I

Tratamiento contable y tributario de los

intereses por prstamos para la construccin de
inmuebles para la venta
Ficha Tcnica
Autor : C.P.C. Josu Alfredo Bernal Rojas
Ttulo : Tratamiento contable y tributario de los
intereses por prstamos para la construccin
de inmuebles para la venta
Fuente : Actualidad Empresarial N 305 - Segunda
Quincena de Junio 2014

1. Introduccin
En la presente edicin se trata sobre el
tratamiento contable y tributario de los
intereses por prstamos relacionados
con la construccin de inmuebles para la
venta de sujetos generadores de rentas de
tercera categora.

2. Aspecto contable
Los costos financieros formarn parte del
costo de los inventarios solo en los casos
en que la NIC 23 as lo establezca.
Norma contable:
Prrafo 17 de la NIC 2.

2.1. Tratamiento contable de los costos por prstamos

La NIC 23 establece que los costos por
prstamos que sean directamente atribuibles a la adquisicin, construccin o
produccin de un activo apto forman
parte del costo de dichos activos. Los
dems costos por prstamos se reconocen
como gastos.
Norma contable:
Prrafo 1 de la NIC 23.

Son costos por prstamos los intereses y

otros en los que la entidad incurre y que
estn relacionados con los fondos que ha
tomado prestados.
Un activo apto es aquel que requiere,
necesariamente, de un periodo sustancial
antes de estar listo para el uso al que est
destinado o para la venta. Por ejemplo,
un edificio para la venta, propiedades de
inversin, vinos para la venta.
Norma contable:
Prrafo 5 de la NIC 23.

Segn la NIC 23, solo en el caso de la

produccin de inventarios que califiquen
como activos aptos, los costos por prstamos relacionados con dicha produccin
se capitalizarn como parte del costo de
las existencias.
N 305

Segunda Quincena - Junio 2014

2.1.1. Inicio de la capitalizacin de los

costos por prstamos
La capitalizacin de los costos por prstamos como parte de los costos de un
activo apto comenzar en la fecha en que
se cumple por primera vez todas y cada
una de las siguientes condiciones:
a) incurre en desembolsos en relacin
con el activo;
b) incurre en costos por prstamos; y
c) lleva a cabo las actividades necesarias para preparar al activo para el
uso al que est destinado o para su
venta.
Norma contable:
Prrafo 17 de la NIC 23.

2.1.2. Fin de la capitalizacin de los

costos por prstamos
La capitalizacin de los costos por prstamos terminar cuando se hayan completado todas o prcticamente todas las
actividades necesarias para preparar al
activo apto para el uso al que va destinado o para su venta.
Norma contable:
Prrafo 22 de la NIC 23.

2.1.3. Suspensin de la capitalizacin

La NIC 23 seala que se suspende la capitalizacin de los costos por prstamos
durante los periodos en los que se haya
suspendido el desarrollo de actividades
de un activo apto, si estos periodos se
extienden en el tiempo.
Norma contable:
Prrafo 20 de la NIC 23.

3. Aspecto tributario
La LIR regula el aspecto del costo computable de los bienes enajenados, estableciendo que se entiende por costo de
adquisicin, produccin o construccin
y valor de ingreso al patrimonio, dejando en claro que en ningn caso los
intereses formarn parte del costo
computable.
3.1. Costo de adquisicin
Costo de adquisicin es la contraprestacin pagada por el bien adquirido,
y los costos incurridos con motivos de
su compra tales como: fletes, seguros,
gastos de despacho, derechos aduane-

ros, instalacin, montaje, comisiones

normales, incluyendo las pagadas por el
enajenante con motivo de la adquisicin
de bienes, gastos notariales, impuestos
y derechos pagados por el enajenante y
otros gastos que resulten necesarios para
colocar los bienes en condiciones de
ser usados, enajenados o aprovechados
econmicamente.
3.2. Costo de produccin o construccin
El costo incurrido en la produccin o
construccin del bien, el cual comprende
los materiales directos utilizados, la mano
de obra directa y los costos indirectos de
fabricacin o construccin.

Informes
Tributarios
Actualidad
y Aplicacin
Prctica

rea Tributaria

3.3. Valor de ingreso al patrimonio

Es el valor que corresponde al valor de
mercado, salvo lo dispuesto en el artculo
21 de la LIR.
Base legal:
artculo 20 del TUO de la LIR

4. Diferencia temporaria por

capitalizacin de intereses
En cuanto a la capitalizacin de intereses
como parte del costo, a diferencia de las
normas contables, la LIR no permite en
ningn caso que los intereses formen
parte del costo de los inventarios.
Por lo tanto, en el caso que por aplicacin de la NIC 23 cuando se producen
inventarios que califiquen como activos
aptos, los intereses deban formar parte
del costo de produccin, se generar una
diferencia temporaria y debe aplicarse
la NIC 12 y reconocer el IR diferido
correspondiente.

5. Laboratorio tributario contable: intereses que forman

parte del costo de inmuebles
destinados a la venta

Caso prctico
La empresa Construction S.A.C. se dedica
a la construccin de departamentos para
la venta. El 1 de agosto de 2013, inicia la
construccin de un edificio de seis pisos,
en el cual en cada piso se construirn
dos departamentos. Para financiar este
Actualidad Empresarial

I-7

Actualidad y Aplicacin Prctica

proyecto, la empresa obtiene un prstamo del Banco Money

por S/.1200,000, que ser devuelto en 24 meses segn el
siguiente cronograma:
Cuota
Vencimiento
N

Saldo

Inters

Cuota
constante

Amortizacin
del principal

31.08.2013

1,200,000

16,438

59,007

42,569

30.09.2013

1,157,431

15,855

59,007

43,152

31.10.2013

1,114,278

15,264

59,007

43,743

30.11.2013

1,070,535

14,664

59,007

44,343

31.12.2013

1,026,192

14,057

59,007

44,950

31.01.2014

981,242

13,441

59,007

45,566

28.02.2014

935,676

12,817

59,007

46,190

31.03.2014

889,486

12,184

59,007

46,823

30.04.2014

842,664

11,543

59,007

47,464

10

31.05.2014

795,199

10,893

59,007

48,114

11

30.06.2014

747,085

10,234

59,007

48,773

12

31.07.2014

698,312

9,566

59,007

49,441

13

31.08.2014

648,870

8,888

59,007

50,119

14

30.09.2014

598,752

8,202

59,007

50,805

15

31.10.2014

547,946

7,506

59,007

51,501

16

30.11.2014

496,445

6,800

59,007

52,207

17

31.12.2014

444,238

6,085

59,007

52,922

18

31.01.2015

391,317

5,360

59,007

53,647

19

28.02.2015

337,670

4,625

59,007

54,382

20

31.03.2015

283,288

3,881

59,007

55,127

21

30.04.2015

228,162

3,125

59,007

55,882

22

31.05.2015

172,280

2,360

59,007

56,647

23

30.06.2015

115,633

1,584

59,007

57,423

24

31.07.2015

58,210

797

59,007

58,210

216,170 1,416,170

1,200,000

La empresa recibe el prstamo el 1 de agosto de 2013 que ser

utilizado para la mano de obra, materiales y gastos generales
de la obra.
De acuerdo con el presupuesto, la obra costar S/.1200,000.
La construccin se inicia el 1 de agosto del 2013 y es culminada
el 30 de setiembre de 2014.
Se pide el tratamiento contable y tributario de los intereses del
financiamiento obtenido para la obra.
Solucin
1. Contable
Contablemente, segn la NIC 23, los intereses que son directamente atribuibles a la adquisicin, construccin o produccin
de un activo que califique activo apto forman parte de su
costo. Se considera un activo apto aquel activo que requiere
de un tiempo considerable para estar en condiciones de venta
o para su uso esperado, por ejemplo: edificios, puentes, vinos
de calidad, quesos, etc.
De acuerdo con la definicin de anterior, en el caso prctico,
vemos que el edificio de seis pisos con los departamentos
mandados a construir por la empresa Visin Empresarial S.A.C.
cumple con la definicin para ser considerados como activo
apto, puesto que su tiempo de produccin es considerable (ms
de un ao). Por lo tanto, los intereses pagados por el prstamo
que estn relacionados con la construccin se incluirn como
parte del costo.

I-8

Instituto Pacfico

Ao 2013
Contabilizacin del prstamo recibido (01.08.13)
X

DEBE HABER

10 Efectivo y equivalentes de efect.

1,200,000.00

104 Cuentas corrientes en instituc. financ.

1041 Cuentas corrientes operativas
37 Activo diferido
216,170.00

373 Intereses diferidos

3731 Intereses no devengados en

transacciones con terceros
45 Obligaciones financieras 1,416,170.00

451 Prstamos de instituciones financieras y

otras entidades

4511 Instituciones financieras
x/x Por el registro del prstamo recibido

Pago de la primera cuota (30.08.13)

X

DEBE HABER

45 Obligaciones financieras
59,007.00

451 Prstamos de instituciones financieras

y otras entidades
42,569.00

4511 Instituciones financieras

455 Ctos. de financ. por pagar 16,438.00

4551 Prstamos de instituciones

financieras y otras entidades
10 Efectivo y equivalentes de efectivo 59,007.00

104 Cuentas corrientes en instituciones financieras

1041 Cuentas corrientes operativas
x/x Por el pago de la primera cuota.

Intereses devengados al 31.08.13

Segn el cronograma de pagos del banco, el 31 de agosto se
devengan intereses por S/.16,438. Para su contabilizacin debe
tener en cuenta que los intereses que se capitalizan como parte
del costo del activo son los que se relacionan directamente con
la construccin de la obra.
Intereses devengados en agosto 2013

X
67 Gastos financieros

671 Gastos en operac. de endeud. y otros

6711 Prstamos de instituciones

financieras y otras entidades
37 Activo diferido

373 Intereses diferidos

3731 Intereses no devengados en

transacciones con terceros
x/x Por el registro contable de los intereses devengados.

S/.16,438.00

DEBE HABER
16,438.00

16,438.00

X
91 Costos de construccin
16,438.00
79 CaRgas imput. a ctas. de ctos. y gtos. 16,438.00
x/x Por el destino de los intereses al costo de construccin.

Las mismas cuentas consideradas en los asientos anteriores se

utilizarn para contabilizar los intereses devengados de setiembre a diciembre del 2013 y el destino al costo de construccin.
As al 31 de diciembre de 2013 se tendr como costo de la
construccin en proceso por intereses:
Costo de construccin en proceso
Intereses devengados de agosto a diciembre 2013
Costo acumulado de intereses al 31.12.13

N 305

76,278
76,278

Segunda Quincena - Junio 2014

rea Tributaria
X

DEBE HABER

23 Productos en proceso
76,278

234 Productos inmuebles en proceso
71 Variacin de la produccin almacenada

713 Variacin de productos en proceso
x/x Por la construccin en proceso.

76,278

2. Tributario
Para fines tributarios, los intereses no forman parte del costo
computable de los inventarios
3. Diferencia entre el tratamiento contable y tributario.
Aplicacin de la NIC 12
Clculo del impuesto diferido
Base
Base
contable tributaria
Dptos. en proceso

76,278

76,278

Pasivo
Tasa
tributario
del IR
diferido

Diferencia
temporaria
imponible
76,278

30 %

22,883

Impuesto a la renta contable vs. impuesto a la renta tributario

Contable

Tributario

700,000

700,000

Utilidad contable (supuesto)

Deducciones:

-76,278

Intereses devengados
Renta neta imponible

700,000

623,722

Impuesto a la renta (30 %)

210,000

187,117

DEBE HABER

88 Impuesto a la renta
210,000

881 Impuesto a la renta Corriente
49 Pasivo diferido
22,883

491 Impuesto a la renta diferido

4912 Impuesto a la renta diferido Resultados
40 Tributos, contrap. y aportes al sist.
de pensiones y de salud por pagar 187,117

401 Gobierno central

4017 Impuesto a la renta

40171 Renta de tercera categora
x/x Por la contabilizacin del impuesto a la renta
corriente y diferido.
210,000 210,000

Deduccin en la Declaracin Anual del Impuesto a la Renta

2013
684 Declaracin Pago Anual Impuesto a la Renta 2013 3.a Categora e
ITF - v 1.0
ImCrd.
Deter- InforImp.
Identi- Estados finan- puesto
contra
minac. macin transc.
ficacin
cieros
a la
imp.
de la
com- financierenta
renta
deuda plemet.
ras
Utilidad antes de adiciones y deducciones
100 700,000
Prdida antes de adiciones y deducciones
101
Adiciones para determinar la renta imponible
103
Deducciones para determinar la renta imponible
105 -76,278
Renta neta del ejercicio casilla (100 o 101) +
casilla 103 - casilla 105
106 623,722
Impto
Prdida del ejercicio casilla (100 o 101) + casilla
a la
103 - casilla 105
107
Renta
Ingresos exonerados
120
Prdidas netas compensables de ejercicios
anteriores
108
Renta neta imponible casilla 106 - casilla 108
110 623,722
TOTAL IMPUESTO A LA RENTA
113 187,117
Saldo de prdidas no compensadas
111
Validar Grabar
Salir

N 305

Segunda Quincena - Junio 2014

Ao 2014
X

DEBE HABER

45 Obligaciones financieras
531,063.00

451 Prstamos de instituciones financ. y

otras entidades
433,295.00

4511 Instituciones financieras

455 Costos de financiamiento

por pagar
97,768.00

4551 Prstamos de instituciones

financieras y otras entidades
10 Efectivo y equivalentes de efectivo
531,063.00

104 Cuentas corrientes en instituciones financieras

1041 Cuentas corrientes operativas
x/x Por el pago de las cuotas de enero a setiembre de 2014.
X

DEBE HABER

67 Gastos financieros
97,768.00

671 Gastos en operaciones de endeudamiento

y otros

6711 Prstamos de instituciones

financieras y otras entidades
37 Activo diferido
97,768.00

373 Intereses diferidos

3731 Intereses no devengados en

transacciones con terceros
x/x Por el registro contable de los intereses devengados de
enero a setiembre de 2014

Como la empresa utiliza todo el dinero del prstamo para la

construccin de los departamentos, el total de los intereses
devengados de enero a setiembre del 2014 se llevan tambin
al costo de construccin.
X

DEBE HABER

91 Costos de construccin
79 CaRgas imput. a ctas. de ctos. y gtos.
x/x Por el destino de los intereses al costo de construccin.

97,768
97,768

As, al 30 de setiembre de 2014 el costo acumulado por intereses

de los departamentos es el siguiente:
Intereses devengados en el 2013
Intereses devengados en el 2014 (01.01 al 30.09)
Costo por intereses de la obra

76,277
97,768
174,045

Costo total:
Materiales
Mano de obra
Gastos generales
Intereses
Costo

xxxxx
xxxxx
xxxxx
174,045
1,374,045

Contabilizacin del costo de la obra terminada:

X

DEBE HABER

21 Productos terminados
1,374,045

214 Productos inmuebles
71 Variacin de la produccin almacenada
1,374,045

713 Variacin de productos en proceso
x/x Por la construccin terminada.
X
45 Obligaciones financieras

451 Prstamos de instituciones financ.

y otras entidades
156,630.00

4511 Instituciones financieras

DEBE HABER
177,021.00

Van...

Actualidad Empresarial

I-9

Actualidad y Aplicacin Prctica

...Vienen

DEBE HABER

455 Costos de financiamiento

por pagar
20,391.00

4551 Prstamos de instituciones

financieras y otras entidades
10 Efectivo y equivalentes de efectivo

104 Cuentas corrientes en instituciones financieras

1041 Cuentas corrientes operativas
x/x Por el pago de las cuotas de enero a setiembre de 2014.

177,021.00

DEBE HABER

67 Gastos financieros
20,391.00

671 Gastos en operac.de endeudam. y otros

6711 Prstamos de instituciones

financieras y otras entidades
37 Activo diferido
20,391.00

373 Intereses diferidos

3731 Intereses no devengados en

transacciones con terceros
x/x Por el registro contable de los intereses devengados de
octubre a diciembre de 2014
X
97 Gastos financieros
79 CaRgas imput. a ctas. de ctos. y gtos.
x/x Por el destino de los intereses al gasto financiero.

DEBE HABER
20,391.00
20,391.00

DEBE HABER

12 Cuentas por cobrar comerc. terc. 2,000,000.00

121 Fact., bol. y otros comprob. por cobrar

1212 Emitidas en cartera
40 Tributos, contrap. y aportes al sist.
de pensiones y de salud por pagar 165,138.00

401 Gobierno central

4011 Impuesto general a la venta

40111 IGV - Cuenta propia
70 Ventas
1,834,862.00

701 Mercaderas

7011 Mercaderas manufacturadas

70111 Terceros
x/x Por el registro de los ingresos por la venta de los
departamentos.
X

DEBE HABER

69 costo de ventas
1,374,045.00

691 Mercaderas

6911 Mercaderas manufacturadas

69111 Terceros
21 Productos terminados 1,374,045.00

214 Productos inmuebles
x/x Por el costo de venta de los departamentos.

Reparos en la Declaracin Jurada Anual del Impuesto a

la Renta del ao 2014 y reversin del impuesto diferido
Contable

Utilidad contable (supuesto)

Agregado:

I-10

Instituto Pacfico

800,000

800,000
240,000

Tributario
174,045
-97,768
876,277
262,883

1374,045
(1200,000)
174,045

Contablemente se contabiliz como costo de venta el importe de S/.1374,045 que incluye los intereses,
pero tributariamente, solo se aceptan como costo computable el importe de S/.1200,000, por eso se
agrega la diferencia

(**) Los intereses devengados de enero a setiembre en el ao 2014 contablemente se reconocieron como costo,
pero tributariamente se consideran como gasto deducible, por eso se deducen para determinar el IR.

DEBE HABER

88 Impuesto a la renta
240,000

8881 Impuesto a la renta - Corriente

882 Impuesto a la renta Diferido
49 Pasivo diferido
22,883

491 Impuesto a la renta diferido

4912 Impuesto a la renta diferido Resultados
40 Tributos, contrap. y aportes al sist.
de pensiones y de salud por pagar

401 Gobierno central

4017 Impuesto a la renta

40171 Renta de tercera categora
x/x Por la contabilizacin del impuesto a la renta
corriente y la reversin de impuesto diferido.

262,883

Adiciones y deducciones en la Declaracin Anual del Impuesto a la Renta 2014

Venta de los departamentos y reversin del impuesto

diferido
Asumiendo que todos los departamentos son vendidos en el mes
de noviembre del 2014 por un importe total de S/.2000,000.
El registro contable sera el siguiente:
X

(*) Costo de ventas de los departamentos (contable)

Costo computable de los departamentos (tributario)
Exceso (adicionar)

Los intereses que se devenguen de octubre 2014 hasta julio

de 2015 sern gastos financieros ya que solo se capitaliza
los intereses hasta la conclusin de la obra.
X

Contable

Exceso de costo computable (*)

Deduccin:
Intereses devengados(**)
Renta neta imponible
Impuesto a la renta (30 %)

Tributario
800,000

684 Declaracin Pago Anual Impuesto a la Renta 2013 3.a Categora e

ITF - v 1.0
InforImp.
Estados
Crd. con- DeterIdentiImpuesto
macin transc.
financietra imp. minac. de
ficacin
a la renta
com- financieros
renta
la deuda
plemet.
ras
Utilidad antes de adiciones y deducciones
100 800,000
Prdida antes de adiciones y deducciones
101
Adiciones para determinar la renta imponible
103 174,045
Deducciones para determinar la renta imponible
105 -97,768
Renta neta del ejercicio casilla (100 o 101) +
casilla 103 - casilla 105
106 876,277
Impto
Prdida del ejercicio casilla (100 o 101) + casilla
a la
103 - casilla 105
107
renta
Ingresos exonerados
120
Prdidas netas compensables de ejercicios
anteriores
108
Renta neta imponible casilla 106 - casilla 108
110 876,277
TOTAL IMPUESTO A LA RENTA
113 262,883
Saldo de prdidas no compensadas
111
Validar
Grabar
Salir

Por el ao 2015, los intereses suman S/.21,732.00, y como la obra

ya estuvo terminada en setiembre de 2014 ya no corresponde
capitalizar dichos intereses, debindose llevar al gasto financiero.
X

DEBE HABER

67 Gastos financieros
21,732.00

671 Gastos en operac. de endeud. y otros

6711 Prstamos de instituciones

financieras y otras entidades
37 Activo diferido
21,732.00

373 Intereses diferidos

3731 Intereses no devengados en transacciones con terceros
x/x Por el registro contable de los intereses devengados.
X

DEBE HABER

97 Gastos financieros
21,732.00
79 Cargas imput. a ctas. de ctos. y gtos. 21,732.00
x/x Por el destino de los intereses al gasto financiero.

N 305

Segunda Quincena - Junio 2014