Bienesdeldominiopblicoydeldominioprivado

Generalidades
I.

Fundamentolegaldelaclasificacin

El cdigo civil destina ntegramente uno de sus captulos a tratar de los hechos con
relacinalaspersonasaquienespertenecen(LibroSegundo,TtuloI,Cap.III).Laprimera
disposicin al respeto es que los bienes pertenecen a la Nacin, a los Estados, a las
Municipalidades, a los establecimientos pblicos y dems personas jurdicas y a las
particulares(C.C.art.538).AcontinuacinagregaellegisladorquelosbienesdelaNacin,
delosEstadosydelasMunicipalidadessondeldominiopblico,asuvez,puedenserde
uso pblico o de uso privado de la Nacin, de los Estados y de las Municipalidades (C.C
540).Aspues,seestablecedelasiguientemanera:
Deusopublico
Deldominiopublico

1. BienesdelaNacin

Deusoprivado

DelosEstadosyMuns.
Deldominioprivado
2. Bienesdelasdemspersonas

II.

Naturalezaeimportanciadelaclasificacin.

Por lo pronto, la indicada clasificacin no se establece en funcin de los caracteres

intrnsecosdelosbienes.Elpropiolegisladorproponequesetratedeunaclasificacinde
los bienes fundada, en primer trmino, en las distintas clases de personas a quienes
pueden pertenecer. Buena parte de la doctrina sostiene que, en realidad, se trata de la
clasificacindetiposdepropiedad.Dichoseadepaso,elloimplicaadmitirqueelderecho
de la Nacin, de los Estados y de las Municipalidades sobre todo los bienes del dominio
pblicoesunderechodepropiedad,cuestindebatidacomosever(Infra).
III.

AntecedentesHistricos.

Entre los bienes que no pertenecan a los particulares, el derecho romano de la poca
imperial destacaba las res publicae que estaban fuera del comercio y que perteneca al
puebloromano(acueductos,calzadas,edificios,riverasdelmar,entreotros);ylasresfisci
quepertenecanalemperadorprecisamenteporseremperadoryqueestabandestinadas
amantenerelresplendordelacorteyacubrirotrosgastosdelEstado;perodelascuales
el emperador usaba, gozaba y dispona en la prctica casi como los particulares podan

hacerlos con sus propias cosas. Posteriormente esa distincin entre Res Publicae y Res
Fisciseborrpocoapoco.
Enlaedadmedia,ascomoseconfundieronlosconceptosdesoberanaypropiedadhasta
elpuntoenquelosmonarcasdividansusterritoriosentresushijosdelmismomodoque
un particular poda distribuir sus patrimonios entre sus herederos, as tambin se
confundieron las Res Publicae y las Res Fisci al considerarse unas y otras como
propiedadesdelprncipe.TodavaenInglaterraseconservaunvestigiodeesaconcepcin
yaquesedicequelascarreteras,elserviciopostal,lasnavesdeguerras,entreotras.Son
deSumajestad,auncuandoenlaactualidadsetratadeunasimpletradicinverbaltoda
vezquedeningunamaneraelmonarcatienesobredichascosaslasfacultadesquetiene
unparticularsobresusbienes.
EnFrancia,antesdelarevolucin,auncuandoseconocaladistincinromana,losjuristas
a penas se ocupaban de las cosas publicas pues mucho ms atraan su atencin las Res
Fisci, llamadas despus Dominio Real o Dominio de la Corona, compuesto de tierras y
bosques,decastillosybienesdetodandole.
AlestallarlarevolucinfrancesaseatribuyalanacintantolasResPublicaecomolos
bienesdelDominiodelaCorona;peroporlaimportanciadeestosltimosyporeldeseo
desubrayarquelosmismostambinpertenecanalaNacinsellamDominioNacional
al antiguo dominio de la corona, mientras que las cosas publicas fueron denominadas
Dependencias del dominio pblico. El cdigo napolenico reuni ambas categoras en
unasola:Losbienesdeldominiopblico.Lasreformaslegislativasdelapocadelimperio
no eliminaron la confusin. A partir del tratado del PROUDHON (1833), se afianz la
distincinentredosclasesdebienesDominiales:losbienesdeldominiopblico(LasRes
Publicae) y los bienes del dominio privado o bienes patrimoniales (Las Res Fisci del
derechoromanoobienesdeldominiodelacoronadelantiguorgimen).Estadivisin,por
lodems,respondeaunarealidad:losentespblicostienenbienesafectadosafinesde
inters general y bienes que no lo estn. En consecuencia, es natural que los primeros
tengan un rgimen jurdico radicalmente distintos aplicables a los bienes de los
particulares,mientrasqueelrgimenjurdicodeaquellosotrosbienesseasemejealque
seaplicaalosbienesdelosparticulares,aunquenoseidentifiqueconl,yaquesiempre
subsiste una diferencia apreciable entre la funcin de los entes pblicos y de los
particulares.
En todo caso, es de observar que la importancia de los bienes de la Nacin ha variado:
mientrasenunapocaproducancasitodoloqueeranecesarioparasosteneralEstado
hoyendasonradicalmenteinsuficientesparaello,demodoqueelgastopblicosecubre
fundamentalmenteconelproductodelarecaudacindelostributosyconotrosrecursos
fiscales.

IV.

PlandeExposicin.

Bastara ahora hacer referencia a los bienes del dominio pblicos y privados para
determinar cules son y sealar los principios fundamentales que inspiran el rgimen
jurdico que los rige. En efecto, los dems bienes se rigen por las normas civiles que se
estudianInextensosenesteyotroscursosdederechocivil.
BIENESDELDOMINIOPBLICO
V.

DETERMINACION

Elcdigocivilestablece,porunaparte,quesonbienesdelderechopblico,loscaminos,
los lagos, los ros, las murallas, fosos, puentes de plazas de guerras y `` dems bienes
semejantes(C.C.,art.539),y,porotrapartepermiteinferirquelosbienes``destinados
al uso pblico y a la defensa nacional son bienes del dominio pblico (C.C., art. 541).
Pero,encambio,lostextoslegalesnoconducesalaconclusindequelosindicadossean
todos los bienes del dominio pblico, ni expresan tampoco un criterio general para
determinarculessonlosbienesdelaNacin,EstadosyMunicipalidadesquepertenecen
aldominiopblico.Enconsecuencia,sehacenecesarioexaminarlosdistintoscriteriosque
alrespectoexistenenelderechocomparado,lajurisprudenciayladoctrina.
1DeacuerdoconladoctrinaclsicadelderechofrancsdelsigloXIX,bienesdeldominio
pblico eran las porciones del territorio afectadas al uso pblico y no susceptible de
propiedadprivada,talescomoloscaminos,costas,puertos,corrientesdeagua,etc.
Modernamente podra decirse que este criterio se encuentra desmembrado. As, por
ejemplo, de page considera que son bienes del dominio pblico los que no son
susceptiblesdepropiedadprivada

Por lo contrario la enumeracin del artculo 539 del Cdigo Civil es

evidentemente enunciativa ya que termina en la frase ``y dems bienes
semejantes (juzg. De 1 Inst. en lo Civ. Y Merc. De la circ. Jud. Del Edo. Falcn,
sent.De13X61;J.TR.,vol.IX,p666yss.).Asseexplicanquesehayancalificado
comobienesdeldominiopblicolasplayasoriberasdelmarenelentendidode
queestostienencomolimiteellugarhastadondellegalamsaltamarea(juzg.1
delainst.enlociv.Ymerc.DelaCirc.Jud.DelD.F.yEdo.Mirandasent.De21XI
60;J.T.R,vol.VIII,p.476yJuzg.De1Inst.enloCivyMerc.DelEdo,sent.Arriba
citada)

Exigir que se trate de porciones del territorio afectadas al uso pblico), mientras que,
inclusoenciertaslegislaciones,sedefinenlosbienesdeldominiopblicocomoaquellos
queestnafectadosalusopblico.
Frenteaestaconcepcindebesealarseque:

A) Aun cuando la mayora de los bienes del dominio pblico son inmuebles, existen
bienesmueblesdeldominiopblico,comoporejemplo,lascoleccionesdelosmuseos
oficialesydelasbibliotecaspblicas.
B) Entrenosotrosnopuedelimitarseelconceptodelosbienesdeldominioalosbienes
afectadosalusopblicopuestoquedeacuerdoconnuestroCdigoCivilunadelas
dos categoras de bienes del dominio pblico son los bienes del dominio pblico de
usoprivadodelaNacin,losEstadosylasMunicipalidades.Tampocoserasuficiente
extenderelconceptodebienesdeldominiopblicocomolohizolaCasacinfrancesa
cuando despus de haberlo limitado a los bienes destinados al uso pblico incluyo
tambinlosbienesdestinadosalaproteccindetodos.Sibienasnoseexcluyendel
dominiopblicolosbienesafectadosaladefensanacional,lociertoesqueadems
de estos existen otros bienes del dominio pblico que son de uso privado de la
Nacin,losEstadosylasMunicipalidades.Y.
C) El hecho de que los bienes del dominio pblico no puedan pertenecer a los
particularesnosirvecomocriteriodedistincin,yaquesetratadesimplementedel
efectodequedeterminadosbienesseandeldominiopblicoynodelacaracterstica
quelosincluyedentrodeesacategora.

1 De acuerdo con el criterio de la determinacin legislativa, bienes del dominio

pblico son los calificados como tales por el legislador. As lo establecen algunas
legislaciones (por ej.: la italiana), y lo llego a admitir la casacin francesa; pero tal
criterioesinadmisibleentrenosotrosporconsideracionesdediversandole.Desdeun
punto de vista fundamentalmente practico, la adopcin de dicho criterio en
Venezuela vendra a excluir del dominio pblico bienes que sin duda le pertenecen;
peroquenohansidocalificadoscomotalesporningntextolegal.Desdeotropunto
de vista, el criterio de referencias es inconciliable con el espritu de nuestro Cdigo
que en determinadas hiptesis prev el paso de bienes del domicilio pblico al
dominio privado sin necesidad de ninguna declaracin expresa y, desde luego, sin
necesidad de que se dicte o se derogue ninguna norma legal (C.C., art.541). Por
ltimo, podra sealarse que el criterio de referencias deja sin base cientfica la
clasificacin de los bienes del dominio pblico y del dominio privado, ya que la
ubicacindelosbienesenunauotracategorasimplementedependeradelarbitrio
dellegislador.
2Tambinsehasostenidoelcriteriodequelosbienesdeldominiopblicosonlos
afectadosalosserviciospblicos.Antelaobservacindequeasseexcluirnbienes
tradicionalmente calificados como bienes del dominio pblico, pero que, como los
parques, no pueden considerarse afectados a un servicio pblico sin ampliar este
conceptoenformainaudita,sepropusolafrmuladequebienesdeldominiopblico
erantantoslosafectadosalusopblicocomoalosserviciospblicos.Pero,apartede
la imprecisin de la propia nocin de servicio pblico, tampoco este criterio es

aceptableporquellevaacalificarcomobienesdeldominiopblicoanumerossimos
bienesquenuncahansidoconsideradoscomotales.Estaobservacinhaconducidoa
varias frmulas tendientes a limitar las cosas que por estar afectadas a los servicios
pblicospasaranaformarpartedeldominiopblico.Ejemplosdetalesformulasson
lasdeincluirsololascosasdestinadasalosserviciospblicos``esencialesolascosas
quedesempeanla``funcinprincipalenlaprestacindelserviciopblicoolasque
cosas que son ``irremplazables en el servicio pblico. Pero es evidente que todas
esasfrmulassonextraordinariamenteimprecisas.
3 Segn otro criterio, son bienes del dominio pblico de la Nacin, Estados
Municipalidades los bienes de esos entes que han sido afectados por la autoridad
competenteafinesdeutilidadgeneral.Sibienestecriteriopresentaalgunavaguedad
es, sin embargo, el comnmente admitido en la actualidad de acuerdo con el los
bienesdelaNacin,EstadosoMunicipalidadespasaranaformarpartedeldominio
pblico por su afectacin a fines de utilidad general mediante decisin expresa o
tcitadelaautoridadcompetenteydejarandeperteneceraldominiopblicoporsu
desafectacin a dichos fines tambin por decisin expresa o tcita de la autoridad
competente.Entodocaso,debeponersederelievequelaafectacindebeseractual
yefectiva.Porello,lasolaexpropiacindeunbienporcausadeutilidadgeneral,acto
quesueleserposterioradichaexpropiacin.
Obsrvese que conforme a este criterio pueden existir bienes de los particulares
afectados a fines de utilidad general, como es el caso de los edificios de propiedad
privada declarados monumentos histricos; pero esos bienes no son del dominio
pblico,yaqueestesolocomprendebienesdelaNacin,EstadosyMunicipalidades,
nisonbienesgravadoscon``servidumbresdeutilidadpblica,yaquelaservidumbre
tiene otra estructura jurdica, sino que son bienes sobre los cuales pesan
``limitacioneslegalesdelapropiedadquetienenporobjetolautilidadpblica.
Encambio,sediscutesientesdeDerechoPblicodistintosdelaNacin,losEstadosy
las Municipalidades (por ej.: los Institutos autnomos), pueden tener su propio
dominiopblico.
II.REGIMENJURIDICODELOSBIENEDELDOMINIOPBLICO
El estudio del rgimen jurdico de los bienes del dominio pblico comprende
fundamentalmente la determinacin de las normas que lo rigen as como la de la
naturaleza del derecho del ente pblico sobre los bienes del dominio pblico y el
examendelastajantesafirmacionesdeladoctrinatradicionaldequedichosbienes
nopuedenserenajenados,gravados,embargados,usucapidosniarrendados.
1Normasaplicables

Comoquedadicho,losbienesdeldominiopblico,enprincipio,estnsustradosala
aplicacindelaleycivilysujetosanormasdeDerechoPblicocontenidas
expresamenteenalgunostextoslegalesoproductodelaelaboracindoctrinaly
jurisprudencial.
2Naturalezadelderechodelentepublico
A) Segnunaprimerateora,laNacin,losEstadosylasMunicipalidadesnotendran
sobrelosbienesdeldominiopbliconingnderechosusceptibledesercalificado
comoderechodepropiedad,nisiquieracomoderechoreal,sinounderechode
merapolicaovigilanciadenaturalezapblica.Porlocontrario,otrosector
doctrinalconsideraqueelmencionadoderechodelaNacin,Estadosy
Municipalidadesesunverdaderoyautenticoderechodepropiedadquesolo
difieredelderechodepropiedadnormal,enqueelejerciciodelosatributosde
esteseencuentraparalizadoporladestinacindelbienenlamedidaenqueesta
destinacinloexijaysinqueporellofaltenlosdemsatributosdelapropiedad
talescomo,porejemplo,laaccinreivindicatoria.
B) Laopinindominanteesquedebehacerseunadistincin.
Sielbiennoessusceptibledeapropiacin,comoeselcasodelespacioareo,el
derechodelentepblicoesunderechodepolicaovigilanciadenaturaleza
exclusivamentepublicasinquequepahablardeunderechodepropiedad.
Encambio,elderechodelentepblicoconstituyeunderechodepropiedad
paralizadoporladestinacindelbiencuandoesteessusceptibledeapropiacin,
comocomoeselcaso,porejemplo,delterrenodondeselevantaunabasemilitar,
navaloarea.
Precisamenteporello,cuandosetratadebienesdeldominiopblicoqueens
mismossonsusceptiblesdeapropiacin,esperfectamenteposibleelactode
desafectacinyestetieneelefectodepermitiralenteypblicoyejerciciodelas
facultadesnormalesinherentesalderechodepropiedadhastaentoncesparalizadas
porlaafectacindelbien.
3Inalienabilidad
A) ElpropioCdigoCivildeclaraquelosbienesdeldominiopublicosoninalienables
(C.C.,art.543)yladoctrinasuelecalificarlosdebienesfueradelcomercio.En
efecto,lainalienabilidaddelbienesconsideradaparamanteneryasegurarsu
destinacin.
Pero,enrealidad,esainalienabilidadnoesnecesariamentepermanenteniabsoluta.
Porunaparte,losbienesdeldominiopblicoencasodeserdesafectadosalfinde
utilidadgeneralpasanaldominioprivado,porende,puedenserenajenados,y,porla
otraparte,esposiblelallamada``mutacindominialqueconsistenlastransferencias

deunbiendeldominiopblicodeunentedeldominiopblicodeotroente(porej.:
deldominiopblicodelaNacinaldominiopblicodeunaMunicipalidad)
B) Entrelasconsecuenciasdelprincipiodelainalienabilidaddelosbienesdel
dominiopblicopuedencitarse:
a) Losbienesdeldominiopbliconopuedenserobjetodeejecucinforzosa.No
estnsujetos,ahipottica,embargos,secuestrosniningunaotramedidade
ejecucinpreventivaodefinitiva.EnnuestroDerecho,laleyextiendeestareglaa
todoslospertenecientesalaNacin,auncuandoseandeldominioprivado
(L.O.H.P.N.,art.16).
b) Losbienesdeldominiopbliconosonsusceptiblesdeexpropiacinporcausade
utilidadpblicaosocial.
c) Encasodequelosparticularespretendanhacervalerlapropiedaduotroderecho
realsobreunbienqueestafectadoaunfindeutilidadgeneralenconceptode
biendeldominiopblico,eleventualderechosobrelacosasetransformaenun
derechoaserindemnizado.Ensucaso,sediscutesiellosignificaqueelparticular
pierdesuaccinreivindicatoriaosilaconservaconlamodificacindicha.El
mismoplanteamientocaberespectodecualquierotraaccinpetitoria.
4Gravmenesocargas
Deacuerdoconladoctrinatradicional,esimposibleconstituirservidumbresuotros
derechosrealesencosaajenasobrebienesdeldominiopblicoporcuantodicho
gravmenespodranfrustrarlaafectacindelbien.Modernamentesehacela
salvedaddequetalesgravmenespuedenconstituirsecuandoenelcasoconcretono
seanincompatiblesconladestinacindelbien.As,porejemplo,difcilmentepodra
negarselaposibilidaddeconstituirunaservidumbrededesagessobreinmueblesdel
dominiopblico.
5Imprescriptibilidad
Elexamendelasnormasdelcdigocivilrevelaquelosbienesdeldominiopblicono
puedenserusucapidosportercerosadiferenciadeloqueocurreconlosbienesdel
dominioprivado(art.1959y1960).Loscasosenciertosautorespretendenencontrar
ejemplosdeusucapindebienesdeldominiopblicosoncasisdeloscualesha
habidopreviamenteunadesafectacintacitadelbien,queloconvirtienbiendel
dominioprivado.
6Utilizacin
Segnladoctrinatradicionallosbienesdeldominiopblicodebenutilizarseconforme
asuafectacinyporellonosonsusceptiblesdeserarrendados.
El propio cdigo civil distingue dos situaciones diversas en cuanto a su utilizacin
cuandodividelosbienesdeldominiopblicoenbienesdeusopblicoyusoprivado.

A) Bienesdeusopblico.Enprincipio,losbienesdeldominiopblicoquesondeuso
publicoestnabiertosalusodelacolectividadauncuandolautilizacindirectay
personal de cada uno de sus miembros se har en la medida y forma de sus
posibilidades. Generalmente el uso pblico es libre, gratuito y no sujeto a
formalidades; pero a veces presupone ciertas condiciones (por ej.: de peaje) o
inclusinunaautorizacin.Entodocaso,elderechodecadaunoalautilizacin
delbienenlaformaycondicionesenqueestnabiertosalusopblicoconstituye
unverdaderoderechosubjetivodecarcterpblico.
Peroaunenlosbienesdeusopblicocabelautilizacinprivadaporpersonao
personasdeterminadasqueexcluyaelusocomnsobreunaporcindelbiensin
impedirqueelmismoensuconjuntocumplasudestinacinalusogeneral.Tales
el caso de las zona de estacionamiento reservadas en la va publica a ciertas
empresas privadas; el servicio de restaurantes, bares o cafs en mesas y sillas
colocadasenciertasacerasoplazas;losrielesdetranvacolocadosporempresas
privadasenlascallesdeunaciudad;etc.
Lafacultadparaesautilizacinseadquierevirtuddeunactoadministrativoque
algunosautoresllamansiempreconcesinyquedeacuerdoconotrospuedenser
una concesin o un permiso. En derecho administrativo se estudiara el acto de
referencias, sus caracteres, los derechos y deberes que pueden derivar de su
revocabilidadylasconsecuenciasdelarevocacin.
B) Bienesdeusoprivado.Enalgunoscasos,dadoelfindeutilidadgeneralaqueest
afectadoelbiendeldominiopblicoyprecisamenteparaquedichofinpuedaser
alcanzadosehacenecesario,establecercomoreglalaexclusindelusodelbien
porpartedelosparticulares.Elejemplomstpicoloconstituyenlosbienesdel
dominiopblicomilitar.

7Tutelaespecialdelderechodelentepblico
En el caso de bien del dominio pblico, el ente al cual pertenecen no solo puede
intentar, en su caso, acciones judiciales en defensa de su derecho sino que puede
tomar medidas administrativas, en especial policiales, lo que confiere particular
eficaciaalatuteladelderechoencuestin.
BIENESDELDOMINIOPRIVADO
1. INTRODUCCION

Determinadoscualessonlosbienesdeldominiopblicobastaconsealarquelos
dems bienes pertenecientes a la Nacin, los Estados y las Municipalidades son
bienesdeldominioprivadoobienespatrimonialesdeestos.
Losbienesdeldominioprivadosontanvariadoscomopuedenserlosbienesque
pertenecenalosparticulares.Asmismo,puedenhabersidoadquiridospormuy
diversos medios de adquirir: no solo por los medios de adquirir que estn a
disposicindelosparticularessinoporalgunosespecficosdelosentespblicos
entreloscualespuedenmencionarselaexpropiacinporcausadeutilidadpblica
osocial,lavacantiadelaqueencontramosejemplosenlosartculos542y832
delCdigoCivil,laconfiscacinenlaestrechamedidaenqueexisteenelderecho
Venezolano,loscomicios(porej.,:decontrabando,armasdeguerra,etc.Yotra
seriedemediosdeadquirirnosistematizadosennuestroordenamientojurdico,
II.REGIMENJURIDICO
1Normasaplicables
Losbienesdeldominioprivadoestnsujetosalaleycivil;peroquedeasalvola
aplicacin preferente de las normas contenidas en las leyes especiales que
conciernenadichosbienes.Porsugranvariedadyporpoderperteneceraentes
pblicos diversos no estn sometidos a un rgimen uniforme aun cuando en el
caso de bienes pertenecientes a la Nacin existe un buen nmero de normas
generalesenlaleyorgnicadelaHaciendaPblicaNacional,enparticular,acerca
deprocedimientosdeincorporacinydesincorporacin,ascomodeelaboracin
deinventarios,deberesdesusadministradores,etc.
2Alienabilidad
Los bienes del dominio privado son enajenables; pero es necesario cumplir
formalidades previstas en leyes especiales cuyo estudio no corresponde al
DerechoCivil.
3Aunqueenajenableslosbienesdeldominioprivadonoestnsujetosamedidas
de ejecucin preventivas o definitivas (secuestros, prohibiciones de enajenar y
gravar, ni embargos de cualquier clase). Es esta una de las ``prerrogativas
fiscales.Consecuencialmente,nopuedenserhipotecadosnidadosenprenda.
4Gravmenesycargas
Nadaimpideencambioqueseimpongaalosbienesdeldominioprivado,previo
el cumplimiento de las formalidades del caso, cargas o gravmenes, excepcin
hechadeprendasohipotecas.Aspuedensergravadosconenfiteusis,usufructo,
etc.Sinembargo,existenexcepcionesalprincipio.

5Prescriptibilidad
Enprincipio,losbienesdeldominioprivadopuedenserusucapidosporterceros
deacuerdoconlasnormasdelCdigoCivilconlasexcepcionesymodificaciones
que resultan de la aplicacin preferente de normas contenidas en leyes
especiales.
6Utilizacin
Losbienesdeldominioprivadonoestnabiertosalusogeneraldelacolectividad
sinoquesonutilizadosporelentepblicoenformasemejanteacmopuedeun
particular utilizar sus propios bienes. As, por ejemplo, pueden ser dados en
arrendamiento.

LOSDERECHOSREALES
CONCEPTODEDERECHOREAL
Introduccin

El concepto de derecho real constituye el ncleo fundamental de la mayor parte

delasinstitucionesqueseestudianenelpresentecurso.

No existe una teora general del derecho real legalmente consagrada: la ley ni
siquiera define lo que es derecho real. Por ello, el concepto de derecho real es
productodelaelaboracindoctrinariaque,atravsdelaabstraccin,
sealaloscaracterescomunesadiversosderechosquealmismotiempolos
diferenciandetodoslosdemsderechossubjetivos.Comodetodosesosderechos
elmstpico
Si pues el concepto de derecho real es obra de doctrina, resulta natural que el
estudio del mismo se inicie con el examen de las principales teoras al respecto,
precedidodeunabrevereferenciaalaubicacindelosderechosrealesdentrode
la clasificacin general de los derechos subjetivos (que tambin es obra de la
doctrina).
II. UBICACIN DE LOS DERECHOS REALES. LA CLASIFICACION DE LOS DERECHOS
SUBJETIVOS
1Comononosproponemosubicarlosderechosrealesdentrodelacalificacinde
losderechossubjetivossinoenlamedidaenqueelloseatilparadefinirlos,nos
limitaremosasealarque:
A) Dentrodelaclasificacindelosderechossubjetivosenderechopatrimonialy
extrapatrimonial,losderechosreales,sindudaalguna,estnubicadosdentro
delosderechospatrimoniales;sonpues,derechosvalorablesendinero.Desde
luego, no son los nicos derechos patrimoniales; es ms patrimoniales son
tambinlosderechosdecrdito(llamadostambin``obligacionescuandose

los considera desde el punto de vista pasivo), que son precisamente los
derechosdelosquemsinteresadiferenciarlosderechosreales.Y,
Por otra parte, los derechos reales se ubican entre los derechos absolutos en
clasificacindelosderechosabsolutosyrelativos;sonpuesderechosquepueden
hacerse valer frente a todos (erga omnes). Tampoco son los derechos reales los
nicos derechos absolutos sino que pertenecen a esa misma categora, entre
otros, los derechos de la personalidad, ciertos derechos familiares, algunos
relacionados con la sucesin mortis causa, y para quienes no admiten que sean
derechosrealeslosquerecaensobrecosasincorporales:losderechosdeautor,los
derechosafinesaesteylapropiedadindustrial.
2 Es de observar, que con la afirmacin de que los derechos reales son de
derechospatrimonialesabsolutossesealaelpuntodecontactoyunadiferencia
bsica que tienen con los derechos de crdito, ya que estos tambin son
patrimoniales; pero en cambio son en el sentido de que solo pueden ejercerse
frente a una o ms personas determinada prestacin de dar, hacer o nacer. Sin
embargo:
A) Losderechosrealesnosonlosnicosderechospatrimonialesabsolutos,o,al
menos,esdiscutiblequelosean.As,porejemplo,muchosautoresnieganque
la propiedad industrial, que es un derecho patrimonial absoluto, sea un
derechoreal.
B) Entodocaso,unadefinicindelosderechosrealesquesolosealaraquelos
mismos son derechos patrimoniales y absolutos dejara de indicar al menos
una nota fundamental relativa a su contenido sin la cual no quedan
adecuadamentecaracterizados:elhechodequelosderechosrealesconcedan
a sus titulares un seoro o poder directo e inmediato sobre una cosa en el
sentido que sus titulares no requieren (jurdicamente) de la intervencin o
mediacindeotrapersonaparaejercerlo.
Esciertoquelosderechosdecrditotambintambinpuedenreferirseaunacosa
(aunque existan muchos derechos de crdito que no se refieren ``cosas sino a
actividadeshumanas);peroaunlosderechosdecrditoqueserefierenacosas,el
titular del derecho (acreedor) carece de la facultad de ejercer ningn seoro o
podersobrelacosaencuestinpuessolotienelafacultaddeejercerdirectamente
ningn seoro o poder sobre la cosa en cuestin pues solo tiene la facultad de
exigiraotrapersona(eldeudor)unadeterminadaconductarelativaaesacosa,de
modo que la misma es solo objeto mediato del derecho de crdito siendo
necesario para que el acreedor retire alguna utilidad de ella que medie la
cooperacindeldeudordelaobligacin.Poresoesfrecuentedecirqueelderecho
realesunderechoinre(underechoenlacosaosobrelacosa),sibienconviene
insistirenquenotododerechodecrditoesuniusadrem,porque,comoseha

dicho,losderechosdecrditopuedentenerporobjetoprestacionesdehacerode
nohacerquenoserefierena``cosaalguna
Por ltimo, debe destacarse que, como solo es posible tener un seoro o poder
directo sobre cosas determinadas, los derechos reales siempre tienen por objeto
cosas determinadas, especificas o cuerpos ciertos, a diferencia de lo que ocurre
conlosderechosdecrditoquepuedenversarsobrecosasgenricas(porej.:es
perfectamente concebible que alguien tenga el derecho de exigir a otro que le
entregue una cosa determinada solo en su gnero como podra ser un toro de 3
aosdeunadeterminadaraza).Porlamismarazn,soloexistenderechosreales
sobrecosaspresentes,mientrasqueexistenderechosdecrditosacosasfuturas
(como,p.ej.Losfrutosdelacosechaqueproduzcaunadeterminadafincadurante
elaoprximovenidero).
3Siendoasque,comohemossealado,noserasatisfactoriodefinirlosderechos
reales simplemente como derechos patrimoniales y absolutos, se hace necesario
examinarlasprincipalesteorasdoctrinariassobresunaturaleza.
III.TEORIAS
1Teoraclsica
A) Se llama ``clsica la teora de que la relacin nacida del derecho real es
simplementeunarelacinnacidadelderechodecrditoesunarelacinentre
personas(elacreedorolosacreedoresyeldeudorolosdeudores).
B) A tal concepcin se objeta que el Derecho solo regula la conducta de las
personas y que, por lo tanto, las relaciones jurdicas nacidas de todos los
derechos subjetivos son necesariamente relaciones entre personas, de las
cualesunaomssernsujetosactivosyotraoms,sujetospasivos
2Teorasobligacionistas
A) Estas teoras surgidas, precisamente de la crtica de la concepcin clsica,
consideran que, como solo existen derechos de persona a persona y que,
consideranque,comotododerechoimplicaunafacultaddelsujetopasivo,en
consecuencia,tododerechodeunsujetosuponenecesariamentelaobligacin
deotrouotrossujetos.
As, dentro de esta concepcin, el derecho real no es sino el correlativo de una
obligacin pasiva universal: un obligacin que todos tienen que respetar su
ejercicioporpartedeltitulardelderechorealyquedebesercalificadacomodeber
negativo del sujeto (``todos), ya que en definitiva ese respeto consiste en no
interferirenelejerciciodelderechoporpartedesutitular.Segnlospartidarios
delateora,esavinculacinentreeltitularyelsujetopasivouniversal(todaslas
dems personas), que nace del derecho real y que, en un principio parece no

existir,sematerializacuandocualquieradelosobligadosinterfiereenelejercicio
delderechodealgunamanera(porobradeunaaccindirigidaadesconocerlooa
impediroperturbarsuejercicio).
Sentadas esas bases, la concepcin obligacionista conduce frecuentemente a
mantener teoras unitarias o monistas en el sentido de que niegan la distincin
entrederechosrealesyderechodecrditoporconsiderarqueenamboscasosse
estfrenteaobligaciones(enelsentidotcnicodelapalabra),quenodifieren
sino en el hecho de que unas pesan sobre todos y otras solo sobre
determinadaspersonas.
B) La crtica principal que merece la concepcin obligacionista, especialmente
cuandoalcanzaatraducirseenteorasmonistasounitarias,esqueyerrapor
confundir la nocin de obligacin en el sentido amplio en que la palabra es
sinnima de deber con el concepto tcnico de obligacin, o sea, cuando
esta palabra alude al aspecto pasivo del derecho de crdito. En efecto, todo
derechotienecomocorrelativounaobligacinenelsentidodequesupone
enotrouotrosundeberjurdicocorrelativo;perodeallnosededuceque
todo derecho suponga una obligacin correlativa en el sentido tcnico de
esta ltima palabra. Ciertamente, todo derecho real supone en los dems el
deber de respetar su ejercicio por parte de su titular. Pero ese deber no
constituyeunaobligacinenelsentidotcnicodelapalabra,comorevelael
hecho de que sera inconcebible que se incluyera en el pasivo de alguien el
deber de respetar todos y cada uno de los derechos reales que tienen los
dems.
Porotraparte,esedeberuniversalderespetodelderechoajenotampocoes
privativo de los derechos reales porque todos tenemos el deber de respetar
todos los derechos de los dems (incluso, desde luego, sus derechos de
crdito), deber que por cierto tiene ms carcter de deber de naturaleza
pblicaquedeberjusprivatistico.
Por lo dems, tambin puede criticarse a la concepcin obligacionista del
derechorealque,aldefinirestedesdeunpuntodevistameramentenegativo
y con prescindencia del objeto sobre el cual recae, deja de indicar lo ms
sustancial y caracterstico del derecho real que es su contenido, o sea, el
conjuntodefacultadesqueconfiereasutitular.
3Teorasarmnicas
De acuerdo con la llamada concepcin armnica es necesario distinguir e
incluir el concepto del derecho real dos elementos: un elemento interno,
materialoesttico,queessucontenidoyqueconsisteenlarelacinentresu
titular y una cosa que en mayor o menor medida permite aquel recabar la

utilidadeconmicadeesta,yunelementoexterno,formalodinmico,quees
la sancin o garanta del derecho y que consiste en el deber jurdico de
contenidonegativoquetienentodaslasdemspersonasdenoinferirenesa
relacin directa entre la persona del titular del derecho y la correspondiente
cosa.
4Conclusin
A) Compartimoslaconcepcinarmnicaquesealalarelacinenlacualse
centrabalaconcepcinclsicasinprestarsealasobjecionesquehacena
estaltima,puestoquealmismotiempodestacatambinlaexistenciade
relacionesentrepersonasyeldebercorrelativoalderechoreal,sincaeren
elerrordeconfundirdeberyobligacinenelsentidotcnicojurdicode
estaspalabras.
B) Enconcreto,adherimosaladefinicindeRocaSastre,querespondeaesa
concepcin armnica del derecho real y segn la cual este es aquel
derecho subjetivo que atribuye al titular un poder o seoro directo e
inmediato sobre una cosa determinada (y presente agregaramos
nosotros),sinnecesidaddeintermediarioalgunopersonalmenteobligado,
y que impone asimismo a todo el mundo (erga omnes) un deber de
respeto o exclusin y, a veces de un derecho limitado, un no hacer
posiblementeconectadoconunsoportar.
Comoesadefinicincontieneimportanteselementosdelosquenohemos
tratadoantes,debemosdestacarque:
a) Aunquelosderechosrealesconfierenunpodersobrelacosaqueen
generalpuedeejercersesinlamediacindeningunaotrapersona,sin
embargo pueden existir dentro de ese poder o seoro facultades
especficasquesiexigenlamediacindeotrapersona;peronolade
alguien personalmente obligado a ello sino la de alguien obligado a
elloentantoencuantoseatitulardeotroderechoreal(deunobligado
propter rem, o sea, de un obligado en razn de la cosa sobre la cual
tienelapropiedaduotroderechoreal).
b) Los derechos reales limitados (llamados tambin derechos
parciarios,fraccionarios,menores,encosaajenaoencosano
propia)algravarelderechodepropiedaddeotro,aunquedebanser
respetados por todos, en cierto modo, individualizan al sujeto pasivo
delarelacin,queeselpropietariogravadoconlacargaqueestedebe
soportaropadecer(pati)yfacultanaltitulardelderechoreallimitado
paraexigirdeesepropietarioentantoencuantoloseaundeber

de contenido positivo. Ejemplos de todo ello se estudiara ms

adelante.
c) En la definicin se expresa que el deber de respeto correlativo al
derechoreal,vistoensuaspectoactivo,implicaqueeltitulardeeste
tienelafacultaddeexcluiroelpoderdeexclusinquepermitenegara
otro el ejercicio y, desde luego, la titularidad del derecho (ius
prohibendi).
d) NodestacaRocaSastreensudefinicinqueeltitulardelderechoreal
nosolotiene,elmayoromenormedida,podersobrelacosasinoque
en ciertos casos, surgen tambin del propio poder sobre la cosa,
deberesqueincumbenaltitulardelderechorealycuyocumplimiento
constituye el reflejo del derecho real o su ejercicio. As, mismo por
ejemplo, incumbe al enfiteuta el deber de mejorar el fundo y al
usufructuarioeldeberderespetareldestinoeconmicodelacosa.
DETERMINACIONDELOSDERECHOSREALES
Establecidoelconceptodelderechorealengeneralsehacenecesario
determinarculessonlosderechosrealesqueenconcretoexistenen
nuestroDerecho.
1. DERECHOSREALESLEGALMENTEREGULADOS
Nuestro Cdigo Civil no enumera los derechos reales sino que los
regula uno por uno sin indicar siquiera que son derechos reales ni
agruparlostodos.As,tantoenelLibroSegundodelCdigocomoenel
Tercero, se encuentran regulados derechos que, de acuerdo con lo
expuesto,sonevidentementederechosreales.
1 Siguiendo el orden del Cdigo encontramos que indudablemente
sonderechosreales:
A) Lapropiedad,llamadatambindominio;
B) Elusufructo,elusoylahabitacin;
C) El hogar, institucin que por cierto no se agota en constituir un
derechoreal;
D) Lasservidumbres;
E) Laenfiteusis;
F) Laprenda;y
G) Lahipoteca.
2adichalistaparecequepuedenagregarsesinmayoresdificultades:
el derecho de retracto (tanto el convencional como el legal) y los

privilegios especiales (no los privilegios generales que en nuestro

Derechosoloexistensobretodoslosbienesmuebledeldeudor).
3 Mayores dudas existen acerca de si son derechos reales otros
derechosreguladosporelCdigo;enconcreto:
A)
B)
C)
D)

Laposesin
Elderechodelherederoalaherencia
Elderechoderetencin;y
Laanticresis.

Inclusinhayquienespretendenqueelderechodelarrendatariotiene
carcterreal.
De la dudosa calificacin de estos derechos se tratara, en el primer
casoenestemismocursoyenlosdems,enotroscursosdeDerecho
Civil.
4Yahemosindicadosupraquetambinexistendiscrepanciasacerca
del carcter real de los derechos de autor, de los derechos afines a
esteydelapropiedadindustrial,reguladostodosporleyesespeciales.
II.LACUESTIONDELNMERODELOSDERECHIOSREALES
1 Adems de los problemas relativos a si determinados derechos
regulados por la ley son derechos reales o no, existe el problema
conocidocomolacuestindelnmerodelosderechosrealesque
puede reducirse a la pregunta de si es posible crear derechos reales
diferentesdelosexpresamentereguladosenelDerechopositivo.
El derecho romano acogi la solucin de que los derechos reales
constituyenunnumerusclausus(numerocerrado)oseaelllamado
sistemadelaseriehermticadelosderechosreales,segnelcual,no
puedenconstituirseotrosderechosreales,segnelcual,nopueden
constituirse otros derechos reales distintos de los expresamente
regulados por la ley. El Derecho germnico consagrado la solucin
opuesta, o sea, que los derechos reales constituyen un numerus
apertus(numeroabierto),yaqueadmitiquelosparticularesdieran
efectorealacualquierdebercreadoporellosenrelacinconunacosa
determinada.
Enlaactualidad,existenDerechosqueexpresamenteadoptanenfama
inequvoca uno de los dos sistemas; as como existen ordenamientos
donde la cuestin no est legislativamente resuelta, sea porque sus
textos dejan cierto margen de duda, sea porque no existe textos

expresosobrelacuestin.EsteltimoeselcasodenuestroDerecho,
de modo que debemos analizar los argumentos en que se apoyan
ambossistemasparallegaraunaconclusin.
2 a favor de la tesis del numerus apertus se arguye
fundamentalmente que en todo el Derecho Privado Patrimonial el
principioeslaautonomadelavoluntadelcualsolotienecomolmite
el orden pblico y las buenas costumbres siendo as que no existe
fundamentoparacreerqueelordenpblicoolasbuenascostumbres
exijanquelosparticularesnopuedanconstituirotrosderechosreales
distintos de los que la ley prev, as como no impide que los
particulares celebren contratos distintos de los tipificados por la ley
(loscontratosinnominados).Porotraparte,seagrega,noexistenen
elordenamientojurdicodispositivostcnicosqueimpidanlacreacin
de derechas reales no regulado legalmente. Por ejemplo, no existe
impedimentoalgunoparacrearportestamentoocontratounderecho
realintermedioentreelusufructoyelusoenrazndequeseestipule
que, aun cuando el beneficiario no tenga las amplias facultades del
usufructuariorespectodelosproventosdelacosa,lostengamayores
queelusuarioporqueselehayaconsentidolafacultaddehacersuyo
nosololosfrutosquebastenasusnecesidadesyalosdesufamilia
sinotambinunporcentajedelosdems.
3 A favor de la tesis del sistema del numerus clausus se han
esgrimidodiversosargumentos:
A) Argumentoshistricostendientesademostrarquelaintensindel
legislador napolenico habra sido consagrar dicha tesis para
erradicar toda una serie de cargas sobre la propiedad que exista
en el antiguo Derecho y que solo respondan a razones poltico
sociales derivadas del feudalismo, rgimen que precisamente se
quera erradicar. Tales argumentos no han sido decisivos si
siquieraenFranciarespectodelDerechofrancs.
B) El argumento de que las leyes que determinan el derecho de
propiedad, sus efectos y sus lmites, sobre todo en material
inmobiliaria,afectanalaorganizacinsocialdelpas,materiaque
al menos en parte interesa al orden pblico, de modo que al
menosenparteinteresaalordenpblico,demodoqueenellano
imperalaautonomadelavoluntadalmenosenlamedidaenque
imperaenelcampodelDerechodelasObligaciones.
C) Argumentos tcnico jurdicos relativos al alcance de los efectos
delavoluntaddelosparticularesyalapublicidadregistral.Asse
arguyeque:

a) Los principios que permiten la aparicin de los contratos

innominados no son trasladables al campo de los derechos
reales mientras los contratos solo producen efectos entre las
partes, sus herederos y sus causahabientes, los derechos
realestieneneficaciaergaomnes.
b) ComonuestroDerechonoprevelregistrodelosactosporlos
queseconstituyanotransmitanderechosrealesquenoestn
reguladosporlaley,acogerlatesisdequelavoluntadprivada
pudieracrearderechosrealesdistintosdelosreguladosporla
ley, conduce al absurdo de admitir que la voluntad de los
particulares pueda producir efectos contra terceros en virtud
de actos que estos no pudieron conocer. El argumento as
expuesto,enprincipio,soloesvlidoenmateriadeinmuebles.
4 En conclusin, sin que pueda tenerse certeza absoluta al respecto, parece
preferibleenelDerechoVenezolanoadheriralsistemademumerusclausus.Pero
para calibrar la transcendencia de esta conclusin, es necesario tener en cuenta
que:
A) Muchasdelasnormasdictadaspararegularlosderechosrealesprevistospor
laleysoninterpretativasosupletorias,demodoquenolimitanlaautonoma
de la voluntad de los particulares quienes podrn regular las materias
correspondienteenlaformaquemejorconvengaasusintereses;y
B) El marco de algunos derechos reales regulados por la ley (especialmente, el
marcodelasservidumbres),estanamplioennuestroDerechoquedentrode
l, tendrn cabida casi siempre las estipulaciones que puedan requerir los
interesesdelosparticulares.
ClasificacindelosDerechosReales
I.

Losderechosrealespuedenserclasificadosdesdemuchospuntosdevistasdiferentes.As
entreotrasclasificacionespuedenmencionarsedelasiguientemanera:
DerechosRealesPropiamenteDichos(sobrecosascorporales)yDerechosReales
SobreBienesInmaterialescomolosderechosdeautor,losderechosafinesaeste
ylapropiedadindustrial.
Derechos Pertenecientes a una persona determinada Nominatim (o
individualmente determinada) como son la propiedad, y la mayora de los
derechos reales; y derechos que corresponden cada momento a quien sea
propietariodeunacosa,comoocurreconlasservidumbres.
Derechosquepuedenrecaerdistintamentesobremuebleseinmuebles,comola
propiedadyelusufructo;derechossobremueblescomolaprendaylahipoteca
mobiliaria y derechos sobre inmuebles como la enfiteusis, las servidumbres y la
hipotecainmobiliaria.

Derechos Perpetuos, como la propiedad, derechos que pueden ser perpetuos o

temporales, como la enfiteusis; y derechos necesariamente temporales, como el
usufructo,elusoylahabitacin.
5Derechosrealestransmisibles,comolapropiedadyelusufructo;derechosreales
quesolosontransmisiblesjuntoconunderechoprincipal,comolasservidumbres;y
derechosintrasmisible,comoelusoylahabitacin.
6Derechossobrecosassingulares,queseranlacasitotalidaddelosderechosreales,
y derechos sobre universalidades, categora creada para ubicar el derecho del
herederoalaherencia(quepersonalmentenoconsideramosderechorealaunquesea
underechopatrimonialabsoluto).
7 Derechos de proteccin provisional o interina, como la posesin; y derechos
definitivos,queserantodoslosdems.
II. Enestecursoseguiremoslasiguienteclasificacingeneral:
Los derechos reales se dividen, en primer lugar, en derecho de proteccin provisional o
interina(laposesinysoloella)yenderechosdefinitivos(todoslosdems).alestudiarla
posesin y su singular tutela jurdica, quedara ms claro el criterio en que se basas la
clasificacin.
Losderechosrealesdefinitivossedividenenderechospropiamentedichos(losquerecaen
sobrecosascorporales)yderechosrealessobrecosasincorporales.
Asuvezlosderechospropiamentedichossedividenen:elderechorealplenoqueesla
propiedadodominio(lacualpuedepresentardiferentesvariedades),ytodoslosdems
que son derechos limitados, parciarios, fraccionarios o menores, llamados tambin
derechosencosaajenaoencosapropia.
Entre estos derechos limitados a su vez pueden distinguirse los derechos de goce, los
derechos de garanta y los derechos de adquisicin. Los primeros pueden agruparse en
cuatrocategorasporrazonesquesesealaranensudebidomomento:a)laenfiteusis;b)
elusufructo,elusoyhabitacin;c)elhogard)lasservidumbres.Losderechosdegaranta
sonobjetodeestudioysuclasificacinenotrocursodeDerechoCivil;yejemploclsicode
derechodeadquisicineselretracto,quetambinseestudiaenotrocursodeDerecho
Civil.
La anterior clasificacin supone aceptar, como aceptamos, que la posesinen cierto
sentidodelapalabraesunderechoreal,aunquedecaractersticasmuysimilares.
CaracteresoatributosdelosDerechosReales.
Especialmente si se tiene presente que los derechos reales son derechos reales y
absolutos,esfcildeducircasitodoslosprincipalescaracteresotributosdelosmismos.

1. Los derechos reales por el hecho de ser derechos subjetivos confieren a subtitular
facultades o poderes en dineros. Por ende, no obstante cualesquiera semejanzas que
presenten con ellos, no son derechos reales aquellos que, como el derecho sobre el
nombre,nosonvalorablesendinero.
Sin embargo, debe destacarse que a diferencia de lo que constituye la regla en materia de
derechospatrimoniales:

Algunosderechosrealessolopuedentransmitirsejuntoconotroderechosprincipal(por
ejemplo:lasservidumbresprediales,quecomoderechossolosontransmisiblesjuntocon
la propiedad del fundo dominante) o no son transmisibles, como es el caso de los
derechosdeusoyhabitacin.

Tngasepresentequelaclasificacinexpuestasolotienelafinalidaddeintroduciralalumnoenla
materiayqueenlosperfilesdelamismasernprofundizadosenfuturostemasdeestecursooen
temasdeotroscursosdederechocivil.
2. Algunos derechos reales no son susceptibles de ejecucin forzosa y razn por la cual no
formanpartedelaprendacomnquetienenlosacreedores.
3. Algunos derechos reales no son susceptibles de ejecucin forzosa y razn por la cual no
formanpartedelaprendacomnquetienenlosacreedores.
III. Losderechosrealesconfierenasutitularunseoroopoderdirectoinmediatosobreuna
cosaconlassiguientesconsecuenciasysalvedades:
Primero,eseseoroopodertitularesinherentealacosa,carcterquesevinculaaotro.
Segundo, ese seoro o poder sobre la cosa es directo o inmediato, en el sentido de que puede
ejercerse sin que jurdicamente se requiera la intervencin, mediacin con cooperacin de
ninguna otra persona. Pero ello no excluye que, excepcionalmente, el derecho real comprenda
adems de ese poder inmediato sobre la cosa, el poder exigir a otras personas determinadas
prestacionesqueconstituyenparaellasdeberesdecontenidopositivoconlapeculiaridaddeque
entalhiptesiselobligadonoloestpersonalmenteenelsentidodequenoestdeterminando
Nominatimsinoprocterrem,osea,porelhechodesertitulardelapropiedaduotroderechoreal
sobre la cosa, de modo que si transmite ese derecho, el obligado pasa a ser el adquiriente y si
renunciaalmismo,esarenunciallamadaabandonotieneparalefectoliberatorio.
Obsrvese que esos casos excepcionales, el sujeto activo facultado para exigir esas prestaciones
decontenidopositivo,tampocoestndeterminandonominatimsinoqueloestantoencuantosea
titulardeunderechorealsobreunacosa.
Tercero,eseseoroopoderpropiodelderechoreal,excluyetodootropoderrealoconcurrente
(salvo que sean varios los titulares del derechos de que se trate), de modo que el titular del
derecho real tiene un poder de exclusin que lo faculta para negar a otro el ejercicio y la
titularidaddesuderecho(Jusprohibendi).

Cuarto, ese seoro o poder recaer necesariamente sobre una cosa (no sobre una actividad), y,
dada sus caractersticas antes sealadas sobre una cosa especifica o cuerpo cierto y presente,
porquenoesposiblequepodersemejanterecaigasobrecosasgenricasyfuturas.
IV. Correlativoaeseseoroopoderdirectoesundebergeneralnegativo,osea,eldeberde
lageneralidaddelaspersonasdeabstenersedeimpedirdecualquiermaneraelejercicio
detalseoroopoder,conlasiguientesconsecuenciasysalvedades.
1. La existencia de ese deber implica que en materia de derechos reales existe un sujeto
pasivo que es universal; pero no excluye que adems, el sujeto pasiva parezca
individualizarse en el propietario que deba soportar el derecho limitado que grave su
propio derecho ni que realmente en ciertos casos se individualice en personas que no
estn determinadas nominatim sino protecter rem, sujetas a deberes y contenidos
positivoscomoyasehadicho.
2. El sealado deber general negativo explica tambin el poder de exclusin que tiene el
titulardelderechoreal.
3. Esedebergeneralnegativoy/olainjerenciadelpoderdeltitulardelderechorealalacosa
correspondiente,traecomoconsecuencialaposibilidadyeficaciadelderechorealfrentea
tercerosdedondederivan:
a) La persistencia del derecho real aun cuando la cosa de hecho no est en manos de su
titular;y
b) La facultad que tiene este de alcanzar la cosa para que vuelva de hecho a sus manos o
para ejercer sobre ella su derecho cuando dicha cosa se encuentre en manos de otra
facultadquetambinseconoceconelnombredeDerechodePersecucin.
4. Elderechorealtienecomoatributoelllamadoderechodepreferencia(Jusprelationis)
envirtuddelocual:
a) Enelconflictoentrequienvaahacervalersobrelacosaunderechorealyquien
invoca en relacin con ella un derecho de crdito, en principio, debe vencer el
titulardelderechoreal.Sinembargo,noocurreascuandoeltitulardederechode
crdito tiene como su deudor, al titular del derecho real, ni cuando el acreedor
insatisfechoensumomentosolicitalaejecucindebienesdesudeudor.
b) Elconflictoentrederechosrealesseresuelveenprincipioporlaaprioridadenla
adquisicin(Prioritempored,potiorjure).
c) En el conflicto entre los derechos reales de diferente graduacin prevalece el
derechodemayorgraduacin.
d) Enalgncasoelderechorealatribuyeasutitularlallamadaprelacinreal,osea,
la preferenciaen igualdad de condiciones sobre otros sujetos en la adquisicin
sobreotroderechocuandoesteseaobjetodeenajenacin.
e) Suele destacarse como caracterstica especifica del derecho real la facultad de
abandono;perocreemosqueellonoessinolamanifestacinenelcampodelos
derechos reales de la renunciabilidad propia de los derechos patrimoniales en
general, como lo es tambin la remisin de deudas en materia de derechos de
crditos. No creemos por cierto que el abandono sea una renuncia de efectos

f)

especficos por el hecho de que quien hace el abandono se libera de las

correspondientes liberaciones Procter rem. Dicho efecto liberatorio en nuestro
criterionoessinounaconsecuenciadelanaturalezadetalesobligaciones,como
lo demuestra el hecho de que tambin se produce a favor de quien en vez de
abandonar,transmiteelderechocorrespondiente.
Debedestacarsequenoesatributodelderechorealelhechodequesujetoactivo
este determinado nominatim, ya que es evidente el derecho de servidumbre no
corresponde a nadie personalmente determinado sino a quien resulte ser
propietario del fundo dominante. Tampoco es carcter del derecho real la
perpetuidad, ya que, como se ha sealado, incluso existen derechos
esencialmentetemporales,comoelusufructo,usoyhabitacin.

Diferenciasentrelosderechosrealesylosderechosdecrditos.
i.

Siseprescindedeldebergeneralnegativodeabstenersedeimpediraltitulardel
derecho el ejercicio del mismo (deber que es correlativo a los derechos de
cualquier clase), en los derechos reales solo se encuentra el sujeto activo titular
del derecho y una cosa objeto del mismo mientras que los derechos de crditos
existe el sujeto activo (el acreedor), el sujeto pasivo (el deudor) y el objeto de
derecho(laprestacindevida).Entodocasodeberecordarsequecuandoexisten
derechoslimitadosparecesiemprequeeldeberdeabstencinseconcretaraenel
titulardelapropiedadgravadayqueenciertoscasos,determinadaspersonasson
sujetos pasivos de deberes de contenido positivo frente al titular de un derecho
real,aunquesoloestnobligadasprocterrem.
ii. Elobjeto(inmediato)delderechorealessiempreunacosaespecficaypresente,y
elderechodecrditounaconducta(prestacin)delsujetopasivo.
iii. El derecho real implica fundamentalmente un derecho de exclusin frente a las
dems personas mientras que el derecho de crdito consiste en poder exigir la
cooperacin de otra persona, razn por la cual se lo ha calificado como un
derechodeunin.Sinembargo,comoyasehasealadodentrodelconjuntode
facultades que confiere el derecho real, debe de existir excepcionalmente
facultades de exigir deberes de contenido positivo a ciertas personas aunque en
talcasolasmismas,adiferenciadeloqueocurreconlosderechosdecrditos,no
estndeterminadasnominatim.
iv. El derecho real es absoluto y el derecho de crdito relativo. En consecuencia
mientras que el primero es eficaz Erga Omnes, el segundo solo lo es frente a
personas determinadas, lo que traduce en que el derecho real implica los
derechosdepersecucinydepreferenciaquenotienenelderechodecrdito.Sin
embargo,debeobservarseque:
Todos los derechos sean derechos reales o de crdito, deben respetados por todas las
personasy,

La eficacia Erga Omnes, de los derechos reales en materia de inmuebles estn limitadas
frente a determinadas personas si su adquisicin no se cumplieron las normas de
publicidad registral y en materia de muebles est severamente restringida conforme al
encabezamientodelart.794delcdigocivil.
v. Sobretodoenmateriainmobiliariaelcampodelaautonomadelavoluntadcomo
ya se ha sealado es menor en los derechos reales que en los derechos de
crditos.
vi. En el derecho romano los derechos reales a diferencias de los derechos de
crditos no se adquiran por obra de simple consentimiento (que poda ser a lo
ms ttulo de adquisicin) sino por ciertos actos ostensibles que se llamaba
modosdeadquirir.Estadistincinyanoexisteennuestroderechoenvirtuddel
principiodelaconsensualidadenmateriadetransmisindelapropiedaduotro
derecho; pero en cambio puede sealarse que ningn derecho de crdito se
adquiere por ocupacin o por usucapido mientras que la propiedad (aunque no
losdemsderechosreales)puedenadquirirseporocupacinyquelausucapioes
mododeadquirirderechosreales(aunquenotodosellos).
vii. Se dice que el derecho real de ordinario es perpetuo, que su ejercicio no lo
extingue sino que lo consolide (aunque siempre se extingue por el perecimiento
delacosa)yque,encambio,losderechosdecrditossontransitoriosporquese
extingue cuando la prestacin es satisfecha (aun cuando no siempre por el
perecimientodelacosadevida).Peronoesas,laperpetuidadcaractersticadel
derechodepropiedad,noloesdetodolosderechosreales,algunosdeloscuales
incluso son esencialmente temporales. Conexo con lo sealado se ha dicho
tambin que los derechos reales a diferencia de los derechos de crdito no se
extingueporprescripcinextintiva.Sinembargo,expresamentedisponelaleyque
ciertos derechos reales se extingue por el no uso prolongado, lo cual constituye
unaformadeprescripcinextintiva.
viii. En principio la proteccin registral solo alcanza a los derechos reales y no a los
derechos de crditos. Pero lo cierto es que ciertos derechos reales como la
posesin carecen de toda proteccin registral y que los derechos reales sobre
muebles tambin suelen carecer de ella. Mientras que ciertos actos de efectos
meramenteobligatoriosgozandeproteccinregistral.
ix. Sehadichoquenoexistenobligacionessinoobligacinenelsentidodequepor
diversa que se la fuente de los derechos, ello no influye sobre la naturaleza, los
efectos ni la extincin de la obligacin, mientras que los derechos reales son
distintos los unos de los otros, por muchos respectos. Sin embargo, no puede
negarse que existen diversas clases de obligaciones sujetas a reglas legales
especficas.
Derechosrealesinfaciendoyobligacionesprocterrem.

Como ya se ha dicho, excepcionalmente, hay casos de derechos reales que

imponenaciertossujetosdeberesdecontenidospositivos,entalescosos,segn
algunosautores,msquederechosrealespurosysimplessetrataderelaciones
complejas en las que existen obligaciones accesorias del derecho real, o estn
ligadasocoordinadasconl,conlaparticularidaddequeesasobligacionesrecaen
sobreelrespectivosujetopasivoenrazndequeestetitulardeotroderechoreal
sobre la cosa, y que para distinguirla de todas aquellas cuyo sujetos estn
determinado nominantim (o sea, que esta personalmente obligado), se
denominan obligaciones procter rem otros autores sostienen que tales
facultades del titular del derecho real constituyen simplemente un verdadero
derechorealinfaciendoquegravadirectamentelacosaysoloinmediatamente
asupropietario,entantoencuantoesteseencuentraenrelacinconella.