Tasacion PDF

Informe de Tasacin
VALORACIN DE VIVIENDA
Solicitante
D. Jose Garca Lpez
Localizacin Inmueble
C/ Gaviota, n 234
11100 San Fernando Cdiz
Fecha valoracin
14 de Febrero de 2014
Valor de tasacin
147.650,91
Perito API y Colegio

D Juan M Jan Mena, Colegiado n 308, del COAPI de Cdiz
CERTIFICADO OFICIAL DE VALORACION
A peticin de DON JOS GARCA LPEZ, Don Juan Mara Jan Mena, con despacho profesional en San Fernando
- Cdiz, en Calle Caldern de la Barca, n 12, local bajo, en calidad de Agente de la Propiedad Inmobiliaria n 308
del COAPI de Cdiz, como resumen del informe de tasacin que corresponde al n 25/2014, de fecha 14/02/2014,
tras visita del inmueble el da 10/02/2014, manifiesta que conforme a la finalidad y mtodos de valoracin
justificados y empleados, y a lo expuesto en el presente informe, se puede concluir el valor de tasacin del inmueble,
y
CERTIFICA
La vivienda descrita en el informe tiene los siguientes datos descriptivos:
TIPO DE INMUEBLE Vivienda piso en bloque plurifamiliar V.P.O No
ESTADO DEL INMUEBLE Terminado
ESTADO DE OCUPACIN Uso propio
SITUACIN C/ Gaviota, n 234
MUNICIPIO San Fernando PROVINCIA Cdiz
SOLICITANTE D. Jos Garca Lpez N.I.F. 12.123.456 A
FINALIDAD Valor de mercado
RGTRO. DE LA PROPIEDAD N1 de San Fernando FINCA N 12.111
REFERENCIA CATASTRAL 12345QA53A02200012ID
ANTIGEDAD 8 Aos
MTODO UTILIZADO Comparacin
SUPERFICIE ADOPTADA 92,00 m
S. CONST. S. TIL P.P.Z.C. P.P.Z.C.+ CONST. ESCRITURADA CUOTA %
80,00 70,00 12,00 92,00 92,00 1,55
IDENTIFICACIN FSICA
VALOR DE TASACIN
CIENTO CUARENTA Y SIETE MIL SEISCIENTOS CINCUENTA EUROS CON

NOVENTA Y UN CNTIMOS (147.650,91)
FECHA DE VALIDEZ 14 de Agosto de 2014
Para que conste y surta los efectos oportunos, firmo el presente certificado, a 14 de Febrero de 2014
Fdo. D. Juan M Jan Mena

1/1
www.apitasaciones.es info@apitasaciones.es 2
ESTRUCTURA DEL INFORME
N ORDEN APARTADOS DEL INFORME PAG.
1 MEMORIA Y ANTECEDENTES 4
2 SOLICITANTE DE LA TASACIN Y FINALIDAD 4
3 IDENTIFICACIN Y LOCALIZACIN 4
4 COMPROBACIONES Y DOCUMENTACIN 5
5 LOCALIDAD Y ENTORNO 5
6 DESCRIPCIN Y SUPERFICIE DE LA EDIFICACIN 6
7 DESCRIPCIN URBANSTICA. 7
8 RGIMEN DE PROTECCIN, TENENCIA Y OCUPACIN 8
9 ANLISIS DE MERCADO 8
10 DATOS Y CLCULO DE LOS VALORES TCNICOS 9
11 VALORES DE TASACIN 12
12 CONDICIONANTES Y ADVERTENCIAS 12
13 OBSERVACIONES 12
14 FECHA DE EMISIN, CADUCIDAD Y FIRMAS 12
15 DOCUMENTACIN ANEXA AL INFORME 13
1.- MEMORIA Y ANTECEDENTES DEL INFORME DE TASACIN.
DON JUAN MARA JAN MENA, Agente de la Propiedad Inmobiliaria, con despacho profesional abierto en San
Fernando, calle Caldern de la Barca, n 12, Colegiado en ejercicio n 308, del Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad
Inmobiliaria de la Provincia de Cdiz, y provisto de N.I.F. nm. 77.777.777 Z, EXPONE:
Que habiendo aceptado el encargo recibido el da 10 de Febrero de 2014, a instancias de DON JOSE GARCA LPEZ,
para valorar la vivienda referida en el apartado n 3, el perito que suscribe ha realizado la valoracin correspondiente al
referido inmueble, presentando a continuacin informe de la misma.
La realizacin del estudio de las caractersticas del bien inmueble y de su entorno se llev a cabo durante la visita e
inspeccin realizada el da 10 de Febrero de 2.014, sirviendo como base para efectuar el presente informe de valoracin.
2.- SOLICITANTE DE LA TASACIN Y FINALIDAD

SOLICITANTE
Nombre y apellidos : Jos Garca Lpez N.I.F. 12.123.456 A
Domicilio: C/ Gloria, 7 Municipio: San Fernando
Cdigo Postal: 11100 Provincia: Cdiz
FINALIDAD VALOR DE MERCADO
La presente tasacin, aun no teniendo por finalidad ninguna de las previstas en el art. 2 de la ORDEN ECO
EHA/805/2003, de 27 de Marzo, sobre normas de valoracin de bienes inmuebles y de determinados derechos para
ciertas finalidades financieras, publicada en el BOE nm. 85, de 9 de Abril de 2003, modificada por la ORDEN ECO
EHA/2011/2007, de 4 de Octubre, publicada en el BOE nm. 249, de 17 de Octubre, y por la ORDEN ECO
EHA/564/2008, de 28 de Febrero, publicada en el BOE nm. 56, de 5 de Marzo de 2008, se ha realizado siguiendo las
disposiciones contenidas en la referida ORDEN.
3.- IDENTIFICACIN Y LOCALIZACIN

Tipo de Inmueble: Vivienda en bloque plurifamiliar entre medianeras
Estado constructivo del inmueble: Se encuentra terminado Destino: Uso residencial
Direccin: Calle Gavitota n 234 1 B Barrio/zona: El Carmen
Municipio: San Fernando Provincia: Cdiz
Cdigo Postal: 11100
Registro: Registro de la Propiedad n 1 de San Fernando
Documentacin registral: Nota simple registral de fecha 11/02/2014(*)
Titular Registral: Jos Garca Lpez
Carcter: Privativo
Datos Registrales: Finca 11.111 Libro 777 Tomo 777 Folio 2 Inscrp 4
Referencia catastral: 123456QA53147895OT
Anexos vinculados: No
(*) La direccin que consta en el documento registral coincide con la direccin fsica actual
4.- COMPROBACIONES Y DOCUMENTACIN
COMPROBACIONES MNIMAS Viv. DOCUMENTACIN EMPLEADA Viv.
Localizacin e inspeccin ocular interna SI Escritura de propiedad Si
Descripcin registral y real SI Certificacin registral --
Superficie registral y real SI Nota simple informativa SI
Caractersticas fsicas SI Informacin catastral descriptiva y grfica SI
Estado de construccin o conservacin SI Plano de situacin y emplazamiento SI
Estado de ocupacin SI Reportaje fotogrfico SI
Uso o explotacin del inmueble. SI Documentacin estado de ocupacin --
Rgimen de proteccin pblica SI Calificacin proteccin pblica --
Adecuacin al planeamiento urbanstico SI Otros documentos --
Observaciones: Los documentos utilizados son originales, legibles, suficientes
5.- LOCALIDAD Y ENTORNO.

LOCALIDAD ENTORNO
Tipo de ncleo ncleo autnomo de gran importancia Tipo Urbano
Ocupacin laboral Mltiple. Carcter Residencial
Categora del municipio Municipio costero de la Baha de Cdiz Ordenacin Manzana
cerrada
Situacin geogrfica Superficie: 32 Km - Desarrollo edificatorio Terminado
36 28 N, 6 12 O. Altitud: 8 m
Poblacin de Derecho 86.890 habitantes Consolidacin Completa
Poblacin de Hecho ms de 100.000 habitantes. Antigedad Mltiple
Evolucin Poblacin Estable Renovacin Medio
Delimitacin entorno Barrio del Carmen Nivel de renta Medio-Alto
INFRAESTRUCTURAS EQUIPAMIENTO
Vas pblicas va pblica con aceras con pavimento y Comercial No existe
calzada asfltica
Alumbrado Pblico Suficiente Religioso Suficiente
Alcantarillado Suficiente Deportivo Escaso
Abastecimiento de agua Suficiente Escolar Suficiente
Suministro elctrico Suficiente, de la red general Ldico Escaso
Red de telefona Suficiente Asistencial Suficiente
Calidad Normal Zonas verdes Suficiente
Conservacin Normal
COMUNICACIONES Y APARCAMIENTO OTRAS CARACTERSTICAS
Comunicaciones Red carreteras, RENFE - Suficientes Calidad barrio Media
interurbanas
Comunicaciones urbanas Suficientes Calidad ubicacin Media
Transportes Pblicos Autobuses urbanos Distancia a centro Zona 1
Accesibilidad Normal Ancho de calle <12m
Trfico vehicular Escaso Carcter de calle Circulacin
Aparcamiento superficie Suficiente Calidad stock edificado medio
Aparcamientos pblicos No existen Usos del barrio residencial
6.- DESCRIPCIN Y SUPERFICIE DE LA EDIFICACIN
DESCRIPCION DEL EDIFICIO EN EL QUE SE UBICA LA VIVIENDA
Tipologa edificatoria Plurifamiliar entre N de viviendas por planta 4 viviendas, excepto
medianeras planta tico ( 2 viv.)
N de fachadas 1 N de viviendas planta tico 2
Ancho de fachada principal 13,50 m Acabado de fachadas Enfoscada y pintada
Longitud media de fondo 31,48 m Voladizos No
Superficie construida 2.748 m Conservacin Normal
Superficie de suelo 425 m Antigedad 35 aos
N plantas sobre rasante BJ + EN + 5 Reformas No
Uso planta baja Local comercial Ascensor Si N 1
Usos plantas sobre rasante Residencial Instalaciones deportivas No
S. construida sobre rasante 2.748 m Jardines No
N de plantas bajo rasante -- Servicios comunes Portal sencillo
Usos plantas bajo rasante -- Calidad Zonas Comunes Normal
S. construida bajo rasante -- Calidad Edificio Normal
DESCRIIPCION DE LA VIVIENDA
Tipologa o distribucin Vivienda de 3 dormitorios, 2 baos, saln, cocina, terraza. En origen fue de 4
dormitorios.
Uso actual Residencial
SUPERFICIES
til 70,00 Superficie de espacios ----
exteriores de uso privativo
Construida 80,00 Superficie anexos ----
Parte proporcional 12,00 50% de terrazas y ----
elementos comunes tendederos
Construida con p.p. 92,00 Superficie escriturada 92,00
elementos comunes
Relacin superficie (R) 1,31 Superficie adoptada 92,00
CONDICIONES HABITABILIDAD
Favorable Normal Desfavorable
Vistas X
Orientacin X
Altura X
Vivienda exterior/interior Exterior Condiciones de uso 1 vivienda
CARACTERSTICAS CONSTRUCTIVAS
ELEMENTOS FUNDAMENTALES DE LA EDIFICACIN
Estructura Fachada Cubiertas
Hormign armado Enfoscada y pintada Plana transitable
TERMINACIONES DE LA VIVIENDA
Estancias Suelos Paredes Techos Carpintera ext. Carpintera int.
Vestbulo terrazo gotele enfoscado Aluminio marrn Madera pintada
Saln terrazo gotele Escayola Aluminio marrn Madera pintada
Cocina Cermico Alicatado Escayola Aluminio marrn Madera pintada
Dormitorios Terrazo Gotele enfoscado Aluminio marrn Madera pintada
Baos Cermico Alicatado Escayola Aluminio marrn Madera pintada
Lavadero terrazo gotele enfoscado Aluminio marrn Madera pintada
INSTALACIONES
Ascensor Telfono Aire acondicionado
Tiene 1 ud. X Tiene X Tiene
No tiene No tiene No tiene
2 Ud. por escalera En dormitorios Pre instalacin X
Puertas automticas X Dormitorio y cocina X Bomba de calor
Aparatos sanitarios Portero automtico Calefaccin
Calidad alta Tiene X No tiene
Calidad media X No tiene individual X
Calidad baja Video portero X Comunitaria
Marca Roca b/n o color Radiadores
Gas ciudad/natural Agua caliente Otras instalaciones
Si tiene No tiene Parablica
No tiene X individual X Sauna o jacuzzi
Comunitaria Hilo musical
Fontanera Grifera Electricidad
Cobre Monobloc X 1100-2200 w
Hierro Monomando 3300-4400 w X
PVC X 6600-8800 w
Polipropileno
OTRAS CARACTERSTICAS
Armarios empotrados Seguridad
Si tiene X N 3 Puerta blindada X
n Alarma X
No tiene Rejas --
CONSERVACIN DEL EDIFICIO Y DE LA VIVIENDA

Muy bueno Bueno Normal Regular Malo Muy malo Adecuado
Edificio X
Vivienda X
REFORMAS
Total Parcial Puntual
-- -- --
Antigedad 1980 depreciacin 34%
Antigedad efectiva de vivienda 1980 Coste de rehabilitacin --
7.- DESCRIPCIN URBANSTICA

Planeamiento Urbanstico Vigente PGOU de San Fernando
Adecuacin fsica del inmueble a la normativa urbanstica S
Adecuacin de usos del inmueble a la normativa urbanstica S
Existencia de proteccin urbanstica o histrica No
Situacin Fuera de Ordenacin No
Conforme con el Planeamiento Si
Clasificacin urbanstica Suelo Urbano Consolidado
8.- RGIMEN DE PROTECCIN, TENENCIA Y OCUPACIN
Proteccin Pblica Tenencia y ocupacin Explotacin econmica
Existencia No Estado de ocupacin Uso propio Actividad No
Tipo -- Ttulo Compraventa Caractersticas
Plazo de vigencia
Derechos Reales Limitaciones urbansticas Servidumbres
Derechos No Hecho No Tipo De Paso
Caractersticas Efecto sobre valor Efecto sobre valor
Efecto sobre valor
Las cargas y servidumbres que pueda tener el inmueble son las que figuran en la documentacin registral anexa al informe
Ensea la vivienda: D. Jos Garca Lpez
RGIMEN DE V.P.O.
Tipo Estado Promocin Rgimen Expediente Provisional Definitiva
Piso Venta Privada General 01-125/1972 -- 12/4/1974
9.-ANALISIS DE MERCADO
OFERTA
Volumen Tipo Calidad Inmuebles
Baja < 90 mc Baja
Media X 90 m a 150 mc X Media X
Alta > 150 mc Alta
caractersticas
Predominan las viviendas de tipologa plurifamiliar. Antigedad similar. Conservacin variada. Inmuebles de calidad media.
Terminados o en construccin
DEMANDA
Volumen Tipo Calidad Inmuebles Nivel renta compradores
Baja X < 70 m Baja Bajo
Media 70 m a 120 m X Media X Medio X
Alta > 120 m Alta Alto
caractersticas
La demanda existente en el entorno prximo de inmuebles se centra en inmuebles de semejantes caractersticas a las
del tasado.
EXPECTATIVAS
Relacin oferta-demanda Revalorizacin
Ms oferta que demanda X < IPC X =IPC >IPC
equilibrio Fuerte incremento
Ms demanda que oferta Estancamiento X
PRECIOS MAS FRECUENTES

Precio actual Intervalo de variacin
1.600 euros/m para una vivienda rehabilitada y con un En los bloques plurifamiliares prximos los precios oscilan
buen estado de conservacin, en una tipologa similar a entre los 1.000 y los 1.900 euros, dependiendo de su ubicacin
la del edificio tasado. y calidades.
10.- DATOS Y CLCULO DE LOS VALORES TCNICOS
CALCULO DEL COSTE DE REPOSICIN
El mtodo del coste es una tcnica analtica que permite determinar el Coste de Reposicin o Coste de
Reemplazamiento, Bruto o Neto de cualquier tipo de edificio, o elemento de l, que se encuentre en fase de proyecto,,
construccin, rehabilitacin o terminado.
El coste de reposicin/reemplazamiento bruto (CRB) se determina sumando al valor de mercado del solar (VS), cada
uno de los gastos e inversiones necesarios (Ci) para reemplazar, en la fecha de la valoracin, el inmueble por otro
nuevo de sus mismas caractersticas y utilidad. Es decir se trata de calcular el coste a nuevo con tcnicas y materiales
de construccin actuales, incluyendo para su cmputo el valor de solar (VS), el coste de la construccin (CC) y todos los
gastos necesarios de promocin (GP).
El Coste de la construccin (CC) es la suma del coste de ejecucin material (CEM), ms el beneficio industrial (BI) y los
gastos generales de obra y empresa del constructor (GG). Los gastos necesarios de la promocin (GP) tales como:
impuestos no recuperables y aranceles para declarar la obra nueva, honorarios de profesionales, licencias y tasas de
construccin, gastos de administracin del promotor, gastos debidos a otros estudios necesarios.
No se incluyen los gastos financieros, ni los de comercializacin, ni el beneficio del promotor.
El coste de reposicin neto (CRN) es la diferencia entre el CRB y la depreciacin sufrida por el edificio en el tiempo
transcurrido desde su construccin. Se determina deduciendo del CRB la depreciacin fsica y funcional del inmueble.
La depreciacin fsica es la prdida que experimenta el CRB de un bien en funcin de su antigedad, estado de
conservacin y duracin de sus componentes. Podra definirse como el coste actual de la rehabilitacin integral del
edificio para dejarlo como nuevo.
La depreciacin fsica se obtiene aplicando al CRB (excluido el valor del terreno) la tcnica de amortizacin lineal, que
consiste en depreciar un porcentaje anual constante en el valor del inmueble a lo largo de su vida til.
La antigedad real (Ar) del inmueble puede ser sustituida por otra equivalente, en funcin de la rehabilitacin integral o
reformas (Cr) que se hayan producido y el coste de reposicin antes de la reparacin (Ca) La determinacin de la edad
efectiva se realiza por medio de frmulas que se exponen:
CRB =Ci
CRB = VS + CC + GP
CC = CEM + GG + BI
CRN = CRB - DEPRECIACIN
DEPRECIACIN FSICA = CRB x antigedad edificio / vida til del inmueble
AE = AR x {1+- CR/CA)}
Clculo del valor del suelo. (VS)
El clculo del valor del suelo se ha realizado por el Mtodo Residual Esttico, aplicando la siguiente frmula:
F = VM x (1 b) - Ci
En donde:
F = Valor del terreno; VM = valor del inmueble en la hiptesis de edificio terminado; B = Margen o
beneficio neto del promotor en tanto por uno; Ci = cada uno de los pagos necesarios considerados.
El valor del suelo se calcula como valor residual, es decir al valor en venta del producto inmobiliario se le restan cada
uno de los pagos necesarios inherentes a una promocin: se estiman los costes de construccin (CC), los gastos
necesarios (GP), y los de comercializacin y, en su caso, los financieros, y se fijar el margen de beneficio del promotor
VALOR DE REPERCUSIN DE SUELO DE VIVIENDA (/m ) - MTODO RESIDUAL ESTTICO
Valor en venta del inmueble (VV) 1900 /m (1)
Margen de beneficio del promotor (20%) (BP) 380 /m
Coste de ejecucin material (EM) 600 /m (2)
Gastos generales del contratista (13%) (GG) 78 /m
Beneficio industrial del contratista (6%) (BI) 36 /m
Coste de Construccin por contrata (CC) 714 /m
Honorarios de Arquitectos (10%) (HA) 60 /m
Impuestos, Licencias y Tasas municipales (7%) (GF) 42 /m
Gastos Financieros (3% ) (Gfi) 57 /m
Gastos de comercializacin (3%) (GC) 57 /m
Total gastos necesarios para la promocin 216 /m
Costes Totales 930 /m
Valor de repercusin de suelo de vivienda 590 /m
COSTE DE REEMPLAZAMIENTO BRUTO (CRB)

Valor de repercusin de suelo 590 /m
Coste de ejecucin material 600 /m
Gastos generales y beneficio industrial del contratista (19%) 114 /m
Coste de Construccin por contrata 714 /m
Gastos necesarios de la promocin (honorarios arquitectos, fiscales) (17%) 121,38 /m
Coste de Reem plazam iento Bruto (CRB) 1425,38 /m
COSTE DE REEMPLAZAMIENTO NETO (CRN)

CRB ( excluido el valor del terreno) 835,38 /m
Antigedad real 17 aos
Vida til del inmueble 100 aos
Coeficiente de depreciacin por antigedad 0,17 /m
Coste de la reparacin o rehabilitacin realizada (/m) /m
Antigedad efectiva 17 aos
Coeficiente de depreciacin efectivo 0,17 /m
Depreciacin lineal 142,0146 /m
Coste de Reem plazam iento Neto (CRN) 1283,3654 /m
CUADRO RESUMEN DE COSTES DE REEMPLAZAMIENTO

Repercusin de suelo 590 Superficie adoptada 92 m
Coste de construccin 714 Valor del Suelo 54280
Gastos necesarios 121,38 Valor de la Construccin 65688
Depreciacin 0,17 Gastos 11166,96
Coste Reposicin Bruto (/m) 1425,38 C.R.B. 131134,96
Coste de reposicin neto (/m) 1283,3654 C.R.N. 118069,6168
Coeficiente (K) de mercado (3) 1,25 Valor comparacin 147587,021
VALOR DE REPOSICIN POSIBLE VALOR DE COMPARACIN

VALOR - FINCA 118069,6168 VALOR - FINCA 147587,021 /m
(1) Analizado el sector del mercado inmobiliario actual correspondiente a dicha zona para viviendas tipo piso en su
tipologa edificatoria plurifamiliar entre medianeras, situacin, emplazamiento, calidades, etc. se estima este valor de
mercado aplicable para dicho producto inmobiliario
(2) Se ha estimado un coste de construccin de 550,00 ., publicado por el Colegio de Arquitectos de Cdiz para el ao
2014.
(3) Es til analizar el resultado del coeficiente de mercado, ya que ayuda a reflexionar sobre la bondad de los distintos
valores adoptados en la tasacin. Partiendo de la hiptesis de que el coeficiente de mercado tiende a ser estable y
cercano a 1,2, valores de K muy elevados indicaran sobrevaloracin del mtodo de mercado, o infravaloracin del CRN,
mientras que valores inferiores a 1,2 indicaran la situacin inversa.
Datos de mercado en aplicacin del mtodo de comparacin
El mtodo de comparacin est basado en el principio de sustitucin o de equivalencia funcional, segn el cual el valor
de un inmueble es equivalente al de otros activos de similares caractersticas que se puedan considerar sustitutivos de
aquel.
Es un mtodo directo de obtencin del valor de Mercado por sntesis de los precios de mercado de otros inmuebles
similares, comparables o equivalentes funcionalmente.
Es decir, es el valor que se obtiene por comparacin con otros bienes de igual naturaleza segn su destino, y de
caractersticas anlogas, cuyo valor y precio es previamente conocido y sobre el que se aplican unos coeficientes
correctores de homogeneizacin en funcin de una serie de cualidades.
En definitiva, su fundamento consiste en comparar el activo inmobiliario objeto de tasacin con otros inmuebles llamados
testigos. La comparacin se realiza basndose en uno o varios signos externos, establecindose una relacin de
proporcionalidad entre las cualidades de los testigos y la del activo objeto de tasacin.
Para la aplicacin del mtodo de comparacin se ha efectuado un estudio previo de mercado relativo a los inmuebles
existentes en la zona, que por su localizacin y tipologa sean comparables con el que es objeto de tasacin.
Se aplica este mtodo de comparacin pues se cumplen los requisitos de :
- Existencia de un mercado representativo de los inmuebles comparables.

- Se disponen de suficientes datos sobre transacciones u ofertas que permiten identificar parmetros adecuados para
realizar la homogeneizacin de comparables.
- Se dispone de informacin suficiente sobre al menos seis transacciones u ofertas comparables que refleje
adecuadamente la situacin actual de dicho mercado.
En definitiva, para la aplicacin de este mtodo es condicin indispensable la existencia de suficiente informacin
comparable.
La valoracin por el mtodo de comparacin se realiza de acuerdo con los siguientes procesos:
1.- Se establecen las cualidades de valor y caractersticas propias del objeto de tasacin
2.- Se analiza el mercado inmobiliario
3.- Se selecciona la informacin obtenida y se homogeneza la muestra.
4.- Se asigna el valor del inmueble.
Se han tenido en cuentas las siguientes cualidades de valor y caractersticas propias en el proceso de homogeneizacin.
a) Mercado real. El precio se reducir hasta un 10% sobre el precio de venta, por ser la diferencia aproximada
que existe entre el mercado real y el aparente en operaciones de contado.
b) Entorno. Cuando las caractersticas del entorno del inmueble que se tasa y de los testigos sean diferentes, se
homogeneizar con (+-5%)
c) Ubicacin. Diferencia de repercusin de suelo entre la oferta y el inmueble que se tasa. (+/-3 a 5 %)
d) Superficie y diseo. (+/- 10%) entre los testigos y el inmueble que se tasa.
e) Antigedad. Diferencia entre las depreciaciones fsicas entre las ofertas testigos y el inmueble que se tasa
f) Conservacin y reformas. Diferencia de costes unitarios en el mantenimiento y conservacin del inmueble, as
como de las reformas.
g) Instalaciones. Diferencia de coste unitario de la instalacin entre los testigos y el inmueble tasado.
h) Calidades constructivas. Diferencias de coste unitario entre los inmuebles testigos y el tasado.
COMPARABLES DE VIVIENDAS
COMPARABLE 1
SITUACIN C/ Real, n 229 USO Vivienda
CODIGO POSTAL 11100 FECHA 14/02/2014
TIPOLOGA Bloque plurifamiliar ASCENSOR SI
SUPERFICIE 125 m ANTIGEDAD Nuevo
CARACT. CONSTRUCT Altas EST. CONSERVACIN Nuevo
TIPO OPERACIN Venta FUENTE INFORMACIN A.P.I.
DISTRIBUCIN 4 dormitorios 2 baos
CARACTERSTICAS Promocin de OBRA NUEVA
PRECIO TOTAL 259.000 PRECIO UNITARIO 2072,00 /m
COMPARABLE 2
SITUACIN C/ Muoz Torrero USO Vivienda
SUPERFICIE 110 m construidos ANTIGEDAD 10 - 20 aos
CARACT. CONSTRUCT Medias EST. CONSERVACIN Normal
DISTRIBUCIN 4 dormitorios - 2 baos
CARACTERSTICAS 3 armarios empotrados
COMPARABLE 3
SITUACIN Calle Real ( El Carmen) USO Vivienda
SUPERFICIE 100 m construidos ANTIGEDAD 20- 30 aos
CARACT. CONSTRUCT Medias EST. CONSERVACIN Bueno
CARACTERSTICAS Suelos de mrmol
COMPARABLE 4
SITUACIN C/ Real Patio Cambiazo USO Vivienda
SUPERFICIE 120 m ANTIGEDAD 35 aos
CARACT. CONSTRUCT Medias EST. CONSERVACIN BUENO
CARACTERSTICAS Planta 3 - Reformado en 2004
COMPARABLE 5
SITUACIN C/ Murillo (Plaza Juan Coello) 3 -1 B USO Vivienda
TIPOLOGA Bloque plurifamiliar ASCENSOR No
SUPERFICIE 120 m ANTIGEDAD 15 aos
CARACT. CONSTRUCT Medias EST. CONSERVACIN BUENO
DISTRIBUCIN 3 dormitorios 1 bao
CARACTERSTICAS Armarios empotrados
COMPARABLE 6
SITUACIN C/ Maestro Portela, 36 USO Vivienda
SUPERFICIE 96 m ANTIGEDAD 20 a 30 aos
CARACT. CONSTRUCT Medias EST. CONSERVACIN Normal
DISTRIBUCIN 4 habitaciones, 2 baos
CARACTERSTICAS Cntrico,
PRECIO TOTAL 165.000,00 PRECIO UNITARIO 1718,75 /m
T ES T IG O S C O M P A R A B LES
Viv ie nda Supe rf ic ie ( m ) V a lo r m e rc a do Va lo r Unit a rio S up. ( m ) de la v iv ie nda t a s a da 92
1 125 259000 2072
2 110 185000 1681,818182 V A LO R E S E X T R E M O S
3 100 160000 1600 V. mnimo 1600
4 120 210000 1750 V. mximo 2072
5 120 206000 1716,666667 Diferencia 472
6 96 165000 1718,75 Diferencia % 29,5
C R IT E R IO S D E H O M O G E N EIZ A C I N
Co mp. 1 Co mp. 2 Co mp. 3 Co mp. 4 Co mp. 5 Co mp. 6
Ubicaci n 0,95 0,98 1 0,98 0,98 1
Superficie 1 1 1 1 0,99 1
Antigedad 1 1 0,9 1 1 1
Co nservacio n 1 1 0,98 0,98 1 0,98
Acabado s 0,9 1 1 0,98 1 0,98
instalacio nes 1 0,9 1 1 1 1
Co eficiente 0,855 0,882 0,882 0,941192 0,9702 0,9604
P recio /m 2072 1681,818182 1600 1750 1716,666667 1718,75
Valo r Ho mo g. 1771,56 1483,363636 1411,2 1647,086 1665,51 1650,6875
M ediana 1648,88675 Valo r medio unitario po r media aritmetica po nderada 1612,090194

M o da #N/A
M edia aritmet. 1604,901189
T ES T IG O S C O M P A R A B LES H O M O G E N E IZ A D O S
v iv ie nda Va lo r m e rc a do S upe rf ic ie ( m ) Va lo r Unit a rio ( V u)
1 221445 125 1771,56 3138424,834
2 163170 110 1483,363636 2200367,678
3 141120 100 1411,2 1991485,44
4 197650,32 120 1647,086 2712892,291
5 199861,2 120 1665,51 2773923,56
6 158466 96 1650,6875 2724769,223
S um a 1081712,52 671 9629,407136 15541863,03
VALORES DE TASACIN
VALOR HOMOGENEIZADO APLICANDO LA MEDIA ARITMETICA 1604,90119 /m
VALOR DE TASACIN POR COMPARACIN () 147650,909
Datos de mercado Evolucin de precios medios en San Fernando
FUENTE: FOTOCASA
11. VALORES DE TASACIN

Superficie Adoptada Valor Unitario( /m) Valor de Tasacin (VT)
92,00 1.604,90 147.650,91
* Incluida parte proporcional de elementos comunes
EL VALOR DE TASACIN DEL INMUEBLE IDENTIFICADO EN EL APARATDO 3 DE ESTE INFORME

ASCIENDE A LA CANTIDAD DE CIENTO CUARENTA Y SIETE MIL SEISCIENTOS CINCUENTA
EUROS CON NOVENTA Y UN CNTIMOS (147.650,91)
12.- CONDICIONANTES Y ADVERTENCIAS

--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
13.- OBSERVACIONES
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
14.- FECHA DE EMISIN CADUCIDAD Y FIRMA

Fecha de emisin: En San Fernando, a 14 de Febrero de 2014
Fecha de caducidad del informe: 14 de Agosto de 2014
Firmas:
Fdo.: Juan M Jan Mena Perito Inmobiliario
15.- DOCUMENTACIN ANEXA AL INFORME
PLANO DE SITUACIN A NIVEL DE PROVINCIA
PLANO DE SITUACIN A NIVEL DE MUNICIPIO
PLANOS DE SITUACIN DEL INMUEBLE
IMAGEN SATLITE A NIVEL DE EDIFICACIN
IMAGEN SATLITE VISTA DE PJARO
17
www.apitasaciones.es info@apitasaciones.es
PLANOS CATASTRALES
18
FOTOGRAFIAS
19
DOCUMENTACION
Se incluye, en su caso, nota simple, escritura, catastro, documentacin de

VPO, etc
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Informe de Tasacin

Perito API y Colegio

CIENTO CUARENTA Y SIETE MIL SEISCIENTOS CINCUENTA EUROS CON

FECHA DE VALIDEZ 14 de Agosto de 2014

Fdo. D. Juan M Jan Mena

N ORDEN APARTADOS DEL INFORME PAG.

2 SOLICITANTE DE LA TASACIN Y FINALIDAD 4

6 DESCRIPCIN Y SUPERFICIE DE LA EDIFICACIN 6

8 RGIMEN DE PROTECCIN, TENENCIA Y OCUPACIN 8

10 DATOS Y CLCULO DE LOS VALORES TCNICOS 9

14 FECHA DE EMISIN, CADUCIDAD Y FIRMAS 12

15 DOCUMENTACIN ANEXA AL INFORME 13

2.- SOLICITANTE DE LA TASACIN Y FINALIDAD

FINALIDAD VALOR DE MERCADO

3.- IDENTIFICACIN Y LOCALIZACIN

Observaciones: Los documentos utilizados son originales, legibles, suficientes

5.- LOCALIDAD Y ENTORNO.

CONSERVACIN DEL EDIFICIO Y DE LA VIVIENDA

7.- DESCRIPCIN URBANSTICA

PRECIOS MAS FRECUENTES

CALCULO DEL COSTE DE REPOSICIN

No se incluyen los gastos financieros, ni los de comercializacin, ni el beneficio del promotor.

Clculo del valor del suelo. (VS)

COSTE DE REEMPLAZAMIENTO BRUTO (CRB)

COSTE DE REEMPLAZAMIENTO NETO (CRN)

CUADRO RESUMEN DE COSTES DE REEMPLAZAMIENTO

VALOR DE REPOSICIN POSIBLE VALOR DE COMPARACIN

Se aplica este mtodo de comparacin pues se cumplen los requisitos de :

- Existencia de un mercado representativo de los inmuebles comparables.

M ediana 1648,88675 Valo r medio unitario po r media aritmetica po nderada 1612,090194

11. VALORES DE TASACIN

EL VALOR DE TASACIN DEL INMUEBLE IDENTIFICADO EN EL APARATDO 3 DE ESTE INFORME

12.- CONDICIONANTES Y ADVERTENCIAS

14.- FECHA DE EMISIN CADUCIDAD Y FIRMA

Fdo.: Juan M Jan Mena Perito Inmobiliario

PLANO DE SITUACIN A NIVEL DE MUNICIPIO

IMAGEN SATLITE VISTA DE PJARO

Se incluye, en su caso, nota simple, escritura, catastro, documentacin de

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