retoques de Pintura para metal ................................................................................ 40
5.4 Mantenimiento de pisos ..................................................................................................... 41
5.4.1 Cermica y Porcelanato: ............................................................................................ 41
5.4.2 Qu hacer en caso de?............................................................................................ 41
5.4.3 Cermica y Porcelanato: .......................................................................................... 42
5.4.4 Cambio de Piso de Loseta ......................................................................................... 42
5.4.5 Reparacin de Pisos de Cemento ............................................................................. 44
5.4.6 Para acabado de piso pulido, se proceder de la siguiente manera: ......................... 45
5.4.7 Cambio de cermicas o azulejos ............................................................................... 45
5.5 Mantenimiento sistema mecnico ...................................................................................... 48
5.5.1 Sistema de aguas servidas-negras: ........................................................................... 48
5.5.3 Cisterna - Tanque Elevado o Enterrado de Agua Potable ......................................... 49
5.5.12 Tanque Aguas Negras ............................................................................................... 50
5
5.5.13 Cajas de Registro ...................................................................................................... 51

5.5.14 Trampas de Grasa ..................................................................................................... 51
5.5.15 Prdidas de Agua en la Grifera ................................................................................. 51
5.5.16 Cambio de Empaquetadura de llave .......................................................................... 52
Cmo se hace? ....................................................................................................................... 52
5.5.17 Fugas de Agua en el Inodoro ..................................................................................... 53
5.5.18 Fugas de Agua en el Inodoro por Fallas del Flotador ................................................ 54
5.5.19 Deterioro del Desage de un Inodoro ........................................................................ 55
5.5.20 Limpieza superficial y de sifones. .............................................................................. 55
5.5.21 Llaves y empaques .................................................................................................... 56
5.5.22 Tapa de inodoro ......................................................................................................... 56
5.5.23 Reparar Llave de la Ducha ........................................................................................ 56
5.6 Mantenimiento instalaciones elctricas .............................................................................. 56
5.6.2 Cambio de Lmparas Incandescentes ....................................................................... 57
5.6.3 Cambio de Tubo Fluorescente ................................................................................... 58
5.6.4 Cambio de Interruptor de Luz .................................................................................... 60
5.6.5 Interruptor empotrado ................................................................................................ 61
5.6.6 Cambio de Tomacorrientes sobre expuestos............................................................. 62
5.6.7 Cambio de Tomacorrientes empotrados .................................................................... 63
5.6.8 Cambio de Enchufes de Aparatos Elctricos ............................................................. 63
5.6.9 Cambio de Fusibles en Interruptores de Fusibles ...................................................... 64
5.7 Mantenimiento de cerrajeras............................................................................................. 65
5.7.1 Mantenimiento ........................................................................................................... 65
5.8 Mantenimiento de puertas.................................................................................................. 67
5.9 Mantenimiento de ventanas ............................................................................................... 68
5.10 Mantenimiento de cielos .................................................................................................... 69
6

5.11 Mantenimiento de portones................................................................................................ 69
5.11.1 Recomendaciones ..................................................................................................... 70
5.12 Mantenimiento de tapias .................................................................................................... 71
5.13 Mantenimiento muros de retencin .................................................................................... 71
6 BIBLIOGRAFIA ......................................................................................................................... 73
7
GLOSARIO
Retiros: Los espacios abiertos no edificados comprendidos entre una estructura y los linderos
del respectivo predio.
Calzada: Es la franja comprendida entre cordones, cunetas o zonas de drenaje, destinada al

trnsito de vehculos.
Derecho de va: El ancho total de la carretera, calle, sendero, servidumbre, esto es, la
distancia entre lneas de propiedad incluyendo en su caso calzada, fajas verdes y aceras.
Lnea de Construccin: La que demarca el lmite de edificacin permitido dentro de la

propiedad.
Lnea de propiedad: La que demarca los lmites de la propiedad en particular.
Obras de infraestructura: Conjunto de instalaciones que permiten la operacin de los servicios

pblicos, tales como: abastecimiento de agua, alcantarillado, drenaje y electricidad; adems
de vas pblicas.
Abasto: Tubo que sirve para conectar un inodoro, lavatorio o un fregadero a la alimentacin de
agua potable.
Aguas servidas: Son aquellas que contienen desperdicios, materiales en suspensin o

solucin de origen humano, animal, vegetal o qumico; proveniente de las descargas
residenciales, edificios comerciales, industrias o empresas de cualquier ndole.
Pieza Sanitaria: Artefacto conectado a la instalacin interior, que recibe agua potable, sin
peligro de contaminaciones y la descarga a un sistema de evacuacin despus de ser
utilizadas.
Bajantes: Tuberas verticales en un sistema de desages de aguas de lluvia, de los techos, al

nivel de suelo.
Boca de limpieza: Pieza o accesorio que forma parte de las tuberas de desage, destinadas a
permitir la inspeccin y la limpieza de dichas tuberas.
Caja de Registro: Caja destinada a permitir la inspeccin y la desobstruccin de las tuberas

de desage, y en la cual se pueden efectuar cambios de direccin, pendiente, dimetro y
material de las tuberas.
Caudal: Volumen lquido o fluido que pasa por una seccin de una tubera en una unidad de
tiempo.
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Tanque de Captacin: Depsito de agua, usualmente enterrado, intercalado entre el medidor

del servicio de agua potable y un conjunto elevador motor bomba.
Tanque Sptico: Receptculo que recibe la descarga de las aguas servidas, construido de
manera que permita separar los slidos de los lquidos, para digerir la materia orgnica y
permitir la salida del lquido clarificado, para ser dispuesto en un sumidero, zanja de absorcin
o zanja filtrante. Este tipo de descarga se usa cuando no existe cloaca pblica.
Cloaca: Tubera destinada a recolectar y conducir aguas negras servidas desde su aparato
sanitario hasta la red pblica de colectores.
Colector: Tubera principal destinada a recolectar y conducir las aguas negras o servidas de
una edificacin a la conexin con el servicio pblico.
Columna de ventilacin: Tubera vertical destinada a la entrada o salida de aire de un sistema

de desage de una edificacin, de uno o varios pisos.
Drenaje de piso: Pieza sanitaria destinada a recolectar aguas servidas o de lluvia, que est
conectada al sistema de desage correspondiente de la edificacin.
Desage: Salida para las aguas negras y de lluvia.
Acometida: Conexin de una edificacin determinada a un sistema o servicio establecido.
Concreto: Es el producto de la mezcla de arena (agregado fino), piedra (agregado grueso),

cemento (material ligante) y agua, combinados en una proporcin tal, que determina una
cierta resistencia.
Mampostera: Es un componente estructural construido mediante elementos individuales

prefabricados colocados y ajustados conforme a determinado orden, y unidos por medio de
mortero.
Mampostera reforzada: Es aquel tipo de mampostera que utiliza varillas de refuerzo para
resistir las cargas en conjunto con la mampostera.
Columna de mampostera: Elemento vertical construido especficamente con unidades de

mampostera, unidas con mortero y rellenos de concreto fluido. Se caracteriza por ser un
elemento libre de piso a piso.
Columna de concreto: Elemento vertical construido con concreto y acero de refuerzo.
Viga: Elemento estructural horizontal capaz de resistir cargas paralelas. Puede ser hecha de
concreto, acero, madera o mampostera.
Viga de mampostera: Es una viga construida especficamente con unidades mampostera.
9
Viga de concreto: Es una viga construida con concreto colado en sitio y acero de refuerzo.
Viga corona: Elemento de concreto, acero o madera utilizado estructuralmente para dar
rigidez a las paredes.
Viga Banquina: Igual que la viga, pero utilizada en la parte interior de los buques de ventanas.
Varilla: Barra de acero de cierto grado de resistencia y dimetro, que se utiliza para soportar
esfuerzos de tensin.
Viga Cargador-Cargador: Igual que la viga, pero utilizado en la parte superior de los buques.
Techo: Parte superior y ms alta que cubre una edificacin. Superficie superior de un espacio
interior.
Cubierta de techo: Conformacin de lminas de un determinado material que funcionan para

cubrir la parte superior de las casas.
Limahoya: Elemento de hojalatera que recibe y canaliza las aguas de dos gradientes de la
cubierta de techo hacia un punto.
Limatn: Elemento de hojalatera que distribuye las aguas de un punto hacia dos gradientes
de la cubierta de techo.
Cumbrera: Elemento superior horizontal de un techo, que distribuye las aguas hacia dos
puntos o que cubre la unin de dos lminas en sus puntos ms altos.
Losa cenital: Elemento conformado por una losa de concreto y ventanera, que sirve para dar
ventilacin a los baos que, por razones arquitectnicas, no quedan con posibilidades de
tener una ventana hacia el exterior.
Clavadores: Elemento utilizado para colocar la cubierta de un techo, situado comnmente en

el sentido opuesto a las cerchas.
Tapichel: Es la pared de bloques de concreto, u otro material, que comprende el espacio entre
la viga corona y la cubierta.
Cercha: Elemento de Hierro Galvanizado (HG) o madera, que es utilizado para llevar las
cargas de los techos a otros elementos estructurales como vigas o columnas
Precinta: Elemento utilizado para montar la canoa y como sello entre la cubierta de techo y los
aleros.
10
Alero: Parte del techo que sobresale de la lnea de cerramiento vertical formando un slido
geomtrico que cumple funcin de proteccin.
Buque: Apertura u orificio ubicado en las paredes donde, por lo general, se colocan las
puertas y ventanas.
Cimiento: Parte de la estructura que se halla, generalmente, bajo tierra y sirve para sustentar
el edificio o casa, y repartir sus cargas o empujes sobre el terreno. Puede ser superficial o
profunda, sobre pilotes, etc.
Piso: Suelo pavimentado.
Piso Acabado: Nivel definitivo del pavimento.
Mocheta: Celda de bloque rellena de concreto y con una varilla de acero vertical, utilizada
para fines estructurales.
Contrapiso: Elemento que sirve de base al piso acabado.
Entrepiso: Conjunto de elementos constructivos que separa un piso de otro en una edificacin,
construidos monolticamente, o en forma de vigas sucesivas apoyadas sobre elementos
estructurales como vigas, columnas o muros.
Cielo raso: Techo plano que se coloca a fin de disminuir la altura de un ambiente, o por
motivos estticos. Se compone de un enlistonado, revocado con yeso o pasta.
Pared: Obra de albailera de ladrillos de arcilla, o bloques de concreto, que en ocasiones

tiene funcin de soporte. Su espesor vara entre 10 y 25 cms.
Pared colindante: Aquella que tiene uno de sus paramentos adyacentes a un lindero.
Pared medianera: Pared que comparten dos aposentos o propiedades individuales.
Batiente: Montante del marco de una puerta o ventana, en el cual bate la hoja cuando se
cierra.
Azulejo: Pequea piedra bruida, placa de material cermico que se utiliza para
revestimientos de servicios sanitarios y decorativos.
Cermica: Baldosa de arcilla que se presenta en varios tipos para revestir pisos y paredes.
Existen en el mercado diversos tipos de cermica; las ms usadas son las lisas unicolores y
las decoradas.
Cornisa: Resalte alargado, horizontal que sobresale bajo la cubierta o nivel de cielo de un
edificio.
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Edificacin: Cualquier estructura pblica o privada y sus dependencias, de cualquier uso, sin
importar el tipo de material utilizado en su construccin, se halle o no ocupada.
Escombro: Desecho que queda de una obra de albailera o constructiva.
Fachada: Fachada de elementos modulares que se montan en el mismo lugar de la obra, y a

los que corresponden las funciones de la separacin de lo interior y lo exterior, de aislamiento
trmico y acstico, y de regulacin de las vistas exteriores, luz y aire.
Voladizo: Elemento saliente sobre las paredes de un edificio.
Disyuntor Termomagntico: Accesorio elctrico conocido como breaker.
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CAPITULO 1
1 Objetivos
1.1 Objetivo especifico
Orientar a los responsables de la gestin del mantenimiento de las sedes de reas, clnicas y
establecimientos de los equipos bsicos de atencin integral de salud (EBAIS) sobre los principales
procedimientos vinculados al mantenimiento preventivo y correctivo de la infraestructura fsica.
1.2 Alcance de la gua
La gua de mantenimiento de la infraestructura fsica est dirigida a los usuarios internos de los
establecimientos del primer nivel de atencin (mdicos, enfermeros, auxiliares, personal
administrativo y tcnico).
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CAPITULO 2
2 Condiciones generales y justificacin
2.1 Condiciones generales

De acuerdo a una muestra de los centros de salud sobre las condiciones del mantenimiento de los
establecimientos de salud, se encontraron los siguientes puntos:
a) Ausencias de polticas en mantenimiento y conservacin de la infraestructura y del

equipamiento.
b) Escaso cuidado a la infraestructura fsica de los establecimientos de salud.
c) Ausencia de sistemas de mantenimiento coordinado.
d) Abundancia de diferentes tipos de equipos haciendo que el mantenimiento y el reemplazo de
partes sean complicados.
e) Falta de personal de mantenimiento calificado y carencia de programas de entrenamiento
permanente.
f) Insuficientes recursos financieros para las acciones de mantenimiento.
g) Brechas entre la sofisticacin del equipamiento y las habilidades del personal que los opera.
La Caja Costarricense de Seguro Social tiene entre sus principales objetivos mejorar la calidad y
cobertura de los servicios que brinda, con nfasis a la poblacin ms pobre y vulnerable. Para ello,
es necesario fortalecer la ejecucin de las actividades de mantenimiento de la infraestructura fsica
de carcter preventivo y correctivo que garantice las condiciones fsicas apropiadas para la gestin
de los establecimientos y la atencin de salud.
2.1.1 Justificacin
El mantenimiento, en trminos globales, toma relevancia como consecuencia de la importancia que

ha adquirido el enfoque de calidad en la atencin de la salud.
Dentro de este contexto constituyen elementos fundamentales: la infraestructura fsica y el

equipamiento, para garantizar una atencin de salud con calidad.
Dentro de la gestin de las acciones relacionadas a la infraestructura es importante considerar no

solo la inversin en la construccin de los establecimientos, sino tambin, las referidas al
mantenimiento de las edificaciones, con la finalidad de conservarlas y prolongar la vida til de las
mismas.
La situacin actual, revela entre otros aspectos, la ausencia de una poltica institucional que norme y
regule el mantenimiento de la infraestructura fsica y la falta de un adecuado nivel de mantenimiento
debido, entre muchos factores, principalmente a la carencia de informacin, a la escasez de
recursos financieros, a la ausencia de recursos humanos para el mantenimiento y a la falta de una
14
cultura de mantenimiento (usuarios y personal), situaciones que dificultan garantizar el

funcionamiento adecuado de los servicios de salud.
Es importante recordar que las instancias de gestin Salud tiene entre sus principales tareas la
rehabilitacin y el mejoramiento de la infraestructura fsica de los establecimientos de salud. Estas
inversiones en infraestructura fsica requiere de un esfuerzo efectivo para brindar un adecuado
mantenimiento de los mismos, razn por la cual se deben de consignar en los respectivos planes
operativos los recursos necesarios para la ejecucin de estas actividades.
Asimismo es necesario que en cada uno de los establecimientos de salud se lleven a cabo un
programa de mantenimiento de la infraestructura fsica para evitar el deterioro progresivo de las
edificaciones con el incremento posterior de los costos de recuperacin y evitar el deterioro de la
imagen institucional.
15
CAPITULO 3
3 Objetivos, definiciones y tipos de mantenimientos
3.1 Objetivos del mantenimiento

Proteger la inversin patrimonial de los edificios de la institucin, conservando y prolongando la vida
til de la infraestructura fsica de los establecimientos con la finalidad de brindar un mejor servicio de
calidad a los usuarios.
Mejorar la capacidad operativa de los servicios de salud, para brindar una atencin en forma
permanente e ininterrumpida.
Disminuir las tasas de deterioro de la infraestructura fsica, evitando altas prdidas de inversin de
capital y elevados costos de operacin.
3.2 Definiciones
La palabra mantenimiento, es bastante conocida y utilizada por la gran mayora de personas
especialmente cuando se trata de evidenciar, el estado de la infraestructura, el mal o poco efectivo
funcionamiento de mquinas, equipos o sus respectivos accesorios, siendo cada vez ms vigente la
siguiente interpretacin "Mantenimiento es: Cuando todo va bien, nadie recuerda que existe. Cuando
algo va mal, dicen que no existe. Cuando es para gastar, se dice que no es necesario. Pero cuando
realmente no existe, todos concuerdan en que debera existir".
Sin embargo, la acepcin ms entendida sobre la palabra Mantenimiento corresponde "al conjunto
de actividades desarrolladas con el fin de conservar las propiedades o bienes (inmuebles,
instalaciones, mquinas, equipos, herramientas, etc.), en condiciones de funcionamiento seguro,
eficiente y econmico, previniendo daos o reparndolos cuando ya se hubieran producido".
Se debe tomar en consideracin que los enfoques del mantenimiento de establecimientos de salud
no son slo tcnico y econmico, sino que se cumple un tercero: el social cuyo valor es incalculable
y que debe tomarse en cuenta para darle su verdadero lugar e importancia al mantenimiento en el
sector salud.
Enumeramos estos 3 enfoques:
Enfoque tcnico: Conservar la infraestructura, equipamiento e instalaciones en

condiciones de funcionamiento seguro, eficiente y confiable, para no interrumpir la
prestacin de los servicios.
Enfoque econmico: Contribuir con los medios disponibles a sostener la conservacin
de la infraestructura fsica con los costos de operacin ms bajos posibles.
16
Enfoque social: Evitar que una falla de las instalaciones ponga en riesgo la prestacin
adecuada de los servicios de salud. Este enfoque hace que el mantenimiento de
establecimientos de salud sea especialmente importante ya que no se puede calcular
el costo de una vida humana ni de las enfermedades que pudieran propagarse por
una falta de Mantenimiento de la infraestructura fsica de los establecimientos.
3.3 Tipos de mantenimiento

Se establece 3 tipos de mantenimiento:
Predictivo: Corresponde a la filosofa de trabajo para reforzar el mantenimiento

preventivo.
Preventivo: Obedece a una programacin y no a la demanda.
Correctivo: Obedece a la demanda y prioridad del usuario y no a una programacin.
17
3.4 Efecto de la vida til y capacidad operativa de la infraestructura fsica:
18
CAPITULO 4
4 Mantenimiento preventivo y conservacin de la infraestructura
El mantenimiento de la infraestructura fsica deber incluir todos los servicios y materiales requeridos
para alcanzar un ptimo estado de conservacin de manera que puedan ser utilizados en forma
continua para el propsito con el cual fueron construidos. Los materiales que han sufrido dao
considerable, ms all de las condiciones que justifican su reparacin dentro de trminos de
economa, debern ser reemplazados con materiales que ofrezcan una mayor duracin. Para evitar
estos daos es necesario considerar en los planes operativos anuales de los establecimientos de
salud, los recursos financieros que permitan llevar a cabo un programa de mantenimiento preventivo.
El Administrador y Director Mdico del rea de Salud, est comprometido no solamente, con los
servicios de salud que brinde el establecimiento, con la obra civil, instalaciones y equipos existentes
dentro del establecimiento, sino tambin debe cuidar lo existente en la parte exterior e interior del
local. Es posible que, en trminos comparativos, el mantenimiento exterior sea menos frecuente que
el interior; pero no por esta razn sea menos importante.
Debern realizarse, por lo menos dos inspecciones al ao sobre la estructura arquitectnica y la

obra civil del establecimiento. La inspeccin deber centrarse sobre las cubiertas, sistemas de aguas
(pluviales, negras y potables), bajantes, muros y paredes exteriores, carpintera metlica y de
madera, pasadizos exteriores, etc.
Debido a que la estructura exterior del establecimiento est sometida a la accin del clima y las
inclemencias del tiempo, requiere de una estricta programacin y ejecucin de las acciones de
mantenimiento y reparacin a intervalos regulares no mayores de un ao. Entre los principales
rubros a considerarse tenemos los siguientes:
4.1 Componentes estructurales

Deber prestarse especial atencin a los componentes estructurales (cimientos, columnas, vigas y
paredes). Estos elementos no deben presentar dao alguno y permanentemente deben de ofrecer
una ptima estabilidad fsica del establecimiento de salud.
4.2 Paredes
Son elementos verticales que dividen los distintos aposentos de las viviendas y las mismas con el
exterior.
4.2.1 Tipos de paredes
Paredes de ladrillo: Son paredes generalmente ornamentales de uso interno compuestas de

ladrillos de arcilla.
Paredes de mampostera (bloques y varillas de refuerzo): Son paredes construidas con
bloques de concreto.
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Paredes de concreto y acero de refuerzo: Es una pared que est compuesta de concreto
solido.
Pared de vidrio: Generalmente son paredes ornamentales fabricados en vidrio de distintos
espesores y tonalidades de acuerdo al uso y la especificacin.
4.2.2 Mantenimiento
Independientemente del tipo de pared que se tenga, se debe evitar que esta se golpee, moje o
raspe; ya que esto deteriorar la pared. Un psimo cuidado de las paredes puede llegar a disminuir
la capacidad estructural de la misma restndole seguridad a los dems aposentos.
4.2.3 Fisuras
Existen diferentes causas que producen las fisuras y es importante que usted las conozca. En toda
edificacin construida con concreto se presentan fisuras de diversos anchos, largos y profundidades.
Es importante diferenciar aquellas que pueden ocasionar problemas, o las que slo provocan
problemas de tipo esttico, que tambin deben ser reparadas o tratadas.
Las principales causas por las que se dan fisuras son: los cambios fuertes de temperatura (pues
todos los materiales utilizados en la construccin se expanden y contraen segn la temperatura), el
clima (algunos materiales tienden a hincharse en presencia de humedad), movimientos ssmicos y el
asentamiento de la edificacin en el terreno.
Las microfisuras que comnmente se presentan en repellos de paredes pueden ser reparadas con
facilidad y, en general, no deben ser motivo de preocupacin. Esto se puede arreglar fcilmente
pintando la pared con pintura elastomerica.
Cuando existen fisuras severas o grietas, sobre todo en elementos estructurales, a saber vigas,
columnas, o muros y paredes, ya sea de forma vertical, horizontal o en diagonal (que pueden
implicar fallas en dichos elementos), debe tener cuidado y acudir a un profesional que indique la
gravedad de la situacin y la posible solucin.
4.2.4 Humedad
Existen muchas causas de humedad dentro de la vivienda, algunas son: las diferencias de
temperaturas en el interior y el exterior de la misma; humedad externa debido a un jardn o un
terreno por encima del nivel de la vivienda; fugas de agua; entre otros. Con la humedad se generan
hongos, los cuales producen problemas respiratorios y alergias.
Se deben realizar los siguientes pasos para evitar este tipo de problemas:
1. Se debe evitar colocar plantas que necesiten mucho riego, cerca de las paredes.
2. Mantener la edificacin ventilada.
20
3. Impermeabilizar las paredes expuestas a humedad.

4. Para evitar los hongos, se deben aplicar pinturas antihongos.
5. Mantener el sistema de drenaje funcionando correctamente.
4.3 Techos y cubiertas

El techo es la cubierta que se coloca sobre la estructura de las paredes con el objetivo de proteger a
las personas de la misma contra las inclemencias del clima, tales como el fro, la lluvia y el calor.
Los techos estn compuestos por diferentes elementos: estructura, cubierta y hojalatera.
Comnmente las estructuras son de madera, hierro galvanizado o hierro negro, las cubiertas en
diferentes diseos de hierro galvanizado, fibrocemento, asflticas, barro, etc. La hojalatera
normalmente es de hierro galvanizado y las canoas pueden ser de PVC, hierro galvanizado, entre
otras.
4.3.1 Uso correcto
De todas las superficies exteriores del edificio del establecimiento, los techos, tejados o cubiertas
son los ms vulnerables, por su implacable exposicin al sol, viento, lluvia y cambios de
temperatura. An el mejor techo requiere de un mantenimiento peridico.
Todas las cubiertas estn sujetas a expansin y contraccin por causa de las variaciones de la
temperatura ambiente, lo cual puede conducir a la presencia de fisuras y rupturas, y posibles fugas o
filtraciones, especialmente alrededor de proyecciones del techo, ductos de ventilacin, aberturas
para iluminacin, etc.
Las cubiertas requieren de vigilancia y atencin regulares para asegurar su mximo perodo de vida
y buenas condiciones funcionales.
An cuando las reparaciones mayores y el reemplazo de los techos son realizados en mejor forma
por contratistas especializados, un programa de mantenimiento preventivo bien planificado puede
reducir dramticamente la frecuencia y seriedad de las reparaciones.
El punto de arranque recomendado es la divisin de la superficie total del techo en reas fcilmente
identificables. Estas reas debern ser marcadas en los planos de construccin para proporcionar
una ayuda visual para la organizacin, planeamiento y control de las actividades de mantenimiento.
Luego de que las reas del techo han sido identificadas, deber efectuarse una inspeccin visual de
campo de cada una de ellas, para determinar sus condiciones o estado actual.
Un informe de los hallazgos identifica las reas problemticas y permite la realizacin de la

programacin de acciones en el corto, mediano y largo plazo. El informe deber incluir, dentro de lo
posible, informacin sobre el tamao, edad, tipo, uso funcional y un historial de las reparaciones
efectuadas. Esta informacin ayuda al diagnstico de los problemas y la aplicacin de acciones
correctivas.
21
La revisin puede indicar la necesidad de aplicar algunas medidas correctivas o la ejecucin de

trabajos de reparacin antes de iniciar la implementacin de un programa de mantenimiento
preventivo.
Todos los techos debern ser inspeccionados por lo menos anualmente, pero preferiblemente dos
veces al ao, generalmente antes de la iniciacin del perodo de lluvias.
Paralelamente con los techos debern ser inspeccionados los canales colectores (canoas) y
bajantes de aguas pluviales, as como las reas prximas a esquinas, ductos de ventilacin, losas,
etc.
4.4 Pintura
La pintura es un producto fluido aplicado sobre una superficie en capas; se transforma al cabo del
tiempo en una pelcula slida que se adhiere a dicha superficie, de tal forma que recubre, protege y
decora el elemento sobre el que se ha aplicado. Es aplicado en las paredes, techos, canoas,
bajantes, puertas, losas de concreto, entre otros.
Las necesidades de pintura, tanto del interior como del exterior del establecimiento debern
determinarse sobre anlisis particulares y requerimientos aplicables a cada caso, tomando en
consideracin factores predominantes, tales como: localizacin geogrfica, condiciones
climatolgicas, grado de deterioro de las superficies pintadas requerimientos funcionales de la
edificacin y apariencia.
Los trabajos de pintura debern ser ejecutados de manera que sea posible garantizar su
preservacin, condiciones de limpieza y saneamiento, iluminacin o visibilidad.
4.4.1 Tipos
Existen diferentes tipos de pinturas, tales como barnices, acrlicas, esmaltes, lacas y selladores entre
otros; cada uno con unas propiedades fsicas y qumicas que deben tenerse en cuenta a la hora de
elegir el producto adecuado, ya sea por el tipo de superficie a aplicar, el carcter esttico o las
inclemencias a la que va a estar sometido.
4.4.2 Barnices
Barniz es una disolucin de una o ms sustancias resinosas en un disolvente. Funciona como un

recubrimiento de superficies, normalmente es transparente, pero podra adquirir distintas
tonalidades. Atendiendo al acabado final de la superficie se pueden clasificar en:
Barniz brillante
Barniz mate
Barniz satinado
Barniz impregnante anti termitas
22
4.4.3 Pintura acrlica (ltex)
La pintura acrlica es una clase de pintura que contiene un material plastificado, pintura de secado
rpido. Aunque son diluibles con agua, una vez secas son resistentes a la misma. Destaca
especialmente por la rapidez del secado. Tiene poco olor, se aplica fcilmente con rodillo o brocha.
La pintura acrlica se puede clasificar en:
Mate
Satinada
4.4.4 Pintura a base de aceites
La pintura a base de aceites, es suave y resiste el desgaste y la rotura a largo plazo. Sin embargo,
tambin tiene un olor fuerte, tarda ms en secar y debe ser limpiado con un solvente de pinturas,
como el thinner. Al disolverla se debe seguir las recomendaciones del fabricante, al igual que la
proporcin de dilucin.
Se puede utilizar tanto internamente como externamente.
4.4.5 Pintura anticorrosiva
ste tiene el propsito principal de disminuir la oxidacin del material (herrumbre), y

secundariamente el de proporcionar una superficie que ofrezca las condiciones propicias para ser
pintada con otros acabados.
Las pinturas anticorrosivas pueden estar hechas a base de agua o aceite, por lo cual se debe estar
atento a la hora de comprar el producto y la solucin del producto nos la indica el fabricante.
Actualmente existen productos con una capa protectora de galvanizado, los que conocemos como
hierro galvanizado, y el hecho de estar protegidos con esta capa, nos los hace inmunes ya que esta
capa empieza a sufrir deterioro con el paso del tiempo, por lo que es indispensable aplicarle una
proteccin adicional adecuada para el material y recomendada por un experto.
4.4.6 Pinturas epxicas
Creadas para ser utilizadas en superficies de sellado completo para evitar que la humedad, gases o
otras sustancias logren pasar a otro lugar.
Estas pinturas posee flexibilidad, durabilidad y resistencia a los cambios de clima, que acta como
sistema impermeabilizante para evitar filtraciones de agua; para uso interior y exterior y fcil
aplicacin en superficies de concreto, ladrillo, madera, yeso o metal; tanto nuevas, como
previamente pintadas.
23
4.4.7 Estuco
Si bien no es una pintura, cumple una funcin muy similar ya que es un acabado tipo revestimiento o
repello con color, el cual tiene una textura granulada. Existen dos tipos: acrlico y cementicio. Los
cuales se pueden utilizar tanto interna como externamente.
4.4.8 Otros acabados
Existen distintos tipos de revestimientos en el mercado, algunos son: Estuco Veneciano,

marmolizados, granitos, entre otros. Algunos pueden aplicarse en exteriores o interiores.
4.5 Pisos
El piso es la superficie inferior horizontal de un espacio arquitectnico, el lugar que se pisa, es por
donde transitan las personas tanto en interiores, como en exteriores.
4.5.1 Tipos de piso
Laminados
Madera
Lujado: Es la superficie del concreto afinada con una llaneta.
Cermica
Porcelanato
Entre otros.
4.6 Instalaciones mecnicas

El sistema mecnico es el grupo de componentes necesarios para disponer de las aguas potables,
sanitarias y pluviales de la edificacin de manera segura y controlada.
4.6.1 Tipos de instalaciones mecnicas
Dentro de los sistemas mecnicos de la edificacin es posible identificar al menos los siguientes:
Sistema de agua potable: Es la red de tuberas, accesorios, vlvulas y llaves de control que
canalizan el agua potable a los puntos de servicio dentro de la edificacin, sean lavamanos,
inodoros, llaves de bao, llaves de pilas, llaves de jardn y fregadero, entre otros.
Sistema de aguas pluviales: Es el sistema de tuberas y canalizaciones cuya funcin es la de

recolectar las aguas de lluvia y disponerlas en la red pluvial pblica. Est formado por el techo,
canoas, botaguas, limahoyas, limatones, bajantes, cajas de registro, canalizaciones, tuberas y
dems elementos que llevan el agua de lluvia al cordn de cao, cunetas o tuberas pblicas
destinadas especficamente para ello.
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Sistema de aguas servidas - negras: Es el sistema encargado de recoletar y disponer de forma

segura las aguas una vez que han sido usadas en los diferentes accesorios o lugares, sean estos el
servicio sanitario, las pilas, lavamanos, fregaderos, entre otros. Este sistema cuenta con las
siguientes posibles opciones para disponer de las aguas:
1. Tanque sptico y drenajes: Es el tanque recolector encargado de llevar a cabo el

procesamiento de las aguas negras de manera individual para cada vivienda, en conjunto con
el drenaje. Est compuesto al menos por los siguientes elementos: sifones, cajas de registro,
respiradero o chimeneas de ventilacin, tuberas de interconexin, tanque sptico y drenaje.
2. Red sanitaria: Est compuesto por una red de tubos y pozos que conectan las viviendas
hacia una planta de tratamiento o un colector pblico.
3. Otros sistemas:
a. Bio-digestores
b. Bio-jardineras
4.7 Instalaciones elctricas

Es el sistema a travs del cual se alimenta de energa elctrica la vivienda, brindando la posibilidad
de suministrar potencia para el funcionamiento de los electrodomsticos, iluminacin y dems
aparatos o accesorios que necesiten electricidad para su funcionamiento.
Toda edificacin debe contar con la caja de interruptores (caja de breakers), que son los
mecanismos de control, distribucin y seguridad interna que tiene la vivienda para disponer de la
electricidad.
4.7.1 Uso correcto
Existen dos tipos de voltajes 110 V y 220 V, la mayora de los aparatos son de voltaje de 110 V,
antes de conectar cualquier aparato se debe verificar minuciosamente el voltaje adecuado para el
mismo.
No conecte varios aparatos en un solo toma corriente, o en una misma regleta.
Identifique y rotule en la caja de breakers los respectivos circuitos.
En zonas donde exista presencia de nios utilice protectores en todos los tomacorrientes.
Si un aparato elctrico no funciona bien, no lo vuelva a utilizar hasta que el mismo sea reparado.
Si el breaker se activa no lo accione nuevamente hasta que un tcnico o profesional identifique la

falla y la corrija.
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Si su edificacin cuenta con tomacorrientes exteriores verifique que los mismos sean para
intemperie y que tengan los respectivos cobertores. De no ser as no conecte ningn aparato hasta
colocar el tomacorriente adecuado.
Si la conexin de un aparato elctrico es aterrizada, polarizada o ambos (tiene tres puntos de

conexin) no corte ninguna pieza, ni utilice adaptadores para conectar.
4.8 Cerrajera
Cerrajera es el arte de hacer y desarmar cerrojos. Un cerrojo es un mecanismo que asegura
edificios, habitaciones, gabinetes u otros lugares de almacenaje, para impedir que se puedan abrir
sin la llave y as proteger su contenido.
4.8.1 Tipos de cerrajera
Los diferentes tipos de cerraduras se distinguen generalmente por la profundidad y la altura que las
mismas poseen, ya que precisamente son estas las caractersticas que determinan que tipo de
cerradura posee el mecanismo. En cualquier edificacin las ms utilizados son:
Cerraduras cilndricas (tubulares):
Estn compuestas por una caja cilndrica con un eje de rotacin perpendicular a la hoja de la puerta.
El mecanismo central de la cerradura se encuentra al interior de la puerta. Pueden o no tener llave.
Las que no utilizan llave reciben el nombre de cerraduras de simple paso.
Tambin pueden combinar llave por fuera y seguro por dentro, o utilizar llave por ambos lados. Se
utilizan principalmente en puertas de interior.
Cerraduras de sobreponer (de parche):
Son aquellas que van instaladas sobre la puerta, dejando visible el cuerpo de la cerradura. El cilindro
se ensambla en ste, adosado por la cara opuesta de la puerta. La caja que aloja el picaporte y el
pestillo va colocada en el marco.
Por ser una cerradura que queda a la vista, al momento de la eleccin resulta importante tener en
cuenta caractersticas tales como, tamao, forma y materialidad. Se colocan habitualmente en
puertas metlicas, rejas y tambin en puertas delgadas cuyo espesor no permite la instalacin de
una cerradura embutida en su interior.
Cerraduras de embutir (de caja):
La caja de la cerradura es de menor espesor exterior y es ms alargada en sentido vertical ya que

tiene que ir completamente embutida en el interior de la puerta. Pueden llevar como tirador una
perilla o una manija. Suelen utilizarse en puertas interiores y puede combinar al igual que en el caso
de las cerraduras cilndricas, mecanismos con o sin pestillo y llave. La variedad de diseos y estilos
26
de cerraduras es inmensa. No slo en cuanto a sus formas sino tambin a los materiales con que se
fabrican. El material del tirador es clave en la duracin y el buen aspecto de la cerradura a travs del
tiempo. Las hay de acero inoxidable, bronce pulido, envejecido o satinado; tambin tipo madera,
pintadas y doradas; con o sin lacas de proteccin. Para la puerta de entrada (acceso principal): En
EBAIS (tipo casa), generalmente se utilizan cerraduras de tipo cilndricas (tubulares). Algunas de las
caractersticas requeridas son: proteccin antitaladro; llave de punto; tener ms de un par de puntos
de cierre y varios pasadores (entre ms cantidad mejor).
Muchas cerraduras cuentan con pitones anti corte, los que poseen un refuerzo adicional al centro del
pitn. Algunas tambin incluyen un pestillo nocturno, un botn que se acciona desde el interior que
impide que la cerradura pueda ser abierta desde afuera, incluso si se cuenta con la propia llave.
Un buen complemento son los cerrojos, simples o dobles. Los simples tienen un cilindro exterior que
se abre y cierra con llave y una mariposa por el interior, que abre y cierra el cerrojo. Los dobles
tienen cilindro exterior e interior, que abren y cierran slo con llave.
Para puertas interiores: En estos casos, se utiliza normalmente cerraduras del tipo cilndricas
(tubulares) o de embutir (de caja), ya que son de menor tamao, decorativas, entre otras.
Cerraduras para baos:
Idealmente deben funcionar sin llave, pero con un pestillo que se acciona desde el interior. Es
importante que cuente con una ranura de emergencia, la que permite desbloquear el pestillo desde
fuera del bao (utilizando por ejemplo una moneda o simplemente el pulgar) en caso que una
emergencia lo requiera. Se recomienda elegir cerraduras de acero inoxidable ya que son ms
resistentes al vapor y humedad.
4.9 Puertas
Es un elemento constructivo que consiste en una abertura que permite entrar y salir de la vivienda y
sus habitaciones. Puede ser elaborada por una plancha de madera, hierro, vidrio u otro material.
Ayudan a distribuir las diferentes estancias y proporcionan intimidad.
Las diferencias entre los diversos tipos de puertas que se puede encontrar en el mercado se basan
en tres aspectos el sistema de apertura, el material utilizado y su armazn. En un centro de salud
podemos distinguir bsicamente entre dos tipos de puerta segn su funcionalidad: puertas de
entrada y puertas interiores. Las puertas de entrada debern ofrecer seguridad, aislamiento, y
comodidad de uso. Las puertas interiores tienen funciones mucho ms diversas como por ejemplo
dar intimidad, dejar pasar o no la luz, separar ambientes, facilitar la climatizacin de las diferentes
salas, etc.
4.9.1 Sistemas de apertura de una puerta:
Puertas de una accin: son las puertas tradicionales de una o dos hojas cuyo ngulo de apertura es
al menos de 90 grados en una sola direccin. Pueden tener un mecanismo de cierre automtico.
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4.9.2 Puertas de doble accin:
Son las puertas batientes cuyo mecanismo permite la apertura en las dos direcciones, abriendo en
ambos sentidos.
4.9.3 Corredizas:
Son las puertas cuyas hojas se deslizan. Pueden tener una o dos hojas; y su forma tambin puede
ser curva o semicircular.
4.9.4 Plegables:
El mecanismo de apertura sera el plegamiento de las hojas, generalmente pequeas y en zigzag.
Respecto a materiales, existen puertas de casi cualquier material, pero dependiendo de la funcin a
la que se destine la puerta, las caractersticas de dichos materiales deberan ser distintas. Los
materiales habituales son: madera, aluminio, hierro, acero, PVC, fibra de vidrio, cristal, espejo, etc.
4.9.5 Puertas de Madera:
Es el material ms empleado, ofrece gran variedad de diseos, adems de distintas tecnologas y

calidades. A su vez, dentro de las puertas de madera se encuentran Puertas lisas o de placas y las
puertas de tablero.
4.9.6 Puertas Metlicas:
Los metales empleados habitualmente son acero y aluminio.
4.9.7 Puertas de PVC:
Puertas fabricadas en PVC.
4.9.8 Puertas de Vidrio:
Estas puertas pueden estar enmarcadas en madera, aluminio, metal o fabricadas en vidrio slido.
4.10 Ventanas
Son parte de las paredes que permiten el ingreso de la luz y la ventilacin a las viviendas.
4.10.1 Marcos:
Parte externa que sujeta la ventana a las paredes, generalmente son de madera, aluminio, pvc,
entre otros.
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4.10.2 Vidrio:
Permite el paso de la luz. Se pueden encontrar distintos tipos de acabados entre ellos cromado,
acabado bronce, transparente.
4.10.3 Celosa:
Permite el paso de la luz y la ventilacin. Generalmente tienen el mismo acabado del vidrio.
Cerraduras: Algunas ventanas cuentan con cerraduras y agarraderas que contribuyen a la

manipulacin de las mismas. Generalmente son del mismo acabado del marco.
En caso de realizar alguna ampliacin o remodelacin cerca de ventanas o puertas de vidrio que
requiera el uso de concreto es recomendable proteger toda la ventana para evitar su deterioro por
salpicaduras de los materiales utilizados. Es necesario mantener limpios los canales de
desplazamiento en las ventanas y puertas corredizas por lo que se debe sacudir con una brocha
pequea y limpiar con un pao limpio, hmedo y libre de detergentes en polvo (en caso de ser
corrediza). De ser necesaria limpieza ms profunda en el aluminio, los sistemas de rodamiento y los
empaques, estos se pueden limpiar con aceite penetrante (similar WD40). Manipule estos materiales
con cuidado y mantngalos fuera del alcance de los nios. No se debe engrasar el aluminio, sus
cerraduras ni sus sistemas de rodamiento, ya que con el tiempo ste crea una capa junto con el
polvo que afecta el correcto funciona-miento del elemento.
Frecuentemente en las edificaciones se utilizan marcos de aluminio, los cuales no deben limpiarse
con abrasivos como thinner, aguarrs o alcohol porque lo manchan y lo decoloran.
Este tipo de manchas debe ser quitado inmediatamente sin utilizar esponjillas metlicas o esptulas.
De la misma forma que el aluminio, el cristal de las ventanas no se debe de limpiar con abrasivos, ni
con esptulas o esponjillas metlicas; existen varios limpiadores especiales disponibles en el
mercado.
Los vidrios se pueden tratar con stos lquidos especiales y luego pasar un pao limpio y seco.
Si su centro de salud cuenta con puertas corredizas de vidrio, les recomendamos identificar los
vidrios de las puertas con algn elemento decorativo, de forma que se pueda observar claramente
cuando una puerta est abierta o cerrada y evitar con esto posibles accidentes.
4.11 Cielos
Los cielos corresponden a la parte visible del techo desde el interior de la edificacin. Estos pueden
ser cielos falsos, que corresponden a lminas (Normalmente: gypsum, plywood, entre otros) fijadas a
la estructura del techo, generando un entretecho o cielo raso.
Algunos tipos de cielos
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Madera
Escayola
Gypsum
Fibrolit
Plywood
Plstico
Concreto
Suspendido
4.11.1 Usos correctos del cielo
En caso de ser necesaria la instalacin de una lmpara, abanico o adorno en el cielo raso, no
martille ni perfore el mismo. Para evitar accidentes, busque una persona capacitada para realizar
este tipo de labores.
Evite colgar elementos en el cielo raso.
No subirse al cielo raso.
No utilice el cielo raso como bodega, a menos que haya sido diseado para ese fin.
Evite golpear el cielo raso con cualquier tipo de objeto.
En la medida de lo posible, evite que el vapor del agua que se genera cuando se utiliza maquinas
que sueltan vapor se acumule en el cielo raso, ya que esta condensacin mancha y desprende la
pintura, favorece la formacin de hongos y deteriora los materiales.
4.12 Trabajos en Metal

Deber prestarse especial atencin a la proteccin de todas las superficies metlicas expuestas. Los
marcos metlicos de puertas y ventanas debern mantenerse bien pintados para prevenir su
oxidacin, sobre todo en zonas donde se presente una alta salinidad en el ambiente. Las obras de
aluminio, an cuando no requieren pintura, debern mantenerse limpias para detener su
decoloracin y la prdida del anodizado.
El hierro galvanizado puede sufrir daos en su capa protectora, dando origen a brotes de oxidacin
sobre sus superficies, obligando a someterlos a tratamiento para control del xido y aplicacin de
capas de pintura con el consiguiente aumento en los costos de mantenimiento.
Antes de pintar todas las superficies metlicas instaladas en exteriores, debern ser preparadas en
forma apropiada y estar libres de cualquier vestigio de suciedad. Para el efecto debern ser
utilizadas herramientas adecuadas tales como esptulas y cepillos de acero. Previo a la aplicacin
de la pintura a base de aceite o agua, (dos o ms capas), deber darse a las superficies metlicas
30
un tratamiento antioxidante mediante la aplicacin de una capa de pintura anticorrosiva tipo minio
de las caractersticas adecuadas.
El uso de materiales de ptima calidad, la aplicacin de buenas tcnicas de preparacin y la

utilizacin de mano de obra calificada aseguran la mxima duracin del trabajo de pintura.
4.13 Trabajos en Madera

Las piezas de madera en exteriores debern ser inspeccionadas anualmente para verificar sus
condiciones de solidez y detectar seales de deterioro de la capa protectora de barniz o pintura. Al
igual que en las piezas metlicas, la preparacin de las superficies de madera, antes de la aplicacin
de la pintura, reviste la mayor importancia.
Toda la pintura "levantada" deber ser raspada, dejando la superficie lisa y libre de cualquier vestigio
de suciedad, astillas o ralladuras. Debern utilizarse materiales de la mejor calidad, apropiados para
ser usados a la intemperie, bajo rigurosas condiciones climticas y ambientales. Se requiere la
utilizacin de mano de obra calificada y de los elementos de aplicacin adecuados para cada caso
en particular.
4.14 Obras en Ladrillo y Concreto

La pintura en las superficies exteriores de ladrillo y concreto no es recomendada. De todas maneras,
si se hace, ser nica y exclusivamente para efectos y con propsitos decorativos.
En tales casos se sugiere la utilizacin de pinturas a base de agua, evitando la aplicacin de

materiales del tipo "sellador.
Deber permitirse que las paredes y/o superficies de ladrillo y concreto "respiren", esto es, que toda
humedad absorbida deber ser eliminada, de otra forma las superficies interiores del establecimiento
sufrirn daos considerables. El repintado solamente deber realizarse cuando las condiciones de
apariencia lo exijan.
4.15 Tapias
Es un elemento constructivo, compuesto por una pared que funciona como barrera o lmite fsico
entre dos propiedades puede estar ubicado en la parte posterior, lateral o frontal de la propiedad.
Es importante aclarar que las tapias solamente estn diseadas para soportar su propio peso, por lo
cual no se recomienda apoyar a ella otras estructuras sin que se haga la debida modificacin, previa
consulta a un profesional.
4.15.1 Tipos de tapia
Tapias en bloque
Tapias Prefabricadas Decorativas
Tapias elementos livianos (HG, Malla cicln, setos, metal, etc.)
31
Cercos
4.16 Muros de retencin

Es un elemento generalmente orientado verticalmente semejante a una pared, cuya funcin es con-
tener volmenes de rellenos ya sea de tierra o algn otro material. Su diseo y construccin
dependen de las condiciones bajo los cuales estarn trabajando. Entre los cuales podemos
mencionar los muros de gravedad, muros estructurales, entre otros.
4.17 Jardinera
Un jardn, es una zona del terreno donde se cultivan especies vegetales, con posible aadidura de
otros elementos como fuentes o esculturas, para el placer de los sentidos.
Un jardn puede incorporar tanto materiales naturales como artificiales.
4.17.1 Tipos
Los jardines se pueden clasificar por su uso:
Jardn pblico: De fcil acceso a todas las personas.

Jardn privado: Se encuentran dentro de la propiedad.
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CAPITULO 5
5 Aplicacin mantenimiento preventivo y correctivo
5.1 Mantenimiento de paredes
5.1.1 Necesita colgar o fijar un objeto a la pared:
En caso de que necesite colgar o fijar algn cuadro o pintura, espejo, armarios, soportes para
plantas, adornos, etc; es necesario que consulte, ya sea usted mismo, o con una persona
capacitada, los planos de las ubicaciones de las instalaciones elctricas y mecnicas; con el fin de
evitar perforar caeras de agua, desages o tuberas de energa elctrica. En el caso de paredes
livianas se debe tratar de colgar o fijar los objetos en la estructura que sostiene la pared.
Un error muy comn es utilizar clavos para colgar o fijar objetos, lo que conlleva al deterioro de la
pared y el desprendimiento del repello en el caso de paredes de block o concreto. Una solucin muy
sencilla es realizar un agujero con un taladro y colocar el spander y el tornillo adecuado para el tipo
de pared, ya que en el caso de paredes livianas no se puede incrustar clavos ni utilizar tornillos ni
spanders que no sean los adecuados para este tipo de pared (spanders para Gypsum o Fibrolit).
Se debe tener cuidado a la hora de instalar un estante o armario ya que algunos de ellos pueden ser
muy pesados por lo que se deben fijar adecuadamente a la pared. Adems evite colocar dentro de
los muebles que estn fijados a la pared objetos pesados; lo mejor es colocar todo objeto pesado en
los muebles bajos.
5.1.2 Hongos
Generalmente se producen con la humedad, por lo que primeramente se debe ubicar la fuente de la
humedad y resuelva la situacin contactando a una persona capacitada.
Una recomendacin sencilla es lavar la seccin afectada por el hongo con cloro mezclado con agua
en partes iguales, dejar secar para luego pintarse. Esta actividad debe ser realizada por una persona
capacitada.
5.1.3 Manchas y suciedad
Cuando hay nios presentes las manchas son imposibles de evitar, por lo que se debe tratar de
estar al tanto de las paredes y limpiar las manchas inmediatamente con un trapo seco primeramente,
y si la mancha persiste, con uno hmedo., De persistir, contacte a una persona capacitada.
5.1.4 Se desprendi un objeto de la pared y dejo un orificio
Se debe eliminar todo el material suelto o desprendido alrededor del orificio, luego se debe cubrir
con un material sellante, dejar secar y pintar la seccin de pared en la que ocurri el problema.
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5.2 Mantenimiento de Techos o Cubiertas

Dentro de las labores de mantenimiento se recomienda:
1. Barrer y limpiar las cubiertas prestando especial atencin a los accesorios (canoas,
cumbreras, limahoyas, botaguas, etc) con el propsito de evitar acumulaciones de basura que
provoquen empozamientos y filtraciones.
2. Inspeccionar rigurosamente las cubiertas para identificar reventaduras, hundimientos,

clavos o tornillos flojos. Corregir estos defectos segn corresponda, ya que los mismos
pueden ser causa de goteras.
3. Revisar y cuando corresponda restituir o acondicionar los sellos de los botaguas y otros
elementos de la hojalatera que los requieran.
4. Dependiendo del tipo de cubierta y la zona en donde se ubique la edificacin, es

recomendable pintar la cubierta al menos cada 2 aos para su proteccin.
Le recomendamos utilizar una pintura adecuada para la cubierta que posea la edificacin existente.
Al pintar las cubiertas, debe seguir el siguiente procedimiento:
Preparar la superficie:
Lavar con agua y detergente adecuado al tipo de cubierta.
Lavar nuevamente con agua
Esperar secado antes de aplicar la pintura
Procure no pintar en invierno.
Es una mala prctica, eliminar el galvanizado con vinagre de banano u otros lquidos para despus
pintar la cubierta esta prctica reduce considerablemente la vida til del techo no es necesario
esperar a que se caiga el galvanizado para pintarlo.
5.2.1 Reparacin de goteras
En el caso de aparecer una gotera o filtracin mientras ocurre un aguacero, le recomendamos trate
de aislar o retener la entrada del agua mediante recipientes y secar las reas con paos para evitar
la acumulacin de humedad y el deterioro de otras reas de la vivienda.
Una vez finalizado el aguacero le recomendamos contactar a personal especializado para que
resuelva la filtracin o gotera.
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5.2.2 Cambio de lminas de techo
1. Con un desarmador o con una llave de boca de 1/4". Retirar los elementos de fijacin de las
lminas de techo, luego retirar las deterioradas.
2. Al colocar las laminas de techo o colocar nuevamente todas las laminas de techo seguir el
orden de colocado de las mismas tal como se indica en los grficos adjuntos.
1. Al sobreponerse las laminas de techo se deben de mantener los traslapes mnimos

indicados en los grficos siguientes
2. Sobrepuestas las lminas de techo se proceder a la fijacin de las mismas en las correas
existentes, que pueden ser metlicas o de madera. Los elementos de fijacin varan
segn el material de los clavadores existentes, segn los grficos siguientes:
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3. Cuando se tenga cubiertas metlicas (aluminio auto sustentantes), sobre madera o acero,
los elementos de sujecin son los indicados en los grficos adjuntos:
5.3 Mantenimiento de Pintura

Debido a que el mantenimiento y la pintura exterior como interior del local son relativamente poco
frecuentes, en algunas oportunidades se opta por contratar los trabajos con personal o entidades
externas a la institucin. Sin embargo, el Administrador y Director Mdico del rea de Salud, como
personal de mantenimiento deben poseer el conocimiento sobre el uso adecuado de materiales y la
aplicacin de tcnicas acordes al tratamiento de obras exteriores y a la aplicacin de normas y
procedimientos de inspeccin y fiscalizacin de las mismas.
Basndose que el tipo de pintura a utilizar depende de la zona en que nos encontremos, el acabado
que queramos tener y el material al que le apliquemos el producto.
Adems los elementos que son barnizados (madera), se deben repintar todos los aos para
mantener su esttica.
A los elementos de metal (cubiertas de techos, verjas, portones, barandas, etc) que estn expuestos
a lluvia y sol, se les debe dar un mantenimiento aproximado de cada ao, para as evitar la
corrosin.
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La pintura exterior de los centros mdicos se debe estar revisando aproximadamente una vez al ao
en lugares del rea metropolitana, en las zonas de clima caliente (costas) y zonas de clima muy
hmedo se le debe realizar una inspeccin, para evitar desprendimientos u hongos.
En la parte interna de la edificacin se debe repintar cada dos aos aproximadamente.
Cada vez que se realice alguna labor de mantenimiento se debe de tener a mano el color de pintura
con el cdigo, esto para que en el caso de una reparacin menor no tenga dos tonos distintos.
Es importante considerar que las pinturas satinadas permiten la limpieza de la pared de una manera
ms sencilla, ya que estas se pueden hasta lavar. Se recomienda utilizar este tipo de pintura.
5.3.1 La pintura se abomba
Generalmente ocurre cuando existe una humedad en la pared, ya sea por infiltracin o por una fuga
en la pared. Primero se debe detectar el problema que ocasiona la humedad y proceder a repararlo,
se debe contratar mano de obra especializada para realizar el trabajo.
5.3.2 La pintura se desprende y no hay humedad
Cuando esto sucede, es probable que no exista una adherencia entre la pintura y el elemento
(pared, techo, puertas, etc), para resolver el problema se debe remover la pintura, lijar, limpiar la
superficie y proceder a aplicar pintura con las mismas caractersticas del resto de la pared, para
realizar esto debe contactar a un profesional especializado.
Tambin, esto suele suceder cuando se aplica una pintura incorrecta al elemento y las propiedades
qumicas generan desprendimiento.
5.3.3 Aparecen puntos, manchas negras en la pintura
Esto ocurre cuando existe mucha humedad en el ambiente, y en nuestro pas es caracterstico que
suceda esto, para corregirlo se debe remover todo el hongo aplicando un fungicida o cloro con agua
en iguales proporciones, luego esperar que seque y aplicarle una pintura antihongos. Se debe
contactar al proveedor de pinturas, para que le aconseje qu hacer.
5.3.4 Fisuras en las paredes
Ver apartado paredes.
5.3.5 Gotera y el cielo de gypsum tiene una mancha negra (hongo)
Primero que todo identifique el problema en el techo y repare la gotera. El cielo raso (gypsum) se
debe dejar secar (temperatura ambiente), luego se debe: limpiar la mancha negra (hongo) que se le
hizo, reparar el cielo, aplicarle una pintura quitamanchas y pintar con la pintura que utiliz para el
cielo raso. Para realizar los trabajos descritos anteriormente, contacte a un profesional
especializado.
37
Paralelamente, deber mantener registros de tiempo de ejecucin y sus costos para presupuestos y
ejecucin de trabajos futuros.
5.3.6 Retoques de pintura en pared:
Para efectuar retoques de pintura en pared se necesitan las siguientes herramientas y accesorios:
Una escobilla metlica

Una esptula
Una brocha o rodillo
Lija de agua N 100
Yeso o masilla
Una bandeja
Un balde y una esponja
Un galn de pintura o la cantidad necesaria y una botella de disolvente apropiado o la cantidad

apropiada (si utiliza pintura a base de aceite)
Cmo se hace?
1. Cepille fuertemente la pared con la escobilla metlica para retirar la pintura antigua (Fig.1).
1. Si la pared est estropeada, rellene los agujeros y las fisuras con yeso fino o masilla.
Una vez seco el arreglo, ljelo para que la superficie a pintar est pareja (Fig. 2)
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3. Una vez seca la pared (1 2 das), proceda al pintado de la pared para lo cual proteja el
suelo con plstico o con papel peridico y aplique una primera capa de imprimante sobre la
parte a pintar. Si va a utilizar pintura ltex, aplique imprimante a base de agua, en caso de
esmaltes o pinturas a base de aceite utilice imprimante a base de aceite.
4. Limpie la totalidad de la pared con la esponja, con una solucin con detergente, luego
enjuague. La pared tendr entonces su color original, lo que permitir determinar el color
exacto de la pintura necesaria para efectuar el retoque.
5. Luego, con la brocha aplique 1 2 capas de pintura sobre la parte a retocar hasta obtener
un color y un espesor lo ms semejante a la pintura del resto de la pared. Antes de aplicar la
segunda capa, deje que la primera mano seque mnimo 12 horas (el tiempo de secado se
indica en el envase de pintura). (Fig.3)
6. Si el retoque an es demasiado visible, aplique una capa de pintura adicional sobre la

totalidad de la pared o pao.
39
Para volver a pintar un rea importante, utilice una brocha o rodillo (segn la textura de la pared),
aplique la pintura, sin exceso, con brochadas de arriba hacia abajo.
Concluido el trabajo, limpie todo su material. Si utiliz pintura ltex, deber limpiar los implementos
slo con agua y si utiliz pintura a base de aceite use thinner o disolvente.
5.3.7 Retoques de Pintura para metal
Cuando se desee volver a pintar los marcos o rejas de fierro con pintura esmalte, se proceder de la
siguiente manera:
1. Con una lija para metal sacar la pintura antigua; posteriormente raspar con la esptula y
retirar todo el material sobrante, debiendo quedar completamente limpia la superficie a
pintar (Fig.4)
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2. Antes de usar la pintura esmalte, pasar con la brocha una mano de pintura anticorrosiva
(sincromato), para proteger el fierro de la humedad.
3. Una vez que la pintura anticorrosiva se encuentre seca proceder a pasar la pintura
esmalte 2 manos o 2 veces (Fig. 5).
5.4 Mantenimiento de pisos
5.4.1 Cermica y Porcelanato:
Slo es necesario repasarlos con agua y algn lquido limpiador recomendado por el proveedor del
piso, ya que son superficies que presentan algn grado de absorcin.
No se recomienda utilizar limpiadores como ceras o capas protectoras ya que este tipo de productos
deposita una capa sobre el material que manchar y deteriorar el piso.
Los pisos de cermica y porcelanato, tanto los esmaltados como los que no lo estn, slo requieren
un cuidado y una limpieza mnima. Las manchas o suciedades que pueden generarse en su uso se
deben a la acumulacin de tierra.
Evite el uso de productos qumicos como el cido muritico o similar.
La recomendacin general es poner una alfombra que absorba las partculas de suciedad antes de
entrar a la habitacin.
5.4.2 Qu hacer en caso de?
Derrames de lquido: Limpie la superficie con un pao limpio y seco, de forma inmediata;
luego limpie con un pao hmedo, se puede adicionar un jabn con bajo contenido de sulfatos
(Recomendacin: jabn de manos).
Fisuras o desprendimiento de fragua: Remueva la parte afectada, en su totalidad y rellene

con fragua especial para el tipo de piso. En caso de que usted no sepa cmo realizar esta
labor, contacte un especialista para realizar el trabajo.
41
En el caso de una fisura mayor, se recomienda desprender la pieza(s) de piso, si as lo

amerita. Para esta labor, contacte un especialista para realizar el trabajo.
Rayones: Limpie con un pao hmedo y jabn con bajo contenido de sulfatos
(Recomendacin, jabn de manos). No aplique lijas o espumas abrasivas (Ejemplo: tipo
lavaplatos)
Los pisos de porcelanato se deben limpiar y secar inmediatamente despus de un derrame

de lquido, ya que estos se manchan muy fcilmente. Especialmente con lquidos como caf,
vino, gaseosas, orina, entre otros.
En el caso de pisos laminados una exposicin prolongada a los lquidos podra causar serios
daos en la superficie por lo que se recomienda adems de secar en forma inmediata utilizar
un deshumedecedor elctrico de ser posible.
5.4.3 Cermica y Porcelanato:
Se debe realizar semanalmente la limpieza normal y una limpieza ms profunda, segn se observe
en su acabado.
5.4.4 Cambio de Piso de Loseta
Para efectuar el cambio de piso de losetas se necesitan las siguientes herramientas y accesorios:
Comba o mazo pequeo

Esptula
Cincel
Punta
Cemento
Arena Gruesa
Esponja o trapo limpio
Bandeja
Loseta, cermica o maylica
Pedazo de madera
Cmo se hace?
1. Utilizando el cincel delgado, comience a picar la fragua de las juntas que separan las
losetas, cermicos una de otras (fragua). Retire la fragua de los cuatro lados.
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2. Con la punta y la comba, rompa la loseta rota, suelta o defectuosa y retire los trozos. Para
que no se rompan las losetas, cermicos contiguas, empiece con pequeos golpes por el
centro y siga por los lados de la pieza (Fig. 1).
3. Con un cincel y la comba picar la capa de cemento (cama de asiento) existente, al retirar la
pieza. Retire los restos de cemento y moje con agua el rea descubierta. (Fig. 2)
4. Prepare la mezcla de cemento con arena gruesa en proporcin de 1 volumen de cemento

por 4 de arena gruesa y agua, la mezcla debe de estar semiseca, aplicar luego en una capa
uniforme sobre el piso hasta un nivel que permita contener la nueva pieza (Fig. 3)
4. Coloque la pieza nueva en su sitio y apriete con fuerza para nivelarla con respecto a las
otras piezas. Ponga encima la plancha de madera y efecte golpes de martillo seco y
suave. Las sisas deben tener el mismo ancho en todos los lados, si no es as, mueva
ligeramente la pieza con la ayuda de la punta de la esptula. Para finalizar, rellene las
sisas con mezcla de cemento y agua, Aplquela con una esptula (Fig. 4).
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5.4.5 Reparacin de Pisos de Cemento
4. Ubicada la zona a reparar y utilizando un pequeo mazo, dar golpes suaves alrededor del
rea afectada, sobre todo cuando se encuentren rajaduras o englobados (se dice que el
piso est soplado). (Fig. 1)
2. Con el mazo y con golpes fuertes proceder a romper el piso de cemento que est daado
(Fig. 2).
3. Picar con un cincel el rea afectada y luego retirar el material sobrante. (Fig. 3).
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4. Verter una pequea cantidad de lechada de cemento (cemento y agua), en la zona a

reparar y dejar que seque un poco. (Fig. 4).
5. Preparar la mezcla de cemento y arena de ro fina, en una proporcin 1 volumen de

cemento con 2 volmenes de arena y 3 volmenes de piedra y se aplicar en el rea a
resanar, el espesor ser igual al resto del piso (normalmente 3 4 pulgadas de espesor).
Finalmente con un cuchara de albailera nivelar la mezcla al ras del piso existente, se
puede utilizar tambin una regla metlica o de madera.
5.4.6 Para acabado de piso pulido, se proceder de la siguiente manera:
Efectuado todo el proceso anterior y despus de unos 15 a 20 minutos se espolvorea cemento puro
y se pasa la llaneta con un poco de agua.
5.4.7 Cambio de cermicas o azulejos
Para efectuar el cambio de una o ms cermicas o azulejos rotas o sueltas se necesitan las
siguientes herramientas y accesorios
Un martillo
Un cincel o punta
Una esptula
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Una cuchilla
Cemento
Maylicas
Una pequea madera
Una esponja o trapo limpio
Porcelana
Cmo se hace?
6. Utilizando la cuchilla, comience por retirar la fragua de porcelana de los cuatro lados de la
cermica rota utilizando la cuchilla (Fig. 1).
2. Con cincel delgado o la punta y con un martillo, rompa la cermica defectuosa y retire los
trozos. Para que no se rompan las cermicas contiguas, empiece con pequeos golpes por el
centro y siga por los lados de la pieza. Retire los restos de cemento y moje el rea sin la
cermica (Fig. 2).
3. Asegrese de que la cavidad sea la suficiente como para permitir el emplazamiento de una
nueva cermica. El margen entre cermicas debe ser de 3 a 6 mm. (Fig. 3).
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4. Prepare en un recipiente una mezcla de cemento con un poco de agua, con una
consistencia no tan aguada, aplicndolo luego en una capa uniforme sobre la pared o piso y
tambin sobre el dorso de la cermica, dejando libre 1 2 cm. del borde del contorno (Fig. 4).
5. Coloque la cermica nueva en su sitio y apriete con fuerza para nivelarla con respecto a las
otras cermicas. Ponga encima la plancha de madera y efecte golpes de martillo seco y
suave. Las sisas deben tener el mismo ancho en todos los lados, si no es as, mueva
ligeramente la cermica con la ayuda de la punta de la esptula. Luego con la esptula, limpie
el cemento de las juntas y deje secar la pieza colocada durante 24 horas. Importante: la o las
cermica nuevas que se van a colocar deben ser puestas en remojo en un recipiente durante
un periodo mnimo de 6 horas (Fig. 5).
6. Para finalizar, rellenar las sisas con una mezcla de fragua y agua. Aplquela con una
esptula. Cuando la mezcla empiece a secarse, frote las sisas con una esponja o trapo
hmedo (Fig. 6).
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5.5 Mantenimiento sistema mecnico

La principal rutina de mantenimiento para los sistemas de una edificacion es el adecuado uso que
las personas le den a los mismos y una inspeccin y limpieza peridicos. Es muy importante tener
identificados todos los puntos de inspeccin tales como tapas, registros y tapones de registro de
tuberas. Dentro de las principales actividades de mantenimiento se pueden mencionar las
siguientes:
Sistema de agua potable: Las actividades de mantenimiento ms frecuentes consisten en una

revisin de uniones, empaques y llaves.
Sistema de aguas pluviales: Es recomendable (previo a la poca lluviosa) se realice una inspeccin
y limpieza de canoas, cajas de registro y salidas de tuberas pluviales, a fin de evitar acumulaciones
de materiales que ocasionen taponamientos o desborde de aguas por las canoas.
5.5.1 Sistema de aguas servidas-negras:
Para un adecuado funcionamiento del sistema se debe realizar un mantenimiento preventivo, que
consiste en una revisin peridica y limpieza de cajas de registro, ceniceros, trampas de grasa y
sifones.
En los puntos de conexin de esta red (inodoros, fregaderos, lavamanos, pilas, duchas) NO deposite
ningn tipo de desecho u objeto que pueda realizar una obstruccin, tales como juguetes, cabello,
pedazos de jabn, desechos de alimentos, condones, toallas sanitarias, paales.
Tampoco debe depositar productos qumicos como potasa, desatorador, cloro en exceso.
Trampa de grasas: Realice una limpieza mensual de las trampas de grasas, con el fin de evitar
malos olores, obstrucciones y plagas.
Tanque sptico: La actividad de mantenimiento consiste en hacer una extraccin mediante equipo
de bombeo de las partculas slidas que se acumulan y sedimentan en el tanque. Se recomienda
una revisin aproximadamente cada dos aos para determinar si se debe realizar una limpieza del
tanque.
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Esta labor se debe realizar por medio de personal y equipo apropiado.
Sistema de agua potable
En caso de fugas cierre la llave de paso principal. Identifique el problema y localice a una persona
capacitada para realizar las reparaciones.
Sistema de aguas pluviales
En caso de una obstruccin en canoas, bajantes o tuberas, espere que culmine la lluvia y proceda a
ubicar el punto de obstruccin. Localice una persona capacitada para realizar tal labor.
Sistema de aguas servidas-negras
En caso de obstrucciones NO utilice el sistema (inodoro, lavatorio, fregadero, pilas, duchas), ya que
el ingreso de lquido incrementa el problema. Proceda a ubicar el punto de obstruccin y localice una
persona capacitada para realizar tal labor.
En caso de malos olores, verifique que las aguas servidas-negras cuentan con un sistema de
ventilacin y que los accesorios de bao cuenten con su respectivo sifn. Identifique el problema y
localice una persona capacitada para que corrija el problema.
5.5.3 Cisterna - Tanque Elevado o Enterrado de Agua Potable
Especial cuidado debe darse al mantenimiento preventivo del cisterna y el tanque elevado o
subterrneo, que deben de limpiarse por lo menos cada seis meses. La limpieza se debe realizar
disolviendo en un balde de 10 litros de agua 50 ml de cloro; con esta solucin lavar con una escoba
el piso, las paredes y la tapa, eliminando la capa verde y grasosa (musgo) que se forma por la
humedad. Despus de 15 minutos se enjuaga y se desecha toda el agua. Esta operacin debe
efectuarse dos veces durante el periodo de limpieza.
Cuidar que los accesorios del tanque, vlvulas y los flotadores estn en buen estado para evitar que
el agua se desperdicie. Revisar que la tapa del tanque est bien cerrada para que el agua no se
contamine.
Verificar que las estructuras del tanque estn en buen estado, cualquier avera o desperfecto deber
repararse de inmediato. No utilizar mecanismos de lavados a presin, ya que daara el repello de
las paredes.
En el mantenimiento preventivo de la infraestructura fsica son importantes las inspecciones y la

limpieza permanente del establecimiento de salud.
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5.5.12 Tanque Aguas Negras
Debe realizarse mantenimiento preventivo para este sistema, mediante la inspeccin peridica del
tanque sptico. Esto se har a travs de los registros de la tapa superior; por ah es posible medir la
cantidad de los lodos acumulados en el fondo del tanque, introduciendo una vara con un pedazo de
tela o mechas atadas en su extremo. En forma semejante, se puede inspeccionar el espesor de la
capa de natas. Esta actividad se debe ejecutar una vez al ao.
Debe hacerse la limpieza del tanque sptico al final del perodo de diseo o como consecuencia a
una inspeccin previa, que indique la necesidad de llevar a cabo tal funcin anticipadamente; esto es
cuando las natas o los lodos estn muy cerca de la boca de salida (accesorios tubera T).
De un tanque sptico se debe extraer solamente el 80% de su contenido, dejando dentro de l un

volumen equivalente al 20% del total, este material se deja como semilla de bacterias activas, para
que el funcionamiento del sistema de tratamiento contine, con material biolgico apropiado
adaptado.
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Se debe evitar echar el papel higinico en las tazas de los inodoros, as como paales, toallas
sanitarias, condones, envolturas de jabn, plsticos, papel para el secado de manos y otros. Los
mismos son desechos slidos y deben ser tratados como tal, depositndose los mismos en un
basurero con su respectiva tapa.
Los tanques spticos siempre funcionan llenos de agua, el lquido debe quedar a nivel de la tubera
de salida del mismo.
5.5.13 Cajas de Registro
Las cajas de registro estn destinadas a permitir la inspeccin y la desobstruccin de las tuberas de
desage de aguas pluviales (lluvia), negras (servicios sanitarios) y grises (Lavatorios, piletas y
otros), y en la cual se pueden efectuar cambios de direccin, pendiente, dimetro y material de las
tuberas.
Por lo tanto, las cajas de registro deben de mantenerse libres de objetos ajenos al sistema que
puedan producir obstrucciones en las mismas o en los tramos de las tuberas ya enterradas. Se
debe realizar inspeccin y limpieza al menos una vez al mes, especialmente antes del inicio del
invierno.
5.5.14 Trampas de Grasa
La trampa de grasa se le debe realizar una inspeccin mensual y una limpieza cada dos meses, con
el fin de evitar malos olores, obstrucciones y plagas.
El mantenimiento de estos aparatos, se pueden efectuar manualmente y consiste en extraer la grasa

acumulada desde la zona de retencin, hasta dejar el interior del condensador solamente con
lquido.
5.5.15 Prdidas de Agua en la Grifera
La prdida de agua que genera el goteo de una grifera representa un volumen significativo de agua,
que es muy lamentable que se desperdicie, sumando al costo que esto representa.
51
5.5.16 Cambio de Empaquetadura de llave
Cmo se hace?
1. Para reparar una grifera que gotea se necesita:
Llave stillson o llave francesa

Desarmador o destornillador mediano
Alicate
Cuchillo pequeo
Vlvulas y empaquetaduras del mismo tipo de cambio
2. Cuando la llave de la grifera est cerrada, el empaque detiene el paso del agua. Al abrirlo,
el eje y empaque suben y liberan el paso del agua. Si el grifo gotea cuando est cerrado,
quiere decir que el empaque est gastado. Hay que desmontar toda la grifera y cambiar el
empaque.
3. Antes de desmontarlo, cierre la llave de paso del agua (Fig. 1), luego abrir totalmente la
llave de la grifera (Fig. 2).
52
4. Retire la tapa o adorno que cubre el tornillo, segn el modelo, la perilla o manecilla puede
estar sujeta por un tornillo, una tuerca o sencillamente encajada (Fig. 3).
5. Quitar el tornillo con un destornillador o desarmador (Fig. 4).
6. Desenrosque la tuerca del eje o vstago con una llave francesa y sujetar con la otra mano
el brazo de la grifera (Fig. 5).
7. Retire el eje o vstago del cuerpo del cao. En el extremo del vstago va sujeto el empaque
(normalmente va encajada). Desenroscar el tornillo de bronce del eje y retirar el empaque
gastado, con una pequea cuchilla. Cambie el empaque por otro nuevo de caractersticas
similares, cuidar que est en la posicin adecuada y presionar a fondo (Fig. 6).
8. Para volver a montar el grifo, ste debe estar en posicin de abierto. Meter el eje o vstago
dentro del cuerpo de la grifera y sujetndolo por el brazo o pico, atornille la tuerca, coloque la
perilla y ajuste con el tornillo. Luego abrir la llave general de paso del agua y compruebe el
resultado de la reparacin. Si la grifera an gotea, sta puede deberse a que el asiento de la
vlvula est gastado o agrietado. En este caso hay que llamar al gasfitero para que empareje
el asiento o la base del cao
9. Si la grifera an gotea habr que pensar en colocar uno nuevo.
5.5.17 Fugas de Agua en el Inodoro
Estas fugas pueden ser detectadas echando un tinte azul al tanque de inodoro. Si comienza a salir
agua de color azul por la taza del inodoro sin accionarlo, es seal de que existe una fuga.
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Las vlvulas de llenado de agua al tanque del inodoro son generalmente de dos tipos: de bronce y
de plstico. En ambos casos, el mecanismo de cierre es similar. Este consiste en un flotador y su
varilla, lo que significa que a medida que se va llenando el tanque, va subiendo, accionando de este
modo la vlvula de ingreso.
Cuando el empaque de la vlvula de ingreso se gasta por el uso, se produce la inesperada fuga
silenciosa y que apenas se nota. El detalle del funcionamiento de flotadores del inodoro de bronce o
de plstico se grfica a continuacin (Fig. 7).
Estas fugas o filtraciones merecen especial atencin porque son de comn ocurrencia en los
establecimientos de salud. Estas fugas pueden ser ruidosas y visibles, o silenciosas e invisibles
siendo estas las ms graves, dado que son las ms difciles de detectar.
5.5.18 Fugas de Agua en el Inodoro por Fallas del Flotador
a. Flotador Inadecuado:
Se produce cuando el flotador instalado es de dimensiones ms pequeas que las apropiadas. En

este caso, no ejerce la presin necesaria y no se realiza el cierre de la vlvula produciendo la fuga
de agua. Para resolver este problema cambie por un flotador ms grande.
b. Flotador con agua:
En los casos en que el flotador tiene un agujero, le entra agua producindose este desperfecto.
Obviamente, un flotador en estas condiciones tampoco ejercer la presin necesaria sobre la vlvula
y se producir la fuga de agua. En este caso cambie el flotador.
c. Varilla deformada:
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Cuando la varilla del flotador es muy delgada, es decir no posee la seccin transversal necesaria,
tiende a curvarse hacia arriba, por efecto de la presin que el agua ejerce sobre el flotador. En este
caso reemplace por una nueva varilla de dimensiones adecuadas (Fig. 8).
5.5.19 Deterioro del Desage de un Inodoro
Un desage defectuoso da lugar a que el agua se pierda, sin que el tanque pueda llenarse
totalmente. Para evitar estas fugas acte de la siguiente manera:
1. Examine la empaquetadura de asiento y revise la gua para que ella se deslice rpidamente
por el tapn y descanse normalmente sobre la boca del desage cada vez que se descargue
el tanque (Fig. 9).
2. Si persiste el escape, cambie la empaquetadura de asiento.
5.5.20 Limpieza superficial y de sifones.
Los sifones son los elementos de la tubera sanitaria encargados de mantener controlados los malos
olores provenientes de la tubera sanitaria. Su limpieza y correcto funcionamiento son actividades de
control peridico que deben de realizarse a fin de evitar incidentes desagradables dentro de la
vivienda.
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Los sistemas de tuberas modernas deben tener tuberas de ventilacin que ayuden a mantener
controlados los malos olores as como la cantidad de agua mnima necesaria en los sifones, razn
por la cual es importante que se encuentren libres de obstculos y a un nivel superior al techo de la
vivienda.
5.5.21 Llaves y empaques
Las llaves de servicio de agua limpia deben de cerrarse y abrirse gentilmente, ya que podra
deteriorarse el empaque de sello y ocasionar fuga de agua.
5.5.22 Tapa de inodoro
Al igual que las piezas de porcelana vitrificada u otro material frgil con que se fabrique la losa
sanitaria, las tapas que son de material plstico deben de mantenerse limpias y para tal efecto,
deben de usarse productos desinfectantes al menos una vez al da, evitando el uso de esponjas
abrasivas o lquidos que pudieran llegar a deteriorar la capacidad de servicio y acabado de las
mismas.
Si bien es cierto la loza sanitaria es un material muy duradero si se utiliza de forma adecuada,
tambin existen elementos propios de su funcionamiento que la hacen particularmente delicada, por
ejemplo los accesorios de control de agua, perillas, palancas, tubos de abasto, entre otros. Cualquier
actividad de reparacin, cambio de piezas quebradas o deterioradas debe realizarla personal
especializado, a fin de evitar malas instalaciones, fugas de aguas contaminadas y quebraduras de
las piezas sanitarias.
5.5.23 Reparar Llave de la Ducha
Para cambiar el empaque, seguir los mismos pasos para la reparacin de una grifera que est
goteando.
Otros de los problemas que se genera es cuando las llaves se aprietan demasiado, creyendo que
estn mal cerrados porque siguen cayendo gotitas que quedan en la llave. Esto provoca dao en la
empaquetadura.
5.6 Mantenimiento instalaciones elctricas

Las actividades de mantenimiento en la red elctrica deben ser realizadas por personal con
preparacin y experiencia en el campo, ya que pueden implicar serios riesgos para las personas que
lo ejecutan.
La varilla a tierra (Cooperweld) debe mantenerse limpia de impurezas, y las conexiones deben estar
ajustadas.
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En caso de que por alguna razn ocurra un corto circuito, el breaker se activa de inmediato, sin
embargo, si por alguna razn esto no ocurre, debe accionarse manualmente el interruptor principal a
fin de quitar la energa elctrica en toda la vivienda y llamar inmediatamente al electricista de
confianza a fin de que identifique y corrija el desperfecto. No vuelva a conectar el interuptor principal
ni el breaker, hasta no cerciorarse de que el problema ha sido corregido.
En caso de que el fluido elctrico haya sido interrumpido, verifique primeramente que el recibo
elctrico este cancelado, si el medidor esta al revs o con un sello rojo, significa que el servicio fue
suspendido. En caso de tormenta elctrica, es recomendable desconectar la mayora de los
aparatos elctricos.
5.6.2 Cambio de Lmparas Incandescentes
Cmo se hace?
1. Localizar el bombillo fundido o "quemado", accionando el interruptor; este debe hacer el

ruido caracterstico ("clic"), siempre y cuando se encuentre en buen estado.
2. Si despus de hacer lo anterior el bombillo no enciende proceda a cambiarlo.
3. Asegrese que el interruptor este en posicin de "apagado". Para mayor seguridad,

desconecte el disyuntor (Breaker) que se encuentra en el tablero elctrico y que alimenta el
circuito elctrico de la luminaria, colocarlo en posicin OFF (Fig. 2).
4. Retire el bombillo fundido o "quemado", dndole vuelta a la izquierda con una mano,
usando la otra para sujetar el soquet (Fig. 3).
5. Revise que el soquet est en buen estado, que los conductores elctricos estn bien fijados
y que el alojamiento del bombillo no se encuentre flojo.
6. Limpie el bombillo nuevo.
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7. Coloque el bombillo nuevo, girndolo suavemente hacia la derecha para no daar las
ranuras de enrosque, ajustar sin esfuerzo sujetando el soquet (Fig. 4).
8. Proceda a colocar el disyuntor (Breaker) que se encuentra en el tablero elctrico en

posicin ON y accione el interruptor de luz (Fig. 5).
9. Si el desperfecto persiste, despus de ejecutar correctamente los pasos anteriores, solicite

la intervencin de un tcnico electricista.
5.6.3 Cambio de Tubo Fluorescente
Cmo se hace?
1. Para reparar o sustituir un tubo fluorescente se necesita:
a) Un destornillador mediano.
b) Un tubo fluorescente.
c) Un arrancador.
d) Un balastro.
2. Pueden presentarse diversos tipos de anomalas. Hay que determinar en primer lugar los
motivos:
Si el tubo no enciende cuando el interruptor es accionado, esto puede deberse a varias

causas:
a) Apagn: Examine los fusibles o disyuntores (Breakers).

b) El tubo fluorescente est mal colocado: Retire el tubo y vuelva a colocarlo en su sitio,
comprobando que sus extremos queden perfectamente introducidos en sus
terminales.
c) Tubo averiado: El tubo puede estar "quemado" o tener los extremos sueltos. Cambiar
por un tubo nuevo.
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Si se encienden slo los extremos, quedando la parte central del tubo a oscuras o mal
iluminado: el arrancador debe estar malogrado. Compruebe si est bien conectado en su
porta arrancador. Si es as, cmbielo por uno nuevo, de las mismas caractersticas.
Si el tubo parpadea y hace ruido: la avera procede generalmente del tubo o del arrancador,
que pueden estar mal conectados o defectuosos. Retirar el tubo y el arrancador y volver a
colocarlos, si el problema persiste, cambiarlos.
Si el tubo alumbra dbilmente debe estar gastado, proceder a cambiarlos. Si la avera

contina, probablemente el balastro est malo y deber tambin ser cambiado. Tener
cuidado en ajustar bien los conductores elctricos (Fig. 6).
3. Para desmontar un tubo fluorescente, sujtelo por los dos extremos (no por el centro, pues
se puede romper), grelo en 90 grados y tire de l suavemente para desencajarlo de los
terminales. Para volver a colocarlo, encaje los extremos en su sitio y grelos en 90 grados
pero en sentido contrario (Fig.7).
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4. Para llegar hasta el arrancador, retire el tubo. El receptculo del arrancador est fijado en la
base del tubo (madera o metlico). Para desmontar el arrancador, sostenga el receptculo y
grelo en 90 grados hasta dejar libres los terminales. Luego desencjelo con mucho cuidado
(Fig. 8).
5. Si se cambia el balastro tener el cuidado en instalar el nuevo en la misma posicin que el

daado, asegurndose de conservar la misma polaridad de los circuitos y el ajuste de los
contactos (Fig. 9).
5.6.4 Cambio de Interruptor de Luz
Un indicio del mal estado de un interruptor es el no efectuar el ruido caracterstico "clic" al

accionarlo. Estos elementos no son reparables cuando dejan de operar correctamente, por lo
que deben ser reemplazados en su totalidad.
5.6.4.1 Interruptor sobre expuesto
Cmo se hace? (Fig. 10)
1. Compruebe que el bombillo o el fluorescente no est fundido o "quemado", probando con

uno nuevo, siguiendo los pasos indicados en los puntos 5.6.2 y 5.6.3.
2. Verificar que no haya corte de corriente elctrica y que exista corriente en el disyuntor del
tablero general, haciendo uso de probadores de corriente.
3. Despus de comprobar que el bombillo o fluorescente no estn fundidos o "quemados" y

que s hay corriente es probable que la falla est en el interruptor.
4. Tome un interruptor nuevo y revselo para comprobar que se encuentra en buen estado.
5. Corte la corriente en el disyuntor principal o el de distribucin del circuito a trabajar,

moviendo la palanca del mismo en posicin OFF.
60
6. Proceda a sustituir el interruptor defectuoso por el nuevo. Para quitarlo, saque los tornillos
que lo sujeta a la base, quite los tornillos de los terminales y efecte la conexin de los cables
en el interruptor nuevo.
7. Coloque el interruptor nuevo en la misma base y con los mismos tornillos.
8. Regrese la corriente elctrica moviendo la palanca hacia la posicin ON del disyuntor

(Fig.5).
9. Accione el interruptor que cambi para comprobar su funcionamiento (Fig.5).
5.6.5 Interruptor empotrado
1. Compruebe que el bombillo o el fluorescente no est fundido o "quemado", probando con

uno nuevo, siguiendo los pasos indicados en los puntos 5.6.2 y 5.6.3.
3. Despus de comprobar que el bombillo o fluorescente no estn fundidos o "quemados" y

que s hay corriente es probable que la falla est en el interruptor.
4. Tome un interruptor nuevo y revselo para comprobar que se encuentra en buen estado.

4. Retire la placa de la base empotrado.
5. Quite el puente que soporta el contacto (dado).
6. Retire el contacto (dado) defectuoso del chasis y coloque el nuevo dado.
7. Conecte los terminales al nuevo dado.
61
8. Vuelva a colocar el puente en la caja.
9. Coloque la placa del interruptor.
10. Regrese la corriente elctrica moviendo la palanca hacia la posicin ON del disyuntor.
11. Accione el interruptor que cambi para comprobar su funcionamiento.
5.6.6 Cambio de Tomacorrientes sobre expuestos
Cmo se hace?
1. Compruebe que el equipo conectado al tomacorriente no est daado probando

conectando el mismo en otros tomacorrientes.
3. Despus de comprobar que el equipo no est daado y que s hay corriente es probable
que la falla est en el tomacorriente.
4. Tome un tomacorriente nuevo y revselo para comprobar que se encuentra en buen estado.

6. Proceda a sustituir el tomacorriente defectuoso por el nuevo. Para quitarlo, saque los
tornillos que lo sujeta a la base, quite los tornillos de los terminales y efecte la conexin de
los cables en el tomacorriente nuevo.
7. Coloque el tomacorriente nuevo en la misma base y con los mismos tornillos.
9. Conecte el equipo en el tomacorriente que cambi, para comprobar su funcionamiento.
62
5.6.7 Cambio de Tomacorrientes empotrados
Cmo se hace?
1. Compruebe que el equipo conectado al tomacorriente no est daado probando

conectando el mismo en otros tomacorrientes.
3. Despus de comprobar que el equipo no est daado y que s hay corriente es probable
que la falla est en el tomacorriente.
4. Tome un tomacorriente nuevo y revselo para comprobar que se encuentra en buen estado.

6. Proceda a sustituir el tomacorriente defectuoso por el nuevo. Para quitarlo, retire la placa de
la base empotrado, quite los tornillos que soporta el tomacorriente y desconecte los cables.
6. Retire el tomacorriente defectuoso del chasis y coloque el nuevo.
7. Conecte los terminales al nuevo tomacorriente.
8. Vuelva a colocar el tomacorriente en la caja.
9. Coloque la placa del tomacorriente.
11. Conecte el equipo en el tomacorriente que cambi, para comprobar su funcionamiento.
5.6.8 Cambio de Enchufes de Aparatos Elctricos
1. Revise las clavijas del enchufe comprobando que no estn rotas y que los terminales se
encuentren bien ajustados. Si estn aparentemente bien, puede ser que el cable sea el
daado; revselo para comprobar que no est daado o partido, sobre todo en la seccin ms
cercana al enchufe. Si las clavijas estn rotas o en mal estado proceda a cambiarlas, en caso
contrario cambiar el enchufe ntegramente.
2. Para cambiar el enchufe ntegramente o las clavijas, quite los tornillos de sujecin y retirar
el cable.
63
3. Colocar el cable en el nuevo enchufe o en las clavijas, hacer un nudo simple para separar
los 2 polos del cable y rehacer los ojillos en las puntas para introducir los tornillos a los 2 polos
del cable y ajuste, con un destornillador, los tornillos a los terminales.
5.6.9 Cambio de Fusibles en Interruptores de Fusibles
(Llaves de Cuchilla) (Fig. 13)
Cmo se hace?
Cuando se produce una interrupcin del fluido elctrico (apagn, o deja de funcionar el equipo en
que se est trabajando, la causa puede ser que se ha "quemado" el fusible, para cambiar proceder
de la siguiente manera:
1. Bajar la palanca desconexin y desconexin, a la posicin indicada en "desconectado.
2. Remover "descolgar" la tapa que protege los fusibles, verificar el estado de stos, si el
cordn de plomo est interrumpido (ver 1) est quemado, se debe observar bien; porque a
veces el cordn se funde junto al tornillo de sujecin, y ni se percibe
3. Retirar los restos de cordn aflojando los tornillos, luego medir la longitud del plomo a
reponer, moldearlo y fijarlo con los tornillos segn la figura, ajustar bien los tornillos para que
haya una buena conductividad.
64
4. Reinstalar la tapa removible y subir la palanca de conexin.
5.7 Mantenimiento de cerrajeras
5.7.1 Mantenimiento
Para un funcionamiento ms suave, se recomienda lubricar los mecanismos interiores de la

cerradura. Para lubricar la cerradura que est con la llave dura de dar vuelta, use polvo de grafito, no
use aceite lubricante, pues este puede juntarse con el polvo y la humedad y empeorar la situacin.
No coloque adhesivos sobre el acabado de las cerraduras, podra afectar la laca protectora.
Para limpiar la cerradura usar slo pao humedecido con agua. Nunca usar elementos abrasivos,
alcohol, barnices, removedores de pintura, objetos filosos como cuchillos, llaves de puertas,
colgadores de ropa, etc. Pueden deteriorar la capa de laca protectora y empezar as un proceso de
corrosin del metal.
Cuando se requiere de una fuerza excesiva para hacer girar la llave.
Aplique aceite lubricante en spray en pequeas cantidades.

Trate de girar la llave para ayudar a accionar el mecanismo.
Una vez que este accion limpie el exceso.
Si el mecanismo no funcion contacte un cerrajero.
Que se quiebre la llave dentro del mecanismo.
Contacte al cerrajero.
Para efectuar reparacin de la cerradura se necesitan las siguientes herramientas y accesorios:
Un destornillador mediano
Una lima para metales
Una brocha o pincel pequeo
Una aceitera
Una botellita de kerosene
Si es necesario una cerradura nueva
Cmo se hace?
1. Si la puerta no se ajusta a la cerradura posiblemente el pestillo se ha desplazado con

relacin a la placa de la cerradura, debido a la deformacin o al hundimiento de la puerta.
Ser necesario, pues, reparar la puerta. Tambin puede deberse a que el pestillo est trabado
y no engancha. Si ste es el caso, lubrique el pestillo con aceite con un pequeo pincel y
mueva la manija varias veces para que el aceite quede bien distribuido.
65
2. Si el desplazamiento entre el pestillo y la cerradura no es muy grande, puede ampliar el

agujero de la placa metlica ubicada en el marco de la puerta, con una lima para metales.
(Fig. 1).
3. Existen varios tipos de cerraduras todas ellas son fcilmente desmontables
4. Normalmente, el mal funcionamiento de una cerradura se debe a la mala lubricacin de sus

piezas mviles. Para lubricarla, utilice la aceitera introduciendo el aceite en el pestillo y en el
interior del agujero para la llave. Luego mueva la manija y la llave (previamente lubricada con
aceite). Repita la operacin hasta que quede bien lubricada.
5. Si el resultado no fuese satisfactorio o la cerradura quedar bloqueada, desmntela y limpie

todas las piezas del mecanismo con un pincel impregnado en kerosene. Squelas
cuidadosamente con un trapo, engrselas y vuelva a colocar la cerradura. Cuando el
mecanismo est muy oxidado, deje la cerradura completa durante algunas horas en un bao
de kerosene, y si fuere necesario, elimine el xido con una tela de esmeril.
66
5.8 Mantenimiento de puertas

Las puertas estn sometidas a un continuo desgaste, lluvia, aire y humedad son los principales
enemigos a los que hay que hacer frente. Se recomienda mantenerlas limpias, en el caso de las
puertas de aluminio es necesario limpiar constantemente los rieles y rodines.
Se aconseja evitar el cierre violento de las hojas de puertas y manipular con prudencia los elementos
de cierre con el fin de asegurar un funcionamiento adecuado. Sobre las puertas de ingreso de frente
o lateral por estar muy expuestas a los agentes climticos (lluvia, soleamiento, etc.) realice el
mantenimiento del acabado de la puerta, para evitar que las mismas se deterioren.
En el caso de trabajos de mantenimiento en la fachada o el interior de la vivienda (limpieza, pintura,

etc.) es aconsejable proteger las puertas y marcos.
Evitar el uso de productos abrasivos, como detergentes en polvo, alambrina, etc., que pueden rayar
la superficie de los perfiles o la apariencia de los elementos.
En el caso de vidrio, debern limpiarse con los productos y medios de uso habitual para este fin.
En caso de puertas de PVC en ningn caso debern emplearse disolventes que afecten al PVC
como acetona, ter, etc.
Para el mantenimiento de los herrajes que dan movimiento a la puerta, en condiciones de

agresividad atmosfricas normales, lubricarlos una vez al ao a fin de garantizar su conservacin.
No se deben guindar ningn objeto, persona o animal de los llavines.
Asegurarse que las puertas cuentan con topes en las paredes o el piso, los cuales protegen las
puertas, llavines y paredes.
Es recomendable tener un juego de llaves adicional fuera del edificio.
En caso de extravo del juego de llaves, cambie las cerraduras, al menos las principales.
67
Las puertas corredizas se traban o suenan al deslizarse:
Primeramente, cercirese que la puerta est montada sobre el riel, luego verifique que no hayan
obstculos que impidan el paso de la puerta. De continuar el problema, contacte a una persona
capacitada para realizar esta tarea.
Puertas que se atascan:
Una de las posibles causas del mal funcionamiento de una puerta es el roce con el suelo o con el
mismo marco. Habr que empezar por asegurarse de que la puerta est bien suspendida en sus
bisagras, pues en muchos casos el rozamiento se debe a que los tornillos no estn correctamente
apretados. Si despus de atornillarlos se comprueba que no quedan fijos, contacte a una persona
capacitada para realizar esta tarea.
El que una puerta no cierre bien puede ser ocasionado tambin porque la madera se haya hinchado
por la humedad o se contrae por el calor, por lo que alguno de sus bordes est tocando el marco de
la puerta. En ese caso se debe observar si la puerta est pintada ser fcil detectar la zona del
borde que est ms pulida, es decir sin pintura.
Recuerde que si las bisagras de la puerta hacen ruido slo debe aplicar un poco de aceite lubricante
que cumpla la funcin.
5.9 Mantenimiento de ventanas

El aluminio es un material durable, pero se deteriora por el uso indebido o descuido. Su adecuado
mantenimiento requiere mantener limpios los rieles de las ventanas y puertas corredizas, evitar
golpear las ventanas y puertas, y familiarizarse con el funcionamiento de las cerraduras, que son las
que ms fcilmente se pueden daar. Recuerde abrir y cerrar las ventanas usando slo las manijas
y no otros puntos.
Las ventanas y puertas necesitan lubricarse una vez al ao para un mejor funcionamiento. Los
empaques alrededor de las ventanas y puertas deben revisarse una vez al ao y cambiar el
empaque.
La ventana se desmont: No esfuerce la ventana, se puede quebrar y producir una herida. Localice
al proveedor.
La ventana est manchada: Existen diferentes tipos de manchas, se debe utilizar el producto que el
proveedor recomienda para este tipo de casos. Localice al proveedor.
La cerradura se traba, no abre o no cierra: No esfuerce la llave ni la cerradura, de ser posible no

utilice dicha cerradura. Localice al proveedor de la ventana o a un cerrajero.
68
Las celosas estas flojas: Generalmente se debe a que las piezas que sujetan la celosa se aflojan,
estas se puede ajustar con un alicate normal, sin ejercer mucha presin en el vidrio. Una manera de
evitar esto es cerrando las celosas suavemente.
Manijas flojas o se caen: Trate de no utilizar esa ventana, y si lo hace trate de jalar la manija
suavemente. Si no tiene conocimiento de cmo ajustar las manijas, localice al proveedor.
El vidrio se revienta: Esto puede ocurrir por diferentes causas, como golpes o temblores por ejemplo.
Contacte al proveedor para que sustituya la pieza.
5.10 Mantenimiento de cielos

En el caso de cielos de gypsum, dentro de la vida til del mismo se presentan fisuras en uniones
de molduras, tabiques y lminas o se desprende la cinta que cubre las uniones. Para estas
situaciones, localice a una persona capacitada para corregir la situacin.
Los cielos de madera deben estarse tratando segn el acabado final del mismo (barniz o pintura) al
menos una vez al ao. Adems se debe realizar una inspeccin frecuente del estado de todas las
piezas que componen el mismo, para lo cual se debe localizar una persona capacitada para realizar
esta labor.
Humedad:
Usted puede eliminar o disminuir el problema de la humedad adoptando algunos de los siguientes
hbitos:
Ventile y abra las ventanas de los cubculos todos los das.
Manchas en el cielo raso:
Las manchas se pueden generar debido a hongos, humedad, goteras, condensacin, acumulacin
de grasa o falta de mantenimiento de la pintura de los cielos. Para corregir estas manchas localice a
una persona capacitada para realizar esta labor, ya que en ocasiones es necesario sustituir parte del
cielo raso.
Plagas:
Contacte a un especialista contra plagas (fumigador). Reemplace las piezas daadas. Verifique que
en los cielos no existan aperturas para evitar el ingreso de animales o insectos.
5.11 Mantenimiento de portones

Por las condiciones climticas de nuestro pas, estas estructuras sufren deterioro permanente, por
esta razn se deben realizar labores de mantenimiento rigurosas.
69
Si estn a la intemperie se deben pintar al menos una vez al ao o darles el tratamiento

recomendado por los especialistas.
Lubrique los mecanismos de movimiento y cierre.
Elimine cualquier corrosin que aparezca en las uniones en el caso de los metlicos.
Ajuste los tornillos y accesorios.
Los que corren sobre un riel, procurar mantenerlos limpios y libres de obstrucciones.
En caso de Portones Elctricos, mantener lubricados el sistema de apertura.
Los accesorios tales como bisagras, llavines, aldabas, candados, entre otros, se les debe dar el
mantenimiento adecuado de forma peridica para asegurar su correcto funcionamiento.
5.11.1 Recomendaciones
En caso de rejas:
Al momento de instalacin verifique que se apoyen sobre una estructura que las soporte
adecuadamente.
No utilice las rejas como escalera o punto de apoyo.
No cuelgue de ellas objetos pesados tales como plantas, jaulas, ropa hmeda, ni amarre de ellas la
mascota con su correa.
En caso de Portones:
Operar suavemente (no tirarlos), no los golpee, no se deben cargar con pesos adicionales, siempre
deben estar libres en su recorrido, entre otros. En la medida de lo posible, es recomendable que
estn protegidos del sol y la lluvia.
En caso de falta de fluido elctrico, asegrese de saber cmo se opera de forma manual la apertura
del portn.
En caso de que no opere correctamente el mecanismo de apertura, no fuerce el portn y haga una
pequea revisin.
En caso de que el portn utilice sensores, verifique su correcta posicin y que estn libres de
obstculos entre ellos.
70
5.12 Mantenimiento de tapias

Las tapias tienen un desempeo estructural muy diferente a las paredes de mampostera en una
edificacin, por lo que normalmente se separan de la estructura de la vivienda por medio de una
junta constructiva, que viene de piso a viga (no es un dao estructural) es un detalle que se realiza a
propsito para que cada estructura se desempee acorde a su condicin.
Las tapias por su exposicin a la intemperie requieren de un mantenimiento bsico como:
Revisin peridica del acabado de las paredes (bloque, prefabricado, etc.), en caso de presencia de
sisas, desprendimiento de mortero o uniones sueltas es importante resanar las mismas.
Revise los revestimientos que puedan tener partes perdidas o sueltas, estn levantados o
pandeados o tengan moho.
Revise las superficies pintadas donde la pintura muestre algn problema: se est pelando,
cayendo o levantando, o si hay seas de humedad o moho.
Revise el estado del enmasillado donde se unen dos materiales diferentes.
Para los muros externos es recomendable eliminar cualquier material o acumulacin que le
agreguen peso adicional al relleno del muro, como parquear automviles en bordes de muro o
edificar algn tipo de obra sobre el mismo.
Una ampliacin aledaa a la tapia:
Verifique quien es el propietario de las tapias alrededor de su propiedad, consulte a un profesional

que lo asesore.
5.13 Mantenimiento muros de retencin

Los muros pueden estar a la intemperie de forma permanente (en patios por ejemplo) y pueden
tener funciones como servir de pared. Para cada caso, los cuidados son particulares:
Muros a la intemperie:
1. Limpiar los espacios o tuberas de drenaje que posean.
2. Limpieza de maleza en general y basura.
Muros con funcin de pared de bloques o concreto:
1. Adicionalmente a los cuidados indicados anteriormente, se debe impermeabilizar ante la aparicin

de humedad en la cara expuesta del muro. Asimismo, buscar un experto que ubique y corrija la
fuente de la humedad.
71
2. Detectar posibles fisuras en los muros de concreto o bloques para evitar que el agua penetre en el
aposento.
3. Pintar normalmente de acuerdo con el uso.
En el caso de aparecer una filtracin o humedad internamente y dado que estos muros son
elementos estructurales y pesados, le re-comendamos contactar a personal especializado para que
resuelva la situacin.
72
BIBLIOGRAFIA
6 BIBLIOGRAFIA
Arquitectos, C. F. (2010). Cdigo de Instalaciones Hidrulicas y Sanitarias en Edificaciones. San
Jos.
Brus, L. (2004). Depuracin Biolgica Total de Aguas Residuales. San Jos.
Canarias, C. O. (2010). Manual de Uso y Mantenimiento del Edifico. Canarias.
Construccin, C. C. (2012). Manual de Mantenimiento de Vivienda. San Jos.
Escalante, I. E. (2003). Tanques Spticos Conceptos Tericos Base y Aplicaciones. San Jos.
Salud, M. d. (2001). Gua de Mantenimiento de la Infraestructura Fsica.
Tubosistemas. (1995). Manual Tcnico para Tuberas Plsticas. San Jos.
73

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GUA BSICA PARA MANTENIMIENTO

CAJA COSTARRICENSE DE SEGURO SOCIAL

El presente documento fue elaborado por los siguientes profesionales:

Ing. Gerardo Orozco Mass

Ing. Alejandro Vargas Cascante

4.5 Pisos .................................................................................................................................. 24

4.17.1 Tipos .......................................................................................................................... 32

5.5.13 Cajas de Registro ...................................................................................................... 51

5.10.1 Qu hacer en caso de?............................................................................................ 69

Calzada: Es la franja comprendida entre cordones, cunetas o zonas de drenaje, destinada al

Lnea de Construccin: La que demarca el lmite de edificacin permitido dentro de la

Lnea de propiedad: La que demarca los lmites de la propiedad en particular.

Obras de infraestructura: Conjunto de instalaciones que permiten la operacin de los servicios

Aguas servidas: Son aquellas que contienen desperdicios, materiales en suspensin o

Bajantes: Tuberas verticales en un sistema de desages de aguas de lluvia, de los techos, al

Caja de Registro: Caja destinada a permitir la inspeccin y la desobstruccin de las tuberas

Tanque de Captacin: Depsito de agua, usualmente enterrado, intercalado entre el medidor

Columna de ventilacin: Tubera vertical destinada a la entrada o salida de aire de un sistema

Desage: Salida para las aguas negras y de lluvia.

Acometida: Conexin de una edificacin determinada a un sistema o servicio establecido.

Concreto: Es el producto de la mezcla de arena (agregado fino), piedra (agregado grueso),

Mampostera: Es un componente estructural construido mediante elementos individuales

Columna de mampostera: Elemento vertical construido especficamente con unidades de

Columna de concreto: Elemento vertical construido con concreto y acero de refuerzo.

Viga de mampostera: Es una viga construida especficamente con unidades mampostera.

Cubierta de techo: Conformacin de lminas de un determinado material que funcionan para

Clavadores: Elemento utilizado para colocar la cubierta de un techo, situado comnmente en

Piso: Suelo pavimentado.

Piso Acabado: Nivel definitivo del pavimento.

Contrapiso: Elemento que sirve de base al piso acabado.

Pared: Obra de albailera de ladrillos de arcilla, o bloques de concreto, que en ocasiones

Pared medianera: Pared que comparten dos aposentos o propiedades individuales.

Escombro: Desecho que queda de una obra de albailera o constructiva.

Fachada: Fachada de elementos modulares que se montan en el mismo lugar de la obra, y a

Voladizo: Elemento saliente sobre las paredes de un edificio.

Disyuntor Termomagntico: Accesorio elctrico conocido como breaker.

1.1 Objetivo especifico

1.2 Alcance de la gua

2.1 Condiciones generales

a) Ausencias de polticas en mantenimiento y conservacin de la infraestructura y del

El mantenimiento, en trminos globales, toma relevancia como consecuencia de la importancia que

Dentro de este contexto constituyen elementos fundamentales: la infraestructura fsica y el

Dentro de la gestin de las acciones relacionadas a la infraestructura es importante considerar no

cultura de mantenimiento (usuarios y personal), situaciones que dificultan garantizar el

3 Objetivos, definiciones y tipos de mantenimientos

3.1 Objetivos del mantenimiento

Enumeramos estos 3 enfoques:

Enfoque tcnico: Conservar la infraestructura, equipamiento e instalaciones en

3.3 Tipos de mantenimiento

Predictivo: Corresponde a la filosofa de trabajo para reforzar el mantenimiento

3.4 Efecto de la vida til y capacidad operativa de la infraestructura fsica:

Debern realizarse, por lo menos dos inspecciones al ao sobre la estructura arquitectnica y la

4.1 Componentes estructurales

4.2.1 Tipos de paredes

Paredes de ladrillo: Son paredes generalmente ornamentales de uso interno compuestas de

3. Impermeabilizar las paredes expuestas a humedad.

4.3 Techos y cubiertas

4.3.1 Uso correcto

Un informe de los hallazgos identifica las reas problemticas y permite la realizacin de la

La revisin puede indicar la necesidad de aplicar algunas medidas correctivas o la ejecucin de

Barniz es una disolucin de una o ms sustancias resinosas en un disolvente. Funciona como un

4.4.3 Pintura acrlica (ltex)

La pintura acrlica se puede clasificar en: